ICCJ. Decizia nr. 586/2014. Civil. Expropriere. Recurs
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 586/2014
Dosar nr. 16376/86/2011
Şedinţa publică din 19 februarie 2014
Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:
Prin cererea adresată Tribunalului Suceava la data de 14 decembrie 2012, reclamanta C.M., în contradictoriu cu pârâţii Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, Comuna Şcheia - prin primar şi Comuna Şcheia - Comisia de verificare a drepturilor de proprietate şi acordarea despăgubirilor, a formulat contestaţie împotriva Hotărârii nr. 83 din 31 octombrie 2011, dată în Dosarul nr. 72/2011, de către Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor a Comunei Şcheia, solicitând admiterea acţiunii şi, totodată, să se dispună acordarea de despăgubiri la preţul de piaţă, a valorii de înlocuire şi a preţului solicitat de ea, verificându-se temeinicia hotărârii cu privire la cuantumul despăgubirilor cu care nu a fost de acord, acestea fiind calculate la un preţ mult inferior, cu cheltuieli de judecată.
Prin Sentinţa civilă nr. 500 din 12 martie 2013, Tribunalul Suceava a admis în parte acţiunea civilă, a desfiinţat în parte Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordare a despăgubirilor a comunei Şcheia, judeţul Suceava, şi a dispus plata în favoarea reclamantei C.M. a sumei de 36.518 euro la cursul oficial al BNR din ziua plăţii cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea imobilului situat în comuna Şcheia, judeţul Suceava în suprafaţă de 1.570 mp, identic cu parcela cu nr. cadastral AA din CF nr. BB UAT Şcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei nr. CC din CF nr. BB Şcheia.
A respins cererea privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea valorii terenului rămas în urma exproprierii, ca nefondată.
A obligat pârâtul Statul Român să plătească reclamantei suma de 1.404 RON cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu experţi.
În baza art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008, a obligat primul pârât să plătească statului suma de 1.000 RON acordată reclamantei cu titlu de ajutor public judiciar sub forma scutirii de la plata onorariului provizoriu pentru experţii M.V. şi V.S.
Pentru a hotărî astfel, prima instanţă a reţinut că prin Hotărârea nr. 83 din 31 octombrie 2011 emisă de Comisia de verificare a dreptului de proprietate şi acordarea despăgubirilor Şcheia s-a dispus plata sumei de 1.938 RON în favoarea reclamantei C.M. cu titlu de despăgubiri pentru exproprierea suprafeţei de 1.570 mp teren identică cu parcela nr. AA din CF nr. BB UAT Şcheia, rezultată din dezmembrarea parcelei CC din CF nr. BB Şcheia.
Instanţa de fond şi-a însuşit concluziile raportului de expertiză efectuat în cauză, prin care s-a stabilit o valoare de piaţă de 23,26 euro/mp, valoare rezonabilă având în vedere caracteristicile concrete ale terenului, aflat la DN 17 şi la distanţa de 562,50 m faţă de calea ferată Suceava Vest şi oraşul Gura Humorului, într-o zonă rezidenţială în care s-au "ridicat proprietăţi".
În ceea ce priveşte data evaluării s-a reţinut că în mod corect a fost avută în vedere data întocmirii raportului de expertiză, faţă de prevederile expuse în acest sens ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994.
Suma propusă cu titlu de despăgubiri în cuantum de 1.938 RON a fost stabilită prin raportul de evaluare întocmit de P.F.A C.C. în procedura prealabilă exproprierii efective conform art. 11 alin. (7), (8) din Legea nr. 255/2010 şi art. 8 din Normele de aplicare a legii, evaluatorul raportându-se la Calculatorul Notarial valabil din luna ianuarie 2011, care are doar valoarea orientativă, fără a reflecta valoarea reală de piaţă a imobilului.
Nici suma pretinsă de reclamantă de 50 euro/mp nu fost reţinută nefiind susţinută de nicio probă, dimpotrivă fiind infirmată de raportul comisiei de experţi la care s-a făcut mai sus referire.
A mai reţinut prima instanţă că, potrivit raportului de expertiză (necontestat de reclamantă) în urma exproprierii, în patrimoniul reclamantei au mai rămas două parcele de teren, respectiv suprafaţa de 3.060 mp, care poate fi folosită în continuare ca teren arabil, categorie de folosinţă existentă la data exproprierii, având acces asigurat pe drumul de exploatare existent, şi suprafaţa de 1.370 mp, fără acces din drumul de exploatare în urma constituirii şoselei de centură. Această ultimă parcelă poate fi folosită în continuare ca teren extravilan arabil, categorie de folosinţă existentă la data exproprierii, numai cu condiţia asigurării unui nou drum de acces. Drumul de acces poate fi executat la baza taluzului săpăturii cu o lăţime minimă de 3,50 m, suprafaţa minimă ocupată de drum fiind de 143,64 mp.
Cum prima parcelă poate fi exploatată nestingherit, iar a doua parcelă numai cu condiţia asigurării unui drum de acces şi cum reclamanta nu a administrat nicio probă privind costul amenajării drumului de acces, deşi sarcina probei îi incumbă, conform art. 1169 C. civ., instanţa de fond a respins ca nefondată cererea privind plata unei despăgubiri reprezentând prejudiciul rezultat din diminuarea terenului rămas în urma exproprierii.
Împotriva acestei hotărâri a formulat recurs pârâtul Statul Român, reprezentat de Ministerul Transporturilor şi Infrastructurii, prin C.N.A.D.N.R. SA - Direcţia Regională de Drumuri şi Poduri Iaşi, calificat ca apel de instanţă.
În motivare, a arătat în ceea ce priveşte valoarea despăgubirilor cuvenite reclamantei pentru terenul expropriat că aceasta a fost corect stabilită în cadrul procedurii administrative prealabile emiterii hotărârii de expropriere, concluzia contrară a instanţei de fond fiind nelegală.
În speţă, la întocmirea raportului de expertiză nu a fost verificat şi identificat niciun fel de tranzacţii concrete cu privire la imobile cu caracteristici similare terenului expropriat, ci au fost avute în vedere doar oferte de vânzare postate pe internet pentru terenuri asemănătoare, valoarea despăgubirilor fiind calculată în raport de aceste oferte, după aplicarea unor coeficienţi de corecţie care ar fi trebuit să reflecte deosebirile existente între terenul expropriat şi parcelele la care se referă anunţurile de vânzare avute în vedere.
În realitate, însă, nu există nicio probă şi niciun indiciu din care să rezulte că preţurile menţionate în anunţurile de vânzare ar corespunde cu preţurile de tranzacţionare efectivă.
În consecinţă, pentru aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 era necesar să fie avute în vedere preţurile concrete de tranzacţionare cuprinse în contracte autentice încheiate cu privire la imobile similare, iar evaluarea parcelei în discuţie să se raporteze la aceste preţuri, obiecţiunile formulate în acest sens la instanţa de fond fiind înlăturate în mod nejustificat.
Prin Decizia nr. 29 din 18 iunie 2013, Curtea de Apel Suceava, secţia I civilă, a respins apelul reţinând următoarele:
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe sau a vânzărilor prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, aplicându-se corecţiile succesive în funcţie de elementele de comparaţie stabilite prin Standardele Internaţionale de Evaluare.
În suplimentul la raportul de expertiză efectuat în cauză, experţii şi-au argumentat opţiunea pentru ofertele de vânzare pentru terenuri similare sau comparabile precizând că sursele de informare aflate la dispoziţia experţilor, posibile şi credibile - bănci, agenţii imobiliare, primărie, intermedia, presa de specialitate, localnici - nu au oferit informaţii despre tranzacţiile încheiate, ceea ce confirmă caracterizarea de piaţă imobiliară inactivă faţă de perioada 2008 - 2010 şi că puţinele tranzacţii efective nu sunt credibile, date fiind diferenţele nejustificat de mari între preţurile de vânzare. Aşa fiind, s-a conchis în lucrarea menţionată că folosirea ofertelor este singura raţională şi se bazează pe încrederea care trebuie atribuită datelor faptice şi ipotezelor utilizate (Standardele Internaţionale de Evaluare 2031, IVS - Cadru general).
În apel a fost depusă de către pârâtul-apelant o serie de tranzacţii imobiliare din 2008, 2009, fără eficienţă juridică însă, în condiţiile în care, potrivit dispoziţiilor art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994, "la calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză", iar raportul de expertiză a fost întocmit pentru termenul din 25 septembrie 2012. De altfel, în apel, în cadrul devoluţiunii, deşi este permisă refacerea sau completarea probelor administrate la prima instanţă, conform dispoziţiilor art. 295 C. proc. civ., nu s-au formulat astfel de cereri, în cadrul cărora să se invoce aceste înscrisuri.
În raport de dispoziţiile art. 26 din Legea nr. 33/1994 şi de conţinutul raportului de expertiză tehnică întocmit de cei trei experţi evaluatori, dintre care unul numit de instanţă şi câte unul desemnat de părţi, se constată că suma de 0,3 euro/mp propusă de expropriator pentru suprafaţa de 1.570 mp teren ce face obiectul exproprierii pentru cauză de utilitate publică, nu reflectă valoarea de circulaţie a imobilului, neputând reprezenta o justă despăgubire, în sensul legii.
În expertiza efectuată în cauză, în dosarul de fond, la stabilirea despăgubirilor pentru imobilul expropriat, s-a aplicat metoda comparaţiei directe, prin care s-a estimat valoarea de piaţă a imobilului, avându-se în vedere patru proprietăţi comparabile, cei trei experţi desemnaţi în cauză raportându-se la a treia proprietate comparabilă, pentru care a fost necesară cea mai mică corecţie brută. Experţii, constatând diferenţe între cele două proprietăţi, cea expropriată şi cea comparabilă, au luat în considerare fiecare dintre diferenţe, impactul acestora asupra valorii fiind luat în calcul şi făcută ajustarea corespunzătoare, corectându-se preţul acestei comparabile.
Pârâtul-apelant a formulat, într-adevăr, obiecţiuni la raportul de expertiză, care au fost respinse de către prima instanţă, prin motivele de apel arătându-se că aceste obiecţiuni au vizat următoarele elemente de comparaţie: utilizarea permisă, forma terenului şi accesul la utilităţi. Coeficienţii de individualizare referitori la elementele de comparaţie sus-menţionate s-a susţinut că au fost fie greşit cuantificaţi de experţi, fie chiar omişi.
Cu privire la "cea mai bună utilizare" a terenului expropriat, instanţa a reţinut că fiind diferită faţă de cea a proprietăţii comparate, a fost corectat de cei trei experţi preţul proprietăţii expropriate în sensul creşterii acestuia cu 20%, apreciere corectă în condiţiile în care prin suplimentul la raportul de expertiză s-a explicat aplicarea acestei corecţii, iar pârâtul-apelant nu a adus alte argumente pertinente pentru modificarea acestui procent, evaluatorii, potrivit Standardelor Internaţionale de Evaluare, aplicând metode cantitative şi/sau calitative pentru analiza diferenţelor şi estimarea corecţiilor.
Cu privire la solicitarea pârâtului-apelant privind aplicarea unor corecţii negative cu privire la forma terenului şi accesul la utilităţi, de asemenea, s-au oferit explicaţii de către experţi prin suplimentul la raportul de expertiză, necombătute de către pârâtul-apelant.
Aşa fiind, instanţa a apreciat că preţul de 23,26 euro/mp determinat prin expertiza întocmită de comisia de experţi evaluatori reprezintă o dreaptă despăgubire pentru reclamantă, astfel încât despăgubirea stabilită de prima instanţă, în condiţiile art. 27 din Legea nr. 33/1994, respectă prevederile imperative ale art. 26 din lege.
Împotriva deciziei instanţei de apel a declarat recurs pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R., în temeiul art. 304 pct. 9 C. proc. civ. susţinând că instanţa de apel a considerat, fără temei, că Legea nr. 255/2010 nu ar conţine dispoziţii derogatorii sub aspectul stabilirii despăgubirii şi că în această privinţă sunt incidente dispoziţiile art. 21 - 27 din Legea nr. 33/1994. Astfel, potrivit art. 11 alin. (7) şi art. 8 din Legea nr. 255/2010, în faza procedurii administrative raportul de evaluare se întocmeşte avându-se în vedere expertizele actualizate ale camerei notarilor publici. În speţă, suma de 0,3 RON/mp stabilită de experţi a respectat întocmai aceste dispoziţii legale, motiv pentru care cererea reclamantei trebuia respinsă.
A mai susţinut că instanţa a interpretat greşit prevederile art. 26 din Legea nr. 33/1994, întrucât raportul de expertiză a avut în vedere ofertele de vânzare şi nu preţurile efectiv încasate prevăzute în contractele de vânzare-cumpărare.
De asemenea, şi sub aspectul datei în raport de care se calculează despăgubirile decizia este nelegală. În sistemul Legii nr. 255/2010, transferul dreptului de proprietate operează la momentul emiterii hotărârii de expropriere. Ca atare, data la care trebuiau să se raporteze experţii şi instanţa la stabilirea despăgubirii era data emiterii hotărârii de expropriere.
Recursul este fondat pentru considerentele care succed.
Legislaţia în vigoare privind exproprierea instituie două proceduri speciale pentru stabilirea cuantumului despăgubirii cuvenite persoanei îndreptăţite. Astfel, potrivit art. 11 şi 8 din Legea nr. 255/2010, în faza administrativă, cuantumul despăgubirii se calculează în funcţie de expertiza efectuată de Camera notarilor publici, iar în faza de judecată, conform art. 26 din Legea nr. 33/1994, în raport de preţurile efectiv încasate cuprinse în contractele de vânzare-cumpărare încheiate la data efectuării expertizei.
Din modul diferit de reglementare a procedurii în etapa jurisdicţională, rezultă că intenţia legiuitorului a fost aceea de stabilire a cuantumului despăgubirilor, de către instanţa de judecată, pe alte temeiuri decât cele avute în vedere în faza administrativă.
Procedând în acest mod, legiuitorul nu a intenţionat verificarea, de către instanţa de judecată, a legalităţii hotărârii administrative de stabilire a despăgubirilor, în raport de preţurile de vânzare practicate în zona în care se află imobilul expropriat, deoarece, în acest caz, nu ar fi prevăzut o procedură diferită de calcul al despăgubirilor, ci ar fi dispus în sarcina instanţei obligaţia de verificare a legalităţii emiterii hotărârii administrative, prin prisma actelor care au stat la baza acesteia.
Chiar dacă cererea adresată instanţei de persoana expropriată reprezintă o cale de atac exercitată împotriva hotărârii de stabilire a despăgubirii, finalitatea acestei cereri este aceea a stabilirii cuantumului despăgubirilor de către instanţa de judecată, potrivit unei proceduri specifice şi pe baza altor criterii decât cele aplicate în etapa administrativă prealabilă.
Cum în faza de judecată procedura de calcul a despăgubirii este instituită de dispoziţiile art 26 din Legea nr. 33/1994, în cauză se constată că instanţa de apel a confirmat, în mod greşit, hotărârea primei instanţe prin care s-a valorificat raportul de expertiză, întocmit în cursul judecăţii, care nu întruneşte, însă, exigenţele prevăzute de textul legal menţionat, în sensul că nu reflectă preţul de vânzare practicat "în mod obişnuit" în unitatea administrativ-teritorială în care se află imobilul expropriat.
Acesta corespunde, în primul rând, preţului consemnat în acte autentice de vânzare-cumpărare, încheiate în perioada de referinţă (data efectuării expertizei). Or, experţii desemnaţi de către instanţa de fond s-au raportat exclusiv la ofertele de vânzare ale unor proprietăţi imobiliare din zonă, motivând că nu au avut acces la informaţii deţinute de către Primăria Comunei Şcheia sau de Camera Notarilor Publici din unitatea administrativ-teritorială pe raza căreia este situat terenul expropriat, privind preţurile din contracte autentice de vânzare-cumpărare, situaţie în care evaluarea făcută de către aceşti experţi nu este relevantă pentru stabilirea cuantumului despăgubirilor.
În aceste condiţii, se impune efectuarea unei noi expertize topografice, cu respectarea prevederilor art. 25 şi 26 din Legea nr. 33/1994, care să se bazeze pe preţurile de vânzare efectiv practicate în zona în care este situat terenul expropriat, astfel cum rezultă din contracte autentice de vânzare -cumpărare.
În acest sens, urmează a se obţine informaţiile relevante de la Camera Notarilor Publici, de la autoritatea administrativă locală ori de la orice altă instituţie care le poate furniza, prin intermediul instanţei de apel, care va solicita relaţii de la instituţiile ce deţin datele necesare administrării probei.
Ultimul motiv de recurs referitor la momentul de calculare a despăgubirii în faza de judecată nu se va analiza, întrucât nu a fost formulat ca motiv de apel şi, omisso medio, nu poate fi supus analizei direct instanţei de recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de pârâtul Statul Român prin C.N.A.D.N.R. împotriva Deciziei nr. 29 din 18 iunie 2013 a Curţii de Apel Suceava, secţia I civilă.
Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare Curţii de Apel Suceava.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 19 februarie 2014.
| ← ICCJ. Decizia nr. 584/2014. Civil. Expropriere. Pretenţii. Recurs | ICCJ. Decizia nr. 599/2014. Civil. Conflict de competenţă. Fond → |
|---|
