Actiune in prestație tabulară jurisprudenta. Decizia 459/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
Secția Civilă mixtă
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 459/2008-
Sedința publică din 20.03.2008
PREȘEDINTE: Stan Aurelia Lenuța
JUDECĂTOR 2: Trif Doina
JUDECĂTOR 3: Moșincat
Grefier:
Pe rol fiind soluționarea recursurilor civile formulate de recurenții reclamanți, ambii cu domiciliul în comuna Popești, nr. 305, județul B și recurentul pârât cu domiciliul în Popești, nr. 116, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți domiciliată în Popești, nr. 116, domiciliat în comuna Popești, sat, nr. 105, județul B, împotriva deciziei civile nr. 896/A din 05.11.2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care s-a păstrat în întregime sentința civilă nr. 128/01.02.2007, pronunțată de Judecătoria Marghita, în dosar nr. 505/2006, având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentanta recurenților reclamanți, avocat, în baza împuternicirii avocațiale din 13.03.2008, emisă de Baroul Bihor - Cabinet Individual, recurentul pârât personal și intimații pârâți și personal, lipsă fiind restul părților.
Procedura este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței că procedura de citare a părților este completă, recursul este legal timbrat, fiind achitată taxa de timbru în sumă de 178,13 lei, și timbru judiciar în valoare de 3,45 lei, precum și faptul că s-a depus la dosar, prin serviciul registratură, la data de 12.03.2008, întâmpinări formulate de recurentul pârât, având anexate înscrisurile aflate la dosar la filele 26 - 43 și intimatul pârât, după care:
Instanța pune în discuția părților necesitatea calificării cererii formulată de recurentul pârât, înregistrată la Tribunalul Bihor la data de 03.12.2007, prin care solicită majorarea chiriei, într-o cerere de recurs.
Reprezentanta recurenților reclamanți lasă la aprecierea instanței calificarea cererii formulată de recurentul pârât.
Recurentul pârât arată că este de acord ca cererea sa să fie calificată ca recurs.
Intimații pârâți arată că nu se opun ca cererea formulată de recurentul pârât să fie calificată ca recurs.
Instanța comunică câte un exemplar din întâmpinările formulate în cauză, precum și a înscrisurilor anexate, părților.
Reprezentanta recurenților reclamanți, recurentul pârât și intimații pârâți arată că nu au alte probe de propus sau cereri de formulată în cauză.
Instanța, nemaifiind de administrat alte probe în cauză, închide faza probatorie și acordă cuvântul asupra recursurilor.
Reprezentanta recurenților reclamanți solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii apelului și în consecință a acțiunii reclamanților și respingerea cererilor reconvenționale formulate de către intimați, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele, în recurs doar cele reprezentând taxa de timbru. Apreciază hotărârea atacată ca fiind nelegală deoarece nu cuprinde motivele pe care se sprijină, instanța își însușește considerentele primei instanțe, procedând la o interpretare greșită a actului juridic dedus judecății și pronunțând o hotărâre printr-o aplicare greșită a legii. Arată că, deși actul de vânzare cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de 16.11.2004 nu s-a încheiat sub formă autentică, acesta reprezintă acordul de voință al părților contractante, fiind valabil și nu lovit de nulitate absolută cum greșit a reținut instanța de apel. Recurenții reclamanți, în calitate de promitenți cumpărători, au un drept de creanță pe care doresc să și-l valorifice în baza art. 1073 Cod civil. Intimatul s-a obligat la vânzarea apartamentului către recurenții reclamanți, a încasat întregul preț, însă l-a înstrăinat intimaților deși imobilul era locuit de alte persoane cu consimțământul recurenților și îi fusese aduse importante îmbunătățiri. Având în vedere faptul că recurenții au achitat un preț fostului proprietar și au investit sume de bani în apartament, se presupune că fiecare parte a dobândit dreptul să beneficieze de folosința bunului pe care l-a primit de la cocontractant fără să datoreze celuilalt un echivalent al lipsei de folosință, prestațiile anticipate echilibrându-se reciproc. Solicită respingere recursului declarat de recurentul pârât, arătând că recurenții reclamanți au achitat prețul apartamentului.
Recurentul pârât solicită respingerea recursului declarat de recurenții reclamanți ca nefondat, menținerea hotărârii recurate, cu cheltuieli de judecată reprezentând taxa de timbru și cheltuielile de deplasare justificate cu biletele de călătorie depuse la dosar. Consideră că hotărârile pronunțate de instanțele de fond și de apel sunt legale. Arată că intimatul pârât a fost bătut, i s-au luat actele, de către recurenții reclamanți, la un moment dat a fost declarat mort, el fiind cel care s-a ocupat de toate problemele acestuia. Din luna septembrie 2005 acesta a locuit în casa părinților săi. Solicită admiterea recursului său, obligarea recurenților la plata chiriei de 2000 RON începând din luna februarie 2007 - la zi.
Intimata pârâtă achiesează la poziția soțului său, solicitând admiterea recursului declarat de acesta și respingerea recursului declarat de recurenții reclamanți.
Intimatul pârât solicită respingerea recursului declarat de recurenții reclamanți și admiterea recursului declarat de recurentul pârât, cu cheltuieli de judecată în sumă de 18 lei reprezentând cheltuieli de deplasare.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND,
Asupra recursului civil de față, instanța constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.128/2007 Judecătoria Marghitaa respins ca neîntemeiată acțiunea principală formulată de reclamanții și soția în contradictoriu cu pîrîții, și soția, pentru constatarea nulității absolute contract vânzare cumpărare și prestație tabulară.
A admis cererea reconvențională formulată de pârâtul reclamant reconvențional în contradictoriu cu reclamanții pârâți reconvenționali și soția și a constatat nulitatea absolută a înscrisului sub semnătură privată intitulat contract de vînzare cumpărare încheiat între părți la data de 16.11.2004 și a anexelor la el.
A admis cererea reconvențională înaintată de pîrîții reclamanți reconvenționali și soția, în contradictoriu cu și.
A dispus obligarea în solidar a reclamanților pîrîți reconvenționali la plata sumei de 1300 RON reprezentând chiria aferentă imobilului situat în Popești.91,.2 în perioada 01.01.2006 - 01.01.2007 și a cheltuielilor de judecată.
Pentru a hotărî în acest mod, instanța de fond a reținut că apartamentul în litigiu a fost închiriat numitei, mama pârâtului de rândul 1, de către RAGCL Popești, în baza contractului de închiriere nr.68/16.03.1994, pe o perioadă de 5 ani începând cu data de 01.01.1993.
În apartament a locuit și pârâtul, ca membru al familiei, având un drept locativ dobândit în baza Legii 5/1993 și art.17 din Legea 114/1996.
După decesul mamei pârâtului, în baza tacitei relocațiuni pârâtul a continuat să locuiască efectiv în apartament până în noiembrie 2004 când s-a încheiat între el și pârâții reconvenționali înscrisul sub semnătură privată din 16.11.2004.
Cu privire la acest act, s-a reținut că la data încheierii lui pârâtul nu putea să vândă și nici să-și asume obligația de a vinde în viitor apartamentul respectiv, întrucât acesta era proprietatea Serviciului Public Global Popești, iar pârâtul nu era nici măcar titular al unui contract de închiriere.
Nu s-a reținut că, reclamanții au fost bună credință în acel moment întrucât ei au cunoscut această situație, au intrat în posesia apartamentului începând cu luna noiembrie 2004.
Ei au închiriat la rândul lor apartamentul familiei întrucât nu erau într-o situație stringentă locativă.
Reclamanții au și făcut reparații în apartament, dar au subînchiriat apartamentul eludând prevederile legale și fără să aibă acordul prealabil scris al serviciului Public Global Popești, proprietarul de drept al apartamentului.
Din probe s-a mai reținut că, reclamantul se afla în relații foarte bune cu pârâtul care chiar îl ajuta la muncă pe reclamant iar acesta îl împrumuta cu bani.
Analizând înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 16.11.2004 și a anexelor acestuia prin prisma prevederilor art.948 din civil, s-a reținut că în momentul încheierii a lipsit elementul esențial pentru încheierea lui și anume: obiectul.
Nici pentru viitor nu se putea asuma o obligație atâta vreme cât nu se știa dacă se va reînnoi contractul cu pârâtul. Nerespectarea acestei condiții de fond este sancționată de lege cu nulitatea absolută, lipsind actul de efectele sale juridice.
Din punct de vedere al puterii probațiunii a înscrisului sub semnătură privată acesta nu se bucură de prezumția de autenticitate.
Art.1176 din civil prevede că actul sub semnătură privată recunoscut de acela căruia se opune sau privit după lege ca recunoscut, are același efect ca actul autentic între acei care l-au subscris și între cei care reprezintă drepturile lor.
În speță, înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 16.11.2004 nu a fost recunoscut de către pârât ca fiind un act prin care a vândut apartamentul în litigiu.
Înscrisul nu a fost apreciat ca un temei legal pentru o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare ci a dat naștere doar unui drept de creanță în favoarea reclamanților.
Solicitarea reclamanților de a se constata nulitatea absolută a contractului autentic de vânzare cumpărare a fost apreciată neîntemeiată cu motivarea că, în calitate de chiriaș pârâtul a cumpărat prin contractul de vânzare cumpărare nr.59/2005 apartamentul în litigiu și s-a intabulat în individuală 1231 Popești la 25.01.2006. în calitate de proprietar tabular, la aceiași dată l-a vândut reclamanților reconvenționali și soția.
Analizând acest contract prin prisma prevederilor art.948, 969 și 1294 și urm. din civil, s-a constatat că au fost îndeplinite condițiile legale în momentul încheierii lui.
Întrucât în perioada 1 ianuarie 2006 - 1 ianuarie 2007 pârâții și în calitate de proprietari tabulari au fost privați de folosința apartamentului, în temeiul art.480-481 coroborat cu art.1039 din civil, s-a dispus obligarea în solidar a pârâților reconvenționali la plata sumei de 1300 RON chirie.
Împotriva sentinței, în termen, timbrat legal, au declarat apel reclamanții și, solicitând admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii în sensul admiterii acțiunii principale și respingerii cererilor reconvenționale.
Prin decizia civilă nr. 896/A din 05.11.2007, pronunțată în dosar nr-, Tribunalul Bihora respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și, ambii din comuna Popești nr.305 jud. B în contradictoriu cu intimații și, ambii din com. Popești nr.116 jud. B și din com. Popești - sat nr.105 jud. B împotriva sentinței civile nr.128/01.02.2007 pronunțată de Judecătoria Marghita pe care a păstrat-o în totalitate.
A obligat partea apelantă să plătească părții intimate, suma de 73 RON cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a avut în vedere următoarele considerente.
În această instanță s-a mai administrat proba cu interogatoriul intimaților și și cea cu martora.
Și prin completarea probațiunii în sensul celor de mai sus, se reține că starea de fapt a fost corect stabilită de instanța de fond.
Astfel cu privire la înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 16.11.2004 corect s-a reținut că acesta nu poate constitui temei legal în baza căruia să se pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Cu privire la prețul de vânzare, martora audiată în această instanță nu a putut să declare în sensul achitării întregii sume de 35.000.000 lei, ci doar cu privire la două milioane.
Tot ea a declarat că în apartamentul în litigiu a locuit și apoi.
Nici o probă nu dovedește faptul că apelanții ar fi locuit în acel apartament, ci ar fi intrat în posesia lui.
Vânzarea cumpărarea efectuată după data de 27.12.2005 când a devenit proprietar, este perfect legală și în mod corect s-a reținut în instanța de fond că motivele de nulitate absolută invocate de reclamanții apelanți sunt neîntemeiate.
În baza art.274 din pr.civil, apelanții au fost obligați la 73 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților, cheltuieli de transport.
Împotriva acestei decizii, în termen, legal timbrat, au declarat recurs apelanții și, solicitând admiterea acestuia, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, acțiunii lor, a respingerii cererilor reconvenționale.
Prin motivele de recurs s-a invocat că instanța de apel și-a însușit opinia celei de fond prin prisma art. 948 Cod civil, interpretând greșit natura juridică a înscrisului sub semnătură privată din 16.11.2004 deși acesta avea natura unei obligații de-a face nu de a da, fiind o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, aspect neanalizat.
Nu s-a realizat o interpretare corectă intenției părților, s-a dat relevanță doar faptului că intimatul nu a recunoscut înscrisul, deși martorii au confirmat că și-a dat consimțământul (, ) a semnat voluntar, a încasat prețul, le-a predat apartamentul.
Deși nu s-a încheiat în formă autentică, actul reprezintă voința părților, a generat obligații specifice unui contract de vânzare cumpărare, ce au fost executate, fiind aplicabile dispozițiile art. 969, 977, 978 Cod civil. Promisiunea de vânzare se deosebește de vânzare prin efectele sale, promisiunea implică obligația de se face demersuri pentru ca vânzarea să fie perfectată, iar vânzarea are ca obiect principiul transferului proprietății. Promisiunea este un contract renumit, supusă regulilor în materie de contracte și trebuie să îndeplinească condițiile de la art. 948 - 968 Cod civil, dă naștere unui raport juridic de natură contractuală materializat într-o obligație de-a face. Are obligația promitentul de a nu înstrăina bunul promis în favoarea unui terț, astfel că, nu se cere condiția ca acesta să fie proprietar, promisiunea fiind afectată de o condiție suspensivă, în speță de dobândirea calității de proprietar de către.
Faptul că proprietarul vânzător nu era la data încheierii convenției proprietar, nu afectează valabilitatea actului, motivarea că nu se știe dacă în viitor va mai reînoi contractul de închiriere, este nelegală, de vreme ce chiar art. 968 cod civil permite vânzarea lucrurilor viitorare iar art. 1004 posibilitatea asumării unei obligații afectate de condiție.
Dacă nu s-ar fi îndeplinit condiția suspensivă, convenția devenea caducă, fără efecte, nu afectată de nulitate. Nu este vorba de o vânzare a bunului altuia, ci de o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, înscrisul din 16.11.2004 este valabil, nu lovit de nulitate cum greșit a reținut instanța de apel, ei au un drept de creanță pe care doresc a-l valorifica în baza art. 1073 Cod civil, art. 1014 Cod civil. Intimatul s-a obligat la vânzare, a încasat integral prețul, a predat obiectul obligației dar, când a devenit proprietar, l-a vândut la intimații, deși era locuit de alte persoane cu consimțământul lor și au adus îmbunătățiri.
Au fost considerați de rea credință pentru că ar fi făcut îmbunătățiri la imobil deși nu erau proprietari, ori, acestea erau necesare fiindcă reprezentau o sursă de infecție datorită lui ce a fost și amenințat cu evacuarea. Au plătit cheltuielile restante la întreținere pentru decembrie 2002 - septembrie 2004 după care li s-a refuzat încasarea chiriei întrucât l-a împuternicit pe în acest sens.
Nu s-a analizat reaua credință a lui, ce a încasat prețul, le-a permis să facă îmbunătățiri după care, fără le restitui sumele, a înstrăinat familiei, mai mult, i s-a recunoscut acestuia posibilitatea de a se prevala de propria turpitudine. A recunoscut că a primit 15.000.000 ROL în mai multe rate ( la interogatoriu ) iar în întâmpinare doar 7.000.000 ROL, nu a recunoscut că renunțat la contractul de închiriere în favoarea lor. Prin declarația din 19.10.2005 a solicitat rezilierea propriului contract de închiriere în favoarea lor, iar prin cea din 29.09.2006 a afirmat că sunt legale actele încheiate cu ei și că cere anularea actului încheiat cu pentru că ar fi indus în eroare.
Au fost de rea credință intimații la data cumpărării întrucât cunoșteau, puteau cunoaște cu o minimă diligență, că apartamentul era în posesia lor, îmbunătățit de ei, vândut de lor anterior. A recunoscut acesta la interogatoriu că intimații au intervenit pentru a cumpăra apartamentul dându-i 2125 RON mai puțin decât prețul achitat de ei.
Solicită respingerea cererii reconvenționale prin care au fost obligați la plata chiriei de la 1300 RON către intimații întrucât nu au locuit în imobil, nefiind aplicabile dispozițiile art. 998 - 999 Cod civil. Se mai invocă și faptul că temeiul juridic al acțiunii în prestație tabulară este art. 29 alin. 1, 3, 5, 30 din Legea nr. 7/1996, art. 1073, 1077 Cod civil.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 299, 304 pct. 7, 8, 9, 312 alin. 1, 2, 3 Cod procedură civilă.
Se mai reține faptul că, în termen legal, intimatul a depus o cerere de îndreptare a deciziei recurate, solicitând a fi obligați recurenții să le plătească 2000 RON cu titlu de chirie întrucât, aceasta este suma solicitată prin concluziile scrise, pentru perioada 01.02.2007 - 30.11.2007, recurenții au recunoscut că la rândul lor au închiriat imobilul la, ei neputând să-l folosească deși sunt proprietari tabulari, cerere pe care instanța a recalificat-o ca fiind recurs.
S-au invocat în drept dispozițiile art. 480 - 482, 1039 Cod civil.
Intimata și intimatul au solicitat respingerea recursului recurenților, admiterea recursului lui, cu cheltuieli de judecată reprezentând transportul efectuat de la domiciliu la instanță.
Examinând decizia recurată prin prisma motivelor de recurs, cât și din oficiu, instanța de recurs constată următoarele:
Prin contractul de închiriere nr. 68/16.03.1994, fila 103 dosar fond, RAGCL Popești i-a închiriat numitei imobilul situat în localitatea Popești, nr. 91,. A,. 2 pentru o perioadă de 5 ani - 01.10.1993 - 01.12. 1997. Ulterior, la data de 09.09.2005, s-a încheiat sub nr. 594 de către Serviciul Public Global Popești un nou contract de închiriere pentru același imobil, în favoarea intimatului, urmare a decesului mamei sale, pentru perioada 01.09.2005 - 31.08.2010.
Anterior datei la care s-a încheiat în favoarea intimatului contractul de închiriere susmenționat, la data de 16 noiembrie 2004, între acesta și recurenți s-a încheiat o convenție - fila 5 dosar fond - conform căreia acesta s-a obligat să le vândă apartamentul în schimbul unui preț de 35.000.000 ROL din care la data încheierii s-au achitat 20.000.000 lei, restul de 15.000.000 lei fiind stabilit a fi achitat la 26.11.2004. Acest act, acord, s-a încheiat în prezența martorului, iar în cuprinsul acestuia s-a menționat că la 23.11.2004 s-a mai achitat 2.000.000 lei, la 26.11.2004 încă 4.000.000 lei, iar la 11.12.2004, 1.600.000 lei ROL. Pe cealaltă față a actului, s-a precizat că la 22.11.2004 s-a achitat 1.000.000 lei.
Potrivit actului numit declarație, aflat în copie la dosar fond - fila 105 - se reține că intimatul a solicitat la 28.09.2006 anularea contractului încheiat cu și întrucât blocul este a lui care i-a dat 35.000.000 lei, inducându-l în eroare, renunță la toate contractele scrise în favoarea lui, nu este adevărat că l-ar fi scos abuziv din locuință ci a plecat de bună voie, nesilit de nimeni. A mai declarat că apartamentul a fost deteriorat, a necesitat investiții de sume mari, chiria i-a fost plătită de pentru perioada 2002 - 2004, iar în 2005 nu s-au luat banii.
Tot din actele aflate în dosarul de fond - fila 106 - adresate de la Serviciul public Global, se reține faptul că acesta a declarat că cedează chiria apartamentului la recurenta ce s-a obligat a-i achita cheltuielile aferente până în aprilie, iar apoi, chiria până în iunie 2005, în valoare de 9.904.617 lei, întrucât în 13.06.2005 a primit suma integrală, actul fiind semnat de acesta, recurenta și martorii,.
Faptul că intimatul a solicitat Serviciului Public Global rezilierea contractului său de închiriere, reiese din adresa aflată la fila 12 dosar fond, înregistrată sub nr. 684/19.10.2003 la această instituție, și solicitat totodată trecerea contractului de închiriere pe numele lui.
Din actul aflat la dosar fond fila 11, se reține faptul că intimatul a recunoscut că a mai primit 10.000.000 lei conform contractului din 16.11.2004, confirmând achitarea integrală a prețului convenit, respectiv 2.000.000 lei la 23.11.2004, 4.000.000 lei la 26.11.2004, 4.000.000 lei la aceiași dată. Toate actele menționate, aflate în copie la dosar, poartă mențiunea că sunt conforme cu originalul.
Ulterior, la data de 25.01.2006 intimatul, după ce în prealabil a cumpărat apartamentul în litigiu la 27.12.2005 cu contract de vânzare cumpărare și l-a întabulat în CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27, foaia B nr. 1 prin încheierea de întabulare nr. 269/25.01.2006, l-a vândut cu contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 507/25.01.2006 de notar public la intimatul, acesta întabulându-se în coala CF la 27.01.2006 alături de soția sa - intimata, fiind solicitat un preț de 2600 RON, deci inferior celui achitat de recurenți - 35.000.000 lei cu un an anterior.
Prin întâmpinarea depusă în dosarul de fond, intimatul a arătat că este fals contractul de vânzare cumpărare din anul 2004, primit doar 7.000.000 lei în mai multe tranșe, a fost amenințat, toate cheltuielile sale s-au plătit de, iar recurentul i-a spus că la rândul său a vândut imobilul la, aspect neprobat de acesta.
Din cuprinsul ordonanței președințiale nr. 566/29.08.2006, pronunțată de Judecătoria Marghita - filele 79 - 80 dosar fond - se reține faptul că la vânzarea imobilului în litigiu de către către, prin actul autentic arătat mai sus, acesta nu era locuit de vânzător ci de, care au arătat în apărarea lor faptul că folosesc imobilul cu acordul recurenților și, aceștia fiind evacuați întrucât nu dețineau un titlu locativ.
Din analiza răspunsurilor date de intimatul la interogatoriul luat în 16.11.2006 - filele 112 dosar fond - se reține că acesta inițial a declarat că nu a vândut apartamentul recurenților ci doar le-a cedat chiria, că nu semnat contractul, apoi a arătat totuși că a încasat prețul în mai multe rate, semnând de primire. Mai mult, a arătat că recurenții au făcut investiții în imobil, recunoscând implicit că le-a predat folosința, apărările acestuia fiind nefondate. Sigur că, inițial acesta a negat că s-ar fi încheiat contractul de vânzare cumpărare, că nu a semnat, dar, apoi a revenit și a recunoscut primirea prețului și, deși avea dreptul să solicite o expertiză grafologică pentru a se constata dacă îi aparține semnătura, nu a solicitat-o, nici nu și-a contestat de altfel semnătura.
Potrivit declarației martorului - fila 118 dosar fond - a fost de față când recurenții i-au dat intimatului 4.000.000 lei diferență de preț la 26.11.2004, 10.000.000 lei la 16.12.2004, 3.000.000 lei la 23.11.2004, semnând anexele la contract în fața sa, numite de martor chitanțe, iar după 23.11.2004, apartamentul fost folosit de recurent care l-a reparat, zugrăvit, apoi l-a dat în chirie familiei.
Martorul - fila 119 dosar fond declarat că a fost cu intimatul la familia recurenților după bani, împreună cu soacra sa ce este concubina intimatului, în prezența lor a primit 3.500.000 lei, anterior a mai primit 10.000.000 lei iar în data de 20 noiembrie 2004 l-au mutat pe intimat la, martorul înțelegând că s-a achitat întregul preț, necunoscând existența unor presiuni exercitate de către recurenți sau intimații asupra acestuia. Faptul că prețul s-a achitat reiese și din declarația martorului - fila 109 dosar apel.
Analizând declarația martorului - fila 120 dosar fond, se reține faptul că a auzit că s-au încheiat hârtiile între părți deși intimatul nu era proprietar, recurenții au intrat în imobil în prezența intimatului, după care nu i s-a mai permis accesul dormind pe stradă. Martora - fila 119 dosar fond - a relatat că la ea în casă, în noiembrie 2004 între recurenți și intimatul s-a făcut o înțelegere în sensul că acesta îi vinde apartamentul, s-a semnat un act fără a fi obligat cineva în acest sens, s-a convenit un preț de 35.000.000 lei din care l-a auzit pe spunând că a primit 20.000.000 lei. A mai declarat martora că după această dată, intimatul vânzător nu mai locuit în apartament iar recurenții au făcut investiții în acesta, recunoaște că semnătura de pe contractul încheiat ( arătat mai sus) îi aparține.
Aspectul referitor la faptul că s-a plătit întregul preț convenit, de către recurent, reiese și din declarația martorului HG- fila 130 dosar fond - conform căruia, intimatul i-a spus că a vândut recurentului, fiind prezent când i s-a dat o restanță de 1.700.000 lei, acesta recunoscând că nu mai este dator cu nici un. A mai declarat martorul că, cererea adresată Serviciului public global de către intimatul, a fost semnată de acesta în fața sa ( fila 111 dosar fond), că recurentul a făcut investiții la imobil.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, este un contract prin care părțile se obligă să încheie în viitor un contract de vânzare cumpărare, având ca obiect bunul promis și prețul determinat, contract ce în practică mai este denumit contract provizoriu sau antecontract de vânzare cumpărare, deosebindu-se însă de contractul de vânzare cumpărare prin aceea că obiectul lui este o obligație de a face, a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare și nu obligația imediată de a da, a transmite proprietatea. Sigur că, în astfel de convenții, cum de altfel poate fi calificată cea încheiată în noiembrie 2004 între recurent și intimatul, promitentul vânzător s- obligat să facă demersuri pentru deveni proprietar iar cumpărătorul recurent doar de a plăti prețul, oricare dintre părți putând solicita, dacă și-a îndeplinit obligația, încheierea actului promis.
La data încheierii convenției dintre părți, într-adevăr intimatul nu avea decât calitatea de chiriaș al obiectului acesteia, însă, apreciem că în speță sunt incidente dispozițiile art. 1004 Cod civil, convenția fiind afectată de un eveniment viitor și incert, acela al devenirii, însușirii calității de proprietar, astfel de obligații a căror ființă depinde de realizarea unui asemenea eveniment numindu-se obligații sub condiție - art. 1004 Cod civil obligația este condiționată când perfectarea ei depinde de un eveniment viitor și incert, aprecierile ambelor instanțe în sensul că intimatul nu putea să vândă, să-și asume o obligație de-a vinde în viitor, apar ca neavenite, criticile fiind fondate.
Că avea vânzătorul calitatea de chiriaș, că se putea să nu i se prelungească contractul de închiriere, încheia cel de vânzare cumpărare, nu sunt aspecte ce să schimbe starea de fapt expusă mai sus, greșit instanțele reținând contrariul. De asemenea, tot cu o aplicare și interpretare greșită a art. 1004 Cod civil, a probelor administrate, s-a reținut că recurenții ar fi fost de rea credință, faptul că nu aveau nevoie imediată de imobil, nu poate duce la această concluzie, este dreptul fiecărei părți chiar dacă deține unul sau mai multe imobile, dacă dorește să mai cumpere altele, să o facă, prezumția bunei credințe instituite de art. 1899 alin. 2 Cod civil nefiind răsturnată. Faptul că, după ce au intrat în posesia imobilului, la rândul lor recurenții au subînchiriat, l-au dat în folosință altor persoane, nu atrage nulitatea convenției, iar investițiile efectuate se reține din probele de mai sus că au fost de altfel necesare.
Potrivit art. 965 Cod civil, lucrurile viitoare pot face obiectul obligației, aspect legal incident în cazul de față, mai mult, astfel cum s-a arătat mai sus, obligația asumată de promitentul vânzător era condiționată de un eveniment viitor ce s-a împlinit prin dobândirea dreptului de proprietate de către acesta - art. 1004 Cod civil - astfel că, convenția fiind legal făcută, are putere de lege între părțile contractante conform art. 969 Cod civil, neexistând motive de nulitate, condițiile prevăzute de art. 948 Cod civil fiind respectate ( capacitatea de-a contracta, consimțământul valabil, obiectul determinat și cauza licită), cu aplicarea greșită acestor dispoziții legale, instanțele au reținut contrariul.
Art. 22 din Decretul Legea nr. 115/1938 prevede faptul că cel ce s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil, este dator să-i predea înscrisurile trebuitoare pentru înscrierea acelui drept, iar din art. 29 din Legea nr. 7/1996 reiese obligația acestuia de-a preda înscrisul translativ de proprietate conform art. 24 din 115/1938, dacă cel obligat nu predă înscrisul trebuitor, va putea cere instanței să dispună înscrierea. Această acțiune în prestație tabulară, conform art. 25 din DL 115/1935 și art. 30 din Legea nr. 7/1996 poate fi îndreptată și împotriva terțului dobânditor înscris în CF, dacă cel ce solicită prestația tabulară a fost în posesie când terțul a fost contractat, actul său este anterior, terțul să fi fost de rea credință.
Raportat la probele administrate, analizate mai sus, este certă incidența acestor dispoziții legale, actul încheiat la 16 noiembrie 2004 între recurent și intimatul fiind valabil, neexistând motive de nulitate a acestuia, anterior încheierii actului autentic dintre intimați, recurenții se aflau în posesia imobilului chiar dacă prin persoane interpuse cărora le-a asigurat accesul în imobil, iar potrivit chiar răspunsurilor date la interogatorii în fața instanței de apel, de către cumpărătorii intimați - filele 105- 108, au cunoscut că, imobilul nu era locuit de vânzători ci de o altă familie cu acordul recurenților.
La data la care între intimați s-a încheiat actul autentic de vânzare cumpărare, imobilul în litigiu nu era locuit de vânzător ci de alte persoane cu acordul recurenților, astfel că, buna credință acestora prezumată de art. 1899 alin. 2 Cod civil fiind răsturnată. Conform art. 1898 Cod civil buna credință este credința posesoarei că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile necesare cerute de lege spre a-i transmite proprietatea, ori, chiar dacă vânzătorul era întabulat în cartea funciară, au observat că imobilul nu era în posesia acestuia, aspect din care se reține reaua lor credință, ei cu minime diligențe puteau să afle că de fapt acesta a fost vândut anterior recurenților, ceea ce de altfel au și aflat, conform interogatoriilor, dar, nu au ținut cont de acest aspect, cauza de vânzare cumpărare fiind ilicită, neexistând motive ce să conducă la nulitatea actelor încheiate de acesta și arătate mai sus, aceasta urmează fi respinsă ca nefondată, nefiind încălcate dispozițiile art. 948 Cod civil, greșit instanțele reținând contrariul. Ca urmare, dându-se eficiență actului încheiat la 16.11.2004 între recurent și intimatul, cererea reconvențională formulată de și, pentru obligarea reclamanților la plata chiriei, apare ca fiind nefondată.
Luând în considerare toate cele expuse mai sus, fiind făcută o greșită aplicare și interpretare a art. 965, 969, 948, 1004, 1017 Cod civil, art. 1898 - 1899 Cod civil, art. 22, 24, 36, 37 din DL nr. 115/1938 a art. 29, 30 din Legea nr. 7/1996, în baza art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă, art. 312 alin. 1, 3 Cod procedură civilă instanța de recurs va admite ca fondat recursul, va modifica în întregime decizia recurată, iar în baza art. 296 Cod procedură civilă va admite ca fondat apelul, va schimba în întregime sentința apelată în sensul că:
Va admite acțiunea principală formulată de reclamanții și împotriva pârâților, și.
Va constata că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27, în natură apartament situat în localitatea Popești, bloc 91,. 2, județul B, în baza promisiunii de vânzare cumpărare încheiată între și pârâtul la data de 16.11.2004, în schimbul unui preț de 35.000.000 ROL, achitat integral, prezenta hotărâre urmând a ține loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Va constata nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 507/25.01.2006 de notar public, încheiat între pârâții și, privind imobilul susmenționat, situat în localitatea Popești, bloc 91,. 2, județul B, înscris în CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27.
Se va dispune radierea înscrierilor din CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27, foaia B nr. 2-3, efectuate în baza încheierii nr. 313/27.01.2006 și în consecință, va dispune întabularea dreptului de proprietate al recurenților asupra imobilului cu titlu de vânzare cumpărare.
Se vor respinge cererile reconvenționale formulate de pârâții reclamanți reconvenționali, și.
Vor fi obligați intimații să le plătească recurenților, conform art. 274 Cod procedură civilă, reținându-se culpa procesuală a acestora, cheltuieli de judecată în sumă de 1135 RON, reprezentând taxa de timbru, onorariu avocațial în fond și apel.
Cât privește recursul declarat de, prin care solicitat majorarea chiriei acordate la 2000 RON, raportat la cele dispuse, în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă va fi respins ca nefondat, nemaiexistând temei pentru admiterea acestuia, calitatea de proprietar încetându-i conform dispoziției prezentei.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil introdus de recurenții reclamanți, ambii cu domiciliul în comuna Popești, nr. 305, județul B, în contradictoriu cu intimații pârâți, ambii cu domiciliul în Popești, nr. 116, județul B domiciliat în comuna Popești, sat, nr. 105, județul B, împotriva deciziei civile nr. 896/A din 05.11.2007, pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică în întregime în sensul că:
Admite ca fondat apelul declarat de apelanții și, împotriva sentinței civile nr. 128/01.02.2007, pronunțată de Judecătoria Marghita, pe care o schimbă în întregime în sensul că:
Admite acțiunea principală formulată de reclamanții și
, împotriva pârâților, și.
Constată că reclamanții au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27 în natură apartament situat în localitatea Popești,. 91,. 2, județul B în baza promisiunii de vânzare cumpărare încheiate între - cumpărător și pârâtul - vânzător, la data de 16.11.2004, în schimbul unui preț de 35.000.000 ROL achitat integral, prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Constată nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 507/25.01.2006 de notar public, încheiat între pârâții și, având ca obiect imobilul indicat mai sus.
Dispune radierea înscrierilor din CF nr. 1231 Popești, nr. top. 367/7/2, 367/27, foaia B nr. 2 - 3 efectuate în baza încheierii de întabulare nr. 313/27.01.2006, și în consecință, dispune întabularea dreptului de proprietate al reclamanților asupra imobilului cu titlu de vânzare cumpărare.
Respinge cererile reconvenționale formulate de pârâții reclamanți reconvenționali, și.
Respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul.
Obligă intimații să plătească recurenților 1135 lei cheltuieli de judecată în fond, apel și recurs.
Definitivă și irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 20.03.2008.
Președinte Judecător Judecător Grefier
- - - - - -
- redactat decizie în concept - judecător - - - - - 28.03.2008
- judecător fond - -
- judecători apel - ,
- dact. gref. - 28.03.2008 - 2 ex.
Președinte:Stan Aurelia LenuțaJudecători:Stan Aurelia Lenuța, Trif Doina, Moșincat
