Contract de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră. Acțiune în rezoluțiune. Neîndeplinirea culpabilă a obligației privind asigurarea folosinței imobilului

Decizii civile ÎCCJ 2020

C.civ. din 1864, art. 565 - 573, art. 540 - 564

Din coroborarea dispozițiilor art. 574 cu cele ale art. 545 din Codul civil din 1864 rezultă că obligațiile ce-i revin titularului dreptului de abitație în legătură cu întreținerea bunului au ca obiect reparațiile de întreținere, iar "Reparațiile cele mari rămân în sarcina proprietarului, afară numai dacă acestea s-a fi cauzat din lipsa reparațiilor de întreținere de la deschiderea uzufructului, în care caz uzufructuarul este obligat a le face și pe acestea”.

Legea distinge, așadar, între reparații de întreținere, înțelese ca mici reparații, și care cad în sarcina titularului dreptului de abitație, și reparațiile mari, acestea aflându-se în sarcina proprietarului. Prin urmare, atunci când sunt necesare reparații mari, iar acestea nu își au cauza în neefectuarea culpabilă de către uzuar a reparațiilor mici cu care era dator, ele cad în sarcina proprietarului.

Prin urmare, în cazul în care părțile contractului de vânzare-cumpărare au convenit instituirea unui drept de abitație, nudului proprietar îi revine, în lipsă de stipulație contractuală contrară, obligația de a oferi și menține imobilul într-o stare care să-i permită beneficiarului abitației să îl folosească potrivit acestei destinații, socotite după standardele și exigențele firești la data încheierii convenției. În măsura în care proprietarul, în calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizează aceasta, dreptului de abitație ajunge să fie periclitat în substanța lui, fiind vorba despre neîndeplinirea unei obligații esențiale pentru beneficiarul abitației.

Î.C.C.J., Secția I civilă, decizia nr. 331 din 6 februarie 2020

I. Circumstanțele cauzei:

A.Primul ciclu procesual

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 31.10.2012 pe rolul Tribunalului Ilfov-Secția civilă, A. a chemat în judecată pe pârâții B., C. și D., solicitând instanței să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. x din 21.09.2011 de B.N.P. X., încheiat între reclamantă în calitate de vânzătoare și pârâți în calitate de cumpărători, având ca obiect imobilul situat în localitatea Voluntari, pentru imposibilitatea obiectului, pe de o parte, și prețul derizoriu, pe de altă parte, lipsa cauzei și cauza ilicită și imorală; să dispună restabilirea situației anterioare (restitutio in integrum) în sensul de a dispune ca dreptul de proprietate asupra cotei de U din imobilul să revină în patrimonial său, iar în subsidiar, în situația în care va aprecia că nu sunt cauze de nulitate, a solicitat instanței să pronunțe rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră anterior menționat, având în vedere neexecutarea obligației de respectare a dreptului real de habitație, obligație pe care și-au asumat-o prin contractul de vânzare-cumpărare. A solicitat și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cadrul acestui proces.

2. Sentința pronunțată de Tribunalul Ilfov

Prin sentința civilă nr. 614 din 24.02.2015, Tribunalul Ilfov- Secția civilă a respins cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâții B., C. și D., ca neîntemeiată.

3. Apelul declarat în cauză

Împotriva sentinței primei instanțe a declarat apel reclamanta.

Apelanta a solicitat admiterea apelului, în principal modificarea hotărârii atacate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată, iar în subsidiar anularea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

4. Decizia pronunțată de Curtea de Apel București

Prin decizia civilă nr. 133 A din 25.02.2016 Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta-reclamantă A. Împotriva sentinței civile nr.614/2015 a Tribunalului Ilfov - Secția civilă.

5. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 a Curții de Apel București - Secția a IV-a civilă, a declarat recurs reclamanta, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 5, 7 și 9 din Codul de procedură civilă, prin care a solicitat casarea hotărârii atacate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanței de apel, având în vedere că nepronunțarea asupra tuturor motivelor de apel și motivarea lapidară echivalează cu lipsa motivării. În subsidiar, a solicitat modificarea hotărârii recurate, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată.

6. Decizia pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție

Prin decizia civilă nr. 1849 din 8.11.2016, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția a II-a civilă a admis recursul declarat de reclamanta A. Împotriva deciziei civile nr. 133 A/2016 pronunțată de Curtea de Apel București-Secția a IV-a civilă, pe care a casat-o și a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiași instanțe.

Considerentele instanței de recurs au fost următoarele:

Cu referire la incidența dispozițiilor art.304 pct. 7 din codul de procedură civilă prin raportare la dispozițiile art. 261 alin. (1) din același cod, Înalta Curte a arătat că motivarea hotărârii trebuie să cuprindă, în considerentele sale, motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței și au condus la soluția pronunțată, care au legătură directă cu aceasta și care susțin soluția.

În acest sens, a reținut că un proces civil finalizat prin hotărârea care dezleagă fondul, cu garanțiile date de art. 6.1 din Convenția europeană privind drepturile omului, include printre altele dreptul părților de a fi în mod real ascultate, adică în mod corect examinate de către instanța sesizată. Aceasta implică obligația instanței de a proceda la un examen efectiv, real și consistent al mijloacelor, argumentelor și elementelor de probă ale părților, cel puțin pentru a le aprecia pertinența în determinarea situației de fapt.

Prin urmare, în speță, Înalta Curte a constatat că decizia instanței de apel nu îndeplinește cerințele menționate, întrucât nu a fost motivată sub toate aspectele invocate sau a fost motivată lapidar, astfel încât, coroborat cu principiile și regulile de drept substanțial și procesual, să conducă în mod logic la soluția pronunțată și să permită realizarea controlului judiciar.

B. Al doilea ciclu procesual

l.Decizia Curții de Apel București

Prin decizia civilă nr. 770 A din 29.09.2017, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta A. Împotriva sentinței civile nr. 614/2015, pronunțată de Tribunalul Ilfov - Secția civilă.

2. Recursul declarat în cauză

Împotriva deciziei pronunțate de curtea de apel, a declarat recurs reclamanta, solicitând casarea hotărârii atacate și reținând cauza spre rejudecare, să fie admis apelul, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost precizată.

3. Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție

Prin decizia nr. 2470 din 06.06.2018, Înalta Curte de Casație și Justiție - Secția a II-a civilă a admis recursul declarat de recurenta-reclamantă împotriva deciziei civile nr. 770 A/2017, pronunțată de Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă, a casat decizia recurată și a trimis cauza Curții de Apel București- Secția a IV-a civilă în vederea rejudecării.

Înalta Curte a stabilit, în esență, că în rejudecare se impune a se analiza capătul de cerere în rezoluțiunea contractului, acesta rămânând necercetat de către instanța de apel, în condițiile în care intenția părților a fost aceea de a încheia un singur act juridic cu caracter complex, respectiv un contract de vânzare-cumpărare cu drept de obligație viageră în favoarea vânzătoarei.

C. Al treilea ciclu procesual

1. Decizia Curții de Apel București

Prin decizia civilă nr.184 A din 08.02.2019, Curtea de Apel București - Secția a IV-a civilă a admis apelul împotriva sentinței civile nr. 614/2015 pronunțată de Tribunalul Ilfov Secția civilă formulat de către apelanta reclamantă; a schimbat în tot sentința apelată astfel: a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A.; a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră autentificat sub nr. x/2011 de B.N.P. X. și rectificat și completat prin încheierea de rectificare nr. 03/2012 emisă de același notar public; a dispus repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului rezolvit; a obligat pârâții să plătească reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând taxe judiciare de timbru suma de 23.061,59 lei.

2. Recursurile declarate în cauză

2.1 Împotriva deciziei civile nr. 184 A/2019 pronunțată de Curtea de Apel București -Secția a IV-a civilă, au declarat recurs pârâții B. și C.

1. Recurenții-pârâți au invocat motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct. 7 și art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă și au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate și reținându-se cauza spre rejudecare, să se respingă apelul formulat de apelanta-reclamantă, ca neîntemeiat, cu consecința respingerii cererii de chemare în judecată, ca nefondată.

În esență, recurenții-pârâți au criticat decizia atacată sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanței de apel nu cuprinde motivele pe care se sprijină, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct.7 din Codul de procedură civilă.

Au susținut recurenții-pârâți că argumentația ce a stat la baza pronunțării soluției de rezoluțiune a contractului de vânzare dedus judecații nu se bazează pe un text de lege și nu rezultă din interpretarea contractului, lipsind dovada certă care să ateste că instituirea dreptului de habitație viageră ar fi reprezentat elementul esențial și determinant la perfectarea vânzării.

Contrar celor statuate de Înalta Curte de Casație și Justiție în sensul în care contractul de vânzare-cumpărare cu drept de abitație viageră trebuie privit ca un act juridic complex, cu drepturi și obligații interdependente și reciproce, în interpretarea obiectului contractului instanța de apel a concluzionat, cu depășirea limitelor învestirii, că esențială pentru perfectarea vânzării a fost constituirea acestui dezmembrământ al dreptului de proprietate, prioritizare care nu se regăsește în reglementările dedicate contractului de vânzare-cumpărare (art. 1294 - 1309 din Codul civil) coroborate cu cele ale dreptului de abitație viageră ( art. 565 - 573 din cod civil raportate la art. 540-564 din același cod).

În orice contract de vânzare-cumpărare scopul urmărit de vânzător este acela al încasării prețului ce constituie elementul determinant al încheierii convenției deduse judecății asupra căruia instanța de apel nu s-a aplecat în contextul în care plata prețului reprezintă atât o obligație a cumpărătorilor, cât și scopul imediat al vânzătorului, iar constituirea dreptului de habitație viageră nu a fost consecința existenței unei obligații asumate de recurenți care să corespundă unui drept subiectiv recunoscut reclamantei prin contractul de vânzare-cumpărare, ci a fost un drept constituit la inițiativa recurenților.

Totodată, elementul determinant al vânzării l-ar fi putut constitui și sarcinile ce grevau imobilul la momentul încheierii antecontractului și a contractului de vânzare-cumpărare respectiv: existența unei ipoteci ce greva întregul imobil care a garantat contractul de credit încheiat de recurentul C. și în cuprinsul căruia apelanta-reclamantă avea calitatea de garant alături de recurent pentru efectuarea la data scadenței a tuturor plăților către împrumutător.

Au arătat recurenții-pârâți că prin perfectarea vânzării a încetat existența unor datorii (36.331 lei) reprezentând impozite aferente veniturilor obținute din închirierea spațiului comercial pentru perioada 2008-2011 (venituri încasate de tatăl recurenților și reclamantă), întrucât în acea perioadă nu au fost plătite creanțele bugetare, astfel cum rezultă din somația nr.234020027837967 și titlul executoriu nr. 234020017945475, emise în dosarul de executare din 2011.

b) Hotărârea a fost dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, fiind incident motivul de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă.

Au susținut recurenții-pârâți că hotărârea pronunțată a fost dată cu încălcarea dispozițiilor art. 565 din Codul civil raportat la art. 517, art. 545, art. 546 și art. 547 din același cod în contextul în care instanța de apel a apreciat că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1020 din Codul civil, statuând că, din punct de vedere al condițiilor necesare pentru pronunțarea rezoluțiunii judiciare (neexecutarea obligației asumate, culpa părții, punerea în întârziere a debitorului contractual) s-a probat neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de către intimații-pârâți în ceea ce privește constituirea și asigurarea dreptului de habitație viageră.

Totodată, instanța a apreciat că, pornind de la drepturile născute în favoarea titularului abitației, recurenții au împiedicat și îngreunat folosirea de către reclamantă imobilului, golind de conținut dreptul acesteia și punând-o pe aceasta în imposibilitate de a se bucura de dreptul ce i-a fost constituit.

Or, de vreme ce dezmembrământul a fost constituit prin chiar contractul dedus judecății, nașterea dreptului de abitație viageră s-a produs la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, când apelanta-reclamantă locuia efectiv în casa - obiect al dreptului de abitație.

Tot de la o premisă greșită a pornit aceeași instanță de apel atunci când a considerat că în cauză sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii, apreciind că trebuie luate în considerare exclusiv drepturile născute în favoarea titularului abitației.

Câtă vreme îndrumarea Înaltei Curți de Casație și Justiție a fost aceea ca instanța de apel să analizeze contractul de vânzare-cumpărare dedus judecății ca un act juridic complex, care încorporează atât o vânzare, cu toate drepturile și obligațiile specifice părților contractante -vânzător și cumpărători, cât și constituirea dreptului de habitație viageră, ca dezmembrământ al dreptului de proprietate, dreptul de habitație viageră constituit în favoarea apelantei -reclamante nu a dat naștere numai unui drept de a locui în casă corelativ obligației recurenților de a-i respecta dreptul, ci a dat naștere și obligațiilor legale stabilite titularului habitației, astfel cum sunt reglementate de art. 565 din Codul civil raportat la art. 540-549 din același cod.

Au arătat că reparațiile ce trebuiau aduse construcției C2, astfel cum au fost menționate în ambele rapoarte de expertiză, nu intrau în conținutul celor reglementate de art. 546 din Codul civil și nici în sarcina recurenților, ci aveau caracterul unor reparații de întreținere ce cădeau în sarcina apelantei-reclamante.

Astfel, cu nesocotirea dispozițiilor legale instanța de apel a apreciat că dreptul de habitație viageră reprezintă un dezmembrământ al dreptului de proprietate care atribuie titularului său doar dreptul de a locui în casă și de a-i fi garantată această locuire, fără a avea nicio obligație cu privire la întreținerea locuinței.

De asemenea, recurenții-pârâți au susținut că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1020 din Codul civil pentru intervenirea sancțiunii rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare ce face obiectul prezentului litigiu, câtă vreme nu au încălcat obligația asumată în temeiul acordului de voință în ceea ce privește constituirea și respectarea dreptului de abitație viageră al apelantei-reclamante.

Or, intimata-reclamantă nu a făcut nicio dovadă privind nerespectarea de către recurenți a acestui drept, mai mult, a fost cea care a rămas singură în casa de locuit și pe care a înțeles s-o părăsească din proprie inițiativă; imobilul și-a păstrat structura și componența pe care le avea la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare, după cum reiese din raportul de expertiză, actele de proprietate și procesul-verbal întocmit de executorul judecătoresc Y. cu privire la constatarea situației de fapt.

În condițiile în care apelanta a înțeles să părăsească construcția, nu și-a îndeplinit obligația de întreținere aferenta cotei de 1/2 din casa de locuit, nu s-a îngrijit de lucru ca un bun proprietar, nu a conservat substanța acestuia și totodată s-a opus efectuării oricăror lucrări de consolidare, nu rezultă încălcarea dreptului ei de abitație viageră.

c) Hotărârea recurată este nelegală și prin prisma încălcării dispozițiilor art. 574 din Codul civil raportat la art. 545 din același cod.

Din motivarea instanței de apel reiese faptul că titularul dreptului de habitație viageră are facultatea de a părăsi chiar mai mulți ani locuința, timp în care proprietarii sunt ținuți să efectueze reparații de orice natură, fără a exista vreo obligație din partea beneficiarului dezmembrământului.

Or, art. 574 raportat la art. 545 din Codul civil reglementează obligația uzufructuarului (și a titularului dreptului de abitație viageră) de întreținere a lucrului, obligație ce are ca finalitate asigurarea substanței materiale a imobilului ce face obiectul dezmembrământului.

Dispozițiile legale care guvernează abitația instituie obligația celui ce îl folosește de a efectua cheltuielile de întreținere în sensul că se aplică deopotrivă și titularului dreptului de habitație viageră, după cum urmează: dacă titularul uzului sau abitației folosește întregul bun în interesul său și al familiei, va fi ținut de toate obligațiile uzufructuarului; dacă el folosește însă numai o parte din bun, va contribui la cheltuieli în mod proporțional.

Câtă vreme apelanta-reclamantă a manifestat o atitudine pasivă cu privire la cheltuielile de reparații curente și întreținere ce reprezintă obligații corelative dreptului său de abitație viageră, aceasta echivalează cu nerespectarea obligației acesteia de a se îngriji de lucru ca un bun proprietar și de a conserva substanța acestuia.

2.2 Recurenta-pârâtă D. a invocat motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 din Codul de procedură civilă și a solicitat admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul precizării dispoziției privind repunerea părților în situația anterioară cu obligația reclamantei de a restitui prestația executată de pârâți, respectiv de a restitui acestora suma de 100.000 euro achitată cu titlu de preț al vânzării-cumpărării rezolvite, criticând decizia instanței de apel, în esență, sub următoarele aspecte:

a) Hotărârea instanței de apel a fost dată cu aplicarea greșită a dispozițiilor art. 1034 din vechiul Cod civil.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs recurenta-pârâtă a arătat, în esență, că instanța de apel a admis cererea de rezoluțiune a contractului cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii actului de vânzare-cumpărare fără a menționa în concret care sunt prestațiile ce trebuie restituite și în ce procente.

A apreciat recurenta-pârâtă că instanța de apel a omis faptul că în speță contractul analizat a avut 3 cumpărători, sens în care prețul a fost achitat proporțional cu cota dobândită de fiecare dintre aceștia, urmând ca repunerea în situația anterioară să aibă loc cu precizarea exactă a prestațiilor care se întorc și identificarea creditorului fiecărei prestații.

În cauza de față, cu toate că instanța de apel a apreciat că sunt îndeplinite condițiil e rezoluțiunii judiciare prin raportare la art. 1020-1021 din vechiul Cod civil și a dispus rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situația anterioară, ca efect al rezoluțiunii, nu a precizat care sunt prestațiile ce urmează a fi restituite de către părțile participante la contractul rezolvit.

Totodată, nu s-a reținut în dispozitivul deciziei atacate solicitarea reclamantei de repunere a părților în situația anterioară, cu revenirea în patrimoniul său a bunului vândut.

b) În condițiile în care s-a produs rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare și bunul a revenit în patrimoniul vânzătorului, prețul vânzării -100.000 euro - pe care pârâții l-au achitat anterior încheierii contractului, fapt statuat cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr.2470/2018, pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție în al doilea ciclu procesual), a devenit o plată nedatorată care trebuie restituită.

Sub acest aspect, pronunțarea instanței de apel cu privire la cererea de repunere în situația anterioară este lacunară, întrucât nu menționează conținutul concret al obligațiilor ce urmează a fi executate ca o consecință a rezoluțiunii.

3. Apărările formulate în cauză

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la recursurile declarate de recurenții-pârâți.

A invocat excepția netimbrării căii de atac prin raportare la dispozițiile art.32 din O.U.G. nr.80/2013 privind taxele judiciare de timbru, dispoziții care se regăsesc și în Legea nr.146/1997.

În măsura în care recurenții-pârâți nu au achitat taxa de timbru în cuantum de 50% din taxa de timbru datorată la fond, a solicitat anularea recursurilor, ca netimbrate.

Cu privire la fondul recursul declarat de pârâți, a solicitat respingerea recursului, ca neîntemeiat.

II. Soluția și considerentele Înaltei Curți de Casație și Justiție.

Cu privire la recursurile declarate, Înalta Curte de Casație și Justiție are în vedere următoarele:

a) În legătură cu recursul declarat de pârâții B. și C.

Este în afara îndoielii că, în acord cu prevederile art. 261 alin. (1) pct. 5 C.pr.civ. 1864 (potrivit cărora hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă „motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților”), motivarea hotărârii reprezintă nu doar o cerință legală obligatorie, ci și una fundamentală în planul garantării efective a dreptului părților la un proces echitabil. În sensul scopului urmărit de legiuitor, nu este suficient ca părțile să cunoască soluția pe care judecătorul a dat-o litigiului, fiind necesar inclusiv ca judecătorul să arate, în raport de particularitățile cauzei, motivele de fapt și de drept care i-au întemeiat soluția.

Doar în acest fel se asigură înțelegerea și mai buna acceptare de către părți a soluției pronunțate, ele putând să decidă în cunoștință de cauză și ținând seama de măsura în care raționamentul instanței li s-a părut pertinent, oportun, legal și, în cele din urmă, convingător, dacă este cazul să exercite, în condițiile legii, o cale de atac împotriva respectivei hotărâri.

În ce privește prezentul proces, Înalta Curte apreciază însă că sunt nefondate susținerile pârâților recurenți potrivit cărora instanța de apel nu ar fi arătat motivele în raport de care a tras concluzia că, în cauză, dreptul de abitație constituit în favoarea reclamantei ar fi avut un caracter esențial la încheierea contractului de vânzare-cumpărare litigios.

Cu caracter preliminar, valorând observație generală în legătură cu motivarea pe care instanța de apel a oferit-o deciziei sale, Înalta Curte socotește oportun a menționa că examinarea în integralitatea lor a considerentelor cuprinse în decizia atacată relevă serioasa preocupare a Curții de Apel București pentru a realiza un examen amplu, atent și detaliat al acelor elemente ale cauzei relevante în soluționarea apelului, motivarea conținută în decizie având calitatea de a ilustra o verificare jurisdicțională completă și, cu evidență, dedicată cercetării elementelor de fapt și drept importante în economia judecății.

În ce privește motivarea care însoțește statuarea potrivit căreia constituirea dreptului de abitație în favoarea reclamantei ar fi reprezentat un element determinant la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, este de observat că în considerentele deciziei s-a arătat, între altele, că instanța „.... privește nașterea acestui drept de abitație viageră în favoarea vânzătoarei ca reprezentând un element esențial, determinant, în exprimarea consimțământului la vânzare, având în vedere și faptul că reclamanta vânzătoare și-a înstrăinat cota de U din locuința ce a reprezentat obiectul abitației către cei doi fii ai săi și soției unuia dintre aceștia. Or, dacă reclamanta a urmărit instituirea în favoarea sa a acestui drept de abitație viageră, intimații cumpărători fiind de acord cu constituirea acestui dezmembrământ, Curtea apreciază că vânzarea a fost consimțită de reclamantă asupra cotei sale de U din întregul imobil în considerarea abitației ce avea a-i fi constituită prin contractul încheiat, chiar și doar asupra locuinței, astfel cum s-a stipulat în clauza menționată în prima pagină a contractului”.

Rezultă din cele de mai sus că instanța de apel nu s-a mărginit la a declara că instituirea dreptului de abitație în favoarea reclamantei reprezintă un element determinant al încheierii contractului, ea alăturând acestei concluzii și aserțiunea, valorând motivare, potrivit căreia imobilul avea chiar destinația de locuință a reclamantei vânzătoare.

Or, în condițiile în care, așa cum s-a arătat în cauză, construcția în litigiu reprezenta singura locuință a vânzătoarei (în sensul de imobil având destinația de locuință cu privire la care aceasta era titulara unui drept de proprietate), concluzia instanței de apel potrivit căreia instituirea dreptului de abitație constituite, pentru reclamantă, un element esențial la încheierea contractului, apare ca îndreptățită.

Acest motiv al recursului, întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 7 C.pr.civ. 1865, este, deci, nefondat.

Contrar celor afirmate de pârâții-recurenți, nu se poate considera nici că decizia atacată este lipsită de temei legal, în sensul prevederilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ.1865.

Apreciind că instituirea dreptului de abitație în beneficiul reclamantei are semnificația unui element esențial, instanța de apel nu a afirmat și că acesta ar fi fost singurul element cu semnificație majoră în luarea de către reclamantă a hotărârii de a încheia contractul.

După cum se cunoaște, atunci când o persoană hotărăște să încheie un act juridic, această decizie a ei se sprijină pe motivații subiective, de natură personală și concretă, care variază (sau pot varia) de la o persoană la alta. Alcătuind ceea ce, juridic, desemnează cauza concretă (zisă și mediată) a actului, toate aceste mobiluri subiective, cu vădit caracter personal, pot fi reprezentate de un singur element motivațional sau, dimpotrivă, de mai multe, în raport de care persoana apreciază că este în interesul ei să încheie actul juridic respectiv.

Transpunând aceste aserțiuni cu caracter general la prezentul proces, este util a avea în vedere că, în sensul celor deja stabilite cu forță obligatorie într-un ciclu procesual anterior, convenția în litigiu este un act juridic complex (vânzare-cumpărare cu clauză de abitație viageră) prin care s-au instituit drepturi și obligații reciproce.

Acest caracter complex al convenției evidențiază, o dată în plus, că în planul motivației (mobilului) de natură personală care a determinat-o pe reclamantă să încheie contractul, instituirea dreptului de abitație reprezenta doar un element, după cum, pe lângă constituirea acestui drept, încasarea unui preț (chiar dacă mai mic decât valoarea reală de piață a cotei din imobil vândute), putea reprezenta, în egală măsură, un alt mobil cu rol determinant.

Tot astfel, încetarea existenței unei datorii sau existența unei ipoteci asupra imobilului puteau constitui, în mod distinct, elemente care să fi avut, pentru reclamantă, relevanță la încheierea contractului.

Rezultă, așadar, că instanța de apel era în drept să aprecieze că instituirea dreptului de abitație în favoarea reclamantei a reprezentat un element determinant la încheierea contractului, fără ca aceasta să însemne că el ar fi fost singurul element cu un asemenea rol.

Nu este, deci, vorba - în sensul limbajului utilizat de recurenți - de o prioritizare lipsită de fundament legal, ci, pur și simplu, despre prerogativa instanței de apel de aprecia, prin raportare la conținutul actului juridic în discuție și la probele administrate, că instituirea dreptului de abitație a reprezentat un element important în planul cauzei obligațiilor pe care reclamanta și le-a asumat, însă nu neapărat singurul.

Nu s-ar putea considera că uzând de o asemenea interpretare instanța de apel ar fi încălcat dispozițiile legale privitoare la contractul de vânzare-cumpărare (art. 1294-1309 C.civ. 1864), la dreptul de abitație viageră (art. 565-573 raportate la art. 540 - 564 C.civil 1864), după cum nu sar putea accepta nici că s-a ajuns la încălcarea prevederilor art. 977 C.civ., ca dispoziție legală potrivit căreia interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților, iar nu după sensul literal al termenilor întrebuințați în contract.

Fără temei afirmă recurenții și că hotărârea instanței de apel este dată cu încălcarea și aplicarea greșită a legii, ceea ce, de asemenea, ar atrage, potrivit recurenților, incidența motivului de recurs prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865, fiind vorba despre încălcarea prevederilor art. 565 raportate la cele ale art. 517, 545, 546 și 547 C.civil 1864.

Nu încape nicio îndoială că, având ca prim temei dispozițiile art. 567 C.civ. 1864, potrivit cărora „uzuarul și cel ce are dreptul de abitațiune trebuie să se folosească de ele ca un bun părinte de familie”, titularul dreptului de uz trebuie să își exercite dreptul cu grijă, astfel încât acest exercițiu să nu provoace alte pagube ori pierderi de valoare ale bunului decât cele pe care o folosire atentă și de bună-credință le-ar putea genera.

În ce privește însă obligațiile ce-i revin titularului dreptului de abitație în legătură cu întreținerea bunului, din dispozițiile art. 574 coroborate cu cele ale art. 545 C.civ. 1864 rezultă că titularul dreptului „... nu este obligat decât la reparații de întreținere. Reparațiile cele mari rămân în sarcina proprietarului, afară numai dacă acestea s-a fi cauzat din lipsa reparațiilor de întreținere de la deschiderea uzufructului (sau abitației, n.n.), în care caz uzufructuarul este obligat a le face și pe acestea”.

În fine, este oportun a preciza și că atâta vreme cât părțile au convenit instituirea unui drept de abitație, nudului proprietar îi revine, în lipsă de stipulație contractuală contrară, obligația de a oferi și menține imobilul într-o stare care să-i permită beneficiarului abitației să îl folosească potrivit acestei destinații, socotite după standardele și exigențele firești la data încheierii convenției. În măsura în care proprietarul, în calitatea lui de constituitor al dreptului, nu realizează aceasta, dreptului de abitație ajunge să fie periclitat în substanța lui, fiind vorba despre neîndeplinirea de către proprietar a unei obligații esențiale pentru beneficiarul abitației.

În prezentul proces instanța de apel tocmai asemenea elemente a reținut în contra pârâților recurenți, concluzionând, în urma analizării și interpretării probelor administrate (în principal a expertizelor efectuate), că starea de degradare în care se află construcția (rezultată din nefuncționarea centralei termice, spargerea țevilor, demontarea caloriferelor, scoaterea ușilor, pardoselii și a unor ferestre, demolarea parțială a unui perete, existența igrasiei și a mucegaiului) a condus la golirea de substanță a dreptului de abitație al reclamantei, fiind vorba despre o conduită culpabilă a pârâților în ceea ce privește garantarea dreptului de abitație constituit în favoarea reclamantei.

Față de ampla analiză a materialului probator relevant în cauză pe care instanța de apel a realizat-o, această concluzie a instanței este una corectă, astfel că în mod legal s-a apreciat că se poate dispune rezoluțiunea contractului în litigiu.

Referirea pe care o fac recurenții la obligațiile ce-i reveneau reclamantei, potrivit legii, în legătură cu întreținerea imobilului ar fi avut relevanță numai în situația în care, prin raportare la sus-evocatele prevederi ale art. 545 C.civil 1864, starea de degradare a imobilului și-ar fi avut cauza în neîndeplinirea de către reclamant a obligațiilor care cădeau în sarcina ei. Or, în cauză nu s-a avut în vedere că neefectuarea unor reparații de întreținere, înțelese ca mici reparații, ar fi cauzat degradarea imobilului și aflarea lui într-o stare care îl face impropriu unui exercițiu normal al dreptului de abitație, instanța de apel reținând, în temeiul probelor administrate, o culpă exclusivă a pârâților-recurenți.

Incidența motivului de casare prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. 1865 nu ar putea fi reținută nici în legătură cu afirmata încălcare de către instanța de apel a dispozițiilor art. 574 raportate la cele ale art. 545 C.civ. 1864.

Pornind de la constatarea că un drept subiectiv trebuie înțeles ca putere conferită unei persoane de lege sau de un act juridic, în virtutea căreia respectiva persoană poate să acționeze într-un mod determinat, rezultă, cu privire la dreptul de abitație, că titularului acestuia trebuie să i se asigure în mod continuu și rezonabil posibilitatea de a-și exercita dreptul în totalitatea prerogativelor care îl alcătuiesc, asigurându-i-se și garantându-i-se conținutul ce-i este specific.

Astfel fiind, este în totul justă statuarea instanței de apel potrivit căreia, în egală măsură, beneficiarul dreptului de abitație viageră are facultatea de a nu locui constant în casa de locuit, însă ori de câte ori beneficiarul abitației dorește exercitarea dreptului trebuie să i se asigure aceasta. Prin urmare, faptul că în iarna anului 2011 reclamanta a părăsit casa în litigiu pentru a locui la fiica sa nu îi exonera pe pârâți de obligația de a menține locuința la un nivel de întreținere și al dotărilor care să-i îngăduie reclamantei ca, atunci când va dori, să revină pentru a o folosi în condiții de deplină normalitate a exercițiului locativ.

Faptul că beneficiarul abitației alege să nu folosească imobilul o anumită perioadă nu îl exonerează, într-adevăr, de obligația legală de a suporta micile reparații; observă, însă, Înalta Curte că, în sensul unor dezlegări deja făcute mai sus, în prezentul litigiu starea de degradare a imobilului nu își are cauza în neîndeplinirea de către reclamantă a propriilor obligații, ci în conduita culpabilă a pârâților recurenți.

Față de toate cele ce preced, rezultă că hotărârea instanței de apel este una legală, impunându-se respingerea ca nefondat, conform art. 312 alin. 1 C.pr.civ. 1865, a recursului declarat de pârâții B. și C.

b) În legătură cu recursul declarat de pârâta D.:

Potrivit dispozițiilor art. 1 din Legea nr. 146/1997 (ca lege sub acțiunea căreia a început prezentul proces), acțiunile și cererile introduse la instanțele judecătorești sunt supuse taxelor judiciare de timbru prevăzute în aceasta lege și se taxează diferențiat, după cum obiectul acestora este sau nu evaluabil în bani, cu excepțiile prevăzute de lege.

Corelativ, art. 20 alin. (3) din aceeași lege stabilește că neîndeplinirea obligației de plată pusă la termenul stabilit se sancționează cu anularea acțiunii sau a cererii.

În procesul de față pârâta D. a fost citată cu mențiunea de a plăti, aferent recursului pe care l-a declarat, suma de 1939,75 lei cu titlu de taxă judiciară de timbru.

Obligația a rămas însă neîndeplinită până la momentul încheierii dezbaterilor asupra recursului, astfel că în temeiul dispozițiilor legale sus-arătate s-a dispus anularea ca netimbrat a recursului declarat de pârâtă.

← Acțiune în rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare....		Contract de întreținere sub semnătură privată cu titlu... →

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Contract de vânzare-cumpărare cu drept de habitație viageră. Acțiune în rezoluțiune. Neîndeplinirea culpabilă a obligației privind asigurarea folosinței imobilului