ICCJ. Decizia nr. 545/2010. Civil. Acţiune în constatare. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA CIVILĂ ŞI DE PROPRIETATE INTELECTUALĂ
Decizia nr. 545/2010
Dosar nr. 24327/3/2007
Şedinţa publică din 29 ianuarie 2010
Asupra recursului civil de faţă;
Din examinarea lucrărilor din dosar constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buftea, la data de 10 octombrie 2006, reclamanta SC M.I. SRL a chemat în judecată pe pârâţii M.V. şi M.A., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să se constate validitatea convenţiei încheiate de părţi la data de 1 martie 2006 numită antecontract de vânzare-cumpărare, să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare având ca obiect transferul de proprietate asupra terenului extravilan arabil în suprafaţă de 5000 m.p situat în sat Căciulaţi, comuna Moara Vlăsiei, judeţul Ilfov, tarla 81, parcela 288, şi să oblige pârâţii la plata daunelor pe care le-a suferit prin neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, precum şi plata cheltuielilor necesitate de acest proces.
Prin sentinţa civilă nr. 5987 din 29 noiembrie 2006 pronunţată de Judecătoria Buftea a fost admisă excepţia de necompetenţă materială a judecătoriei şi s-a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.
Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti - Secţia a III-a Civilă la data de 19 decembrie 2006, sub nr. 43499/3/2006.
Prin sentinţa civilă nr. 190 din 1 februarie 2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a III a Civilă, a fost admisă excepţia necompetenţei materiale a Tribunalului Bucureşti şi a fost declinată competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Buftea, situaţie faţă de care s-a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi s-a înaintat dosarul Curţii de Apel Bucureşti pentru soluţionarea acestui incident.
Prin sentinţa civilă nr. 16 din 9 mai 2007 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti Secţia a IV a Civilă, rămasă irevocabilă, s-a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti - Secţia Civilă.
La data de 29 iunie 2007, cauza a fost reînregistrată pe rolul acestui tribunal, sub nr. 24327/3/2007.
Prin sentinţa civilă nr. 1675 din 14 decembrie 2007 Tribunalul Bucureşti - Secţia a III a Civilă a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta SC M.I. SRL în contradictoriu cu pârâţii M.V., M.A. şi chemaţii în garanţie Primăria comunei Moara Vlăsiei şi Primăria Baloteşti; a constatat valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la BNP P.A.A. în privinţa clauzelor vizând condiţiile transmiterii dreptului de proprietate între părţi, a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare şi obligarea pârâţilor la plata daunelor; a admis în parte cererea reclamantei pentru acordarea cheltuielilor de judecată şi a obligat pârâţii la plata în solidar, către reclamant,ă a sumei de 519,30 cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, s-a reţinut că la data de 1 martie 2006 între reclamantă şi pârâţi s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 235 din 1 martie 2006 la BNP P.A.A., prin care pârâţii, în calitatea de promitenţi-vânzători, au promis să vândă reclamantei, promitentă-cumpărătoare, terenul extravilan arabil, în suprafaţă de 5000 m.p situat în sat Căciulaţi, comuna Moara Vlăsiei, judeţul Ilfov, tarla 81, parcela 288, având ca vecinătăţi la N - De 84, la E – A.C., la S - V C. şi la V – O.D., teren dobândit anterior de pârâţi prin vânzare - cumpărare.
Preţul vânzării a fost stabilit de 540.035,50 lei (RON), echivalentul a 155.000 euro, din care suma de 34.814 lei s-a achitat, ca avans, la momentul autentificării acestui act, iar restul de preţ urmând să se achite la data perfectării contractului de vânzare - cumpărare „după ce toate formalităţile de publicitate imobiliară vor fi îndeplinite, dar nu mai târziu de 80 de zile de la data autentificării" antecontractului.
Prin actul adiţional autentificat sub nr. 921 din 13 iunie 2006, părţile contractante au convenit asupra prelungirii termenului de perfectare a contractului, până la data de 30 august 2006, precizându-se că „celelalte dispoziţii ale antecontractului rămân nemodificate".
La data de 5 septembrie 2006, ca urmare a notificării formulate de reprezentantul reclamantei, s-a constatat prin încheiere de certificare faptul neprezentării pârâţilor la biroul notarial pentru încheierea contractului, ulterior pârâţii prezentându-se însă, conform susţinerilor ambelor părţi, fără documentaţia prevăzută în antecontract pentru perfectarea contractului.
Tribunalul a mai reţinut că pârâţii au făcut demersuri pentru obţinerea întregii documentaţii cadastrale, demersuri care au rămas fără rezultat până la momentul sesizării instanţei prin prezenta acţiune deoarece documentaţia cadastrală pentru tarlaua 81 a fost respinsă de primărie, din cauza neînţelegerilor privitoare la linia de hotar dintre comuna Moara Vlăsiei şi comuna Baloteşti.
Tribunalul a apreciat prin urmare că părţile sunt libere să încheie convenţie având natura unei promisiuni bilaterale de vânzare - cumpărare a unui imobil – teren.
Tribunalul a constatat că în cadrul acestui antecontract se stipulează între altele că „ în condiţiile în care promitenţii-vânzători se prezintă la întocmirea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fără formalităţile de publicitate imobiliară şi de scoatere din circuitul agricol, îndeplinite", „antecontractul se anulează, iar aceştia vor restitui societăţii promitent - cumpărătoare dublul sumei achitată cu titlu de avans”.
O aplicare a art. 969 alin. (2) C. civ., conform căruia convenţiile legal făcute se pot „revoca prin consimţământul mutual" al părţilor, acestea putând determina prin actul perfectat, care sunt situaţiile în care respectivul contract se desfiinţează, o clauză de acest tip fiind valabilă şi constituind doar aplicarea principiului libertăţii contractuale.
Or, o atare împrejurare, considerată de părţi esenţială pentru derularea contractului, a fost apreciată neîndeplinirea, în termenul stabilit, a formalităţilor de publicitate imobiliară şi de scoatere din circuitul agricol, iar, acceptând clauza respectivă, reclamanta nu poate invoca prin prezenta acţiune neexecutarea acestor obligaţii contractuale de către pârâţi, ca temei al aplicării art. 1073 şi 1077 C. civ., respectiv principiul executării în natură a obligaţiilor sau repararea în natură a prejudiciului creat.
Din probele administrate, a rezultat că nu se putea imputa pârâţilor împrejurarea imposibilităţii obţinerii documentaţiei necesare perfectării contractului, neputându-se considera că aceştia nu au vurt să încheie respectivul act, în condiţiile stipulate în convenţie.
În privinţa cererii, de obligare a pârâţilor la plata daunelor, tribunalul a constatat că nu se poate reţine existenţa în sarcina pârâţilor a unei răspunderi întemeiate pe săvârşirea unui delict civil conex raporturilor dintre părţi, izvorâte din încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare .
Cu privire la daunele derivate din plata avansului ori celelalte-daune interese, care ar fi putut fi pretinse în temeiul clauzelor contractuale instanţa a reţinut că nu a fost investit cu un capăt de cerere având un astfel de obiect.
S-a reţinut de asemenea, că cererea de chemare în garanţie a Primăriei Moara Vlăsiei şi a Primăriei Baloteşti a rămas fără obiect.
Împotriva menţionatei sentinţe, a formulat apel, în termen legal, reclamanta SC M.I. SRL, criticând-o ca nelegală şi netemeinică .
Prin decizia civilă nr. 944 din 17 decembrie 2008 a Curtea de Apel Bucureşti – Secţia a IV-a civilă a fost admis apelul, a fost schimbată în parte sentinţa, în sensul că a fost admis şi capătul doi al cererii şi a fost pronunţată o hotărâre care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 4890 mp situat în comuna Moara Vlăsiei, judeţul Ilfov cu nr. cadastral 2176 şi înscris în CF nr. 2282 a comunei Moara Vlăsiei, pentru preţul total de 155.000 Euro, fiind păstrate celelalte dispoziţii ale sentinţei.
În motivarea acestei soluţii, instanţa de apel a reţinut că instanţa de fond a respins capătul de cerere privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, reţinând că promitenţii-vânzători şi-au rezervat dreptul de a anula antecontractul şi de a restituit promitentei cumpărătoare dublul sumei achitate cu titlu de avans, în situaţia în care, la data fixată pentru încheierea actului în formă autentică, promitenţii vânzători se vor prezenta „fără formalităţile de publicitate imobiliară şi de scoatere din circuitul agricol a terenului îndeplinite".
Instanţa de fond a reţinut că această clauză reprezintă o aplicare a art. 969 alin. (2) C. civ., respectiv „o revocare prin consimţământ mutual" a convenţiei, expresia libertăţii contractuale.
În realitate, această clauză trebuie interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenţiei încheiate de părţi, clauze din care rezultă expres că părţile intenţionează să-şi transmită dreptul de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenţii cumpărători putându-se adresa instanţei pentru obligarea promitenţilor vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică „în situaţia în care, promitenţii vânzători nu vor mai dori să vândă societăţii promitent cumpărătoare".
Pornind de la principiul executării cu bună credinţă a convenţiilor, înscris în art. 970 C. civ., clauza de desfiinţare a antecontractului prevăzută în alineatul 2 al paginii a doua a antecontractului, nu poate fi interpretată ca fiind o clauză de dezicere ce ar permite promitentului vânzător să anuleze convenţia prin simplul fapt al neprezentării la notar cu dovezile privind publicitatea imobiliară şi cele privind scoaterea din circuitul agricol al terenului, deoarece s-ar ajunge la acceptarea ideii că partea obligată într-un raport juridic îşi poate invoca propria culpă, pentru a obţine desfiinţarea unei convenţii bilaterale, în condiţiile în care cealaltă parte şi-a îndeplinit sau se declară gata să-şi îndeplinească obligaţiile.
Se ajunge astfel la încălcarea dispoziţiilor art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, dezdăunări.
Or, în speţă, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenţii-vânzători s-au obligat s-a vândă promitentei-cumpărătoare terenul înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare într-un termen de maxim 90 de zile, termen convenit pentru îndeplinirea de către promitenţii vânzători a formalităţilor de publicitate imobiliară şi de scoatere a terenului din circuitul agricol, iar promitenţii cumpărători s-au obligat să cumpere acest teren la preţul de 155.000 Euro, din care s-a achitat la data încheierii antecontractului, echivalentul a 10.000 Euro, la momentul fixat, după îndeplinirea de către promitenţii-vânzători a obligaţiilor privind formalităţile de publicitate imobiliară şi de scoatere a terenului din circuitul agricol.
Îndeplinindu-şi obligaţiile contractuale şi lovindu-se de refuzul intimaţilor-pârâţi de a perfecta actul în formă autentică, apelanta-reclamantă are posibilitatea de a solicita instanţei în temeiul art. 1068 C. civ. şi art. 5 Titlul X din Legea nr. 247/2005, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În ceea ce priveşte soluţia asupra capătului de cerere având ca obiect plata daunelor suferite prin neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, Curtea apreciază că acesta nu a fost dovedit, astfel încât, nu poate fi admis.
Împotriva menţionatei decizii au formulat şi motivat recurs, în termen legal, intimaţii-pârâţi M.V. şi M.A. pentru motive de nelegalitate întemeiate pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ.
În dezvoltarea acestora s-a arătat că hotărârea cuprinde motive contradictorii. Astfel, în s oluţia instanţei de apel cu privire la capătul doi de cerere se retine că recurenţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale in mod culpabil, motiv pentru care instanţa va pronunţa o hotărâre care sa tină loc de act de vânzare-cumpărare, iar cu privire la cel de-al treilea capăt de cerere Curtea apreciază ca intimata-reclamanta nu a dovedit ca subsemnaţii am avut vreo culpa in neîndeplinirea aceloraşi obligaţii, motiv pentru care va respinge cererea de acordare de daune interese.
Instanţa de apel nu putea să admită apelul si să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în condiţiile în care in final menţine dispoziţiile instanţei de fond cu privire la respingerea celui de-al treilea capăt de cerere deoarece "nu s-a dovedit" de către apelanta SC M.I. SRL că recurenţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale în mod culpabil.
Deși pe calea apelului nu se modifică soluţia pronunţată de instanţa de fond cu privire la capătul trei al acţiunii, Curtea admite cererea de îndreptare eroare materială în sensul că admite in integralitate cheltuielile de judecată (taxa de timbru) achitate în fond de către intimata-reclamantă în condiţiile în care din suma respectiva trebuia scăzuta taxa de timbru calculata pentru acest capăt trei, aşa cum a fost el precizat Ia termenul din 29 noiembrie 2006, reclamanta evaluându-si daunele la suma de 13.870 lei şi achitând în consecinţă suma de 915,46 lei.
Hotărârea pronunţata este lipsita de temei legal ori a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşita a legii - art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
La termenul din 10 decembrie 2008 am învederat instanţei de apel faptul că trebuie să se facă aplicarea dispoziţiilor art. 292 alin. (1) C. proc. civ., întrucât apelanta-reclamanta îşi modificase motivele invocate iniţial în cererea introductivă de instanţă.
Prin motivele de apel, intimata si-a schimbat strategia, modificând în tot apărările cu privire la culpa noastră în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale.
În motivele de apel se arată că, în data de 05 septembrie 2006, recurenţii nu au mai dorit să înstrăineze imobilul în cauză, aceasta în condiţiile în care reclamanta recunoscuse faptul că pârâţii se prezentaseră la notariat iar în dosar existau dovezi suficiente cu privire la demersurile depuse de noi în vederea obţinerii tuturor înscrisurilor necesare perfectării vânzării (filele 25-27, 32, 39-48 si 54 din dosarul de fond).
Fiind conştienţi că in raport de acestea instanţa de apel le va cenzura aceste critici, au invocat un al doilea aspect prin care tindeau sa dovedească culpa noastră, anume faptul că recurenţii au avut o atitudine oscilantă pe parcursul derulării acestui litigiu. Practic, prin această nouă argumentaţie, intimata-reclamantă recunoştea implicit faptul că pârâţii nu au avut nici un fel de culpă cu privire la neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, infirmându-şi susţinerile făcute în acţiune.
În fond s-a învederat că recurenţii nu au fost diligenţi, că nu au încercat să obţină documentaţia cadastrală si să îşi intabuleze dreptul de proprietate. In apel se critică poziţia procesuală a intimaţilor întrucât în timpul litigiului, la finele anului 2007, mai exact, recurenţii nu au mai dorit să încheie contractul.
Curtea nu a analizat buna-credinţă a recurenţilor la încheierea convenţiei în raport de înscrisurile aflate în dosarul de fond, nefăcând în nici un fel trimitere la acestea în analizarea capătului doi al acţiunii pe care l-a si admis. În schimb, le-a avut in vedere când a analizat capătul de cerere privitor la daune interese.
Prezumţia bunei-credinţe nu a fost răsturnata prin nici un mijloc de probă, nici măcar prin interogatoriul administrat în fata instanţei de apel. Convocarea din data de 05 septembrie 2006 s-a făcut doar de formă, întrucât nu se dorea decât să se stabilească in sarcina noastră o culpă care, oricum, este răsturnată prin probele aflate la dosarul cauzei.
Neobţinerea in termenul scadent a documentaţiei cadastrale avizate nu ne poate fi imputată în raport de înscrisurile enumerate mai sus.
Intimata şi-a modificat în totul argumentaţia invocată iniţial în faţa instanţei de fond şi sub aspectul relei noastre credinţe.
Astfel, dacă prin cererea introductivă de instanţă intimata cere amendarea recurenţilor în raport de faptul că "nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale sub diferite pretexte", în sensul că nu au făcut nici un fel de demers în sensul întocmirii şi avizării documentaţiei cadastrale şi al intabulării dreptului de proprietate pe numele lor, în apel a rezultat că aceştia i-au atras cu rea- - credinţă în această convenţie, întrucât la data de 01 martie 2006 când s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare "recurenţii ştiau că sunt probleme cu linia de hotar între cele două comune”.
Or, în raport de aceste recunoaşteri, recurenţii afirmă că nu aveau de unde să anticipeze că între comuna Balotesti si comuna Moara Vlăsiei urma sa se nască acel conflict legat de linia de hotar.
Curtea de apel, deşi a admis capătul doi de cerere, nu a reţinut în sarcina intimatei-reclamante şi obligaţia corelativă de a achita restul de preţ, conform clauzelor contractuale si anume achitarea sumei de 145.000 EURO. Recurenţii consideră că instanţa de apel a acordat mai mult decât i s-a cerut, validând oferta de plată motivat de faptul că li s-a achitat restul de preţ.
Cum antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era in vigoare din data 30 august 2006 sau mai exact din data de 05 septembrie 2006, când părţile prezente nu au mai înţeles să încheie un nou act adiţional la convenţie, nu mai exista nici un fel de obligaţie în afara de cea prevăzută la pag. 2 alin. (2) cu privire la obligarea promitenţilor-vânzători de a achita dublul sumei dată cu titlu de avans. Ca atare, nu poate fi vorba nici de oferta reală de plată si nici de o validare a ofertei reale de plată.
Curtea nu putea să valideze oferta de plată întrucât restul de preţ s-a achitat în moneda naţională, deşi în convenţie era stipulat că restul de preţ trebuia să se achite in moneda Euro - 145.000 EURO.
Analizând recursul formulat, în raport de criticile menţionate, Înalta Curte apreciază că acesta este nefondat, pentru următoarele considerente:
Obiectul prezentei cauze îl constituie verificarea de către instanţă a clauzelor antecontractului de vânzare-cumpărare a unei suprafeţe de teren situată în extravilan, prin care părţile s-au obligat să vândă, respectiv să cumpere, iar perfectarea contractului în formă autentică urma a fi realizată după ce toate formalităţile de publicitate imobiliară şi de scoatere din circuitul agricol se vor fi realizat, dar nu mai târziu de 90 de zile de la data autentificării, termen care a fost prelungit până la data de 30 august 2006.
Imposibilitatea de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică s-a datorat, conform adresei Primăriei Comunei Moara Vlăsiei din data de 31 august 2006, blocării procedurii emiterii documentaţiei cadastrale din tarla 81, datorită unor neînţelegeri referitoare la limita de hotar dintre comuna Moara Vlăsiei şi comuna Baloteşti, divergenţă care nu a fost elucidată până la data sesizării instanţei, 10 octombrie 2006.
Neîndeplinirea obligaţiei de a obţine toate formalităţile de publicitate imobiliară şi de scoatere din circuitul agricol s-a datorat unor împrejurări care nu presupun atitudinea culpabilă a promitenţilor vânzători. Nici instanţa de apel nu s-a întemeiat pe culpa promitenţilor vânzători, ca motiv de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare, ci pe dispoziţiile art. 1073 C. civ., text care permite creditorului dreptul de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligaţiei şi, în caz contrar, dezdăunări.
Un astfel de drept prevalează oricărei clauze contractuale, căci partea care şi-a îndeplinit sau este pe cale de a-şi îndeplini obligaţia într-un raport sinalagmatic, are posibilitatea de a alege între a solicita executarea silită a antecontractului prin solicitarea adresată instanţei de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, astfel cum este cazul în speţă, fie să solicite rezoluţiunea antecontractului, adică desfiinţarea acestuia pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei corelative de către partea adversă.
Rezoluţiunea se poate solicita numai de partea care şi-a executat obligaţia sau se declară gata să o execute, atunci când partea adversă nu îşi execută în mod culpabil propria obligaţie.
Prin urmare, ideea de culpă este legată numai de rezoluţiune, culpa urmând a fi verificată de către instanţă sau, în cazul inserării unui pact comisoriu de gradul II sau III, instanţa va verifica numai aspecte legate de declaraţia unilaterală de rezoluţiune a părţii îndreptăţite sau aspecte referitoare la punerea în întârziere a debitorului.
Inserarea unui pact comisoriu expres nu înlătură însă facultatea creditorului, care şi-a îndeplinit obligaţia sau este pe cale să o îndeplinească, de a cere executarea silită a contractului. Debitorul care nu a executat obligaţia, indiferent din care motiv, nu poate cere rezoluţiunea, chiar dacă există pact comisoriu de orice grad.
Posibilitatea creditorului de a dobândi, în principal, îndeplinirea exactă a obligaţiei poate fi înlăturată numai de existenţa unei clauze de dezicere, constând în menţionarea în antecontract a posibilităţii de denunţare unilaterală a contractului de către promitentul-vânzător, pe care chiar promitentul-cumpărător a acceptat-o prin inserarea în contract a clauzei de dezicere, care îl leagă, în temeiul art. 969 C. civ., potrivit cu care contractul este legea părţilor.
Această clauză este diferită de pactul comisoriu de gradul II, căci chiar partea care nu îşi va executa obligaţia este îndreptăţită să considere contractul ca fiind desfiinţat, spre deosebire de pactul comisoriu de gradul II, unde numai cealaltă parte este în drept să considere contactul ca desfiinţat.
De esenţa clauzei de dezicere este posibilitatea debitorului, care nu şi-a executat propria obligaţie, să ceară instanţei să constate că nu mai doreşte să vândă, urmând a se aplica sancţiunea pe care tot părţile, de comun acord, au stabilit-o, în temeiul art. 969 C. civ.
Această cerere nu este condiţionată de vreo motivare şi se poate realiza în absenţa oricărei culpe, singura condiţie fiind aceea ca părţile să fi convenit în mod expres această posibilitate, adică să înlăture, prin acordul lor de voinţă, nulitatea expresă menţionată, în art. 1010 C. civ., pentru condiţia pur potestativă, căci această nulitate nu este decât expresă, nu şi absolută, părţile putând să deroge de la prevederile sale deoarece norma legală ocroteşte, în acest caz, un interes particular.
Clauza de dezicere este singura clauză care ar permite recurenţilor să revoce antecontractul în mod unilateral, fără justificarea nici unui motiv sau a vreunei culpe.
Din analiza alineatului 2 din pagina a doua a antecontractului de vânzare-cumpărare nu se poate reţine existenţa unei clauze de dezicere, pentru că, astfel cum a apreciat instanţa de apel, această clauză trebuie interpretată, coroborat cu celelalte clauze ale convenţiei încheiate de părţi, clauze din care rezultă expres că părţile intenţionează să-şi transmită dreptul de proprietate asupra terenului înscris în antecontractul de vânzare-cumpărare, promitenţii-cumpărători putându-se adresa instanţei pentru obligarea promitenţilor vânzători la perfectarea actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Pentru toate aceste argumente, Înalta Curte apreciază că prima instanţă de fond a considerat în mod greşit că această clauză, pe care a calificat-o ca fiind o „clauză de revocare prin consimţământul mutual al părţilor”, reprezintă o clauză de dezicere, cât timp intenţia părţilor a fost aceea de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, chiar prin executare silită, astfel cum tot părţile au stipulat expres în alineatul 4 al paginii 2 a antecontractului.
De altfel, împiedicarea invocată de către pârâţi prin imposibilitatea obţinerii documentaţiei cadastrale a fost înlăturată chiar anterior pronunţării sentinţei. Astfel, la fila 52 a dosarului de fond al Tribunalului Bucureşti, se află extrasul de carte funciară datat 28 noiembrie 2007, din care rezultă că imobilul în litigiu este intabulat pe raza comunei Moara Vlăsiei, judeţul Ilfov, intabulare în raport de care se puteau emite formele de publicitate imobiliară necesare înstrăinării.
Recurenţii apreciază că antecontractul de vânzare-cumpărare nu mai era în fiinţă după împlinirea termenului până la care contractul de vânzare-cumpărare trebuia încheiat în formă autentică, apreciere eronată, căci voinţa părţilor a fost aceea a încheierii contractului de vânzare-cumpărare după îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară, dar nu mai târziu de o anumită dată, iar lipsirea de efecte a unui act juridic nu se produce de plin drept, ci pe cale judecătorească.
Prin urmare, în situaţia în care formalităţile de publicitate imobiliară nu erau îndeplinite, contractul trebuia perfectat la expirarea termenului stabilit, chiar pe cale silită, printr-o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, căci formele de publicitate imobiliară nu sunt constitutive de drepturi pentru a împiedica instanţa să pronunţe o astfel de soluţie, ci constituie formalităţi relative la publicitatea faţă de terţi. De altfel, Legea nr. 7/1996 privind publicitatea imobiliară reglementează posibilitatea înscrierilor provizorii, a rectificărilor de carte funciară, astfel încât opozabilitatea faţă de terţi a dreptului de proprietate asupra terenului în litigiu se putea realiza şi în situaţia existenţei unei nelămuriri cu privire la linia de hotar dintre cele două comune, eventual printr-o înscriere provizorie în ambele cărţi funciare.
Înalta Curte apreciază că, în situaţia existenţei dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, cât şi a unui extras de carte funciară pentru informare emis pe numele pârâţilor cu două zile anterior pronunţării hotărârii primei instanţe de fond, cel de-al doilea capăt de cerere al prezentei acţiuni trebuia admis căci, deşi fusese depăşit termenul până la care trebuia perfectat contractul de vânzare-cumpărare, formalităţile de publicitate imobiliară fuseseră îndeplinite.
În aceste condiţii, constatându-se inaplicabilitatea în cauză a consecinţelor culpei în neexecutarea obligaţiilor, ca şi condiţie a rezoluţiunii şi a clauzei de dezicere, instanţa de apel în mod corect a suplinit acordul de voinţă al promitenților-vânzători în sensul transmiterii dreptului de proprietate în patrimoniul pârâţilor, promitenţi-cumpărători, prin pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.
În raport de aceste considerente, apar ca nefondate criticile recurenţilor relative la motivarea contradictorie sub aspectul existenţei culpei recurenţilor, a modificărilor pe care reclamanţii le-au adus în apel apărărilor lor privind culpa procesuală a părţii adverse în neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, a nedovedirii relei credinţe şi a neanalizării bunei credinţe a acestora la momentul încheierii antecontactului, prin raportare la înscrisurile existente în dosar.
Nici criticile referitoare la nepronunţarea asupra obligaţiei corelative transmiterii dreptului de proprietate, respectiv a obligării reclamanţilor la plata diferenţei de preţ, nu sunt fondate deoarece, pe de o parte, pronunţarea unei hotărâri în temeiul art. 1073 C. civ. nu este condiţionată de obligarea la plata sumei reprezentând preţul integral al vânzării, iar, pe de altă parte, nimic nu împiedică pe promitenţii-vânzători să ceară pe cale separată plata acestei sume.
De altfel, astfel cum rezultă din înscrisurile depuse în recurs, această sumă (echivalentul în lei a sumei de 145 000 euro, la data depunerii, depusă corect în lei, în raport de faptul că plăţile în România se fac în moneda naţională) a fost consemnată la dispoziţia promitenţilor-vânzători, însă a fost retrasă, operaţiune care este permisă de dispoziţiile art. 1118 C. civ. Acest fapt dovedeşte împrejurarea că reclamanta a avut atât intenţia reală de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, cât şi posibilitatea de a-şi îndeplini efectiv şi integral obligaţia pe care şi-a asumat-o prin antecontract.
Analizând critica privind greşita obligare a intimaţilor-pârâţi la plata cheltuieli de judecată pe capătul trei al acţiunii, care a fost respins în mod irevocabil, Înalta Curte constată că şi aceasta este nefondată, deoarece prin încheierea de îndreptare a erorii materiale pronunţată în apel au fost acordate reclamanţilor cheltuieli de judecată în cuantum de 8306 lei, sumă calculată numai prin raportare la capetele 1 şi 2 ale acţiunii, care a fost achitată la judecătorie, anterior hotărârii de declinare, astfel cum rezultă din fila 12 dosar fond, anterior declinării.
Ulterior acestei plăţi, a fost precizată, la fila 124 a dosarului de fond anterior declinării, valoarea capătului 3 al acţiunii la suma de 13870 ron şi s-a stabilit separat pentru această valoare o taxă de timbru în cuantum de 916 ron, achitată după declinare, conform filei 6 a dosarului de fond al Tribunalului Bucureşti.
Prin urmare, obligând pârâţii la suma de 8306 lei reprezentând cheltuieli de judecată către reclamantă, instanţa de apel a pronunţat o soluţie corectă, deoarece această sumă se referă strict la cele două capete ale acţiunii care au fost admise, iar nu la capătul trei al acţiunii care a fost respins şi pentru care s-a stabilit o altă taxă, în cuantum de 916 lei.
Astfel fiind,, Înalta Curte apreciază că nu sunt incidente motivele de recurs invocate şi va respinge recursul ca nefondat, în temeiul art. 312 C. proc. civ.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge recursul declarat de intimaţii-pârâţi M.V. şi M.A. împotriva deciziei civile nr. 944 din 17 decembrie 2008 a Curţii de Apel Bucureşti - Secţia a IV a civilă, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunţată, în şedinţă publică, astăzi, 29 ianuarie 2010.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6255/2010. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 537/2010. Civil. Expropriere. Recurs → |
|---|
