Promisiune de vânzare-cumpărare. Neîncheierea actului în termenul stipulat în clauzele convenționale. Prescripție extinctivă. Încetarea efectelor antecontractului
| Comentarii |
|
Decretul nr. 167/1958, art. 1, art. 20
Un antecontract de vânzare-cumpărare are, prin esența sa, caracter limitat în timp, până la perfectarea actului translativ de proprietate pe care îl anticipează. Astfel, în contextul în care dreptul subiectiv de a obține validarea antecontractului de vânzare-cumpărare n-a fost valorificat în termenul prevăzut de lege și în același timp, debitorul obligației corelative (devenită una imperfectă, fără constrângere) nu dorește să o mai execute, prescripția extinctivă are drept consecință încetarea efectelor actului încheiat.
Funcția pe care o îndeplinește prescripția extinctivă este, pe de o parte, una de sancționare a pasivității titularului dreptului, iar, pe de altă parte, de consolidare a raporturilor juridice și respectiv de clarificare a existenței lor, nefiind permis ca în circuitul civil să existe, pe perioade mari de timp, situații juridice incerte, de natură a afecta însăși stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situația creată prin menținerea ca valid a unui antecontract de vânzare-cumpărare, în privința căruia părțile, obligate deopotrivă, n-au depus diligențe pentru executarea obligațiilor asumate, așa încât prin atitudinea pasiva, manifestată au făcut posibilă intervenirea prescripției extinctive.
Prin urmare, deși nu este reglementată ca o cauză de încetare a efectelor antecontractului, instituția prescripției extinctive poate avea asemenea consecințe atunci când raportul juridic căruia i-a dat naștere respectiva convenție nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acțiune și nici prin executarea de bunăvoie.
Î.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 203 din 29 ianuarie 2020
I. Circumstanțele cauzei
1. Obiectul cererii de chemare în judecată
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Brașov, Secția I civilă la data de 06.11.2017, reclamanții A., B., C. au solicitat, în contradictoriu cu pârâții D., E., să se constate că au încetat efectele antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți și autentificat sub nr. x/2008 de BNP F., astfel cum a fost modificat prin actele adiționale; radierea din evidențele de cadastru și carte funciară a antecontractului autentificat sub nr. x/2008 de BNP F. și a interdicției de înstrăinare și grevare notate în favoarea lui D., căsătorit cu E. asupra imobilului cu nr. cad. -nr.topo 9479/4/2 înscris în CF 142716 (provenită din CF hârtie nr. 10624A+8) UAT Brașov având ca proprietar pe B. și A. În cotă de 1/1 parte și cu nr. cad-nr. top 9479/14/1 înscris în CF 142713 (provenită din CF pe hârtie nr. 10624 A+7) UAT Brașov având ca proprietar pe G., în cotă de 1/1 parte; acordarea cheltuielilor de judecată.
2. Sentința Tribunalului Brașov
Prin sentința nr. 190/S din 03.10.2018, Tribunalul Brașov, Secția I civilă a respins acțiunea; a obligat reclamanții la plata sumei de 3000 lei cheltuieli de judecată către pârâți.
3. Decizia Curții de Apel Brașov
Prin decizia nr. 155/Ap din 12.02.2019, Curtea de Apel Brașov, Secția civilă a admis apelul reclamanților împotriva sentinței, a admis acțiunea; a constatat încetate efectele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2008 de NP F., astfel cum a fost modificat prin actele adiționale; a dispus radierea acestuia din evidențele de cadastru și carte funciară, precum și a interdicției de înstrăinare și grevare notate în favoarea lui D. și E. asupra imobilului cu nr. cad-nr. topo 9479/4/2 înscris în CF 142716 (provenită din CF hârtie nr.10624A+8) UAT Brașov având ca proprietar pe B. și A. În cotă de 1/1 parte, cu nr. cad.- nr. topo 9479/14/1 înscris în CF 142713 (provenită din CF pe hârtie nr. 10624A+7) UAT Brașov, având ca proprietar pe G. În cotă de 1/1 parte; a obligat pârâții D. și E. să plătească reclamanților suma de 15.150 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în ambele instanțe reprezentând taxa de timbru; a obligat pârâții D. și E. să plătească statului suma de 9166 lei cu titlu de cheltuieli pentru care reclamanții au beneficiat de reducerea taxelor de timbru prin încuviințarea ajutorului public judiciar în ambele instanțe.
4. Calea de atac a recursului exercitată
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții D. și E., întemeiat pe dispozițiile art. 488 alin. 1 pct. 6 și 8 Cod procedură civilă, formulând următoarele critici:
- Instanța de apel nu a motivat în drept soluția adoptată, ceea ce echivalează cu nemotivarea hotărârii, în condițiile în care nu indică niciun text legal care să fi justificat admiterea apelului și schimbarea sentinței.
Cele reținute de instanța de apel sunt contrare stării de fapt conturate pe baza probelor administrate și prevederilor contractuale din care rezulta că situația și amplasamentul terenului urmau a fi clar stabilite numai în urma ridicării topografice, reclamanții obligându-se la efectuarea tuturor lucrărilor cadastrale necesare, obligație pe care trebuiau să o execute anterior semnării contractului în formă autentică.
Împrejurarea că părțile au stabilit, în cadrul antecontractului, că promitenții-cumpărători pot efectua demersurile necesare întocmirii lucrărilor cadastrale necesare, în numele și pe seama promitenților-vânzători, nu echivalează cu un mandat valabil și nu era de natură a crea posibilitatea reală de efectuare a ridicării topografice de către pârâți, întrucât asemenea operațiuni nu pot fi realizate decât de către proprietarii tabulari personal.
- Decizia atacată este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a normelor de drept material referitoare la prescripția extinctivă, respectiv art. 1 și art. 20 din Decretul nr. 167/1958, întrucât, în acord cu prevederile decretului și contrar considerentelor instanței de apel, orice obligație contractuală continuă să existe și poate fi executată și după împlinirea termenului prescripției extinctive.
Așadar, prescripția extinctivă nu este o cauză de încetare a contractului, ci stinge dreptul la acțiune, iar nu dreptul subiectiv, care continuă să subziste în formă imperfectă, așa cum rezultă din art. 20 al Decretului nr. 167/1958.
Ca atare, orice obligație contractuală poate fi executată după împlinirea termenului de prescripție, așa încât instanța de apel a apreciat greșit și cu încălcarea normelor de drept material aplicabile, că prin prescripția extinctivă încetează practic obligațiile contractuale asumate de părți și pe cale de consecință, efectele convenției.
5. Apărări formulate în cauză
Prin întâmpinarea formulată în termen legal, intimații-reclamanți au invocat nulitatea recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispozițiile art. 488 Cod procedură civilă, iar în subsidiar au solicitat respingerea recursului și acordarea cheltuielilor de judecată.
Prin răspunsul la întâmpinare, recurenții-pârâți au solicitat respingerea excepției de nulitate și înlăturarea apărărilor intimaților.
Potrivit raportului de admisibilitate întocmit în cauză s-a considerat, analizându-se sub aspect formal criticile, că acestea sunt încadrabile în dispozițiile art. 488 pct. 6 și 8 și că excepția de nulitate nu este incidentă, iar prin încheierea din 20.11.2019 a fost admis, în principiu, recursul, fixându-se termen pentru dezbaterea acestuia la 29.01.2020.
II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție
Analizând criticile formulate, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:
- În ce privește nemotivarea deciziei și incidența astfel, a dispozițiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C.pr.civ., critica a fost argumentată pe inexistența unui text legal, în considerentele deciziei, care să fi justificat soluția instanței de apel.
Susținerea recurenților este lipsită de temei, în condițiile în care decizia atacată analizează, cu referire la situația de fapt concretă dedusă judecății, instituțiile juridice în care sunt încadrabile diferitele aspecte ale pricinii, oferindu-le dezlegarea în drept.
În acest sens, se constată că decizia face referire, cu trimitere la clauzele convenționale din antecontract, la drepturile și obligațiile cărora le-au dat naștere, cu precizarea că nu poate fi identificată, ca modalitate a obligației contractuale, nici existența condiției suspensive (în legătură cu întocmirea și înregistrarea documentației cadastrale), nici a condiției rezolutorii (câtă vreme părțile n-au prevăzut nicio sancțiune pentru neîndeplinirea respectivei obligații).
La fel, cu referire la natura promisiunii de vânzare-cumpărare, considerată în mod corect ca o convenție care nu poate avea decât un caracter temporar, limitat în timp până la perfectarea contractului în vederea căruia a fost încheiat un astfel de antecontract, instanța de apel analizează incidența și efectele pe care le poate produce prescripția extinctivă.
Împrejurarea că instanța nu face referire punctuală și la texte de lege nu poate avea consecința, pretinsă de recurenți, a lipsei de temei legal al deciziei atacate, câtă vreme soluția adoptată se bazează pe analiza unor instituții fundamentale de drept civil, lesne de identificat în ce privește sediul materiei și reglementarea aferentă.
Că este așa, rezultă din chiar memoriul de recurs, ale cărui motive expuse în continuare, cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., susțin încălcarea art. 1 și 20 din Decretul nr. 167/1958, adică texte din materia prescripției extinctive.
Așadar, motivarea în drept a deciziei din apel, deși nu face trimitere punctuală la anumite dispoziții legale, realizează analiza instituțiilor de drept a căror incidență la speță o înlătură (cu privire la condiția suspensivă, rezolutorie) sau dimpotrivă, o recunoaște (prescripția extinctivă), identificându-i efectele și consecințele pe plan juridic.
- Motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.pr.civ., în a cărui susținere s-a invocat nesocotirea dispozițiilor Decretului nr. 167/1958, este, de asemenea, nefondat.
Astfel, cu trimitere la actul normativ menționat (a prevederilor art. 1 și art. 20 în mod particular), recurenții au pretins că orice obligație contractuală continuă să existe și poate fi executată și după împlinirea termenului de prescripție extinctivă, că această din urmă instituție este un mijloc de stingere a dreptului material la acțiune și nicidecum o cauză de încetare a contractului, așa cum ar fi apreciat greșit instanța de apel.
În realitate, prin soluția adoptată, instanța de apel nu încalcă și nu nesocotește dispoziția legală [art. 1 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958] potrivit căreia ceea ce se stinge prin efectul prescripției extinctive este dreptul material la acțiune.
Numai că raționamentul instanței, în mod corect, nu se oprește la această constatare, ci trage consecința juridică pe care o presupune o asemenea constatare - raportat la datele speței -, aceea potrivit căreia stingerea dreptului material la acțiune înseamnă pierderea posibilității de a obține, prin constrângere, condamnarea pârâtului (în speță, executarea obligației privind perfectarea vânzării-cumpărării).
În acest context, pe plan factual, referirea la data încheierii antecontractului (29.08.2008), cu stipularea termenului de 3 luni pentru perfectarea contractului - prelungit prin acte adiționale de către părți până la 15.01.2009 - a dus la concluzia împlinirii termenului de prescripție extinctivă de 3 ani înăuntrul căruia se putea perfecta contractul de vânzare-cumpărare.
Această împlinire a prescripției extinctive a însemnat, în privința dreptului subiectiv de valorificat (rezultat din convenție) că acestuia nu-i mai corespunde o obligație civilă perfectă, sancționabilă prin recurgerea la acțiunea în instanță (tocmai pentru că dreptul la acțiune s-a stins) și ca atare „aceasta este imposibil de valorificat prin forța de constrângere a statului (adică în mod silit, împotriva voinței debitorilor- promitenții vânzători).
În aceste condiții, referirea pe care o fac recurenții -pârâți la dispozițiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958 („debitorul care a executat obligația după ce dreptul la acțiune al creditorului s-a prescris, nu are dreptul să ceară înapoierea prestației, chiar dacă la data executării nu știa că termenul prescripției era împlinit”), nu este aptă să le susțină critica de nelegalitate și să demonstreze că obligația contractuală era susceptibilă de executare de bunăvoie (și ca atare, nu se putea constata că au încetat efectele antecontractului încheiat în urmă cu 11 ani) câtă vreme reclamanții, în calitate de promitenți - vânzători, au arătat expres, prin demersurile întreprinse anterior și prin promovarea acțiunii, că nu sunt de acord să-și mai îndeplinească această obligație, față de atitudinea manifestată de promitenții-cumpărători în intervalul scurs de la intervenirea antecontractului până în prezent.
De aceea, susținerea că subzistă o obligație contractuală și că ea poate fi executată de bunăvoie după împlinirea termenului de prescripție extinctivă, în acord cu dispozițiile art. 20 din Decretul nr. 167/1958, ignoră datele concrete ale speței, nesocotind poziția promitenților-vânzători. Deși obligația naturală (civilă imperfectă) poate servi, de principiu, drept cauză a unei plăți valabile, în speță acest lucru s-a dovedit a nu fi posibil, lipsind intenția de executare benevolă.
În condițiile în care dreptul material la acțiune s-a prescris, iar obligația născută din antecontract, corelativă dreptului de a obține executarea silită (încheierea contractului de vânzare-cumpărare) este una fără sancțiune, în mod evident antecontractul nu mai poate fi considerat în ființă, căci valorificarea raportului juridic căruia i-a dat naștere nu mai poate fi realizată nici de bunăvoie și nici în mod silit.
O interpretare în sens contrar, a subzistenței efectelor antecontractului, astfel cum propun recurenții, ar însemna grevarea pe termen nelimitat a proprietății intimaților-pârâți (asupra imobilului acestora fiind notată existența antecontractului în cartea funciară), ceea ce ar avea drept consecință îngrădirea sine die a dreptului de proprietate al titularilor, cu încălcarea unor principii și reguli de drept fundamentale ale dreptului civil, conform cărora nimeni nu poate fi îngrădit sau lipsit de proprietatea sa în afara cazurilor prevăzute de lege (art. 480 C.civ., art. 44 Constituție).
În același timp, ar însemna - cum corect reține instanța de apel - ca un antecontract de vânzare-cumpărare care, prin esența sa, are caracter limitat în timp, până la perfectarea actului translativ de proprietate pe care îl anticipează să devină unul perpetuu, fără termen, de vreme ce condițiile stipulate în antecontract, de perfectare a actului în termen de 3 luni (prelungit ulterior până în ianuarie 2009) n-au fost respectate și nici nu există intenția, dincolo de împlinirea termenului de prescripție extinctivă, a îndeplinirii lor de bunăvoie.
În acest sens, contrar susținerii recurenților, prescripția extinctivă are drept consecință încetarea efectelor antecontractului, în contextul în care dreptul subiectiv de a obține validarea acestuia n-a fost valorificat în termenul prevăzut de lege și în același timp, debitorul obligației corelative acestui drept (devenită una imperfectă, fără constrângere) nu dorește să o mai execute.
Soluția este în acord cu funcția pe care o îndeplinește prescripția extinctivă, pe de o parte, de sancționare a pasivității titularului dreptului, pe de altă parte, de consolidare a raporturilor juridice și respectiv de clarificare a existenței lor, nefiind permis ca în circuitul civil să existe, pe perioade mari de timp, situații juridice incerte, de natură a afecta însăși stabilitatea circuitului civil. Astfel ar fi situația creată prin menținerea ca valid a unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat în urmă cu aproape 12 ani, în privința căruia părțile acestei convenții sinalagmatice, obligate deopotrivă, n-au depus diligențe pentru executarea obligațiilor asumate, așa încât prin atitudinea pasivă manifestată au făcut posibilă intervenirea prescripției extinctive.
Opunerea recurenților-pârâți la constatarea încetării efectelor promisiunii de vânzare-cumpărare este cu atât mai puțin justificată cu cât posibilitatea realizării tuturor operațiunilor de carte funciară (ridicarea topografică și lucrările cadastrale) care să facă posibilă perfectarea vânzării fusese stipulată la latitudinea acestora, în calitatea lor de promitenți-cumpărători, pe baza unui mandat convenit ca atare de către părți în chiar conținutul antecontractului. În acest context, este lipsită de orice temei susținerea recurenților conform căreia mandatul nu era unul valabil întrucât viza proprietatea reclamanților, deoarece câtă vreme nu era vorba de acte strict personale sau alte acte care să iasă din domeniul de aplicare a mandatului, niciun impediment legal nu putea opri realizarea unor astfel de operațiuni.
Mai mult, sancționarea pentru neexecutarea obligațiilor asumate, deși este vorba despre o convenție sinalagmatică în care funcționează reciprocitatea și interdependența obligațiilor părților, a fost prevăzută, prin instituirea unui pact comisoriu de grad IV - posibilitatea de a cere desființarea de plin drept, fără somație și fără intervenția vreunei instanțe - doar în favoarea promitenților-cumpărători, cei care, având o atitudine pasivă în tot acest interval tind, prin poziția lor procesuală, la prezervarea acesteia, chiar și în condițiile împlinirii termenului prescripției extinctive, pentru a perpetua astfel insecuritatea juridică.
De aceea, pentru toate argumentele arătate, deși nu este reglementată ca o cauză de încetare a efectelor antecontractului, instituția prescripției extinctive poate avea asemenea consecințe atunci când raportul juridic căruia i-a dat naștere respectiva convenție nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acțiune și nici prin executarea de bunăvoie.
În consecință, criticile de nelegalitate formulate au fost găsite nefondate, recursul fiind respins ca atare.
Notă: Decretul nr. 167/1958 a fost abrogat prin art. 230 lit. p) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, publicată în Monitorul Oficial nr. 409 din 10 iunie 2011.
| ← Promisiune de vânzare-cumpărare a bunului viitor.... | Acțiune în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de... → |
|---|
