Pretenţii. Sentința nr. 2015/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 2015/2015 pronunțată de Judecătoria CLUJ-NAPOCA la data de 10-11-2015 în dosarul nr. 10490/2015
ROMANIA
JUDECĂTORIA CLUJ - N.
Cluj-N., .. 2, cod postal_
Tel.: 0264 – 431.057 / fax: 0264 – 431.033
Operator Date cu Caracter Personal 3185
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR._/2015
Ședința publică din 10.11.2015
Instanța constituită din :
PREȘEDINTE: A. P.
GREFIER: L.-M. M.
Pe rol se află pronunțarea în cauza civilă privind pe reclamanta D. C. C. (fostă C.) în contradictoriu cu pârâții C. M. și C. L. L., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședință publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care, se constată ca dezbaterea pe fond a avut loc în ședința publică din 27.10.2015, când părțile prezente au pus concluzii pe fondul cauzei, conform încheierii de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 12.11.2014 reclamanta D. C. C. a chemat în judecata pe pârâții C. M. ȘI C. L. L. solicitând instantei să dipuna rezolutiunea contractului denumit „precontract de închiriere” încheiat între parti la data de 16.07.2012, cu consecința repunerii în situația anterioara și restituirea sumei de 1000 de euro, achitata cu titlu de avans chirie, cu dobânda legala calculata de la data de 01.08.2012 și până la data achitării integrale, cu cheltuieli de judecata.
În motivare, reclamanta, a arătat în esență, că la data de 16.07.2012, a încheiat cu pârâtul o convenție, prin care a convenit încheierea cu acesta până la data de 10.08.2012, a unui contract de închiriere având ca obiect imobilul din Cluj N., ., ., înscris in CF_ – C1 – U7, nr top 505/1/XVI, fiind achitata suma de 1000 de euro, cu titlu de avans din contravaloarea chiriei de 1300 de euro/luna. Potrivit clauzelor contractuale, pârâții s-au obligat să efectueze toate demersurile pentru obtinerea acordului scris al vecinilor pereti comuni si al Asociației de proprietari, în vederea înființării unui punct de lucru, al .. La data de 07.03.2014, pârâtul a fost notificat cu privire la restituirea sumei de 1000 de euro, însa nu a comunicat niciun raspuns, neprezentându-se nici la procedura de mediere, fiind prezenta doar pârâta care a arătat că nu doreste soluționarea amiabila a diferendului. Reclamanta apreciază îndeplinite condițiile rezolutiunii prev. de art. 1549 c.civ., neexecutarea contractului fiind imputabila reclamanților care nu au încheiat până la data de 01.08.2012 contractul de închiriere.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1548, 1548, 1551 c.civ.
Cererea a fost legal timbrata cu taxa de timbru în cuantum de 336 lei (f. 20)
Pârâtii C. M. ȘI C. L. L. au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea actiunii, ca neîntemeiată.
În motivare, s-a arătat, în esență, că actul nu s-a perfectat din vina reclamantei, care nu s-a prezentat la semnarea contractului de închiriere, la data de 01.08.2012, ci doar la data de 14.08.2012, pierzând, astfel, orice drept, inclusiv suma de 1000 de euro, achitata cu titlu de arvuna. Pârâții au arătat că reclamanta a invocat motive personale pentru neîncheierea actului, fiind în divort. La data încheierii actului, s-a stabilit că se vor efectua finisaje de înalta calitate și nu modificari structurale, ori, conform planului prezentat de reclamanta, urmau a se efectua modificari substantiale asupra apartamentului.
Pârâții au depus si cerere reconvenționala, solicitând obligarea reclamantei la plata sumei totale de 4000 de euro, reprezentând contravaloarea chiriei pe luna august 2012, contravaloarea mobilei de dormitor, cu dobânda legala.
Cererea reconvenționala formulata de către pârâți a fost anulata ca netimbrata, prin admiterea excepției netimbrării, invocata de reclamanta, în sedința publica din data de 12.05.2015.
Sub aspectul probatoriului, instanța a încuviințat ambelor părti proba cu înscrisuri, iar pentru reclamanta - proba cu interogatoriul pârâților (f. 55 - 60) și proba testimoniala cu martorii C. A. si V. P. (f. 72, 74), iar pentru pârât proba cu înscrisuri si proba testimoniala cu martora V. P. și V. C. (f. 72, 93 ).
Analizând materialul probator administrat în cauza, instanța retine următoarele:
Conform înscrisului intitulat „Precontract de închiriere” încheiat la data de 16.07.2012 (f. 5) între reclamanta D. C. C. (fosta C.), în calitate de „viitor chiriaș” și pârâtul C. M., în calitate de proprietar, s-a încheiat o convenție, prin care părtile au prevăzut închirierea imobilului din Cluj N., ., ., înscris in CF_ – C1 – U7, nr top 505/1/XVI, până la data de 01.08.2012, pe perioada de 5 ani, la valoarea chiriei de 1300 de euro/luna. Potrivit clauzei de la pct. 4, proprietarul se obliga, ca până la data încheierii contractului să obțina acordul scris al vecinilor pereti comuni și al Asociației de proprietari, în vederea înființării unui punct de lucru, în măsura în care viitorul chiriaș pune la dispoziția sa datele societății sale, iar potrivit pct 6 chiriasul achita proprietarului la data semnării precontractului suma de 1000 de euro, reprezentând avans la chiria stabilita, restul sumei – 2900 de euro, urmând a fi plătita la semnarea contractului de închiriere.
Partile au avut o poziție procesuala contrara, în ceea ce priveste natura juridica a convenției din data de 16.07.2012, reclamanta susținând că este vorba de un antecontract, respectiv o promisiune de închiriere, pârâtii susținând că este un veritabil contract de închiriere care și-a produse efectele specifice între părti.
Analizând prevederile convenției încheiate între părti, instanța apreciază că aceasta constituie o convenție care consacră în sarcina ambelor parti contractante o obligatie de a face, respectiv de a încheia până la termenul stabilit un contract de închiriere pentru spațiul în discuție. Desi, de regula, promisiunea de a contracta se refera la vânzari imobiliare, dispozițiile noului cod civil nu interzic convențiile care au ca obiect asumarea unei obligatii de a face, precum cea în cauza, convenția încheiata urmând a fi supusa regulilor generale în materie de obligatii. Din prevederile contractuale rezulta că însăși părtile s-au referit la calitatea acestora de viitor chirias și proprietar, iar obligatiile asumate de proprietar (obtinerea acordurilor menționate) sunt obligatii viiitoare, asumate în vederea asigurarii folosintei optime a spațiului, conform destinatiei comerciale ce urma a se acorda spațiului, destinație cunoscută de către pârât ( a se vedea întrebarea nr. 3 din interogatoriul pârâtului). Partile nu s-au referit în nicio dispoziție contractuala la termenii și condițiile specifice unui contract de închiriere (data începerii contractului, durata, predarea bunului, termenul de plata al chiriei). Prevederea de la pct. 6 din contract nu poate fi interpretata în sensul în care suma de 1000 de euro a fost achitata cu titlu de chirie, câtă vreme părtile nu au prevăzut că folosința bunului începe la data de 16.07.2012, iar suma reprezinta contravaloarea folosintei. Valoarea chiriei urma a se stabili la nivelul sumei de 1300 de euro lunar, iar suma de 1000 de euro, poate fi apreciata ca fiind mai mult o garantie pentru încheierea viitoare a contractului, care, în măsura închirierii, urma a se retine în contul chiriei. Aceasta modalitate de derulare a relațiilor dintre clientii - potentiali chiriași si locatori – a fost confirmata si de martora Voievod P. (f. 72), care a arătat că, regula în materia serviciilor imobiliare, este că agentul imobiliar intermediaza legatura dintre chiriasul solicitant si proprietarul ofertant, încheierea contractului de închiriere urmand se face ulterior, când agentul imobiliar își încasa si comisionul de intermediere.
Împrejurarea deținerii unui exemplar al cheilor de acces în imobil de către reclamanta, nu semnifica predarea folosintei spațiului cu titlu de închiriere, în condițiile în care era necesara obtinerea unor acorduri din partea vecinilor si asociației de proprietari, iar spațiul necesita modificari de ordin practic si estetic în vederea amenajării ca salon de înfrumusetare – cu care pârâtul, de altfel, a fost de acord - spațiul constituind, în fapt, conform datelor de carte funciara, unitate locativa. În măsura în care, pârâtul înțelege să reclame lipsa de folosința a spatiului pentru perioada de la data de 16.07.2012 și luna august inclusiv, acesta putea formula pretentii cu acest titlu – pe care le-a si formulat, însă au fost anulate ca netimbrate – însă pe temei delictual și nu contractual, convenția părților neprevăzând o asemenea clauza, iar clauza prev. de pct 6 nu reprezinta o clauza de arvuna, nefiind îndeplinite condițiile art. 1544 sau 1545 c.civ.
Pârâții au arătat că între parti exista un contract de închiriere, în curs de derulare, însă aceasta apărare este în contradictie cu însăși conduita pârâtului, care a arătat că a schimbat în septembrie 2012 yala imobilului, nemaiputând, astfel, să asigure din propria culpa, folosința linistita si utila a contractului pretins în curs de derulare.
Pârâtii nu au făcut dovada notificării reclamantei cu privire la încheierea actului, ulterior depășirii termenului stabilit (01.08.2012) pentru încheierea contractului de închiriere și nici nu a făcut dovada că anterior acestei date au încunostințat reclamanta cu privire la obtinerea acordul scris al Asociației de Proprietari. De asemenea, convenția părtilor nu contine nicio clauza expresa care sa prevada rezilierea contractului la simpla împlinire a termenului fara ca obligatia să fie executată.
Din înscrisurile depuse la dosar (extrase e-mail) rezulta că, între pârât si reprezentantul reclamantei s-a purtat o ampla corespondenta (f. 62 - 66) cu privire la forma contractului de închiriere, fara ca pârâtul să invedereze îndeplinirea obligatiei de obtinere a acordului Asociației de Proprietari, acest acord fiind depus la dosar doar după introducerea actiunii de către reclamanta, fara să se fi făcut dovada prezentării anterioare în fața reclamantei, înscrisul prezentat nepurtând data certa. De asemenea, din declarația martorului V. C. (f. 93 - 94) rezulta că amenjarea spațiului ca si salon de înfrumusetare presupunea desființarea unor pereti, care nu erau însă pereti de rezistentă, și efectuarea unor amenajări de ordin estetic si funcțional, acesta relatând că a auzit de la reclamanta că pârâtul nu a fost de acord cu desființarea peretilor. Deși aceasta din urma declarație a martorului este una ”din auzite” (martorul nu a declarat că ar fi auzit refuzul expres la pârâtului de a accepta lucrările propuse si de a mai încheia contractul de închiriere) aceasta poate fi o justificare plauzibila a motivului pentru care pârâții nu au efectuat niciun demers ulterior în vederea încheierii contractului de închiriere.
Față de toate aceste aspecte retinute, instanța apreciază că se pot retine condițiile raspunderii civile contractuale în sarcina pârâților, cu referire la condițiile rezolutiunii judiciare a convenției din data de 16.07.2012, cf. art. 1550 c.civ., intsnața urmând a dispune rezoluțiunea contractului intitulat „precontract de închiriere” încheiat la data de 16.07.2012, din culpa pârâtilor și, pe cale de consecință, în temeiul art. 1554 c.civ. obligarea pârâților, în solidar, la plata către reclamanta a sumei de 1000 de euro, în echivalent în lei, la data plății, reprezentând avans achitat conform contractului, precum și dobânda legala penalizatoare, calculata începând cu data de 01.08.2012 (data încheierii contractului) și până la achitarea integrala a debitului principal.
Reținând culpa procesuală a pârâților va obliga pârâții, în solidar, la plata către reclamanta a sumei de 335,1 lei cu titlu de cheltuieli de judecata. (taxa de timbru) și va respinge cererea pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Admite cererea formulată de către reclamanta D. C. C., cu domiciliul procesual ales în Cluj N., la C.. av. B. D. A., cu sediul în Cluj N., ., ., împotriva pârâților C. M. și C. L. L., ambii cu domiciliul în Cluj N., .. 7, jud. Cluj.
Dispune rezoluțiunea contractului intitulat „precontract de închiriere” încheiat la data de 16.07.2012, din culpa pârâtilor.
Obliga pârâții, în solidar, la plata către reclamanta a sumei de 1000 de euro, în echivalent în lei, la data plății, reprezentând avans achitat conform contractului, precum și dobânda legala penalizatoare, calculata începând cu data de 01.08.2012 și până la achitarea integrala a debitului principal.
Obliga pârâții la plata către reclamanta a sumei de 335,1lei cu titlu de cheltuieli de judecata.
Respinge cererea pârâților de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, ca neîntemeiată.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare la Tribunalul Cluj.
Apelul se depune la Judecatoria Cluj N..
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.11.205.
JUDECĂTOR, GREFIER,
A. P. M. L.-M.
Red/tehn. PA/5ex/27.02.2016
| ← Ordonanţă preşedinţială. Hotărâre din 06-10-2015,... | Pretenţii. Sentința nr. 2/2015. Judecătoria CLUJ-NAPOCA → |
|---|
