Anulare act. Decizia 1531/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1092/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 1531
Ședința publică din 11.11.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Ioana Aurora Herold Petre
JUDECĂTOR 2: Elena Vlad
Judecător - - -
Grefier - -
- XX -
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta reclamantă, împotriva deciziei civile nr. 117 din 26.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți AB, și, precum și a cererii de suspendare a executării sentinței civile nr. 3470/12.05.2008 a Judecătoriei sectorului 1 B, formulată de recurentă.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru constatare nulitate contract de vânzare-cumpărare.
La apelul nominal se prezintă avocații, în calitate de reprezentant al recurentei reclamante, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, eliberată de Baroul București, respectiv, în calitate de reprezentant al intimaților pârâți AB, și, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, eliberată de Baroul București.
Se face referatul cauzei de către grefier, învederându-se faptul că procedura este legal îndeplinită, după care Curtea pune în discuție măsura dispusă prin încheierea de ședință din 17.06.2009, privind achitarea cauțiunii stabilite pentru cererea de suspendare a executării.
Avocatul recurentei arată că încă nu a achitat cauțiunea.
Solicită administrarea de probe, respectiv certificat de grefă cu privire la sentința penală nr. 1077/26.06.2009 prin care s-a soluționat plângerea formulată împotriva rezoluției de neîncepere a urmăririi penale sub aspectul săvârșirii infracțiunii de fals, în legătură cu verificarea identității lui la momentul depunerii cererilor de restituire a imobilelor. Precizează că actele care au stat la baza probatoriului în prezenta cauză sunt cele față de care s-a formulat plângerea penală invocată mai înainte.
La solicitarea instanței, precizează că nu a atacat și contractul de vânzare-cumpărare dar a obținut restituirea imobilelor prin acte false, așa încât și actul de vânzare-cumpărare are la bază acte false.
Solicită acordarea unui termen pentru a depune la dosar toate actele privind acțiunea penală și depune la dosar cerere de probațiune, precum și certificatul de grefă menționat.
Avocatul intimaților solicită respingerea cererii recurentei, actele despre care a făcut vorbire apărătorul părții neavând relevanță în cauză. De altfel, solicită a se reține că nu a început urmărirea penală.
, totodată, că certificatul de grefă depus de partea adversă privește o cauză comercială, nu cauza penală despre care a făcut vorbire apărătorul acesteia.
Curtea restituie certificatul de grefă depus de către apărătorul recurentei, constatând că acesta nu vizează pricina penală despre care s-a făcut vorbire.
Curtea ia act de împrejurarea că relatările avocatului recurentei reclamante nu sunt dovedite cu acte, iar, pe de altă parte, susținerile acestuia nu au înrâurire asupra pricinii de față, întrucât motivul de nulitate cu care instanța a fost învestită în recurs vizează exclusiv încălcarea prevederilor art. 19 alin. 1 și 3 din Legea nr. 10/2001 și nu inexistența dreptului de proprietate al vânzătorului - persoană îndreptățită la restituire -. Aspectul invocat astăzi nu vizează motivul de nulitate cu care a fost învestită instanța și, până când nu se face dovada de către recurentă a anulării dispoziției de retrocedare emisă în baza Legii nr. 10/2001 către, a imobilului care face obiectul prezentei cauze, Curtea respinge cererea privind administrarea altor probe.
Părțile arată că nu au alte cereri sau probe de solicitat.
Având în vedere faptul că nu se solicită administrarea de probe, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul recurentei reclamante solicită admiterea cererii de recurs astfel cum a fost formulată, fără cheltuieli de judecată, arătând că nu mai susține cererea de suspendare a executării.
Solicită amânarea pronunțării în vederea formulării de concluzii scrise.
Avocatul intimaților pârâți solicită respingerea cererii de recurs/apel, ca nefondată și menținerea hotărârii atacate, ca fiind temeinică și legală.
Solicită a se observa că hotărârea recurată cuprinde toate motivele pe care se sprijină, iar instanța a interpretat corect actul juridic dedus judecății, făcând o corectă aplicare a dispozițiilor Legii nr. 10/2001 și ale dreptului comun în materia locațiunii, nefiind îndeplinite cerințele art. 304 pct. 7, 8 și 9 din Codul d e procedură civilă, care constituie temeiul legal al recursului.
Arată că solicită obligarea părții adverse la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 6000 lei, pentru dovedirea cărora depune la dosar factura reprezentând onorariu avocat.
Curtea reține dosarul spre soluționare, urmând a aprecia asupra cererii privind amânarea pronunțării.
CURTEA
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1368/24.01.2006, Judecătoria Sectorului 1 Baa dmis excepția lipsei de interes și a respins, ca atare, acțiunea reclamantei SC AP SRL, împotriva pârâților SC AB SRL și SC SRL, prin care se solicita ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr.2028/23.11.2005.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că reclamantul începând cu anul 1990 încheiat contracte de închiriere succesive cu Primăria Municipiului B reprezentată de SC "" SA pentru spațiul situat în B, nr.194, sector 5. Se arată că în temeiul acestui contract și cu aprobarea locatorului a efectuat lucrări de construcții pe acest teren în perioada martie - iulie 1990. Se mai arată că la data de 18.07.2005 imobilul în litigiu a fost restituit numitului prin Dispoziția nr.4451 bis. La data de 23.11.2005 noul proprietar a înstrăinat imobilul compus din teren și construcție cu încălcarea dreptului de preemțiune prevăzut de art.181din Legea nr.10/2001, modificată și completată prin Legea nr.247/2005. Instanța, văzând conținutul contractului de închiriere autentificat sub nr.29/15.12.1998 încheiat între reclamantă și Primăria Municipiului B, privind imobilul în litigiu, reține faptul că acest contract a fost valabil până la 31.12.1999, el producându-și efectele până la acest moment.
Astfel, instanța a reținut faptul că la data formulării prezentei cereri societatea reclamantă nu mai avea nici un drept asupra imobilului în litigiu, ea nedovedind un interes, respectiv un folos practic în promovarea prezentei acțiuni.
Prin decizia civilă nr.1486/20.09.2006, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a admis apelul declarat de apelanta - reclamantă, a desființat sentința civilă nr.1368/24.01.2006 și a trimis cauza spre rejudecare la aceeași instanță, reținând că potrivit art.19 alin.3 și 4 din Legea nr.10/2001, deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat are drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar sau, după caz, moștenitorului acestuia, dispozițiile art.17 fiind aplicabile în aceste situații indiferent de calitatea deținătorului, iar noul proprietar al suprafeței restituite în proprietate potrivit alin.(2) are un drept de preemțiune la cumpărarea suprafeței adăugate imobilului după trecerea acestuia în proprietatea statului, dispozițiile art.17 alin.(2) și (3) fiind aplicabile în mod corespunzător.
Din raportul de expertiză, efectuat în 1995, depus la dosar în fața apelului rezultă că apelanta a efectuat lucrări la imobilul situat în nr.194, B în sumă de 188.000.000 lei vechi, prin realizarea unei clădiri cu caracter comercial.
Acțiunea civilă presupune îndeplinirea mai multor condiții, printre care și acea ca persoana care promovează acțiunea să aibă un interes în cauză. Acesta presupunând ca acea persoană să urmărească un folos practic prin promovarea acelei acțiuni.
În speță, această condiție este îndeplinită, prin faptul că apelanta - reclamantă întemeindu-și acțiunea pe dispozițiile art.19 din Legea nr.10/2001 și dovedind că a executat unele lucrări la imobil restituit și pe care l-deținut în calitate de chiriaș.
Faptul că această acțiune îndeplinește sau nu condițiile prevăzute de aceste reglementări, dacă lucrările sunt din cele stipulate în actul normativ nu are relevanță pentru stabilirea dacă se justifică un interes în cauză, aceste aspecte urmând să fie discutate pe fondul cauzei, în urma administrării probatoriului.
Cauza s-a reînregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 B la data de 07.02.2007 iar prin sentința civilă nr.12867/26.09.2007 instanța a admis excepția necompetenței teritoriale și a declinat competența soluționării cauzei către Judecătoria Sectorului 5 B, reținând că imobilul care formează obiectul contractului a cărui nulitate se solicită se află pe raza teritorială a Judecătoriei Sectorului 5 S-a mai reținut că s-a formulat în fața instanței după desființare și cerere reconvențională, prin care solicita de către pârâți evacuarea din imobilul în litigiu a reclamantei pentru lipsă titlu locativ. Reclamanta a solicitat și introducerea în cauză a pârâtului, care are calitatea de vânzător în cadrul contractului de vânzare - cumpărare nr.2028/2005 a cărui nulitate se solicită prin acțiune.
Prin sentința civilă nr.3470/12.05.2008, Judecătoria Sectorului 5 B a respins ca neîntemeiată acțiunea reclamantei și a admis cererea reconvențională, dispunând evacuarea reclamantei din imobilul situat în B, nr.194, sector 5, pentru lipsă titlu.
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2028/23.11.2005 la BNP, pârâtul a vândut către pârâtele-reclamante SC AB lnvestment SRL și SC SRL imobilul situat în B, nr.194, sector 5, format din construcție parter, compus din 2 camere, 2 săli și dependințe (în suprafață utilă de 177,30 mp și suprafață construită la sol de 216,97 mp) și dreptul de folosință special asupra terenului în suprafață de 271,78 mp, din care aferent construcției 216,97 mp și liber - curtea de 54,81 mp.
Imobilul din B, nr.194, sector 5 intrat în proprietatea pârâtului în baza Dispoziției Primarului General nr.4451 bis/18.07.2005emisă în temeiul Legii nr.10/2001, fiind predat acestui prin procesul-verbal de predare-primire nr.15780/01.08.2005.
Din relațiile comunicate de SC SA, anterior anului 1990 în imobil a funcționat un bar (bufet), ce a aparținut L Central.
Prin decizia nr.484/28.09.1990 emisă de Primăria Sectorului 5 B, s-a decis repartizarea spațiului din nr.194, sector 5 către dl. pentru desfășurarea activității întreprinderii mici "-restaurant ", ulterior încheindu-se contractul de închiriere nr.38/1.11.1990 între și.
Imobilul ce a făcut obiectul acestui contract de închiriere a fost predat locatarului la data de 01.11.1990, iar conform procesului-verbal încheiat la acea dată, "clădirile de pe terenul din nr.194 sunt uzate 100%. Lucrările de reparare și amenajare vor fi suportate de fără nici o pretenție din partea -".
La data de 26.02.1991, solicită - Imobiliară RA - Sucursala aprobarea reamenajării spațiului, care, menționează acesta, "se află într-o stare ridicată de degradare (pereți de tablă mâncați de, fără acoperiș, fără instalații sanitare și electrice și fără nici un fel de încălzire, plin de moloz și gunoi)", solicitând ca investiția să fie amortizată eșalonat din chirie.
Prin adresa nr.2176/06.03.1991, Imobiliara RA - Sucursala comunică d-lui acordul său cu privire la executarea lucrărilor de punere în funcțiune a spațiului închiriat, cu condiția ca valoarea lucrărilor să fie suportată în totalitate de acesta. De asemenea, i se comunică locatarului faptul că va fi sistată plata chiriei pe perioada executării lucrărilor de reparații (1.03.-1.07.1991).
La data de 06.03.1991, între, în calitate de antreprenor general și, în calitate de beneficiar, s-a încheiat contractul ferm nr.12/1991, având obiect realizarea lucrărilor de construcții montaj la obiectivul de investiții "construcție anexă restaurant - nr.194, sector 5", în conformitate cu proiectul de execuție, detaliilor și devizelor de execuție aprobate.
La data de 02.07.1995, SC AP SRL solicită schimbarea titularului contractului de închiriere, menționând faptul că încheierea contractului s-a făcut pe numele, anterior înființării SC AP SRL.
La data de 15.12.1998 între Primăria Municipiului B și SC AP SRL s-a încheiat contractul de închiriere nr.29/1998, având ca obiect imobilul din nr.194, în suprafață de 161 mp, contract prelungit succesiv până la data de 31.12.2002. După această dată și până în luna august 2005, reclamanta-pârâtă SC AP SRL a achitat locatorului chirie pentru spațiul în litigiu.
Prin încheierea din ședința publică de la 20.02.1996, modificată prin încheierea de la 20.02.1997, pronunțate în dosarul nr.3252/1995, Judecătoria Sectorului 5 Bac onstatat în baza raportului de expertiză întocmit de ing., că valoarea lucrărilor de amenajare a spațiului comercial din nr.194, sector 5, realizate de SC AP SRL este de 188.000.000 lei.
Prin adresa nr.887/15.03.2006, SC SA a comunicat reclamantei-pârâte faptul că începând cu data de 01.08.2005 contractul de închiriere nr.29/1998, prelungit prin tacita relocațiune, își încetează aplicabilitatea ca urmare a restituirii în natură a acestui imobil fostului proprietar, în baza Dispoziției Primarului General nr.4451 bis/18.07.2005 și a procesului-verbal de predare-primire nr.157/01.08.2005.
Din analiza dispozițiilor art.19 se desprinde ideea că există un drept de preemțiune la cumpărare în ipoteza în care unei construcții preluate de stat s-au adăugat, în raport de forma inițială, pe orizontală și/sau verticală, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial sau căruia i-au fost adăugate, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare, iar fostului-proprietar sau moștenitorului acestuia i s-a restituit suprafața deținută în proprietate la data trecerii in proprietatea statului.
Ori, așa cum rezultă din probele administrate în cauză, imobilului din nr.194, sector 5 nu i s-a adăugat nici un corp nou de clădire pe orizontală sau verticală, ci a fost doar reamenajat pentru a putea fi exploatat ca și local de alimentație publică. Faptul că în anul 1991, când imobilul a intrat în posesia reclamantei-pârâte, acesta era în stare avansată de degradare (pereți de tablă mâncați de, acoperiș degradat, pardoseală uzată, fără instalații sanitare și electrice și fără canalizare) și a fost reamenajat (înlocuiți pereții, pardoseala, acoperișul, ferestrele, realizate instalații sanitare și electrice, racordare la rețeaua de canalizare) nu se încadrează în ipoteza prevăzută de art.19. De altfel, imobilul a fost restituit în întregime pârâtului, moștenitorul foștilor proprietari, neexistând deci o suprafață adăugată și o suprafață restituită, la cumpărarea căreia deținătorul suprafeței adăugate imobilului preluat să aibă un drept de preemțiune. Prin urmare, instanța a constatat că reclamanta-pârâtă nu avea un drept de preemțiune la cumpărarea imobilului, astfel încât în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.17 alin.4 din Legea nr.10/2001 republicată.
Cu privire la cererea reconvențională, prin care s-a solicitat evacuarea reclamantei-pârâte din imobilul din nr.194, sector 5, B pentru lipsa titlului, instanța a constatat că pârâtele-reclamante au făcut dovada dreptului lor de proprietate asupra imobilului, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.2028/23.11.2005.
Apreciind asupra semnificației sintagmei "lipsă de titlu" a considerat că ceea ce s-a dorit a se sancționa în această situație este ocuparea abuzivă a unui imobil de către o persoana care nu are nici un drept izvorând dintr-un raport juridic, cum este și cazul reclamantei-pârâte în speța de față, al cărei titlu - contractul de închiriere nr.29/1998 - și-a încetat valabilitatea la data de 01.08.2005.
Întrucât prin restituirea în natură a imobilului către pârâtul a încetat orice raport locativ avut anterior de către reclamanta-pârâtă care să justifice folosirea imobilului, instanța a constatat întemeiată cererea formulată de pârâtele - reclamante, astfel încât a admis cererea reconvențională și a dispus evacuarea reclamantei-pârâte pentru lipsă de titlu.
Prin decizia civilă nr.117/A/26.01.2009, Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă a respins ca nefondat apelul declarat de apelanta - reclamantă - pârâtă SC AP SRL împotriva sentinței civile nr.3470/12.05.2008 a Judecătoriei Sectorului 5 B, reținând, în esență, că apelanta - reclamantă a invocat în motivele de apel dispozițiile art.19 alin.1 din Legea nr.10/2001 republicată, deși aceste prevederi se referă la situația în care imobilul nu se restituie titularului notificării, din motiv că imobilului construcție i-au fost adăugate, pe orizontală sau verticală, în raport cu forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din suprafața desfășurată inițial.
Or, în speță imobilul a fost restituit în natură, putând fi incidente numai dispozițiile art.19 alin.2 din lege, în ipoteza în care imobilului restituit i-au fost
adăugate pe orizontală sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine-stătătoare, acestea din urmă nefăcând obiectul restituirii.
Prevederile alin.1 nu conferă, de altfel, nici un drept de preemțiune, deoarece în ipoteza legiferată de acesta nu se restituie imobilul, ci se acordă despăgubiri persoanei îndreptățite ori altă formă de reparație prin echivalent.
Prin urmare, incidența art.17, care reglementează dreptul de preemțiune, era condiționată de existența ipotezei cuprinse în art.19 alin.2, text la care face trimitere implicită art.19 alin.3 din lege, în sensul că imobilul a fost restituit, însă are corpuri de sine stătătoare care i-au fost adăugate pe verticală sau pe orizontală, și care nu au fost restituite, iar dreptul de preemțiune funcționează, pe de o parte, în beneficiul deținătorului (cu orice titlu) al corpurilor adăugate, și pe de altă parte, în beneficiul noului proprietar al imobilului restituit pentru suprafața adăugată ulterior preluării (conform alineatului 4 al textului).
În speță, din conținutul dispoziției de restituire în favoarea intimatului - pârât (fila 37 în dosarul Judecătoriei Sectorului 1 B - vol.I) rezultă că imobilul este compus din construcție - parter și teren în suprafață de 271,78 mp, fără vreo mențiune privind existența unor corpuri, de sine-stătătoare (conform exprimării din textul legal citat mai sus), care nu fac obiectul restituirii.
De altfel, din probele administrate, nu a rezultat că asemenea corpuri au fost adăugate, însăși apelanta-reclamantă susținând că în realitate a reconstruit imobilul și nefăcând vreo afirmație în sensul că a adăugat unul sau mai multe corpuri de clădire celei existente.
Prin urmare, câtă vreme nu s-a făcut dovada unei "suprafețe adăugate" în sensul legii, dispozițiile art.19 alin.2 și 3 nu pot fi aplicate în speță.
În privința cererii reconvenționale, s-a reținut, pe de o parte, că nu au fost contestate argumentele judecătoriei în sensul că apelanta-reclamantă-pârâtă nu se bucură de protecția specială a OUG nr.40/1999 și a OUG nr.8/2004, deoarece nu se numără printre subiectele de drept protejate de aceste acte normative, fiind o persoană juridică organizată în forma unei societăți comerciale cu răspundere limitată, iar spațiul în discuție fiind utilizat în scopul desfășurării unei activități comerciale.
Pe de altă parte, sunt neîntemeiate argumentele susținute în cererea de apel în sensul că, urmare a restituirii imobilul în urma parcurgerii procedurii administrative a Legii nr.10/2001, raportul locativ existent anterior între apelanta-reclamantă și autoritățile care aveau imobilul în administrare nu a încetat, fiind continuat față de intimatul proprietar, care va avea calitatea de locator.
Deși apelanta nu a indicat expres temeiul de drept care ar susține o astfel de soluție, tribunalul a reținut că problema este cuprinsă în art.1441 Cod Civil, potrivit cu care în ipoteza vânzării lucrului închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locațiunea făcută înainte de vânzare, dacă a fost făcută prin act autentic sau prin act privat sub dată certă, cu excepția situației când desființarea locațiunii din cauza vânzării a fost prevăzută în mod expres în contractul de locațiune.
Aceste dispozițiile nu sunt însă aplicabile în cauză, pe de o parte deoarece textul vorbește expres despre ipoteza în care "locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat", deci nu se poate extinde aplicarea sa la orice altă modalitate de înstrăinare a bunului închiriat.
Pe de altă parte, restituirea bunului pe cale administrativă nu are înțelesul unei înstrăinări și în nici un caz al unei vânzări, pentru a putea atrage aplicarea art.1441 Cod Civil.
De altfel, din faptul că bunul imobil a făcut obiectul legii de retrocedare rezultă că acesta este supus dispozițiilor legii speciale, iar numai în caz de tăcere a legii se pot aplica normele dreptului comun.
Potrivit art.14, "dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere, în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii".
Prin urmare, dacă la data restituirii era în executare un astfel de contract, apelanta - reclamantă - pârâtă ar fi putut invoca acest text pentru a justifica un titlu locativ.
După cum a rezultat din situația de fapt reținută de judecătorie, apelanta a încheiat cu SC SA în anul 1998 un contract de închiriere pentru spațiul comercial situat în imobilul restituit, iar din adresa nr.887/15.03.2006 emisă de SC (fila 19 în dosarul nr- al Tribunalului București - Secția a III-a Civilă) tribunalul a reținut că fostul locator a notificat apelantei încetarea contractului de închiriere odată cu emiterea dispoziției de restituire, menționând totodată că vechiul contract a fost prelungit prin tacita relocațiune.
Tribunalul a apreciat că prin formularea cererii reconvenționale prin care intimatele-pârâte au solicitat evacuarea apelantei-reclamante, proprietarul și-a exprimat în mod neîndoielnic intenția de încetare a raporturilor locative, legea nesupunând această atitudine vreunei condiții de formă.
Prin urmare, ca efect al acestei solicitări, tribunalul a constatat că relocațiunea de care se poate prevala apelanta-reclamantă a încetat ca urmare a anunțării concediului de către proprietar, iar cererea de evacuare apare ca întemeiată.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta - apelantă, criticând-o ca nelegală prin prisma dispozițiilor art.304 pct.9 Cod procedură civilă pentru următoarele motive:
- în mod greșit a reținut instanța de apel că reclamanta nu poate beneficia de dreptul de preemțiune instituit de dispozițiile art.19 din Legea nr.10/2001. Potrivit alin.3 cu trimitere la dispozițiile alin.1 și 2 din același articol, deținătorii suprafețelor adăugate imobilului preluat, beneficiază de un drept de preemțiune la cumpărarea acestuia, în ipoteza restituirii către fostul proprietar;
- instanța de apel trebuia să rețină că anterior preluării imobilului de către stat de la persoana îndreptățită construcția avea o suprafață de 45 mp, iar în prezent recurentul a realizat o construcție de 204 mp, așa cum rezultă din expertiza realizată în dosarul de asigurare de dovezi nr.3252/1995 al Judecătoriei Sectorului 5 B, raport de expertiză depus ca probă în prezenta cauză;
- instanța de apel a încălcat dispozițiile art.129 Cod procedură civilă, neavând rol activ în lămurirea situației de fapt. Instanța de apel ar fi trebuit să dispună efectuarea unei expertize tehnice construcții care să stabilească în mod definitiv categoriile de lucrări efectuate la momentul la care au fost efectuate și dacă acestea au dus la transformarea imobilului în măsură a atrage incidența art.19 din Legea nr.10/2001;
- instanța de apel a acceptat fără rezervă poziția intimatului care a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu deși acesta nu i-a aparținut. Trebuia să se rețină că nici prin notificarea formulată în temeiul Legii nr.10/2001 și nici în Dispoziția de restituire a imobilului nr.4451 bis/2001 nu se individualizează în mod voit construcția ce se restituie tocmai pentru a se încălca dreptul recurentului - reclamant;
- interpretarea dată art.19 alin.1 este în mod vădit greșită. Intenția legiuitorului prin crearea acestui articol a fost de a stabili premisele și condițiile nașterii unui drept de preemțiune în patrimoniul deținătorului imobilului restituit în natură și nu de a reglementa excepții de la restituirea în natură, așa cum greșit s-a reținut de către instanța de apel;
- instanța de apel a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art.14 din Legea nr.10/2001, întrucât recurenta beneficia de un titlu locativ în baza prelungirii contractului de închiriere și nu a tacitei relocațiuni;
- trebuia să se rețină că și în condițiile dreptului comun recurenta beneficiază de un drept locativ pentru imobilul în litigiu întrucât regulile privind efectele și opozabilitatea contractului de închiriere privind transmiterea bunului prin vânzare - cumpărare sunt aplicabile indiferent de modalitatea transmiterii dreptului de proprietate asupra bunului. Sunt aplicabile dispozițiile art.1441 Cod civil.
Potrivit dispozițiilor art.312 alin.1 Cod procedură civilă, Curtea va găsi nefondat recursul pentru următoarele considerente:
Vor fi analizate în primul rând criticile vizând respingerea acțiunii principale.
În acest sens Curtea va statua că temeiul de drept aplicabil acțiunii introductive de instanță este alin.3 al art.19 din Legea nr.10/2001.
Făcând o analiză a întregului articol 19 din Legea nr.10/2001, Curtea reține că acest text de lege se adresează atât persoanelor îndreptățite, cât și "deținătorilor suprafeței adăugate imobilului" preluat de stat.
Astfel, alin.1, 2 și 4 din art.19 se adresează doar persoanelor îndreptățite să solicite măsuri reparatorii în baza Legii nr.10/2001.
Potrivit dispozițiilor alin.1, persoanelor îndreptățite li se acordă măsuri reparatorii prin echivalent în situația în care imobilelor construcții care fac obiectul notificărilor li s-au adăugat pe orizontală și/sau verticală, în raport de forma inițială, noi corpuri a căror arie desfășurată însumează peste 100% din aria desfășurată inițial. Dispozițiile acestui alineat vizează numai raporturile juridice dintre unitatea deținătoare și notificatori și nu se adresează celor care au construit corpurile adăugate. 1 al art.19 nu face referire la nici un drept de preemțiune întrucât acest lucru nici nu ar fi posibil din moment ce fostului proprietar nu i se restituie în natură construcția.
Alineatul 2 al art.19 se adresează tot foștilor proprietari notificatori care au dreptul să li se restituie în natură, din construcția existentă la data notificării, numai suprafața deținută din imobil la data trecerii acestuia în proprietatea statului. Din interpretarea logică a alin.1 și 2 reiese că alin.2 vizează situația în care imobilelor notificate li s-au adăugat, pe orizontală și/sau verticală, în raport cu forma inițială, corpuri suplimentare de sine stătătoare a căror arie desfășurată însumată este sub 100% din aria desfășurată inițial (altminteri fiind aplicabile dispozițiile alin.1).
În strânsă legătură cu alin.2, alin.4 din art.19 acordă persoanelor îndreptățite de la alin.2 un drept de preemțiune în a cumpăra suprafețele de construcție ce au fost adăugate imobilului după preluarea acestuia de către stat.
3 al art.19 se adresează deținătorului suprafeței adăugate imobilului redobândit de fostul proprietar, categorie din care face parte și recurentul. Acest alineat reglementează raporturile juridice dintre deținătorul suprafeței adăugate și proprietarul acesteia care este persoana îndreptățită căreia i s-a restituit întregul imobil în proprietate (atât fosta suprafață deținută de el, cât și suprafața adăugată imobilului după preluarea acestuia de către stat).
acestui alineat este existența în patrimoniul fostului proprietar a dreptului de proprietate asupra întregului imobil, deci și asupra părții adăugate construcției după preluarea imobilului de către stat.
Scopul acestui text de lege este protecția pe care înțelege statul să o confere deținătorului suprafeței adăugate imobilului prin instituirea dreptului de preemțiune în favoarea acestuia la cumpărarea suprafeței restituite fostului proprietar, în situația în care acesta din urmă înțelege să vândă imobilul redobândit prin procedura Legii nr.10/2001.
Recurenta - reclamantă a invocat prin acțiunea principală încălcarea dreptului său de preemțiune ca motiv de nulitate a contractului de vânzare - cumpărare nr.2028/23.11.2005 încheiat între fostul proprietar care a redobândit întreaga construcție în litigiu prin Dispoziția Primarului Municipiului B nr.4451 bis/18.07.2005 și SC AB SRL și SC SRL.
Potrivit dispozițiilor art.1169 Cod civil, sarcina probațiunii acțiunii revenea reclamantei - recurente. Aceasta trebuia să dovedească că sunt întrunite toate condițiile impuse de art.19 alin.3 Cod procedură civilă.
Recurenta a dovedit că este deținătorul actual al imobilului în litigiu și că a dobândit de la stat întreaga construcție prin Dispoziția nr.4451 bis /18.07.2005.
Ceea ce nu a dovedit însă reclamanta - recurentă, deși avea obligația procesuală să o facă este faptul că a adăugat suprafețe noi construite imobilului proprietatea intimatului.
Recurenta critică, sub acest aspect, decizia instanței de apel, susținând că aceasta trebuia, în baza art.129 Cod procedură civilă, să dispună, din oficiu, administrarea unor probe lămuritoare, respectiv o expertiză construcții care să stabilească ce parte din construcție a fost realizată de recurentă.
O asemenea critică nu poate fi primită de către instanță întrucât în cadrul procesului civil sarcina probei aparține părților și nu judecătorului.
Numai în măsura în care judecătorul apreciază că situația de fapt rezultată în urma administrării probelor de către părți nu este clară și nu este pe deplin lămurit trebuie, în baza rolului său activ, să stăruie prin orice mijloace și să dispună orice probe sunt necesare pentru clarificarea situației.
În speță însă, instanța de apel a considerat că este pe deplin clarificată în urma probelor administrate în cauză.
Intimatului i s-a restituit întregul imobil în litigiu prin Dispoziția nr.4451 bis /18.07.2005, fără să se rețină în considerentele acesteia că o parte din imobil ar fi construită ulterior preluării imobilului de către stat. Așa cum s-a reținut mai sus, în situația în care unitatea deținătoare ar fi constatat că nu toată construcția i se cuvine fostului proprietar întrucât s-au adăugat pe orizontală și/sau verticală, în raport de forma inițială, corpuri suplimentare, s-ar fi aplicat dispozițiile art.19 alin.2 din Legea nr.10/2001.
În prezenta cauză, instanțele nu pot cenzura modul în care a fost emisă Dispoziția nr.4451 bis/2005, întrucât nu au fost învestite cu un capăt de acțiune în acest sens. Dispoziția nr.4451 bis/2005 reprezintă un act juridic valabil și care produce efecte juridice până la constatările nulității acesteia printr-o hotărâre judecătorească irevocabilă.
Prin motivele de apel apelanta - reclamantă nu a susținut că a mărit construcția existentă pe teren de la 45 mp la 204 mp, ci a susținut doar că "societatea noastră nu a procedat doar la o recompartimentare sau la introducerea de îmbunătățiri funcționale (introducerea de apă curentă sau de gaze), fapt care ar exclude un drept de preemțiune, ci a procedat la o reconstruire a imobilului", fără a se preciza adăugarea de noi suprafețe.
Față de cele reținute în Dispoziția nr.4451 bis /18.07.2005 și susținerile apelantei, instanța de apel a reținut în mod corect că nu s-a făcut dovada unei suprafețe adăugate în sensul legii.
De altfel, din actele depuse la dosar rezultă că în momentul preluării construcției de către recurentă, suprafața construită a imobilului era de 181,80 mp (așa cum rezultă din procesul - verbal de predare - primire din 01.11.1990, anexă la contractul de închiriere).
Recurenta nu a depus la dosarul cauzei autorizația de construire pentru imobilul în litigiu, astfel încât ea nu face dovada suprafeței adăugate la construcția inițială.
În motivele de recurs se susține că actualmente construcția are o suprafață de 204 mp ce ar rezulta fără dubiu din expertiza realizată în dosarul nr.3252/1995 al Judecătoriei Sectorului 5 B de asigurare dovezi. Verificând acest raport de expertiză, Curtea constată că obiectul expertizei nu a fost stabilirea dimensiunilor construcției, ci stabilirea valorii reale actualizate a lucrărilor de amenajare făcute de recurentă.
Deși în cuprinsul expertizei expertul arată că în anexele 2 și 3 prezintă măsurătorile și evaluarea, recurenta nu a atașat aceste anexe din care Curtea ar fi putut eventual să rețină dimensiunile exacte ale construcției.
S-a depus însă anexa nr.1 la această expertiză. Recurenta susține că din cuprinsul acesteia rezultă că imobilul construcție are 204 mp. Această anexă este de fapt singura probă pe care recurenta o invocă în dovedirea existenței unei suprafețe adăugate la vechea construcție. Exprimarea folosită însă în acest act este ambiguă, fără să se precizeze exact dacă construcția realizată de recurentă are 204 mp, motiv pentru care Curtea nu va reține acest mijloc de probă.
Nefăcând dovada realizării unei suprafețe adăugate construcției inițiale, recurenta nu a făcut dovada îndeplinirii condițiilor cerute de dispozițiile art.19 alin.3 din Legea nr.10/2001 pentru a i se recunoaște dreptul de preemțiune.
Nu sunt fondate nici criticile vizând admiterea cererii reconvenționale.
În primul rând, se susține de către recurentă greșita aplicare a dispozițiilor art.14 din Legea nr.10/2001.
Critica va fi înlăturată atâta vreme cât pentru a fi incidente dispozițiile art.14 din Legea nr.10/2001 recurenta trebuia să dovedească, nu doar să susțină, că imobilul restituit intimatului era deținut de recurentă în baza unui contract de închiriere în vigoare.
Ori, contractul de închiriere al recurentei nr.29 din data de 15.12.1998 a fost prelungit de părțile contractante până la data de 31.12.2001 (fila 87 dosar fond vol.I). Potrivit voinței părților, clar exprimată în contractul de închiriere la expirarea termenului contractului, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului. După data de 30.12.2001 acest contract nu a mai fost reînnoit. Ca atare, la data de 18.07.2005, când s-a emis dispoziția de restituire în natură a imobilului către intimat, nu mai exista un contract de locațiune între stat și recurentă, pe care intimatul să fie obligat să-l respecte.
Nu se poate reține nici faptul că instanța de apel a încălcat dispozițiile art.1441 Cod civil.
În dispozițiile art.1441 cod civil se precizează în mod limitativ menținerea contractului de închiriere numai în cazul vânzării imobilului închiriat. Legiuitorul prevede că obligația de a menține un contract de locațiune preexistent încheiat de vânzător aparține numai cumpărătorului. Ca atare textul nu permite extinderea opozabilității contractului de închiriere către alți dobânditori ai imobilului.
Fiind o excepție de la regula generală conform cu care contractele produc efecte numai între părțile contractante, opozabilitatea contractului de închiriere față de cumpărătorul imobilului este de strictă aplicare.
Având în vedere că nu a cumpărat imobilul de la stat, ci acesta i-a fost restituit în cadrul procedurii speciale de reparație prevăzută de Legea nr.10/2001, în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.1441 Cod civil.
Față de toate aceste considerente, Curtea va respinge ca nefondat recursul și va menține ca legală decizia civilă nr.117/2009 a Tribunalului București - Secția a IV-a Civilă.
Văzând și dispozițiile art.274 Cod procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamantă, împotriva deciziei civile nr.117 A din 26.01.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți AB, și.
Obligă recurenta la 6.000 lei cheltuieli de judecată față de intimați.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 11.11.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
-
GREFIER
Red.
.
2 ex./16.03.2010
TB-4 -;
Jud.5 -
Președinte:Ioana Aurora Herold PetreJudecători:Ioana Aurora Herold Petre, Elena Vlad
