Anulare act. Sentința nr. 101/2015. Judecătoria CĂLĂRAŞI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 101/2015 pronunțată de Judecătoria CĂLĂRAŞI la data de 14-01-2015 în dosarul nr. 101/2015
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA CĂLĂRAȘI
SENTINȚA CIVILĂ Nr.101
Ședința publică de la 14 Ianuarie 2015
Completul compus din:
PREȘEDINTE O. I.
Grefier L. I. S.
Pe rol soluționarea cauzei civile formulate de reclamanta S.C. Independența S. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta A. M., având ca obiect anulare act.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 7.01.205 ale căror consemnări au fost făcute în încheierea de ședință din acea zi ce face parte integrantă din prezenta sentință, când pentru a da posibilitatea părților de a depune note scrise a amânat pronunțarea cauzei la data de 14.01.2015 și în urma dezbaterilor avute a pronunțat următoarea soluție;
INSTANȚA
Deliberând asupra acțiunii civile de față reține următoarele:
Prin cererea înregistrată la această instanță la data de 08.08.2014, sub numărul_ reclamanta S.C. Independența S. S.R.L., cu sediul în com. A.. O., .. Călărași, înmatriculată în RC sub nr.J_, CUI RO17840649 a chemat în judecată pe pârâta A. M., având CNP_ domiciliată în . solicitând pronunțarea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate că între părți s-a încheiat un contract de vânzare la prețul de 20.000 lei și în condițiile stipulate în contractul de vânzare autentificat sub nr.1604/28.05.2014 de B.N.P. Ț. D. C. și să se constate desființarea retroactivă a contractului de vânzare autentificat sub nr.1604/28.05.2004 de B.N.P. Ț. D. C..
În motivarea acțiunii reclamanta arată că între pârâta A. M. în calitate de arendator și S.C. Independența S. S.R.L. în calitate de arendaș s-a încheiat contractul de arendare nr.8/10.12.2012 înregistrat la Consiliul Local al ..251/12.12.2012.
Mai arată că potrivit dispozițiilor art. 4.1 lit. i) Arendatorul s-a obligat să acorde arendașului drept de preempțiune în fața altor potențiali cumpărători, care se exercita potrivit art.1730-1739 Cod civil.
Precizează că a primit din partea arendatoarei A. M. notificarea nr. 23.10.2014 transmisă prin B.E.J. M. și Ș. prin care se comunica intenția de vânzare a imobilului teren arabil extravilan situat în extravilanul loc. P. ., la prețul de 25.000|ei/ha.
În data de 03.06.2014 reclamanta a primit de la cumpărătorul B. D. contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1604/28.05.2014 prin care s-a vândut la prețul de 17.445 lei terenul extravilan în suprafață de 8.705mp situat în . în tarlaua 28/2 . cadastral_ înscris în cartea funciară 21200a localității Independența
Având în vedere că prețul la care s-a încheiat contractul este mai mic decât prețul ofertat reclamantei au notificat arendatoarea A. M. prin B.E.J. M. și Ș. și au comunicat pârâtei că în calitate de preemptor este de acord cu cumpărarea terenului extravilan în suprafață de 8.705mp situat în . și dorește încheierea contractului de vânzare cumpărare la prețul și în condițiile stipulate în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1604/28.05.2014.
Menționează că au invitat pârâta la data de 23.06.2014 la sediul B.E.J. M. și Ș. pentru a încasa suma 17.445 lei și întrucât nu s-a prezentat
au consemnat la CEC Bank - Sucursala Călărași suma de 17.445 lei conform recipisei de consemnare nr._/1/23.06.2014 si nr._/1/23.06.2014.
Prin consemnarea sumei de 17.445 lei, reprezentând prețul terenului în suprafață de 8.705mp conform dispozițiilor art.1733 C. civil contractul de vânzare cumpărare a acestei suprafețe de teren se consideră încheiat între S.C. Independența S. S.R.L. și pârâtă în calitate de vânzătoare în condițiile cuprinse în contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1604/28.05.2014 de B.N.P. Ț. D. C..
În dovedirea acțiunii reclamanta a înțeles să se folosească de proba cu înscrisuri sens în care s-au depus în copie: contractul de arendare nr.8/10.12.2012, notificarea nr.23/10.03.2014, cerere B. D., contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1604/28.05.2014, notificarea nr.108/12.06.2014, două recipise de consemnare CEC, notificarea nr.127/27.06.2014.
În drept, dispozițiile Noului Cod Civil.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care solicită respingerea acțiunii reclamantei.
În motivare se arată că în anul 2012 a încheiat cu S .C. INDEPENDENTA S. S.R.L. contractul de arendare nr. 8 / 02.12.2012 înregistrat la Primărie sub nr. 251, iar printre suprafețele de teren date în arendă s- a aflat și suprafața de 8705 mp situată pe raza localității P., . 28/2 tarlaua 7
Potrivit clauzelor contractului de arenda pârâta s-a obligat ca în cazul în care va intenționa să vândă terenul să anunțe în prealabil pe arendaș acordându-i acestuia dreptul de preemțiune în fața altor potențiali cumpărători, ceea ce și făcut.
Precizează că în primăvara anului 2014, la sfârșitul lunii februarie a decis să înstrăineze terenul făcând cunoscută intenția sa la Primărie, în . persoana interesată de cumpărarea terenurilor fiind B. D. căruia i-a promis că o să-i vândă terenurile, încheind în acest sens, la data de 04.03.2014 antecontractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 583 de B.N.P. Ț. D. C..
Mai arată că la data de 10.03.2014 a notificat pe reclamantei intenția de vânzare a terenului la prețul de_ lei/ ha, notificarea fiind remisa prin intermediul B.E.J Asociați M. și Ș. sub. NR.23/10.03.2014notificare în care s-a strecurat o eroare cu privire la preț și anume în loc de 20 000 lei /ha cât scrie de fapt și în paranteză, la redactat s-a scris în cifre prețul de 25 000 lei/ha.
Până la data de 23.04,2014 reclamanta nu a comunicat nici o intenție privitoare la cumpărarea terenurilor și nici nu a formulat vreun răspuns către B. raportat la notificarea primită, astfel încât s-a încheiat de către executorul judecătoresc M. I. un proces verbal din 23.04.2014 prin care s-a constatat că nu a fost depusă nici o adresă referitoare la acceptarea/ neacceptarea prețului de vânzare al terenului.
Astfel apreciază că și-a îndeplinit obligația de a-l înștiința pe arendaș respectând acestuia dreptul de preemțiune, motiv pentru care la 28.05.2014 a încheiat cu B. D. contractul de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 1604 a astfel cum se solicită.
Cum reclamanta nu și-a manifestat dreptul de preemțiune în termenul dat de art. 1732 C. Civil, nu se poate vorbi de un drept de preempțiune și astfel nu poate produce efecte neputându-se constata încheierea contractului de vânzare cumpărare de către instanță și nici desființarea retroactivă a contractului de vânzare cumpărare încheiat sub nr. 1604/ 28.05.2014. În acest sens este și notificarea nr.33/13.06.2014 prin care era invitată la sediul B.E.J.A M. și Ș. pentru a încasa suma de 17 445 lei, în modalitatea abordată, reclamanta dând dovada de rea-credință.
În apărare au fost depuse următoarele înscrisuri: copie BI pârâtă, titlul de proprietate nr._/_, contractul de arenda nr. 251/ 2012, antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 583/04.03.2014, notificarea nr. 23/ 10.03.2014, proces verbal încheiat de B.E.J. M. și Ș., contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1604/28.05.2014, notificarea întocmită de B. D. remisa reclamantei la 03.06.2014.
Prin răspunsul la întâmpinare –fila 75 reclamanta solicită respingerea apărărilor formulate de pârâtă și admiterea cererii principale.
În replică se arată că potrivit legii dreptul de preemțiune este facultatea de care se bucură o persoana de a fi preferată oricărei alte persoane la cumpărarea unui anumit bun.
Potrivit dispozițiilor art. 1849 Cod civil: " Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercita potrivit art. 1730-1739 ".
Reglementarea dreptului de preempțiune de către Codul civil permite exercitarea acestuia atât în varianta clasică anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare cât și posterior încheierii acestuia.
Art. 1730 alin.3 cod civil reglementează oferta de vânzare care trebuie comunicată preemptorului, iar art.1732 Cod Civil face vorbire despre o notificarea adresată preemptorului după încheierea contractului cu terțul, notificare ce trebuie se cuprindă cuprinsul contractului încheiat cu terțul.
Din relațiile comunicate chiar și de pârâtă rezultă că la data de 04.03.2014 pârâta a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu B. D., prin urmare exercitarea dreptului de preempțiune trebuia să se facă potrivit dispozițiilor art.1732 Cod civil
Dacă pârâta ar fi fost de buna credință ar fi comunicat societății că a încheiat promisiunea de vânzare cumpărare și potrivit legii ar fi comunicat conținutul acestui act pentru ca reclamanta să-și fi putut exercita dreptul de preempțiune la preț egal,or în notificare cu rea credință pârâta a trecut un preț mult mai mare respectiv 25.000 lei/ha. Chiar dacă s-ar aprecia că din eroare în notificare s-a trecut suma de_ lei/ ha, iar nu 20 000 lei/ ha cum era corect, această ofertă nu este valabilă nefiind certă și serioasă nefiind însoțită de promisiunea de vânzare și neîndeplinind condițiile legale.
Se arată că reclamanta și-a exercitat dreptul de preemțiune în mod legal conform art. 1732 din C. civil în termen de 30 de zile de la data de 03.06.2014 când a primit de la B. D. contractual de vânzare autentificat sub nr. 1604/28.05.2014 prin care s-a vândut la prețul de 17.445 lei.
Precizează că,dacă pârâta este și a fost de bună credință nu are de ce să se opună prezentei acțiuni, deoarece prețul vânzării se află consemnat la dispoziția sa și îl poate ridica și restitui terțului comparator.
În cauză instanța a încuviințat proba cu înscrisuri, respectiv cele depuse la dosarul cauzei și proba cu interogatoriu, proba ce nu a mai fost administrată ca urmare a renunțării părților la aceasta.
Analizând actele și lucrările dosarului instanța reține în fapt următoarele:
Astfel cum rezultă din înscrisul aflat la fila 6 din dosarul cauzei, la data de 20.12.2012 între reclamantă, în calitate de arendaș și pârâtă, în calitate de arendator, s-a încheiat contractul de arendare nr.8 având ca obiect printre alte suprafețe și suprafața de 0,8705 ha situată în comuna Independența, . 28/2 .> Totodată potrivit prevederilor art.4.1 litera i pârâta, în calitate de proprietar, era de acord și se obliga ca în eventualitatea intenției de înstrăinare a terenului arendat să anunțe în prealabil arendașul și să acorde drept de preempțiune în fața altor potențiali cumpărători care se exercită potrivit art.1730-1739 Cod civil.
La data de 04.03.2014 pârâta a încheiat cu B. D. antecontractul de vânzare-cumpărare nr.583/04.03.2014 - fila 66 prin care împreună cu alte persoane se obliga se vândă acestuia suprafața de 8705 mp teren extravilan situat în tarlaua 28/2 .> Ulterior acestuia, respectiv la data de 10.03.2014, pârâta împreună cu alte persoane prin intermediul B.E.J.A M. și Ș. a trimis o notificare către reclamantă ( fila 68 ) prin care aducea la cunoștință intenția de vânzare a terenului situat în tarlaua 28/2 . de 8705 mp situată în extravilanul localității P., . la prețul de 25000lei ( douăzeci de mii) / ha.
Potrivit notificării se solicită reclamantei ca în termen de 30 de zile de la data comunicării să-și exprime în scris intenția de cumpărare a imobilelor descrise în baza dreptului de preempțiune, în caz contrar după expirarea acestui termen urmând a proceda la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare a terenului cu un terț.
Astfel cum rezultă din procesul-verbal din 23.04.2014 de B.E.J.A M. și Ș. –fila 69 până la data încheierii acestuia reclamanta, în calitate de arendaș, nu a exprimat nicio poziție cu privire la imobilele menționate în notificarea transmisă, astfel încât la data de 28.05.2014 între pârâtă și B. D. s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare privind suprafața de 8705mp din comuna Independența, . 28/2 . de_ lei.
Ulterior încheierii acestui contract terțul cumpărător, B. D. a notificat-o pe reclamantă cu privire la încheierea contractului solicitându-i acesteia lăsarea în deplină proprietate și posesie a terenului cumpărat și lăsarea acestuia necultivat întrucât dorește să-l lucreze individual.
Prin Notificările nr.108/12.06.2014, respectiv 127/27.06.2014 ( Filele 35-40), reclamanta i-a notificat atât pe terțul dobânditor B. D. cât și pe pârâtă de faptul că în calitate de preemptor este de acord cu cumpărarea terenului în suprafața de 8705 mp în condițiile stipulat în contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1604/28.05.2014 de BNP Ț. D. C., consemnând totodată suma de_ și la dispoziția B. M. și Ș. prin recipisele nr._/1/23.06.2014 și nr._/1 din 23.06.2014.
În drept, instanța reține, raportat la prevederile art.5 alin.1 din legea nr.71/2011 pentru punerea în aplicare a legii nr.287/2009 privind codul civil și data nașterii raporturilor juridice dintre părți, respectiv data încheierii contractului de arendare, că în prezenta cauză sunt aplicabile normele juridice în vigoare la data nașterii acestora, respectiv ale noului Cod Civil.
Astfel, potrivit art. 1849 Cod civil: ” Arendașul are drept de preempțiune cu privire la bunurile agricole arendate, care se exercită potrivit art. 1.730 - 1.739 C. civil. „
Prin art.1730 Cod civil sunt reglementate condițiile de exercitare ale dreptului de preempțiune și sfera de aplicarea a prevederilor ce reglementează acest drept în alin.2 al acestui articol stipulându-se că dispozițiile prezentului cod privitoare la dreptul de preempțiune sunt aplicabile numai dacă prin lege sau contract nu se stabilește altfel.
Având în vedere că prin contractul de arendă încheiat între părți în virtutea căruia reclamantă invocă dreptul de preempțiune nu s-au stabilit alte condiții privind modalitatea de exercitare a acestui drept ci a făcut referire la prevederile din Codul civil ce-l reglementează, vor fi avute în vedere prevederile art.1730-1739 C. civil.
Astfel, prin art.1730 alin.3 Cod civil se reglementează faptul că ” titularul dreptului de preempțiune care a respins o ofertă de vânzare nu își mai poate exercita acest drept cu privire la contractul ce i-a fost propus.
Oferta se consideră respinsă dacă nu a fost acceptată în termen de cel mult 10 zile, în cazul vânzării de bunuri mobile, sau de cel mult 30 de zile, în cazul vânzării de bunuri imobile. În ambele cazuri, termenul curge de la comunicarea ofertei către preemptor.”
Raportat la aceste prevederi legale și la actele existente în dosarul cauzei instanța reține că reclamanta în calitate de preemptor deși a primit de la pârâtă prin notificarea nr.23 din 10.03.2014 a B.E.J.A M. și Ș. oferta de vânzare a terenului obiect al contractului de arendare nr.8/15.12.2012 nu a data curs acesteia, neacceptând-o în termen de 30 de zile de la comunicare, fapt atestat de procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc din 23.04.2014 de B.E.J.A M. și Ș. –fila 69 .
În această situație reclamanta nu mai este îndreptățită să-și exercite dreptul de preempțiune raportat la contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul 1604/28.05.2014 de B.N.P. Ț. D. încheiat între pârâtă și B. D., lipsa de răspuns din partea sa la oferta notificată echivalând potrivit prevederilor art.1730 alin.3 Cod civil cu o respingere a acesteia și o pierdere a dreptului de preemțiune.
În cauză notificarea comunicată de pârâtă împreună cu alte persoane întrunește cerințele unei oferte de vânzare în sensul cerut de art. 1188 C. civil potrivit căruia:”O propunere constituie ofertă de a contracta dacă aceasta conține suficiente elemente pentru formarea contractului și exprimă intenția ofertantului de a se obliga în cazul acceptării ei de către destinatar”, aceasta cuprinzând atât propunerea/intenția de vânzare-cumpărare a terenului extravilan în suprafața de 8705 mp situat în comuna Independența, ./2 . prețul pentru care se făcea această propunere.
Este adevărat că în cuprinsul ofertei s-a strecurat o eroare materială cu privire la prețul solicitat în sensul că există inadvertențe între prețul scris în cifre și prețul scris în litere, însă aceasta nu poate echivala cu o lipsă a ofertei de vânzare întrucât oferta de vânzare este un prim pas făcut în negocierea pentru încheierea contractului privind aspectele esențiale ale contractului, aspectele neclare putând fi lămurite în cadrul negocierii.
În cauză, reclamanta nu a dat curs în niciun fel ofertei de vânzare făcute de pârâtă și nu a încercat să lămurească neconcordanța de preț.
În plus din interpretarea prevederilor art.275 alin.2 C procedură civilă în această situație neconcordanța se interpretează în sensul că se prezumă că obligația există pentru suma cea mai mică, afară numai dacă nu se dovedește în care parte este greșeala. Or, având în vedere că ulterior contractul de vânzare cumpărare a fost încheiate pentru un preț de 20 000 de lei/ ha este evident că prețul solicitat în oferta adresată reclamantei era de 20 000 lei/ ha, situație ce ar fi putut fi ușor clarificată de reclamantă printr-o minimă diligență dacă era cu adevărat interesată de dobândirea acestui teren.
Instanța apreciază că în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 1732 C. civil pârâta neavând obligația de a fi notificat reclamantei conținutul antecontractului de vânzare-cumpărare, din cuprinsul textului legal enunțat rezultând că obligația de notificare cu privire la conținut se referă la contractul de vânzare-cumpărare pe care arendatorul l-ar încheia cu un terț, iar nu la un eventual antecontract de vânzare – cumpărare, prin acesta pârâta neînstrăinând terenul ci asumându-și o obligație de a înstrăina pe viitor către acea persoană în condițiile reglementate.
De altfel astfel cum rezultă din reglementarea dreptului de preempțiune, legiuitorul a avut în vedere două situații distincte respectiv cea a vânzării de bunuri precedată de o ofertă de vânzare adresată preemptorului ( art. 1730 alin. 3 C civil ) și aceea în care se procedează la înstrăinarea bunului față de care există drept de preempțiune prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare direct cu un terț ( art.1731-1733).
Dispozițiile art.1731-1733 Cod civil nu sunt însă aplicabile în situația în care preemptorul nu a dat curs ofertei de vânzare, acesta conform art. 1730 alin.3 C. civil neputând exercita ulterior dreptul de preempțiune cu privire la contractul ce i-a fost propus prin ofertă.
Astfel, raportat la cele anterior expuse instanța apreciază cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată întrucât aceasta nu a dat curs ofertei de vânzare adresată acesteia de către pârâtă.
În baza art.453 C procedură civilă, urmează a obliga reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge cererea formulată de reclamanta S.C. Independența S. S.R.L., cu sediul în com. A.. O., .. Călărași, înmatriculată în RC sub nr.J_, CUI RO17840649 în contradictoriu cu pârâta A. M. având CNP_, domiciliată în ., ca neîntemeiată.
Obligă reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, respectiv onorariu avocațial.
Cu drept apel în 30 zile de la comunicare, de la comunicare, cerere ce se depune la Judecătoria Călărași.
Pronunțată în ședința publică ,azi, 14.01.2015.
Președinte Grefier
Jud. I. O. S. L. I.
Red. I.O.
Dact.S.L.
Ex.4 /2.02.2015
| ← Ordonanţă de plată - OUG 119/2007 / art.1013 CPC ş.u..... | Cerere de valoare redusă. Sentința nr. 1877/2015. Judecătoria... → |
|---|
