Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 122/2015. Judecătoria FĂUREI
| Comentarii |
|
Sentința nr. 122/2015 pronunțată de Judecătoria FĂUREI la data de 04-02-2015 în dosarul nr. 370/228/2014
Dosar nr._
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA FĂUREI- JUDEȚUL B.
Operator de date cu caracter personal /Autorizația nr. 4903
SENTINȚA CIVILĂ NR.122
Ședința publică din 04 Februarie 2015
Instanța constituită din:
Președinte: I. D. A.
Grefier: M. I.
Pe rol fiind soluționarea cauzei civile formulată de reclamantul I. D.-F. domiciliat în ., județ B. în contradictoriu cu pârâtele H. M. domiciliată în municipiul București, șoseaua P. nr.354, ., ., sector 2 și C. R. domiciliată în comuna Ulmu, ., județ B., având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic.
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 22.01.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea pentru data de 04.02.2015, hotărând următoarele:
INSTANȚA,
Deliberând asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin cererea introductivă înregistrată de instanță la data de 10.04.2014 cu nr._, reclamantul I. D.-F. a chemat în judecată pe pârâta H. M. pentru ca, pe baza probelor ce vor fi administrate să se constate că între părți a intervenit vânzarea- cumpărarea unui teren în suprafață de 8300 mp, situat în extravilanul comunei Ulmu, județ B., prevăzut în titlul de proprietate nr. 9128 emis la 19.07.2007.
În antecontract se menționează ca preț al vânzării suma de 1.080 lei.
Cererea nu a fost motivată în drept.
Acțiunea a fost legal timbrată cu suma de 374,8 lei, conform chitanței aflată la dosar –fila7.
În dovedirea cererii reclamantul a solicitat proba cu înscrisurile de la dosar, respectiv:copie promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare și titlul de proprietate nr. 9128 emis la 19.07.2007 de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor B., proba cu interogatoriu și martori, la această din urmă probă renunțând la termenul din 18.09.2014.
La termenul de judecată din 13.11.2014 reclamantul și-a modificat cererea introductivă solicitând introducerea în cauză, în calitate de pârâtă, a numitei C. R., pentru a-și exprima opțiunea dacă este de acord ca pârâta H. M., fiica acesteia, să fie inclusă la masa partajabilă.
Pârâtele, deși legal citate, nu au formulat întâmpinare și nu s-au prezentat la termele de judecată.
Analizând cererea formulată, în raport de materialul probator administrat, precum și de dispozițiile legale incidente în cauză, instanța reține următoarele:
Prin prezenta cerere de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată, reclamantul solicită instanței, în contradictoriu cu cele două pârâte (H. M. și C. R.), pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru un teren în suprafață de 8300 mp, situat în extravilanul ., prevăzut în titlul de proprietate (TP) nr. 9128 emis la 19.07.2007 pentru numitul C. I. N..
Acest teren a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare (promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare), încheiat între pârâta H. M. în calitate de promitentă-vânzătoare, iar reclamantul în calitate de promitent-cumpărător.
Din acest antecontract rezultă ca dată a încheierii lui: 10.03.2007; totodată, acest document nu prevede data până la care părțile convin să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În antecontract se menționează ca preț al vânzării suma de 1080 lei (RON).
Potrivit art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005 (în vigoare la data de 10.03.2007, abrogat odată cu . noului Cod civil), în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără constructii, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. De altfel, această reglementare se regăsește, în esență, și în noul cod civil (art. 1669 alin. 1).
Conform art. 1669 alin. 1 CCiv, când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite.
Se reține că reclamantul nu a invocat și, evident, nici dovedit, un eventual refuz (nejustificat) din partea pârâtelor de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, în formă autentică, la notar.
Astfel, dintr-o primă perspectivă, apare ca nefondată solicitarea adresată instanței de către reclamant.
De asemenea, acțiunea este neîntemeiată și dintr-o altă perspectivă.
Astfel, se impune a se observa faptul că, raportat la dispozițiile legale menționate mai sus, ținând cont inclusiv de prevederile legale referitoare la condițiile esențiale pentru validitatea unui contract, prin pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța suplinește doar lipsa consimțământului părții care refuză nejustificat încheierea contractului promis, și nu suplinește și lipsa altor condiții care nu au fost îndeplinite și fără de care încheierea contractului autentificat în fața notarului nu ar putea avea loc, cum ar fi întocmirea documentației de carte funciară.
În acest context, se reține că este un fapt notoriu, demonstrat și de jurisprudență, că suprafețele înscrise în actele de (re)constituire a dreptului de proprietate funciară, întocmite în baza Legii nr. 18/1991 și a legilor ulterioare, nu au fost determinate în baza unor măsurători extrem de riguroase și nu corespund, la milimetru, cu realitatea fizică actuală din teren. Prin urmare, o individualizare a suprafeței de teren, raportată la numărul de . din cadastrul agricol și la vecinătățile înscrise în titlul de proprietate, este insuficientă pentru validarea unui acord de voință, pentru autentificarea pe cale judiciară a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare, întrucât ea nu are cum să corespundă exigențelor de identificare a imobilelor impuse de legiuitor în cadrul circuitului civil dinamic.
În acest sens, se impune o abordare sistematică atât a prevederilor Legii nr. 7/1996 a cadastrului și publicității imobiliare, cât și a dispozițiilor art. 1669 alin. 1 CCiv (respectiv art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005), prin prisma reglementărilor conținute de Legea nr. 7/1996, întrucât ele reflectă opțiunea legiuitorului de a institui o obligație de verificare a situației fizice si juridice a imobilului cu privire la care se formează acordul de voință, obligație ce revine atât părților, cât și autorității care validează acordul de voință și consfințește transmiterea dreptului de proprietate dintr-un patrimoniu în altul.
Astfel, potrivit dispozițiilor art. 35 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, în cazul unui asemenea act prin care urmează să se transmită proprietatea imobiliară, părțile sunt obligate să înfățișeze notarului public întreaga documentație cadastrală, notarul public fiind obligat să ceară din oficiu această înscriere, imediat după întocmirea actului. Or, din actele și lucrările dosarului (inclusiv susținerile reclamantului) a reieșit că o astfel de documentație cadastrală nu a fost întocmită în situația de față, astfel că o eventuală prezență fizică a părților în fața notarului, chiar dacă s-ar fi realizat, nu ar fi putut determina încheierea actului în mod valabil.
Dacă în cadrul procedurii notariale de autentificare a actului de vânzare-cumpărare este obligatorie întocmirea documentației cadastrale și deschiderea unei cărți funciare, în cazul unui litigiu civil întemeiat pe dispozițiile art. 1669 alin. 1 CCiv (respectiv art. 5 alin. 2 al Titlului X din Legea nr. 247/2005), este necesar a se proba nu numai refuzul nejustificat al părții de a încheia contractul promis, ci și coordonatele concrete în spațiu ale bunului în litigiu, individualizarea exactă a acestuia, față de existența reglementărilor legale ce sunt determinante pentru modul în care se transferă drepturile reale dintr-un patrimoniu în altul în cadrul circuitului civil.
Hotărârea judecătorească pronunțată în această materie, în situația admiterii acțiunii, are un efect constitutiv de drepturi, iar efectul constitutiv reclamă o finalitate concordantă cu dispozițiile legii-cadru în materie, Legea nr. 7/1996, în al cărei domeniu de reglementare intră atât identificarea riguroasă a imobilelor ce fac obiectul publicității imobiliare, cât și opozabilitatea drepturilor dobândite prin diversele moduri de dobândire consacrate de legea civilă, unul dintre acestea fiind contractul de vânzare.
Potrivit art. 1 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, cadastrul și cartea funciară formează un sistem unitar și obligatoriu de evidență tehnică, economică și juridică, de importanță națională, a tuturor imobilelor de pe întregul teritoriu al țării; conform art. 1 alin. 4 din același act normativ, evidența imobilelor înscrise în planul cadastral și în cartea funciară se realizează și se actualizează din oficiu, la cererea persoanelor interesate sau la inițiativa autorităților publice.
De asemenea, potrivit art. 35 alin. 5 din aceeași lege, instanța judecătorească va transmite, în termen de 3 zile, hotărârea rămasă definitivă și irevocabilă, constitutivă sau declarativă asupra unui drept real imobiliar, la biroul teritorial în a cărui rază de activitate se află imobilul.
Totodată, una din atribuțiile Agenției Naționale de cadastru și Publicitate Imobiliară, reglementată de art. 4 lit. l din Legea nr. 7/1996, este aceea de a aviza tehnic expertizele efectuate de către experții judiciari în specialitatea topografie, geodezie și cadastru cu privire la corectitudinea datelor topografice utilizate, la solicitarea instanțelor de judecată.
În concluzie, toate reglementările menționate reflectă existența unui sistem de evidență cadastral-juridică a proprietăților imobiliare, instituit prin norme legale imperative, sistem la care trebuie să se conecteze orice transfer patrimonial realizat între două subiecte de drept; dacă în cadrul procedurii necontencioase obligația de întocmire a documentației cadastrale și de înscriere în cartea funciară îi revine proprietarului terenului, în cadrul procedurii contencioase, judiciare, obligația de individualizare a bunului în litigiu prin probe concludente îi revine reclamantului, conform regulilor procesuale.
În al treilea rând, instanța mai reține că, pentru ca o persoană să poată vinde un imobil, este necesar să fie proprietar al acelui imobil; or, în cauză nu a fost dovedit dreptul de proprietate al pârâtelor pentru terenul în cauză, nerezultând în mod automat calitatea de proprietar a pârâtelor, chiar și în condițiile în care acestea ar fi fiica, respectiv soția defunctului C. I. N., față de cele invocate, fără dovezi, de către reclamant.
Singurul instrument probator al drepturilor dobândite prin moștenire este certificatul de moștenitor, care în speță lipsește. Certificatul de moștenitor atestă calitatea de moștenitor, masa succesorală, cotele succesorale și, de asemenea, împrejurarea acceptării succesiunii autorului.
În al patrulea rând, se mai observă și faptul că antecontractul a fost încheiat doar de către una din pârâte, în condițiile în care se susține că ambele pârâte sunt proprietare ale terenului, împrejurare de natură a nu determina legitimarea demersului reclamantului.
În al cincilea rând, instanța reține că, prin prisma dispozițiilor art. 113 alin. 4 și 5 din OG nr. 92/2003 privind Codul de procedură fiscală, pentru a se transmite dreptul de proprietate asupra terenului, respectiv pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care ține loc de contract de vânzare-cumpărare pentru acest imobil, este necesar, sub sancțiunea nulității absolute, să se prezinte un certificat de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.
Observând certificatul de atestare fiscală (fila 24) emis de Primăria . a cărei rază teritorială se află înregistrat terenul extravilan ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, instanța constată că există o datorie de 192,06 lei, astfel că, nici din această perspectivă, nu sunt îndeplinite în cauză condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Având în vedere toate cele expuse, apare ca neîntemeiată acțiunea reclamantului, nefiind îndeplinite cerințele legale pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare, motiv pentru care instanța urmează să respingă ca atare cererea formulată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge ca neîntemeiată cererea precizată, formulată de reclamantul I. D.-F. domiciliat în ., județ B. în contradictoriu cu pârâtele H. M. domiciliată în municipiul București, șoseaua P. nr.354, ., ., sector 2 și C. R. domiciliată în comuna Ulmu, ., județ B.,.
Cu apel în termen de 30 zile de la comunicare.
Apelul se depune la Judecătoria Făurei.
Pronunțată azi, 04.02.2015, prin punerea soluției la dispoziția părților prin mijlocirea grefei instanței.
Președinte, Grefier,
I. D. A. M. I.
RED.I.D.A.
DACT.M.I.
EX.5/09.02.2015
| ← Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... | Succesiune. Sentința nr. 131/2015. Judecătoria FĂUREI → |
|---|
