Servitute. Sentința nr. 1362/2015. Judecătoria BÂRLAD

Judecătoria BÂRLAD - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 1362/2015 pronunțată de Judecătoria BÂRLAD la data de 26-05-2015 în dosarul nr. 2042/189/2011

Dosar nr._

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA BÂRLAD

JUDB

SENTINȚA CIVILĂ Nr. 1362/2015

Ședința publică de la 26 Mai 2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE G. B.

Grefier C. M.

Pe rol judecarea cauzei Civil privind pe reclamant A. M. cu domiciliul ales în G., ., ..20, jud.G., cu reședința în localitatea Oprișenești, oraș I., jud.B., identificat cu permis de ședere temporară . nr._/13.12.2005 eliberat de Autoritățile din B., CNP_ și pe pârât . cu sediul social în G., ..2, jud,.G. prin reprezentantul legal, cu sediul procesual ales în București, ., sector 4 la Societatea Civilă de Avocați – M. și Asociații, având ca obiect servitute.

La apelul nominal făcut în ședința publică lipsind: - reclamant - A. M. și - pârât - ..

Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că dezbaterile acestei cauze au avut loc în ședința publică din 19.05.2015 și consemnate în încheierea de ședință, parte integrantă din prezenta hotărîre, cînd s-a dispus amînarea pronunțării pentru termenul de astăzi.

INSTANȚA

După ce a deliberat în secret în Camera de Consiliu, conform art. 265 C.pr.civ., instanța a dat următoarea hotărâre:

I. Procedura de judecată

A. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată rolul Judecătoriei G. sub nr._ din data de 23.06.2008 reclamanta . B. prin reprezentat M. A. a chemat în judecată pe pârâta . G., ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună.

- stabilirea unui drept de servitute de trecere în favoarea sa de la stradă la . clădirii și acces la spațiul verde aflat între trotuar și peretele clădirii Complex Hotelier situat în G. ..2 pe latura de Est;

- stabilirea unui drept de servitute de trecere de la stradă la . pe latura de sud;

- stabilirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub construcțiile Complex Hotelier situat în ..2 al cărui proprietar este;

- cheltuieli de judecată.

Ca urmare a încheierii Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3604 din data de 26.08.2008 încheiat între . cu A. M., a intervenit transmiterea calității procesuale active a reclamantei . către A. M..

Prin Încheierea din ședința din camera de consiliu de la data de 03.03.2011 Înalta Curte de Casație și Justiție a admis cererea de strămutare a dosarului nr._/233/2008 al Judecătoriei G. și a strămutat cauza de la Judecătoria G. la Judecătoria Bârlad, păstrând actele de procedură îndeplinite.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Judecătoriei Bârlad la data de 05.05.2001 sub nr. de dosar_ și repartizată în mod aleatoriu prezentului complet civil.

În fapt, reclamantul a arătat că potrivit Actului de adjudecare încheiat de executorul judecătoresc Vitelaru D. în dosarul de executare 7055/233/211/06 din data de 19.11.2007, urmare a vânzării la licitație publică, este proprietar, în calitate de adjudecator, a imobilului complex hotelier situat în G. ..2, cum acesta este decis în actul de adjudecare. Potrivit încheierii nr._ din data de 06.12.2007 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului construcție astfel dobândit. Pârâta a rămas proprietara terenului de sub construcție, cât și a terenului din jurul construcțiilor, inclusiv trotuarul cu lățimea de aproximativ 20 cm. Pârâta îi interzice accesul în clădire, invocând dreptul de proprietate asupra porțiunii de teren din jurul clădirii. Cum accesul la cele două intrări în clădire pe latura de est și sud nu se poate realiza decât trecând pe acea porțiune de aproximativ 20 cm, trotuar, se justifică instituirea în beneficiul societății a unui drept de servitute de trecere conform art. 616 și art. 576 C. civ. Susține că și asupra terenului de sub construcție ce a fost dobândit în proprietate se justifică constituirea unui drept de superficie, conform art. 492 C. civ. având în vedere că cele două imobile au fost un tot unitar, aflat în proprietatea pârâtei, iar ea a devenit proprietara construcției ca urmare a vânzării la licitație.

Prin cererea formulată și depusă la data de 09.02.2009 (vol. II, dosar G.) reclamantul A. M. a arătat că înțelege să renunțe la capetele de cerere din acțiunea formulată având ca obiect stabilirea unei servituți de trecere, arătând că își menține acțiunea cu privind constatarea dreptului de superficie astfel cum aceasta a fost formulată.

Prin Încheierea de ședință din data de 10.02.2009, instanța a luat act de renunțarea la judecata cererii privind stabilirea servituții de trecere.

Prin Încheierea de ședință din data de 10.02.2009 (fila 19 Vol.II- dosar G.), reclamantul, prin apărător, a precizat că suprafața pentru stabilirea dreptului de superficie este cea indicată în procesul verbal de adjudecare.

B. Apărările formulate

Pârâta . a depus întâmpinare (fila 20 vol.I dosar G. ) prin care a solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată.

În fapt, pârâta a susținut că a dobândit dreptul de proprietate asupra hotelului Sofin (fost Complex comercial Regina, actual Hotel Turist) situat în G., ..2, jud. G. prin Contractul de vânzare cumpărare încheiat cu vânzătoarea . și autentificat sub nr. 763/12.08.2004 de BNR C. I D.. Din extrasul de carte funciară nr. 4752/2004 a rezultat că imobilul Hotel nu era ipotecat, dar avea înscrise ca sarcini dreptul de închiriere în favoarea . pe o perioadă de 10 ani, precum și un drept de închiriere în favoarea . pe o durată de 10 ani sarcini pe care a fost de acord să le preia. La data cumpărării imobilului construcției Hotel Sofin, terenul de sub construcție a fost atribuit în folosință pe toată durata construcției, cu mențiunea că, terenul aferent cu suprafața de 1974,53 m.p era constituit un drept de superficie, terenul fiind proprietatea . a consolida situația juridică a construcției la data de 29.11.2004 a încheiat cu . Contractul de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 2411/19.11.2004 de către BNP F. U., devenind astfel proprietara terenului cu suprafața de 3861,11 m.p. situat în intravilanul mun. G., ..2, jud. G., teren pe care se află edificat actualul Hotel Turist. În anul 2006 imobilul a fost înscris în cartea funciară, în care la data când a fost dobândit imobilul construcție era înscris doar sarcinile menționate potrivit Contractului de ipotecă autentificat sub nr. 8959/27.10.1997 încheiat între Sofin SA și Anglo România Bank LTD-Frankfurt Nranh. Pentru recuperarea sumei împrumutate de 3.200.000 DA, creditoarea Anglo România Bank LTD-Frankfurt Branh a pornit executarea silită ce a format dosarul nr. 7055/_ înregistrat pe rolul B. D. V., în cadrul căruia Hotelul Sofin a fost vândut la licitație către . astfel cum rezultă din procesul verbal de licitație din data de 10.10.2007, precum și din Actul de adjudecare emis la data de 19.11.2007 din care rezultă că terenul pe care este adjudecat bunul imobil, respectiv complexul hotelier este proprietatea sa și nu face obiectul vânzării. În cadrul executării silite a fost evacuată din imobil. Susține că s-a opus executării și a formulat contestații la executare arătând că este proprietara legală a hotelului Sofin, iar acestea au fost respinse. Rezultă că adjudecatarul a cunoscut de la început situația juridică a complexul hotelier și a terenului pe care s află bunul imobil adjudecat.

În ceea ce privește cererea privind servitutea de trecere a susținut că este abuzivă, menită să obțină practic folosința întregului teren pe care se află în proprietate. Pentru a se putea pretinde și pentru a da naștere unui drept de servitute pentru fondul vecin, lipsa ieșirii la cale publică trebuie să nu fie opera a proprietarului Susține că în situația în acre se află reclamanta în prezent este rezultatul conduitei sale prin prisma împrejurării că la data adjudecării complexului Turist acesta a cunoscut situația juridică a imobilului hotel, precum și că terenul de sub construcție, cât și cel aferent nu au făcut obiectul licitației, înțelegând astfel să cumpere pe riscul său. Locul înfundat nu este urmarea unui situații naturale, ci rezultatul neglijenței și neprevederii reclamantei. S-a ajuns la situația de loc înfundat, deoarece reclamanta deși cunoștea situația juridică a complexului hotelier și a terenului pe care este situat aceasta a înțeles să cumpere pe riscul său asumându-și riscul de a nu avea ieșire la drumul public. Reclamanta solicită două servituți de trecere ceea ce este interzis prin lege.

În ceea ce privește cererea privind stabilirea unui drept de superficie susține că nu este întemeiată, întrucât dreptul de superficie trebuie dobândit sau constituit numai prin convenție, legal, uzucapiune sau lege. Situația juridică nu poate fi impusă pe cale judecătorească în regim de servitute legală cum este servitutea de trecere. Ea își are izvorul exclusiv fie în convenția părților, fie prescripție achizitivă.

Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat ca, în situația în care din orice motiv se admite cererea formulată de reclamantă, instanța să dispună:

- cu privire la dreptul de servitute, obligarea reclamantei la plata despăgubirilor ocazionate de stabilirea unui drept de servitute, constând în echivalentul lipsei de folosință, la prețul actual de circulație al terenului și care urmează a fi plătit anula;

- cu privire la dreptul de superficie, indiferent dacă se admite acțiunea sau se respinge, obligarea reclamantei pârâte la plata unei chirii lunare evaluate provizoriu la suma de 14 euro/ m.p. lunar, care raportat la suprafața desfășurată a Complexului Hotelier Turist de 1974,53 m.p. însumează 27.643,42 euro, lunar, întrucât aceasta folosește efectiv terenul de la data evacuării, de la data introducerii cererii de chemare în judecată

În drept, a invocat art. 115-118 și art. 119-120 C.proc. civ., art. 492 și art. 616-618 C. civ.

Prin încheierea de ședință din data de 06.01.2009 (fila 6 din dosar) pârâta, prin apărător a invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei . care a fost admisă.

Prin precizările depuse la dosar la fila 8 vol.II, pârâta a evaluat în mod provizoriu despăgubirile constând în echivalentul lipsei de folosință cu privire la suprafața de teren ce ar afecta drumul de servitute de trecere la suma de 500 lei, ținând cont de susținerea reclamantei că trotuarul ce urmează a fi afectat drumului de servitute are o lățime de aproximativ 20 cm.

Prin cererea formulată și depusă la dosar la fila 51, pârâta și-a modificat câtimea obiectului cererii reconvenționale formulate, în sensul că, a solicitat ca reclamantul să fie obligat la plata unei chirii lunare evaluate, provizoriu la suma de 40 euro/m.p., chirie care raportată la suprafața desfășurată a Complexului Hotelier Turist de 1974,53 m.p, însumează 78.981,20 euro/lunar.

C. Întâmpinare la cererea reconvențională

Reclamantul a depus la data de 20.10.2008 la dosar la fila 58 vol. I, dosar G., prin care a arătat că, susținerile din cererea reconvențională nu sunt întemeiate. Servitutea de trecere ce a solicitat a fi stabilită prin acțiune este de la . domeniul public la . sa, trecere care se face pe un mic trotuar care face parte din terenul proprietatea pârâtei reclamante. Acest trotuar înconjoară la exterior o parte din pereții clădirii pe latura de acces în clădire La situația concretă nu este în discuție un teren aparținând pârâtei reclamante care urmare a instituirii unei servituți de trecere la un loc înfundat ar aduce proprietarului fondului aservit la imposibilitatea de a se folosi de acel teren și implicit producerea de pagube cu ocazia drumului de trecere Art. 616-617 C. civ. nu impune de plano plata de despăgubiri la servitutea de trecere. Susține că în raport de art. 616 există alternativa de a nu plăti despăgubiri dacă nu se ocazionează pagube. Pârâta nu a invocat în ce constă paguba pentru această servitute de trecere pe un mic trotuar de la calea publică în .. În ceea ce privește despăgubirile pentru constituirea dreptului de superficie, a susținut că și acte sunt nefondate. Izvorul dreptului de superficie este art. 492 C. civ. în calitate de succesor a dreptului de proprietate asupra construcției și a dreptului de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului. Susține că, nu se găsește în situația prevăzută de art. 494 C. civ., ci a art. 492 C. civ., deoarece la momentul la care a cumpărat construcția aceasta era ridicată pe terenul respectiv și era constituit dreptul de superficie cu titlu gratuit Arată că, rezultă din cuprinsul Actului de vânzare cumpărare 763/12.08.2004 care prevede că asupra terenului aferent există un drept de superficie, deoarece terenul proprietatea . a devenit proprietara terenului pe care se afla edificat hotelul Sofin, prin Contractul de vânzare cumpărare 2411 din data de 29.11.2004. Sub acest regim juridic terenul de sub construcție a fost preluat de către pârâtă, respectiv, prin constituirea unui drept de superficie fără plată. . G. și, în prezent A. M., au devenit succesori cu titlu particulari ai societății Dunărea SA G., în a ceea ce privește construcția. Accesoriile acestui drept de proprietate și anume dreptul de superficie, așa cum a fost constituit în favoarea . s-au transmis succesiv la ultimii proprietari ai construcției. Pârâta a cumpărat terenul de sub construcție, în cunoștință de cauză, asupra existenței dreptului de superficie deja constituit, iar acest drept de superficie se transmite pe toată durata construcției la proprietarii acesteia fără plata, astfel cum a fost constituit.

D. Probe

Reclamanta a depus la dosar următoarele înscrisuri: Extras de carte funciară. Încheierea din data de_ din data de 06.12.2007, Act de adjudecare din dosarul nr._/211/06 din data de 19.11.2007, Contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3604 din data de 26.08.2008, încheiere de rectificare nr._ din data de 15.09.2008.

Pârâta a depus la dosar următoarele înscrisuri. Contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763 din data de 12.08.2004, Contract de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 24 din data de 29.11.2004, Contract de ipotecă autentificat sub nr. 6959 din data de 27.10.1997, proces verbal de licitație, act de adjudecarea, proces verbal din data de 13.02.2008, 22.04.2008, 26.05.2008, Încheierea de la data de 03.11.2006 pronunțată de Judecătoria G. în dosarul nr._, încheiere nr._/02.12.2004, extras de carte funciară 6090 din data de30.09.2004.

În cauză a fost administrată proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba cu interogatoriul pârâtei și cu interogatoriul reclamantului.

În cauză au fost efectuate următoarele expertize:

- expertiza tehnică în specialitatea contabilitate C. M., raportul de expertiză fiind depus la dosar la fila 21- 43;

- expertiza tehnică în specialitatea topometrie N. V., raportul de expertiză fiind depus la dosar la fila 56-62, vol.II,

- expertiza tehnică contabilă, G. C., raportul de expertiză fiind depus la dosar la fila 122-165, vol.II,

- raport de expertiză contabilă suplimentar G. C., fiind depus la dosar la fila 207, vol.II

- a fot depus punctul de vedere al expertului consilier Z. V. la raportul de expertiză - 192, precum și la suplimentul de expertiză- 215,

Prin încheierea de ședință din data de 13.10.2009, instanța a revenit asupra desemnării evaluatorilor Anevar.

Prin încheierea de ședință din data de 20.04.2010 (fila 179), instanța a declarat nul raportul de expertiză în specialitatea topometrie, N. V..

Prin Încheierea de ședință din data de 08.06.2010 (fila 195 vol.II), instanța a luat act de faptul că reclamantul a renunțat la proba cu expertiză topometrică.

Prin Încheierea de ședință din data de 20.10.2011 Judecătoria Bârlad a dispus suspendarea cauzei până la soluționarea definitivă și irevocabilă a dosarului nr._/121/2010 a aflat pe rolul tribunalului G. - Secția Comercială.

Prin Încheierea de ședință din data de 20.01.2015, Judecătoria Bârlad a dispus repunerea cauzei pe rol și continuarea a judecății

II. În fapt:

Din analiza actelor și lucrărilor dosarului, se rețin următoarele:

Potrivit Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763 de la data de 12.08.2004 la Biroul Notarului Public C. I. D., ., în calitate de vânzătoare, a transmis pârâtei . dreptul de proprietate asupra Hotelului Sofin (fost Complex Comercial Regina) situat în G., ..2, jud. G. cu suprafața totală construită la sol de 1.649,98 m.p. având număr cadastral provizoriu 110/2 format din parter +10E+ cazinou la parter, cu precizarea că terenul aferent este atribuit în folosință pe toată durata construcției.

Se menționează în contract că, asupra terenul aferent cu suprafața de 868,81 m.p. vânzătoarea deține un drept de superficie, întrucât terenul este proprietatea ..

Prin Contractul de vânzare cumpărarea autentificat sub nr. 2411 din data de 29.11.2004 la Biroul Notarului Public F. U., . a transmis pârâtei . dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 3.862,11 m.p. pe care se află edificat Hotelului Sofin (fost Complex Comercial Regina) situat în G., ..2, jud. G. al cărui proprietar este societatea cumpărătoare în baza contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763 de la data de 12.08.2004.

Din extrasul de carte funciară din data de 30.09.2004, rezultă că, imobilul situat în G., ..2, Hotel Sofin are înscrise ca sarcini drept de închiriere pentru . ( restaurant), și pentru . ( hotel).

Anterior încheierii contractelor, . garantat prin Contractul de ipotecă autentificat sub nr. 8959/27.10.1997, restituirea sumei de 3.200.000 DM împrumutată de la creditoarea Anglo România Bank LTD-Frankfurt Branh cu imobilul construcție complex hotelier Regina (ulterior devenit Hotel Sofin/Hotel Turist).

În vederea recuperării debitului creditoarea a solicitat executarea silită, cererea fiind înregistrată pe rolul B. D. V. cu nr. 7055/_ .

Potrivit Actului de Adjudecare din dosarul de executare 7055/_ din data de 19.11.2007 s-a procedat la vânzarea prin licitație publică a imobilului complex hotelier situat în G., ..2, jud. G. compus din:

- hotel cu suprafața de 479,03 m.p.;

- restaurant în suprafață de 1.006,64 m.p.;

- terasă descoperită în suprafață de 203,01 m.p.;

- terasă descoperită în suprafață de 217,91 m.p.;

- WC în suprafață de 24,83 m.p.;

- magazie metalică în suprafață de 43,11 m.p.;

- scări și tronsoane în suprafață de 96,37 m.p.

în total suprafața de 1.974,53 m.p. proprietatea debitorului . G., terț dobânditor . către adjudecatarul ..

În actul de adjudecare se menționează că, terenul pe care este adjudecat bunul imobil, respectiv complexul hotelier, este proprietate . și nu face obiectul vânzării.

Prin Încheierea nr._ din data de 06.12.2007 Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară a admis intabularea dreptului de proprietate cu titlul juridic adjudecare în favoarea . cu privire la imobilului:

- construcții situate în G., ., jud. V. înscris în cartea funciară numărul_ N- G. cu număr cadastral_;

- construcții situate în mun. G., ., jud. G. înscris în cartea funciară numărul_ N- G. cu număr cadastral_.

Din extrasul de carte funciară depus la dosar (fila 4 vol.I, dosar G.) rezultă că înscrierea a fost operată în cartea funciară, la rubrica observații consemnându-se că proprietarul construcției va încheia o convenție cu proprietarul terenului aferent construcției pentru constituirea unui drept de superficie asupra terenului.

Potrivit Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 3604 din data de 27.08.2008 la Biroul Notarial Societatea Civilă R. & R., rectificat prin Încheierea de rectificare_ din data de 15.09.2008, . a vândut reclamantului A. M., dreptul de proprietate asupra construcțiilor situate în mun. G., ..2, jud. G..

În cauză a fost efectuată expertiza tehnică în specialitatea contabilitate, C. M.. Prin Încheierea de ședință din data de 30.04.2009 (fila 52, vol.II, dos G.) instanța a dispus înlocuirea expertului contabil cu expert tehnic evaluator ANEVAR, iar prin încheierea de ședință din data de 13.1.2009 s-a revenit asupra desemnării evaluatorilor Anevar, dispunându-se efectuarea expertizei evaluatore de către expertul contabil G. C..

Prin raportul de expertiză G. C., depus la filele 122, vol.II, în baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de închiriere pentru spații din zonă, urmate de executare prin decontare între părți, au fost stabilite două variante a cuantumului lipsei de folosință a terenului. Prima variantă vizează calculul pe baza contractelor de închiriere pentru spații comerciale din aceeași zonă cu obiectivul în litigiu, urmată de decontare la nivelul anului 2008, stabilindu-se că echivalentul anual al lipsei de folosință este de 947.774 euro anual și 40 euro m.p./lună. A doua variantă a luat în calcul chiria la nivelul anului 2010 situație în care s-a operat o diminuare de 20% ca urmare a influenței crizei economice financiare, rezultând echivalentul lipsei de folosință de 758.220 euro anual, respectiv 32 euro m.p./lună.

Prin raportul de expertiză contabil suplimentar s-a stabilit că, potrivit metodei administrative, conform tarifelor din anexele nr.1 și nr.2 la HCL 392/2001 și HCL 170/2001, nivelul chiriei este de 636.667 lei, anual, respectiv 26,87 lei/m.p. lună (fila 207, vol. II G.).

III. În drept:

Cauzei sunt aplicabile următoarele dispoziții legale:

În ceea ce privește legea aplicabilă, potrivit art. 68 din Legea 71/2011 prevăd în mod expres că dispozițiile Noului cod civil se aplică dreptului de superficie constituit înaintea intrării în vigoare a noului cod civil.

În cererea introductivă reclamantul a solicitat stabilirea unui drept de superficie, iar ulterior a solicitat constatarea existenței unui drept de superficie cu titlu gratuit.

Dreptul de superficie, a cărui existență recunoscută atât în doctrină cât și de legiuitor prin referirile din Decretul - Lege 115/138 și Legea 7/1996, nu avea o consacrare legislativă expresă în Codul civil de la 1864.

Este un drept real principal imobiliar cu un conținut juridic complex, ce reunește atât dreptul de proprietate asupra unei construcții sau dreptul de a edifica o construcție, cât și dreptul de folosință asupra terenului pe care este edificată/va fi edificată construcția și care se află în proprietatea persoanei.

Reclamantul a invocat în susținerea cererii art. 492 din codul civil din 1864 care prevede că, orice construcție, plantație sau lucru făcut din pământ sau asupra pământului, sunt prezumate a fi făcute de către proprietarul acelui pământ cu cheltuiala sa și că sunt ale lui, până nu se dovedește din contră.

Pe cale jurisprudențială, dreptul de superficie a fost dedus din regula înscrisă în art. 492 C. civ. mai sus invocat, potrivit căreia, proprietarul terenului este prezumat a fi și proprietar al construcțiilor făcute pe terenul său ,,pînă ce se dovedește din contră".

Dreptul de superficie recunoscut prin art. 492 C. civ. are caracteristicile drepturilor reale. Superficia nu poate fi confundată cu dreptul de creanță al unui terț constructor pe terenul altuia, acest din urmă drept fiind supus prevederilor art. 949 C. civ. Spre deosebire de proprietate, dreptul de superficie poate fi și temporar ( Trib pop. Raion Răcari, sentința civilă nr. 212/1955).

IV Asupra fondului

Raportând dispozițiile legale la situația de fapt reținută, instanța apreciază că cererea principală cu care cu care este învestită este neîntemeiată pentru următoarele considerente:

În ceea ce privește obiectul cererii principale, din cuprinsul cererii introductive-fila 2 din vol.I dosar Judecătoria G.) rezultă că reclamantul a solicitat la pct. 3 din cerere, stabilirea unui drept de superficie asupra terenului aflat sub construcțiile Complex Hotelier situat în ..2, jud. G.. Ulterior, cu referire la capătul de cerere privind superficia, deși reclamantul menționează că solicită constatarea unui drept de superficie, nu a formulat o cerere de modificare a obiectul acțiunii la termenul la care reclamantul A. M. a invocat transmiterea calității procesule active, și nici ulterior, în cursul procesului, în condițiile art. 132 alin. 1 C.proc. civ.

Cu toate acestea, instanța va analiza cererea reclamantului luând în considerare cele două abordări.

Dreptul de superficie este un drept real care permite unei persoane să fie proprietarul construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor pe un teren aparținând altei persoane, teren pe care superficiarul are un drept real de folosință. Dreptul de superficie constituie o excepție de la regula accesiunii imobiliare reglementată de art. 492 C. civ.

În ceea ce privește constituirea unui drept de superficie, atât doctrina, cât și jurisprudența sunt unanime în a spune că, dreptul de superficie se dobândește în baza unei înțelegeri între părți, a unui legat, a prescripției achizitive sau a legii.

Este de necontestat că, reclamantul A. M. este proprietarul imobilul complex hotelier situat în G., .. 2, Jud. G., dobândit în urma vânzării la licitației publică, în cadrul dosarului de executare 7055/233/211/06, iar pârâta . G. este proprietara terenului pe care se află amplasat complexul hotelier.

Din cuprinsul cărții funciare, potrivit extraselor de carte funciară, rezultă că s-a făcut mențiunea că proprietarul construcției va încheia o convenție cu proprietarul terenului pentru constituirea dreptului de superficie. Cu toate acestea, reclamantul nu a invocat și nici dovedit că această convenție s-a încheiat.

Reclamantul a invocat faptul că, izvorul dreptului său de superficie este art. 492 C. civ. ( fila 59 dosar G. Vol.I), întrucât este succesor în dreptul de proprietate asupra construcției și în dreptul de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului.

Art. 492 C. civ. instituie două prezumții relative, prima prezumție trasă din faptul ridicării unei construcții pe un anumit teren care se referă la împrejurarea că o asemenea lucrare s-a făcut de către însuși proprietarul terenului pe cheltuia sa, iar cea de-a doua prezumție se referă la faptul că proprietarul terenului este și proprietarul construcției. Această din urmă prezumție este relevantă în cauză.

Din formularea textului de lege rezultă că, se instituie o prezumție legală ce constă în dreptul de proprietate al terenului asupra construcțiilor atașate la sol, prezumție care poate fi răsturnată prin proba contrară.

Proba contrară tinde la dovedirea dreptului de superficie.

Pentru a face această dovadă, în primul rând se cere dovedirea dreptului de proprietate asupra construcției, iar în al doilea rând, fie existența unei dispoziții legale, fie o convenție încheiată între superficiar și proprietarul terenului, prin care să i se recunoască acestuia din urmă un drept de superficie sau îndeplinirea condițiilor uzucapiunii.

Practica judiciară a stabilit că, inversarea prezumției de proprietate al proprietarului terenului asupra construcțiilor se poate face dacă se face dovada că aceste construcții au fost ridicare de o a treia persoană pe baza înțelegerii care să poată justifica dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor în cauză, precum și a dreptului de folosință a terenului, aceste drepturi fiind expresia dreptului real de superficie ( Hot 892 din data de 01.04.1994 Curții Supreme de Justiție).

În cauza de față, reclamantul nu a edificat imobilul complex hotelier, pe terenul pârâtei ., ci imobilul a fost transmis prin vânzare la licitație publică, prin adjudecare. Pe de altă parte, recunoașterea unei drept de superficie, și în această ipoteză, este condiționată de încheierea unei convenții între proprietarul terenului și proprietarul construcției.

Astfel, chiar dacă există posibilitatea ca o parte din atributele dreptului de proprietate să fie exercitate de către o altă persoana decât proprietarul, în temeiul unui drept real derivat din dreptul de proprietate sau în temeiul unui raport juridic obligațional situație aplicabilă pentru contractul de locațiune, respectiv dreptul de superficie, aceste atribute se exercită de o altă persoană în măsura în care i-au fost conferite de proprietar. Cum în cazul de față pârâta nu este de acord cu exercitarea unui drept de folosința asupra terenului, instanța nu poate prin hotărâre judecătorească să stabilească un drept de superficie reclamantului.

În acest sens s-a pronunțat și Curtea Europeana a Drepturilor Omului care a reținut în Hotărirea din 15 februarie 2007 (Bock si P. contra României) că dreptul de superficie poate fi dobîndit numai prin lege, convenția părților sau prin prescriptie achizitivă (…), iar recunoașterea dobândirii dreptului de superficie pe cale judiciară ar reprezenta o încălcare a disp.art.1 din Protocolul nr.1 la Conventie.

Dintr-o altă perspectivă, se reține că, legea nu recunoaște un drept de superficie în cazul adjudecării unui imobil construcții amplasat pentru terenul altei persoane, această ipoteză ar reprezenta o ingerință în dreptul de proprietate asupra terenului, incompatibilă cu dreptul la respectarea proprietății. De altfel, așa cum s-a arătat, în cartea funciară s-a făcut mențiunea necesității încheierii unei convenții referitoare la superficie, iar instanța, în lipsa unui asemenea acord nu se poate substitui intenției părților.

Cum nu există un acord între cele două părți, cu privire la dreptul de superficie, în lipsa unei dispoziții legale care să recunoască un drept de superficie adjudecatarului unui imobil construcție amplasat pe terenul altei persoane, recunoașterea dreptului de superficie se solicită a fi efectuată în baza unei situații de fapt.

Simpla deținere a complexului hotelier, pe terenul proprietatea pârâtei, în lipsa unui acord nu conduce la obținerea unui drept real de superficie, iar recunoașterea unui drept de superficie în virtutea acestei situații de fapt este incompatibilă cu dreptul la respectarea bunului pârâtei, în temeiul art. 1 Protocolul I CEDO.

În egală măsură, se reține că, nu sunt îndeplinite condițiile dobândirii dreptului de superficie prin uzucapiune, astfel că, nu se poate reține existența dreptului de superficie.

Instanța mai reține că, susținerile reclamantului referitoare la faptul că este beneficiarul unui drept de superficie constituit anterior cu titlu gratuit asupra terenului pe care este amplasat imobilul complex hotelier nu sunt întemeiate.

Este adevărat că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763 de la data de 12.08.2004 la Biroul Notarului Public C. I. D., pârâta . a dobândit dreptul de proprietate asupra hotelului Sofin, un drept de folosință asupra pe toată durata construcției și un drept de superficie asupra terenului aferent în suprafață totală de 858,81 m.p., însă aceste drepturi s-au stins, prin confuziune, ca urmare a faptului că pârâta . a devenit proprietarul terenului grevat de aceste sarcini, conform Contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2411 din data de 29.11.2004.

Prin concluziile scrise depuse la dosar, reclamantul a invocat faptul că, prin Sentința civilă nr. 1040/2007 pronunțată de Tribunalul G., definitivă prin Decizia civilă 459/A/06.12.2007 a Curții de Apel G. și irevocabilă prin respingerea recursului de ICCJ, s-a admis în parte acțiunea formulată de Anglo Romanian Bank LTD Germania, cauză în care . și A. M. au avut calitate de intervenienți în interes propriu, dispunându-se revocarea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763/12.08.2004 de BNP C. D. și astfel, confuziunea invocată nu a operat niciodată.

Deși proba cu înscrisuri reprezentând hotărâri civile invocate, nu a fost încuviințată în cadrul procesului, instanța nu poate ignora faptul că reclamantul face referire la hotărâri judecătorești, acte care sunt opozabile oricărei persoane, inclusiv instanței și sunt obligatorii între părți.

Odată cu deliberarea, verificând portalul instanțelor judecătorești, aplicația Ecris, precum și www.csj.ro, instanța a constatat că, în cauza care a făcut obiectul dosarului_, Tribunalul G. a dispus revocarea față de Anglo Romanian Bank LTD-Germania a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 763/12.08.2004, iar în recurs, . și A. M. au formulat cerere de intervenție accesorie, cererea fiind admisă prin Decizia civilă nr. 5221/2010 de la data de 14.10.2010 a ICCJ.

Instanța reține că natura juridică a cererii de intervenție accesorie este a unei apărări în sprijinul părții pentru care intervenientul a intervenit. Terțul intervenient, deși justifică un interes, nu pretinde un drept propriu.

Așadar, în urma pronunțării hotărârii judecătorești invocate intervenienții . și A. M. nu au dobândit un drept propriu, respectiv inopozabilitatea contractului de vânzare cumpărare, ci doar au sprijinit partea care a dobândit drepturi prin hotărârea judecătorească în demersul lor judiciar. Terții intervenenienți accesoriu nu se pot prevala de drepturile părții pentru care au intervenit, concluzie care derivă din natura juridică a cererii de intervenție formulate, iar contractul de vânzare cumpărare a rămas inopozabil doar față de Anglo Romanian Bank LTD-Germania.

Concluzionând, deși reclamantul este succesor în drepturi în ceea ce privește imobilul complex hotelier, el nu este beneficiarul unui drept de folosință asupra terenului.

Pe de altă parte, odată cu vânzarea la licitație publică și încheierea actului de adjudecare, autoarea reclamantului . a dobândit dreptul de proprietate asupra construcției, obiectul adjudecării nefiind constituit și din dreptul de folosință asupra terenului.

În acest sens, se rețin considerentele Deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 2525 de la data de 16 septembrie 2014 pronunțată în dosarul nr._/121/2010* ( pagina 31 din hotărâre), prin care s-a stabilit că, autoarea reclamantului și reclamantul au acceptat să devină proprietarii construcției cunoscând faptul că dreptul de proprietate asupra terenului aparține altcuiva. Acest drept de folosință nu a transmis odată cu construcția câtă vreme în cuprinsul actului de adjudecare s-a prevăzut expres că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției aparține . și nu face obiectul vânzării. Cum dreptul de proprietate include în structura sa cele trei atribute: posesia, folosința și dispoziția, iar acesta a fost recunoscut în întregul său ca aparținând . chiar de reclamant, prin autoarea acestuia, nu există nici un temei legal pentru a considera că odată cu dobândirea construcției s-a transmis și un drept de folosință asupra terenului.

Pentru toate motivele de fapt și de drept mai sus invocate, instanța urmează să respingă cererea principală referitoare la dreptul de superficie, cerere formulată de reclamantul A. M. în contradictoriu cu pârâta ., ca neîntemeiată.

În ceea ce privește cererea reconvențională

Pârâta a învestit instanța cu o cerere în pretenții pentru lipsa de folosință asupra terenului cu suprafața de 1.974,53 m.p. Pârâta a solicitat ca reclamantul să plătească 40 euro /m.p./lună cu titlu de chirie.

Reclamantul a invocat faptul că, nu poate fi obligat la plata unei chirii întrucât chiria nu izvorăște dintr-un contract de locațiune, ori alt contract ce ar permite pârâtei o asemenea solicitare.

Instanța are în vedere că cererea reconvențională a fost întemeiată, prin întâmpinare, pe dispozițiile art. 492 din codul civil din 1864, articol care instituie prezumția de proprietate a proprietarului terenului asupra construcțiilor, lucrărilor sau plantațiilor efectuate pe proprietatea sa. Ulterior, pârâta a invocat art. 480 C.civ. 1864 și art. 998-999 C. civ.

Din temeiul de drept invocat de pârâtă, rezultă că, suma de bani ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosință a terenului pe care e află complexul hotelier are natura juridică a unei despăgubiri.

Așadar, deși noțiunea de chirie reprezintă prestație, în raport de temeiul juridic invocat de parte, apreciază instanța că, pârâta a solicitat despăgubiri pe care le denumește chirie.

Art. 480 C. civ stabilește că, proprietate este dreptul ce are cineva de ase bucura și dispune de un lucru în mod exclusiv și absolut, însă în limitele determinate de lege.

Raportând textele de lege mai sus enunțate la situația de fapt reținută, instanța constată că acțiunea reclamantei este întemeiată, pentru următoarele argumente:

Este evident că pârâta este proprietara suprafeței de teren de 1.974,53 m.p. împrejurare dovedită cu contractul autentificat sub nr. 2411 de la data de 29.11.2004 a Biroului Notarului Public F. U. prin care a dobândit suprafața totală de 3.862,11 m.p. din G., ..2, jud. G.. Tot astfel, din susținerile reclamantului și Actul de adjudecare rezultă că imobilul complex hotelier ocupă o suprafață de 1.974,53 m.p. din proprietatea pârâtei.

Astfel, ca urmare a adjudecării imobilului complex hotelier cu referire la suprafața de teren de 1.974,53 m.p. pârâta . a fost lipsită, atât usus (stăpânirea efectivă a lucrului în materialitatea sa), cât și fructus (facultatea de a utiliza lucrul în propriul său interes), deținând doar atributul abusus (dreptul de a dispune de lucru).

În raport de aceste împrejurări, instanța apreciază că pârâta este îndreptățită să primească despăgubiri pentru lipsa de folosință a terenului ocupat de construcția reclamantului, întrucât a fost lipsită de două dintre prerogativele dreptului de proprietate – dreptul de folosință și de posesie – astfel cum sunt reglementate de art. 480 Cod civil.

Dreptul pârâtei de a primi despăgubiri și corelativ, obligația reclamantului de a acorda despăgubiri reprezentând contravaloarea lipsei de folosință derivă din caracterele dreptului de proprietate și este independentă de stabilirea sau nu a unui drept de superficie.

Orice atingere adusă dreptului de proprietate trebuie să aducă în patrimoniul proprietarului o valoare economică proporțională cu atingerea suferită.

Așa cum s-a reținut, prin raportul de expertiză G. C., depus la filele 122, vol.II, în baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de închiriere pentru spații din zonă, urmate de executare prin decontare între părți, au fost stabilite două variante a cuantumului lipsei de folosință a terenului.

Prima variantă vizează calculul pe baza contractelor de închiriere pentru spații comerciale din aceeași zonă cu obiectivul în litigiu, urmată de decontare la nivelul anului 2008, stabilindu-se că echivalentul anual al lipsei de folosință este de 947.774 euro anual și 40 euro m.p./lună.

A doua variantă a luat în calcul chiria la nivelul anului 2010 situație în care s-a operat o diminuare de 20% ca urmare a influenței crizei economice financiare, rezultând echivalentul lipsei de folosință de 758.220 euro anual, respectiv 32 euro m.p./lună.

Instanța nu va reține evaluarea lipsei de folosință calculată conform metodei administrative conform tarifelor din anexele nr.1 și nr.2 la HCL 392/2001 și HCL 170/2001, de 636.667 lei, anual, respectiv 26,87 lei/m.p. lună, întrucât acestea se referă la terenuri aflate în proprietatea publică sau privată a unității administrativ teritoriale, situație care nu se regăsește în cauză.

Metoda folosită de expertul G. C., în baza metodei stabilirii valorii juste pe baza contractelor de închiriere pentru spații din zonă, este apreciază de instanță ca reprezentând o justă și echitabilă despăgubire a pârâtei pentru lipsa de folosință a terenului, având în vedere că expertul a avut în vedere nivelul chiriilor (contravaloarea lipsei de folosință) conform contractelor de închiriere ( anexe la raportul de expertiză-filele 138-142) care au ca obiect imobile terenuri din aceeași locație cu cea în litigiu, respectiv din G., .. 2, jud. G..

În raport de precizările efectuate de expert, în cuprinsul raportului de expertiză, instanța apreciază că este just ca, pentru anul 2010, să fie luat în calcul prețul de 32 euro/ m.p./lună, respectiv suma de 758.220 euro/anual.

Întrucât nu a făcut dovada că, chiria aplicată în cazul unui teren din zonă este de 40 euro/mp./ lună pentru anii următori anului 2010, respectiv anii 2011, 2012, 2013, 2014 și următorii, instanța, pentru acești ani va stabili prețul de 32 euro/m.p./lunar.

Pârâta a solicitat ca reclamantul să fie obligat la echivalentul lipsei de folosință de la data introducerii cererii reconvenționale. Cum cererea a fost introdusă în luna 1 august 2008, instanța va lua în calcul pentru anul 2008 jumătate din valoarea anuală stabilită de expertul G. C.. Tot astfel, pentru anul 2015, va socoti lipsa de folosință pentru 5 luni.

Prin urmare: 394.906 euro (pentru anul 2008, calculat de la data introducerii cererii reconvenționale - 01.08.2008 până în luna decembrie 2008)+ 947.774 euro (anul 2009, respectiv 40 euro/m.p.)+ 758.219,52 euro ( anul 2010/ 32euro/m.p.)+ 758.219,52 euro ( anul 2011)+ 758.219,52 euro ( anul 2012)+ 758.219,52 euro ( anul 2013)+ 758.219,52 euro ( anul 2014)+ 395.906 euro ( anul 2015, respectiv 32 euro /m.p.x5 luni calculate de la data 01.01.2015 până la data pronunțării-mai 2015= 5449.702,8 euro reprezentând contravaloarea lipsă de folosință pentru perioada august 2008- mai 2015.

Având în vedere natura juridică a ,,chiriei" nu se impune obligarea reclamantului la plata, în continuare, a vreunei sume de bani, întrucât s-ar aduce atingere libertății contractule a părților.

Pentru aceste motive, instanța urmează să admită în parte cererea reconvențională și să oblige reclamantul să plătească pârâtei suma de 5.449.702,8 euro reprezentând contravaloare lipsă de folosință a terenului cu suprafața de 1974,53 m.p. pentru perioada august 2008- mai 2015.

În ceea ce privește cererea reconvențională referitoare la despăgubiri pentru servitute, instanța constată că, în ședința publică din data de 10.02.2009, după ce instanța a luat act de renunțarea la judecată a reclamantului cu referire la capetele de cerere privind servitutea de trecere, apărătorii pârâtei au menționat că renunță la despăgubiri pentru dreptul de servitute. Instanța nu s-a pronunțat asupra cererii de renunțare în ședința publică.

Întrucât cererea nu a fost formulată de reprezentantul legal al pârâtei, persoanei juridice, iar apărătorul nu a prezentat în ședință publică și nici ulterior, un mandat special pentru actul de dispoziție, astfel cum prevăd dispozițiile art. 69 C.proc. civ. 1865, instanța nu poate să ia act de renunțarea la judecată a cererii pârâtei.

Față de faptul că, reclamantul cu referire la cererea pentru stabilirea unui drept de servitute a renunțat la judecată, având în vedere că acțiunea civilă prezintă unele elemente proprii ce trebuie întrunite cumulativ, identificate a fi cauza, părțile și obiectul, acesta din urmă reprezentând pretenția concretă a reclamantei, față de împrejurarea mai sus constată, apreciază că, cererea formulată de pârâta . a rămas fără obiect.

Asupra cheltuielilor de judecată

. a efectuat cheltuieli de judecată în cuantum de 76 lei taxa judiciară de timbru, suma de 500 lei, onorariu expertiza N. V..

Reclamantul a achitat taxa judiciară de timbru în cuantum de 6.942,61 lei;

Pârâta a efectuat următoarele cheltuieli de judecată în cuantum de 59.662,45 lei:

- taxa judiciară de timbru în cuantum de 6490,69 lei;

- onorariu expertiză G. C. în cuantum de total de 2250 lei (1750 lei+ 500 lei) expertiza contabilă (fila 49, vol.II);

- timbrul judiciar în cuantum de 5 lei;

- onorariu avocat în cuantum de 50.916,76 lei.

Față de soluția la care a ajuns instanța în urma deliberării, având în vedere dispozițiile art. 274 C.proc.civ. care prevăd că partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, instanța urmează să admită cererea pârâtei de acordare a cheltuielilor de judecată proporțional cu admiterea pretențiilor sale.

În acest sens, instanța va obliga reclamantul A. M. să ramburseze pârâtei . suma de 44.746,84 lei reprezentând cheltuieli de judecată ( ¾ ).

Instanța constată că, după dezbaterile pe fondul cauzei, prin concluziile scrise, reclamantul a formulat cereri noi, solicitând repunerea cauzei pe rol.

Având în vedere dispozițiile art. 151 C.proc. civ. 1865, apreciind că nu sunt necesare noi lămuriri, apreciază că nu se impune repunerea cauzei pe rol.

De asemenea, instanța nu se va pronunța asupra cererilor formulate prin concluziile scrise având în vedere momentul procesual în care acestea au fost formulate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

JUDECĂTORIA

HOTĂRĂȘTE:

1. Respinge cererea de repunere pe rol a cauzei formulată de reclamantul A. M., în cadrul concluziilor scrise, ca neîntemeiată.

2. Respinge cererea referitoare la dreptul de superficie formulată de reclamantul A. M. cu reședința în localitatea Oprișenești, oraș I., jud. B., identificat cu permis de ședere temporară . nr._/13.12.2005 eliberat de Autoritățile din B., CNP_ cu domiciliul procesual ales în G., .. ..20, jud. G., CP._ în contradictoriu cu pârâta . cu sediul în G., ..2, jud. G., înregistrată în Registrul Comerțului G. sub nr. J_, CUI RO_ cu domiciliul procesual ales la Societatea Civilă de Avocați M. și Asociații, cu sediul în mun. București, ., sector 4, cod_, ca neîntemeiată.

3. Admite în parte cererea reconvențională precizată formulată de pârâta reclamantă . în contradictoriu cu reclamantul pârât A. M..

4. Respinge cererea referitoare la obligarea reclamantului la plata despăgubirilor ocazionate de stabilirea unui drept de servitute, ca rămasă fără obiect, ca urmare a renunțării la judecată capetele de cerere din acțiune referitoare la servitute de trecere, renunțare afirmată în scris de reclamantul A. M..

5. Obligă reclamantul pârât A. M. să plătească pârâtei reclamantă . suma de 5.449.702,8 euro reprezentând echivalentul lipsei de folosință a terenului cu suprafața de 1974,53 m.p., suprafață construită a Complexului hotelier Turist din G., .. 2, jud. G., sumă calculată de la data introducerii cererii reconvenționale - 01.08.2008 și până la data pronunțării hotărârii.

6. Obligă reclamantul A. M. să ramburseze pârâtei . suma de 44.746,84 lei reprezentând cheltuieli de judecată.

7. Cu drept de apel în termen de 15 zile de la comunicare, conform art. 282 indice 1 alin. 1 C. proc civ. rap la art. 299 alin. 1 C.proc. civ . Cererea de apel se depune la Judecătoria Bârlad, sub sancțiunea nulității.

8. Pronunțată în ședința publică astăzi, 26.05.2015.

Președinte,

G. B.

Grefier,

C. M.

C.M. red.jude.G.B. 24 Iunie 2015

Gref.C.M. 24.06.2015/ 4 ex

← Cereri. Sentința nr. 1165/2015. Judecătoria BÂRLAD		Plângere contravenţională. Sentința nr. 1249/2015.... →

Servitute. Sentința nr. 1362/2015. Judecătoria BÂRLAD

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Servitute. Sentința nr. 1362/2015. Judecătoria BÂRLAD