Prestaţie tabulară. Hotărâre din 19-06-2013, Judecătoria DEJ
| Comentarii |
|
Hotărâre pronunțată de Judecătoria DEJ la data de 19-06-2013 în dosarul nr. 101/219/2013
Dosar C. Nr._ Cod operator date cu caracter personal 3187
R O M Â N İ A
Judecătoria D., județul Cluj
SENTİNȚA CİVİLĂ nr.812/2013
Ședința publică din: 19.06.2013
Instanța compusă din:
Judecător: I. C. G.
Grefier: S. A.
Pe rol fiind pronunțarea asupra acțiunii civile formulată de reclamanții M. G. și M. M. M., împotriva pârâtelor R. M. și R. E., pentru perfectare act de vânzare-cumpărare.
Instanța, constată că mersul dezbaterilor și susținerile părților au fost consemnate prin osebita încheiere a ședinței publice din 12.06.2013, care face parte integrantă din prezenta, pronunțarea fiind amânată pentru azi, când, din analiza actelor și lucrărilor de la dosar,
J U D E C Ă T O R İ A ,
I. Deliberând, reține că prin acțiunea înregistrată pe rolul acestei instanțe sub nr._, reclamanții M. G. și M. M. M. au solicitat pronunțarea unei hotărâri împotriva pârâtelor R. M. și R. E., învederând în esență faptul că doresc perfectarea pe această cale a convenției de vânzare-cumpărare încheiată sub semnătură privată la data de 18.08.1978, prin care au dobândit de la antecesoarea pârâtelor – S. R. – terenul aferent imobilului înscris în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3, convertit în C.F. nr._ D., în suprafață de 3.000 m.p., cu consecința înscrierii în C.F. a dreptului de proprietate pe numele lor, ca bun devălmaș al soților, în cota de 1/1 parte împreună, cu titlu de cumpărare.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.112 și urm., art.242 pct.2 Cod de procedură civilă, Legea nr.7/1996.
Prin întâmpinare (f.17), pârâtele au solicitat respingerea acțiunii pe temeiul autorității lucrului judecat în raport de sentința pronunțată în dosarul Judecătoriei D. nr._, iar în subsidiar ca inadmisibilă, având în vedere că reclamanții nu au cumpărat niciodată terenul din litigiu și nici nu au solicitat până în prezent autentificarea antecontractului, dar și ca nefondată din același motiv, conform notelor de ședință depuse la data de 22.05.2013 (f.50), arătându-se că dreptul de proprietate asupra bunului imobil figurează actualmente înscris pe numele lor în C.F. nr._ D. sub nr. cadastral 2026/3 – C1. Nu în ultimul rând, s-a arătat că acțiunea reclamanților este tardiv introdusă.
II. În vederea soluționării cauzei, s-a ținut seama de înscrisurile depuse, s-a administrat proba cu martori și interogatoriul părților, dispunându-se acvirarea dosarelor Judecătoriei D. nr.1255/219/ 2007 și nr._, precum și dosarul Parchetului de pe lângă Judecătoria D. nr.1205/P/2009.
Examinând actele și lucrările dosarului, instanța constată următoarele:
În primul rând, excepția autorității de lucru judecat este nefondată, prin prisma lipsei identității de obiect și cauză, urmând a fi respinsă ca atare.
Astfel, prin prezenta acțiune se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de înstrăinare a imobilului litigios conform convenției de vânzare-cumpărare încheiată sub semnătură privată de antecesoarea pârâtelor la data de 18.08.1978, în timp ce prin acțiunea reclamanților respinsă prin sentința civilă nr.1205/2007, pronunțată în dosarul Judecătoriei D. nr.1255/ 219/2007, s-a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate și rectificarea situației de carte funciară în sensul reînscierii acestui drept asupra aceluiași imobil pe numele reclamanților, în temeiul dispozițiilor art.36 alin(3) din Legea fondului funciar nr.18/1991, republicată, precum și declararea simulației parțiale a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de fostul notariat de Stat D. sub nr.329/979, privind obiectul și prețul plătit, concomitent cu constatarea intenției părților semnatare de înstrăinare și dobândire a proprietății terenului litigios de 3.000 m.p., situat în D., ..88, evidențiat în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3.
În al doilea rând, pârâții au invocat tardivitatea acțiunii, în realitate fiind vorba a excepția prescripției dreptului la acțiune.
Instanța constată că înscrisul de care se prevalează reclamanții reprezintă un antecontract de vânzare-cumpărare, atât cu privire la terenul litigios, cât și cu privire la edificiile în cauză, prin care nu s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului de la promitentă la beneficiari, ci s-a promis perfectarea convenției în viitor, situație în care solicitarea reclamanților de perfectare a acestui act și pentru teren se întemeiază pe dreptul creanță care permitea părților semnatare să introducă o acțiune în răspundere contractuală, având deci caracter personal, supusă termenului de prescripție de 3 ani Acest termen a început să curgă de la data prevăzută în antecontract, dacă nu a avut loc predarea anticipată a imobilului litigios.
Este de observat că reclamanții au intrat în posesia terenului anticipat, cu începere din data de 1 ianuarie 1979, conform clauzei stipulate de părți prin antecontract și adeverită de martorul B. E. (f.47), nimeni altul decât redactorul antecontractului. De asemenea, din depoziția martorului R. V. (f.53), propus de pârâte, reiese că în toamna anului 1978 acesta a primit la schimb din partea Statului Român o suprafață de cca.16 ari de teren în continuarea grădinii casei de pe ..88, însă cu ieșire înspre .-l drept vecin cu grădina și casa în partea opusă pe reclamantul M., cu care s-a și înțeles de altfel să-l lase încă de pe atunci să lucreze cei 16 ari, în schimbul unor produse agricole. Prin urmare, chiar dacă s-ar suprapune aceste terenuri, posesia lor a avut-o familia reclamanților și nu alte persoane, inclusiv acest martor, care a precizat că nu l-a interesat vreodată terenul primit la schimb din partea autorităților statului.
Așa fiind, a operat întreruperea cursului prescripției, lăsarea terenului în folosința reclamanților echivalând cu recunoașterea dreptului acestora, care posedă și în prezent întreg imobilul litigios, deși pârâtele au ajuns să se întabuleze în cartea funciară.
În raport de cele expuse, excepția prescripției dreptului la acțiune va fi respinsă ca nefondată.
Privitor la inadmisibilitatea acțiunii pe motiv că reclamanții nu au cumpărat niciodată terenul din litigiu, pârâtele arătând că dreptul de proprietate asupra imobilului teren figurează actualmente înscris pe numele lor în C.F. nr._ D. sub nr. cadastral 2026/3 – C1, susținerea nu reprezintă altceva decât o afirmație legată de netemeinicia pretențiilor, urmând a fi tratată ca atare la analiza fondului litigiului.
În fapt, instanța constată că potrivit scriptului (f.7) intitulat „Contract de vânzare și cumpărare (provizoriu)”, încheiat la data de 18 august 1978, numita S. R. – sora pârâtei R. M., respectiv mătușa pârâtei R. E., s-a obligat să vândă reclamanților M. G. și M. M.-M., in terminis „ imobilul înscris în c.f. vechi 1699 D., evid. prov. nr.23 top. 2026/3 compus din casă din piatră și cărămidă acoperită cu țiglă compusă din una cameră, bucătărie, cămară, pivnită, curte și grădină în suprafață de 3.000 m.p., situată în D., ..88...” Prețul convenit a fost de 70.000 lei, din care, la data încheierii actului s-a consemnat primirea sumei de 50.000 lei, iar diferența urma să fie achitată în 20 de rate lunare a câte 2.000 lei, începând cu 28 septembrie 1978 „și apoi în fiecare lună până la completa achitare, astfel ca întreaga sumă să fie achitată până la 1 iulie 1979 cel mai târziu”. Vânzătoarea s-a obligat să suporte cheltuielile de înstrăinare și să semneze actul autentic de vânzare fără nici o altă pretenție în plus, taxele cu întabularea urmând a fi suportate de cumpărători, care intră imediat în folosința casei alături de vânzătoare, iar asupra grădinii litigioase începând cu 1 ianuarie 1979.
Acest înscris a făcut obiectul unei plângeri penale din partea pârâtei de rd.1, reclamanții fiind cercetați sub aspectul săvârșirii infracțiunilor de fals în înscrisuri sub semnătură privată și uz de fals, prev. și ped. de art.290, 291 Cod penal, în dosarul Parchetului de pe lângă Judecătoria D. nr.1205/P/ 2009, care, prin Ordonanța din 08.06.2010, a dispus scoaterea reclamanților de sub urmărire penală, stabilindu-se în baza unui raport de constatare tehnico-științifică faptul că semnătura depusă la poziția „în fața noastră martori” de pe contractul de vânzare-cumpărare din 18 august 1978 a fost executată chiar de către pârâta R. M..
Din lucrările dosarului penal și cele din prezenta cauză, reiese că înscrisul cu pricina a fost redactat de martorul B. E. la data de 18.08.1978, în prezența părților semnatare și a unor martori, între care și pârâta R. M.. Actul este unul real, orice susținere contrară fiind nedovedită.
Prin urmare, obiect al convenției l-a format vânzarea imobilului constând în casă și terenul aferent curții și grădinii acesteia, în suprafață de 3.000 m.p.
Ulterior achitării întregului preț, părțile semnatare au încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat de fostul Notariat de Stat D. sub nr.329/1979 (f.40), în care se stipulează faptul că numita S. R. - antecesoarea pârâtelor - a vândut reclamanților, pentru un preț de doar 25.000 lei, locuința proprietatea sa, situată în D., ..88, județul Cluj, trecută în cartea funciară de evidență provizorie D. nr.1699, sub nr. topo.2026/3, dată la care terenul aferent imobilului, în suprafață de 3.000 m.p., a trecut în proprietatea Statului Român, în condițiile art.30,31 din Legea nr. 58/1974, cu privire la sistematizarea teritoriului și localităților urbane și rurale, evident, fără titlu valabil. Prin aceeași convenție, potrivit legii amintite, dobânditorii construcției au primit în folosință suprafața de 100 m.p.
Prețul plătit în realitate și necontestat de către părți, a fost de 70.000 lei, cât apare menționat în cuprinsul actului sub semnătură privată, cu mult mai mare decât cel din contractul perfectat de notar, un argument în plus al faptul că în realitate s-a vândut casa și întreg terenul aferent de 3.000 m.p.
Însă, așa cum reiese din depoziția martorului B. E., nimeni altul decât cel care a redactat actul în termeni cât se poate de clari și de preciși, explicând părților efectele acestuia, inclusiv prin prisma legislației aplicabile pe atunci relativ la trecerea terenului în proprietatea statului, prin convenția încheiată sub semnătură privată la data 18.08.1978, antecesoarea pârâtelor a vândut reclamanților întreaga sa proprietate tabulară evidențiată în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3, formată din casa situată pe ..88, cât și terenul aferent curții și grădinii în suprafață de 3.000 m.p.
Ca urmare, nu prezintă relevanță imobilul trecut în actul autentic de înstrăinare, ci intenția reală a părților convenției de vânzare-cumpărare, respectiv ceea ce cumpărătorii au ajuns să dobândească și să folosească exclusiv, conform înțelegerii cuprinse în actul sub semnătură privată.
Convenția părților semnatare a fost încheiată sub imperiul Decretului Lege nr.115/1938, care consacra principiul efectului constitutiv de drept real al înscrierii în cartea funciară ca unul dintre principiile esențiale ale publicității drepturilor reale în sistemul cărților funciare, act normativ abrogat de art.230 din Legea nr.71/2011, pentru punerea în aplicare a noului Cod civil.
Văzând și disp. art.6 alin.(1) și (2) din nou Cod civil, reise că acțiunea de carte funciară - în prestație tabulară - având ca obiect înscrierea în C.F. a unui drept real imobiliar, va fi guvernată de dispozițiile legii vechi, respectiv de cele ale Decretului Lege nr.115/1938 și de vechiul Cod civil.
Astfel, în lumina dispozițiilor art.17 din Decretul Lege nr.115/1938, dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil cumpărat este condiționată de existența constituirii sau strămutării dreptului de proprietate și de înscrierea acestuia în cartea funciară.
Prin acțiunea în prestație tabulară dobânditorul urmărește un dublu scop și anume constituirea dreptului de proprietate asupra terenului cumpărat, deci facerea actului în temeiul antecontractului și constatarea lui prin hotărâre judecătorească, cât și întabularea, moment în care se socotește că dreptul a fost dobândit.
În speță, dat fiind interesul cumpărătorilor reclamanți de a dobândi înscrisul necesar întabulării actului de vânzare-cumpărare, pentru opozabilitate față de terți, altfel spus, transformarea acestuia într-un contract perfect de vânzare-cumpărare, pretențiile formulate sunt pe deplin admisibile, în acest sens, convenția sub semnătură privată de care se prevalează în contra pârâtelor moștenitoare ale promitentei vânzătoare S. Ravea, interpretându-se ca o promisiune de vânzare-cumpărare executabilă în condițiile art.1073 și 1077 din vechiul Cod civil. Potrivit principiului autonomiei de voință și libertății contractuale, instanța are posibilitatea ca, la cererea persoanei interesate, în cazul obligațiilor de a face, să poată pronunța o hotărâre de validare a contractului, care să țină loc de act autentic de înstrăinare, pe baza consimțământului deja exprimat de cel obligat.
Încă din momentul încheierii sale, convenția părților a fost privită drept antecontract, însă chiar și-n ipoteza în care pare lovită de nulitate, pentru lipsa formei autentice, nu mai puțin prin conversiune ea a produs efectele unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, astfel încât instanța, în lumina principiului executării în natură a obligațiilor și reparării în natură a pagubelor, este chemată să pronunțe la cererea persoanei îndrituite, conform articolelor de cod civil amintite, o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare. Nefiind titularul dreptului de proprietate litigios, ci doar al unui drept personal de creanță, izvorât din convenția sinalagmatică de vindere-cumpărare, încheiată sub semnătură privată, reclamanții promitenți cumpărători sunt îndrituit să se adreseze instanței de judecată pentru valorificarea acestui ultim drept, pe cale de acțiune în prestație tabulară.
De altfel, chiar și din economia prevederilor noului Cod civil – art.896 – rezultă că cel care s-a obligat la transmiterea unui drept real în folosul altuia asupra unui bun imobil este ținut la predarea înscrisurilor necesare. În caz contrar, se va putea cere instanței judecătorești să dispună înscrierea.
În cauză, refuzul pârâtelor de perfectare a actului de vânzare în forma autentică este evident.
Astfel, așa cum s-a statuat prin sentința civilă nr.1202/2006 a Judecătoriei D. (f.65 dosar parchet nr.1205/P/2009), numitului R. V. și soției acestuia, pârâta R. M., instanța le-a recunoscut calitatea de moștenitori cu vocație succesorală concretă testamentară după defuncta promitentă Suărașan Ravea, ca legatari universali, în cota de 1/1 parte împreună, dispunând înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate pe numele acestora asupra terenului litigios evidențiat în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3, în suprafață de 3.000 m.p., cu titlu de moștenire, în cota de 1/1 parte, în timp ce casa era înscrisă pe seama reclamanților.
Pe de altă parte, defunctul R. V. a fost moștenit de soție și pârâta R. E. în calitate de fiică, sens în care cele două și-au înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, cu precizarea că imobilul a fost evidențiat inițial în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3, convertită în C.F. nr._ D., sub nr. cadastral 2026/3 – C1.
Între părți au existat mai multe procese pentru teren, efectul fiind cel de radiere a dreptului de proprietate asupra terenului de pe seama reclamanților, întabulați în baza ordinului prefectului emis în condițiile legii fondului funciar, și înscrierea lui într-un final pe numele pârâtelor, precum s-a arătat mai sus.
În considerarea celor expuse, de vreme ce clauzele anticipatorii ale promisiunii sinalagmatice de vânzare-cumpărare, relativ la predarea în posesie a imobilului înstrăinat – casă și teren aferent –respectiv plata prețului convenit, au fost executate de părțile semnatare încă din anul 1979, urmează ca instanța, în lumina principiului executarii în natură a obligațiilor asumate, să dispună conform art. 1073, art.1077 din vechiul Cod civil, obligarea pârâtelor moștenitoare la perfectarea convenției și pentru terenul în suprafață de 3.000 m.p., în caz contrar, prezenta hotărâre va ține loc de act autentic apt pentru întabulare în C.F.
Se va dispune înscrierea în cartea funciară pe numele reclamanților, soț și soție, a dreptului de proprietate dobândit, ca bun devălmaș, în cota de 1/1 parte, cu titlu de cumpărare.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod procedură civilă,
Pentru aceste motive,
În numele legii,
HOTĂRĂȘTE :
Respinge, ca neîntemeiate, excepțiile autorității de lucru judecat, de prescripție a dreptului la acțiune și de inadmisibilitate, iar pe fond admite acțiunea civilă formulată de reclamanții M. G. și M. M. M., cu domiciliul în D., ..88, județul Cluj, împotriva pârâtelor R. M. și R. E., domiciliate în D., . nr.5, ., . și în consecință:
1. Constată că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat sub semnătură privată la data de 18.08.1978, numita S. R. – antecesoarea pârâtelor – s-a obligat să înstrăineze în favoarea reclamanților, pentru prețul de 70.000 lei integral achitat, dreptul său de proprietate asupra terenului aferent imobilului înscris în C.F. nr.1699 D., sub nr. topo.2026/3, convertit în C.F. nr._ D., sub nr. cad. 2026/3 – C1, în suprafață de 3.000 m.p. și-n consecință dispune obligarea pârâtelor moștenitoare la perfectarea convenției de înstrăinare, în caz contrar prezenta hotărâre ține loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt pentru întabulare în C.F.
2. Dispune înscrierea în cartea funciară pe numele reclamanților a dreptului de proprietate în cotă de 1/1 parte, asupra imobilului teren menționat la pct.1, ca bun devălmaș al soților, cu titlu de cumpărare.
3. Obligă pârâtele la plata sumei de 1.048,3 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică, azi 19.06.2013.
Judecător, Grefier,
I. C. G. S. A.
Tehnored. I.C.G.
Nr.ex.7/10.07.2013.
| ← Pretenţii. Sentința nr. 1218/2013. Judecătoria DEJ | Pensie întreţinere. Sentința nr. 230/2013. Judecătoria DEJ → |
|---|
