ICCJ. Decizia nr. 2684/2010. Civil. Pretenţii. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 2684/2010
Dosar nr. 24398/3/2007
Şedinţa publică din 30 aprilie 2010
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea adresata Tribunalului Bucureşti la data de 29 iunie 2007, reclamanţii S.G.C., S.E. au chemat în judecata pe pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primar General, Ministerul Finanţelor Publice, solicitând instanţei ca prin hotărârea ce va pronunţa să se dispună obligarea paraţilor , în principal, la plata sumei de 200.000 Euro reprezentând daune "la valoarea actuala venala obţinută în bani" pentru evicţiunea totala în dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 10 situat în Bucureşti, sector 1; în subsidiar, obligarea paraţilor la plata preţului actualizat la nivelul inflaţiei, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, dezdăunarea cu suma de 20.000 lei pentru sporul de valoare adus imobilului prin lucrările efectuate acestuia cu caracter necesar şi util; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea cererii reclamanţii au arată că au încheiat cu pârâta Primăria municipiului Bucureşti, prin SC H.N. SA, contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, iar prin sentinţa civila nr. 6739/2003 pronunţata de Judecătoria Sector 1, rămasa irevocabila , în urma admiterii acţiunii în revendicare formulata de către foştii proprietar ai imobilului C.I. şi C.S.G., acest contract a fost lipsit de efecte juridice.
Au achitat cu titlu de preţ pârâtei suma de 47.253.065 lei, valoarea reala a imobilului fiind de cca. 200.000 Euro, obligarea paraţilor la plata acestei sume fiind impusa de faptul că s-ar asigura o reala compensaţie , rezonabila şi proporţionala faţă de ingerinţa în dreptul de proprietate, compensaţie reglementată de disp. art. 1334 C. civ. şi însuşita de Curtea Europeana a Drepturilor Omului (cauza Raicu contra României).
Reclamanţii susţin că în condiţiile în care nu s-au constatat motive de nulitate asupra titlului lor, ingerinţa în dreptul lor de proprietate s-a produs cu încălcarea art. I al Protocolului nr. 1la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului, astfel încât dezdăunarea lor trebuie să fie proporţionala valorii bunului la momentul când s-a pierdut dreptul de proprietate.
In ce priveşte cererea de restituire a sumei achitate cu titlu de preţ, reactualizată, a sumei cu titlu de despăgubiri pentru sporul de valoare adus imobilului, reclamanţii susţin că acestea se cuvin în temeiul art. 48 şi art. 50 din Legea nr. 10/2001.
Cererea de chemare în judecata a fost precizată, în sensul că se solicita obligarea paraţilor la plata sumei de 542.472 lei, cu titlu de dezdăunare, sumă stabilită prin raportul de expertiza depus la dosar, iar cu titlu de spor de valoare adus imobilului se solicită obligarea pârâţilor la plata sumei de 16.840 lei.
Prin cererea de chemare în garanţie, pârâtul a solicitat ca în cazul în care va cădea în pretenţii în cererea principală, să fie obligat chematul în garanţie SC H.N.SA la plata comisionului de 1% încasat la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare.
Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 978 din 23 mai 2008 a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor, ca neîntemeiată.
A admis în parte cererea principala formulata de reclamanţii S.G.C. şi, S.E. împotriva paraţilor Municipiul Bucureşti prin Primar General şi Ministerul Finanţelor Publice.
A obligat pârâtul Ministerul de Finanţe la plata către reclamanţi a sumei achitate cu titlu de preţ în contractul de vânzare cumpărare nr. 4718/21452/1997, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, actualizată cu indicele de inflaţie , pana la data plaţii.
A obligat paraţii la plata către reclamanţi a sumei de 16.840 lei, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului.
S-a respins capătul de cerere privind obligarea paraţilor la plata de daune pentru evicţiune ca nefondată.
S-a respins cererea de chemare în garanţie a SC H.N. SA, ca nefondata.
Pentru a pronunţa această hotărâre, tribunalul a reţinut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 reclamanţii au dobândit proprietatea asupra apartamentului nr. 10 situat în Bucureşti, sector 1, în temeiul Legii nr. 112/1995, ulterior acest drept fiind pierdut ca urmare a pronunţării sentinţei civile nr. 6739/2003 a Judecătoriei sector 1, rămasă irevocabilă, fiind obligaţi a lăsa în deplină proprietate imobilul foştilor proprietari C.I. şi C.S.G.
Excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanţelor Publice este nefondată, având în vedere că, potrivit art. 50-51 din Legea nr. 10/2001, pentru situaţia în care contractele de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti, preţul actualizat al acestor imobile va fi restituit chiriaşilor cumpărători de către Ministerul de Finanţe.
Pe fondul cauzei, cererea reclamanţilor privind obligarea pârâţilor la plata sumei de 542.472 lei, cu titlu de dezdăunare, se întemeiază pe faptul că au fost tulburaţi în dreptul lor de proprietate, iar tulburarea fiind de drept atrage răspunderea vânzătorului pentru evicţiune.
Plecând de la aceste dispoziţii, obligaţia de răspundere pentru evicţiune implica în primul rând o obligaţie de restituire a preţului încasat pentru bunul vândut, reclamanţii solicitând plata unei sume ce corespunde valorii de circulaţie a nobilului,urmare evicţiunii, a faptului că nu a fost anulat titlul lor de proprietate , astfel că ingerinţa în acest drept de proprietate trebuie să aibă ca şi corespondent o dezdăunare proporţională pagubei produse.
Evicţiunea a intervenit în speţă, reclamanţii fiind obligaţi a preda bunul imobil, astfel că pretenţia lor la restituirea preţului este întemeiată şi protejată de disp. art. 1341 C. civ., potrivit cu care cumpărătorul dacă este evins, are dreptul a cere de la vânzător restituirea preţului.
Diferenţa dintre preţul plătit şi suma solicitată de reclamanţi nu poate fi acordată acestora întrucât, potrivit art. 1340 C. civ., atunci când cumpărătorul a cunoscut la momentul vânzării pericolul evicţiunii acesta nu este îndreptăţit la restituirea preţului.
Prin Decizia civilă nr. 1089 a Curţii de Apel Bucureşti, s-a reţinut că imobilul s-a aflat la momentul vânzării în patrimoniul statului, ca urmare promovării de către reclamanţii din prezenta cauză a memoriului pentru declanşarea recursului în anulare împotriva hotărârii judecătoreşti prin care acest imobil fusese restituit fostului proprietar, astfel că nu s-a reţinut buna credinţă la cumpărare, cumpărătorii evinşi cunoscând astfel pericolul evicţiunii.
Pentru aceste considerente, paguba produsă reclamanţilor urmare evicţiunii nu poate fi considerată o ingerinţa în dreptul de proprietate al acestora din perspectiva Primului Protocol al CEDO, întrucât culpa concurentă a reclamanţilor la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare al cărui obiect era intr-o dispută juridică, face ca paguba suferită să nu mai fie disproporţionată în raport de dreptul atins.
In ce priveşte restituirea preţului achitat la momentul vânzării, evicţiunea exista, are o cauză anterioară vânzării, astfel că prin raportarea acestei situaţii la dispoziţiile Legii nr. 10/2001, art. 50 potrivit cu care în cazul desfiinţării contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 preţul se restituie chiriaşului cumpărător, actualizat, va fi obligat pârâtul Ministerul Finanţelor la plata către reclamanţi a sumei achitate cu titlu de preţ în contractul de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, suma încasată cu titlu de preţ fiind constituită intr-un fond extrabugetar la dispoziţia acestui pârât.
In ce priveşte restituirea sumei ce reprezintă sporul de valoare adus imobilului, contravaloarea acestora îmbunătăţiri rezultă din concluziile raportului de expertiză judiciară întocmit de expert V.A. la data de 29 august 2007 şi necontestată de pârâţi; astfel că, în raport de faptul că prin Decizia civila nr. 1089 a Curţii de Apel Bucureşti s-a reţinut că imobilul a trecut în patrimonial statului "fără titlu", iar prevederile art. 48 din Legea nr. 10/2001 stabilesc faptul că pentru îmbunătăţirile aduse imobilului restituit obligaţia de plată a contravalorii acestora revine statului sau unităţii deţinătoare, instanţa a obligat pârâţii la plata contravalorii îmbunătăţirilor.
Cererea de chemare în garanţie pentru plata comisionului încasat la momentul vânzării de SC H.N. SA este nefondată întrucât aceasta a procedat la vânzare în calitate de mandatar al vânzătorului, aflându-ne în prezenţa unui mandat cu plată, iar câtă vreme nu s-a reţinut o culpa a mandatarului în executarea mandatului care sa-l oblige la restituirea plaţii serviciului, între mandatar şi reclamanţi neexistând un raport juridic, nu pot fi reţinute obligaţiile de garanţie prevăzute de art. 1337 C. civ. în sarcina chematului în garanţie.
Prin Decizia civilă nr. 440 din 3 iulie 2009 Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a admis apelul formulat de reclamanţii S.G.C. şi S.E. împotriva sentinţei civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, în dosar nr. 24398/3/2007, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General, Ministerul Finanţelor Publice şi chemata în garanţie SC H.N. SA.
A admis apelul formulat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, prin D.G.F.P. împotriva aceleiaşi sentinţe civile şi în consecinţă:
A schimbat în parte sentinţa civilă apelată, în sensul că:
A obligat pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General la plata către reclamanţi a sumei de 63.995 RON reprezentând valoare reactualizată a preţului la data introducerii acţiunii.
A obligat pârâţii Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 19.736 RON către reclamanţi, reprezentând contravaloarea îmbunătăţirilor imobilului.
S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei civile apelate.
S-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primarul General împotriva sentinţei civile nr. 978 din 23 mai 2008 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă.
Au fost obligaţi pârâţii la 1000 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi.
Pentru a se pronunţa în acest sens, Curtea a avut în vedere următoarele :
Respingerea primului capăt de cerere este justificată pe considerentul că recurenţii nu se încadrează în ipoteza prevăzută de art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 republicată, având în vedere că Ministerul Economiei şi Finanţelor, conform dispoziţiei enunţate, poate fi obligat la restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost încheiate în condiţiile Legii nr. 112/1995, doar în situaţia expres enunţată, în care contractele au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabilă.
Dimpotrivă, în speţă, prin sentinţa civilă nr. 6739/2003 pronunţată de Judecătoria Sector 1, definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 1089 din 8 septembrie 2005 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, a fost admisă acţiunea în revendicare formulată de C.I. şi C.S.G., privind obligarea reclamanţilor la restituirea în natură a apartamentului nr. 10 din sectorul 1; a fost respinsă însă cererea privind constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 şi, în consecinţă, nefiind îndeplinită cerinţa legală enunţată, soluţia pronunţată în ce priveşte capătul de cerere principal va fi menţinută.
Apelul este fondat în ce priveşte cererea subsidiară de obligare a pârâţilor la restituirea preţului actualizat la nivelul ratei inflaţiei, achitat în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, prin SC H.N. SA, în condiţiile art. 1337 C. civ. privind răspunderea vânzătorului pentru evicţiune, sens în care a fost obligat pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General, la plata sumei achitate, urmând a omologa raportul de expertiză tehnică imobiliară efectuat de expert ing. S.G., necontestat de părţi, cu privire la suma de 63.995 lei, valoare calculată la data introducerii acţiunii - 29 iunie 2007.
Pentru plata sporului de valoare adus de reclamanţi imobilului, prin efectuarea îmbunătăţirilor necesare şi utile, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, conform cărora, dacă imobilul a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare, iar opţiunea între cele două categorii alternative de debitori ai obligaţiei de despăgubire aparţine creditorului obligaţiei de despăgubire.
În motivarea apelului declarat împotriva hotărârii de fond, apelantul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General a invocat lipsa calităţii procesuale pasive în raport de art. 48 din Legea nr. 10/2001 republicată, care, în alin. (3), prevede că „în cazul în care imobilul care se restituie a fost preluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare"; or, unitate deţinătoare nu mai există, întrucât imobilul a fost restituit foştilor proprietari şi, în consecinţă, obligaţia de restituire revine statului, reprezentat de Ministerul Economiei şi Finanţelor.
Pe de altă parte, contractul de vânzare-cumpărare în dispută nu conţine clauze privind obligaţia de garanţie pentru evicţiune a vânzătorului, dimpotrivă, clauzele acestuia se completează cu drepturile şi obligaţiile ce decurg din Legea nr. 112/1995.
Se susţine, în finalul apelului motivat, că se tinde spre îmbogăţirea fără justă cauză a celui devenit proprietar în urma acţiunii în revendicare, având în vedere că aceştia beneficiază de îmbunătăţiri.
Criticile acestui apelant pârât sunt nefondate, având în vedere considerentele pentru care această parte a fost obligată, alături de apelantul-pârât Ministerul Economiei şi Finanţelor la plata sumei de 19.736 lei reprezentând contravaloare îmbunătăţiri către reclamanţi prin aplicarea dispoziţiilor art. 48 alin. (3) din Legea nr. 10/2001.
Dând eficienţă acestei dispoziţii legale, actualii proprietari, chiar dacă beneficiază de îmbunătăţiri, acest aspect nu echivalează cu o îmbogăţire fără justă cauză, cum se pretinde de către apelantul pârât în motivarea apelului, dispoziţia legală fiind imperativă şi de strictă interpretare.
Conform art. 274 C. proc. civ, pârâţii au fost obligaţi la 1000 lei cheltuieli de judecată către reclamanţi, reprezentând onorariu expertiză conform chitanţei nr. 15088187/1 din 12 mai 2009 emisă de CEC Bank SA Lipscani (fila 54).
Împotriva acestei decizii, în termen legal au declarat şi motivat recurs, atât pârâtul Municipiul Bucureşti, prin primar general, cât şi reclamanţii S.G.C. şi S.E.
1. Recurenţii-reclamanţi S.E. şi S.G.C. au criticat Decizia din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 5 şi 9 C. proc. civ., astfel:
- Se impune dezdăunarea la valoarea de circulaţie a imobilului atât în raport de dispoziţiile art. 1344 C. civ., cât şi faţă de jurisprudenţa CEDO raportat la cauza Raicu contra României. În privinţa cererii subsidiare, au fost invocate dispoziţiile art. 48 şi art. 50 din Legea nr. 10/2001.
În apel au fost invocate în sprijinul cererii principale şi noile prevederi ale art. 50 alin. (21) şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, dispoziţii de excepţie şi de aplicare imediată.
Menţinerea în apel a dispoziţiei primei instanţe cu privire la respingerea cererii principale de dezdăunare la valoarea de circulaţie este nemotivată.
In acest sens, trebuie observat că argumentele Curţii de Apel vizează exclusiv stabilirea răspunderii pentru evicţiune a Municipiului Bucureşti în condiţiile dreptului comun, legată doar de calitatea sa de vânzător în cadrul contractului de vânzare-cumpărare cu plata în rate nr. 4718/21452 din 16 iulie 1997 şi nu se pronunţă asupra apărărilor invocate în apel fondate pe disp. 1344 C. civ. De fapt, deşi admite apelul reclamanţilor, niciun considerent al hotărârii nu vizează apelul lor şi nu răspunde criticilor invocate.
In apel s-a învederat că instanţa de fond a analizat conţinutul raportului juridic din perspectiva art. 1340 C. civ. şi a stabilit greşit că evicţiunea a intervenit în condiţiile în care s-a cunoscut pericolul tulburării în drept la momentul încheierii actului de dobândire, lucru care exclude dreptul de dezdăunare la valoarea de circulaţie, deşi premiza limitării răspunderii pentru evicţiune constă în incidenţa unei clauze exprese exoneratoare inserate în cuprinsul vânzării, de natură să determine convingerea cumpărătorului că vânzătorul nu întruneşte toate însuşirile cerute de lege pentru a transmite valabil.
În conţinutul contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 nu s-a stipulat o asemenea clauză, vânzătorul nu a înţeles să-şi limiteze eventuala răspundere în caz de evicţiune, nici în privinţa preţului şi nici la valoarea de circulaţie, nici cumpărătorul neasumându-şi riscul acesteia. Deci, nefiind stipulată şi nici pretinsă de vânzător o clauză de exonerare, nu au existat indicii directe de natură să inducă dubii asupra calităţii vânzătorului, cum nu şi-a asumat nici răspunderea evicţiunii. Pe de altă parte, nici nu ar fi fost posibil să fie inserată convenţional o asemenea clauză în cuprinsul vânzării, întrucât contractele încheiate în temeiul Legii nr. 112/1995 sunt expres definite de lege, care nu permite derogări convenţionale de la norma specială.
Cu toate acestea, indiferent de lipsa unei cauze de exonerare, la momentul încheierii contractului le vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 cumpărătorii au fost de bună credinţă. Acest lucru a fost confirmat definitiv şi irevocabil potrivit sentinţei civile nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deşi s-a admis cererea de revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase.
- În raport de noile dispoziţii ale art. 50 alin. (21) din Legii nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată potrivit Legii nr. 1/2009, nimic nu justifica respingerea cererii de dezdăunare la valoarea de piaţă a imobilului, cât timp legalitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997 a fost confirmată judiciar, cererea în nulitate promovată de către succesorii fostului proprietar fiind respinsă, aşa cum rezultă din Sentinţa Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin urmare; nimic nu poate limita dreptul instituit pe calea normei speciale, normă de imediată aplicare, în măsura în care este decis ca vânzarea-cumpărarea nr. 4718/21452/1997 a fost încheiată cu respectarea Legii nr. 112/1995.
- În niciun caz, neincidenţa în cauză a dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 nu poate antrena prin sine însăşi, ca o consecinţă firească şi directă, înlăturarea răspunderii pentru excedentele valorii prevăzută în mod distinct faţă de legea specială de dispoziţiile art. 1344 C. civ., şi aceasta în raport de prevederile art. 1340 C. civ. opus de instanţa fondului.
Deşi s-au înlăturat dispoziţiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, instanţa nu s-a pronunţat nici asupra incidenţei în cauză a noilor prevederi ale art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, astfel cum aceasta a fost modificată prin Legea nr. 1/2009, cu toate că acestea au fost invocate în mod expres prin motivele de apel.
- Instanţa a interpretat greşit dispoziţiile Legii nr. 10/2001 când a reţinut neincidenţa dispoziţiilor art. 50 alin. (3) în cauză şi a ignorat incidenţa noilor prevederi ale art. 50 alin. (2)1 şi art. 501.
Deşi legiuitorul a stabilit pe cale specială dreptul la acţiune pentru restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşii ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive, nu l-a limitat doar în caz de declarare a nulităţii acestora.
Or, ineficienta actului juridic este în egală măsură determinată de caducitate, consecinţa admiterii unei cereri de revendicare, ori de reziliere sau rezoluţiune. Apoi, inducând şi o a doua condiţie, respectiv că actul să fi fost încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, este evident că nu a înţeles să limiteze acest drept doar în caz de nulitate. Pentru că nu se poate presupune declararea nulităţii la cererea persoanei îndreptăţite, în condiţii speciale prevăzute de art. 45 alin. (2) din lege, decât în caz de nerespectare a Legii nr. 112/1995. O asemenea ipoteză ar lipsi de conţinut dispoziţiilor art. 501 din lege, text prin care a fost introdusă distincţia între actele încheiate cu sau fără respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu consecinţa mai avantajoasă a obţinerii preţului de piaţă al imobilelor; evident că actul încheiat cu respectarea Legii nr .112/1995 nu poate fi nul în condiţiile aceleaşi legi, însă poate fi lipsit de efecte pe calea acţiunii în revendicare, cum de altfel s-a întâmplat nu de puţine ori până la pronunţarea deciziei nr. 33/2008 de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.
Faptul că legiuitorul nu a precizat în ipoteza normei şi cazul ineficienţei determinată de admiterea unei acţiuni în revendicare nu este decât consecinţa firească a concepţiei legii speciale, care nu permite alternativa dreptului comun pentru realizarea dreptului de proprietate al persoanei îndreptăţite, lucru deja consacrat prin dispoziţiile Legii nr. 1/2009 şi consfinţit prin dispoziţiile Deciziei nr. 33/2008 de I.C.C.J. Prin urmare, desfiinţarea contractelor prin hotărâri judecătoreşti definitive nu presupune doar nulitatea lor în condiţiile Legii nr. 10/2001.
Sunt pe deplin incidente prev. art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 din aceeaşi lege, în acelaşi context în care desfiinţarea actului nu presupune doar declararea nulităţii sale. Noile prevederi sunt de asemenea în deplină concordanţă cu prevederile art. 1344 C. civ., reprezentând aplicaţia specifică a răspunderii pentru excedentele valorii bunului în conţinutul legii speciale.
Oricum, în măsura în care legea specială nu ar fi incidentă, fie pe motiv de neretroactivitate, fie din alte motive, instanţa va reţine că sunt întrunite prevederile art. 1344 C. civ., întrucât nu au cunoscut la facerea vânzării pericolul evicţiunii şi nici nu au cumpărat pe propria lor răspundere.
Nu a existat conivenţă frauduloasă între părţile contractului şi nu au înţeles să tranzacţionăm în pofida unor potenţiale vicii ale dreptului transmis.
Mai mult, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. 4718/21452/1997, cumpărătorii au fost de bună credinţă. Acest lucru a fost confirmat definitiv şi irevocabil potrivit Sentinţei Civilă nr. 6739 din 31 octombrie 2003 prin care, deşi s-a admis cererea de revendicare, s-a respins cererea în nulitate a vânzării litigioase.
2. În recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti prin primar general, se critică Decizia recurată, din perspectiva dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
a. In ceea ce priveşte obligarea la plata sumei de 63.995 lei, reprezentând preţul reactualizat, se invocă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, motivată de următoarele :
- Potrivit Legii nr. 112/1995 şi a HG nr. 20/1996 republicată, beneficiarul sumelor încasate de către municipalitate din vânzarea locuinţelor în temeiul legii menţionate este Ministerul de Finanţe. În acest sens, dispoziţiile art. 13 alin. (6) pct. a din Legea nr. 112/1995 şi art. 39 pct. 1 lit. a) din HG nr. 20/1996, prevăd că "la dispoziţia Ministerului Finanţelor se constituie fondul extrabugetar pentru asigurarea punerii în aplicare a prevederilor prezentei legi , care se va alimenta din sumele obţinute din vânzarea apartamentelor …după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor .
In baza prevederilor art. 13 din lege se constituie la dispoziţia Ministerului Finanţelor fondul extrabugetar conform Legii nr. 112/1995 din surse, printre care sumele obţinute din vânzarea apartamentelor (art. 39 din HG nr. 20/1996).
De asemenea, potrivit art. 1 pct. 5 (ce modifică art. 51din Legea nr. 10/2001) din OG nr. 184/2002, "plata sumelor prevăzute la alin. 2 se face de către Ministerul Finanţelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
b. Obligaţia de garanţie pentru evicţiune operează dacă sunt îndeplinite următoarele condiţii: să fie vorba de o tulburare de drept, cauza evicţiunii să fie anterioară vânzării şi cauza evicţiunii să nu fi fost cunoscută de cumpărător.
- In ceea ce priveşte cea de-a doua condiţie, se arătă faptul că aceasta nu este îndeplinită, întrucât vânzătorul nu poate răspunde pentru împrejurările ivite după încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi transmiterea lucrului în patrimoniul cumpărătorului.
La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare imobilul era proprietate de stat, toate condiţiile încheierii contractului au fost îndeplinite, nevalabilitatea titlului statului fiind constatată ulterior .
În situaţia considerării ca îndeplinită condiţia ca această cauză a evicţiunii să fie anterioară vânzării, implicit cauza evicţiunii a fost cunoscută de cumpărător, acesta cunoştea eventualitatea revendicării imobilului de către foştii proprietari şi, mai mult, chiar şi-au asumat riscul cumpărării în aceste condiţii.
- Obligaţia de garanţie pentru evicţiune nu presupune în niciun caz valoarea de circulaţie a imobilului, cu atât mai mult în situaţia imobilelor ce au făcut obiectul Legii nr. 112/1995.
În cazul imobilelor vândute în baza Legii nr. 112/1995, încheierea contractelor de vânzare-cumpărare putea fi făcută doar cu îndeplinirea anumitor condiţii restrictive (art. 9 din Legea nr. 112/1995), preţul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecţie socială, fiind foarte mic în comparaţie cu valoarea reală.
Aşadar, pe criterii de simetrie şi de echitate, cum aceste imobile nu au fost dobândite după regulile pieţei imobiliare şi nici la preţul de pe piaţa liberă, obligaţia de garanţie nu poate funcţiona prin raportare la regimul pieţei libere ci prin raportare la criterii de echitate sau la regimul stabilit prin norme speciale.
c. Pentru restituirea sumelor cheltuite cu titlu de îmbunătăţiri aduse imobilului - din Bucureşti, sectorul 1 nu are calitate procesuala pasivă, având în vedere prevederile art. 53 din Legea nr. 10/2001, astfel cum a fost modificata prin Legea nr. 247/2005 : «Chiriaşii au dreptul la despăgubire pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţe prin îmbunătăţirile necesare şi utile. (...) în cazul în care imobilul care se restituie a fost reluat fără titlu valabil, obligaţia de despăgubire revine statului sau unităţii deţinătoare ».
Având în vedere că imobilul a fost preluat fără titlu, plata acestei sume se face de către Ministerul Finanţelor Publice pentru cazul imobilelor care au fost preluate de stat fără titlu valabil. Nu mai exista unitate deţinătoare, deoarece imobilul a fost restituit adevăraţilor proprietari, astfel încât sumele cuvenite reclamanţilor vor fi suportate de către Ministerul Finanţelor Publice ca reprezentant a statului.
Mai mult, raportat de prevederile art. 48 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, modificata prin Legea nr. 1/2009, indiferent daca imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii pentru sporul de valoare adus imobilelor cu destinaţia de locuinţa prin îmbunătăţirile necesare şi utile revine persoanei îndreptăţite.
d. Cât priveşte obligarea la plata cheltuielilor de judecată, nu sunt îndeplinite condiţiile art. 274 C. proc. civ.
Solicită aplicarea dispoziţiilor art. 274 alin. (3) C. proc. civ., întrucât prezentul litigiu nu comportă un grad de dificultate sporit, iar cheltuielile de judecată sunt prea mari faţă de contribuţia apărătorului ales.
Pe de alta parte, cheltuielile de judecata sunt exagerat de mari câtă vreme prin Decizia nr. 3564 a Consiliului Uniunii Barourilor din România, care a intrat în vigoare la data de 26 martie 1999, se precizează exact onorariile minimale pentru serviciile prestate de către avocaţi.
In ceea ce priveşte cheltuielile suportate de reclamantă pentru procedura în faţa Curţii de apel, ar trebui să se stabilească daca au fost cu adevărat suportate şi că acestea au fost necesare, având o valoare rezonabilă.
Mai mult, trebuie avut în vedere art. 132 din Statutul profesiei de avocat în care sunt prevăzute criteriile pentru stabilirea onorariului unui avocat.
Analizând Decizia de apel în raport de criticile formulate, Înalta Curte constată că recursurile sunt nefondate, în considerarea celor ce succed:
1. Recursul declarat de reclamaţi:
- Într-adevăr, sub aspectul cererii reclamanţilor raportată la dispoziţiile art. 1344 C. civ., referitoare la excedentele valorii în timpul evicţiunii, instanţa de apel nu a motivat Decizia, făcând trimitere la art. 1337 C. civ., ca normă generală în materia răspunderii pentru evicţiune.
Acest lucru nu este însă de natură a duce la schimbarea deciziei de apel, soluţia pronunţată în cauză urmând a fi menţinută, prin complinirea considerentelor.
Art. 1344 C. civ. se referă la ipoteza modificării convenţionale a garanţiei contra evicţiunii, în care vânzătorul este exonerat total sau parţial pentru fapta unui terţ. O asemenea convenţie nu este stipulată în actul de vânzare-cumpărare prin care reclamanţii au dobândit imobilul în litigiu.
Ca regulă generală însă, obligaţia de garanţie a vânzătorului în cazul evicţiunii rezultând din fapta unui terţ există atunci când cauza evicţiunii nu a fost cunoscută de cumpărător.
Deşi titlul deţinut de către reclamanţi nu a fost anulat în litigiul anterior, respingându-se cererea de constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare, prin Decizia de recurs nr. 1089 din 8 septembrie 2005 s-a constatat că pârâţii (reclamanţi în prezentul litigiu) nu au fost de bună-credinţă la încheierea actului, reţinându-se următoarele : la iniţiativa chiriaşilor care au formulat un memoriu în acest sens, s-a admis recursul în anulare şi s-a anulat sentinţa de revendicare obţinută de proprietarul imobilului în cauză, iar ulterior aceştia au cumpărat imobilul în litigiu; au cunoscut astfel cine sunt adevăraţii proprietari ai imobilului şi faptul că aceştia l-au revendicat; au cunoscut astfel adevărata situaţie juridică a imobilului, cât şi dorinţa proprietarilor de restituire a acestuia.
Se impune însă păstrarea soluţiei de restituire a preţului plătit reactualizat, date fiind dispoziţiile art. 296 teza a II-a C. proc. civ. şi limitele judecăţii în apel, în care: pârâtul Municipiul Bucureşti a criticat sentinţa pentru lipsa calităţii procesuale în cererea privind contravaloarea îmbunătăţirilor aduse imobilului şi pe aspecte privind evicţiunea care nu sunt cu privire la acest lucru, iar Ministerul a invocat inaplicabilitatea dispoziţiilor art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, nelegalitatea obligării la restituirea comisionului de 1% din preţ, nedovedirea plăţii integrale a preţului vânzării şi lipsa calităţii procesuale în ceea ce priveşte îmbunătăţirile aduse imobilului.
Separat de acest aspect, reclamanţii nu trebuie să omită faptul că au cumpărat imobilul în condiţiile Legii nr. 112/1995, iar preţul vânzării a fost stabilit pe criterii de protecţie socială, care nu reprezenta preţul de piaţă al imobilului. Pentru a putea discuta de sporul de valoare din timpul evicţiunii şi protejarea astfel a celui evins în dreptul său de proprietate, este necesar să avem în vedere aceleaşi repere de comparaţie - reclamanţii au cumpărat la un preţ social iar acum solicită preţul de circulaţie, punându-se chiar problema unei îmbogăţiri fără justă cauză.
- În ceea ce priveşte preţul de piaţă al imobilului, din perspectiva modificărilor legislative intervenite prin Legea nr. 1/2009, instanţa de apel a reţinut că ipoteza în speţă nu se încadrează în dispoziţiile art. 50 alin. (3) din legea republicată, cu motivarea că nu a fost desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare, fiind respinsă cererea de constatare a nulităţii absolute a acestuia.
Deşi nu se face referire expresă la dispoziţiile art. 50 alin. (2)1 şi art. 501 din Legea nr. 10/2001, se redau în considerentele aferente dispoziţiile acestor articole, cu referire la condiţia de desfiinţare a contractului.
Chiar şi faţă de apărarea referitoare la sintagma „contracte desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive" susţinută de către reclamanţii – recurenţi, oricum nu le-ar fi aplicabile dispoziţiile introduse în Legea nr. 10/2001 prin Legea nr. 1/2009. Aceasta întrucât normele legale vizate impun încheierea actului de vânzare-cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Nu se poate reţine că s-a respectat Legea nr. 112/1995 la încheierea contractului de vânzare-cumpărare faţă de cele statuate în litigiul anterior, care se impun prin forţa puterii de lucru judecat. Astfel, cumpărătorii au cunoscut cine sunt adevăraţii proprietari ai imobilului şi faptul că aceştia au revendicat imobilul.
În acest context nu este justificată trimiterea făcută de reclamanţi la cauza Raicu împotriva României din jurisprudenţa Curţii Europene a Drepturilor Omului – în care Curtea a subliniat că atenuarea vechilor atingeri nu poate crea noi greutăţi şi că în acest scop trebuie să se ţină cont de circumstanţele particulare din fiecare cauză pentru ca persoanele care şi-au dobândit bunurile cu bună-credinţă (s.n.) să nu fie aduse să suporte greutatea responsabilităţii statului care cândva a confiscat bunul.
2. Recursul declarat de pârâtul Municipiul Bucureşti, prin Primarul General.
a. Dispoziţiile legale invocate, din perspectiva Legii nr. 112/1995 şi normelor de aplicare, nu prezintă relevanţă în cauză, întrucât Ministerul Finanţelor este beneficiarul sumelor obţinute din vânzarea apartamentelor, calitate diferită de cea de persoană responsabilă în cadrul răspunderii pentru evicţiune.
Pârâtul-recurent are calitate procesuală pasivă în restituirea preţului, întrucât obligaţia sa i-a fost stabilită în calitate de vânzător şi în temeiul răspunderii pentru evicţiune, nu în baza dispoziţiilor speciale ale Legii nr. 10/2001.
b. Prin apelul formulat, pârâtul-recurent a invocat lipsa calităţii procesuale pasive, cu referire la art. 48 din Legea nr. 10/2001, în ceea ce priveşte sporul de valoare adus imobilului prin îmbunătăţirile necesare şi utile. În susţinerea acestui motiv se invocă ca argument şi inexistenţa unei clauze referitoare la obligaţia de garanţie - care nu are însă legătură cu critica propriu-zisă, la care este indicat în susţinere.
În aceste condiţii, criticile referitoare la condiţiile evicţiunii şi la modul de stabilire a despăgubirilor la preţul de circulaţie - care oricum nu a fost primit de instanţă pentru argumentele reţinute în analiza celuilalt recurs, au fost formulate omisso medio, neconstituind motiv de apel. Nu vor fi astfel analizate de Curte, cu aplicarea art. 316 coroborat cu art. 294 C. proc. civ.
c. În ceea ce priveşte dispoziţia referitoare la plata sporului de valoare adus imobilului de către reclamanţi.
Argumentele instanţei de apel referitoare la existenţa a două categorii alternative de debitori ai obligaţiei de despăgubire, cu drept de opţiune pentru creditor, nu au fost criticate.
Fără a critica modul de soluţionare a criticii de apel, dispus prin decizie (aceasta fiind supusă controlului pe calea recursului), pârâtul recurent s-a limitat să reia critica de apel - ceea ce face ca modul de dispunere al instanţei sub acest aspect să fie protejat de puterea de lucru judecat.
S-a invocat în recurs la modificarea art. 48 din Legea nr. 10/2001 intervenită prin Legea nr. 1/2009, în sensul că indiferent dacă imobilul a fost preluat cu titlu valabil sau fără titlu, obligaţia despăgubirii în discuţie revine persoanei îndreptăţite.
Dispoziţia legală vizată a fost aplicată de instanţa de apel raportat la criticile formulate, care fixează limitele de judecată în apel. În aceste condiţii, legalitatea deciziei de apel nu poate fi analizată pe aspecte invocate ulterior şi nesupuse analizei instanţei.
În ceea ce priveşte modificarea legii pe parcursul procesului, în sensul schimbării în totalitate a obligatului în cadrul procesual discutat, se pune problema previzibilităţii legii, în condiţiile în care la data sesizării instanţei dispoziţiile legale aferente erau clare şi precise sub acest aspect.
În condiţiile în care foştii proprietari ai imobilului, pe care l-au obţinut în cadrul acţiunii în revendicare formulată împotriva reclamanţilor din litigiul de faţă, nici nu figurează ca părţi în dosarul de faţă, a-i pune pe reclamanţi să declanşeze un nou litigiu împotriva acestora ar însemna să suporte o sarcină disproporţionată.
d. Critica vizând cheltuielile de judecată se referă la onorariul de avocat plătit de reclamantă. Însă, după cum rezultă din Decizia de apel, acestea sunt reprezentate de onorariul de expertiză.
Constatând, prin urmare, că nu sunt fondate criteriile formulate, Înalta Curte va face aplicarea şi a art. 312 alin. (1) C. proc. civ., dispunând respingerea ambelor recursuri ca nefondate.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge, ca nefondate, recursurile declarate de reclamanţii S.E., S.G.C. şi pârâtul Municipiul Bucureşti prin Primar General împotriva deciziei nr. 440 din 3 iulie 2009 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 30 aprilie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2741/2010. Civil. Legea 10/2001. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 2559/2010. Civil. Revendicare imobiliară.... → |
|---|
