ICCJ. Decizia nr. 3267/2014. Civil
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 3267/2014
Dosar nr. 3163/105/2009*
Şedinţa publică din 21 noiembrie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Prahova sub nr. 3163/105/2009, contestatorii Anastasescu M.A.E., T.E.M., D.C. şi D.P., în contradictoriu cu intimaţii Consiliul Judeţean Prahova prin preşedinte şi C.P.D. - com. Păuleşti, au solicitat ca prin sentinţa ce va pronunţa să se dispună anularea Hotărârii nr. 42 din 29 mai 2009 emisă de C.P.D. com. Păuleşti, judeţul Prahova, să se stabilească o justă şi echitabilă despăgubire pentru terenul în suprafaţă de 23.612 mp situat în judeţul Prahova, com. Păuleşti, expropriat în baza Hotărârii Consiliului Judeţean Prahova nr. 55 din 29 aprilie 2009, respectiv 100 euro/mp, ce urmează a fi plătiţi în moneda naţională la cursul B.N.R., în termen de 30 de zile de la data rămânerii definitive şi irevocabile a hotărârii.
În motivarea cererii, reclamanţii au arătat că sunt proprietarii terenului în suprafaţă de 464.100 mp, situat în extravilanul com. Păuleşti, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1846/07 iulie 2006 şi actului de dezmembrare autentificat din 30 august 2006.
Au mai arătat că, în calitate de expropriator, Consiliul Judeţean Prahova prin Hotărârea nr. 55 din 29 aprilie 2009 a dispus exproprierea suprafeţei de 23.612 mp situată pe raza com. Păuleşti, în vederea executării drumului judeţean de centură DJ 236 judeţul Prahova, că prin Hotărârea nr. 42 din 29 mai 2009, ce le-a fost comunicată la data de 10 iunie 2009, s-a stabilit cu titlu de despăgubire suma de 1.898.879 lei - respectiv 20 euro/mp de C.P.D. din cadrul com. Păuleşti.
Intimatul Consiliul Judeţean Prahova a depus întâmpinare prin care, faţă de dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 198/2004, a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive solicitând introducerea în cauză a judeţului Prahova în calitate de expropriator, iar pe fond a solicitat respingerea acţiunii ca neîntemeiată, întrucât cuantumul despăgubirilor cuvenite pentru imobilele supuse exproprierii a fost stabilit de un expert evaluator specializat în evaluarea proprietăţilor imobiliare, cu respectarea prevederilor art. 4 alin. (8) din Legea nr. 198/2004 privind unele măsuri prealabile lucrărilor de construcţie de drumuri de interes naţional, judeţean şi local, cu modificările şi completările ulterioare.
Tribunalul Prahova prin încheierea din 27 octombrie 2009 a admis excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a Consiliului Judeţean Prahova, având în vedere dispoziţiile art. 2 alin. (1) din Legea nr. 198/2004 şi dispoziţiile art. 21 alin. (2) din Legea nr. 215/2001 şi, a dispus introducerea în cauză în calitate de intimat a Judeţului Prahova prin preşedintele acestuia.
Astfel, prin sentinţa civilă nr. 1549 din 23 noiembrie 2010 a Tribunalului Prahova a fost admisă contestaţia formulată de contestatori, anulată Hotărârea nr. 42 din 29 mai 2009 emisă de intimata C.P.D. din cadrul com. Păuleşti şi, s-a constatat dreptul contestatorilor la despăgubiri în cuantum de 5.076.107 lei.
Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa de fond a reţinut că prin Hotărârea nr. 42 din 27 octombrie 2009 C.P.D. din cadrul com. Păuleşti a stabilit pentru contestatori, cu titlu de despăgubire suma de 1.898.879 lei pentru terenul în suprafaţă de 23.612 mp, situat în com. Păuleşti, jud. Prahova, teren expropriat în baza Hotărârii nr. 55 din 29 aprilie 2009 a Consiliului Judeţean Prahova, ce fusese dobândit de contestatori în baza contractului de vânzare cumpărare din 07 iulie 2006 şi a actului de dezmembrare autentificat din 30 august 2006.
S-a mai constatat că prin raportul de expertiză efectuat în cauză de comisia de trei experţi, au fost stabilite valori diferite reprezentând despăgubirea terenului expropriat, iar la stabilirea valorii despăgubirilor au fost avute în vedere aspectele legate de amplasarea terenului, ieşire la DN 1, vecinătatea zonelor comerciale din partea de nord a municipiul Ploieşti, existenţa utilităţilor, caracteristicile tehnice ale terenului, suprafaţa totală a terenului şi suprafaţa expropriată precum şi existenţa planului urbanistic zonal.
Instanţa de fond a avut în vedere dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994, potrivit cărora despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau a altor persoane îndreptăţite, raportat la preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ teritorială la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi daunele aduse proprietarului sau altor persoane îndreptăţite, dar şi dispoziţiile art. 27 din acelaşi act normativ, care statuează că despăgubirea acordată de către instanţă nu va putea fi mai mică decât cea oferită de expropriator şi nici mai mare decât cea solicitată de expropriat sau de altă persoană îndreptăţită, precum şi, că potrivit practicii instanţei supreme, la stabilirea valorii despăgubirii pentru persoanele expropriate, vor fi avute în vedere preţurile de tranzacţionare.
Împotriva hotărârii instanţei de fond au declarat apel reclamanţii A.M., A.E.,T.E.M., D.C. şi D.P., şi pârâţii Consiliul Judeţean Prahova prin preşedinte şi Judeţul Prahova prin preşedintele Consiliului Judeţean Prahova,iar prin Decizia civilă nr. 101 din data de 5 aprilie 2011 a fost admis apelul contestatorilor fiind schimbată în parte hotârârea instanţei de fond în ce priveşte cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamanţilor, ce au fost stabilite la suma de 7.309.708 lei, fiind menţinute restul dispoziţiilor sentinţei. De asemenea a fost respins ca nefondat apelul declarat de Consiliul Judeţean Prahova prin preşedinte şi Judeţul Prahova prin peşedintele Consiliului Judeţean.
Împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâţii Consiliul judeţean Prahova prin preşedinte, şi Judeţul Prahova prin preşedintele Consiliului Judeţean, iar prin decizia civilă nr. 2661 din 6 aprilie 2012 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a admis recursul, fiind casată hotărârea instanţei de apel cu trimiterea cauzei spre rejudecare, pentru următoarele considerente:
Suma de bani stabilită de instanţa de apel, cu titlu de despăgubiri, în favoarea reclamanţilor, este rezultatul interpretării greşite şi al încălcării dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, conform cărora „La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
Or, la întocmirea raportului de expertiză comun, din cuprinsul căruia, instanţa de apel şi-a însuşit valoarea stabilită de expert M.I., respectiv suma de 7.309.708 lei, nu s-a avut în vedere preţul cu care se vând în mod obişnuit imobile de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială şi care este rezultatul acordului de voinţă între vânzător şi cumpărător, exprimat într-un contract autentic de vânzare-cumpărare, ci diverse oferte de vânzare, publicate în reţeaua Internet, precum şi criterii referitoare la amplasarea terenului, existenţa utilităţilor, caracteristicile tehnice ale terenului ş.a.
De asemenea, deşi instanţa de apel a reţinut că experţii au efectuat demersuri la Camera Notarilor Publici şi la Primăria com. Păuleşti, pentru a afla preţul rezultând din contracte de vânzare-cumpărare încheiate pentru terenuri de acelaşi fel, iar, în absenţa obţinerii unui răspuns, aceştia erau îndreptăţiţi să apeleze la celelalte criterii de evaluare, existenţa unor asemenea demersuri nu se confirmă în dosar, neexistând nici un înscris în acest sens, fiind doar o simplă afirmaţie a experţilor.
În lipsa verificării, de către instanţă, a existenţei sau nu a unor contracte de vânzare-cumpărare pentru imobile de acelaşi fel, în mod greşit, aceasta şi-a însuşit valoarea stabilită de expertul M.I. pentru terenul în litigiu, în afara criteriul menţionat în art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, decizia atacată fiind, astfel, pronunţată cu încălcarea textului de lege menţionat.
S-a reţinut de instanţa de casare că în ce priveşte concluzia instanţei de apel vizând inexistenţa unui spor de valoare a terenului rămas în proprietatea reclamanţilor, determinat de prejudiciul produs ca urmare a exproprierii, de altfel, insuficient detaliat, reprezintă o simplă deducţie, fără suport probator, fiind încălcate dispoziţiile art. 26 alin. (4) din Legea nr. 33/1994. Ca atare instanţa de casare a statuat că era necesar a se verifica şi criteriul referitor la sporul de valoare al terenului rămas, în condiţiile textului de lege sus-menţionat, sens în care instanţa de apel trebuia să solicite, sub acest aspect, completarea răspunsului dat de experţi la obiecţiunile formulate de pârât în dosarul primei instanţe, instanţa de control neprocedând însă astfel.
Pentru stabilirea datei la care se calculează despăgubirile în cazul contestaţiei înregistrate la instanţă sunt incidente dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, cum s-a arătat deja, iar data relevantă este cea a întocmirii raportului de expertiză, cum prevede în mod expres textul de lege, dată care, în mod greşit, nu a fost avută în vedere de Curtea de Apel .
Prin urmare, constatând că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu nerespectarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 33/1994, în ce priveşte stabilirea despăgubirilor cuvenite reclamanţilor şi, că niciuna dintre opiniile celorlalţi experţi nu poate fi însuşită de instanţă, deoarece, la rândul lor, acestea nu respectă dispoziţiile legale enunţate, instanţa de recurs a statuat ca în rejudecare urmează a se reface probatoriul sub toate aspectele care au condus la încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (2) şi (4) din Legea nr. 33/1994.
În acest sens instanţa de casare a statuat că se impune efectuarea unei expertize, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanţilor în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare, care, aparţinând vânzătorului, prezumă o valoare mai mare decât cea care se poate obţine în baza unei tranzacţii finalizate. Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.
De asemenea, s-a statuat că data despăgubirilor va fi cea a raportului de expertiză, cum prevede expres art. 26 alin. (2), iar nu data exproprierii, urmând a se stabili şi eventualele daune aduse proprietarului prin expropriere, dar şi, dacă este cazul, sporul de valoare dobândit de terenul rămas în proprietatea persoanelor expropriate, ca urmare a lucrărilor ce se vor realiza în zonă.
În rejudecare, prin Decizia civilă nr. 225 din 4 martie 2014 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă, a fost admis apelul pârâtului Judeţul Prahova prin preşedintele Consiliului Judeţean Prahova, a fost schimbată în parte sentinţa civilă nr. 1549 din 23 noiembrie 2010 a Tribunalului Prahova, în sensul stabilirii cuantumului la suma de 4.020.754 lei, fiind menţinute restul dispoziţiilor sentinţei. De asemenea a fost respins apelul declarat de contestatorii A.M., A.E., T.E.M., D.C. şi D.P., fiind obligaţi contestatorii la plata sumei de 600lei cheltuieli de judecată către apelantul intimat.
Pentru a pronunţa această hotărâre au fost reţinute următoarele considerente:
Pe linia deciziei de casare, în conformitate cu prevederile art. 25 Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, pentru verificarea corectitudinii despăgubirilor ce se cuvin reclamanţilor pentru terenul expropriat, instanţa de apel în rejudecare a numit o comisie constituită din trei experţi, desemnaţi câte unul de instanţă şi de fiecare dintre părţile în litigiu, care la stabilirea despăgubirilor să ţină cont de situaţia din zonă care configurează valoarea terenului în raport de criterii ce ţin de amplasarea imobilului, de preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar în situaţia inexistenţei unor asemenea acte juridice, de alte metode propuse de experţi.
S-a dispus ca experţii să aibă în vedere împrejurarea că pe raza com. Păuleşti se pot derula tranzacţii, dar între rude sau vecini, unde preţurile trecute în actele de vânzare-cumpărare sunt foarte mici şi a se avea în vedere dacă lucrarea deja executată de expropriator a adus un plus de valoare terenului reclamanţilor sau dacă, dimpotrivă, valoarea terenului s-a diminuat din cauza daunelor produse, urmare a executării lucrărilor respective, valoarea reală a terenului şi prejudiciul cauzat reclamantului.
Sintagma “preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelasi fel în unitatea administrativ-teritoriala” prevăzută de art. 26 alin. (1) și alin. (2) din aceeaşi Legea nr. 33/1994 defineşte preţul de piaţtă, anume preţul cel mai probabil, la o anumita dată, la care ar trebui sa se înstrăineze dreptul de proprietate asupra unui bun, după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că nici unul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate. Stabilirea acestui preţ de piaţă presupune administrarea de către părţile litigante a unor probatorii pertinente sub acest aspect şi o apreciere a acestora de către judecătorul cauzei.
Astfel, instanţa de apel în rejudecare, a reţinut că expertul C.C., desemnat la solicitarea expropriaţilor a depus la dosarul cauzei dovezi în sensul că a efectuat diligenţe pentru a identifica contracte de vânzare-cumpărare pentru terenuri situate în aceeaşi unitate administrativ teritorială, respectiv adrese emise către Camera Notarilor Publici Ploieşti, către A.N.C.P.I. - Ploieşti, către Primăria comunei Păuleşti prin care a solicitat informaţii referitoare la preţuri reale de tranzacţionare a unor terenuri situate pe raza com. Păuleşti. Din răspunsurile la aceste adrese rezultă că în bazele de date ale instituţiilor respective, nu există astfel de evidenţe.
Nici pârâtul Consiliul Judeţean Prahova, nu a depus la dosarul cauzei acte de vânzare - cumpărare de comparaţie pentru a evidenţia preţul real de tranzacţionare pentru un teren similar cu cel în litigiu, deşi o parte din instituţiile aflate în subordinea acestuia efectuează înregistrări în temeiul unor astfel de contracte (de ex. A.N.C.P.I.).
În legătură cu categoria de folosinţă a terenului în litigiu, instanţa de apel a reţinut că, din examinarea cuprinsului hotărârii Consiliului Local Păuleşti nr. 63/2008 de aprobare a P.U.Z. de extindere a intravilanului localităţii( fila 181 dosar apel), rezultă că „suprafeţele de teren care fac parte din P.U.Z. aprobat la art. 1, necesare amenajarii DJ 236 şi care sunt supuse pentru expropriere, vor rămâne în extravilanul localităţii”, iar pentru restul terenului proprietatea contestatorilor s-a aprobat introducerea acestuia în intravilanul localităţii Păuleşti.
În acest sens, expertul N.D., numit de instanţă, în lucrarea întocmită, arată că prin adresa din 13 februarie 2014 a solicitat Consiliului Local Păuleşti, Comisia de plată a despăgubirilor, să comunice care este categoria de folosinţă a terenului din litigiu pentru anul 2013. Astfel prin adresa din 14 februarie 2014 se răspunde că în anul 2013 terenul în cauză, ce aparţine contestatorilor, este teren intravilan, categoria de folosinţă arabil. Expertul a întocmit o variantă de evaluare a terenului expropriat, la solicitarea instanţei şi, în funcţie de categoria de folosinţă, extravilan - agricol. Din declaraţia expertului N.D. (şi din conţinutul adresei, fila 222 dosar apel), instanţa de apel a reţinut că, nu poate concluziona dacă este vorba de restul proprietăţii constestatorilor, după expropriere, sau chiar de terenul expropriat (care a fost proprietatea acestora), iar momentul la care trebuie stabilită categoria de folosinţă este cel al exproprierii, nu anul 2013.
Pe de altă parte, instanţa de apel a mai reţinut că, având în vedere că suma datorată ca despăgubire pentru expropriere, se calculează în funcţie atât de valoarea reală a terenului, cât şi de prejudiciul cauzat proprietarului, iar pentru restul terenului adiacent celui expropriat s-a aprobat trecerea în intravilanul localităţii, în lipsa exproprierii, fiind probabil că acesta ar fi fost regimul juridic şi al terenului de faţă, se va socoti că terenul este intravilan.
De asemenea instanţa de apel a apreciat ca fundamentată corespunzător, pentru stabilirea despăgubirii cuvenite intimaţilor - contestatori, lucrarea întocmită de expertul desemnat de instanţă, N.D., prin care terenul expropriat, de 23 612 mp situat în com. Păuleşti, jud. Prahova, categoria de folosinţă - agricol, a fost evaluat prin metoda comparaţiei directe ( în lipsa unor date privind preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială respectivă, rezultate din contracte de vânzare - cumpărare) la data întocmirii raportului de expertiză (6 august 2013) la suma de 4.020.754 lei ( 33,50 mp). în această abordare, valoarea de piaţă fiind estimată de expert prin compararea proprietăţii analizate cu proprietăţi imobiliare similare vândute/ofertate recent, propuse pentru vânzare sau contractate.
S-a mai reţinut că, expertul a ţinut seama la stabilirea cuantumului sumei ce se cuvine expropriaţilor, de caracteristicile terenului stare fizică de exploatare şi folosinţă prin construirea unei pasarele de circulaţie ce leagă DN 1 cu viitoare autostradă Ploieşti - Braşov, categoria de folosinţă a terenului - arabil, intravilan precum şi, de faptul că zona este dotată cu toate utilităţile şi este poluată sonor.
În baza acestei variante de calcul, ce corespunde cerințelor legale conţinute de art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi dispoziţiilor instanţei de recurs, în măsura în care a fost posibil, instanţa de apel a constatat întemeiată critica adusă de pârâtul Judeţul Prahova, prin preşedintele Consiliului Judeţean Prahova, privind supraevaluarea terenului prin stabilirea în fond a despăgubirii la suma de 5.076.107 lei.
În baza art. 274 C. proc. civ. au fost obligaţi contestatorii la 600 lei cheltuieli de judecată către apelantul - intimat Judeţul Prahova, prin preşedinte, reprezentând onorariu expert.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs pârâtul Judeţul Prahova, prin preşedintele Consiliului Judeţean,. solicitând în principal casarea ei cu trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar modificarea ei în sensul respingerii acţiunii reclamanţilor.
Criticile aduse hotărârii instanţei de apel vizează nelegalitatea ei prin prisma dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., sub următoarele aspecte:
Astfel, se susţine că i nstanţa de apel conform obiectivelor de casare a dispus completarea probatoriilor cu expertiză A.N.E.V.A.R., expertiză care să stabilească cuantumul despăgubirilor ţinându-se cont de preţurile de tranzacţionare din contractele de vânzare - cumpărare autentice pentru imobile de acelaşi fel din aceeaşi unitate administrativ-teritorială, însă experţii desemnaţi nu au ţinut cont de valorile reale stabilite în actele autentice, respectiv contractele de vânzare - cumpărare încheiate la notar, preluând în mod nejustificat preţurile de ofertare de pe internet, încălcându-se astfel prevederile legale în materie, respectiv dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică şi practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.
Or, susţine recurentul, la calcularea despăgubirilor, trebuie să se ţină seama de preţul cu care se vând în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, şi numai dacă în urma unor verificări directe, nu există contracte autentice, experţii vor putea propune şi alte metode de calcul al despăgubirilor.
Ca atare, se susţine că experţii au avut în vedere criterii subiective, nefiind date reale şi compatibile cu preţurile reale şi, că este de notorietate că în cursul ultimilor ani, preţurile de vânzare ale imobilelor au scăzut mult, astfel că nu se justifică acordarea unei sume atât de mari pentru terenul în cauză la preţuri de ofertare.
Examinând hotărârea instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs invocate şi a dispoziţiilor art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:
Finalitatea procedurii de expropriere este aceea de a stabili o dreaptă şi justă despăgubire, în condiţiile în care exproprierea reprezintă o ingerinţă permisă nu numai de art. 44 din Constituţie, dar şi de art. 1 din Protocolul nr. 1 adiţional la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale, în măsura în care este fundamentată pe o cauză de utilitate publică.
Or, o justă despăgubire presupune acordarea proprietarului expropriat a preţului pe care l-ar fi încasat în cazul în care ar fi vândut de bună-voie terenul, acesta fiind preţul pieţii, adică preţul cu care se vând sau se cumpără, în mod obişnuit, astfel de terenuri.
Valoarea de piaţă a imobilului expropriat se impune a fi determinată în raport de toate caracteristicile bunului prin raportare atât la amplasamentul acestuia, destinaţia lui, cât şi poziţionarea acestuia faţă de alte localităţi şi de căile de acces.
Astfel, potrivit articolului 26 alin. (1) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică „despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane”, iar potrivit alineatului 2 al aceluiaşi articol „la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză (…)”.
Rezultă astfel, că textul legal mai sus menţionat indică un criteriu legal obiectiv de determinare a despăgubirilor, astfel încât, la calcularea acestora trebuie să se ţină seama de preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză.
Aşa cum s-a cristalizat în practica judiciară sintagma „preţul cu care se vând în mod obişnuit imobilele” are în vedere preţul de piaţă, respectiv cel de tranzacţionare, stipulat în acte de înstrăinare încheiate la o dată apropiată celei la care se efectuează expertiza de evaluare.
„Preţul de piaţă” este considerat preţul cel mai probabil, la o anumită dată, la care ar trebui să se vândă dreptul de proprietate asupra unui bun după ce acesta a fost expus, într-o măsură rezonabilă, pe o piaţă concurenţială, atunci când sunt întrunite toate condiţiile unei vânzări oneste şi, în care cumpărătorul şi vânzătorul acţionează prudent, în cunoştiinţă de cauză, în interesul propriu, presupunând că niciunul dintre aceştia nu este supus unor constrângeri exagerate.
Stabilirea preţului de piaţă presupune astfel administrarea unor probatorii pertinente, una din cele mai importante fiind expertiza tehnică de evaluare.
Raţiunea pentru care s-a dispus efectuarea unei noi expertize în apel în rejudecare, a constat în faptul că prin Decizia de casare nr. 2661 din 6 aprilie 2012 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, a constatat că raportul de expertiză întocmit în cauză nu respecta dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Prin decizia de casare s-a statuat că, în rejudecare se impune efectuarea unei expertize, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din aceeaşi lege, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile cuvenite reclamanţilor în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, preţ rezultat din contracte de vânzare cumpărare autentice, iar nu simple oferte de vânzare, care, aparţinând vânzătorului, prezumă o valoare mai mare decât cea care se poate obţine în baza unei tranzacţii finalizate.
În aceeaşi idee, s-a mai statuat în decizia de casare că, doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi
Or, faţă de aceste statuări cu caracter obligatoriu pentru instanţă în rejudecare raportat la dispoziţiile art. 315 C. proc. civ., este de reţinut că instanţa nu a dispus administrarea unor probe legate de existenţa unor acte juridice - ntranzacţii - cu privire la valoarea unor imobile similare cu terenul din litigiu, din aceeaşi unitate administrativ teritorială, la momentul efectuării expertizei.
Astfel de demersuri au fost făcute doar de expertul C.C. care a efectuat o adresă către Primăria com. Păuleşti (fila 160 dosar apel) solicitând comunicarea unor înscrisuri din care să rezulte preţurile de vânzare din contractele de vânzare-cumpărare autentice de tranzacţionare pentru zona administrativ teritorială a comunei Păuleşti (DN 1 - Metrou), aferentă perioadei 01 ianuarie 2009-30 aprilie 2009, ca date de comparaţie în vederea evaluării terenului din litigiu.
Cum, din perspectiva celor expuse, instanţa în rejudecare, nu s-a conformat recomandărilor obligatorii din decizia de casare, este de reţinut că şi expertiza la care s-a raportat, respectiv lucrarea efectuată de ing. N.D., nu respectă criteriile prevăzute de art. 26 din Legea nr. 33/1994.
Astfel, este de observat că, expertul N.D. în lucrarea efectuată nu a avut în vedere pentru stabilirea cuantumului despăgubirii, tranzacţii efectiv realizate, în ce priveşte preţurile cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele cu caracteristici similare amplasate în aceeaşi unitate administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului, ci au fost avute în vedere preţurile de ofertă publicate pe internet, la care au fost aplicate corecţii privind deprecierea externă (fila 171 Dosar nr. 3163/105/2009* al Curţii de Apel Ploieşti), situaţie în care este evidentă încălcarea dispoziţiilor art. 26 alin. (10 din Legea nr. 33/1994.
Cum, expertiza nu a identificat preţurile cu care se vând în mod obişnuit terenurile din zonă, de aceeaşi categorie cu cel expropriat, în sensul de preţ plătit efectiv şi consemnat ca atare în contractele de vânzare-cumpărare, este de reţinut că instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu încălcarea art. 26 din Legea nr. 33/1994, motiv pentru care celelalte critici nu se mai impun a fi analizate, urmând a se admite recursul pârâtului în temeiul art. 304 pct. 9 şi art. 312 alin. (3) C. proc. civ., a se casa decizia recurată, cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe.
Astfel, în rejudecare, instanţa de apel urmează să dispună efectuarea expertizei, de către comisia de experţi constituită în condiţiile art. 25 din Legea nr. 33/1994, urmând ca experţii să stabilească despăgubirile în raport de „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ - teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză”, preţ rezultat din contracte de vânzare-cumpărare autentice.
În vederea identificării unor atare comparabile, instanţa va avea obligaţia de a manifesta rol activ prin efectuarea de adrese către instituţiile care deţin astfel de informaţii, cum ar fi O.C.P.I., primărie, D.T.I.L., urmând ca pe baza informaţiilor primite privind tranzacţiile încheiate în zonă, să procedeze la evaluare, luând în considerare preţurile din aceste tranzacţii.
Doar în cazul în care, în urma unor verificări reale (prin administrarea probatoriului necesar) efectuate de instanţă, în legătură cu existenţa unor asemenea acte juridice la data întocmirii raportului de expertiză, se va constata că nu există asemenea tranzacţii, se vor avea în vedere alte metode propuse de experţi.
Cu ocazia rejudecării, se va proceda la completarea raportului de expertiză în sensul mai sus arătat şi, chiar la efectuarea unei noi expertize, care să determine cuantumul despăgubirilor cuvenite reclamantului în conformitate cu dispoziţiile art. 26 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 33/1994.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâtul Judeţul Prahova, prin preşedintele Consiliului Judeţean, împotriva Deciziei nr. 225 di n 4 martie 2014 pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 noiembrie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 2997/2014. Civil. Reparare prejudicii erori... | ICCJ. Decizia nr. 3167/2014. Civil. Drept de autor şi drepturi... → |
|---|
