ICCJ. Decizia nr. 5758/2012. Civil
| Comentarii |
|
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 București, reclamantul I.C. a chemat în judecată pe pârâții Primăria Municipiului București, prin Primarul General, și Ministerul Finanțelor Publice, pentru ca prin sentința ce se va pronunța să fie obligați să plătească reclamantului contravaloarea actualizată a sumei de 11.800.467 ROL, reprezentând prețul locuinței pe care i-a vândut-o pârâtul Primăria Municipiului București, prin Primarul General, cu contractul de vânzare-cumpărare din 31 martie 1997; contravaloarea actualizată a lucrărilor care au mărit valoarea apartamentului, lucrări constând în: tâmplărie PVC cu geam antiefracție - 18.985.000 ROL; gresie și faianță - 12.792.000 ROL; cadă colț + robinet - 6.706.000 ROL; chiuvetă, baterie, sifon - 4.000.000 ROL; schimbat instalația sanitară - 2.000.000 ROL; oglindă - 1.550.000 ROL; instant gaz - 3.330.800 ROL; jaluzele verticale - 4.400.00 ROL.
După un prim ciclu procesual, prin sentința civilă nr. 1283 din 27 septembrie 2010, Tribunalul București, secția a IV-a civilă, a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului Municipiul București cu privire la capetele de cerere 1-3; a respins capetele de cerere 1-3 formulate în contradictoriu cu Municipiul București, ca fiind introduse împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A respins excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice.
A admis în parte cererea formulată de reclamantul I.C. în contradictoriu cu parații Municipiului București, prin Primarul General, și Ministerul Finanțelor Publice și a obligat Ministerul Finanțelor Publice să plătească reclamantului suma de 107.488 euro, echivalent în RON, la data plății, în funcție de cursul B.N.R., reprezentând prețul de piață al imobilului.
A respins cererea de obligare a Municipiului București la plata sumei de 2.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, ca neîntemeiată.
Analizând actele și lucrările dosarului, Tribunalul a reținut următoarele:
Cu privire la excepția lipsei calității procesuale pasive a Ministerului Finanțelor Publice, Tribunalul a reținut că prin cerere, reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata prețului actualizat din cuprinsul contractului încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a sporului de valoare actualizat, iar cu titlu de despăgubiri civile, excedentul de valoare și cheltuielile de judecată din cursul procesului cu evingătorul fost proprietar.
Acțiunea în revendicare a fost admisă în contradictoriu cu reclamantul din cauza de față, în prezent acesta fiind evacuat din imobil, în baza titlului executoriu sentința civila nr. 19056 din 11 decembrie 2006.
în cauză sunt incidente dispozițiile art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare".
Asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a Municipiului București, Tribunalul a reținut calitatea acestuia de vânzător în contractul de vânzare-cumpărare în temeiul căruia reclamantul a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului revendicat, el fiind ținut de obligația de garanție pentru evicțiune, în raportul juridic izvorât din contractul de vânzare-cumpărare. De aceea, Tribunalul a reținut calitatea procesuală pasivă a Municipiului București în privința pretențiilor reprezentate de cheltuielile de judecată ocazionate de procesul în care a fost admis acțiunea în revendicare împotriva reclamantului din cauză de față, legea specială necuprinzând dispoziții derogatorii în aceastâ materie.
în privința capetelor 1-3 de cerere, fără a nega calitatea de vânzător al pârâtului Municipiului București, față de dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, Tribunalul a apreciat că acestea se vor aplica cu prioritate, astfel încât, în ipoteza în care se găsește reclamantul (acțiune în revendicare admisă împotriva sa, cu menținerea ca valabil a contractului de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995) obligația de plată incumbă Ministerului Finanțelor Publice, în nume propriu, acesta fiind cel care justifică legitimarea procesuală pasivă.
în plus, în privința contravalorii îmbunătățirilor aduse imobilului, față de modificarea art. 48 din Legea nr. 10/2001 potrivit cu care acestea vor fi suportate de foștii proprietari, Tribunalul a constatat că nici sub acest aspect pârâtul Municipiul București nu are calitate procesuală pasivă.
Pe fondul cauzei, Tribunalul a reținut că în conformitate cu dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001 reclamantul este îndreptățit să primească valoarea de piață a imobilului cu privire la care s-a admis acțiunea în revendicare stabilită prin raportul de expertiză efectuat în cauză la suma de 107.488 euro.
împotriva acestei sentințe, a declarat apel pârâtul Ministerul Finanțelor Publice - D.G.F.P. București, reiterând excepția lipsei calității procesuale pasive întrucât nu a fost parte la încheierea contractului, iar în conformitate cu dispozițiile art. 1337, 1341 C. civ. trebuie instituită răspunderea vânzătorului.
Pe fondul cauzei a învederat că s-au aplicat greșit dispozițiile art. 501din Legea nr. 10/2001 întrucât nu sunt îndeplinite cumulativ cele două condiții impuse de acest text legal, iar reclamantul nu are o hotărâre prin care să se statueze că a fost de bună-credință la perfectarea contractului.
Prin decizia nr. 776A din 27 octombrie 2011, Curtea de Apel București a admis apelul și a schimbat în parte sentința obligând pârâtul să plătească prețul reactualizat al imobilului.
Instanța a apreciat, referitor la primul motiv de apel, că legiuitorul a stabilit în sarcina Ministerului Finanțelor Publice obligația plății prețului reactualizat sau de circulație din fondul extrabugetar constituit în temeiul prevederilor art 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995.
S-a avut în vedere că cerințele legale pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare-cumpărare au fost deja analizate prin hotărârile judecătorești pronunțate în cauza care a avut ca obiect revendicarea imobilului, prin care s-a statuat cu putere de lucru judecat faptul că anumite cerințe de validitate impuse de prevederile Legii nr. 112/1995 nu au fost respectate (modul de preluare a imobilului de către stat), precum și faptul că dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 impun examinarea acelorași condiții legale, pentru a determina dacă suntem în prezența unui contract încheiat cu respectarea sau eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Pe cale de consecință, Curtea apreciază că prima instanță nu a dat în mod corect eficiență juridică puterii de lucru judecat a acestei hotărâri judecătorești. în condițiile în care s-a statuat prin această hotărâre în mod definitiv și irevocabil, faptul că anumite cerințe prevăzute de dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt îndeplinite, orice analiză a acestora apare ca fiind inutilă, neputând duce la un rezultat care să contrazică cele deja intrate în puterea lucrului judecat. De asemenea, trebuie avut în vedere că intră în puterea lucrului judecat nu numai cele statuate prin dispozitiv, ci și considerentele care explică dispozitivul și care susțin în mod necesar soluția consacrată în dispozitiv. Puterea de lucru judecat este un efect al hotărârii judecătorești, care este atașat în principal dispozitivului, dar care se extinde și asupra considerentelor, sub rezerva îndeplinirii cumulative a condițiilor anterior arătate.
Pe cale de consecință, făcând aplicarea acestor aspecte teoretice la speța de față, s-a reținut că s-a statuat prin hotărâre judecătorească irevocabilă faptul că preluarea imobilului în litigiu s-a realizat fără titlu valabil astfel că dispozițiile Legii nr. 112/1995 nu sunt incidente în cauză, motiv pentru care instanța de control judiciar concluzionează că încheierea contractului de vânzare-cumpărare s-a făcut cu nerespectarea prevederilor legii anterior menționate ceea ce atrage incidența în cauză a dispozițiilor art 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, în sensul că intimatul-reclamant este îndreptățit la prețul reactualizat și nu la valoarea de circulație.
împotriva deciziei instanței de apel au declarat recurs reclamantul și pârâtul Ministerul Finanțelor Publice.
în recursul declarat de reclamant, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a susținut că instanța nu a pus în discuție legalitatea încheierii contractului de vânzare-cumpărare și a reținut greșit că preluarea fără titlu a imobilului în proprietatea statului ar conduce la concluzia că acest contract a fost întocmit cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995, fără a ține cont că subdobânditorul a fost de bună-credință.
în recursul formulat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. București, întemeiat tot pe dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., s-a arătat că, în mod greșit s-a apreciat că nu poate fi reținut motivul de apel referitor la calitatea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice care este un terț față de contractul de vânzare-cumpărare, iar în conformitate cu dispozițiile art. 1337 și urm. C. civ. s-ar fi putut pune în discuție problema răspunderii vânzătorului pentru evicțiune totală sau parțială prin fapta unui terț.
Recursul reclamantului este fondat pentru considerentele care succed:
Rațiunea pentru care legiuitorul a recunoscut dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor în cazul proprietarilor ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, au fost ulterior desființate prin hotărâri judecătorești irevocabile, se regăsește și în ipoteza în care a aceștia au pierdut dreptul de proprietate asupra imobilului ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari.
De aceea, trebuie admis că și cazul în care pierderea dreptului de proprietate asupra bunului dobândit cu respectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995 a intervenit ca urmare a admiterii acțiunii în revendicare a foștilor proprietari, cumpărătorii imobilului au dreptul la restituirea prețului de piață al bunului în condițiile art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Din interpretarea dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate sau prin admiterea acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Art. 501din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009 prevede că: "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor, se stabilește prin expertiză".
Astfel, ipotezele avute în vedere de dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 501_i se exclud reciproc pentru că, în timp ce art. 50 are în vedere restituirea prețului actualizat în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 501, dimpotrivă, se referă la restituirea prețului de piață al imobilelor în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Cum prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (21), este evident că, în înțelesul Legii nr. 1/2009, prin "desființare" nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și cea a admiterii unei acțiuni în revendicare.
Prin art. 20 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, legiuitorul a definit sintagma de "contract de vânzare-cumpărare desființat", în sensul că actul juridic fie a fost anulat, fie bunul a fost pierdut în urma unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile.
Condiția impusă de art. 501din Legea nr. 10/2001 privind respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, include mai multe aspecte referitoare la calitatea de chiriaș a cumpărătorului, la termenul în care se poate formula cererea de cumpărare și la obiectul înstrăinării, respectiv imobilele preluate cu titlu de către stat care au destinația de locuință.
în speță, modalitatea în care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare, cu respectarea sau nu a prevederilor Legii nr. 112/1995 a constituit deja obiect de analiză într-un litigiu anterior vizând revendicarea imobilului.
Astfel, prin sentința civilă nr. 19056 din 11 decembrie 2006 a Judecătoriei Sectorului 1 s-a statuat că imobilul a fost preluat fără titlu legal în proprietatea statului și că nu mai putea fi înstrăinat în baza legii speciale, iar titlul foștilor chiriași este nelegal întrucât imobilul s-a preluat de la un neproprietar - statul, decizia acestuia de preluare fiind nulă absolut.
Nevalabilitatea titlului statului constatată prin această hotărâre nu poate constitui o nerespectare a Legii nr. 112/1995, care prevede în art. 9 că apartamentele care nu se restituie în natură foștilor proprietari puteau fi cumpărate de chiriași. Mai mult, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare de către reclamant nu exista nicio cerere de restituire formulată de fostul proprietar. Acest aspect rezultă din considerentele sentinței civile nr. 1396 din 02 octombrie 2008 a Tribunalului București prin care s-a respins acțiunea de constatare a nulității contractului de vânzare-cumpărare formulată de fostul proprietar și s-a constatat buna-credință a chiriașului, reclamantul din prezenta cauză, la încheierea contractului.
Față de împrejurarea că în fazele procesuale anterioare nu s-a reținut că, în speță, contractul ar fi fost încheiat cu nerespectarea dispozițiilor Legii nr. 112/1995, este evidentă concluzia că se impune acordarea valorii de piață a imobilului ce a format obiectul acestui contract.
Având în vedere aceste considerente se impune admiterea recursului formulat de reclamant, modificarea în parte a deciziei atacate în sensul respingerii apelului pârâtului și menținerii sentinței.
Recursul pârâtului nu este fondat.
Legea specială prevede posibilitatea de recuperare a prețului imobilului de către chiriașii-cumpărători, în situația în care foștii proprietari au obținut imobilul printr-o acțiune în revendicare concretizată printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă - Legea nr. 10/2001,art. 50 alin. (1), așa cum a fost modificat prin Legea nr. 1/2009.
Este nefondată critica formulată de Ministerul Finanțelor Publice, în ceea ce privește lipsa calității sale procesuale pasive întrucât aceasta este instituția, persoană juridică, obligată prin lege să restituie sumele avansate de foștii chiriași și tot ea va trebui să execute hotărârea judecătorească pentru a satisface creanța consfințită prin hotărârea judecătorească.
Deși contractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de către reclamant în temeiul Legii nr. 112/1995, adevăratul titular al dispoziției asupra imobilului a fost statul, având în vedere că vânzarea s-a realizat în contextul stabilit prin legea specială dată tocmai în realizarea politicilor sociale stabilte de stat.
în lipsa actului normativ menționat, unitatea administrativ-teritorială, prin intermediul regiei de administrare a fondului locativ de stat, nu ar fi putut dispune în mod legal de imobil.
împrejurarea că prin dispozițiile art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 se prevede că restituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (21) se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. (6) din Legea nr. 112/1995, cu modificarile ulterioare, atrage calitatea procesual pasivă, în speța de față, a Ministerului Finantelor Publice - în nume propriu, acesta fiind și plătitorul faptic al despăgubirilor (prețul actualizat sau prețul de piață al imobilului) la care este obligat statul.
Este real că restituirea prestațiilor reciproce, expresie a principiului restitutio in integrum, ce cârmuiește efectele nulității actului juridic civil, potrivit dreptului comun, operează între pârțile contractante, însă, potrivit normei anterior citate, legea specială derogă de la această regulă, instituind, prin textul anterior citat, o subrogație legală a persoanei debitorului (vânzătorul obligat la restituirea prețului).
A respinge acțiunea pe excepția formală invocată de recurent și a obliga reclamantul să reia procesul pe calea dreptului comun, este o sarcină disproporționată pentru acesta, care ar prelungi durata litigiului peste termenul rezonabil de soluționare a unei cauze, mai ales în situația în care rezultatul demersului jurisdicțional vizează același rezultat ca și în cauza de față, așa cum s-a statuat în numeroase cauze din jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, referitoare la acest aspect.
Pe de altă parte, trebuie menționat că reclamantul, în raport de dispozițiile Legii nr. 1/2009, a devenit titularul unui bun, respectiv al unui drept de creanță, care trebuie executat împotriva Statului Român, prin instituțiile abilitate, adică Ministerul Finanțelor Publice.
Este nefondată și susținerea recurentului că, în speță, erau incidente dispozițiile art. 1337 C. civ., deoarece temeiul juridic al formulării acțiunii se raportează la dispozițiile Legii nr. 10/2001, care este legea specială aplicabilă litigiului dedus judecății, aspect care reiese și din cererea de chemare în judecată formulată de reclamant la instanța de fond.
în consecință, față de prevederile art. 312 alin. (1) C. proc. civ., recursul s-a respins, ca nefondat.
| ← ICCJ. Decizia nr. 5834/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 5743/2012. Civil → |
|---|
