Anulare act. Sentința nr. 787/2015. Judecătoria BEIUŞ

Judecătoria BEIUŞ - Sentințe și decizii civile / 2015

Sentința nr. 787/2015 pronunțată de Judecătoria BEIUŞ la data de 08-07-2015 în dosarul nr. 954/187/2014

ROMÂNIA

JUDECĂTORIA BEIUȘ-JUDEȚUL BIHOR

Dosar nr._

SENTINȚA CIVILĂ NR. 787/2015

Ședința publică din data de 08 iulie 2015

Completul compus din:

PREȘEDINTE: M. A.-M., judecător

GREFIER: B. A.

Pe rol se află judecarea cauzei civile privind pe reclamanta P.F.A. S. P. D., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, în contradictoriu cu pârâtele P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR și E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, având ca obiect anulare act, acțiune în constatare.

Se constată că mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 10.06.2015, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, instanța având nevoie de timp pentru a delibera, a dispus amânarea pronunțării pentru termenul de 24.06.2015, apoi pentru data de azi 01.07.2015 și 08.07.2015, când s-a hotărât prezenta cauză.

JUDECĂTORIA

DELIBERÂND

Asupra cauzei de față, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la instanță la data de 21.05.2014, legal timbrată cu suma de 3.720 lei taxă judiciară de timbru, potrivit chitanțelor de la filele 40 și 57 dosar, reclamanta P.F.A. S. P. D.- reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, în contradictoriu cu pârâtele E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA și P. H. reprezentată prin PRIMAR, a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună:

- anularea și desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2013 de către BNP D. I., încheiat între pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, în calitate de vânzătoare și pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, în calitate de cumpărătoare, cu încălcarea dreptului de preemțiune și a dispozițiilor instituite pentru ocrotirea interesului particular al reclamantei;

- anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013, a inscripției de sub B8 din CF_ H., cu restabilirea situației anterioare de CF și înscrierea dreptului reclamantei în cartea funciară;

- să constate exercitarea dreptului de preemțiune al reclamantei și să se considere contractul de vânzare-cumpărare ca fiind încheiat între reclamantă, în calitate de preemtor, și pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, în calitate de vânzător, în condițiile art.1733 C.civ.

– să dispună înscrierea dreptului reclamantei în CF;

- să constate că reclamanta a executat, cu bună credință și pe cheltuiala proprie următoarele lucrări de investiții, adăugate și utile, la construcția anexă notată cu C2 în cadastralul_ H., proprietatea pârâtei E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA:

- confecționat și montat 4 uși și 5 geamuri metalice;

- forat puțul de apă potabilă în interiorul construcției;

- executat branșamentul și introdus curentul electric trifazic;

- betonarea si, respectiv, padimentarea, în întregime a interiorului clădirii;

- confecționarea terasei exterioare, betonată și acoperită cu plăci ondulate bituminoase;

- amenajarea curții exterioare, prin ridicarea nivelului acesteia cu un număr de cinci rabe, de câte 16 tone, de piatra concasată, pentru permiterea accesului la construcțiile - anexe notate cu C2 și C3;

- să constate că reclamanta a executat, de bună credință și pe cheltuiala proprie următoarele lucrări autonome:

- executarea, în întregime, a construcției - anexa notată cu C3 în CF_ H., proprietatea pârâtei E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, respectiv, a bazinului din beton, în suprafață de 89 mp.

6. - cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a arătat că, între aceasta și pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, există în derulare Contractul de locațiune (închiriere) nr.440, încheiat la data de 22.07.2013, prin care, aceasta din urma, în calitate de proprietar, i-a închiriat reclamantei construcțiile din litigiu, notate cu C2 și C3, sub AI.2 și AI.3 din CF_ H., reprezentând, în natura, construcția-anexa atelier, în suprafață de 67 mp și, respectiv, construcția-anexa bazin din beton, în suprafață de 89 mp, contract care expiră la data de 21.07.2014.

Reclamanta a arătat, totodată, faptul că activitatea principală pe care o desfășoară în aceste construcții, este distilarea, rafinarea si mixarea băuturilor alcoolice - clasa CAEN - 1101.

Potrivit punctului 9 al.6 din Contractul de locațiune, reclamanta a convenit cu pârâta faptul că, în cazul în care aceasta din urmă va avea intenția de a înstrăina imobilul închiriat, va acorda drept de preemțiune reclamantei (locatarului), pentru a-l cumpăra. În acest sens, locatorul avea obligația să o notifice în scris pe reclamantă cu privire la ofertă și să acorde termenul de 30 zile, prevăzut de lege, pentru a se decide asupra acesteia.

Nu numai ca locatorul nu a respectat obligațiile contractuale față de reclamantă, în sensul de a nu-i perturba dreptul de folosință pe durata contractului și de a-i respecta dreptul de preemțiune stabilit, pentru a cumpăra acest imobil, în calitatea de preemtor dar, fără să o notifice sau să-i aducă în vreun fel la cunoștință, a încheiat cu pârâta de Primăria comuni H., la 21 august 2013, contractul autentic de vânzare - cumpărare despre care reclamanta a aflat recent, întâmplător, motiv pentru care solicită anularea acestuia.

Chiar în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/ 21.08.2013 de către BNP D. I., pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, a declarat nesincer că imobilele din litigiu, înstrăinate pârâtei P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, nu sunt grevate de sarcini si nu sunt arendate, respectiv, închiriate.

Contractul de vânzare-cumpărare a cărui anulare o solicită reclamanta, consideră că a fost încheiat cu încălcarea dispoziției instituite în acesta, pentru ocrotirea interesului particular al reclamantei, respectiv, cu încălcarea dreptului de preemțiune al acesteia, la cumpărare. A fost, de asemenea, încheiat, cu încălcarea obligației exprese a vânzătorului, înscrisă în contractul de locațiune, de a nu-i perturba dreptul de folosință pe durata contractului și de a emite factura pentru c/val chiriei.

Reclamanta a invocat prevederile art.1730 al.1 C.civ., potrivit căruia, în condițiile stabilite prin contract, aceasta în calitate de preemtor, putea să cumpere cu prioritate bunurile imobile înstrăinate de către locator, iar potrivit art.1732 C.civ., vânzătorul era obligat să-i notifice, de îndată, cuprinsul contractului încheiat cu un terț (pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA) și să-i acorde termenul de 30 de zile, prevăzut de lege, pentru a-și putea exercita dreptul. Totodată a invocat prevederile art.1733 al.1 C.civ., potrivit căruia prin exercitarea dreptului de preemțiune, contractul de vânzare se considera încheiat între preemtor (reclamanta), și vânzător (pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA), în condițiile cuprinse în contractul încheiat cu terțul, iar, acest din urma contract se desființează retroactiv.

Clauzele contractului încheiat cu pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE Oradea au avut ca scop împiedicarea exercitării dreptului de preemțiune al reclamantei și nu produc efecte față de aceasta, în calitate de preemtor.

De asemenea, reclamanta a arătat faptul că, din Procesul-verbal de predare-primire nr.6/22.07.2013 încheiat intre aceasta, în calitate de locatar-preemtor și pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, în calitate de locator, anexă a Contractului de locațiune nr.440/2013, rezultă evident recunoașterea pârâtei E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA a faptului că dotările aferente clădirii care reprezintă pălincăria (anexa-atelier- C2), precum și instalațiile fluxului tehnologic aferent, împreună cu bazinul de decantare a materiei prime (anexa bazin - C3), au fost realizate de către locatar ( adică de către reclamantă).

Cu toate ca locatorul, în calitate de proprietar al imobilelor închiriate, respectiv pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, cunoștea faptul că reclamanta a executat, pe cheltuiala proprie și de bună-credință, lucrările indicate la capetele 4 și 5 din petitul acțiunii, în mod injust a înțeles să le vândă ca pe un bun propriu al său, fără să o anunțe, în prealabil, pe reclamantă, fără a emite somația legală către aceasta și fără a-și achita obligațiile prevăzute în contractul de locațiune și de Codul Civil.

Reclamanta consideră ca aceasta avea dreptul să cumpere construcțiile din litigiu cu preemțiune, față de oricare alt potențial cumpărător; drept pe care înțelege să-l valorifice și după anularea justificată a contractului de vânzare-cumpărare și a inscripțiilor de CF notate ca urmare a acestuia.

Capetele de cerere 4 și 5 se justifică pe deplin a fi lămurite, pe cale de expertiză pentru a clarifica asupra identității bunurilor ce pot forma obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

În motivarea în drept a cererii, reclamanta a invocat prevederile art.1248 al. l si 2; art.581 lit.a și 584 al. l din NCC; 1730, 1732 și 733 C.civ. iar, în probațiune, a depus la dosar înscrisurile reprezentate de: Contractul de locațiune nr. 440/22.07.2013, încheiat între E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de administrator și PFA S. P. D., în calitate de locatar, procesul-verbal de predare primire nr. 6/22.07.2013, a imobilelor teren și clădiri situate în localitatea Vintere, nr.1, comuna H. CF_ - cadastral_, Contractul de locațiune nr. 1053/27.11.2012, încheiat între E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și PFA S. P. D., în calitate de locatar, Contractul de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2013 de către BNP D. I., schiță de identificare a imobilelor în litigiu, extrasul CF pentru informare nr._ H., adresele nr. 420/10.02.2014 și 103/15.01.2014, ambele emise de Primăria Comunei H. către reclamantă, ordinul de încasare numerar emis de BCR SA la data de 16.09.2013, factura nr. 66/07.08.2013 și chitanța nr. 75/07.08.2013, privind plata de către reclamantă a chiriei pe luna august 2013, procesul verbal de informare mediere nr. 1/16.09.2013 și invitația la mediere din data de 06.09.2013, emisă către Primăria comunei H..

La data de 10.06.2014, prin serviciul registratură, urmare a solicitării instanței, reclamanta a depus la dosar precizare de acțiune, prin care a solicitat instanței ca prin hotărârea ce se va pronunța să dispună:

1. desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2013 de către BNP D. I., încheiat între pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICĂ DE ORADEA, în calitate de vânzătoare și pârâta P. H. reprezentată prin PRIMAR, în calitate de cumpărătoare și, constatând dreptul de preemțiune al reclamantei, să considere acest contract de vânzare-cumpărare ca fiind încheiat între reclamantă, în calitate de preemtor și pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, în calitate de vânzător, în condițiile art.1733 C.civ.

2. - să dispună anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013, a inscripției de sub B8 din CF_ H., cu restabilirea situației anterioare de CF și înscrierea dreptului reclamantei în cartea funciară;

3. - să constate că reclamanta a executat, de bună credință și pe cheltuiala proprie următoarele lucrări adăugate și utile, la construcția anexă notată cu C2 în cadastralul_ H., proprietatea pârâtei E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA:

- confecționat și montat 4 uși și 5 geamuri metalice, în valoare de 4000 lei (cinci geamuri = 1500 lei și patru uși = 2500 lei);

- forat puțul de apă potabilă în interiorul construcției, în valoare de 1500 lei;

- executat branșamentul și introdus curentul electric trifazic, în valoare de 5000 lei;

- betonarea și, respectiv, padimentarea, în întregime a interiorului clădirii, în valoare de 1000 lei;

- confecționarea terasei exterioare, betonată și acoperită cu plăci ondulate bituminoase, în valoare de 1500 lei;

4. - să constate că reclamanta a executat, de bună credință și pe cheltuiala proprie următoarele lucrări autonome:

5. - cu cheltuieli de judecată.

În motivarea în fapt a precizării de acțiune, reclamanta a reiterat aspectele descrise prin cererea de chemare în judecată, cu următoarele precizări suplimentare:

Reclamanta a arătat că, potrivit art. 1733 din NCC, după ce se va constata că aceasta înțelege să-și exercite dreptul de preemțiune, să se stabilească că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2012, aceasta a dobândit un drept de proprietate, cu titlul de cumpărare asupra acestuia, drept ce solicită să i se înscrie în c.f.

Mai exact, dreptul de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul contractului de vânzare-cumpărare mai sus-menționat, l-a dobândit reclamanta și nu pârâta Primăria Comunei H., față de care, contractul se desființează retroactiv, aspect ce a fost menționat și în motivarea acțiunii introductive.

Cu privire la finalitatea urmărită de reclamantă prin formularea capetele 3 și 4 din prezenta precizare de acțiune, s-a arătat că, este aceea de a determina scăderea (compensarea) din prețul de vânzare stabilit în contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2013 de către BNP D. I., de 59.855 1ei, a contravalorii lucrărilor adăugate și utile, precum și a lucrărilor autonome (investițiilor) executate de către reclamantă, de buna-credință, la corpul de clădire C2, în valoare totala de 15.000 lei si la corpul de clădire C3, în valoare de 8780 lei.

Valorile lucrărilor adăugate și utile, indicate la punctul 3, sunt estimative, urmând a fi expertizate, iar valoarea lucrărilor autonome, indicate la punctul 4, este aceea stabilită de expertul B. I., în completarea raportului de expertiză tehnică din dosarul nr._, a1 Judecătoriei Beiuș, urmând a fi actualizată.

La precizarea de acțiune, reclamanta a anexat chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 3.105 lei, nota de timbraj, CF 1293 Vintere, actul de identitate al numitului S. P. D., certificatul de înregistrare fiscală și certificatul constatator privind pe S. P. D. P.F.A., licență de fabricație pentru atestarea dreptului de a desfășura activități în domeniul producției de produse alimentare . nr._/ 12.09.2006 și completarea Raportului de expertiză tehnică executată de către expertul B. I. în dosarul Judecătoriei Beiuș nr._ .

La data de 04.07.2014, reclamanta a depus la dosar chitanța privind completarea taxei judiciare de timbru cu suma de 615 lei.

Prin registratură, la data de 29.07.2014, pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată .

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâta a arătat că reclamanta se află în situația neexecutării obligațiilor contractuale asumate prin contractul de locațiune nr. 440/22.07.2013, respectiv aceasta nu și-a achitat chiria aferentă bunurilor imobile predate, situație față de care este incidentă excepția de neexecutare a contractului, care se fundamentează juridic tocmai pe interdependența și reciprocitatea obligațiilor civile, iar reclamanta nu poate pretinde o anumită conduită din partea pârâtei, în temeiul contractului de locațiune, câtă vreme nu și-a executat decât parțial obligațiile asumate.

În al doilea rând, pârâta a arătat că aceasta nu i-a încălcat reclamantei niciun drept de preemțiune, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2475/2013 a fost încheiat ca urmare a pronunțării Sentinței civile nr. 959/2010 a Judecătoriei Beiuș, rămasă definitivă și irevocabilă prin Decizia civilă nr. 5035/2012.

Prin aceste hotărâri judecătorești, reclamanta a fost obligată la plata sumei de 59.855 1ei, iar această obligație a fost transformată, cu acordul creditoarei, în cedarea proprietății asupra construcțiilor.

În aceste condiții, nu ne aflăm în prezența unei <înstrăinări> de genul celei care stă la baza unui drept de preemțiune, ci ne aflăm în prezența unei forme de executare benevolă a ob1igații1or stabilite în sarcina pârâtei prin hotărâri judecătorești.

Practic, pârâta nu a încasat niciun preț - element esențial al contractului de vânzare-cumpărare, ci a realizat o compensație a creanțelor, o veritabilă novație.

În motivarea în drept a întâmpinării, pârâta a invocat prevederile art. 210 și urm. C.pr.civ.

Totodată, la data de 05.08.2014,prin registratură, pârâta PRIMĂRIA COMUNEI H. a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată; cu cheltuieli de judecată .

În motivarea în fapt a întâmpinării, pârâta a arătat că, în baza convenției de vânzare-cumpărare, autentificată cu nr.2475 din 21.08.2013 de către BNP D. I., Primăria Comunei H. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții, situate în localitatea Vintere, .. cadastral_-C2, construcție compusă din anexă atelier, pereți cărămidă acoperiș țiglă cu o suprafață construită de 67 mp și cu nr. cadastral_-C3, construcție compusă din bazin din beton cu o suprafață construită de 89 mp, înregistrată în CF nr._ H..

Pârâta a arătat, de asemenea, faptul că, tot în baza convenției notariale Primăria H. a dobândit dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/_ părți teren din imobilul cu nr. cadastral_ înregistrat în CF nr._ H., pentru uzul și utilitatea construcțiilor, cu obligarea pârâtei de a suporta plata impozitului pe acest teren.

Astfel cum rezultă din conținutul convenției autentificată cu nr.2475 din 21.08.2013 de către BNP D. I., vânzătoarea o garantează pe cumpărătoare de evicțiune și declară că imobilele nu sunt ipotecate ori grevate de alte sarcini ori procese, respectiv că nu sunt arendate.

Totodată, pârâta a arătat faptul că, prin Decizia civilă nr. 5035/2012, pronunțată de TRIBUNALUL BIHOR-SECȚIA I CIVILĂ, în dosarul nr._ a fost admis ca fondat recursul declarat de E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA, în contradictoriu cu mai mulți intimați printre care și Primăria comunei H., împotriva Deciziei civile nr. 293/A/2011, care a fost modificată în parte în sensul că a constatat că imobilele identificate pe nr. top. 515/9 înscris în CF nr. 1293 Vintere reprezintă locuință (fostul CAP), atelier mecanic, bazin betonat și magazie pentru cereale, respectiv și construcțiile din prezenta cauză.

Instanța de recurs a stabilit totodată un drept de proprietate asupra acestora în favoarea EPISCOPIEI R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, dispunându-se notarea în CF a acestor construcții.

În baza deciziei de recurs, E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, a fost obligată la plata sumei de 95.170 lei cu titlu de despăgubire în favoarea recurentei reclamante R. M. C., respectiv la plate sumei de 59.855 lei despăgubiri în favoarea Consiliului Local H..

În considerarea dreptului de creanță a pârâtei în valoare de 59.855 lei, stabilită prin Decizia civilă nr.5035/2012 a Curții de Apel Oradea, împotriva EPISCOPIEI R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, părțile au înțeles să stingă raportul de creanță prin compensare, în fapt între părți nu a intervenit un contract de vânzare cumpărare, ci prin compensare s-a stins un raport de creanță.

Astfel cum rezultă din conținutul convenției de vânzare-cumpărare, autentificată cu nr.2475 din 21.08.2013 de către BNP D. I., Primăria comunei H., în urma compensării, a renunțat la toate pretențiile financiare și imobiliare față de pârâtă, stabilite prin Sentința civilă nr.959/2010, Decizia civilă nr.293/2011 a Tribunalului Bihor și Decizia Civilă nr.5035/2012 a Curții de Apel Oradea, hotărâri rămase definitive și irevocabile.

Or, în situația în care între părți a intervenit o compensare, elocvent fiind conținutul convenției și nu denumirea acestuia, este fără tăgadă de putință faptul că, în prezenta cauză nu sunt aplicabile dispozițiile Codului civil referitoare la dreptul de preemțiune legală sau convențională, pentru a opera dreptul de preemțiune convențională, în cazul de față, actul juridic preconizat a se încheia trebuie să fie un contract de vânzare cumpărare. Văzând dreptul de preemțiune instituit în favoarea reclamantei prin contractul de închiriere realizat cu E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, rezultă că acest drept nu este recunoscut chiriașului în cazul în care actul proiectat este de altă natură.

În măsura în care instanța apreciază că reclamanta, în cazul convenției încheiate ar beneficia de un drept de preemțiune, pârâta a solicitat a se avea în vedere că susținerile din conținutul cererii de chemare în judecată sunt nereale și nesincere, aspect care denotă reaua credință a reclamantei.

Pârâta a arătat faptul că nu este adevărată nici afirmația reclamantei potrivit căreia a aflat recent și întâmplător despre încheierea convenției, întrucât aceasta a fost încheiată la data de 21.08.2013 și, în decurs de două săptămâni, atât pârâta, cât și E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, prin invitația la mediere din 06.09.2013 întocmită de Cabinet de avocat M. M., în urma cererii formulată de reclamantă, au fost invitați să participe în ziua de 16.09.2013 la ședința de informare privind avantajele medierii legate de prevenirea declanșării conflictului juridic având ca obiect anulare act, acțiune în constatare si pretenții despăgubiri civile, respectiv litigiul care constituie obiectul prezentului dosar.

Cu ocazia ședinței de informare privind avantajele medierii, în urma participării tuturor părților implicate, a căzut de acord ca reclamanta să rămână în imobilele vizate până la expirarea contratului de închiriere, respectiv a căzut de acord să se realizeze o înțelegere amiabilă notarială în acest sens.

Pârâta a menționat faptul că, reclamanta deși a cunoscut conținutul convenției realizată, aceasta nu și-a exprimat intenția de a beneficia de un eventual drept de preemțiune instituit prin contractul de închiriere, în cadrul ședinței de informare o astfel de opțiune nefiind invocată.

Pârâta a susținut că aceasta nu a cunoscut conținutul contractului de închiriere realizat cu E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA și nu aceasta avea obligația de a notifica un eventual beneficiar al dreptului de preemțiune, însă, este indubitabil faptul că reclamanta a cunoscut încheierea convenției cu E., astfel că, avea posibilitatea ca, în termenul de 30 de zile invocat în cererea de chemare în judecată și prevăzut de art.1732 alin.(4) să-și exercite dreptul prin comunicarea către vânzător a intenției de achiziționare a imobilului.

Pârâta a considerat că reclamanta este în culpă întrucât, cu toate că cunoștea termenii contratului, prin neexprimarea opțiunii de cumpărare, aceasta nu-și mai poate exercita acest drept cu privire la convenția încheiată, iar contractele încheiate în baza unui contract de preemțiune sunt contracte reale, iar nu consensuale, pentru formarea lor deplină nefiind suficient acordul vânzătorului și al cumpărătorului preemtor, ci este nevoie de consemnarea prețului de către preemtor la dispoziția vânzătorului, fiind invocate prevederile art. 1732, alin.2 C.pr.civilă.

Prin această prevedere, legiuitorul a urmărit protecția intereselor vânzătorului, precum și a terțului, vânzarea cu preemtorul încheindu-se nu consensual, prin simplul schimb de consimțăminte, ci prin tradițiunea efectivă a prețului către vânzător.

Contractul se încheie conform art. 1732, alin. 2, nu prin simpla acceptare a ofertei de către preemtor, ci prin acceptarea ofertei urmată de remiterea efectivă a prețului, în principiu, într-un cont bancar, la dispoziția vânzătorului, sumă care nu a fost pusă la dispoziția vânzătorului, condiție care, chiar și în cazul realizării dreptului de preemțiune pe calea instanței de judecată trebuie îndeplinită.

Cu privire la argumentele invocate în susținerea capetelor de cerere 4 și 5, pârâta a considerat că acestea sunt nefondate și nesusținute de probe, efectuarea acestor lucrări, precum și valoarea acestora nefiind dovedită în vreun fel și a arătat că lucrările invocate de către reclamantă au existat și în momentul intrării în posesia imobilului iar, în cursul derulării contractului nu i s-a cerut acordul pârâtei pentru efectuarea lucrărilor enumerate, nefiind vorba despre lucrări adăugate și/sau utile construcțiilor, eventuale lucrări fiind doar de întreținerea imobilului în vederea desfășurării activității.

Pârâta a arătat că nu au fost executate cu bună credință de către reclamantă lucrările indicate la punctele 3 și 4 din petitul acțiunii, întrucât nu i s-a cerut Primăriei Comunei H. acordul pentru efectuarea lucrărilor asupra imobilelor, înainte de dobândirea proprietății de către Episcopie.

În motivarea în drept a întâmpinării, pârâta a invocat prevederile art.205 C.pr.civ., art.1730-1740 C.pr.civilă.

De asemenea, la data de 21.08.2014, reclamanta a depus la dosar răspuns la întâmpinările formulate de pârâte.

Reclamanta a solicitat respingerea excepției de neexecutarea contractului de către aceasta, întrucât potrivit contractului de locațiune reclamanta avea obligația de a plăti chiria lunară de 150 euro, la cursul de referință al BNR din ziua facturării, în situația în care pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, emitea factura în prima zi lucrătoare a lunii.

Reclamanta a arătat că ultima factură emisă de pârâtă a fost la data de 07.08.2013, contravaloarea acesteia fiind achitată de către reclamantă în aceeași zi cu chitanța nr. 75/07.08.2013, astfel că, începând cu luna septembrie 2013, pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA ORADEA, nu a mai eliberat nicio factură, dar cu toate acestea, reclamanta a achitat, prin ordin de încasare, la BCR în contul pârâtei contravaloarea chiriei aferente lunii septembrie 2013 (potrivit ordinului de plată din 06.09.2013).

Reclamanta a arătat că motivul pentru care pârâta a refuzat emiterea facturilor începând cu luna septembrie 2013 a fost acela că, la data de 21.08.2013, aceasta a vândut pârâtei Primăria comunei H. bunurile imobile închiriate reclamantei, situație față de care nici nu mai avea cum să pretindă chiria sau să emită facturi și nu s-a solicitat niciodată de către locator rezilierea contractului de locațiune pentru neachitarea chiriei.

Din contractul de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2013 de către BNP D. I., rezultă că pârâta avea E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, avea calitatea de vânzătoare, iar pârâta Primăria comunei H. avea calitatea de cumpărătoare.

Rezultă, de asemenea, faptul că prețul stabilit de comun acord de părți a fost de 59.855 lei, precum și faptul că imobilele vândute nu sunt ipotecate ori grevate de sarcini sau procese, respectiv nu sunt arendate, cu toate că vânzătoarea știa că există în derulare contractul de locațiune încheiat cu reclamanta, cu valabilitate în timp până la data de 21.07.2014.

Din contractul de vânzare-cumpărare și din clauzele acestuia, rezultă că pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, nu a informat-o pe pârâta Primăria comunei H. despre clauzele și condițiile contractului de locațiune încheiat cu reclamanta, la data perfectării contractului de vânzare cumpărare.

Reclamanta a arătat faptul că, încercarea pârâtelor de a transforma contratul de vânzare-cumpărare într-un contract de schimb nu poate fi reținută de către instanță, întrucât într-un contract de schimb, care trebuie să aibă în mod obligatoriu forma autentică, nu există calitățile de vânzător și cumpărător și nu există un preț asupra căruia s-a convenit, iar faptul că prețul stabilit a fost achitat integral prin compensare, nu înseamnă că avem de-a face cu un contract de schimb, compensarea datoriilor nu înseamnă contract de schimb, iar imobilele în litigiu nu pot fi „schimbate” decât printr-un contract de vânzare-cumpărare.

Faptul că prețul stabilit în contractul de vânzare-cumpărare de 59.855 lei, este de aceeași valoare cu creanța pârâtei Primăria comunei H., față de pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, nu înlătură caracterul de preț al vânzării cumpărării stabilit prin contract.

De altfel, nu pot fi compensate sume datorate ca debit, cu bunurile imobile aparținând, chiar și în parte unor terți, față de contractul de vânzare-cumpărare, fiind nelegal și profund imoral ca cineva să vândă bunuri care nu-i aparțin în totalitate.

Reclamanta a arătat că aceasta a executat toate dotările de la atelierul anexă - C2 și, în întregime, anexa bazin - C3, astfel cum pârâta Primăria comunei H. a confirmat prin procesul-verbal nr. 6/22.07.2013 (anexă la contractul de locațiune).

Reclamanta a arătat că, potrivit Codului civil, pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, avea obligația, atât legală, cât și contractuală, potrivit punctului 9, al.6 din contractul de locațiune, s-o notifice pe reclamantă, în calitatea sa de preemtor, asupra intenției de vânzare-cumpărare a bunului închiriat de către aceasta.

Nu în cadrul procedurii de conciliere se exercită dreptul de preemțiune, ci ca urmare a notificării vânzătorului, sau, în lipsa acesteia, prin acțiune civilă în condițiile art. 1733 al.1 C.civil.

Procedura de conciliere (mediere) a fost demarată de către reclamantă, la inițiativa acesteia, în luna septembrie 2013, după ce contractul de vânzare-cumpărare autentic fusese perfectat și după ce, de bună credință fiind, aceasta a plătit o chirie nedatorată către pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA și pentru luna septembrie 2013.

La data de 16.09.2013, în procedura de mediere, toate părțile au fost de acord să realizeze o înțelegere amiabilă, înțelegând ca pârâtele să aducă modificări contractului de vânzare-cumpărare, înțelegere care nu s-a mai realizat din cauza acestora, iar pârâta Primăria comunei H., prin adresele nr. 103/15.01.2014 și 420/10.02.2014, i-a solicitat reclamantei să evacueze spațiul, ocupat în mod legal de aceasta în baza contractului de locațiune, afirmând că este ocupat în mod abuziv.

Reclamata a arătat faptul că, în partea finală a întâmpinării, pârâta Primăria comunei H., în calitate de cumpărător, recunoaște faptul că reclamanta a fost privată de dreptul de a-și exercita dreptul de preemțiune, dar a considerat că nu vânzătorul are o culpă, prin lipsa notificării în acest sens, și că reclamanta este în culpă, deoarece în opinia sa, reclamanta trebuie să cunoască sau să ghicească de la sine intenția de înstrăinare a imobilului în litigiu iar susținerea acesteia potrivit căreia reclamanta trebuia să consemneze prețul la dispoziția vânzătorului în condițiile în care aceasta nu cunoștea cuantumul prețului, nefiind notificată în acest sens, nici despre intenția de vânzare, este aberantă.

Operațiunea de consemnare a prețului la dispoziția vânzătorului poate fi cerută doar de la un cumpărător care s-a pronunțat în condițiile legii, atât asupra intenției de cumpărare, cât și asupra prețului convenit, situație în care reclamanta nu s-a aflat, din culpa și reaua credință a celor două pârâte.

Nimeni nu-și poate crea un drept în propria culpă, iar culpa legată de imposibilitatea reclamantei de a-și exercita dreptul de preemțiune, până la introducerea acțiunii sale, este în întregime a pârâtelor.

Reclamanta a anexat, în xerocopie, factura nr. 66/07.08.2013, ordinul de încasare numerar din data de 06.09.2013, adresele nr.103/15.01.2014 și 420/10.02.2014, ambele emise de Primăria comunei H. prin care i-a solicitat reclamantei să evacueze spațiul.

La prezentul dosar a fost atașat dosarul nr._ al Judecătoriei Beiuș, iar la data de 31.10.2014, reclamanta P.F.A. S. P. D. a depus la dosar completare de acțiune, prin care a solicitat stabilirea în favoarea reclamantei a dreptului de retenție asupra construcțiilor notate cu C2 și C3 în CF_ H., în condițiile art. 2495, al.1 C.pr.civilă, până la executarea de către pârâți a obligațiilor către reclamantă, reprezentând contravaloarea investițiilor necesare și utile executate de reclamantă, de bună credință la aceste construcții, astfel cum au fost descrise la punctul 3 din precizarea de acțiune.

În motivarea în fapt a completării de acțiune, reclamanta a arătat faptul că își menține toate capetele de cerere arătate în precizarea de acțiune din 10.06.2014.

Totodată, reclamanta a arătat faptul că, această completare de acțiune, s-a impus urmare faptului că pârâta Primăria comunei H. a înaintat împotriva sa o cerere de evacuare din construcțiile în litigiu, în condițiile art. 1041, al.2 C.pr.civilă, sub dosarul nr._, cu termen de judecată la data de 05.11.2015, încercând astfel să ocolească obligațiile ce-i revin alături de pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA.

Reclamanta a precizat, totodată faptul că prin încheierea nr._/18.08.2014 a fost notată în CF_ H., sub B9, existența prezentului dosar pe rolul Judecătoriei Beiuș și a anexat, în xerocopie, extrasul CF pentru informare_ H. și încheierea nr._ dată de BCPI în dosarul nr._/18.08.2014.

La data de la data de 12.01.2015, prin registratura instanței, B.L.E.T.J a depus la dosar lista cu experții constructori.

Prin Încheierea. dată în camera de consiliu și pronunțată în ședința publică din 27.01.2015, a fost respinsă cererea de abținere,formulată de către președintele completului de judecată civil 3, de la judecarea cauzei înregistrată sub nr._ și a fost fixat termen de judecată la data de 18.02.2015 pe rolul completului civil 3.

La data de 07.05.2015, doamna expert M. A. a depus la dosar, în patru exemplare, raportul de expertiză tehnică judiciară în specialitatea construcții și nota de evaluare, potrivit căreia diferența onorariu rămasă de achitat este în sumă de 740 lei.

La termenul de judecată din data de 13.05.2015, reclamanta, prin reprezentant, a învederat instanței faptul că reclamanta în urma unei hotărâri judecătorești de evacuare a eliberat spațiul, astfel că, reclamanta renunță la judecarea capetelor unu și doi din precizarea de acțiune înregistrată la dosar la data de 10 iunie 2014, privind desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 2475/21.08.2013 și anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013 și a arătat că va modifica cererea, în condițiile art. 204, al.2, pct.4 C.pr.civilă, în sensul că, solicită prin capetele trei și patru din precizarea de acțiune înregistrată la dosar la data de 10 iunie 2014, transformarea acestora în acțiune în realizare pentru stabilirea unui drept de creanță în favoarea reclamantei, potrivit valorii investițiilor stabilite prin lucrarea de expertiză întocmită în cauză pe care o acceptă.

Totodată, a arătat că, reclamanta renunță și la judecarea capătului de cerere inserat în completarea de acțiune înregistrată la data de 31.10.2014 privind dreptul de retenție.

Prezent în instanță, dl. S. P. D., a declarat că renunță la judecată în privința capetelor unu și doi din precizarea de acțiune înregistrată la dosar la data de 10 iunie 2014 și la judecarea capătului de cerere inserat în completarea de acțiune înregistrată la data de 31.10.2014 privind dreptul de retenție și își însușește celelalte susțineri formulate la acest termen de către reprezentantul său.

La data de 14.05.2014, reclamanta P.F.A. S. P. D. a depus la dosar precizare de acțiune, prin care a solicitat:

I. - înlocuirea cererilor în constatare, de la punctele 3 și 4 din completarea de acțiune înregistrată la data de 10 iunie 2014, printr-o cerere în realizarea dreptului, în condițiile art. 204, al.2, punctul 4 C.pr.civilă;

- obligarea pârâtelor, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 22.320 lei, cu titlu de pretenții;

- obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată;

II. - a se lua act de faptul că reclamanta renunță, în parte, la judecată, cu privire la capetele unu și doi din completarea de acțiune înregistrată la dosar la data de 10 iunie 2014, respectiv la desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 2475/21.08.2013; la exercitarea dreptului de preemțiune a reclamantei, în calitate de preemtor; la anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013 și a inscripției de CF de sub B8 din CF_ H., precum și la cererea de stabilire a unui drept de retenție asupra construcțiilor notate cu C2 și C3 în CF_ H., din completarea de acțiune înregistrată la data de 31.10.2014, potrivit declarației verbale consemnată în ședința de judecată din 13.05.2015.

În motivarea în fapt a precizării de acțiune, reclamanta a arătat faptul că, față de dispozițiile definitive de evacuare a acesteia din construcțiile notate cu C2 și C3 și din imobilul din litigiu cu nr. cadastral_ H., dispuse prin Sentința civilă nr.855/2014, pronunțată de Judecătoria Beiuș în dosarul nr._ , care a fost pusă în executare, renunță la judecată, în contradictoriu cu pârâtele cu privire la capetele unu și doi din precizarea de acțiune înregistrată la dosar la data de 10 iunie 2014, precum și cu privire la cererea înregistrată la data de 31.10.2014, în condițiile art.406 din C.pr.civ.

Totodată a arătat faptul că solicită înlocuirea cererilor în constatare, de la punctele 3 și 4 din completarea de acțiune înregistrată la data de 10 iunie 2014, printr-o cerere în realizarea dreptului, respectiv de obligare a pârâtelor, în solidar, la plata către reclamantă a sumei de 22.320 lei, reprezentând contravaloarea stabilită prin raportul de expertiză tehnică întocmită de către doamna expert M. A., a lucrărilor adăugate și utile la construcția anexă notată cu C2, precum și a lucrărilor autonome, respectiv a construcției anexă notată cu C3 din_ H..

Reclamanta a arătat faptul că, lucrările autonome sau adăugate, cu caracter durabil, astfel cum acestea au fost descrise prin completarea de acțiune înregistrată la data de 10 iunie 2014, cât și prin raportul de expertiză întocmit în cauză, la valoarea stabilită de expert, au fost executate de reclamantă, cu acordul pârâtei Primăria Comunei H., la data la care existau în derulare mai multe contracte de închiriere a imobilului, pentru exercitarea activității reclamantei prin procesul-verbal nr. 6/22.07.2013 (anexă la contractul de locațiune).

În motivarea în drept a precizării de acțiune, reclamanta a invocat prevederile art.581, lit.”a” și art.1345 C.pr.civilă, art.406, al.1 și art.204, al.2, pct.4 C.pr.civilă.

Prin încheierea de ședință de la termenul de judecată din data de 10.06.2015, având în vedere modificarea cererii, instanța a respins ca rămasă fără obiect, excepția neexecutării de către reclamantă a obligațiilor contractuale asumate prin Contractul de locațiune nr. 440/22.07.2013, invocată în cauză, de către pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, prin întâmpinare.

În cauză a fost încuviințată proba cu înscrisurile depuse la dosar, proba testimonială și proba cu expertiza în specialitatea construcții.

Analizând cererea de față, astfel cum a fost formulată, prin prisma motivelor formulate și a probelor administrate, instanța reține următoarele:

Din examinarea colii CF_ H., aflată la fila 108, 109 dosar, instanța reține faptul că, imobilul cu nr. cadastral_, înscris la poziția A 1 are o suprafață totală de_ mp teren, iar asupra acestuia se află amplasate construcțiile evidențiate la pozițiile A1.1- nr. cadastral_-C1, reprezentând construcție industrială și edilitară, pereți cărămidă, acoperiș țiglă; A1.2 - nr. cadastral_-C2, reprezentând construcție anexă atelier, pereți cărămidă, acoperiș țiglă; A1.3 -nr. cadastral_-C3, reprezentând construcție anexă bazin din beton; A1.4 - nr. cadastral_-C1, reprezentând construcție anexă magazie, pereți vaioagă, acoperiș țiglă.

În baza contractului de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2013 de BNP D. I., aflat la fila 18 dosar, încheiat între pârâta Primăria Comunei H., în calitate de cumpărătoare și pârâta E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitatea de vânzătoare, pârâta Primăria Comunei H. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor construcții, situate în localitatea Vintere, . nr. cadastral_-C2 (construcție compusă din anexă atelier, pereți cărămidă acoperiș țiglă) și cu nr. cadastral_-C3 (construcție compusă din bazin din beton) înscrise în CF nr._ H., precum și dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/_ părți teren din imobilul cu nr. cadastral_ înregistrat în CF nr._ H., necesar pentru uzul și utilitatea construcțiilor.

Totodată instanța reține că, drepturile dobândite de către pârâta Primăria comunei H., în temeiul contractului de vânzare cumpărare mai sus indicat au fost operate în această coală în favoarea acestei pârâte, la pozițiile B 8 și C4, în baza încheierii de intabulare nr.14.600/03.09.2013 și a actului notarial nr. 2475/21.08.2013, emis de BNP D. I..

Ca atare, în prezent pârâta Primăria Comunei H., este proprietara tabulară exclusivă a construcțiilor notate la poziția A1.2 cu nr. cadastral_-C2, ce reprezintă în natură anexă atelier, pereți cărămidă, acoperiș țiglă și la poziția A1.3 cu nr. cadastral_-C3, ce reprezintă în natură anexă bazin din beton și are notat dreptul de folosință gratuită pe durata existenței construcțiilor asupra cotei de 230/_ părți din terenul cu nr. cadastral_ H..

Din examinarea contractului de vânzare-cumpărare mai sus indicat, încheiat între cele două pârâte, instanța reține că în conținutul sau au fost inserate următoarele clauze contractuale: „Prețul stabilit de comun acord este de 59.855 lei, care a fost achitat integral prin compensare… subscrisa Primăria Comunei H. nu mai avem nicio pretenție financiară și imobiliară de la E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, aferente Sentinței civile nr. 959/2010, a Judecătoriei Beiuș, Deciziei civile nr. 293/A/2011, a Tribunalului Bihor și Deciziei civile nr.5035/2012 a Curții de Apel Oradea, toate pronunțate în dosarul nr._, rămase definitive și irevocabile”.

Instanța reține faptul că, prin Decizia civilă nr.5035/2012 a Curții de Apel Oradea a fost soluționat irevocabil litigiul ce a format obiectul dosarului atașat prezentei cauze, având numărul_, în sensul că a fost admis ca fondat recursul declarat de E. R. UNITĂ CU R. GRECO- CATOLICĂ ORADEA, în contradictoriu cu intimatul reclamant R. M. C., intimații pârâți CONSILIUL LOCAL AL COMUNEI H., PRIMĂRIA H.- PRIN PRIMAR, MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE BUCUREȘTI, reprezentat de DIRECȚIA GENERALĂ A FINANȚELOR PUBLICE BIHOR-ORADEA, împotriva deciziei civile nr. 293/A din data de 18.10.2011, pronunțată de Tribunalul Bihor, care a fost modificată în parte în sensul că:

- s-a constatat că imobilele edificate pe nr. top. 515/9 înscris în CF nr. 1293 Vintere sunt: locuință ( sediul fostului CAP), atelier mecanic, bazin betonat și magazie pentru cereale și s-a stabilit în baza principiului accesiunii, un drept de proprietate asupra acestora în favoarea Episcopiei Greco – Catolice Oradea.

- s-a dispus notarea în CF a construcțiilor sus-menționate.

- a fost obligată E. la plata sumei de 95.170 RON despăgubiri în favoarea lui R. M. C. și respectivla plata sumei de 59.855 leidespăgubiri în favoarea Consiliului Local H..

- au fost menținute restul dispozițiilor deciziei recurate.

- a fost obligată partea intimată R. M. C. să plătească părții recurente E. R. Greco Catolică suma de 8.676 RON cheltuieli de judecată în toate fazele procesuale.

- s-a luat act de renunțare la recursul declarat de PRIMĂRIA COMUNEI H..

- au fost respinse ca nefondate recursurile civile declarate de recurentul reclamant R. M. C. și recurentul pârât CONSILIUL LOCAL H., județul Bihor, împotriva aceleași decizii.

În considerentele acestei decizii, printre altele, s-au reținut următoarele aspecte:

„De asemenea, având în vedere că celelalte corpuri de clădire identificate cu C2( atelier mecanic), C3 (bazin betonat) și C4 (magazie pentru cereale) aflate în proprietatea Consiliului Local H. vor reveni în baza aceluiași principiu al accesiunii, Episcopiei Greco-Catolice în proprietate, aceasta va fi obligată la plata contravalorii manoperei și materialelor încorporate în acestea în sumă de 59.855 RON în favoarea Consiliului Local H. conform valorilor stabilite prin aceeași completare de expertiză din 22 ianuarie 2010 întocmită de expert ing. B. I. (fila 133 dosar fond)”.

Potrivit înscrisurilor de la dosar, instanța reține faptul că, anterior dobândirii de către pârâta Primăria Comunei H. a dreptului de proprietate asupra acestor imobile, între pârâta E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și reclamanta PFA S. P. D., în calitate de locatar, a fost încheiat Contractul de locațiune nr.440 din 22.07.2013, aflat la filele 11-15 dosar, având ca obiect închirierea unei suprafețe de teren parțial împrejmuit în cotă de 4030/_ mp, precum și a celor două construcții ce formează obiectul prezentului litigiu, în vederea desfășurării unei activități privind ,,distilarea, rafinarea și mixarea băuturilor alcoolice - clasa CAEN -1101.

Prin clauza contractuală inserată de către părți la art. 3 în cuprinsul contractului de locațiune, s-a stabilit că, durata acestui contract este de 1 an, de la data semnării lui, adică 22.07.2013 până la data de 21.07.2014, cu posibilitatea de prelungire pe baza acordului scris al ambelor părți, iar printre clauzele cuprinse la art. 9 din contract au fost menționate următoarele: ,, dacă locatorul va avea intenția de a înstrăina imobilul închiriat, el va acorda drept de preemțiune locatarului, pentru a-l cumpăra. În acest sens locatorul va notifica locatarul în scris, va menține oferta și-i va acorda timp de 10 zile de la înștiințare pentru decizie.,,

Prin procesul verbal de predare primire nr.6/22.07.2013, încheiat între cele două părți contractante, respectiv între pârâta E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și reclamanta PFA S. P. D., în calitate de locatar și depus la fila 16 dosar, părțile au stabilit faptul că, dotările aferente clădirii care reprezintă pălincăria, precum și instalațiile fluxului tehnologic, aferent pălincăriei, împreună cu bazinul de decantare a materiei prime AU FOST REALIZATE DE CĂTRE LOCATAR CU OCAZIA ÎNCHIRIERILOR ANTERIOARE, pe care acesta le-a avut cu Primăria Comunei H., înainte de recuperarea acestora de către locator.

Înscrisul aflat la fila 17 dosar, confirmă faptul că, între pârâta E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și reclamanta PFA S. P. D., în calitate de locator, a fost încheiat anterior și Contractul de locațiune din data de 23.11.2012, înregistrat la pârâtă cu numărul nr.1053 din 27.11.2012, aflat la fila 17 dosar, având ca obiect închirierea întregului imobil cu nr. top 515/9, înscris în CF 1293 Vintere, constând în arător în intravilan cu supraedificatele reprezentate de C4, C2 și C3, în suprafață de_ mp.

Totodată, din examinarea înscrisurilor aflate la filele 185-188 dosar, instanța reține faptul că, între reclamanta și pârâta Primăria Comunei H., au existat raporturi juridice de închiriere concretizate prin încheierea contractului de închiriere nr.1289/09.08.2006, în baza căruia pârâta Primăria Comunei H., în calitate de proprietar a închiriat în favoarea reclamantei PFA S. P. D., în calitate de chiriaș, clădirea din bolțari situată în satul Vintere, nr.1, cu destinația de distilerie, pe o perioadă de trei ani, cu începere de la 09.08.2006 până la 09.08.2009. În conținutul acestui contract, la art. 5 și 6 au fost inserate clauze privind obligațiile proprietarului și ale chiriașului, iar la art. 10 a fost inserată o clauză potrivit căreia orice investiție suplimentară efectuată la obiectul închiriat sau pe suprafața închiriată se face cu acordul proprietarului. Valabilitatea acestui contract a fost prelungită cu trei ani, începând de la data de 04.11.2009 și până la data de 03.11.2012, în baza actului adițional nr. 1201/04.11.2009-fila 185 dosar.

Din examinarea înscrisurilor aflate la filele 195-202 dosar, rezultă faptul că urmare a punerii în executare de către creditarea urmăritoare Primăria Comunei H., a titlului executoriu reprezentat de Sentința civilă nr. 955/2014 pronunțată de Judecătoria Beiuș în dosarul_ , reclamanta PFA S. P. D. a fost evacuată din imobilul situat în localitatea Vintere, nr.1, ., cu numărul cadastral_-C2 H. și_-C3, ambele înscrise în CF_ H..

Probațiunea administrată în cauză, confirmă faptul că reclamanta, pe durata raporturilor juridice de închiriere, a efectuat lucrări de investiții în spațiul închiriat.

Pentru a reține în acest sens, instanța are în vedere depozițiile martorilor audiați în cauză, concluziile lucrării de expertiză în specialitatea construcții întocmită în cauză și aspectele inserate în procesul verbal de predare primire nr.6/22.07.2013, încheiat între pârâta E. R. Unită cu R., Greco Catolică Oradea, în calitate de locator și reclamanta PFA S. P. D., în calitate de locatar - fila 16 dosar-, astfel cum au fost acestea mai sus prezentate.

Astfel, în depoziția ce i s-a luat, aflată la fila 176 dosar, martorul G. I., a relatat:

Cunosc faptul că în anul 1992, reclamantul S. P. D. a luat în folosință o clădire situată între localitățile Vintere și H., ce a aparținut fostul CAP și care nu era folosită la momentul respectiv.

Nu cunosc exact de la cine a primit reclamantul această clădire, știu însă faptul că la momentul respectiv clădirea era fără uși, fără geamuri, iar în fața clădirii erau bălării.

Știu că reclamantul a dus piatră în acel loc, a construit o terasă, ca o prelungire la clădire, a mai realizat un batal, respectiv o groapă betonată pentru a o folosi la pălincăria pe care reclamantul și-a deschis-o în acea clădire.

Știu că reclamantul a introdus curentul trifazic și a realizat un foraj. În lipsa acestor lucrări, consider că nu putea fi utilizată clădirea.

Nu știu exact când a realizat reclamantul aceste lucrări.

Știu că reclamantul a amenajat și interiorul clădirii, a betonat, a realizat ușile și geamurile aferente clădirii.

În acel loc sunt mai multe clădiri, însă reclamantul a realizat aceste lucrări doar la una dintre ele pe care a izolat-o pe deasupra cu material de izolație.

Nu știu ca reclamantul să fi fost deranjat de către cineva la momentul la care a realizat aceste lucrări.

Știu că în acea clădire a fost pălincărie și înainte de a folosi reclamantul, însă vechea pălincărie a funcționat fără curent, iar apa era adusă printr-o altă modalitate, reclamantul a fost cel care a realizat forajul pentru apă.

Știu că reclamantul a plătit chirie pentru clădire, atât la Primăria H., cât și la E. Greco-Catolică Oradea.

De asemenea, în depoziția ce i s-a luat, aflată la fila 175 dosar, martorul P. G. – GICUȚĂ, a relatat:

Cunosc faptul că reclamantul S. P. D. a avut în folosință începând cu anii 2005-2006 și până în prezent o clădire ce aparținea Comunei H. sau Bisericii Greco-Catolice.

Cunosc faptul că, la momentul la care a preluat în folosință această clădire, starea ei era de dărâmare, starea ei nu era bună, în sensul că nu avea montate geamuri, uși, nu era introdus curentul electric, nu deținea fosă pentru gunoi. Astfel, reclamantul a montat geamuri și uși, a renovat această clădire, a betonat clădirea și în interior și a realizat o terasă în exterior, a realizat un bazin, respectiv o fosă betonată, a introdus apa prin forarea unei fântâni arteziene în incinta clădirii, a introdus curentul electric.

Nu-mi amintesc exact când a realizat reclamantul aceste lucrări.

Nu am auzit să existe neînțelegeri până în prezent din cauza faptului că au fost realizate aceste lucrări de investiție de către reclamant.

Consider că, aceste lucrări erau necesare și utile pentru a putea funcționa clădirea cu destinația de pălincărie.

Înainte clădirea a fost folosită ca și depozit de cărbuni al Primăriei.

De asemenea, din concluziile raportului de expertiză în specialitatea construcții, aflat la filele 148-163 dosar, întocmit de către doamna expert tehnic evaluator M. A., instanța reține faptul că au fost identificate corpurile de clădire C2 (CF_-C2)anexă atelier, transformată în distilerie din fructe fermentate și corpul C3 (CF_-C3) – bazin din beton cu S=89 mp, V=160 metri; La corpul de clădire C2 s-au identificat lucrările de investiții care au valoarea actualizată după cum urmează:

- confecționat și montat 4 uși metalice - 2865 lei;

- confecționat și montat 5 ferestre metalice -1085 lei;

- puț forat în incinta clădirii -1372 lei;

- branșament și curent trifazic - 4194 lei;

- betonat clădire interior -1393 lei;

- confecționat terasă -1141 lei;

- amenajat curte -1320 lei.

D-na. expert a arătat că, potrivit informațiile primite la fața locului de la domnul S. P. D. și care nu au fost contestate de către reprezentanții pârâților a reținut faptul că lucrările au fost executate în perioadele:

- uși și ferestre metalice – anul 2006;

- puțul forat din incinta clădirii C2 - anul 2006;

- branșamentul la curentul trifazic anul 1993;

- betonat clădire C2 interior - anul 2006;

- executat terasă - anul 2006;

- amenajat curte - anul 2006.

De asemenea, doamna expert a arătat faptul că a fost executat bazinul din plăci din beton pentru colectarea borhotului și a apelor uzate, corp clădire C3 înscris în CF_-C3 H.. Din informațiile primite la fața locului, lucrarea a fost executată în anul 2005.

S-a arătat că valoarea actualizată a corpului C3, bazin din beton este de 8950 lei, iar diferența față de valoarea calculată în expertiza anterioară rezultă din coeficienții de actualizare raportați la cursul BNR euro/leu.

Având în vedere data de 09.08.2006 la care a fost încheiat contractul de închiriere nr.1289 între reclamantă și pârâta Primăria Comunei H., precum și datele indicate de către d-na. expert constructor pentru realizarea lucrărilor de investiții, instanța urmează a reține că raporturile juridice dintre părți au luat naștere înainte de data intrării în vigoare a Noului Cod civil- Legea nr. 287/2009.

Astfel, în conformitate cu prev. art.102 alin.1 din Legea nr.71 din 3 iunie 2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr.287/2009 privind Codul civil, precum și potrivit art. 6 alin.2 din Noul Cod Civil,contractul de închiriere mai sus indicat, precum și restul raporturilor juridice dintre părți sunt supuse dispozițiilor prevăzute de vechiul cod civil de la 1864 sub incidența căruia au fost perfectate.

D. urmare, potrivit probațiunii administrată în cauză, instanța constată efectuarea de către reclamantă a lucrărilor de investiții detaliate în raportul de expertiză mai sus indicat și în dispozitivul hotărârii.

Totodată, instanța are în vedere că lucrările de investiții identificate și evaluate în concluziile lucrării de expertiză reprezintă lucrări de îmbunătățiri necesare și utile și au fost realizate cu acordul pârâtei P. COMUNEI H., care a acceptat efectuarea acestora, în contextul în care, între această pârâtă și reclamantă, au existat în perioada efectuării lucrărilor, raporturi de închiriere a căror valabilitate a fost prelungită succesiv, potrivit înscrisurilor de la dosar.

Dacă ulterior anului 2006, când au fost realizate ultimele lucrări, pârâta ar fi fost nemulțumită de atitudinea reclamantei sau de investițiile realizate de către aceasta în spațiul închiriat anterior perfectării contractului de închiriere sau în timpul derulării acestuia, era normal ca raporturile contractuale dintre părți să înceteze, iar nu să fie prelungite.

De asemenea, dacă lucrările nu ar fi fost realizate cu acordul său era normal și firesc ca pârâta Primăria Comunei H. să nu încaseze de la pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA contravaloarea materialelor și a manoperei pentru aceste lucrări, astfel cum reiese din analiza coroborată a conținutului deciziei civile nr.5035/2012 a Curții de Apel Oradea și a cuprinsului contractului de vânzare-cumpărare, autentificat cu nr.2475 din 21.08.2013 de BNP D. I..

În opinia instanței, pârâta PRIMĂRIA COMUNEI H., în calitate de proprietar actual al imobilelor este cea care are obligația să o despăgubească pe reclamantă pentru lucrările de investiții efectuate, mai ales că, așa cum am arătat mai sus, această pârâtă, în baza contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA a primit de la pârâta E. contravaloarea manoperei și a materialelor încorporate în mai multe construcții( printre care și construcțiile și lucrările de investiții realizate de către reclamantă la corpurile de clădire C2 și C3) în sumă totală de 59.855 ron.

Ca atare, în opinia instanței, pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA nu mai poate fi obligată pentru a doua oară la plata acelorași lucrări în favoarea reclamantei, în speță nefiind vorba despre o răspundere solidară a celor două pârâte.

Pentru a reține astfel, instanța are în vedere faptul că solidaritatea pasivă reprezintă o excepție de la regula diviziunii datoriei, iar potrivit art. 1041 C.civ de la 1864 sub incidența căruia au luat naștere raporturile juridice dintre părți și au fost realizate investițiile a căror contravaloare este pretinsă în cauză de către reclamantă, obligația solidară nu se prezumă, ci răspunderea solidară trebuie să fie expres reglementată și prevăzută de lege sau de voința părților, care poate fi exprimată în orice act juridic, convenție sau testament, pentru a putea fi reținută incidența acesteia, or, în speță, nu se poate reține existența unei astfel de reglementări.

Față de probațiunea administrată, instanța apreciază că cererea formulată, precizată, completată și modificată de către reclamanta P.F.A. S. P. D., în contradictoriu cu pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, este întemeiată, astfel că, urmează a fi admisă față de această pârâtă.

Pentru a dispune astfel instanța are în vedere faptul că lucrările realizate de către reclamantă profită pârâtei Primăria Comunei H., iar în temeiul raporturilor contractuale de închiriere existente între această pârâtă și reclamantă precum și în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză (în eventualitatea în care nu au existat raporturi de închiriere pe întreaga perioadă de executare a lucrărilor),va fi obligată această pârâtă să plătească în favoarea reclamantei contravaloarea lucrărilor de investiții/îmbunătățiri descrise în lucrarea de expertiză, în sumă totală de 22.320 lei.

Din datele speței rezultă fară dubiu faptul că absolut toate lucrările realizate de către reclamantă au fost necesare și utile, reprezintă îmbunătățiri și au fost realizate cu acordul pârâtei.

Astfel, instanța apreciază că, nu sunt reale susținerile pârâtei Primăria . potrivit cărora lucrările au fost realizate fără acordul său, iar efectuarea lucrărilor și valoarea acestora nu este dovedită în vreun fel, întrucât probațiunea administrată în cauză contrazice astfel de susțineri.

De altfel, această pârâta, pe parcursul soluționării procesului nu a făcut dovada afirmațiilor sale, deși sarcina probei îi incumbă în totalitate conform art. 249 C.pr.civ..

În acest context, instanța reține că, pârâta Primăria Comunei H. care este singura proprietară asupra imobilelor în litigiu, poate fi obligată la plata contravalorii investițiilor realizate la imobil de către reclamantă în perioada raporturilor juridice de închiriere existente între părți, întrucât în speță, această pârâtă nu a făcut dovada că a cerut la încetarea locațiunii repunerea lucrului în starea anterioară, astfel încât, reclamanta, în calitate de locatar are dreptul la despăgubiri pentru îmbunătățirile aduse lucrului închiriat.

Întrucât, reclamanta nu a depus la dosarul cauzei dovezi din care să rezulte faptul că au existat între aceasta și pârâta Primăria Comunei H. relații contractuale de închiriere pe întreaga perioada de executare a investițiilor, instanța apreciază că, în temeiul principiului îmbogățirii fără justă cauză, pârâta poate fi obligată la plata contravalorii investițiilor realizate la imobilele în litigiu chiar și în situația în care aceste investiții au fi fost realizate în perioada în care nu au existat astfel de raporturi juridice între părți, deoarece, pârâta Primăria Comunei H. a încasat de la pârâta E. R. Unita cu R. Greco Catolica de Oradea contravaloarea acestor lucrări.

Pentru considerentele de fapt si de drept prezentate, apreciind că în calitate de proprietar, doar pârâtei PRIMĂRIA . obligația de a o despăgubi pe reclamantă, instanța consideră întemeiată cererea precizată, completată și modificată de către reclamanta în contradictoriu cu această pârâtă, astfel că, o va admite, în temeiul art.1410 și urm C. civ. de la 1864 raportat la art.494 C.civ și la principiul îmbogățirii fără justă cauză ( pentru eventualele lucrări efectuate în perioada în care nu au existat raporturi contractuale între părți), urmând ca, în baza acelorași temeiuri, coroborate cu prev. art.1039-1056 C.civ. de la 1864, să fie respinsă cererea precizată, completată și modificată de către reclamanta în contradictoriu cu pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA.

Totodată, având în vedere declarația expresă de voință a d-lui. S. P. D., consemnată în cuprinsul încheierii de ședință de la termenul de judecată din data de 13.05.2015, în baza prevederilor art.406 din C.pr.civ. va constata renunțarea reclamantei P.F.A. S. P. D., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, la judecarea capetelor de cerere privind:

- desființarea contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr.2475/21.08.2013 de către BNP D. I. și constatarea existenței dreptului de preemțiune al reclamantei, cu considerarea acestui act de vânzare-cumpărare ca fiind încheiat între reclamantă, în calitate de preemtor și E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, în calitate de vânzător;

- anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013, a inscripției de sub B8 din CF_ H., cu restabilirea situației anterioare de CF și înscrierea dreptului reclamantei în cartea funciară;

- stabilirea în favoarea reclamantei a dreptului de retenție asupra construcțiilor notate cu C2 și C3 în CF_ H..

Referitor la cheltuielile de judecată instanța reține că acestea sunt reprezentate de: cuantumul parțial al taxei judiciare de timbru în sumă de 1.221 lei aferentă pretențiilor admise,conform chitanțelor de la filele 40 și 57 dosar, onorariu avocat în sumă de 600 lei, conform chitanțelor de la filele 9 și 183 dosar și onorariu expert în sumă de 1540 lei conform chitanțelor de la filele 140 și 184 dosar, în total suma de 3.361 lei.

Având în vedere ca prezenta cerere a fost admisă față de pârâta P. COMUNEI H., iar culpa procesuală aparține acestei pârâte, în baza prev. art.453 alin.1 C.pr.civ. instanța va obliga pârâta să plătească în favoarea reclamantei suma totală de 3.361 lei, cu titlu de cheltuieli parțiale de judecată.

Totodată, instanța va respinge cererile pârâtelor privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, întrucât, pe de o parte, pârâta P. COMUNEI H. se află în culpă procesuală (și nu de depus înscrisuri justificative din care să rezulte cuantumul cheltuielilor de judecată pretinse), iar pe de altă parte, pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA nu a depus la dosar înscrisuri justificative din care să rezulte cuantumul cheltuielilor de judecată pretinse.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂȘTE

Admite în parte cererea precizată, completată și modificată de către reclamanta P.F.A. S. P. D., F05/1256/02.08.2006, CUI_/25.10.2007, cu sediul în localitatea H., nr. 46, ., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, în contradictoriu cu pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, C._, cu sediul în localitatea H., ., județul Bihor.

Obligă pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, să plătească în favoarea reclamantei suma totală de 22.320 lei, reprezentând contravaloarea următoarelor lucrări de investiții:

- confecționat și montat 4 uși metalice - 2865 lei;

- confecționat și montat 5 ferestre metalice -1085 lei;

- puț forat în incinta clădirii -1372 lei;

- branșament și curent trifazic - 4194 lei;

- betonat clădire interior -1393 lei;

- confecționat terasă -1141 lei;

- amenajat curte -1320 lei, toate identificate la corpul de clădire C2 înscris în CF50580 H.;

- executat bazinul din plăci din beton pentru colectarea borhotului și a apelor uzate, corp clădire C3 înscris în CF_ H. -8950 lei, conform lucrării de expertiză în specialitatea construcții întocmită în cauză de expert tehnic evaluator M. A..

Respinge cererea precizată, completată și modificată de către reclamanta P.F.A. S. P. D., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, în contradictoriu cu pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, C._, cu sediul în municipiul Oradea, ., nr. 4, județul Bihor.

În baza prevederilor art.406 din C.pr.civ. constată renunțarea reclamantei P.F.A. S. P. D., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT, la judecarea capetelor de cerere privind:

- anularea încheierii de întabulare nr._/03.09.2013, a inscripției de sub B8 din CF_ H., cu restabilirea situației anterioare de CF și înscrierea dreptului reclamantei în cartea funciară;

- stabilirea în favoarea reclamantei a dreptului de retenție asupra construcțiilor notate cu C2 și C3 în CF_ H..

Obligă pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR să achite în favoarea reclamantei P.F.A. S. P. D., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT suma de 3.361 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Respinge cererile pârâtelor privind obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare, cale de atac care se depune la Judecătoria Beiuș.

Pronunțată în ședință publică, azi 08.07.2015.

PREȘEDINTE GREFIER

M. A.-M., judecător B. A.

în concediu de odihnă

semnează grefier șef

D. M.

Red. M.A.M.

Tehnored. M.A.M.

5 ex./21.07.2015

Emise 3 comunicări:

reclamanta P.F.A. S. P. D., F05/1256/02.08.2006, CUI_/25.10.2007, cu sediul în localitatea H., nr. 46, ., reprezentată legal prin administrator S. P. DĂNUT;

pârâta P. COMUNEI H. reprezentată prin PRIMAR, C._, cu sediul în localitatea H., ., județul Bihor și

pârâta E. R. UNITA CU R. GRECO CATOLICA DE ORADEA, C._, cu sediul în municipiul Oradea, ., nr. 4, județul Bihor.

← Plângere contravenţională. Sentința nr. 807/2015....		Constatare nulitate act juridic. Sentința nr. 785/2015.... →

Anulare act. Sentința nr. 787/2015. Judecătoria BEIUŞ

Vezi și alte spețe de la aceeași instanță

Comentarii despre Anulare act. Sentința nr. 787/2015. Judecătoria BEIUŞ