Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 402/2015. Judecătoria LEHLIU-GARA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 402/2015 pronunțată de Judecătoria LEHLIU-GARA la data de 10-06-2015 în dosarul nr. 772/249/2014
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA L. GARĂ
JUDEȚUL CĂLĂRAȘI
DOSAR NR._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 402
ȘEDINȚA PUBLICĂ DIN 10.06.2015
INSTANȚA CONSTITUITĂ DIN:
PREȘEDINTE- M. D. J.
GREFIER – F. P.
Pe rol soluționarea cauzei civile, având ca obiect “hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare”, acțiune formulată de reclamantul I. T., împotriva pârâților:D. I.T., F. P., M. A. și N. M..
La apelul nominal făcut în ședința publică s-a prezentat reclamantul asistat de dl av. C. M. și pârâtul F. P., lipsă fiind ceilalți pârâți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de grefier, după care:
Reclamantul prin avocat, depune la dosar înscrisuri doveditoare ale demersurile efectuate în baza Legii nr.17/2014, respectiv adresa nr. 2509/08.06.2015 emisă de Primăria . că s-a încercat de către reclamant respectarea procedurii prev. de Lg. 17/2014.
Instanța, având în vedere că în ședința publică din 06.03.2015, i s-a pus în vedere reclamantului prin apărător să facă dovada respectării dreptului de preemțiune, a condițiilor prev. de art. 3,4,9 și cele relative la înscrierea în Cartea Funciară a imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare depus în prezenta cauză, condiții de admisibilitate prevăzute de Lg.17/2014, sub sancțiunea prevăzută de art.5 alin.1 din același act normativ, respectiv a respingerii acțiunii ca inadmisibilă, pune în discuție excepția invocată.
Apărătorul reclamantului solicită respingerea excepției, motivat de faptul că din probe rezultă că s-au depus diligențe pentru respectarea disp. Lg. 17/2014, terenul în litigiu este înscris în cartea funciară și în evidențele fiscale, s-a depus azi dovada demersurilor pentru celelalte cerințe, existând antecontractul de vânzare – cumpărare, nefiind obligatorie încheierea lui în formă autentică, situație față de care apreciază că sunt îndeplinite toate cerințele prev. de Lg. 17/2014.
Pârâtul F. P. lasă la aprecierea instanței cu privire la excepția invocată.
INSTANȚA
Deliberând asupra cauzei civile de față:
Prin cererea introdusă pe rolul acestei instanțe la data de 30.06.2014 și înregistrată sub nr._, reclamantul I. T., domiciliat în comuna Tămădău M., . Călărași, CNP-_, i-a chemat în judecată pe pârâții:D. I.T., domiciliat în .; F. P., domiciliat în municipiul București, ..12, ...; M. A., domiciliată în municipiul București, ., nr.18, sectorul 2 și N. M., domiciliată în municipiul București, ., ., pentru ca pe baza probelor ce se vor administra, instanța să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare - cumpărare asupra: terenului arabil extravilan în suprafața de 2 ha si 3400 m.p, tarlaua 11/1, . raza teritorială a comunei Tămădău M., ., având ca vecinătăți: la Nord - N. V., la Est - drum, la Sud - T. M., la Vest- drum, înscris în Titlul de proprietate nr._/29.08.1996.
În motivarea acțiunii, reclamantul arată că la data de 24.11.1998, a încheiat cu pârâții: D. I. T., F. P., M. A. și N. M., o „chitanță de mână" denumita act de vânzare-cumpărare, prin care aceștia s-au obligat să-i vândă terenul arabil extravilan în suprafața de 2 ha și 3400 mp, tarlaua 11/1, . raza teritorială a comunei Tămădău M., ., având următoarele vecinătăți: la Nord - N. V., la Est - drum, la Sud - T. M., la Vest - drum, înscris în Titlul de proprietate nr._/29.08.1996.
Mai arată că prețul total al vânzării a fost stabilit la suma de 8.000.000 lei vechi, sumă achitată în întregime la data încheierii actului, respectiv 24.11.1998, dată la care a intrat în posesia terenului descris mai sus, folosindu-l și în prezent.
De asemenea, mai arată că promitenții-vânzători au dobândit terenul în cauză astfel: pârâtul D. I. T., la cerere, prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 18/1991, cu Titlul de proprietate nr._ din 29.08.1994 alături de defunctul G. D. G.; pârâții F. P., M. A. și N. M., în calitate de moștenitori ai defunctului G. D. G., fiu și fiice, conform Certificatului de moștenitor nr.352 din 30.11.1998, emis de BNP N. Tigănilă, cu sediul în orașul L. Gară, județul Călărași și, deși în actul de vânzare-cumpărare încheiat la data de 24.11.1998, figurează și F. A., soția supraviețuitoare a defunctului G. D. G., aceasta nu are calitate procesuală, fiind străină de moștenirea soțului său, așa cum reiese din același certificat de moștenitor.
Precizează că pârâții-promitenți au arătat că la momentul perfectării actului de vânzare-cumpărare a terenului în cauză, nu vor mai avea pretenții la o altă sumă cu titlu de preț, iar la data întocmirii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cunoștea faptul că promitenții-vânzători nu au întocmit documentația cadastrală pentru acest teren, însă în aceeași situație se află și acum, când a depus diligente pentru a-i determina pe aceștia să se prezinte la notar cu toate actele, în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Întrucât această obligație premergătoare vânzării cade în sarcina proprietarului, obligație pe care aceștia nu și-au îndeplinit-o nici în momentul de față, consideră că aceștia se află în culpă, manifestând un total dezinteres în îndeplinirea obligațiilor asumate prin antecontract și întrucât și-a îndeplinit obligațiile asumate prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare prin achitarea integrală a prețului vânzării, solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului descris mai sus. Fără cheltuieli de judecată.
Apreciază valoarea obiectului litigiului la suma de 14.500 lei, valoare apropiată de valorile orientative stabilite în ghidul pentru uzul birourilor notariale și arată că a timbrat cu suma de 780 lei, având în vedere valoarea precizată.
În drept, reclamantul și-a întemeiat acțiunea pe dispozițiile art.1669 al. l și 2 din Codul civil.
În dovedirea acțiunii, reclamantul a solicitat probele cu interogatoriile pârâților, înscrisuri și proba cu martorul R. I., domiciliat în . Călărași.
Alăturat cererii, reclamantul a atașat în xerocopii certificate cu mențiunea „conform cu originalul” următoarele înscrisuri: antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat la data de 24.11.1998 denumit „actul de vânzare–cumpărare provizoriu”; titlul de proprietate nr.75.244/29.08.1994 emis de Comisia Județeană Călărași; certificatul de moștenitor nr.352/30.11.1998 emis de BNP – L.-Gară; certificatul de căsătorie . nr._; CI . nr._; chitanța . nr. 481/19.02.2014 emis de . atestare fiscală nr. 36/07.01.2015 emis de Primăria . rol nr. 36/07.01.2015 emisă de Primăria . nr. 2584/09.07.2014 emisă de Primăria .>
Cererea este legal timbrată, la valoare, cu 830 lei taxă de timbru.
Urmare a solicitării instanței, în conformitate cu disp. art. 57 al. 1 din OUG nr. 80/2013, cu adresa nr._/19._, OCPI Călărași comunică faptul că, în urma verificărilor efectuate în evidențele de cadastru și publicitate imobiliară cu privire la suprafața de_ m.p., T 11/1, P 5, situată pe raza teritorială a comunei Tămădău M., jud. Călărași, figurează înscris în carte funciară nr._ a localității Tămădău M., anexând extrasul de carte funciară pentru informare.
S-au mai depus la dosarul cauzei copii de pe CI a pârâtei N. M. și de pe BI al pârâtei M. A..
În ședința publică din 21.11.2014, pârâtele N. M. și M. A. au precizat că sunt de acord cu acțiunea reclamantului, iar instanța, având în vedere că pârâții nu au formulat întâmpinare în cauză și implicit nu au propus probe, potrivit art. 254 al. 1 NCPC rap. la art. 208 al. 2 NCPC, a dispus decăderea acestora din dreptul de a mai propune probe și de a invoca excepții, în afara celor de ordine publică.
În ședința publică din 16.01.2015 s-a procedat la interogarea pârâtului F. P., precizând că nu este de acord cu acțiunea reclamantului, iar prin întâmpinarea depusă ulterior la dosar, la data de 05.3.2015, a invocat, în principal, excepția inadmisibilității acțiunii deoarece nu a fost respectat dreptul de preemțiune, iar în subsidiar, excepția prescrierii dreptului la acțiune, având în vedere că antecontractul a fost încheiat în anul 1998, pe fond, solicitând respingerea cererii.
În ședința publică din 06.03.2015, instanța, având în vedere Decizia Curții Constituționale nr. 755/16.12.2014 publicată în M. Of. al României nr. 101/09.02.2015 privind declararea ca neconstituționale a disp. art. 20 alin.1 din Lg.17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr.17/2014 a antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a Legii 17/2014, precum și considerentele acesteia, i-a pus reclamantului prin apărător să facă dovada respectării dreptului de preemțiune, a condițiilor prev.de art 3,4,9 și cele relative la înscrierea în Cartea Funciară a imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare depus în prezenta cauză, condiții de admisibilitate prevăzute de Lg.17/2014, sub sancțiunea prevăzută de art.5 alin.1 din același act normativ, respectiv a respingerii acțiunii ca inadmisibilă.
Instanța, analizând actele si lucrările dosarului, prin prisma excepției inadmisibilității, reține următoarele:
La data de 24.11.1998, între pârâții N. M., F. P., M. A.,, D. I. T. și numita F. A., în calitate de promitenți - vânzători, și reclamantul I. T., în calitate de promitent - cumpărător, a intervenit antecontractul de vânzare–cumpărare sub semnătură privată denumit „act de vânzare – cumpărare provizoriu”, prin care pârâții s-au obligat să-i vândă reclamantului suprafața de 2 ha și 3400 mp - teren arabil extravilan, situat pe raza teritorială a comunei Tămădău M., ., în tarlaua 11/1, . vecinătăți: Nord – N. V., Est - drum, Sud – T. M., Vest - drum, pentru prețul de 8.000.000 lei vechi, preț pe care reclamantul l-a achitat integral la data încheierii antecontractului.
Cât privește proprietatea terenului, situația este următoarea:
Ca urmare a cererii formulate în baza Legii nr. 18/1991, pârâtului D. I. T. și numitului G. D. G. li s-a reconstituit, de pe urma autorului D. F. P., dreptul de proprietate pentru suprafața totală 2 ha și 3400 mp -teren arabil extravilan în T 11/1, P 5, totul situat pe raza com. Tămădău M., ., eliberându-se pe numele acestora Titlul de proprietate nr._/29.08.1994 de către Comisia Județeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Călărași.
La data de 28.09.1996 unul dintre coindivizari a decedat, respectiv G. D. G., avându-i ca moștenitori pe pârâții N. M., F. P. și M. A., numita F. A. – soția supraviețuitoare (care a semnat antecontractul) renunțând la moștenire, potrivit certificatului de moștenitor nr. 352/30.11.1998 emis de BNP – L. - Gară.
În speță, sunt incidente disp. art. 5 alin.1 din Legea nr. 17/2014, potrivit cărora: „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”
De asemenea potrivit art.3 alin.1 din Lg nr.17/2014„terenurile agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare-cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Legea nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare”, iar conform alin.4 al aceluiași articol „terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător”.
Totodată, dispozițiile art. 4 alin. 1 din Legea nr. 17/2014 prevăd că „înstrăinarea, prin vânzare, a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea (…) dreptului de preempțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale”, iar dispozițiile art.9 prevăd că „avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală”.
În fine prin decizia nr.755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională s-a admis excepția de neconstituționalitate a prevederilor art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării în vigoare a acesteia.
În motivarea deciziei s-a reținut în primul rând că dispozițiile atacate nu încalcă prevederile art. 15 alin. (2) din Constituție referitor la principiul neretroactivității legii civile, dimpotrivă aplicarea prevederilor legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, dă expresie principiul activității legii. Astfel instanța de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare, reprezentate, în speță, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, în vigoare la data pronunțării hotărârii judecătorești. Așadar, îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
În al doilea rând s-a reținut, din perspectiva celor mai sus constatate, că art. 20 alin. (1) din Legea nr. 17/2014, instituie o prevedere tranzitorie, care derogă de la principiul aplicării imediate a legii noi, însă această derogare încalcă dispozițiile art16 din Constituție privind egalitatea în drepturi, întrucât instituie o diferență de tratament juridic care nu se bazează pe un criteriu obiectiv și rațional. Astfel s-a considerat că în speță nesocotirea principiului egalității în drepturi s-a manifestat în forma acordării unui privilegiu - în sensul de avantaj sau favoare nejustificată - unei categorii de persoane, iar neconstituționalitatea privilegiului nu echivalează cu acordarea beneficiului acestuia tuturor persoanelor/categoriilor de persoane, ci cu eliminarea sa, respectiv cu eliminarea privilegiului nejustificat acordat.
Prin urmare dispozițiile art.5 alin.1 din Lg nr.17/2014 (care devin aplicabile în speță ca urmare a înlăturării – prin decizia nr.755/2014 pronunțată de Curtea Constituțională – a privilegiului instituit prin dispozițiile art.20 alin.1 ale aceleiași legi, constând in excluderea de la aplicare a legii în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare autentificate înainte de . acesteia) consacră condiții speciale ale exercițiului dreptului la acțiune, constând în obținerea după caz a avizelor specifice emise de Ministerul Apărării Naționale și Ministerul Culturii, prev. de art.4 alin.1 și alin.4 din Lg nr.17/2014, în obținerea avizului final necesar pronunțării hotărârii care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare sau a adeverinței privind vânzarea liberă a terenului eliberată de primărie, prev. de art.9, respectiv de art.10 alin.1 rap la art.4 din Lg nr.17/2014, ambele privitoare la exercitarea dreptului de preempțiune, precum și în înscrierea terenului arabil extravilan în rolul fiscal și în cartea funciară.
În speță, reclamantul nu a depus dovada, cel mai târziu până la data închiderii dezbaterilor, a îndeplinirii condițiilor prev. de art.3,4 și 9 din Lg nr.17/2014, ci doar a înscrierii imobilului în cartea funciară (acesta fiind înscris în CF nr._ a loc. Tămădău M.) și în rolul fiscal.
Față de această situație, având în vedere că nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile speciale de admisibilitate prev. de art.5 din Lg nr.17/2014, instanța urmează a admite excepția de fond a inadmisibilității, invocată din oficiu și a respinge cererea reclamantului ca inadmisibilă, constatând, conform art.248 alin.1 NCpc, că pronunțarea asupra excepției face inutilă cercetarea în fond a cauzei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Admite excepția inadmisibilității acțiunii invocată din oficiu de instanță.
Respinge acțiunea formulată de reclamantul I. T., domiciliat în .. Călărași, CNP –_, împotriva pârâților D. I. T., domiciliat în com. Tămădău M., ., F. P., domiciliat în mun. București, .. 12, .. B, ., CNP-_, M. A., domiciliată în mun. București, ., nr. 18, sector 2, CNP-_, N. M., domiciliată în mun. București, ., .. 1, ., sector 2, CNP-_, ca fiind inadmisibilă.
Cu apel în 30 de zile de la comunicare, cerere care se depune la Judecătoria L. – Gară.
Pronunțată în ședință publică, azi, 10.06.2015.
PREȘEDINTE, GREFIER,
J. M.-D. P. F.
Red. și dac. – JMD
Ex. 8/31.07.2015
| ← Pretenţii. Hotărâre din 04-05-2015, Judecătoria LEHLIU-GARA | Plângere contravenţională. Sentința nr. 400/2015.... → |
|---|
