Contestaţie la executare. Sentința nr. 7099/2014. Judecătoria BRAŞOV
| Comentarii |
|
Sentința nr. 7099/2014 pronunțată de Judecătoria BRAŞOV la data de 04-06-2014 în dosarul nr. 2274/197/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA B.
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 7099
Ședința publică din data de 04.06.2014
Președinte: P. L. S. – judecător
Grefier: M. C. S.
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea în cauza civilă de față, care s-a dezbătut în fond în ședința publică din data de 22.04.2014, când părțile prezente au pus concluzii conform celor consemnate în încheierea de ședință din aceea zi, care face parte integrantă din prezenta sentință, iar instanța din lipsa de timp pentru deliberare a amânat pronunțarea pentru data de 23.04.2014, 07.05.2014, 21.05.2014 și apoi pentru data de 04.06.2014.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constata lipsa părților.
Procedura este legal îndeplinita.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Instanța în urma deliberării a pronunțat sentința de mai jos:
INSTANȚA,
Constată că sub nr._ s-a înregistrat pe rolul acestei instanțe contestația la executare formulată de contestatorul B. V. O. în contradictoriu cu intimata . SRL prin care a solicitat instanței să dispună:
- Suspendarea actelor de executare întocmite de executorul judecătoresc D. S. E. în dosarul execuțional nr. 532/2013
- suspendarea judecății prezentei contestații până la soluționarea definitivă a dos._/197/2012,_/197/2011 și nr._/62/2012
- Să se constate că partea referitoare la chirie și penalități din titlul executoriu, respectiv contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 134/24.01.2005 a fost desființat prin reziliere de cățre intimată ( notificarea nr._/30.10.2009 ), executarea silită pornită constituind un abuz de drept ce încală principiul bunei-credințe
- Anularea executării silite înseși
În motivarea contestației s-a arătat în primul rând, că în ceea ce o privește pe creditoare, aceasta are deschisă pe fond o acțiune în pretenții ( solicitând plata acelorași chirii ) în dosarul civil nr._/197/2013 iar în lipsa unei soluții definitive în acest dosar execuțional este prematură o soluție a instanței de executare, astfel încât creditoarea nu respectă principiul non bis in idem.
În al doilea rând s-a arătat că titlul executoriu este desființat retroactiv, deoarece în cadrul dosarului nr._/197/2011 Primăria Municipiului B. solicită să se constate încetarea de plin drept a contractului de concesiune nr. 17/25.05.1997 ( încheiat cu creditoarea ) în baza L. 50/1991, art. 41, care prevede că dreptul de concesiune asupra terenului se transmite în caz de succesiune sau înstrainare a constructiei pentru a cărei realizare acesta a fost construit, astfel încât, din anul 2000 toți proprietarii de spații sunt concesionari de fapt și de drept ( succesori în drepturi ai intimatei . SRL ).
Astfel, clauza din titlul executoriu privind chiria rămâne fără obiect, contestatorul datorând de fapt redevență către Primăria Municipiului B., și nu chirie către D. I..
Mai mult, Consiliul Local al Municipiului B. a recunoscut înstrăinarea concesiunii către proprietarii de spații comerciale produsă prin efectul legii, întrucât prin HCL 392/25.05.2009 s-a aprobat vânzarea directă către deținătorii de spații comerciale a terenului pe care acestea sunt edificate, termen prorogat prin HCL 295/31.05.2012.Această aprobare de vânzare reprezintă și acordul indirect al concedentului, conform art. 6 din caietul de sarcini ( parte integrantă a contractului de concesiune ).
De altfel, și Primăria Municipiului B., în calitate de concedent a comunicat intimatei prin adresa nr. AR/_/2012/04.09.2012 încetarea de plin drept a contractului de concesiune nr. 17/25.05.1997, astfel încât lipsește de obiect în privința chiriei contractul de antrepriză.
În al treilea rând, contestatorul invocă lipsa calității de creditor, deoarece potrivit notificării trimise de însăși intimată, cu nr._/30.10.2009, i s-a adus la cunoștința faptul că prevederile privind chiria pe teren din contractul de antrepriză autentificat sub nr. 834/13.09.2005 au fost reziliate, și, odată cu ele și contractele de utilități, pe motivul pierderii concesiunii de către intimată.
Inclusiv administratorul judiciar al intimatei, Casa de Insolvență Transilvania a comunicat contestatoarei faptul că de la momentul efectuării publicității imobiliare și al transmiterii dreptului de concesiune pe numele noului proprietar ( dl P. L. ) nu mai există temei legal sau contractual pentru perceperea chiriei ( adresa nr. 474/2.08.2010).
În concluzie, titlul executoriu a fost deființat prin reziliere, fiind inexistent, iar investirea lui cu formula executorie este nulă de drept.
În al patrulea rând, contestatorul arată că, executarea silită nu este efectuată pentru o creanță certă, lichidă și exigibilă, iar intimata nu a emis facturi pentru sumele pretinse, nefiind nici în măsură să o facă, deoarece nu mai avea suportul juridic necesar.
În al cincelea rând, contestatorul invocă excepția de neexecutare a contractului, deoarece intimata nu a asigura conform prevederilor din contractele de antrepriză sau de vânzare-cumpărare nici paza întregului complex, nici salubrizarea, nici igienizarea complexului, astfel încât nu este în măsura de a pretinde o contraprestație.
În drept, contestația a fost întemeiată pe dispozițiile art. 700 și urm. C.p.civ, L. 82/1991 republicată, Codul Fiscal.
Intimata a depus întâmpinare ( f. 112 și urm) și a solicitat respingerea contestației arătând că contestatorul a contractat sub condiția continuării raporturilor contractuale cu subscrisa în calitate de concesionar ( pag. 3 alin. 9 din contract ), iar potrivit clauzei de la pag. 9 din actul adițional încheiat la data de 4.12.2006 contestatorul solicită înscrierea în CF a dreptului de folosință din închiriere asupra terenului cu menținerea neschimbată a situației juridice a terenului în concesiunea . SRL.
În ceea ce privește interesul și faptul că acesta nu mai este actual, se arată faptul că înstrăinările au avut loc acum 14 ani, timp în care contestatorul a achitat chiria, și la acest moment nu există nici o hotărâre judecătorească de desființare a contractului de concesiune, acesta fiind valabil încheiat.
În ceea ce privește acțiunea care formează obiectul dosarului nr._/197/2011 aceasta nu are ca obiect desființarea retroactivă a contractului de concesiune, ci, desființarea își va produce efectele eventual în viitor.
În ceea ce privește notificarea nr._/2010, intimata a arătat că a notificat contestatorul cu privire la transmiterea concesiunii către persoana fizică P. L., ca efect al actului de adjudecare, dar nu pentru toate spațiile, dar contestatorul rămâne de rea credință întrucât urma să achite chiria către succesorul deținerii dreptului de concesiune începând cu data de 17.03.2009, dar nu a achitat-o nici către intimată și nici către concesionarul aparent de la acea dată, P. L., iar adresa are un rol de informare, și nu este un act juridic producător de efecte.
Contractul cu contestatorul nu a fost niciodată reziliat unilateral, acesta fiind perfect valabil, astfel încât intimata invocă pe cale de excepție nulitatea absolută a notificării nr._/30.10.2009.Notificarea este nulă absolut fiind emisă în susținerea actului de adjudecare care a fost lovit de nulitate absolută, și, oricum, ar avea un efect de informare.
În cauză instanța a administrat proba cu înscrisuri.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
La data de 2.10.2013 s-a dispus de către Judecătoria B. încuviințarea executării silite a contestatorului B. V. O., la solicitarea creditoarei intimate . SRL, pentru suma de 3.993,01 euro și accesoriile acesteia, inclusiv cheltuielile de executare, în baza titlului executoriu reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.134/24.01.2005 de către BNP P. Ș..
La data de 21.01.2014 contestatorul este somat în cadrul dosarului de executare nr. 532/2013 să achite creditoarei suma de 58.072,34 euro, reprezentând debit și penalităti de întârziere, precum și suma de 9.995,64 lei cheltuieli de executare.
La data de 30.01.2014 este înregistrată prezenta contestație pe rolul Judecătoriei B., înăuntrul termenului defipt de dispozițiile art. 714 alin. 1 pct. 3 C.p.civ.
Din cuprinsul titlului executoriu ( f. 73 ) rezultă faptul că la data de 24.01.2005 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 134/24.01.2005 contestatorul a dobândit în patrimoniul său dreptul de proprietate asupra magazinului nr. 62 în suprafață de 14,38 m.p, situat în tronsonul A din incinta complexului comercial ORIZONT 3000.
Părțile au stipulat că vânzătoarea, în calitate de concesionar al terenului aferent construcției se transformă în administrator vizavi de cumpărător și acordă acestuia un drept de folosința din închiriere asupra acestui teren, pe întreaga perioadă a existenței contractului de concesiune nr. 17/27.05.1997 încheiat de concesionar cu Primăria B., în calitate de concedentă.
De asemenea, părțile au stipulat că proprietarul imobilului-construcție se obligă să achite o chirie lunară de folosire a terenului de 3 euro/ m.p. de spațiu comercial și de 3 euro/mp pentru cei 10,62 m.p, din suprafata căilor de acces, iar în caz de neplată la termen a chiriei menționate cumpărătorul datorează și se obligă să plătească penalități de întârziere la cuantumul chiriei restante de 2% pe zi de întârziere, până la achitarea integrală a sumei, cu mențiunea expresă că, cuantumul penalităților pot depăși cuantumul sumei la care sunt aplicate.
Prin urmare, între părți s-a încheiat și un contract de locațiune pe durată determinată, pentru terenul aferent construcției, durata acestui contract fiind egală cu a duratei contractului de concesiune, adică 50 de ani, începând cu data de 30.04.1997.
La data de 30.10.2009 intimata emite notificarea nr._/30.10.2009 ( f. 66 ) prin care aduce la cunoștința contestatorului faptul că începând cu data de 17.03.2009 aceasta nu mai este titulara dreptului de concesiune asupra terenului aferent Complexului Comercial, noul concesionar fiind P. L., conform actului de adjudecare emis în cadrul dosarului execuțional nr. 724/2008 al B. D. & Corșate.
Intimata pune în vedere contestatorului prin aceeași notificare că nu mai are dreptul de a încasa chiria rezultată din acordarea dreptului de folosință asupra terenului, și, deoarece noul concesionar este P. L., iar în situația în care contestatorul nu se va prezenta până la data de 10.11.2009 în vederea încheierii actului adițional de reziliere a contractului de închiriere, intimata consideră că și-a dat acordul în mod tacit la rezilierea acestui contract.
Prin s.c. nr. 645/SIND/ 19.03.2012 Tribunalul B. a admis cererea de anulare a actului de dare în plată a concesiunii către P. L., sentința devenind irevocabilă la data de 27.06.2012 prin respingerea recursului.
În drept, reținem incidența următoarelor dispoziții legale:
Art. 1441 C.civ. în vigoare la data încheirii contractului de închiriere, parte a contractului de vânzare-cumpărare: “Dacã locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpãrãtorul este dator sa respecte locațiunea fãcuta înainte de vânzare, întrucât a fost fãcuta prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu data certa, afarã numai când desființarea ei din cauza vânzãrii s-ar fi prevãzut în însuși contractul de locațiune.”
Art. 518 alin. 1 C.p.civ., “ prin actul de adjudecare proprietatea imobilului sau, după caz, un alt drept real ce a făcut obiectul executării silite se transmite de la debitor la adjudecatar.De la această dată, adjudecatarul are dreptul la fructe și venituri, datorează dobânzile până la plata integrală a prețului și suportă toate sarcinile lucrului”.
Art. 519 C.p.civ. “ Locațiunea și celelalte acte juridice privind imobilul rămân în ființa, sau se desființează, potrivit legii “.
Potrivit art. 485 C.civ. “Posesorul nu câștigă proprietatea fructelor decât când poseda cu buna-credința; la cazul contrariu, el este dator de a înapoia productele, împreunã cu lucrul, proprietarului care-l revendica.”
În speță:
Executarea silită efectuată în dosarul execuțional nr. 532/2013 al B. S. E. D. are ca obiect suma 58.072,34 euro, în baza dispozițiilor contractuale menționate, calculate începând cu luna noiembrie 2009, data la care a fost emisă și comunicată notificarea nr._/30.10.2009 și de cand contestatorul nu a mai achitat chiria mentionata.
Părțile au în primul rând poziții divergente asupra valorii juridice a notificării menționate, contestatorul afirmând că, în urma emiterii acesteia au încetat efectele contractului de închiriere, parte a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 134/24.01.2013, iar intimata, dimpotrivă, arătând că aceasta a avut doar rolul de a notifica contestatorul asupra faptului că s-a schimbat titularul dreptului de concesiune, fiind fără efecte asupra contractului de locațiune, acesta continuând cu noul concesionar în calitate de locator.
Dacă interpretăm această notificare ca fiind manifestarea de voință de a pune capăt contractului de locațiune, așa cum pare a rezulta din partea finală a acesteia ( dacă nu vă veți prezenta până la data de 10.11.2009 în vederea încheierii actului adițional de reziliere…considerăm că v-ați dat acordul în mod tacit la rezilierea contractelor mai sus menționate ), în mod evident, aceasta, fiind acceptată de către cocontractant, chiar și tacit, fiind făcută exclusiv în interesul său, ar putea fi interpretată ca o înțelegere a părților în sensul “mutuus dissensus”.
Dacă interpretăm notificarea menționată doar ca un act prin care se aduce la cunoștința contestatorului translatarea dreptului real de concesiune în favoarea unui nou concesionar ca efect al actului de adjudecare, așa cum susține intimata, atunci locațiunea continuă și devine opozabilă noului titular al dreptului de concesiune, P. L., aceasta fiind încheiată anterior actului de adjudecare ( deci o vânzare silită ) și prin act autentic, urmând a continua cu noul locator, care se subrogă în drepturile și obligațiile locatorului inițial, de la data actului de adjudecare, conform art. 1441 C.civ.
Însă, prin s.c. nr. 645/SIND/ 19.03.2012 Tribunalul B. a admis cererea de anulare a actului de dare în plată a concesiunii către P. L., și a actului de adjudecare, sentința devenind irevocabilă la data de 27.06.2012 prin respingerea recursului.
D. consecință, desființarea titlului locatorului de la acel moment, P. L., conduce la încetarea locațiunii, deoarece locatorul nu mai este în măsură să asigure folosința terenului, astfel încât, începând cu data de 19.03.2012 (deoarece prin respingerea recursului autoritatea de lucru judecat relativă a sentintei Tribunalului s-a consolidat retroactiv, în mod definitiv), locațiunea ce fusese continuată ca efect al adjudecării încetează.
Deființarea actului de adjudecare are efect asupra reîntoarcerii dreptului de concesiune în patrimoniul intimatei, însă, nu poate avea nici un efect asupra locațiunii deoarece acesta a încetat.
Dispozițiile art. 1819 NCC care nu au aplicabilitate în speță ratione temporis, însă care reiau și consacră soluțiile jurisprudențiale și doctrinare dezvoltate de vechiul Cod Civil, aplicabil în speță prevăd că “ desființarea dreptului care permitea locatorului să asigure folosința bunului închiriat determină încetarea de drept a contractului de locațiune”.
În cauză trebuie observat în mod esențial că locațiunea (ce conferă un drept de creanță) și dreptul de concesiune (drept real) nu se confundă și nu sunt accesorii, în sensul că primul va urma obligatoriu soarta celui de-al doilea.
Cu alte cuvinte, anularea actului de adjudecare nu poate produce “ reîntoarcerea “ în patrimoniul intimatei a locațiunii cu efect retroactiv, aceasta având efect repunerea părților în situația anterioară numai în ceea ce privește dreptul de concesiune, deoarece numai acest drept a format obiectul actului de adjudecare declarat nul.
Locațiunea este supusă propriilor reglementări, și, ca urmare a desființarii titlului locatorului, aceasta a încetat, începând cu data de 19.03.2012.
Ca urmare a constatării nulității actului de adjudecare a concesiunii, fructele civile ale bunului ar fi exceptate de la restituire în măsura în care adjudecatarul le-a perceput cu bună credință, păstrarea fructelor de către posesorul de bună credința fiind o excepție de la principiul efectelor retroactive ale nulității.
Singura ipoteză în care intimata în patrimoniul căreia s-a întors dreptul de concesiune ar putea cere restituirea fructelor civile ar fi perioada cuprinsă între data intentării acțiunii în constatarea nulității actului de adjudecare, data de la care adjudecatarul a încetat să fie de bună credință și data încetării contractului de locațiune ca efect al desființarii titlului locatorului, însă, aceasta numai de la adjudecatar, conform art. 485 C.civ., neexistand temei legal pentru subrogarea retroactiva a intimatei in drepturile locatorului, adica in raportul juridic obligational ( ad personam ).
Raporturile dintre cei doi titulari ai dreptului de concesiune ca urmare a anularii actului de adjudecare urmeaza a fi reglementate de art. 485 C.civ, si nu de dispozitiile privitoare la contractul de locatiune, acesta din urma dand nastere unor drepturi de creanta, subrogarea in aceste drepturi fiind reglementata de dispozitiile din materia obligatiilor, sau de reglementarile specifice locațiunii, cum a fost cazul art. 1441 C.civ, ce consacra o obligatie scriptae in rem.
In concluzie, reținem că din data de 17.03.2009 intimata nu mai are dreptul a încasa chiria pentru terenul aferent construcției ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 134/2005, că acest drept nu s-a întors retroactiv în patrimoniul său ca urmare a desființarii actului de adjudecare, ci, constatarea nulității acestuia a determinat încetarea definitivă a locațiunii, că în intervalul cuprins între data adjudecării și data intentării acțiunii în anulare adjudecatarul este cel îndreptățit a păstra fructele civile ale bunului, fiind prezumat posesor de buna credinta, si nu intimata, astfel cum solicită, iar după acest moment și până la data încetării locațiunii eventualele fructe vor fi restituite de către adjudecatar, sau contravaloarea lor dacă a neglijat să le perceapă, astfel încât în patrimoniul intimatei nu regăsim o creanță certă, lichidă și exigibilă împotriva contestatorului pentru debitul care formează obiectul executării silite, nefiind astfel îndeplinite condițiile prevăzute de art. 662 C.p.civ, motiv pentru care instanta va admite prezenta contestatie la executare si va dispune anularea actelor de executare, conform dispozitivului.
In baza dispozițiilor art. 19 alin. 2 OUG 51/2008 va obliga intimata la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 1.000 lei, pentru care s-a admis cererea de sjutor public judiciar prin scutirea de plata acestora, în favoarea Statului Român.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
HOTĂRĂȘTE:
Admite contestatia la executare formulată de contestatorul B. V. O., cu dom. ales în B., .. 7, apt. 1, la cab. av. P. N. R., în contradictoriu cu intimata . SRL, cu sediul în Brasov, .. 88, jud. Brasov, J_, C. RO_, si in consecinta:
Dispune anularea actelor de executare efectuate în dosarul executional nr. 532/2013 al B. S. E. D. în baza titlului executoriu reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 134/24.01.2005 de BNP Ș. P..
Obligă intimata la plata sumei de 1.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxa de timbru, în favoarea Statului Român.
Cu drept de apel in 10 zile de la comunicare care se depune la Judecătoria B..
Pronuntata în sedinta publica azi, 4.06.2014.
PREȘEDINTE, GREFIER,
P. L. S. M. C. S.
Red.P.L.S/04.06.2014
Dact.M.C.S/06.06.2014 - 5 ex.
| ← Contestaţie la executare. Sentința nr. 4823/2014. Judecătoria... | Anulare act. Sentința nr. 773/2014. Judecătoria BRAŞOV → |
|---|
