ICCJ. Decizia nr. 6350/2012. Civil
| Comentarii |
|
Tribunalul București, secția a III-a civilă, prin sentința civilă nr. 1983 din 16 decembrie 2010, a admis acțiunea modificată formulată de reclamanții M.C., C.I., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanțelor Publice și chematul în garanție SC H.N. SA; pârâtul a fost obligat la plata sumei de 976.700 RON, reprezentând prețul de piață al imobilului către reclamanți.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996, reclamanții au cumpărat de la Primăria Municipiului București, prin mandatar SC H.N. SA, apartamentul situat în București, sector 1. Prețul imobilului în sumă de 16.178.961 RON a fost achitat în totalitate prin chitanța din 03 noiembrie 1997.
Ulterior, prin sentința civilă nr. 559 din 28 ianuarie 2003 a Judecătoriei Sectorului 1 București, devenită definitivă prin decizia civilă nr. 1269 din 26 septembrie 2006 a Tribunalului București și irevocabilă prin decizia civilă nr. 662 din 05 aprilie 2007 a Curții de Apel București, au fost obligați reclamanții să lase în deplină proprietate și liniștită posesie imobilul fostei proprietare, D.A.A.
Conform art. 501alin. (1) din Legea nr. 10/2001, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilelor, stabilit conform standardelor internaționale de evaluare.
Astfel, situația reclamanților se încadrează în dispozițiile mai sus arătate, aceștia fiind cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995, al căror contract a fot încheiat cu respectarea prevederilor acestei legi și a fost desființat prin sentința civilă nr. 559 din 28 ianuarie 2003 a Judecătoriei Sectorului 1 București, rămasă irevocabilă.
Ca atare, aceștia sunt îndreptățiți la restituirea prețului de piață al imobilului, iar potrivit art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001, această obligație revine Ministerului Finanțelor Publice.
Curtea de Apel București, secția a III-a civilă și pentru cauze cu minori și familie, prin decizia civilă nr. 594 din 15 iunie 2011, a respins apelul declarat de apelantul-pârât Ministerul Finanțelor Publice, împotriva sentinței civile nr. 1983 din 16 decembrie 2010 a Tribunalul București, secția a III-a civilă, în contradictoriu cu intimata-chemată în garanție SC H.N. SA și intimații-reclamanți M.C. și C.I., ca nefondat.
Pentru a hotărî astfel, instanța de apel a reținut următoarele:
Apelul a adus în dezbatere, în primul rând, problema calității procesuale pasive a pârâtului Ministerul Finanțelor Publice, motivându-se, cu referire la dispozițiile art. 1337 și 1341 C. civ., faptul că răspunderea pentru evicțiune se angajează în sarcina vânzătorului care, în speță, este Primăria Municipiului București, în timp ce recurentul are calitatea de terț față de actul juridic al înstrăinării.
Critica a fost nefondată întrucât se întemeiază pe dispozițiile dreptului comun referitoare la răspunderea pentru evicțiune or materia este reglementată de legea specială.
Astfel, art. 50 alin. (3) din Legea nr. 10/2001 prevede că "restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările și completările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice".
Este tocmai temeiul juridic a cărui aplicare, în mod corect a făcut-o instanța de fond, tranșând problema raportului dintre norma generală și cea specială.
Așa fiind, s-a constatat legitimarea procesuală pasivă a Ministerului Finanțelor Publice, acesta fiind titularul obligației în raportul juridic dedus judecății, în ce privește cererea de obligare la plata prețului de piață al imobilului.
Susținerea apelantului-pârât, vizând faptul că în cauză nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 501C. proc. civ., a fost de asemeni nefondată, pentru următoarele argumente:
Din interpretarea dispozițiilor art. 50 din Legea nr. 10/2001, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 1/2009, rezultă distincția între prețul actualizat și prețul de piață al imobilului, ce se cuvine persoanelor interesate și această distincție funcționează, în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995, a pierdut bunul imobil, fie prin desființarea contractului de vânzare-cumpărare, încheiat cu rea-credință, ca o consecință a admiterii acțiunii în nulitate sau prin admiterea acțiunii în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune, prin definiție, existența unor titluri valabile de proprietate.
Art. 501din Legea nr. 10/2001, introdus prin Legea nr. 1/2009 prevede că: "proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile, au dreptul la restituirea prețului de piață al imobilului; stabilit conform standardelor internaționale de evaluare; valoarea despăgubirilor se stabilește prin expertiză".
Astfel, ipotezele avute în vedere de dispozițiile art. 50 din Legea nr. 10/2001 sunt diferite de cele cuprinse în art. 501_i se exclud reciproc pentru că, în timp ce art. 50 are în vedere restituirea prețului actualizat în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995, dispozițiile art. 501dimpotrivă, se referă la restituirea prețului de piață al imobilelor în situația contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Prin art. 8 din Legea nr. 1/2009, la art. 20 din Legea nr. 10/2001, s-a introdus alin. (21) potrivit cărora "în cazul în care imobilul a fost vândut cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, chiriașii care au cumpărat cu bună-credință imobilele în care locuiau fi ale căror contracte de vânzare-cumpărare au fost desființate, fie ca urmare a unei acțiuni în anulare, fie ca urmare a unei acțiuni în revendicare, prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile (...)".
Așa fiind, este evident că, în înțelesul Legii nr. 1/2009, prin "desființare" nu se înțelege doar situația când contractul de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr. 112/1995 a fost anulat, ci și cea a admiterii unei acțiuni în revendicare.
împotriva deciziei civile mai sus menționată, a declarat recurs Ministerul Finanțelor Publice, criticând-o ca fiind nelegală, invocând dispozițiile art. 304 pct. 9 C. proc. civ., deoarece:
- Instanța de apel, în mod greșit a menținut în sarcina Ministerului Finanțelor Publice, plata sumei de 976.700 RON, reprezentând prețul de piață al imobilului din București, sector 1.
- Ministerul Finanțelor Publice nu are legitimare procesuală pasivă, deoarece nu a fost parte la încheierea contractului de vânzare-cumpărare din 24 decembrie 1996.
- Instanța de apel trebuia să aibă în vedere dispozițiile art. 1336 și urm. C. civ., cu atât mai mult cu cât contractul de vânzare-cumpărare nu a fost anulat printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă. Calitatea procesuală poate avea numai vânzătorul imobilului, respectiv Primăria Municipiului București, prin Primarul General.
- Instanța de apel nu a avut în vedere dispozițiile Legii nr. 10/2001, unde se prevăd expres situațiile în care Ministerul Finanțelor Publice poate fi obligat la restituirea prețului de piață plătit de către chiriași.
Recursul este fondat pentru următoarele considerente:
înalta Curte a admis recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanțelor Publice, prin D.G.F.P. București, împotriva deciziei civile nr. 594A din 15 iunie 2011 a Curții de Apel București, secția a III-a civilă, și pe cale de consecință, a fost casată decizia atacată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare, la aceeași instanță, respectiv Curtea de Apel București.
Cauza se va trimite spre rejudecare pentru refacerea raportului de expertiză, întrucât nu există dovezi pentru convocarea pârâtului Ministerul Finanțelor Publice la efectuarea expertizei tehnice.
Valoarea raportului de expertiză efectuat este inechitabilă în raport cu suma achitată de chiriașul-cumpărător în baza Legii nr. 112/1995.
Prețul actual al imobilelor, raportat la circumstanțele reale ale pieței imobiliare, a scăzut cu 30-40% față de cel rezultat la momentul efectuării expertizei tehnice.
De asemenea, se va verifica dacă în litigiul anterior, ce a avut ca obiect acțiunea în revendicare, s-a reținut buna sau reaua-credință a chiriașului-cumpărător, dat fiindcă în considerentele hotărârii s-a menționat că acesta, dacă ar fi depus diligențele, ar fi aflat situația juridică a imobilului la momentul cumpărării.
înalta Curte nu poate însă hotărî asupra fondului pricinii, măsură posibilă, potrivit art. 314 C. proc. civ., numai în cazul în care împrejurările de fapt ale cauzei, au fost stabilite pe deplin, ceea ce în speță nu s-a întâmplat.
Așadar, s-a admis recursul declarat de Ministerul Finanțelor Publice, împotriva deciziei civile nr. 594/A din 15 iunie 2011 a Curții de Apel București, și pe cale de consecință, s-a casat decizia atacată și trimiterea cauzei spre rejudecare Curții de Apel București.
| ← ICCJ. Decizia nr. 6353/2012. Civil | ICCJ. Decizia nr. 6347/2012. Civil → |
|---|
