ICCJ. Decizia nr. 349/2014. Civil. Legea 10/2001. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 349/2014
Dosar nr. 23722/3/2011
Şedinţa publică din 4 februarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată la Judecătoria sectorului 1 Bucureşti, la 9 iunie 2009, reclamanţii I.N. şi I.A. au chemat în judecată pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, solicitând obligarea acestuia la restituirea preţului de piaţă al imobilului pe care l-au dobândit în temeiul Legii nr. 112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, având ca obiect apartamentul, situat în Bucureşti, sector 2.
În motivarea acţiunii, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 50 din Legea nr. 1/2009 şi ale art. 1074-art. 1075 C. civ., reclamanţii au arătat că, după cumpărarea apartamentului menţionat, în care au locuit din 1983 în calitate de chiriaşi, au fost acţionaţi în judecată de recurenta A.M., cesionară a drepturilor litigioase de la fostul proprietar, conform contractului de cesiune autentificat din 7 decembrie 2004 de Biroul Notarial Public C.B.
Reclamanţii au precizat că, urmare a pronunţării sentinţei civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006, definitivă şi irevocabilă, s-a dispus evacuarea lor din apartamentul în discuţie, cumpărat legal şi cu bună credinţă, fără a-şi recupera preţul plătit.
Prin sentinţa civilă nr. 4496 din 8 martie 2011, Judecătoria sectorului 1 Bucureşti şi-a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Bucureşti, cu motivarea că bunul în litigiu are o valoare mai mare de 500.000 RON, conform expertizei efectuate în cauză, fiind aplicabile dispoziţiile art. 2 pct. 1 lit. b) C. proc. civ.
Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă, prin sentinţa civilă nr. 983 din 2 mai 2012, a respins acţiunea formulată de reclamanţi, cu motivarea că aceştia au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilului pierdut în acţiunea în revendicare, deoarece nu au încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, în condiţiile în care instanţa a stabilit că preluarea s-a făcut fără titlu valabil, iar cumpărătorii nu au fost de bună credinţă, astfel cum a rezultat din considerentele reţinute atunci când s-au comparat titlurile de proprietate.
Împotriva sentinţei menţionate au declarat apel reclamanţii I.N. şi I.A., susţinând că actul lor de proprietate asupra imobilului nu a fost anulat şi că au pierdut posesia asupra imobilului pe care l-au cumpărat cu bună credinţă, ca urmare a aprecierii instanţei care a soluţionat acţiunea în revendicare în sensul preferabilităţii titlului de proprietate al reclamantei. S-a criticat, astfel, hotărârea primei instanţe, ca nelegală şi netemeinică pentru greşita aplicare a dispoziţiilor art. 50 şi 501 din Legea nr. 10/2001.
Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, prin decizia civilă nr. 135 A din 12 aprilie 2013, în complet de divergenţă, a admis apelul declarat de reclamanţi şi a schimbat în parte sentinţa menţionată, în sensul admiterii acţiunii şi obligării pârâtului Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei de 118.000 euro (în echivalent în RON la data plăţii), reprezentând preţul de piaţă al imobilului situat în Bucureşti, sector 2.
S-au menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei, respectiv soluţia respingerii excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive invocate de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, ca nefondată.
Pentru a pronunţa această decizie, instanţa de apel a reţinut, în esenţă, că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001 pentru restituirea către reclamanţi a preţului de piaţă al imobilului a cărui posesie a fost pierdută în acţiunea în revendicare, deoarece au fost respectate prevederile Legii nr. 112/1995 la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
S-a constatat că, în motivarea admiterii acţiunii în revendicare, instanţa de judecată nu a stabilit că reclamanţii au fost de rea credinţă la data cumpărării imobilului, ci doar că a lipsit buna credinţă a acestora, rezultată din comportamentul nediligent, în sensul că nu au verificat situaţia juridică a bunului.
În acest context, instanţa de apel a considerat că motivarea soluţiei de admitere a acţiunii în revendicare sub aspectul elementului subiectiv al bunei credinţe a părţilor la încheierea contractului a fost subsidiară şi excedentară în raport de cererile părţilor din acel proces, departe de a reţine vreo fraudă la lege, ci doar neglijenţa cumpărătorilor rezultată din lipsa unor verificări, la care subiectul implicat nu era obligat din punct de vedere legal.
Împotriva deciziei menţionate a declarat recurs, în termenul legal, pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, criticând-o ca nelegală pentru motivul prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ.
Dezvoltând motivele de recurs, pârâtul a susţinut că instanţa de apel a aplicat eronat dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001 întrucât în cauză nu este îndeplinită prima condiţie prevăzută de textul de lege menţionat, respectiv contractul să fi fost încheiat cu respectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995. S-a arătat, astfel, că în procesul de revendicare, instanţa a stabilit că imobilul în discuţie a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, aspect cunoscut de către cumpărători, şi că actualii reclamanţi nu au fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Prin urmare, în speţă, s-a stabilit deja, printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă, lipsa bunei credinţe a reclamanţilor la data încheierii actului de vânzare-cumpărare, cauzată de comportamentul neglijent şi nediligent.
În consecinţă, s-a susţinut că, nedovedindu-se îndeplinirea cumulativă a celor două condiţii la care fac referire dispoziţiile art. 501 din Legea nr. 10/2001, nu se putea acorda preţul de piaţă.
S-a învederat, totodată, că preţul achitat de reclamanţi pentru cumpărarea imobilului vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, stabilit de art. 16 din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, era inferior valorii de circulaţie de la momentul edictării legii.
Prin cel de-al doilea motiv de recurs, pârâtul a susţinut că preţul de piaţă stabilit la suma de 118.000 euro este exagerat de mare, în comparaţie cu preţul unor imobile similare, tranzacţionate recent pe piaţă şi cu preţul social, cu mult inferior, cu care apartamentul a fost achiziţionat, recurentul arătând că se impune o corecţie negativă a acestuia de cel puţin 30% din valoarea reală, pentru a nu opera îmbogăţirea fără justă cauză.
Intimaţii reclamanţi I.N. şi I.A. au formulat întâmpinare, solicitând respingerea recursului ca nefondat.
În faza procesuală a recursului nu s-au administrat probe noi.
Examinând criticile invocate de pârâtul recurent, raportat la motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., Curtea va constata că recursul este fondat pentru considerentele ce succed:
Critica formulată prin primul motiv de recurs vizând greşita aplicare a dispoziţiilor art. 501 din Legea nr. 10/2001 este întemeiată.
Aşa cum rezultă din dispozitivul sentinţei civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006, definitivă prin decizia nr. 1633 din 21 noiembrie 2006 a Tribunalului Bucureşti secţia a V-a civilă şi irevocabilă prin decizia nr. 1854 din 6 noiembrie 2007 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă, Judecătoria sectorului 2 Bucureşti, a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta A.M. în contradictoriu cu pârâţii I.N. şi I.A. (reclamanţii din prezenta cauză), obligându-i pe aceştia să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie apartamentul situat în Bucureşti, sector 2, respingându-se ca neîntemeiat capătul de cerere având ca obiect evacuarea pârâţilor.
Din considerentele sentinţei menţionate rezultă că instanţa a reţinut că încheierea contractului de vânzare-cumpărare reprezentând titlul pârâţilor a avut loc la data de 20 noiembrie 1996, în baza cererii depuse de pârâţi la 17 iulie 1996, în condiţiile în care printr-o hotărâre judecătorească definitivă şi irevocabilă pronunţată în contradictoriu cu vânzătorul Municipiul Bucureşti se constatase, cu 6 luni înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, inaplicabilitatea faţă de imobilul din sector 2 a tuturor actelor normative indicate expres ca reprezentând titlu în accepţiunea art. 1 alin. (2) din Normele metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996.
S-a statuat, totodată, că, la data la care apartamentul a fost vândut în temeiul Legii nr. 112/1995, Municipiul Bucureşti reprezentat de SC A. SA avea obligaţia legală de a se conforma dispozitivului hotărârii judecătoreşti şi de a preda proprietarului recunoscut prin aceasta imobilul, asupra căruia nu avea niciun drept, buna credinţă a vânzătorului fiind exclusă. Pe de altă parte, s-a reţinut că buna credinţă constă în credinţa dobânditorului imobilului că a contractat cu un veritabil proprietar, dar pentru a produce efecte, aceasta trebuie să fie dincolo de orice culpă sau îndoială.
Dacă, cu minime diligenţe, cumpărătorul ar fi aflat situaţia juridică a bunului, sau dacă, aflând-o, o ignoră, acesta nu mai poate fi considerat ca fiind de bună credinţă. În cauză nu s-a făcut dovada unor astfel de verificări de către pârâţi, astfel că nu se poate aprecia că aceştia s-au comportat ca nişte cumpărători diligenţi, care să fi întreprins toate demersurile ce ţineau de ei pentru verificarea calităţii de proprietar a statului vânzător, astfel că nu se poate reţine nici buna lor credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
În acelaşi sens s-au pronunţat şi instanţele de control judiciar, din analiza considerentelor deciziilor din apel şi recurs rezultând că nu a fost reţinută buna credinţă a cumpărătorilor la momentul achiziţionării imobilului în litigiu.
Curtea va constata, cu referire la efectele sentinţei menţionate, ale cărei considerente au intrat în puterea lucrului judecat, că deşi prin această hotărâre s-a soluţionat o acţiune în revendicare prin comparare de titluri, s-a statuat incidental asupra chestiunii valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare constituind titlul reclamanţilor din prezenta cauză, în sensul că acesta a fost încheiat cu nerespectarea dispoziţiilor Legii nr. 112/1995, întrucât statul nu a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Înalta Curte va constata, astfel, că ceea ce este esenţial pentru a fi îndeplinită prima condiţie din cele două prevăzute de art. 501 din Legea nr. 10/2001, este aceea ca actul de vânzare-cumpărare să fi fost încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Or, aşa cum s-a arătat, în condiţiile în care în procesul având ca obiect acţiunea în revendicare, formulată în contradictoriu cu reclamanţii din prezenta cauză, s-a stabilit că imobilul în discuţie a fost preluat în proprietatea statului fără titlu valabil, iar acest aspect a fost cunoscut de cumpărători, aceştia nefiind de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în speţă nu sunt întrunite cumulativ cele două condiţii impuse de textul art. 501 din Legea nr. 10/2001.
În acest context, distincţiile pe care instanţa de apel le-a făcut între reaua credinţă şi lipsa bunei credinţe, echivalentă simplei neglijenţe, rezultând din comportamentul nediligent al cumpărătorilor, nu pot avea consecinţe în ceea ce priveşte aplicarea în cauză a art. 501 din Legea nr. 10/2001.
Prin urmare, Curtea va constata că, în speţă, nu sunt incidente dispoziţiile legale menţionate, ci dispoziţiile art. 50 alin. (2) din acelaşi act normativ.
Pentru ca obligaţia legală de despăgubire a statului să opereze în temeiul art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 este necesar să existe o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care instanţele să fi statuat asupra unui contract încheiat cu eludarea prevederilor Legii nr. 112/1995. Această condiţie este îndeplinită în cauză, întrucât prin pronunţarea sentinţei civile nr. 3149 din 12 aprilie 2006 a Judecătoriei sectorului 2 Bucureşti, soluţionarea acţiunii în revendicare a fostului proprietar a determinat lipsirea de efecte juridice a titlului reclamanţilor intimaţi.
Ca atare, acestora li se cuvin despăgubiri, constând în preţul imobilului, actualizat la data plăţii.
Chiar dacă prin petitul acţiunii introductive, reclamanţii au solicitat preţul de piaţă al imobilului, fără a formula în mod explicit un capăt de cerere subsidiar, prin care să solicite preţul actualizat, Înalta Curte va constata că aceştia au făcut referire (în finalul acţiunii) la „pagubele materiale” cauzate de nerecuperarea preţului plătit pentru imobilul cumpărat.
Astfel, având în vedere şi temeiul de drept al acţiunii invocat de reclamanţi, Legea nr. 1/2009, art. 50 şi art. 1074-art. 1075 C. civ., Curtea va constata că din modul de formulare a cererii introductive rezultă implicit că aceştia au avut în vedere o solicitare subsidiară a preţului actualizat al imobilului.
Prin urmare, reclamanţii pot fi compensaţi cu valoarea preţului actualizat, plătit pentru imobil, conform contractului de vânzare-cumpărare, dispoziţiile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 determinând o admitere parţială a pretenţiilor acestora.
Faţă de soluţia dată primului motiv de recurs, celelalte critici formulate de pârâtul recurent nu se impun a fi analizate cu atât mai mult cu cât nu se circumscriu motivului de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C. proc. civ., vizând modul de apreciere a probei cu expertiză, respectiv o chestiune de netemeinicie. În consecinţă, Curtea va constata că, în aceste limite, se impune reformarea deciziei recurate, sens în care, în temeiul art. 312 alin. (1)-alin. (3) raportat la art. 304 pct. 9 C. proc. civ., se va admite recursul pârâtului Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti şi se va modifica în parte decizia recurată.
Se va admite în parte acţiunea reclamanţilor I.N. şi I.A. şi va fi obligat pârâtul la plata preţului menţionat în contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, actualizat la data plăţii.
Se vor menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Ministerul Finanţelor Publice prin D.G.F.P. a Municipiului Bucureşti împotriva deciziei nr. 135 A din 12 aprilie 2013 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.
Modifică în parte decizia recurată.
Admite în parte acţiunea şi obligă pe pârâtul Ministerul Finanţelor Publice la plata preţului menţionat în contractul de vânzare-cumpărare din 20 noiembrie 1996, actualizat la data plăţii.
Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 4 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 348/2014. Civil | ICCJ. Decizia nr. 506/2014. Civil. Revendicare imobiliară. Recurs → |
|---|
