Acţiune în constatare. Sentința nr. 1413/2015. Judecătoria TÂRGU NEAMŢ
| Comentarii |
|
Sentința nr. 1413/2015 pronunțată de Judecătoria TÂRGU NEAMŢ la data de 05-06-2015 în dosarul nr. 1413
Dosar nr._ perfectare vânzare
Cod operator 3076
ROMÂNIA
JUDECĂTORIA TÎRGU N.
Sentința Civilă nr. 1413
Ședința publică din data de 05 iunie 2015
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE –I. T. - judecător
Grefier-A. I. A.
Se examinează cauza civilă privind pe reclamanții O.-G. D., O.-G. M., M. A., O.-G. E. și pe pârâtul A. V., având ca obiect perfectare vânzare-cumpărare.
Dezbaterile fondului au avut loc în ședința publică din data de 22.05.2015, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea inițial pentru 29.05.2015 și ulterior pentru astăzi, 05.06.2015.
În lipsa părților.
INSTANȚA
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr._ O. G. E. și O. G. G. au chemat în judecată pe pârâtul A. V., solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, să se constate perfectată vânzarea-cumpărarea intervenită la data de 25.03.1985 între pârât, în calitate de vânzător și reclamanți, în calitate de cumpărători, având ca obiect următoarele bunuri imobile situate în .-N., ., jud.N., edificate pe suprafața de 2342 mp situată în pct.”Acasă”, înscrise în autorizațiile pentru executare de lucrări nr.16/1970, nr.776/1977 și nr.724/1980:
- una casă de locuit, compusă din 4 camere, bucătărie și baie
- una bucătărie de vară compusă din 2 încăperi
- un grajd cu magazie.
Fără cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că în primăvara anului 1985 aflând că soții A. V. și N. doresc să vândă bunurile imobile anterior menționate la prețul de 150.000 ROL (15 RON), și-au manifestat dorința de a le cumpăra.
Între părți a intervenit o înțelegere de vânzare-cumpărare a bunurilor, prețul urmând a fi achitat în mai multe rate. Prima rată, în cuantum de 41.000 ROL a fost obținută în urma unui împrumut solicitat de la C.A.R. În luna februarie 1988, au achitat suma de 37.000 ROL, urmare a unui împrumut efectuat tot de la C.A.R., apoi, după nunta fiului lor, numitul O. G. D., pentru care se achiziționaseră bunurile, reclamanții au mai plătit 22.000 ROL.
Se mai arată în cerere că părțile au convenit ca diferența neachitată, în cuantum de 50.000 ROL, să fie compensată cu diverse produse, respectiv, material lemnos (6 mc cherestea, șipcă fasonată pentru plafoane, o mașină de grinzi debitate pentru console de 5 mc), 5 porci de câte 130-150 kg fiecare, 5 putini cu brânză și 5 miei.
D. urmare, fiind achitat prețul convenit, după nunta numitului O. G. D., pârâtul și soția acestuia au predat cheia imobilului.
Mai arată reclamanții că dovada încheierii înțelegerii de vânzare-cumpărare o reprezintă și sentința civilă nr.5105/1989 pronunțată de Judecătoria Piatra N. în dosarul nr.3263/1989, la fila 5 din sentință precizându-se că s-a perfectat vânzarea casei din Drehuța.
De asemenea, din rolul agricol aferent anului 1989 al pârâtului se face transferul imobilelor către reclamanți, aceștia achitând toate taxele și impozitele și comportându-se ca adevărați proprietari.
Reclamanții învederează instanței faptul că după 20 ani de la încheierea înțelegerii, pârâtul a formulat cerere de revendicare a imobilelor și față de situația litigioasă existentă, au formulat prezenta acțiune.
Cererea nu a fost motivată în drept.
Cererea a fost legal timbrată.
În dovedirea cererii, reclamanții au solicitat admiterea probei cu înscrisuri, depunând la dosar copii după: antecontractul denumit „minută”, chitanțe, acte de stare civilă, sentința civilă nr.175/2011 pronunțată de Judecătoria Tg.N., decizia civilă nr.197/AC/2011 pronunțată de Tribunalul N., autorizații pentru executare de lucrări, sentința civilă nr.5109/1989 pronunțată de Judecătoria Piatra N., raport de expertiză, registrul agricol, adrese(f.4-18, 20-48).Totodată, au solicitat admiterea probei testimoniale, fiind audiați martorii propuși (f.426,427).
Prin întâmpinarea depusă la dosar, pârâtul a solicitat respingerea acțiunii.(f.53).
În motivare, a arătat că este proprietarul exclusiv al bunurilor imobile ce fac obiectul prezentei cereri, situație dovedită cu autorizațiile de construire nr.2104/1972, nr.16/1970, nr.776/1977 și nr.1253/1984. Mai arată pârâtul că imobilele au fost edificate de dânsul și soția sa, în prezent decedată, (pârâtul fiind unic moștenitor) pe terenul moștenit de la părinții săi.
Nu putea să scoată la vânzare casa în care locuia în anul 1985 deoarece abia în luna iunie 1986 a obținut un schimb de teren pentru suprafața de 250 mp cu fosta CAP Vînători-N., iar autorizația de construire a fost obținută în luna iunie 1986, construcția noii începând în cursul anului 1987 și fiind finalizată în anul 1988.
Mai arată pârâtul că prin procesul-verbal de percheziție încheiat la data de 21.02.1989 se menționează că percheziția a fost efectuată la construcțiile proprietatea sa.
De asemenea, pârâtul precizează că susținerile reclamantului referitoare la modalitatea achitării prețului, precum și cuantumul ratelor nu sunt reale.
Totodată, a prezentat următoarea situație de fapt:
La începutul anului 1989 a fost cercetat, împreună cu defuncta soție, cu privire la legalitatea bunurilor dobândite în perioada 7.03.1973-7.03.1989. Întrucât în urma verificărilor nu au putut justifica suma de 204.000 ROL, au declarat în fața Comisiei de cercetare că au primit de la O. G. G. -fratele soției-suma de 41.000 ROL,care ar fi reprezentat prețul obținut în urma vânzării casei. În realitate însă, nu au fost dați acești bani, iar imobilul nu a fost vândut, apelându-se la acest procedeu pentru a evita confiscarea bunurilor.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.115 și urm.C.proc.civ.
În apărare, pârâtul a solicitat admiterea probei cu înscrisuri, depunând la dosar copii după: autorizații de construire, procesul-verbal de percheziție, procese verbale, acte de stare civilă, Titlul de proprietate nr.73/102, rol agricol, chitanțe privind plata impozitului, corespondență (f.58-127,134-198,437). Totodată, a solicitat admiterea probei testimoniale, fiind audiați martorii propuși (f.428,429), precum și efectuarea unei expertize grafoscopice (f.325,381).
Prin sentința civilă nr.1672/12.2013, a fost admisă cererea formulată de reclamanți fiind perfectată vânzarea-cumpărarea intervenită între părți la data de 25.03.1985.
Împotriva sentinței, pârâtul a formulat recurs.
Prin decizia civilă nr.515/RC/1.09.2014 pronunțată de Tribunalul N., recursul a fost admis, sentința civilă a fost casată și cauza a fost trimisă în rejudecare. În considerente s-a reținut faptul că anterior pronunțării sentinței civile nr.1672/12.12.2013, s-au depus la dosar copia certificatului de deces al reclamantului O. G. G., decedat la data de 12.10.2013, precum și lista moștenitorilor acestuia, astfel că hotărârea în cauză s-a pronunțat față de o persoană fără capacitate de folosință.
Dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Tg.N. sub nr._ .
La termenul de judecată din data de 22.05.2015, moștenitorii defunctului O. G. G. au solicitat continuarea procesului.(f.25).
Părțile au precizat că nu solicită alte probe în afara celor administrate în primul ciclu procesual.
Pârâtul a invocat excepția lipsei procedurii prealabile, precum și cea a inadmisibilității acțiunii.
Analizând actele și lucrările dosarului și ținând cont și de decizia civilă nr.515/RC/1.09.2014 pronunțată de Tribunalul N., se rețin următoarele:
Reclamanta O. G. E. și soțul acesteia, defunctul O. G. G. au formulat prezenta cerere de chemare în judecată susținând că prin actul sub semnătură privată intitulat „minută” încheiat la data de 25.03.1985, pârâtul A. V. s-a obligat să le vândă, în schimbul prețului de 150.000 ROL, casa din Drehuța. În cursul judecății, urmare a administrării probatoriului și ținând cont și de poziția procesuală a părților, se reține că imobilul în cauză cuprindea:
- una casă de locuit, compusă din 4 camere, bucătărie și baie
- una bucătărie de vară compusă din 2 încăperi
- un grajd cu magazie.
Pârâtul a invocat excepția lipsei procedurii prealabile și cea a inadmisibilității acțiunii, excepții ce au fost unite cu fondul.
În ceea ce privește excepția lipsei procedurii prealabile, respectiv, lipsa notificării prealabile de a se prezenta în fața notarului, instanța urmează să o respingă apreciind că prin poziția procesuală a pârâtului, atât în cursul soluționării acestei cauze, cât și în dosarul nr._ având ca obiect revendicare imobiliară, pârâtul și-a manifestat în mod clar și neechivoc refuzul de a se prezenta la notariat în vederea perfectării actului de vânzare-cumpărare.
Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii, instanța urmează să o respingă, motivul invocat, respectiv, că nu a fost respectat termenul de 3 ani pentru achitarea integrală a prețului, nefiind întemeiat având în vedere conduita pârâtului din momentul încheierii antecontractului, momentul predării cheii și a casei și până în prezent.
În ceea ce privește fondul cauzei, se rețin următoarele:
La data de 25.03.1985, a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare denumită „minută”, prin care pârâtul și soția acestuia, defuncta A. N. s-au obligat să vândă reclamantei O. G. E. și defunctului O. G. G., pentru fiul lor, pârâtul O. G. D.,următoarele bunuri imobile:
- una casă de locuit, compusă din 4 camere, bucătărie și baie
- una bucătărie de vară compusă din 2 încăperi
- un grajd cu magazie.
Totodată, instanța constată că părțile au convenit ca prețul în cuantum de 150.000 ROL să fie achitat în mai multe rate, iar după achitarea integrală a acestuia, să fie perfectată vânzarea la notar, fapt ce nu s-a mai realizat.
Se reține că o convenție încheiată de părți reprezintă o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care acestea s-au obligat să încheie contractul în formă autentică.
Prin urmare, este necesar ca pentru valabilitatea unei convenții să fie întrunite toate condițiile legale generale prevăzute de legiuitor, respectiv: capacitatea părților, consimțământul liber exprimat, obiectul convenției și cauza acestuia.
Pentru a putea fi pronunțată o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, condiția esențială este ca, la momentul judecății, partea din patrimoniul căreia urmează a fi transmis dreptul de proprietate (promitentul-vânzător) să aibă calitatea de proprietar exclusiv al lucrului vândut.
În cauză, se reține că bunurile ce fac obiectul cererii de chemare în judecată au fost edificate de pârâtul vânzător și de soția acestuia, fapt recunoscut de pârât și dovedit prin înscrisurile depuse la dosar, respectiv,autorizațiile de construire nr.16/1970, nr.2104/1972, nr.776/1977 și nr.1253/1984.
În consecință, se apreciază că s-a făcut dovada că dreptului de proprietate al vânzătorului asupra bunurilor ce fac obiectul cererii de chemare în judecată.
Instanța mai reține că pârâtul nu a achiesat la pretențiile reclamanților susținând că nu a consimțit la încheierea unei astfel de înțelegeri, astfel că înscrisurile reprezentând antecontract și chitanțe nu au fost semnate de dânsul.
Față de acest aspect, se reține că potrivit expertizelor tehnico judiciare efectuate în cauză, „minuta” încheiată la data de 25.03.1985, „minuta” încheiată la data de 7.10.1985, „chitanța” încheiată la data de 2.09.1987 și „chitanța” încheiată în anul 1989 au fost semnate de pârâtul A. V..
Mai mult, se reține că „minuta” încheiată la data de 25.03.1985 a fost scrisă de pârât.
În consecință, se constată că prin probele administrate în cauză, s-a făcut dovada existenței consimțământului valabil exprimat de către pârât.
Referitor la preț, se reține că potrivit minutei încheiată la data de 25.03.1985, acesta a fost stabilit la cuantumul de 150.000 ROL.
Din conținutul chitanței întocmită în anul 1989 și depusă la fila 5 dosar, se reține că reclamanții cumpărători au achitat pârâtului până la acea dată suma totală de 78.000 ROL, compusă din suma de 20.000 ROL și produse în cuantum de 58.000 ROL, rămânând de plătit o diferență de 72.000 ROL.
De asemenea, părțile au mai întocmit și semnat la data de 7.10.1985 un înscris denumit minută în s-a consemnat că prețul stabilit este 180.000 ROL, că reclamantul a achitat suma de 70.000 ROL, urmând ca diferența să fie achitată în 6 rate până la data de 10.11.1988.
Se mai constată că la data de 2.09.1987, s-a întocmit o chitanță prin care se atestă că reclamantul a achitat pârâtului suma de 25.000 ROL, conform înțelegerii din data de 25.03.1985.
Din actele dosarului, se constată că pârâtul și soția sa au fost cercetați în baza Legii 18/1968 pentru dobândirea ilicită a averii, iar prin sentința civilă nr. 5109/4 decembrie 1989 pronunțată de Judecătoria Piatra-N., s-a reținut că „cercetații A. au realizat venituri din vânzarea casei din satul Drehuța-Vânători suma de 41.000 lei, sume primite de la cumnatul cercetaților O. N., numerar și lucrări plătite de acesta la casa tip vilă 133.365 lei”(f.23-29).
De asemenea, instanța reține că martora U. C. a declarat că pârâtul a vândut reclamanților în anul 1985 casa din Drehuța, pentru prețul de 150.000 lei, înțelegerea părților contractante fiind ca acest preț să fie achitat în trei tranșe, respectiv 41.000 lei, 37.000 lei și 22.000 lei.
Aceeași martoră a participat la nunta fiului soților O. G., respectiv, O. G. D., în calitate de nașă de cununie și a asistat când reclamanții, după numărarea banilor rezultați, au predat pârâtului suma de 22.000 lei. Din discuțiile purtate cu părțile cu ocazia nunții, martora a înțeles că celelalte două tranșe au fost plătite de cumpărători anterior și că, după plata celei de-a treia tranșă, părțile au fost mulțumite. La scurt timp după achitarea celei din urmă tranșe, respectiv la două săptămâni de la nuntă, fiul cumpărătorilor s-a stabilit în imobilul cumpărat de părinții săi și din anul 1989 locuiește acolo, aducând îmbunătățiri consistente construcției.
Aceeași martoră a mai declarat că pârâtul și soția sa au locuit în casa ce face obiectul prezentei cereri, până în anul 1987, când s-au mutat în casa nouă.
Din declarația martorului Z. N. se reține că „în urmă cu vreo 20 și ceva de ani”, l-a ajutat pe O.-G. G. să transporte la domiciliul pârâtului A. V. trei mașini cu lemn brad în cantitate de 5-6 m.c. fiecare, „pentru plata casei”.
În ceea ce privește declarațiile martorilor propuși de pârât, se reține că aceștia au relatat că în anii 1994-1995 soții A. locuiau încă în imobilul pretins a fi înstrăinat reclamanților, iar apoi acolo au locuit niște nepoți de-ai lor. Instanța nu va reține aceste declarații întrucât nu se coroborează cu celelalte probe administrate în cauză, respectiv, evidențele agricole din care rezultă că în anul 1989 A. V. a făcut în rolul agricol al comunei transferul imobilelor la soții O.-G. D. și A., înscrisurile privind achitarea de către aceștia a taxelor și impozitelor, sentința civilă nr.5109/4.12.1989 pronunțată de Judecătoria Piatra N., actele întocmite cu ocazia cercetărilor efectuate în baza Legii nr.18/1968, sentința civilă nr. 175/26.01.2011 a Judecătoriei Tg.N., decizia civilă nr.197/AC/27.10.2011 pronunțată de Tribunalul N. precum și chitanțele și minutele întocmite și semnate de cei implicați în proces.
În considerentele deciziei civile nr.197/AC/2011, instanța a reținut că „în dosarul nr.3263/1989, există un proces verbal de cercetare locală întocmit la data de 26.09.1989 la locuința cea nouă a soților A., în finalul căruia se menționează că instanța s-a deplasat și în satul Drehuța, unde a identificat „casa cercetaților vândută cu chitanță lui O.-G. G.”, constatându-se că „casa este goală fără mobilier, în bucătăria din curte se află instalată secția de croitorie a Coop. „Unirea Tg. N.”. Așadar, la momentul septembrie 1989, casa nu mai era locuită de soții A., aceștia mutându-și lucrurile în noua casă construită.”
Coroborând probele administrate în cauză, instanța apreciază că . D. în stăpânirea imobilului s-a făcut cu acceptul soților A., care aveau încheiată o înțelegere cu părinții acestuia. Acea înțelegere își produce și în prezent efectele, nefăcându-se dovada că antecontractul ar fi fost anulat, ori că ar fi intervenit vreo schimbare față de momentul în care soții A. au permis familiei O. .>
Față de situația de fapt astfel reținută, se apreciază că prețul stabilit a fost achitat și acceptat de vânzătorul pârât, acesta nemanifestându-și vreo nemulțumire cu privire la acest aspect în momentul predării cheilor casei. În situația în care cumpărătorii nu ar fi achitat în întregime prețul convenit, vânzătorii nu ar fi predat cheile imobilului și nu ar fi permis acestora să locuiască acolo încă din anul 1989 și să aducă importante îmbunătățiri construcției.
În cauză, fiind stabilită voința părților de a înstrăina imobilele indicate în antecontract, se apreciază că actul încheiat între ele are valoarea juridică a unui antecontract. Ca atare, se constată că acest înscris a dat naștere în sarcina părților unei obligații de a face, și anume, aceea de a încheia în formă autentică actul de înstrăinare a imobilului în cauză.
În consecință, prin încheierea convenției de la data de 25.03.1985, în sarcina pârâtului s-a născut obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar în favoarea reclamanților, dreptul de a cere executarea în natură a acestei obligații.
Rezultă că în cazul acțiunii prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, reclamantul trebuie să facă dovada că și-a îndeplinit obligațiile ce-i reveneau și că pârâtul refuză să și le îndeplinească pe ale sale.
Prin urmare, având în vedere faptul că există un antecontract ce îndeplinește condițiile de valabilitate prevăzute de art.948 C.civ., că reclamanții și-au îndeplinit obligația achitării prețului, iar pârâtul refuză încheierea actului autentic, instanța apreciază că în cauză sunt îndeplinite condițiile pentru a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
Având în vedere și dispozițiile art.1077 C.civ, care permit suplinirea consimțământului debitorului obligației de a face în condițiile în care există un refuz din partea acestuia, urmează ca instanța să admită acțiunea.
Totodată, instanța va face aplicarea dispozițiilor art.274 C.proc.civ. și va obliga pârâtul la plata cheltuielilor de judecată efectuate de reclamanți în cele două cicluri procesuale și calea de atac.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția lipsei procedurii prealabile invocată de pârâtul A. V..
Respinge excepția inadmisibilității acțiunii invocată de pârâtul A. V..
Admite acțiunea formulată de reclamanții O. G. E. născută la data de 25.03.1947, fiica lui N. și M., legitimată cu CI . nr._, cu domiciliul în comuna Vânători N., ., nr. 1165, jud. N. și O. G. G.-decedat cu ultimul domiciliu în comuna Vânători N., ., nr. 1165, jud. N. și continuată de moștenitorii O. G. D. născut la data de 15.11.1967, fiul lui G. și E., legitimat cu CI . nr._, cu domiciliul în sat Vânători N., ., O. G. M. născută la data de 28.02.1970, legitimată cu CI . nr._, fiica lui G. și E., cu domiciliul în sat Păiseni, ., .. Suceava și domiciliul procedural ales la familia M. A. cu domiciliul în Tîrgu N., ., jud. N., și M. A. născută la data de 22.09.1971, fiica lui G. și E., legitimată cu CI . nr._, cu domiciliul în Tîrgu N., ., jud. N., în contradictoriu cu pârâtul A. V. născut la data de 09.12.1937, legitimat cu BI . nr._, cu domiciliul în comuna Vînători-N., ., jud. N., pentru perfectare act de vânzare-cumpărare.
Constată perfectată vânzarea-cumpărarea intervenită la data de 25.03.1985 între pârâtul A. V., în calitate de vânzător și defunctul O. G. G., în calitate de cumpărător, având ca obiect următoarele bunuri imobile situate în .-N., jud.N., ., edificate pe suprafața de 2342 mp situată în pct.”Acasă”, înscrise în autorizațiile pentru executare de lucrări nr.16/1970, nr.776/1977 și nr.724/1980:
- una casă de locuit, compusă din 4 camere, bucătărie și baie
- una bucătărie de vară compusă din 2 încăperi
- un grajd cu magazie, bunuri pentru care reclamanții au achitat prețul de 150.000 ROL (15 RON).
Prezenta hotărâre ține loc de contract de vânzare-cumpărare.
Obligă pârâtul să achite reclamanților suma de 5.043 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs, în termen de 15 zile de la comunicare.
Cererea de recurs se va depune la Judecătoria Tg.N..
Pronunțată în ședință publică,azi, 5.06.2015.
Președinte Grefier
I. T. I. A. A.
Red: I.T./08.07.2015
Tehnored: I.A./08.07.2015
9 ex. /.>
| ← Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... | Înlocuire amendă cu muncă în folosul comunităţii.... → |
|---|
