Suspendare executare art.484,507,512,700,718 NCPC/art. 300,319^1,325 CPC. Sentința nr. 1142/2015. Judecătoria ARAD
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1142/2015 pronunțată de Judecătoria ARAD la data de 04-03-2015 în dosarul nr. 7112/55/2014
ROMANIA
JUDECĂTORIA A. Operator 3208
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR.1142
Ședința publică din 04.03.2015
Președinte: C. H.
Grefier: A. P.
S-a luat în examinare contestația la executare și cererea de suspendare a executării silite formulată și completată de contestatoarea S.C. T. V. S.R.L. în contradictoriu cu intimații S.C. M. Internațional S.R.L. și Biroul Executorului Judecătoresc H. P..
Contestația și cererea de suspendare a executării silite sunt legal timbrate cu 1050 lei taxă judiciară de timbru, în temeiul art.10 alin.2 din O.U.G. 80/2013 (f.132).
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din data de 25.02.2015, când, în vederea depunerii de concluzii scrise de către reprezentanții părților și pentru deliberare, pronunțarea a fost amânată pentru astăzi.
INSTANȚA
Constată că prin contestația la executare, înregistrată la Judecătoria A., la data de 18 aprilie 2014, contestatoarea S.C. T. V. S.R.L. a solicitat în contradictoriu cu intimații S.C. M. Internațional S.R.L. și Biroul Executorului Judecătoresc H. P., să se dispună anularea Publicației de vânzare imobiliară Licitația I din 27.03.2014, comunicată contestatoarei la data de 03.04.2014, emisă de Biroul E. Judecătoresc „H. P.”, în dosar execuțional nr.92/2013, ca nelegală și neîntemeiată; să se dispună anularea licitației publice din data de 24.04.2014; determinarea și stabilirea de către instanța de judecată a valorii de piață a bunului imobil compus din teren în suprafață de 1.215 mp. și construcție remiza pompieri, ce face obiectul licitației publice, prin desemnarea de către instanță a unui expert evaluator din specialitatea construcții pentru a evalua bunul imobil supus procedurii licitației publice.
În subsidiarul capătului 3 de cerere, contestatoarea solicită obligarea executorului judecătoresc la a determina valoarea de piață a bunul imobil compus din teren în suprafață de 1.215 mp. și construcție remiza pompieri, ce face obiectul licitației publice, prin desemnarea de către instanță a unui expert evaluator din specialitatea construcții pentru a evalua bunul imobil supus procedurii licitației publice, prioritar demarării procedurii de scoatere la vânzare a imobilului, în sensul dispozițiilor art.835 Cod procedură civilă.
Contestatoarea mai solicită și suspendarea executării silite până la soluționarea prezentei contestații la executare, în sensul suspendării tuturor măsurilor de executare silită întreprinse de către executorul judecătoresc, în sensul dispozițiilor art.700 alin.3 Cod procedură civilă și obligarea intimatei S.C. M. Internațional S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea contestației, contestatoarea a arătat că la data de 03.04.2014, contestatoarei i-a fost comunicat de către Biroul Executorului Judecătoresc „H. P.” următorul act: Publicația de vânzare imobiliară licitația I din 27.03.2014, întocmită de către executorul judecătoresc H. P. în dosarul de executare nr.92/2013.
Din conținutul publicației de vânzare comunicată contestatoarei, aceasta a constatat că executorul judecătoresc anunță scoaterea la vânzare a bunului construcție remiză pompieri compusă din garaj și pichet de incendiu (magazii și birouri) identificat cu nr. de car5e funciară_ a localității M. Nouă, nr. cadastral 721 și nr. top. MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E la prețul de 255.181 lei.
Contestatoarea arată că din conținutul extrasului de Carte Funciară depus la dosar ca anexă a ambelor rapoarte de expertiză, se poate observa că numărul de Carte Funciară_ a localității M. Nouă, nr. Cadastral 721 și nr. topografic MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E de care face mențiune executorul judecătoresc în Publicația de vânzare, corespund unui bun imobil unic compus din teren în suprafață de 1215 mp. și construcție remiză de pompieri (menționată în Publicația de vânzare).
Acest bun imobil unic a fost ipotecat în ansamblul său de către contestatoare în favoarea intimatei S.C. M. Internațional S.R.L., astfel cum bunul apare identificat în Cartea Funciară ca un unic bun imobil; Astfel la data de 08.02.2012 a fost încheiat în formă autentică Contractul de ipotecă reală imobiliară, autentificat sub nr.222 de către Biroul Notarului Public E. S. A., asupra unui teren și a unei construcții aflate în proprietatea contestatoarei.
Prin contractul de ipotecă reală imobiliară a fost instituit un drept de garanție reală, respectiv o ipotecă imobiliară de către contestatoare în favoarea creditoarei asupra unui teren în suprafață de 1215 mp identificat prin nr. cadastral 721 nr. topografic MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E înscris în CF nr._ situat în orașul M. Nouă cât și asupra unei construcții industriale și edilitare – remiza de pompieri, identificată prin nr. cadastral 721, nr. top MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E înscris în CF nr._ situat în orașul M. Nouă, ambele aflate în proprietatea S.C. T. V. S.R.L. Nr. de Carte Funciară, nr. topografic și cel cadastral sunt comune celor două bunuri descrise ce formează în fapt un unic bun imobil. Nici nu ar fi fost posibilă ipotecarea separată a terenului de construcția remiza de pompieri, câtă vreme acestea nu formează bunuri distincte, ci un unic bun imobil, construcția aflându-se pe teren și fiind încorporată acestuia.
În plus, nu a fost efectuată niciodată o dezmembrare a bunului imobil teren și construcție remiza de pompieri în două bunuri separate, situație care să conducă la posibilitatea vinderii separate a acestora.
Executorul judecătoresc se afla într-o confuzie gravă cu privire la bunul pe care acesta l-a scos la vânzare prin licitație publică, gravitatea ce rezultă din faptul că acesta nu a identificat corect bunul imobil supus vânzării la licitație publică în data de 24.04.2014.
În concluzie, deși executorul judecătoresc descrie ca obiect al vânzării bunul construcție remiza de pompieri, din identificarea cadastrală și topografică pe care o menționează în publicația de vânzare rezultă că acest bun nu există, înscrierea în cartea funciară, aparținând unui alt bun unic format din teren în suprafață de 1215 mp și costrucție remiza de pompieri.
Suma de 255.181 lei este preluată de către executorul judecătoresc din conținutul unui raport de evaluare ce poartă doar asupra construcției remiză de pompieri, întrucât expertul „a uitat” să evalueze și terenul ce face obiectul executării silite. Cu toate acestea, executorul judecătoresc organizează licitația publică din data de 24.04.2014 pentru bunul imobil unic doar la prețul construcției, preluând în mod neîntemeiat și abuziv suma din raportul de evaluare.
Valoarea astfel determinată de către executorul judecătoresc este derizorie raportat la componența bunului imobil urmărit. Această afirmație se bazează pe raportul de expertiză întocmit de către aceasta pentru evaluarea acestui imobil, de unde rezultă valoarea de 601.870 lei ( aprox. 136.000 euro) a bunului imobil. Prin urmare, între cele două valori, cea determinată de către executorul judecătoresc și cea determinată de către contestatoare diferența este una notabilă, respectiv de aproximativ o treime față de întreg.
Argumentele obiective în susținerea discrepanței vădite de valoare sunt acelea că expertul creditoarei S.C. M. Internațional S.R.L nu a evaluat terenul, ci doar construcția „remiza pompieri” pe care o evaluează la 255.181 lei.
Se arată că executorul judecătoresc a ignorat cu bună știință faptul că terenul ce compune imobilul scos la licitație nu a fost evaluat, preferând ca, în loc să procedeze în mod firesc la evaluarea întregului imobil, să încerce să valideze o expertiză vădit incompletă.
Raportul de evaluare la care face referire executorul judecătoresc în Publicația de vânzare a fost întocmit de către expert B. P. O. la data de 13 iulie 2014, data la care executarea silită în cauză era suspendată de către Judecătoria A., în Dosar nr._ ce a avut ca obiect contestație la executare.
Contestatoarea arată că executorul judecătoresc avea obligația determinării valorii bunului imobil urmărit încă din faza instituirii sechestrului asupra acestuia conform art.757 alin.1 Cod procedură civilă, determinare pe care nu a făcut-o niciodată. Acesta avea obligația de a determina valoarea de circulație a bunului imobil supus vânzării prin licitație, prin încheiere comunicată părților, conform art.835 alin.1 Cod procedură civilă. Nici această obligație nu a fost îndeplinită de către executorul judecătoresc, acesta necomunicând părților vreo încheiere în care să se menționeze valoarea bunului supus proceduri de scoatere la vânzare.
În mod absolut surprinzător, deși executorul judecătoresc nu își îndeplinește obligațiile menționate anterior, determină pentru prima dată valoarea de circulație și de vânzare a bunului imobil urmărit prin Publicația de vânzare la licitație publică din data de 27.03.2014, comunicată contestatoarei în data de 03.04.2014. Se încalcă așadar, în mod evident dispozițiile imperative ale art.757 alin.1, art. 835 alin.3 și 6. Conduita executorului judecătoresc este de natură să prejudicieze nu numai interesele debitoarei ci și ale creditoarei.
Contestatoarea arată că suma menționată în oferta de vânzare prin licitație publică este de 255.181 lei fără a se menționa dacă aceasta sumă include sau nu TVA. Or, dacă suma include TVA, executarea silită și vânzarea bunului la acest preț este de natură să amplifice în mod deliberat prejudiciul cauzat contestatoarei în mod abuziv. Bunul imobil supus urmăririi silite este proprietatea acesteia, societate comercială. Vânzarea unui imobil din patrimoniul unei societăți comerciale se face cu aplicarea TVA, nomativa fiscală fiind imperativă și foarte clară în această privință. În acest sens, contestatoarea invocă dispozițiile art.141 alin.2 lit.f din Legea 571/2003 Cod fiscal și art.37 alin.1 lit. b din Norma Metodologică de aplicare a Codului fiscal, având în vedere că, în speță, valoarea terenului este mai mare decât valoarea construcției edificate pe acesta, iar terenul este construibil.
Nu în ultimul rând, lipsa precizărilor privind includerea ori neincluderea TVA în prețul de pornire al licitației este de natură a crea confuzie, precum și posibilitatea nejustificată de a diminua din pornire, în mod unilateral și discreționar, prețul imobilului cu minimum 24 % (valoarea TVA).
În drept, au fost invocate dispozițiile art.453, art.700, art.711 și următoarele; art.714, art.757, art.761 alin.2 lit.f, art.761 alin.6, art.835 Cod procedură civilă, art.2478 Cod civil, art. 141 alin.2 lit.f din Legea 571/2003 Cod fiscal, art. 37 alin.1 șit.b din Norma Metodologică de aplicare a Codului fiscal.
Prin întâmpinare, intimata S.C. M. Internațional S.R.L. a solicitat respingerea contestației la executare ca netemeinică și nelegală, cu cheltuieli de judecată.
În motivare, intimata a arătat că, potrivit dispozițiilor art.700 alin.5 Cod procdură civilă și după ce a fost soluționat definitiv dosarul_ al Judecătoriei A. ce a avut ca obiect tot contestație la executare formulată de către S.C. T. V. S.R.L., evident că a încetat și suspendarea executării silite începute în dosar execuțional nr.92/2013 al Birorului Executprului Judecătoresc H. P., dispusă tot de către instanța de judecată la acel moment, astfel că, executorul judecătoresc, la solicitarea intimatei, a dispus continuarea executării silite pornite împotriva debitoarei, acte de executare/ executarea silită însăși nefiind desființată de către instanța de judecată.
Astfel, la data de 27.03.2014 Biroul Executorului Judecătoresc H. P. a întocmit „Publicația de vânzare imobiliară Licitația a I-a”, ce a fost comunicată și intimatei, din conținutul căreia rezulta că, executorul judecătoresc anunță că pentru data de „24.04.2014, orele 12,00, va avea loc vânzarea la licitație publică a imobilului situat în M. Nouă, județ C. S., înscris în CF. cu nr._ a localității M. Nouă...... proprietatea debitoarei S.C. T. V. S.R.L., M. Nouă.....”. Din conținutul acestei obligații de vânzare rezultă fără niciun dubiu că executorul judecătoresc pentru suma datorată societății intimate, a dispus scoaterea la vânzare a imobilului aparținând debitoarei, identificat în CF nr._, astfel că, în raport și de extrasul de carte funciară existent la dosarul cauzei (a se vedea și contractul de ipotecă reală imobiliară instituită asupra bunurilor debitoarei pentru garantarea avansului plătit) se poate observa că numărul de carte funciară_ a localității M. Nouă, corespunde unui imobil unic, compus într-adevăr din construcția remiza pompieri și teren în suprafață de 1215 mp. Mai mult decât atât, din contractul de ipotecă reală imobiliară prin care a fost instituită ipoteca imobiliară de către contestatoare în favoarea creditoarei, se poate la fel observa că, atât numărul de carte funciară, numărul topografic și cel cadastral sunt comune celor două bunuri descrise, care formează un unic bun imobil.
Prin aceeași Publicație de vânzare, executorul judecătoresc menționează în mod expres că, imobilul ce urmează a fi vândut pentru creanța datorată societății intimate de către contetatoare, „... conform titlului executoriu reprezentat de contractul de ipotecă reală imobiliară autentificat sub nr. 222/2012....”, astfel că, vizând și cele menționate mai sus, rezultă fără dubii că, executorul judecătoresc a scos la vânzare prin licitație publică imobilul compus din construcție remiza pompieri și teren în suprafață de 1215 mp.
În raport de textul art.761 Cod procedură civilă, Publicația de vânzare Licitația a I-a pentru data de 24.04.2014 întrunește toate elementele prevăzute de legiuitor, pe cale de consecință, se impune astfel a se constata că nu poate interveni sancțiunea nulității acestui act conform alin.6 a aceluiași articol 761 Cod procedură civilă.
Intimata solicită respingerea capătului de cerere nr.1 din contestația la executare formulată, invocând dispozițiile art.813 alin.1 Cod procedură civilă, care stipulează că „Urmărirea imobilelor înscrise în cartea funciară se face pe imobile în întregimea lor”.
La data de 23.04.2014 s-a dispus suspendarea provizorie a executării silite până la soluționarea cererii de suspendare a executării silite din prezentul dosar, prin hotărârea nr.4060 pronunțată de către Judecătoria A. în dosar nr._, astfel că, raportat la faptul că vânzarea prin licitație publică era stabilită pentru data de 24.04.2014, executorul judecătoresc a sistat licitația propriu-zisă după ce a fost încunoștințat de către contestatoare. În acest context, și cum vânzarea prin licitație publică a bunului imobil aparținând debitoarei nu a mai avut loc, evident că executorul judecătoresc în cazul respingerii contestației formulate, va trebui să întocmească o nouă Publicație de vânzare, pentru o altă dată, prima Publicație de vânzare nu-și mai poate produce efectele juridice.
În raport de această situație, intimata consideră că, capetele de cerere nr.1 și 2 din contestația formulată au rămas fără obiect, prin acestea s-a solicitat anularea lor, în acest moment aceste acte întocmite de către executorul judecătoresc nu mai pot produce efecte juridice.
Coroborând cele două alineate 1 și 3 ale art. 757 Cod procedură civilă, rezultă că executorul judecătoresc este obligat să identifice și să evalueze bunurile, iar la cererea părții interesate sau în cazul în care nu poate proceda el însuși la evaluare, executorul judecătoresc va numi un expert care să evalueze și să fixeze prețul bunului ce urmează a fi vândut. Or, având în vedere că la solicitarea acesteia s-a efectuat un Raport de evaluare a imobilului în cadrul executării silite ce face obiectul dosarului execuțional nr.92/2013 prin expert B. P. O., solicitarea contestatoarei de a se face noua expertiză prin desemnarea unui expert de către instanța de judecată, apare ca vădit nefondată și nelegală. Un eventual refuz al executorului de a se efectua o expertiză pentru a se evalua bunul în cadrul procedurii de executare silită pornită împotriva debitoarei, ar putea eventual constitui un motiv întemeiat de a solicita concursul instanței de judecată pentru efectuarea unei alte expertize tehnice de specialitate.
Referitor la faptul că prețul ar fi doar pentru remiza pompieri (construcție) este total neadevărat, simpla lecturare a acestui Raport de evaluare relevând o altă situație, anume că el cuprinde atât prețul terenului în suprafață de 1.215 mp. cât și prețul remizei remizei pompieri cu magazii, birouri și garaj auto (pg.9,10 și 11 din Raportul de evaluare întocmit de către expert B. P. O., aflat la dosarul cauzei).
Cu privire la valoarea stabilită de către expertul evaluator B. P. O. în anul 2013 față de valoarea stabilită de expertiza tehnică de specialitate efectuată la solicitarea contestatoarei, se precizează că evaluarea contestatoarei este una extrajudiciară, iar valoarea imobilului stabilită prin aceasta de 601.870 lei este una total nereală, efectuată de manieră a justifica pretențiile contestatoarei. Cel puțin sub aspectul valoric al celor două sume, se poate lesne observa că valoarea stabilită prin expertiza judiciară a contestatoarei în comparație cu valoarea din expertiza intimatei, este de cca. 3 ori mai mare, în condițiile în care este realizată cam în aceeași perioadă, iulie – august 2013. Intimata arată că nu are cunoștință să fi avut loc o astfel de variație, în creștere mai ales a pieței imobiliare cel puțin în acea zonă, însăși expertul evaluator ce a efectuat raportul de evaluare pentru contestatoare la pag.9 din expertiză menționează că „...Începând din anul 2009 ca și efect al crizei economice, societățile cu capital privat din zona...își restrâng sau închid activitatea, contribuind la creșterea șomajului și amplificarea problemelor sociale în zonă.”
Pe de altă parte, tot expertul evaluator care a efectuat Raportul de evaluare pentru contestatoare, menționează tot la pag.10 alin.3 din expertiză că, „Informațiile privind analiza pieței imobiliare terenuri de vânzare în zona similară, au fost culese din anunțurile postate pe site-urile de internet.....” depunând în acest fel la sfârșitul Raportului de evaluare, două copii de pe site-urile de profil, unde se menționează în anunțuri că valoarea unui metru pătrat în zona similară, este de 25 de euro (negociabil). Or, dacă se face un simplu calcul matematic în raport cu valoarea stabilită de către expertul evaluator în Raportul de evaluare al contestatoarei anume de 103.880 euro pentru suprafața de 1.215 mp., rezultă că metrul pătrat în accepțiunea expertului ar fi de cca. 85 euro. Pentru acest considerent și nu numai, are serioase îndoieli asupra realității și veridicității celor consemnate în Raportul de evaluare al contestatoarei, mai ales asupra valorii de piață a terenului în suprafață de 1215 mp.
Intimata mai arată că din Publicația de vânzare la licitație publică reiese că, pe de o parte, vânzarea bunului imobil al debitoarei S.C. T. V. S.R.L. se va face la prețul de 255.181 lei, iar pe de altă parte, tot în aceeași publicație de vânzare la alin.3 se face mențiunea că prețul de începere a licitație a fost stabilit prin Raportul de evaluare întocmit de evaluator autorizat B. P. O., iar din acest raport rezultă că valoarea stabilită nu conține TVA.
În drept au fost invocate dispozițiile art.205 și următoarele, art.700 alin.5, art.752, art.757, art.761 și art.763, art.812 și următoarele, toate din NCPC, prevederile art.1270 Cod civil, clauzele expres prevăzute în Contractul de prestări portuare autentificat sub nr.221/08.02.2012 și Contract de ipotecă imobiliară autentificat sub nr.222/08.02.2012 ambele autentificate de către B.N.P. E. S. A..
Prin răspuns la întâmpinare, contestatoarea S.C. T. V. S.R.L. a apreciat afirmațiile cuprinse în întâmpinare ca deplin neîntemeiate, având în vedere că în conținutul publicației de vânzare nu este descris bunul în ansamblul său, ci se menționează scoaterea la vânzare doar a remizei pompieri compusă din garaj și pichet de incendiu ( birouri și magazii) la prețul de_ lei.
De altfel, chiar intimata M. Internațional SRL în încercarea de a argumenta corectitudinea îndeplinirii formalităților privind Publicația de vânzare, în citatul pe care îl menționează trunchiat pe pagina 4 paragraful 2 din întâmpinare, „omite” exact descrierea bunului din conținutul Publicației de vânzare.
În realitate, bunul imobil supus executării silite și înscris în CF. sub nr._ este în fapt compus din teren în suprafață de 1215 mp și remizei pompieri compusă din garaj și pichet de incendiu (birouri și magazii).
Executorul judecătoresc a ignorat cu bună știință faptul că terenul ce compune imobilul scos la licitație nu a fost evaluat, preferând ca, în loc să procedeze în mod firesc la evaluarea întregului imobil, să încerce să valideze o expertiză vădit incompletă. Raportul de evaluare la care face referire executorul judecătoresc în Publicația de vânzare a fost întocmit de către expert B. P. O. în luna iulie 2013, dată la care executarea silită în cauză era suspendată de către instanța de judecată Judecătoria A. dispusă în Dosarul nr._ ce a avut ca obiect contestație la executare.
Executorul judecătoresc avea obligația determinării valorii bunului imobil urmărit încă din faza instituirii sechestrului asupra acestuia conform art.757 alin.1 Cod procedură civilă, determinare pe care nu a făcut-o niciodată.
Referitor la problematica lipsei indicări în cadrul Publicației de vânzare a prețului bunului scos la vânzare, contestatoarea își menține argumentația în sensul în care lipsa mențiunii corecte și exacte a prețului reprezintă o încălcare a dispozițiilor imperative ale art.761 lit. f) Cod procedură civilă.
În plus, normativa fiscală în materie este imperativă și nu poate fi suplinită de coroborări între Publicația de vânzare și conținutul raportului de evaluare, astfel cum intimata încearcă a acredita.
Prin cererea de completare /modificare a contestației la executare, contestatoarea S.C. T. V. S.R.L. a arătat cu privire la nelegalitatea Raportului de evaluare întocmit de către expert B. P. O., la data de 13 iulie 2013, în cadrul executării silite contestate, două aspecte fundamentale de nelegalitate ce afectează acest act:
- efectuarea evaluării și întocmirea raportului de evaluare în perioada în care executarea silită era suspendată. Astfel, Raportul de evaluare la care face referire executorul judecătoresc în Publicația de vânzare a fost întocmit de către expert B. P. O. la data de 13 iulie 2013, dată la care executarea silită în cauză era suspendată de către instanța de judecată Judecătoria A., suspendare dispusă în Dosarul nr._ ce a avut ca obiect contestație la executare. Consecința firească a acestei nulități absolute este înlăturarea din procedura executării silite atât a documentului ce a materializat actul de executare silită – Raportul de evaluare, precum și a tuturor efectelor pe care Raportul de evaluare le-a produs în cadrul executării silite;
- actul de executare constând în evaluarea imobilului și întocmirea Raportului de evaluare au fost efectuate cu nerespectarea dispozițiilor imperative prevăzute de Codul de procedură civilă.
Prin urmare, este nul actul de executare efectuat cu încălcarea dispozițiilor privind obligația legală de informare, în sensul art.835 alin.3 și 6. Nu poate fi, prin urmare, validată și mai mult considerată opozabilă debitoarei în cadrul procedurii de executare silită o expertiză asupra demarării și derulării căreia exista obligația legală prealabilă de informare.
Cu privire la netemeinicia Raportului de evaluare întocmit de către expert B. P. O. la data de 13 iulie 2013 se arată că expertul creditoarei M. Internațional nu a evaluat terenul, ci doar construcția „remiză pompieri” pe care o evaluează la 255.181 lei (pag.2 pct.3 - Proprietatea evaluată). În realitate, însă, bunul imobil supus executării silite și înscris în CF. sub nr._ este în fapt compus din teren în suprafață de 1215 mp și remiză pompieri compusă din garaj și pichet de incendiu (birouri și magazii).
La dosar a fost atașat copiile înscrisurilor certificate din dosarul de executare nr.92/2013 al Biroului E. Judecătoresc H. P.; raport de evaluare efectuat de S.C. M. INTERNAȚIONAL SRL. (f.19-37); raport de evaluare efectuat de către contestatoare (f.38-75); raport de expertiză tehnică judiciară (f.213-236); coraport de expertiză tehnică imobiliară (f.275-313); răspuns la obiecțiuni (f.329).
Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanța reține în fapt următoarele:
În temeiul titlului executoriu constituit prin contractul de ipotecă imobiliară autentificat sub nr.222 din08.02.2012 la Biroul Notarului Public „E. S. A., creditoarea . a pornit executarea silită împotriva debitoarei S.C. T. V. S.R.L. pentru recuperarea sumei de 54.245 Euro + TVA și 12.108 lei reprezentând creanță și cheltuieli de executare. Executarea silită a fost încuviințată prin încheierea nr.1441/18.03.2013 a Judecătoriei A., pronunțată în dosar nr._, prin toate formele de executare.
Cererea de executare silită face obiectul dosarului execuțional nr.92/2013 al Biroului E. Judecătoresc „H. P.”.
În cadrul procedurii de executare silită imobilul situat în M. Nouă, J. C. S., înscris în CF. nr._ a localității M. Nouă. Potrivit publicației de vânzare imobiliară Licitația I-a, prețul de pornire al licitației a fost stabilit la suma de 255.181 lei (57.231 Euro).
Prin contestația formulată debitoarea a contestat această valoare, apreciind că s-a avut în vedere și s-a evaluat numai imobilul tip construcție respectiv remiza de pompieri, deși aceasta nu a fost dezmembrată niciodată de terenul în suprafață de 1215 mp pe care este amplasată; că imobilul a fost subevaluat, în sensul că i s-a stabilit o valoare derizorie, într-o perioadă în care executarea a fost suspendată; executorul nu a determinat valoarea imobilului conform art.757 alin.1 Cod procedură civilă, nu se menționează dacă suma la care a fost evaluat imobilul conține TVA sau nu.
Instanța apreciază criticile contestatoarei ca neîntemeiate, pentru următoarele:
Imobilul ce face obiectul executării silite este înscris în CF nr._ M. Nouă și este descris la A1 și A1.1 ca fiind compus din teren intravilan în suprafață de 1214,96 mp, nr. cad.721 și nr. topografic MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E, și construcții remiză de pompieri, nr.cad.721, nr. top MV XI/5/1/a/1/B, MV XI/5/1/b/1/1/1/1/E (f.14 dosar execuțional).
Dreptul de ipotecă al creditoarei vizează imobilul astfel cum este descris mai sus, la rubrica „Observați/Referințe” a Foii de sarcini – C. Partea III, reieșind că obiectul ipotecii îl constituie imobilul în conformitate cu mențiunile A1, A1.1.
După cum se observă atât terenul, cât și construcțiile sunt înscrise sub același număr cadastral, așa cum apare și în Publicația de vânzare.
În condițiile în care imobilul este înscris sub un număr topografic / cadastral unic, cât timp, așa cum susține chiar contestatoarea, nu a avut loc o dezmembrare a imobilului, de natură a face posibilă valorificarea separată a terenului și edificatelor, și cât timp valoarea imobilului a fost determinată luându-se în considerare atât construcțiile, cât și terenul, împrejurarea că acesta din urmă nu este menționat în mod expres în publicația de vânzare nu poate conduce la concluzia că doar o parte din imobilul înscris în CF. nr._ M. Nouă face obiectul vânzării la licitație și, prin urmare evaluat.
În drept, se va reține că atât dispozițiile art.838 alin.1 lit. f) Cod procedură civilă (aplicabil în cazul urmăririi imobiliare), cât și art.761 alin.2 lit. f) (invocat de contestatoare, cu aplicabilitate generală) obligă numai la descrierea sumară, iar sancțiunea nulității este prevăzută numai pentru lipsa acestor mențiuni. D. urmare, cât timp există o descriere sumară a imobilului, sancțiunea nulității invocată de contestatoare nu poate opera, în condițiile în care ea este cerută pentru lipsa unei descrieri detaliate a imobilului.
Referitor la evaluarea imobilului se va reține că, în conformitate cu art.835 alin.1 și 3 Cod procedură civilă expertizarea imobilului de către executorul judecătoresc are loc fie la solicitarea părților interesate, fie atunci când nu poate proceda el însuși la evaluare. În speță, prin încheierea din 21.06.2013, executorul judecătoresc a dispus efectuarea unei expertize de către evaluator autorizat B. P. O. în conformitate cu art.835 alin.3 și 6 Cod procedură civilă.
Prin Raportul de evaluare depus la dosar în luna iulie 2013, valoarea de piață a imobilului a fost stabilită ca fiind 25.181 lei, respectiv 57.231 Euro, calculat la cursul valutar BNR din 31.12.2012, respectiv de1 Euro = 4.4588 lei.
Din cuprinsul raportului rezultă că la stabilirea valorii au fost avute în vedere atât construcțiile, cât și terenul. De asemenea, s-a avut în vedere că imobilul este situat în zona mediană a comunei Moldoiva V., într-o zonă industrială în stagnare din punct de vedere edilitar și activ din vedere economic. Imobilul este amplasat la 100 m de o arteră de circulație importantă, însă cu circulație redusă, și prezintă o stare necorespunzătoare.
Această valoare de piață determinată a fost preluată de către executorul judecătoresc, ca fiind valoarea imobilului și prețul de pornire al licitației, valoarea în valută fiind redată în Publicația de vânzare în lei, la cursul valutar de la data întocmirii ei.
Contestatoarea a apreciat că valoarea stabilită de evaluator este derizorie, întemeindu-și susținerile pe concluziile raportului de evaluare, extrajudiciar, întocmit de evaluator autorizat ing. G. D.. Potrivit concluziilor acestui raport valoarea imobilului în litigiu este de 601.870 lei, echivalentul a 136.000 euro (la cursul de schimb lei/euro la data de 01.08.2013 de 4.4253/ 1 euro).
De asemenea a susținut că imobilul este amplasat în zona portuară a Dunării, aspect care nemenționat în raportul de evaluare acceptat de executorul judecătoresc.
Deși nici în raportul de evaluare propriu nu se face referire cu privire la acest aspect, în temeiul art.711 alin.1 coroborat cu art.22 Cod procedură civilă, în cauză instanța a dispus efectuarea unei expertize judiciare prin care să se determine valoarea de circulație a imobilului.
Prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză de expert tehnic judiciar T. M. V. (f.213-236), valoarea de circulație a imobilului a fost stabilită ca fiind 228.894 lei, echivalentul a 52.000 Euro, la cursul de schimb 4.4018/ euro (f.220 – vol. II dosar).
Se constată că valoarea astfel stabilită este mult apropriată de cea stabilită de către evaluatorul autorizat numit de către executorul judecătoresc și mult diferită de cea stabilită prin raportul de evaluare extrajudiciar, deși toți experții evaluatori s-au raportat la aceleași criterii și au descris în mod asemănător imobilul.
Contestatoarea a combătut și raportul de expertiză tehnică judiciară, bazându-și afirmațiile pe concluziile consilierului său, numit în condițiile art.330 alin.5 Cod procedură civilă, dl. ing. Dunărean M.. Potrivit concluziilor acestuia, valoarea de circulație a imobilului este de 377.100 lei, echivalentul a 85.700 Euro, la cursul de schimb de 4.4018 lei / euro.
Instanța a apreciat concludentă și lămuritoare expertiza tehnică judiciară efectuată în cauză, apreciind că, în mod întemeiat expertul a luat în considerare ofertele comparabile care prezentau caracteristici apropriate cu ale imobilului expertizat, excluzând terenurile cu valori mari și în neconcordanță cu poziționarea acestora, la care s-a raportat contestatoarea.
Justețea concluziilor raportului de expertiză tehnică judiciară reiese și din valorile disproporționate ale celor două rapoarte de expertiză extrajudiciară puse la dispoziție de contestatoare, respectiv 601.870 lei (136.000 Euro) și 377.100 lei (85.700 euro), discrepanță ce nu a fost calificată de instanță ca fiind un motiv temeinic pentru efectuarea unei noi evaluări.
Referitor la susținerea contestatoarei că evaluarea se impunea a fi făcută de executorul judecătoresc odată cu sechestrarea imobilului, instanța apreciază că aceste critici nu pot fi primite pe calea contestației la executare, în această fază procesuală, câtă vreme prin dispozițiile art.757 alin.5 Cod procedură civilă, se reglementează o cale de atac specială de care nu a uzat.
Nu poate fi primită nici susținerea contestatoarei referitoare la nulitatea raportului de evaluare pentru că efectuarea lui a fost dispusă la o dată la care suspendarea executării este dispusă.
Astfel se va constata că suspendarea executării a fost dispusă la data de 20.06.2013 prin încheierea nr.4449 în dosar nr._ a Judecătoriei A., într-o procedură de urgență, fără citarea părților.
Nu există dovada că încheierea a fost comunicată executorului judecătoresc sau că acestuia i-a fost adusă la cunoștință măsura dispusă de instanță până în data de 21.06.2015 când executorul a dispus efectuarea raportului de expertiză.
În lipsa unei prevederi care să prevadă expres sancțiunea nulității în ipoteza anterior expusă și nefiind îndeplinite nici condițiile prevăzute la art.175-176 Cod procedură civilă, cererea contestatoarei pentru declararea nulității raportului de evaluare va fi respinsă.
De asemenea, nu se poate reține ca motiv declarare a nulității publicației de licitație faptul că nu se menționează dacă în prețul de pornire este inclus și TVA-ul, întrucât o astfel de mențiune nu este prevăzută expres printre cele prevăzute de art.838 raportat la art.761 Cod procedură civilă ca fiind obligatorii.
Cât privește afirmația contestatoarei că, prin conduita sa, executorul judecătoresc prejudiciază nu numai interesele debitoarei, ci și ale creditoarei, se va observa că valoarea imobilului stabilită ca preț de pornire al licitației este superioară celei determinată prin raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în cauză. Pe de altă parte, creditoarea nu a avut obiecțiuni în ce privește valoarea imobilului.
Din perspectiva debitoarei, se va avea în vedere că o executare silită este întotdeauna o procedură prejudiciabilă pentru debitor, fiind desfășurată în considerarea realizării efective și concrete a dreptului subiectiv al creditorului care nu mai este doar afirmat în această fază a procesului civil, ci este consacrat printr-un titlu executoriu.
Câtă vreme deposedarea debitorului, prin vinderea bunurilor sale la prețuri derizorii, nu reprezintă unul din scopurile executării silite, vânzarea la licitație publică reprezintă o garanție a debitorului că bunurile sale vor fi înstrăinate silit la cel mai mare preț oferit. Scopul este același și în ceea ce-l privește pe garantul debitorului. O atare finalitate este de natură a asigura atât realizarea scopului primordial al executării silite, respectiv realizarea efectivă și concretă a creanței creditorului, a accesoriilor și cheltuielilor de executare, cât și evitarea asanării patrimoniului debitorului întru avantajarea nejustificată a terților adjudecatari. Pentru atingerea acestui deziderat este necesar a fi respectate toate dispozițiile legale menite a asigura o desfășurare a licitației publice în condiții de transparență, publicitate și corectitudine și care tind a asigura debitorului, respectiv garantului acestuia, garanția unei vânzări a bunurilor sale la prețuri cât mai apropiate de prețul real de pe piață.
Aceasta nu înseamnă însă că el trebuie să fie echivalent prețului obținut dintr-o vânzare consensuală, întrucât chiar dacă există similitudini între vânzarea silită și cea consensuală, ele nu pot fi asimilate până la identificare.
Față de cele expuse și în temeiul art.716 Cod procedură civilă, contestația la executare formulată de contestatoarea S.C. T. V. S.R.L., va fi respinsă ca neîntemeiată.
Intimata a solicitat cheltuieli de judecată ocazionate cu prezentul litigiu, fără a face dovada cuantumului lor, situație în care, în temeiul art.451 alin.1 raportat la art.453 alin.1 Cod procedură civilă, contestatoarea nu poate fi obligată la plata lor.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge contestația la executare, astfel cum a fost completată, formulată de contestatoarea T. V. S.R.L., cu sediul în M. Nouă, .,județ C.-S., identificată prin J_, având CUI_, în contradictoriu cu intimații M. I. SRL, cu sediul în G., ., județ G., J_ ; cod fiscal_ și Biroul Executorului Judecătoresc ,,H. P.’’, cu sediul în A., ..41, . .
Fără cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 10 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria A..
Pronunțată în ședința publică din 18.02.2015.
Președinte, Grefier,
C. H. A. P.
Red. CH/..5 /3 .
Se comunică: - contestatoarei T. V. S.R.L., cu sediul în M. Nouă, .,județ C.-S.,
- intimaților ¤ M. I. SRL, cu sediul în G., ., județ G.,
¤ Biroul Executorului Judecătoresc ,,H. P.’’, cu sediul în A., ..41, . .
| ← Reexaminare anulare cerere. Încheierea nr. 1223/2015.... | Uzufruct. Încheierea nr. 2307/2015. Judecătoria ARAD → |
|---|
