ICCJ. Decizia nr. 835/2015. Civil. Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Recurs
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
ÎNALTA CURTE DE CASAŢIE ŞI JUSTIŢIE
SECŢIA I CIVILĂ
Decizia nr. 835/2015
Dosar nr. 4522/269/2012
Şedinţa publică din 20 martie 2015
Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Olteniţa la data de 8 octombrie 2012, sub nr. 4522/269/2012, reclamanta SC O.A. SRL a chemat în judecată pe pârâţii I.F. şi I.M., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a terenului în suprafaţă totală de 52,0225 ha, situat în com, Gălbinaşi, județul Călărași.
În motivarea acţiunii a arătat că, la data de 07 septembrie 2012, a încheiat cu pârâţii un antecontract de vânzare-cumpărare atestat de avocat I.V. (care a fost urmat de un act adiţional), cu privire la suprafaţa de 52,0225 ha teren arabil extravilan, situat în com. Gălbinaşi, pentru care a achitat suma de 624.270 lei; pârâţii sunt proprietarii suprafeţei menţionate în baza contractelor de vânzare-cumpărare, autentificate de B.N.P. Asociați M.E. și M.C.A., din 2009, din 2011 și din 2012, depuse în fotocopii la dosar.
A arătat, de asemenea, reclamanta că la data perfectării antecontractului vânzătorii s-au obligat ca în luna septembrie 2012, imediat ce condiţiile legale pentru vânzare-cumpărare vor fi îndeplinite, să se prezinte la notariat în vederea autentificării actului, însă sub diverse motive, nu și-au îndeplinit această obligație.
În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 din N.C.C., art. 111 şi 274 C. proc. civ.
Pârâţii nu au formulat întâmpinare, dar au fost reprezentaţi în faţa instanţei prin mandatar B.S.G. (care potrivit declarației pârâților, consemnată în contractul de mandat, este fiica acestora).
Prin sentinţa civilă nr. 2301 din 01 noiembrie 2012, Judecătoria Olteniţa a admis excepţia necompetenţei materiale a acestei instanţe și a declinat competenţa în favoarea Tribunalului Călăraşi, reţinând că potrivit dispoziţiilor art. 2 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., tribunalul judecă, în primă instanţă, procesele şi cererile în materie civilă al căror obiect are o valoare de peste 500.000 lei, cu excepţia cererilor de împărţeală judiciară, a cererilor în materia succesorală, a cererilor neevaluabile în bani şi a cererilor privind materia fondului funciar, inclusiv cele de drept comun, petitorii sau, după caz, posesorii, formulate de terţii vătămaţi în drepturile lor prin aplicarea legilor în materia fondului funciar.
În cauză, valoarea obiectului acţiunii este de 624.270 lei, valoare în raport de care a fost calculată şi taxa de timbru conform art. 31 din Legea nr. 146/1997.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Călăraşi, la data de 11 decembrie 2012, sub nr. unic 4522/269/2012.
La termenul din 16 ianuarie 2013, a fost depus la dosar certificatul de atestare fiscală din 2013 emis de Primăria com. Gălbinaşi din care rezultă că pârâţii figurează în evidenţele fiscale, la rol 29, cu patruzecișișapte de terenuri, având o suprafaţă totală de 52,0225 ha, pentru care impozitele au fost achitate la zi.
Prin sentinţa civilă nr. 33 din 16 ianuarie 2013, Tribunalul Călăraşi a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că între reclamantă şi pârâţi a fost încheiată promisiunea de vânzare-cumpărare atestată din 23 mai 2012 la Cabinetul Individual de Avocat I.V., prin care pârâţii s-au obligat să vândă societăţii reclamante suprafaţa totală de 52,0225 ha - teren extravilan - cu preţul de 624.270 lei.
La data semnării antecontractului s-a achitat un avans de 80.000 lei, cu ordinul de plată din 23 septembrie 2012, restul de preț (544.270 lei) fiind achitat la 07 septembrie 2012, cu ordinul de plată din 07 septembrie 2012, când a fost încheiat şi actul adiţional la antecontract prin care a fost convenită, printre altele, prelungirea termenului stabilit pentru încheierea actului în formă autentică de la 01 septembrie 2012 la 20 septembrie 2012.
Până la data înregistrării cererii de chemare în judecată, contractul de vânzare-cumpărare nu a fost încheiat în formă autentică, reclamanta susținând că pârâţii au refuzat acest lucru, fără un motiv bine justificat.
A reținut tribunalul că la termenul de dezbateri, administratorul reclamantei şi mandatara pârâţilor au precizat că în realitate nu a existat un refuz nejustificat al pârâţilor de a perfecta actul autentic, motivul real fiind imposibilitatea întocmirii documentaţiei cadastrale. S-a arătat în acest sens că terenurile înstrăinate prin antecontract au fost dobândite de pârâţi prin acte autentice întocmite în anul 2009, fără ca acestea să fi fost anterior înscrise în C.F.; în plus, lipsesc planurile parcelare care ar fi trebuit întocmite de Primăria com. Gălbinaşi.
Potrivit art. 1669 N.C.C., dacă una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, sub condiția ca toate celelalte condiţii de valabilitate să fie îndeplinite.
În speță, reclamanta şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului și a intrat în posesia terenului încă de la achitarea avansului, iar neîncheierea contractului în formă autentică nu reprezintă urmarea refuzului nejustificat al pârâţilor, ci a faptului că terenurile nu sunt intabulate în cartea funciară.
Deși au devenit proprietari ai terenurilor, fără înscrierea dreptului în cartea funciară, pârâții nu au posibilitatea legală de a le înstrăina în aceleaşi condiţii după data de 01 octombrie 2011, dată la care a intrat în vigoare legea de punere în aplicare a N.C.C.
A concluzionat tribunalul că cererea de chemare în judecată nu este întemeiată întrucât una dintre condiţiile pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, respectiv refuzul nejustificat al pârâţilor de a perfecta actul autentic, nu este îndeplinită. Astfel, aceştia sunt de acord şi în prezent cu înstrăinarea terenului, însă au dificultăţi în întocmirea documentaţiei cadastrale.
Împotriva acestei decizii a formulat apel reclamanta SC O.A. SRL, solicitând anularea hotărârii apelate iar, pe fond, admiterea acţiunii aşa cum a fost formulată, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, apelanta-reclamantă a susţinut că sentinţa apelată este lovită de nulitate, având în vedere nerespectarea de către instanţă a dispoziţiilor imperative prevăzute de art. 258 alin. (1) C. proc. civ., care prevăd că minuta se semnează, sub sancţiunea nulităţii, de judecător.
În acest sens s-a învederat că minuta aflată la fila 15 în dosarul Tribunalului Călăraşi, nu este semnată de judecător.
A mai arătat apelanta că instanţa de fond, în mod greşit a respins acţiunea, ca neîntemeiată, reținând că nu a existat un refuz nejustificat al pârâţilor de a perfecta actul autentic şi că motivul real a fost imposibilitatea întocmirii documentaţiei cadastrale pentru terenurile înstrăinate prin antecontract. În realitate, intimații-pârâți nu au efectuat niciun demers pentru obţinerea acesteia în ciuda obligațiilor asumate și a faptului că avansul în sumă de 80.000 lei a fost achitat tocmai pentru ca aceștia să demareze operaţiunile de întocmire a documentaţiilor cadastrale în vederea înscrierii terenurilor în cartea funciară.
Intimaţii-pârâţi au formulat întâmpinare, prin care au învederat că este real că au încheiat cu apelanta-reclamantă o promisiune de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 52,0225 ha teren arabil extravilan, situat în com. Gălbinași, județul Călărași, că au primit întreaga sumă convenită ca preț și că, în repetate rânduri, au fost somaţi de către reprezentatul apelantei-reclamante SC O.A. SRL să se prezinte la notariat în vederea perfectării actelor de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar au refuzat întrucât nu au reuşit să întocmească documentaţiile cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară a acestor terenuri.
Au mai arătat intimaţii-pârâți că sunt persoane în vârstă, că au probleme de sănătate, că nu au reuşit să găsească un specialist cadastral care să realizeze aceste lucrări și că nu pot face dovada demersurilor pentru întocmirea documentaţiilor cadastrale şi a cărţilor funciare.
Intimaţii-pârâți au menționat că sunt de acord cu admiterea apelului, iar pe fond cu admiterea acţiunii formulate de apelanta-reclamantă, în sensul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a terenului extravilan în suprafaţa de 52,0225 ha situat în extravilanul com. Gălbinaşi, judeţul Călăraşi, dar nu se justifică obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
Prin Decizia civilă nr. 164/A din 20 iunie 2013, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a admis apelul declarat de apelanta-reclamantă SC O.A. SRL, împotriva sentinţei civile nr. 33 din 16 ianuarie 2013, pronunţată de Tribunalul Călăraşi, a anulat sentinţa civilă apelată şi a reţinut cauza pentru soluţionare în fond.
Pentru a decide astfel, instanţa de apel a reţinut că, potrivit art. 258 alin. (1) C. proc. civ., după ce s-a întrunit majoritatea, se va întocmi îndată dispozitivul hotărârii care se semnează, sub sancţiunea nulităţii, de către judecători şi în care se va arăta, când este cazul, opinia separată a judecătorilor aflaţi în minoritate.
Nesemnarea minutei se constituie într-o nulitate absolută ce rezultă din încălcarea dispoziţiei imperative înscrisă în textul de lege sus-citat şi duce la anularea hotărârii, deoarece lipsa semnăturii face imposibilă exercitarea controlului judiciar în ceea ce priveşte judecarea cauzei de către magistraţii care au pronunţat hotărârea şi care trebuiau să soluţioneze cauza în acord cu principiul continuităţii completului de judecată. Cerinţa semnării minutei este menită să garanteze autenticitatea hotărârii pronunţate şi să dea posibilitatea de a se verifica legalitatea alcătuirii instanţei.
Fiind vorba de o nulitate expresă, vătămarea se presupune, neimpunându-se dovedirea de către partea care o invocă a unui prejudiciu.
În speță, curtea de apel a constatat că la fila 15 din Dosarul nr. 4522/269/2012 al Tribunalului Călăraşi, se află întocmită minuta, care nu a fost semnată de judecătorul care a pronunţat sentința ce face obiectul controlului judiciar.
În consecinţă, în temeiul art. 297 alin. (2) teza finală C. proc. civ., Curtea de Apel București a admis apelul, a anulat sentinţa civilă apelată şi a reţinut cauza pentru soluţionare în fond.
În fond în rejudecare, s-a administrat proba cu acte și s-a încuviinţat efectuarea unei expertize judiciare în specialitatea topografie.
Prin Decizia civilă nr. 482/A din 6 noiembrie 2014, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins acţiunea formulată de reclamanta SC O.A. SRL, în contradictoriu cu pârâții I.F. şi I.M., ca nefondată.
Analizând, în rejudecare, cererea reclamantei, această instanță a constatat că, în ceea ce priveşte normele de procedură aplicabile în cauză, prin raportare la data sesizării instanței cu cererea de chemare în judecată - 08 octombrie 2012 - procesul este supus normelor înscrise în C. proc. civ. de la 1865, conform dispoziţiilor art. 3 din Legea nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.
S-a reținut că instanţa de fond a fost sesizată cu o cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a terenului individualizat în petitul cererii în suprafaţă de 52,0225 ha, situat pe raza com. Gălbinaşi, judeţul Călăraşi.
Părţile au încheiat la data de 07 septembrie 2012, un antecontract de vânzare-cumpărare, atestat de avocat I.V., urmat de un act adiţional, prin care pârâţii s-au obligat să vândă reclamantei această suprafaţă de teren cu preţul de 624.270 lei; la data încheierii acestei convenţii a fost plătită, cu titlu de avans, suma de 80.000 lei.
Părţile au stabilit de comun acord, prin antecontractul de vânzare-cumpărare, că încheierea în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare să se facă la data de 01 septembrie 2012, ocazie cu care se va achita şi diferenţa de preţ. Prin actul adiţional la acest antecontract, părţile au convenit prelungirea termenului stabilit iniţial în antecontract pentru încheierea în formă autentică a actului de vânzare cumpărare, până la data de 20 septembrie 2012.
La aceeaşi dată, a încheierii actului adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, reclamanta a achitat restul de preţ pentru teren.
Curtea de apel a reţinut că pârâţii sunt proprietarii suprafeţei menţionate în baza unor contracte de vânzare-cumpărare încheiate în condițiile art. 6 din Legea nr. 247/2005, autentificate de notarul public. Terenul nu a fost înscris în cartea funciară, documentaţiile cadastrale neputând fi efectuate la momentul încheierii acestor contracte întrucât nu erau finalizate planurile parcelare, astfel cum rezulta din adeverinţa din 22 septembrie 2009 emisă de Primăria com. Gălbinaşi.
Reclamanta a susţinut în mod greşit că în speță nu sunt aplicabile dispoziţiile N.C.C., prin raportare la data introducerii acţiunii, în condițiile în care, pentru stabilirea normei de drept substanţial trebuie avut în vedere drept criteriu momentul încheierii actelor, respectiv al săvârșirii faptelor juridice ori al producerii efectelor de către acestea.
Astfel, potrivit art. 3 din Legea nr. 71/2011: „Actele şi faptele juridice săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a C. civ. nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor”.
De asemenea, art. 5 din Legea nr. 71/2011 dispune în sensul că: „Dispoziţiile C. civ. se aplică tuturor actelor şi faptelor încheiate sau, după caz, produse ori săvârşite după intrarea sa în vigoare, precum şi situaţiilor juridice născute după intrarea sa în vigoare”.
În cazul de faţă, reclamanta a sesizat instanţa cu o cerere prin care a solicitat să se constate transmiterea unui drept de proprietate în patrimoniul său, urmare a convenţiei încheiate cu pârâţii la data de 23 mai 2012, deci ulterior intrării în vigoare a noului C. civ. Această convenţie cuprinde doar obligaţii de a face în sarcina ambelor părţi, respectiv de a vinde şi de a cumpăra imobilul supus tranzacţiei, instanţa fiind învestită tocmai cu validarea transmiterii unui drept de proprietate în patrimoniul reclamantei, ca urmare a neîndeplinirii obligaţiei de către pârâţi.
Or, acest act juridic, ce se solicită a fi constatat de către instanţa de judecată, constând în transmiterea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei, este supus, conform art. 5 din Legea nr. 71/2011, dispoziţiilor din N.C.C.
Potrivit dispoziţiilor art. 1674 din N.C.C.: „Cu excepţia cazurilor prevăzute de lege ori dacă din voinţa părţilor nu rezultă contrariul, proprietatea se strămută de drept cumpărătorului, chiar dacă bunul nu a fost predat ori preţul nu a fost plătit încă”.
În cazul de faţă, bunul supus tranzacţiei a fost predat reclamantei, aceasta având la momentul de faţă posesia terenului, iar preţul a fost plătit în totalitate.
Art. 1676 din N.C.C., intitulat strămutarea proprietăţii imobilelor, prevede că: „În materie de vânzare de imobile, strămutarea proprietăţii de la vânzător la cumpărător este supusă dispoziţiilor de carte funciară”.
De asemenea, potrivit art. 76 din Legea nr. 71/2011: „Dispoziţiile art. 876 - 915 C. civ. privitoare la cazurile, condiţiile, efectele şi regimul înscrierilor în cartea funciară se aplică numai actelor şi faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârşite ori produse după intrarea în vigoare a C. civ.”
Aceste dispoziţii legale sunt incidente şi în cauza de faţă, de vreme ce antecontractul s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a noului C. civ.
Cu referire la dispoziţiile de carte funciară incidente în cauză, Curtea de Apel București a reţinut că dispozițiile art. 885 din N.C.C. dispun: „Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea”.
N.C.C. prevede şi excepţii la art. 887 C. civ., potrivit cu care: „Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în C.F., când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege”.
Însă, imobilul supus tranzacţiei părţilor nu se înscrie în situaţiile de excepţie arătate mai sus, astfel că dovada înscrierii acestuia în cuprinsul cărţii funciare este necesară pentru a putea opera dobândirea dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei.
În temeiul art. 129 din C. proc. civ. de la 1864, curtea de apel a încuviinţat administrarea probelor cu înscrisuri şi expertiză tehnică în specialitatea topografie, având ca obiective identificarea imobilului ce face obiectul convenţiei de înstrăinare încheiată între părţi, urmând ca după identificarea terenului, raportul de expertiză să fie prezentat spre avizare O.C.P.I. din raza teritorială în care se află imobilul, conform dispozițiilor art. 302, alin. (3) din Legea nr. 146/1997, în vigoare la momentul încuviinţării probei.
Potrivit adresei din 27 februarie 2014, pentru tarlalele U.A.T. Gălbinaşi, nu sunt întocmite planuri parcelare, fiind furnizate doar planuri de încadrare, respectiv planuri parcelare analoge - la ruletă.
Primăria com. Gălbinaşi - Judeţul Călăraşi a comunicat expertului tehnic judiciar, urmare solicitării acestuia, că nu se pot întocmi proiecte parcelare pentru tarlalele din care face parte imobilul în litigiu din cauza deficitului de teren. Astfel, s-a arătat că în momentul punerii în posesie, în conformitate cu legile fondului funciar, Comisia locală care a aplicat legile proprietăţii s-a bazat pe informaţiile, respectiv suprafeţele deţinute conform organizării agricole de dinainte de 1989, fără a se ţine seama de limita administrativă dintre U.A.T.Vasilaţi (actual U.A.T. Gălbinaşi) şi U.A.T. Sohatu, la momentul respectiv neexistând măsurători cadastrale corelate cu limitele administrativ teritoriale.
Expertul tehnic desemnat în cauză a comunicat instanţei faptul că - în urma informaţiilor primite de la O.C.P.I. Călăraşi cu privire la proprietarii de teren unde sunt amplasate tarlalele ce compun imobilul ce face obiectul expertizei, precum şi a adresei primite de la Primăria Gălbinaşi, Judeţul Călăraşi - expertiza tehnică judiciară nu poate fi efectuată, întrucât nu se pot întocmi proiecte parcelare care să poată fi avizate de O.C.P.I. Călăraşi, conform Regulamentului de recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară aprobat prin Ordin al directorului general al A.N.C.P.I. nr. 700 din 09 iulie 2014, tarlalele suprapunându-se cu alte imobile înscrise în titluri de proprietate emise unor terţe persoane.
Pentru partea de imobil care se suprapune altor titluri de proprietate, expertul a conchis că se poate executa o altă expertiză tehnică la o dată ulterioară, după schimbarea amplasamentelor prin hotărâre a comisiei locale, respectiv judeţene de fond funciar.
În schimb, pentru partea de imobil pentru care nu există suprapunere, expertul a concluzionat că se poate efectua expertiza tehnică, raportul urmând a fi avizat de O.C.P.I. cu menţiunea „imobil înregistrat în planul cadastral, fără localizare certă, din cauza lipsei planului parcelar”.
Curtea de apel a apreciat că nu poate proceda la admiterea pretenţiilor reclamantei, în condiţiile arătate mai sus, de vreme ce la acest moment există o imposibilitate concretă de a se efectua expertiza tehnică judiciară, care să poată fi avizată de O.C.P.I., nefiind permisă înregistrarea în evidenţele O.C.P.I. a unui imobil fără localizare certă.
Prin urmare, constatând că la acest moment neîncheierea contractului în forma autentică nu este consecinţa refuzului nejustificat al pârâţilor, reclamanta adresându-se instanţei de judecată doar pentru facilitarea formalităţilor de înscriere în cartea funciară și reţinând, totodată, imposibilitatea concretă de înscriere în cartea funciară a imobilului ce face obiectul litigiului (întrucât nu se poate face o localizare certă a acestuia), Curtea de Apel București, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs recurenta-reclamantă SC O.A. SRL, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei recurate iar, pe fond, admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată.
În dezvoltarea motivelor de recurs, întemeiate în drept pe dispoziţiile art. 304 pct. 7 şi 9 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a arătat că instanţa de apel, în mod greşit, a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.
Recurenta - reclamantă a făcut referire la dispozițiile art. 302, alin. (3) din Legea nr. 146/1997 și a susținut că în mod greșit curtea de apel a reținut că cererea de chemare în judecată nu poate fi admisă pentru că, în concret nu se poate administra proba cu expertiză judiciară care să poată fi avizată de O.C.P.I.
Astfel, potrivit art. 6 alin. (5) lit. c) din Ordinul nr. 1882/C - 1044364 din 12 septembrie 2011, pentru aprobarea Regulamentului privind avizarea tehnică a expertizelor judiciare efectuate de experții judiciari în specialitatea topografie, în procesul verbal de recepție se menționează amplasamentul și vecinătățile imobilului, precum și eventualele suprapuneri care se evidențiază pe planul de amplasament. Prin urmare este posibilă administrarea probei cu expertiză judiciară topometrică, pentru suprafața de 6,39 ha - afectată de suprapuneri cu alte titluri de proprietate - urmând să se facă mențiune pe planul de amplasament.
Printr-o altă critică, recurenta a arătat că, în mod greșit curtea de apel a reținut că neîncheierea contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică nu este consecința refuzului nejustificat al pârâților ci a imposibilității înscrierii în cartea funciară a terenului care nu are o localizare certă, în condițiile în care intimații-pârâți au avut o atitudine pur pasivă și nu au întreprins niciun demers pentru întocmirea documentației cadastrale.
În opinia recurentei, lipsa planurilor parcelare nu reprezintă un real obstacol în procedura de întocmire a documentației cadastrale față de dispozițiile cuprinse în Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară, care definește planul parcelar ca fiind reprezentarea grafică a unei tarlale care conține limitele tuturor imobilelor din tarla și detaliile care o definesc.
Potrivit art. 212 din acest act normativ, planul parcelar se întocmește de persoane autorizate, cu respectarea normelor și a regulamentelor în vigoare, la solicitarea autorităților publice locale sau a altor persoane interesate, intimații - pârâți intrând în această din urmă categorie.
A mai arătat recurenta - reclamantă că, în conformitate cu dispozițiile art. 261 alin. (1) din Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 sus - menționat, prin excepţie de la prevederile art. 26, la recepţia documentaţiilor cadastrale pentru imobile situate în extravilan unde nu există plan parcelar în arhiva oficiului teritorial sau a primăriei, acesta va fi înlocuit cu un "plan de încadrare în tarla", pe care sunt reprezentate limitele tarlalei, limitele imobilelor care au numere cadastrale anterior atribuite, limitele imobilului în cauză şi orice detalii fixe din teren.
Planul de amplasament şi delimitare întocmit în condiţiile art. 261 va purta menţiunea " imobil înregistrat în planul cadastral fără localizare certă datorită lipsei planului parcelar"(art. 261 alin (3)), care va fi notat din oficiu în cartea funciară conform art. 261 alin (4).
În aplicarea art. 261, oficiile teritoriale au obligația de a pune la dispoziţia persoanelor autorizate, cu titlu gratuit, în baza solicitării de informaţii, limitele tarlalei determinate prin măsurători (dacă există) sau digitizate de pe ortofotoplan, geometriile imobilelor, lista titlurilor de proprietari aferente tarlalei; aceste informaţii furnizate de oficiile teritoriale vor fi anexate cererii de recepţie şi înscriere în cartea funciară.
Recurenta - reclamantă a invocat și dispoziţiile art. 27 din același act normativ susținând că nu a existat niciun impediment în întocmirea planului parcelar şi a documentaţiei cadastrale în vedere înscrierii în cartea funciară, însă intimații - pârâţi nu au făcut dovada că au angajat un expert care să întocmească documentaţia cadastrală în vederea înscrierii în cartea funciară.
Prin urmare, s-a făcut dovada refuzului nejustificat al intimaților-pârâţi de a se prezenta la notariat în vederea autentificării antecontractului de vânzare - cumpărare și a culpei acestora în ceea ce privește neînscrierea imobilului în cartea funciară, culpă care se concretizează în atitudinea pasivă avută după încasarea preţului.
Printr-o altă critică, recurenta-reclamantă a arătat că, în cauză, nu sunt aplicabile dispoziţiile art. 885 alin. (1) din N.C.C. (în sensul că înstrăinarea terenului nu se poate face fără înscrierea în C.F.), având în vedere dispoziţiile art. 56 alin. (1) şi (2) din Legea nr. 71/2011, deoarece nu au fost finalizate lucrările de cadastru pentru U.A.T. Gălbinași; prin urmare, înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face numai în scop de opozabilitate față de terți.
În consecință, recurenta-reclamantă a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei atacate, iar pe fond admiterea acţiunii astfel cum a fost formulată, cu obligarea intimaților-pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
Intimații-pârâți, legal citați, nu au formulat întâmpinare; în faza procesuală a recursului nu s-au administrat probe.
Cererea de recurs a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 5.177 lei, achitată cu ordinul de plată din 11 martie 2015.
Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate, Înalta Curte reține că recursul este fondat și urmează să fie admis pentru considerentele ce vor succede:
Din perspectiva normelor de procedură și a celor de drept substanțial incidente, Înalta Curte constată că instanța de apel a reținut în mod corect că sunt aplicabile, prin raportare la data înregistrării cererii de chemare în judecată - 8 octombrie 2012 - dispozițiile C. proc. civ. de la 1865 (în continuare C. proc. civ.,), iar prin raportare la data încheierii antecontractului de vânzare - 7 septembrie 2012 - dispozițiile C. civ. aprobat prin Legea nr. 287/2009 (în continuare N.C.C.).
Sub aspectul criticilor formulate prin motivele de recurs, se constată că recurenta-reclamantă a invocat în drept dispozițiile art. 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., susținând, în esență, atât greșita interpretare și aplicare a unor dispoziții legale, cât și omisiunea instanței de apel de a examina conduita intimaților - pârâți prin prisma actele normative date în aplicarea dispozițiilor care privesc întocmirea documentațiilor cadastrale.
Instanța de apel, rejudecând cererea de chemare în judecată (ca efect al anulării sentinței), a respins-o, reținând în esență dispozițiile art. 885 alin. (1) din N.C.C. și împrejurarea că nu este permisă înregistrarea în evidențele O.C.P.I. a unui imobil fără localizare certă.
În ceea ce privește incidența în speță a dispozițiilor art. 885 alin. (1) din N.C.C., care prevăd că: "Sub rezerva unor dispoziții legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părți, cât și față de terți, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea", Înalta Curte reține că potrivit dispoziției tranzitorii cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011, dispozițiile art. 885 alin. (1) sus-menționate care consacră caracterul constitutiv al înscrierilor în cartea funciară se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ teritorială și deschiderea, la cerere sau din oficiu, a cărților funciare pentru imobilele respective, în conformitate cu Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare.
Potrivit art. 1 lit. i) din Legea nr. 215/2001, republicată şi modificată, a administraţiei publice locale, unitățile administrativ-teritoriale sunt comunele, oraşele şi judeţele.
Prin urmare, pentru a face aplicarea dispozițiilor art. 885 alin. (1) din N.C.C., instanța de apel avea obligația de a constata în prealabil că în unitatea administrativ teritorială în care este situat terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare au fost finalizate lucrările de cadastru și au fost deschise cărțile funciare.
Față de motivele care au întemeiat soluția de respingere a cererii de chemare în judecată, Înalta Curte reține că pentru com. Gălbinași, jud. Călărași, la data pronunțării hotărârii ce face obiectul controlului judiciar, nu puteau fi considerate finalizate lucrările de cadastru de vreme ce încă nu existau nici planurile parcelare pentru toate tarlalele.
Distinct de faptul că instanța de apel a ignorat norma tranzitorie cuprinsă în art. 56 din Legea nr. 71/2011, făcând o greșită aplicare a dispozițiilor legale aplicabile în speță, se constată că aceasta a revenit asupra probei cu expertiză judiciară în specialitatea topometrie - deși reținuse corect aplicabilitatea dispozițiilor art. 32 alin. (3) din Legea nr. 146/1997 - și a concluzionat, fără a motiva în drept, că cererea de chemare în judecată nu poate fi admisă întrucât există o imposibilitate concretă de a se efectua o expertiză tehnică judiciară care să poată fi avizată de O.C.P.I., nefiind permisă înregistrarea în evidențele acestui oficiu a unui imobil fără localizare certă.
Aceste considerente au la bază relațiile furnizate de Primăria com. Gălbinași și de expertul desemnat de curtea de apel, conform cărora la nivelul acestei localități există un deficit de teren față de titlurile de proprietate emise, ceea ce conduce la imposibilitatea întocmirii planurilor parcelare.
În plus, pentru o suprafață de 6,39 ha, există o suprapunere a titlurilor de proprietate.
În opinia instanței de apel, nu poate fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de act de vânzare pentru că în realitate nu există un refuz nejustificat al pârâților ci o imposibilitate de înscriere a terenurilor în cartea funciară.
Înalta Curte reține că, în condițiile art. 1669 alin. (1) din N.C.C., pentru a putea pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, instanța de judecată trebuie să constate că una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite. Conform considerentelor deja expuse, în speță înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi ci se face în scop de opozabilitate.
Anterior examinării condițiilor de înscriere în cartea funciară a suprafeței totale de teren menționată în promisiunea de vânzare, instanța de apel avea obligația să verifice dacă intimații-pârâți și-au îndeplinit obligațiile care decurg din convenția încheiată cu apelanta-reclamantă, aceea de a încheia în formă autentică notarială contractul de vânzare, iar în cazul în care răspunsul era negativ, să verifice dacă, deși aceștia au efectuat toate demersurile necesare, din motive care nu le sunt imputabile, au fost în imposibilitate de a-și onora obligațiile asumate.
Înalta Curte subliniază că lipsa oricăror demersuri ale intimaților-pârâți pentru obținerea documentației cadastrale necesare încheierii actului de vânzare în formă autentică notarială potrivit dispozițiilor art. 54 din Legea nr. 7/1996 (care prevăd în sarcina notarului public obligația de a solicita, în ipoteza actelor prin care se transmite un drept real imobiliar, înscrierea în cartea funciară) echivalează cu un refuz de încheiere a actului în formă notarială, chiar dacă prin întâmpinare aceștia s-au declarat de acord cu admiterea cererii de chemare în judecată.
Astfel, condiția existenței unui refuz nejustificat al unuia dintre cocontractanți este impusă de legiuitor pentru a evita încărcarea rolului instanțelor judecătorești cu cereri de chemare în judecată care nu au un veritabil caracter contencios.
Interpretarea conform căreia existența unor presupuse dificultăți în întocmirea documentației cadastrale relevate cu prilejul judecății ar echivala cu lipsa refuzului intimaților-pârâți (și deci cu respingerea cererii de chemare în judecată pentru neîndeplinirea primei condiții impuse de art. 1669 alin. (1) din N.C.C.), conduce la concluzia că, față de atitudinea pasivă a pârâților, încheierea actului de vânzare în formă autentică nu mai este posibilă.
O asemenea interpretare, în absența unor considerente care să justifice în fapt și în drept vătămarea la care este expusă recurenta-reclamantă (respectiv pierderea dreptului de a dobândi proprietatea asupra terenului menționat în cererea de chemare în judecată) contravine principiului libertății circuitului civil și garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări în exercițiul artibutului dispoziției juridice exclusiv din considerente tehnice legate de evidențierea terenului în cartea funciară.
Așa cum s-a arătat deja, în cauza pendente, înscrierea în cartea funciară nu este o condiție de validitate, ci de opozabilitate față de terți iar pentru ipotezele în care instanța de judecată apreciază, ca în speță, că este necesară administrarea unei expertize judiciare de specialitate urmează a se solicita, în condițiile art 32 alin. (3) din Legea nr. 146/1997, avizul oficiului de cadastru și publicitate imobiliară.
Conform dispozițiilor art. 1669 alin. (1) din N.C.C., instanța de apel, subsecvent verificării condiției existenței unui refuz nejustificat trebuia să verifice dacă sunt îndeplinite condițiile de valabilitate ale contractului de vânzare. O asemenea analiză nu s-a efectuat în cauză.
Prin urmare, Înalta Curte reține că instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală în sensul că: a făcut în mod greșit aplicarea dispozițiilor art. 885 alin. (1) din N.C.C., nu a cercetat îndeplinirea condițiilor prevăzute de art. 1669 alin. (1) din N.C.C. și nici nu a epuizat cercetarea judecătorească, concluzionând înainte de administrarea probei cu expertiză judiciară în specialitatea topometrie și fără a examina dispozițiile invocate de apelanta-reclamantă din Regulamentul privind conținutul, modul de întocmire și recepție a documentațiilor cadastrale în vederea înscrierii în cartea funciară (conform cărora planul parcelar putea fi întocmit și la cererea intimaților-pârâți, iar existența unor titluri de proprietate aparținând unor proprietari diferiți în ceea ce privește suprafața de 6,39 ha din totalul de 52,0225 ha, conduce la aplicarea dispozițiilor art. 27 alin. (2)1 din Ordinul nr. 634 din 13 octombrie 2006 emis de directorul general al A.N.C.P.I.). În plus, decizia recurată nu cuprinde argumentele de drept pe baza cărora instanța de apel a concluzionat că înscrierea în cartea funciară nu este posibilă.
În consecință, recursul declarat de recurenta - reclamantă SC O.A. SRL împotriva Deciziei nr. 482/A din 6 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti. secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, va fi admis în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1), 314 și 304 pct. 7 și 9 C. proc. civ., cu consecința casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă SC O.A. SRL împotriva Deciziei nr. 482/A din 6 noiembrie 2014 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.
Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.
Irevocabilă.
Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 20 martie 2015.
| ← ICCJ. Decizia nr. 999/2015. Civil. Revendicare imobiliară.... | ICCJ. Decizia nr. 880/2015. Civil. Drepturi băneşti. Revizuire... → |
|---|
