Hotarâre care sa tina loc de act autentic. Sentința nr. 195/2015. Judecătoria OLTENIŢA
| Comentarii |
|
Sentința nr. 195/2015 pronunțată de Judecătoria OLTENIŢA la data de 12-02-2015 în dosarul nr. 195/2015
RO M Â N I A
JUDECĂTORIA OLTENIȚA JUDETUL CALARASI
Operator de date cu caracter personal 3270
Dosar nr._
SENTINȚA CIVILĂ NR. 195
Ședința publică de la 12.02.2015
Instanța constituită astfel:
P.: M. A.
Grefier: E. M.-L.
Pe rol fiind pronuntarea asupra acțiunii civile formulate de către reclamantul M. H. C. în contradictoriu cu pârâtul P. M., având ca obiect „hotărâre care să țină loc de act autentic”.
Dezbaterile asupra fondului au avut loc si au fost consemnate in încheierea de sedință din data 02.02.2015, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-au formulat concluzii pe fondul cauzei, iar instanta amânat pronunțarea la data de 09.02.2015, pentru a se depune concluzii scrise.
Prin încheierea de sedință din data de 09.02.2015, care de asemenea face parte integrantă din prezenta hotărâre, instanța a amânat pronunțarea la această dată, având nevoie de timp pentru a delibera.
În urma deliberării, instanta a pronunțat următoarea sentință judecatorească:
JUDECATA:
Prin acțiunea civilă înregistrată la această instanță la data de 5.09.2014 sub nr._ reclamantul M. H. C. domiciliat in Municipiul București, Calea Călărași nr.307, .. . cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedura la Cabinet de avocat I. V. cu sediul profesional in Municipiul Oltenița, . nr.3. bi.P5. .. . a chemat în judecată pe pârâtul P. M. domiciliat in . pentru pronunțarea unei hotărâri care să tină loc de act autentic (contract) de înstrăinare a terenului extravilan in suprafața de 2,00 ha situat in tarlaua nr.558, . Comunei Căscioarele, Județul Călărași, cu vecinătățile; N-DN 41, E- C. I., S- Drum, V-I. C., cuprins in TP nr._/07.09.2004, vânzare cumpărare intervenita intre reclamant in calitate de cumpărător si parat in calitate de vânzător conform antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 12.09.2011. A solicitat obligarea paratului la plata cheltuielilor de judecata.
În motivarea acțiunii reclamantul arată că în data de 12.09.2011 conform antecontractului de vânzare cumpărare a cumpărat de la pârât suprafața de ha 2.00 ha teren extravilan situat in . descris mai sus pentru care a plătit prețul in sumă de 5.000 euro din care 1000 euro la data perfectării actului de vânzare cumpărare si diferența de 4.000 euro in data de 08.11.2011 in prezenta martorilor.
Terenul vândut se regăsește cuprins in TP nr. l1.330/07.09.2004, iar pârâtul este proprietarul terenului vândut conform CM nr.6/26.11.2010 eliberat de BNP Gaița, P. si B. - București.
De la perfectarea antecontractului de vânzare cumpărare si până in prezent nu a fost tulburat de vânzător sau alte persoane, aflându-se în posesia terenului cumpărat.
A avut discuții cu pârâtul in sensul de a se prezenta la notariat in vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare, însă acesta sub diverse motive a refuzat să se prezinte .
In vederea definitivării situației juridice a imobilului teren vândut, precum si a întabulării dreptului de proprietate, a fost nevoit să introducă prezenta acțiune. F. de aceste motive, solicită admiterea acțiunii asa cum a fost formulată.
In drept a invocat dispoz. art.35 cod proc civ, art 453 cod proc civ. art.1669 cod civil.
In termen legal, pârâtul P. M. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă și nefondată.
A invocat în primul rând excepția nulității relative. Arată că prin acțiunea introdusa, reclamantul a solicitat ca instanța - in baza înscrisului sub semnătură privată numit antecontract de vânzare – cumpărare, încheiat in data de 12.09.2011 privind vânzarea-cumpărarea terenului agricol din extravilan in suprafața de 2 ha - sa pronunțe o hotărâre care să tină loc de contract autentic in temeiul prev. art. 1669 NCC. Antecontractul de vânzare – cumpărare prezentat instanței nu se încadrează excepției prevăzute de Legea nr. 17/2014, nefiind in forma autentica, respectiv art. 20. alin(l) care dispune în sensul că „Prevederile prezentei legi nu se aplica antecontractelor si pactelor de opțiune care au fost autentificate la notariat anterior intrării in vigoare a acesteia.”
In consecința, "înstrăinarea prin vânzare-cumpărare a terenurilor agricole situate in extravilan fără respectarea dreptului de preempțiune, potrivit art. 4. sau fără obținerea avizelor prevăzute la art. 3 si 9 este interzisa si se sancționează cu nulitatea relativa. Articolul 16 din Legea 17/2014, modificat de art. II pct.4 din Legea 68/2014.
Pe fond, arată că situația descrisa in cererea de chemare in judecata, este neadevărată si nu corespunde realității.
Pârâtul a fost chemat in judecata de către reclamant printr-o acțiune in constatare, prin care a solicitat instanței "sa pronunțe o hotărâre care sa tina loc de contract", motivată în fapt pe deținerea posesiei terenului si pe o "așa zisă" culpa a sa - neprezentarea în fața notarului.
In ceea ce privește cererea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract de vânzare, aceasta constituie o acțiune în executarea obligației contractuale stipulate în antecontract, "de a perfecta contractul de vânzare preconizat”, hotărârea judecătorească având efect constitutiv din momentul rămânerii sale definitive, o astfel de cerere fiind în realizare, iar nu în constatare.
In cerere, reclamantul folosește impropriu si fără noima termenii: cumpărător, vânzător, teren vândut, teren cumpărat, ca fiind rezultați din antecontract. Ori așa cum este precizat in antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre el si reclamant in data de 12.09.2011, care este o promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare (sinalagmatica), reclamantul are calitatea de promitent cumpărător si nu de cumpărător, iar calitatea sa ca pârât este de promitent vânzător si nu de vânzător, întrucât el nu a vândut încă terenul si reclamantul nu 1-a cumpărat încă, promisiunea nefiind translativa de proprietate.
Mai arata in motivarea in fapt ca a plătit un avans de 1000 euro la data încheierii convenției si diferența de 4000 euro la data de 08.11.2011, or, fără a preciza că prin antecontract s-a stabilit un termen de 3 luni până la care să se plătească prețul total (atunci ar fi avut loc si transmiterea posesiei) si pentru încheierea contractului in forma autentica.
Mai arata reclamantul ca de la semnarea antecontractului s-a aflat in posesia terenului ce face obiectul acțiunii si că nu a fost tulburat de vânzător sau de alte persoane, precizare total neadevărată. Pe lângă asumarea obligațiilor principale, fără de care promisiunea nu poate exista, facultativ, s-a stipulat și obligația accesorie a promitentului-vânzător de a preda reclamantului ca promitent - cumpărător, terenul care formează obiectul înțelegerii spre a fi folosit de acesta. Promisiunea nefiind translativa de proprietate, folosința terenului a fost conferită promitentului-cumpărător, in speță reclamantului, cu titlu de detenție precară, urmând ca transmiterea efectivă a posesiei să se facă concomitent cu plata integrala a prețului vânzării (reclamantul neavând toți banii la data încheierii promisiunii), odată cu perfectarea actului autentic. In acest sens a fost stipulat un termen de trei luni pentru plata diferenței de bani, termen folosit si ca dată de prezentare in fata notarului public in vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare in forma autentica.
Pentru a dovedi că reclamantul nu a avut niciodată posesia conferită prin antecontract, descrie situația reală si de fapt. Susține că reclamantul, are un contract de chirie cu Primăria Căscioarele pentru o balta (o amenajare piscicola - iazul "Basica"). Acesta a crescut nivelul apei pentru a mari suprafața luciului de apa si astfel a inundat terenurile a 3 proprietari riverani - D. A. (secretarul primăriei); P. D. si I. A. - suprafața inundata însumând aprox. 2 ha. Reclamantul a vrut sa cumpere suprafețele inundate, însă proprietarii nu au vrut să-i vândă, au făcut reclamație la primărie cerând daune si rezilierea contractului pentru încălcarea clauzei - Chiriașul se obliga sa execute apărări de mal si înălțări, in zonele cu risc de inundare a proprietăților riverane. Ca soluție de compromis, întrucât lucrările respective implicau costuri foarte mari si chiar rezilierea contractului, reclamantul a acceptat sa ofere teren la schimb in suprafețe echivalente.
Astfel că pe baza promisiunii de vânzare – cumpărare încheiate, aceștia au intrat in folosința terenului său (fără vreo formă legala), fiecare cu suprafață aferentă inundata (folosința pe care o au si astăzi), iar reclamantul a intrat de fapt in posesia terenurilor inundate ale celor 3 proprietari riverani. (De aceea nu a depus la primărie declarația fiscala pentru stabilirea impozitului pe teren datorat in temeiul Legii nr.575/2003, privind Codul Fiscal pentru terenul „preluat in posesie " nici nu putea de altfel - reclamantul fiind de fapt in posesia altor terenuri, iar in posesia terenului reclamantului fiind cei 3 proprietari ale căror terenuri au fost inundate), astfel că nu a deschis rol fiscal si nu a plătit nici până astăzi impozitul aferent.
In ceea ce privește precizarea reclamantului "Am avut discuții cu pârâtul in sensul de a ne prezenta la Notariat in vederea autentificării contractului de vânzare cumpărare însă acesta sub diverse motive a refuzat sa se prezinte" nu este deloc adevărata, neexistând nici o dovada ( înscris sau martor) care sa confirme aceasta. Încă din seara zilei de 08.11.2011 când reclamantul i-a adus diferența de bani, i-a transmis acestuia titlul de proprietate nr._/07.09.2004 si certificatul de moștenitor nr. 6/din 26.11.2010, acte suficiente pentru înscrierea in C.F. (Potrivit art. 888 NCC, înscrierea în cartea funciară a drepturilor reale asupra tuturor categoriilor de bunuri imobile se efectuează în baza înscrisului autentic notarial a unei hotărâri judecătorești rămase definitivă, a certificatului de moștenitor...;, Totodată i-a propus fata martorilor, D. C. si P. M. (soția reclamantului), fiind încă in termenul de trei luni specificat in antecontract, sa meargă la notar, însă reclamantul a refuzat pe motivul că nu mai are bani.
După aceasta data, in repetate rânduri, i-a transmis prin D. C. (martor la semnarea convenției si angajat ca paznic la firma reclamantului) solicitarea de a rezolva ., ori prin notariat ori prin instanța, răspunsul fiind același ca nu are bani. Înțelegând aceasta situație, cunoscând si faptul ca are datorii mari la primărie (neplata chiriei pentru lacul închiriat, peste 20.000 lei), litigiul cu proprietarii terenurilor inundate si neclarificat încă a acceptat să aștepte să-l cheme la notar. De altfel obligația de a participa la autentificarea vânzării, ca și promitentul-vânzător, promitentul - cumpărător are obligația principală de a se prezenta la notar pentru autentificarea vânzării, fiind o obligație „în oglindă", perfect simetrică celei a promitentului-vânzător.
Întrucât el a executat întocmai, atât obligațiile principale asumate prin antecontract, cat si obligația accesorie de ai transmite posesia, de asemenea, actele necesare înscrierii in cartea funciară si nu a refuzat niciodată să se prezinte la notar, consideră că neexecutarea contractului s-a datorat din culpa exclusiva a reclamantului. Motivul fiind "lipsa de bani „ a reclamantului si nu prezența sa la notar, întrucât în sensul art. 1666, alin.(l) NCC și în lipsa unor prevederi contrare prevăzute in antecontract, cumpărătorul suportă contravaloarea taxelor notariale și a onorariului avocatului care a asistat părțile.
Imediat după punerea in aplicare a Legii nr. 17/2014 si a normelor de aplicare nr. 7197/740/M._, (neputând lua legătura cu promitentul-cumpărător, pentru a rezolva într-un fel situația), a apelat la primarul comunei Căscioarele, N. Strașeschi, să-l invite la primărie pentru a găsi împreuna o cale pentru rezolvarea amiabilă.
Expunându-i situația ivita si imposibilitatea de a mai putea încheia contractul deoarece îi pot fi incidente mai multe texte de lege, cum ar fi: prescripția prevăzuta de art. 1669 alin. 2 NCC sau Legea nr. 17/2014 privind reglementarea vânzării terenurilor agricole situate in extravilan - lege care prevede sancțiunea nulității relative a actului de înstrăinare încheiat fără respectarea, dreptului de preempțiune, potrivit art. 4 sau fără obținerea avizelor art. 3 si 9. De asemenea, forma, autentică, a antecontractului de vânzare – cumpărare este obligatorie pentru exercitarea unei acțiuni in instanța in vederea obținerii unei hotărâri judecătorești care să țină loc de contract
La propunerea sa, în sensul de a cumpăra terenul in condițiile noii Legi 17/2014 ori de a-i înapoia toată suma, fără a-i retine avansul si fără a-i cere pretenții pentru folosința terenului de către proprietarii terenurilor inundate, răspunsul a fost –„ să vorbesc cu soția. „
In data de 30 iulie 2014 a transmis notificări celor 3 proprietari pentru a nu mai folosi terenul si a-l elibera de îndată.
Pe cale de consecință, având în vedere faptul ca neperfectarea antecontractului de vânzare cumpărare s-a datorat din vina exclusivă a reclamantului, de asemenea, fiind obligatorie forma autentică a antecontractului de vânzare - cumpărare, cat si prevederile art. 5, alin. 1 din L. 17/2014 - în toate cazurile in care se solicită, in conformitate cu art. 1.669 din Legea nr. 1669 din Lg. nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificările ulterioare, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care tine loc de contract de vânzare-cumpărare este necesar ca antecontractul să fie încheiat în forma autentică si să fie îndeplinite condițiile prevăzute la art. 3, 4 si 9 din prezenta lege, solicită respingerea acțiunii ca inadmisibilă și nefondată, repunerea părților in situația anterioara încheierii antecontractului de vânzare – cumpărare din data de 12.09.2011.
In drept, a invocat dispoz. art. 205 C.p.c ; art. 888 si art. 1666 NCC; art. 3, 4, 5, 9 si art. 16, din Lg. 17/2014
Reclamantul M. H. C., a formulat răspuns la întâmpinarea formulată de pârât, solicitând respingerea susținerilor ca nefondate, precum si o cerere de modificare a temeiului de drept al cererii de chemare in judecata conform art.204 alin 2 cod proc civ.
Arată că din eroare a fost trecut ca temei de drept al acțiunii art. 1669 cod civ, față de data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv data de 12.09.2011 (Noul cod civil a intrat in vigoare la data de 01.10.2011), motiv pentru care solicită îndreptarea erorii materiale strecurate, in sensul indicării temeiului de drept ca fiind dispozițiile prevăzute de art. 5 alin 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005.
Cu privire la criticile aduse de pârât prin întâmpinare, privind aplicabilitatea Legii nr. 17/2014 in prezenta cauză, precum si solicitarea instanței de a face dovada îndeplinirii condițiilor prevăzute de art.5 din Legea 17/2014, arată că in prezenta cauza Legea 17/2014 nu este aplicabilă.
Având in vedere data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv 12.09.2011 precum si prevederile art. 102 din Legea 71/2011, rezultă că regimul juridic al acestui act este guvernat de vechiul cod civil, precum si de Titlul X din Legea 247/2005.
Conform disp. art. 102 alin (1) din legea 71/2011, "contractul este supus dispozițiilor legii in vigoare la data când a fost încheiat in tot ceea ce privește încheierea, interpretarea, efectele, executarea si încetarea sa ".
În lumina acestor dispoziții legale, antecontractul de vânzare cumpărare a dat naștere unui drept de creanța in patrimoniul reclamantului si a creat in sarcina pârâtului obligația de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare cumpărare in forma autentica.
Prin promovarea acestei acțiunii, reclamantul a solicitat valorificarea pe cale judecătorească a dreptului său de creanță - obligația de a face izvorâtă din antecontract, ceea ce constituie un efect juridic al unui act încheiat anterior intrării in vigoare a Legii nr. 17/2014.
Din această perspectivă sunt aplicabile dispozițiile prevăzute de art.6 alin 2 cod civ. in virtutea cărora legea 1 7/2014 nu poate fi aplicată.
Conform disp. art.6 alin 2 cod civ ; „ actele și faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârșite sau produse înainte de . legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute ce legea in vigoare la data încheierii sau după caz a săvârșirii ori producerii lor ."
Este de observat si faptul că situația juridică din speță - acțiune personală imobiliara - nu se grefează pe niciuna din ipotezele enumerate de art. 6 alin 6 cod civil, care să determine aplicarea legii noi.
Aceleași considerente ca cele mai sus arătate au fost reținute si in practica judiciară de către Tribunalul Călărași in decizia civila nr.612/24.09.2014, prin care: „In consecința, motivarea primei instanțe, in sensul aprecierii drept inadmisibila a acțiunii pe considerentul neîndeplinirii cerințelor impuse de Legea 17/2014, este nelegală."
Față de cele mai sus arătate solicită respingerea susținerilor pârâtului cu privire la aplicarea Legii nr. 17/2014 ca nefondate, așa cum a arătat in prezenta cauza nu sunt aplicabile dispozițiile acestei legi.
Așa cum rezulta din cuprinsul antecontractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 12.09.2011, reclamantul i-a achitat pârâtului suma de 1000 euro urmând ca în termen de 3 luni de zile să-i achite si diferența de 4.000 de euro, prețul total stabilit fiind în sumă de 5.000 de euro.
La data de 08.11.2011, deci într-un termen mai scurt de două luni i-a achitat pârâtului si diferența de 4.000 de euro, astfel că obligația sa de plată față de pârât a fost onorată.
La momentul perfectării antecontractului de vânzare cumpărare s-au înțeles ca pârâtul cu suma obținută din avansul de 1.000 de euro să-si întocmească documentația cadastrală in vederea înscrierii suprafeței vândute de 2,00 ha în cartea funciară, pentru a putea fi perfectat contractul de vânzare cumpărare în formă autentică.
Așa cum rezultă din certificatul eliberat de OCPI Oltenița sub nr._/22.08.2014 pentru existenta numărului topografic cărții funciare, nici până in prezent pârâtul nu si-a înscris dreptul de proprietate (intabulat) în cartea funciara la OCPI Oltenița.
Din cuprinsul întâmpinării formulate de pârât (fila 2), rezultă că :” in acest sens a fost stipulat un termen de trei luni pentru plata diferenței de bani, termen folosit si ca dată de prezentare in fata notarului public în vederea încheierii actului de vânzare cumpărare în formă autentică.”
Pârâtul a afirmat că in data de 8.11.2011 când i-a dat diferența de bani (euro), fiind încă in termenul de trei luni specificat in antecontract, în prezenta martorilor i-a solicitat să meargă la notar, însă el a refuzat pe motivul ca nu are bani, aspect nereal.
Așa cum a arătat pentru a se prezenta la notariat in vederea perfectării actului de vânzare cumpărare in forma autentică, pârâtul trebuia sa dețină carte funciară pentru terenul vândut, așa cum a arătat mai sus acesta nu avea întocmită cartea funciara la data de 08.11.2011 și nu o are nici in prezent.
Cu privire la posesia terenului, conform penultimului alineat din antecontract vânzătorul se obliga să lase liberă posesia cumpărătorului imobilului descris mai sus, începând cu data încheierii prezentului act (respectiv 12.09.2011)
După ce a primit si diferența de 4.000 de euro, pârâtul nu a făcut nici un demers pentru întocmirea documentației cadastrale, nu a mai plătit nici impozitul pentru terenul extravilan vândut pentru a putea obține certificatul fiscal, impozitul fiind plătit de reclamant, conform chitanței nr._/12.08.2014 in suma de 258 lei din care penalități 168 lei.
Pârâtul nu a mai fost interesat de perfectarea actului, cu toate că de nenumărate ori i-a solicitat să-și întocmească documentația cadastrală, să înscrie imobilul in cartea funciară, să se prezinte la notariat pentru perfectarea actului in forma autentica.
Pârâtul are studii superioare, a lucrat in cadrul Primăriei Căscioarele, cunoaște faptul că îi revenea obligația întocmirii cărții funciare, dar datorită unor probleme personale acesta a refuzat să-și îndeplinească obligațiile asumate si care deriva din antecontract, solicitând in plus o altă sumă de bani.
Se poate observa ca pârâtul este de rea credința, după ce a luat 5.000 de euro in anul 2011, nu și-a îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, a făcut demersuri in acest an in vederea vânzării terenului in suprafața de 2.00 ha (teren vândut reclamantului) către . in vedere că la această dată primea un preț mai mare.
F. de această situație, solicită respingerea susținerilor pârâtului ca nefondate, să se constate că în prezenta cauza nu sunt incidente dispozițiile prevăzute de Legea 17/2014.
In drept, a invocat dispoz. art.201 alin 2 cod proc civ.
In cauză au fost administrate probele cu înscrisuri, interogatoriile părtilor și cea testimonială cu martorii C. A. propus de reclamant și D. C. martor comun pentru ambele părti.
La termenul de judecată din 8.12.2014 s-a pus în discuție excepția nulității relative pe care pârâtul a precizat-o ca fiind excepția de inadmisibilitate a actiunii. In aceeași sedință, pârâtul a invocat excepția prescripției dreptului material la actiune și excepția caracterului subsidiar al actiunii în constatare față de cea în realizarea dreptului.
In aceeași ședință, instanța s-a pronunțat asupra excepțiilor de inadmisibilitate a actiunii și a excepției caracterului subsidiar al actiunii în constatare față de actiunea în realizare, prin respingerea acestora cu motivarea cuprinsă în încheierea de ședință de la acea dată.
Cu privire la excepția prescripției dreptului la actiune, instanța a unit-o cu fondul, reținând că pentru soluționarea acesteia sunt necesare administrarea de probe care sunt utile și pentru fondul cauzei.
Din examinarea materialului probator, instanța reține următoarea situație de fapt: prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părti, la data de 12.09.2011 înscris sub semnătură privată intitulat „antecontract de vânzare – cumpărare ” pârâtul P. M. s-a obligat să vândă reclamantului M. H. – C. suprafața de 2 ha. teren situată în extravilanul ., în T. 558, P. 3, cu pretul de 5000 euro din care s-a achitat promitentului vânzător un avans în sumă de 1000 euro la data de 12.09.2011, urmând ca diferența să fie achitată într-un termen de 3 luni de la data încheierii antecontractului .
Conform mentiunilor efectuate pe antecontract, promitentul vânzător, a primit la data de 8.11.2011 și diferența de 4.000 euro .
Pârâtul deține terenul promis spre vânzare cu titlu de moștenire și partaj, de la fratele său P. I. conform CM nr. 6/26.11.2010 eliberat de N. Public N. B. D. din București, defunctul dobândind terenul la rândul său prin moștenire și partaj de la tatăl său P. G. iar acesta din urmă dobândind terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate conform titlului de proprietate nr._/7.09.2004 eliberat de CJSDPT Călărași.
Prin răspunsurile la interogatoriu, pârâtul P. M. a recunoscut că a încheiat cu reclamantul o promisiune de vânzare pentru terenul de 2 ha. din T 558, P. 3 pe raza . pentru care a primit integral prețul convenit de 5.000 euro. Nu a recunoscut că reclamantul i-ar fi solicitat să se prezinte la notariat pentru perfectarea actului de vânzare – cumpărare în formă autentică și nici faptul că reclamantul a intrat în posesia terenului de la data perfectării contractului dintre părti.
Prin răspunsurile la interogatoriu, reclamantul a negat că a dat în schimb proprietarilor riverani inundați terenul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare – cumpărare. A mentionat că a intrat în posesia terenului la data achitării integrale a pretului și că s-a înțeles cu altcineva să i-l lucreze, având însă terenul în folosință pentru că l-a cultivat și a luat roadele de pe el. Faptul că nu s-a perfectat contractul de vânzare – cumpărare s-a datorat neîndeplinirii de către pârât a obligației de a întocmi documentația cadastrală. A tot sperat că pârâtul își va îndeplini această obligație iar în momentul în care a aflat că acesta dorește să revândă terenul a acționat în consecință.
Din declarațiile martorilor audiați în cauză, instanța reține că între părti s-a încheiat antecontractul de vânzare – cumpărare pentru suprafața de 2 ha. teren în extravilanul ., reclamantul fiind interesat să cumpere acest teren pentru a proceda la un schimb cu proprietarii riverani ai iazului pe care-l deține în . terenuri le-a inundat.
Martorul D. C. a arătat că reclamantul a dat terenul cumpărat de la P. M. persoanelor care au avut total sau partial terenurile inundate din iazul deținut de reclamant, acesta din urmă rămânând cu o diferență de 0,20 ha. suprafață pe care a muncit-o inițial în prezent fiind nelucrată.
In baza art. 248 C.pr.civilă, instanța se va pronunța cu prioritate asupra excepției prescripției dreptului material la actiune pe care instanța o constată neîntemeiată pentru argumentele ce se vor arăta în continuare.
Antecontractul de vânzare – cumpărare este o promisiune bilaterală de a contracta prin care părtile se obligă să încheie în viitor un contract cu un conținut stabilit în promisiunea respectivă. Ambele părti se angajează să încheie contractul, asumându-și obligația „ de a face „, iar în caz de neexecutare a obligației asumate, răspunderea este contractuală.
Obligației „ de a face „ îi corespunde dreptul de creanță, care este apărat printr-o actiune personală supusă termenului general de prescripție de 3 ani prev. în art. 1 din Decr. 167/1998 privind prescripția extinctivă, în vigoare la data încheierii antecontractului dintre părti. Acest termen curge din momentul încheierii convenției.
Convenția dintre părti s-a încheiat la 12.09.2011 iar actiunea reclamantului a fost introdusă pe rolul instanței la data de 5.09.2014 deci în termenul de prescripție de 3 ani prev. de art. 1 din Decr. 167/1958. Aceste dispoziții sunt aplicabile spetei și nu dispozițiile din Noul Cod Civil adoptat prin legea nr. 287/2009 întrucât prin dispoz. art. 201 din Lg. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Lg. nr. 287/2009 privind codul civil, se prevede că „prescripțiile începute și neîmplinite la data intrării în vigoare a codului civil, sunt și rămân supuse dispozițiilor legale care le-au instituit.”
Mai mult, instanța reține că promitentul vânzător, a predat promitentului cumpărător posesia terenului de la data achitării integrale a pretului pârâtul recunoscând predarea posesiei prin întâmpinarea formulată. Această împrejurare (predarea posesiei) echivalează cu o recunoaștere a dreptului în sensul art. 16 lit. a din Decr. 167/1958 ( prescripția se întrerupe prin recunoașterea dreptului a cărui actiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripția ) astfel că termenul de prescripție curge din momentul în care promitentul vânzător se manifestă expres în sensul negării dreptului beneficiarului și nu de la data încheierii convenției. In aceste condiții și în conf. cu dispoz. art. 17 alin. 2 din același decret, predarea posesiei terenului echivalează cu întreruperea termenului de prescripție a dreptului material la actiune astfel că după întrerupere începe să curgă o nouă prescripție.
Faptul că reclamantul, după primirea posesiei celor 2 ha. teren, la dat în folosință altor persoane cu intenția efectuării în viitor a unor schimburi de terenuri, nu are nicio relevanță asupra faptului dovedit și anume preluarea în posesie a terenului.
Față de aceste considerente, instanța va respinge ca neîntemeiată excepția prescripției dreptului material la actiune invocată de pârât.
Pe fondul cauzei, instanța reține că prezenta actiune a fost înregistrată pe rolul acestei instanțe la data de 5.09.2014, după data intrării în vigoare a Legii nr. 17/2014, (în vigoare la 11.04.2014) fiind aprobate și normele metodologice prin Ordinul nr. 719/740/M._ privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului, intrat în vigoare la 30.05.2014.
Potrivit art. 5 alin. 1 din Lg. 17/2014, „ în toate cazurile în care se solicită, pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare – cumpărare, actiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Lg. nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prev. la art. 3,4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rol fiscal și în cartea funciară.”
Conform alin. 2 al aceluiași articol, „cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de prezenta lege.”
Prin dispozițiile art. 3 alin. 1 din Lg. nr. 17/2014, se prevede că terenurile agricole situate în extravilan, pe o adâncime de 30 km. față de frontiera de stat și țărmul Mării N., către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2400 m.p. față de obiectivele speciale pot fi înstrăinate prin vânzare – cumpărare doar cu avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, eliberat în urma consultării cu organele de stat cu atribuții în domeniul siguranței naționale, prin structurile interne specializate menționate la art. 6 alin. 1 din Lg. nr. 51/1991 privind securitatea națională a României, cu modificările și completările ulterioare.
Prevederile alin. 1 nu se aplică preemptorilor.
Conform alin. 4 al aceluiași articol, „terenurile agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniul arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, pot fi înstrăinate prin vânzare doar cu avizul specific al Ministerului Curtii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz, emis în termen de 20 de zile lucrătoare de la înregistrarea cererii de solicitare de către vânzător. Procedura și alte elemente privind obținerea avizului specific al Ministerului Curtii se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii. In cazul neîndeplinirii acestei obligații, avizul se consideră ca fiind favorabil.”
Potrivit art. 4 din Lg. nr. 17/2014 „înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condițiilor de fond și de formă prev. de Lg. 287/2009 privind codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, și a dreptului de preemțiune al coproprietarilor, arendașilor, proprietarilor vecini, precum și al statului român, prin Agenția Domeniilor Statului, în această ordine, la preț și în condiții egale.
Prin excepție de la dispoz. alin. 1, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan pe care sunt situate situri arheologice clasate se face potrivit prevederilor Legii nr. 422/2001 privind protejarea monumentelor istorice, republicată, cu modificările ulterioare.
Solicitarea și utilizarea certificatului de carte funciară în contractele translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei credințe atât a părtilor din contract, cât și pentru profesionistul instrumentator, cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.”
Potrivit art. 9 din Lg. 17/2014 „ avizul final necesar încheierii contractului de vânzare în formă autentică de către notarul public sau pronunțării de către instanță a unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare se emite de către structurile teritoriale pentru terenurile cu suprafața de până la 30 de hectare inclusiv, iar pentru terenurile cu suprafața de peste 30 de hectare, de către structura centrală.”
Deși instanța a pus în vedere reclamantului, încă prin rezoluția din 24 octombrie 2014, să facă dovada respectării cerințelor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, acesta a susținut că aceste dispoziții legale, nu sunt aplicabile speței afirmând că aceasta ar însemna o aplicare retroactivă a Legii nr. 17/2014.
Instanța nu poate reține afirmația reclamantului, în sensul că s-ar aplica retroactiv Legea nr. 17/2014, ale cărei norme de aplicare au intrat în vigoare la data de 20.05.2014, având în vedere și considerentele deciziei nr. 755/16.12.2014 a Curtii Constituționale prin care s-a admis excepția de neconstituționalitate și s-a constatat că prevederile art. 20 alin. 1 din Lg. nr. 17/2014 sunt neconstituționale.
Este adevărat că antecontractul de vânzare-cumpărare, a fost încheiat între părti la data de 12.09.2011, când era în vigoare vechiul cod civil de la 1864, și titlul X al Legii nr. 247/2005 privind circulația juridică a terenurilor, însă prin acest antecontract de vânzare-cumpărare nu a avut loc o transmitere a dreptului de proprietate pentru suprafața de 2 ha. teren, din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul promitentului cumpărător. Primul și-a asumat numai obligația de a transmite dreptul de proprietate reclamantului, de la care a încasat prețul integral în sumă de 5000 euro, iar reclamantul și-a asumat doar obligația de a cumpăra acest teren, cel mai târziu în termen de 3 luni de la data încheierii convenției 12.09.2011.
Transmiterea dreptului de proprietate în baza antecontractului de vânzare-cumpărare menționat are loc la data rămânerii definitive a hotărârii prin care se constată intervenită vânzarea – cumpărarea terenului, hotărâre care este constitutivă de drepturi.
Or, chiar de la momentul introducerii acțiunii era în vigoare Legea nr. 17/2014, precum și normele metodologice de punere în aplicare a acestei legi, căreia părțile trebuie să i se supună, respectând principiul activității legii civile, neputând fi vorba de principiul retroactivității legii civile.
Promisiunea bilaterală de vânzare prin care părțile s-au obligat să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă și nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naștere doar unor obligații cu caracter personal pentru ambele părți, respectiv obligația de a vinde / cumpăra imobilul . Reclamantul este beneficiarul unei promisiuni neexecutate de a vinde terenul situat în extravilan motiv pentru care s-a adresat instanței de judecată pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare – cumpărare. Reclamantul este astfel titularul unui drept de creanță, corelativ obligației de a vinde asumată de promitent în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate . Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului ci se poate realiza la momentul pronunțării hotărârii judecătorești care să țină locul acordului de voință nerealizat dar în acest sens, instanța de judecată trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare – cumpărare inclusiv îndeplinirea normelor legale instituite de Lg. 17/2014 în vigoare la data judecării cauzei.
Indeplinirea acestor condiții legale pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de momentul încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate ci trebuie raportat la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.
Aplicarea prev. Lg. 17/2014 respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preemțiune, obținerea avizului de la Ministerul Apărării Naționale, obținerea avizului de la Ministerul Culturii, obținerea avizului de la Unitatea teritorială, certificatul de înregistrare fiscală și extrasul de carte funciară, dispoziții care sunt în vigoare în prezent, sunt în concordanță cu principiul activității legii potrivit căruia orice act normativ actionează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor și situațiilor juridice născute după acest moment.
In acest sens este și jurisprudența Curtii Constituționale potrivit căreia legea nouă este aplicabilă de îndată, tuturor situațiilor care se vor constitui, se vor modifica sau se vor stinge după ., precum și tuturor efectelor produse de situațiile juridice formate după abrogarea legii vechi așa cum s-a reținut în considerentele Deciziei Curtii Constituționale nr. 755/16.12.2014 publicată în MO nr. 101/9.02.2015.
Față de considerentele expuse, reținând că reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor prev. de art. 5 din Lg. 17/2014, instanța va respinge actiunea ca neîntemeiată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE:
Respinge excepția prescripției dreptului material la acțiune invocată de pârâtul P. M..
In fond, respinge acțiunea formulată de reclamantul M. H. C., domiciliat in Municipiul București, Calea Călărași nr.307, .. ., cu domiciliul ales pentru comunicarea actelor de procedura la Cabinet de avocat I. V., cu sediul profesional in Municipiul Oltenița, . nr.3. bi.P5. .. ., împotriva pârâtului P. M., domiciliat in ..
Cu drept de apel în 30 de zile de la comunicare.
Pronunțată în ședință publică astăzi, 12.02.2015.
Președinte, Grefier,
M. A. E. M.-L.
RD/MA/VM
12.03.2015
4 ex.
Emis 2 .>
Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.
| ← Plângere contravenţională. Sentința nr. 203/2015.... | Plângere contravenţională. Sentința nr. 742/2015.... → |
|---|
