Anulare act. Decizia 1601/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
- SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ-
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1601/2008-
Ședința publică din 11 noiembrie 2008
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de recurenții reclamanți și ambii din O,-, - 33,.8, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: - O,-, - 33,. 4, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 4, Cod poștal -, Județ B, G - O,-, - 33,. 17, Cod poștal -, Județ B, G - O,-, - 33,. 1, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 1, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 2, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 3, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 3, Cod poștal -, Județ B, - O, -, nr. 5, - 33,. 5, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 6, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 7, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 9, Cod poștal -, Județ B, - O, -, nr. 5, - 33,. 10, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 11, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 11, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 12, Cod poștal -, Județ B, - - O,-, - 33,. 12, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 13, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 14, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 15, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 15, Cod poștal -, Județ B, - - O,-, - 33,. 16, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 17, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 18, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 18, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 19, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 19, Cod poștal -, Județ B, împotriva deciziei civile nr.337 din 22 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr.7043/23.11.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr.3986/2006, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă recurenta reclamantă personal și reprezentată de avocat în baza împuternicirii avocațiale din 03.07.2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet de avocat, care se prezintă și în reprezentarea recurentului reclamant lipsă, pentru intimații pârâți toți lipsă, reprezentanta acestora avocat în baza împuternicirii avocațiale din 11.11.2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet individual.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că recursul este legal timbrat cu suma de 200 lei prin chitanța nr.- din 22.10.2008 emisă de Poșta Română SA. și timbre judiciare în valoare de 1,5 lei, după care:
La întrebarea instanței, pe rând reprezentanții părților arată că nu au probe sau cereri de formulat.
Nemaifiind probe sau cereri de formulat, instanța consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurenților reclamanți și solicită admiterea recursului, modificarea hotărârilor instanțelor de fond în sensul admiterii apelului cu consecința admiterii cererii introductive, cu cheltuieli de judecată în toate instanțele. În motivare arată că, mandatul acordat lui G este lovit de nulitate absolută, întrucât nu a fost încheiat în forma autentică cerută de lege, cu toate că urma a se înstrăina și un imobil constând în teren. Părțile nu au fost reprezentate la notar de un mandatar cu procură autentică, ceea ce se sancționează cu nulitatea absolută și care atrage și nulitatea contractului. Se impune, constatarea nulității absolute pentru lipsa consimțământului la momentul încheierii contractului, arătând că sunt în prezența nulității absolute a unei forme legale. Administrarea părții comune se face de Administrația de Proprietari, alcătuită din toți proprietarii, care trebuiau să-și exprime consimțământul în acest sens și nu numai proprietarii de pe o scară, ci proprietarii întregului bloc. Prin înstrăinarea unei căi de acces, se limitează posibilitatea de evacuare a clădirii în situație de maximă urgență, ceea ce poate avea urmări dramatice pentru locatari.
Reprezentanta intimaților pârâți solicită respingerea recursului și menținerea ca legale și temeinice a hotărârilor instanțelor de fond și apel, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, din probele administrare în cauză rezultă că recurenții reclamanți au recunoscut semnătura lor, au fost de acord cu vânzarea și au mandatat pe numitul G să-i reprezinte în fața notarului public. Intimați în prezenta cauză sunt toți proprietari, care au arătat că au dorit și doresc vânzarea acestui imobil. Învederează că, interesul părților nu a fost lezat, iar intrarea din spate este un spațiu comun și nimeni nu se poate subroga voinței proprietarilor. Depune la dosar concluzii scrise.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă 7043/23.11.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea, în dosar nr. 3986/2006, s-a respins acțiunea formulată de reclamanții și împotriva pârâților, G, G, -, -,.
A obligat pe reclamanți să plătească 500 lei cheltuieli de judecată pârâților și și 1500 lei cheltuieli parțiale către restul pârâților.
A respins acțiunea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali, G, -, -, -, -, G, -,.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că în cursul anului 2005, proprietarii apartamentelor din blocul PB.33, înscris în colectiv 35820 O, cu nr. top 4818/8 au decis să vândă uscătoria blocului.
În acest scop, toți proprietarii și-au dat acordul pentru vânzare, fapt certificat prin semnăturile pe care aceștia le-au depus pe tabelul aflat la dosar.
A reținut instanța că, contractul s-a definitivat prin autentificarea sa la data de 20.12.2005 cu nr.6842, contractul fiind încheiat între și ca și cumpărători și pârâții proprietari reprezentați de mandatarul lor
A subliniat instanța că, mandatul de reprezentare al pârâtului pentru restul coproprietarilor vânzători a fost un mandat scris și semnat de mandatari, inclusiv de reclamanți.
A mai subliniat instanța că, nu prezintă relevanță împrejurarea că la rubrica, "observații" cei doi reclamanți alături de semnătură au adăugat și sintagma "fără modificări", aceasta neputând fi interpretată în sensul că nu și-au dat acordul la înstrăinarea uscătoriei.
A conchis astfel instanța că înstrăinarea uscătoriei a avut la bază acordul tuturor coproprietarilor, contractul de vânzare cumpărare fiind perfect valid.
De asemenea, a reținut aceasta că nu există nici o interdicție în ceea ce privește înstrăinarea unei părți aflată în coproprietate forțată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții și, solicitând admiterea acestuia, schimbarea sentinței civile apelate în sensul admiterii acțiunii formulate.
În dezvoltarea motivelor de apel au arătat apelanții că, mandatul acordat numitului G este lovit de nulitate absolută întrucât acesta nu îmbracă forma înscrisului autentic, obiectul contractului constituindu-l și suprafața de teren aferentă uscătoriei și spațiului de acces de la intrarea din spate.
Au arătat astfel apelanții că în mod eronat s-a reținut că lipsa consimțământului la încheierea contractului atrage nulitatea relativă la încheierea contractului, sancțiunea fiind aceia a nulității absolute.
În continuare au arătat că uscătoria în litigiu urmează regimul juridic al coproprietății forțate, iar pentru exprimarea valabilă a consimțământului în vederea vânzării este nevoie de avizul favorabil al tuturor coproprietarilor.
În ceea ce privește înstrăinarea spațiului de acces de la intrarea din spate s- arătat că aceasta este o suprafață care deservește prin excelență interesele coproprietarilor și nu poate fi înstrăinată sau afectată unei alte destinații și sustrasă coproprietății forțate.
Intimații prin reprezentantul acestora au solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea ca legală și temeinică a hotărârii apelate.
Prin decizia civilă nr.337/A din 22 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, a fost respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanții și, ambii din O--33,.8 în contradictoriu cu intimații și, ambii din O-, -33,.4, G-, -33,.17, G și, ambii din O-, -33,.1, din O-, -33,.2, - și, ambii din O-, -33,.3, din O--33,.5, - din O--33,.6, din O--33,.7, din O--33,.9, din O--33,.10, și, ambii din O--33,.11, și - din O-, -33,.12, din O-, -33,.13, din O--33,.14, și, ambii din O--33,.15, - din O--33,.16, - din O-, -33,.17, și -, ambii din O--33,.18, și, ambii din O-, -33,.19 împotriva sentinței civile 7043/23.11.2007 pronunțată de Judecătoria Oradea pe care a păstrat-o în totalitate.
Au fost obligați apelații la cheltuieli de judecată în cuantum de 2000 lei în favoarea intimaților.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat cu nr.6862/20.12.2005 de BNP, pârâților și li s-a înstrăinat de locatarii blocului PB.33 situat în O- prin intermediul reprezentantului acestora G uscătoria și spațiul de acces de la intrarea din spate, cu o suprafață utilă de 17,15. suprafață construită de 21,oo împreună cu terenul aferent în suprafață de 2,oo înscrise în colectiv 35820 O cu nr. top 4818/8.
Prețul vânzării a fost stabilit la suma de 5000 lei RON, sumă ce potrivit prevederilor contractuale urmează a fi folosită de cumpărători pentru efectuarea lucrărilor constând în realizarea acoperișului, zugrăvirea casei scărilor, renovarea ușilor de acces în bloc, montarea interfoanelor și amenajarea spațiului din jurul blocului, inclusiv montarea burlanelor pentru scurgerea apei de pe acoperiș.
Susținerea apelanților referitoare la lipsa consimțământului acestora la încheierea contractului de vânzare cumpărare de mai sus nu a putut fi acceptată, în condițiile în care tabelul nominal cuprinzând proprietarii blocului PB.33 care și-au dat acordul la înstrăinarea uscătoriei și a spațiului de acces la intrare în spate, poartă și semnătura lor, semnătură ce nu a fost contestată.
Ceea ce au contestat însă apelanții este faptul că, mandatul nu a îmbrăcat forma autentică cerută de lege pentru validitatea actului în vederea căruia mandatul a fost dat.
Cu privire la acest aspect este de precizat că într-adevăr, prin contractul de vânzare cumpărare a cărei anulare se solicită s-a înstrăinat și suprafața de 2. teren, pentru care s-ar impune ca mandatul să îmbrace forma autentică având în vedere că actele de înstrăinare a terenurilor trebuie încheiate în formă autentică, condiție cerută ad validitatem.
Însă este de subliniat că legea nu impune în mod imperativ cerința ca mandatul să îmbrace forma autentică atunci când actul la care urmează să participe mandatarul în numele mandantului intră în categoria celor pentru care legea impune forma autentică, aceasta fiind o creație a doctrinei și jurisprudenței.
Ori, în condițiile în care reclamanții și-au dat acordul la înstrăinarea imobilului ce formează obiect al contractului, nu s-a putut reține că aceștia au fost prejudiciați în vreun fel prin neîncheierea în formă autentică a contractului de mandat, prioritară fiind voința de a contracta, care în cauză de față este în afara oricărei discuții.
Neîntemeiate au fost criticile apelanților și în privința înstrăinării spațiului de acces de la intrarea din spatele blocului, întrucât și în privința acestuia a existat acordul tuturor coproprietarilor, nici o dispoziție legală neîngrădind posibilitatea înstrăinării unui bun aflat în coproprietate forțată, în situația în care toți coproprietarii și-au manifestat voința în acest sens.
Într-adevăr, după cum s-a decis în practica judecătorească datorită caracterului accesoriu al dreptului de coproprietate forțată el nu se poate transmite într-un alt mod, decât împreună cu dreptul de proprietate asupra bunului principal.
Însă, în cauza de față dată fiind natura bunului înstrăinat, "spațiul de acces de la intrarea din spatele blocului" nu s-a putut reține necesitatea folosirii în comun a acestuia de către toți coproprietarii care au la dispoziție intrarea principală din față, regula de mai sus nemaifiind aplicabilă.
Neputându-se reține așadar nici un motiv de nulitate a contractului de vânzare cumpărare, încheiat între părțile în cauză, criticile apelanților fiind astfel nefondate, în temeiul dispozițiilor art.206 din cod procedură civilă, apelul a fost respins și menținută ca legală și temeinică hotărârea apelată.
Fiind în culpă procesuală, apelanții au fost obligați la 2000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților, sumă ce reprezintă onorariu avocat în apel.
Împotriva acestei decizii, în termen și legal timbrat au declarat recurs reclamanții și, solicitând modificarea în tot a acesteia, în sensul admiterii apelului și schimbarea în totalitate a sentinței civile nr.7043/23.11.2007 a Judecătoriei Oradea, iar pe cale de consecință, a admite acțiunea astfel cum a fot ea formulată, cu cheltuieli de judecată.
În dezvoltarea motivelor de recurs s-a învederat că hotărârile atacate sunt nelegale și netemeinice, în primul rând pentru că mandatul acordat numitului G este lovit de nulitate absolută, întrucât nu a fost acordat în forma autentică cerută de lege, sens în care, textul art. 58 din Legea nr.36/1995 este clar și nu necesită nici un fel de interpretare.
Cu privire la acest aspect, recurenții susțin că Tribunalul Bihor, în considerentele deciziei atacate se contrazice flagrant în argumentația sa, într-o primă fază acesta se exprimă în mod implicit în sensul că s-ar impune ca mandatul să îmbrace forma autentică, pentru ca apoi să afirme contrariul, respectiv că legea nu impune în mod imperativ cerința ca mandatul să fie dat în formă autentică.
S-a mai precizat că nu se poate reține nici argumentul instanței de apel, în sensul că lipsa formei autentice a mandatului este lipsită de relevanță, reclamanții nefiind prejudiciați în vreun fel, prioritară fiind voința de a contracta a coproprietarilor, deoarece sancțiunea încălcării textului invocat este nulitatea absolută, sancțiune ce exclude de plano orice discuție pe marginea existenței vreunui prejudiciu.
Pe de altă parte, în cazul coproprietății forțate și perpetuă, categorie în care se încadrează și uscătoria din litigiu, orice act de dispoziție privind imobilul aflat în această stare este supus regulii unanimității și nu regulii majorității, cum au reținut instanțele de fond, pentru exprimarea valabilă a consimțământului în vederea vânzării este nevoie de avizul favorabil al tuturor proprietarilor din clădire, iar nu doar a celor din scara în care se găsește uscătoria ce urma a fi înstrăinată, condiție ce în speță nu a fost îndeplinită.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 299 și următorii Cod procedură civilă.
Intimații, deși legal citați nu au formulat întâmpinare, iar prin concluziile scrise depuse la dosar și cele orale susținute în ședința publică din 11 noiembrie 2008, au solicitat respingerea recursului civil de față, cu cheltuieli de judecată.
Verificând hotărârile atacate, prin prisma motivelor de recurs cât și din oficiu, conform art. 306 sub aspectul tuturor nulităților prev. de art. 304 Cod procedură civilă, Curtea de Apel Oradeaa reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.6842/20 decembrie 2005 de către -, intimatul G în nume propriu și în calitate de reprezentant al proprietarilor din apartamentele din blocul 33, situat în O,-, (în număr total de 19 apartamente), a înstrăinat intimaților pârâți și, uscătoria și spațiul de acces de la intrarea din spate, cu o suprafață utilă de 17,15. suprafață construită de 21,00 mp. împreună cu terenul aferent de 2,00 mp. pentru prețul de 5.000 RON.
Potrivit clauzelor contractuale, din prețul obținut din vânzarea spațiului descris mai sus, urma să se realizeze următoarele lucrări la bloc: refacerea acoperișului, zugrăvirea casei scărilor, renovarea ușilor de acces la bloc, montarea interfoanelor și amenajarea spațiului în jurul blocului, plus burlane pentru scurgerea apei de pe acoperiș, respectiv, din banii rezultați urma să se execute lucrări de întreținere la părțile comune ale imobilului din litigiu.
La fila 8 din dosarul instanței de fond, se află depus în copie, tabelul cu numele proprietarilor celor 19 apartamente din blocul PB 33, de pe-, tabel ce cuprinde și semnăturile acestora, inclusiv ale recurenților și.
Tabelul respectiv reprezintă dovada acordului proprietarilor celor 19 apartamente, cu privire la cedarea uscătoriei și spațiului de acces intrare - spate și modificările de structură interioară și fațadă, respectiv mutarea accesului din spate prin boxă, în schimbul efectuării următoarelor lucrări: realizarea acoperișului, zugrăvirea casei scărilor, renovarea ușilor de acces în bloc, montarea interfoanelor și amenajarea spațiului, precum și modificarea destinației acestuia în spațiu de locuit.
Prin semnarea acelui tabel, proprietarii celor 19 apartamente l-au împuternicit pe intimatul G, proprietarul apartamentului nr.17, să-i reprezinte în fața notarului public.
Recurenții nici măcar nu au contestat că au semnat tabelul nominal la care s-a făcut referire mai sus, tabel care așa cum s-a arătat deja, exprimă consimțământul tuturor proprietarilor de apartamente la vânzarea spațiilor din litigiu, fiind de acord și cu reprezentarea lor în fața notarului public de către pârâtul G, care este și președintele asociației de proprietari, după cum rezultă din actele de la dosar.
Această recunoaștere a fost făcută și cu ocazia soluționării dosarului nr.3985/2006 al Judecătoriei Oradea, în care aceeași reclamanți au solicitat obligarea pârâților cumpărători să înceteze orice lucrări de modificare de structură interioară, acțiune respinsă pe cale de excepție, prin sentința civilă nr.5052/2006 a Judecătoriei Oradea.
Și cu acea ocazie, reclamanții au recunoscut că au semnat tabelul nominal, doar cu precizarea "fără modificări".
Or, semnătura acestora pe actul evocat mai sus, nu semnifică altceva decât consimțământul dat de către reclamanți la vânzarea spațiului comun, aflat în coproprietate cu pârâții, precum și acceptul lor ca pârâtul G să-i reprezinte în fața notarului cu ocazia autentificării actului.
Mențiunea făcută de către recurenți pe actul pe care l-au semnat, vizează cu totul alte aspecte decât consimțământul la vânzare și reprezentarea lor de către unui din coproprietari, respectiv aceștia s-au opus la efectuarea unor modificări de structură interioară.
Relevantă în cauză este poziția celorlalți proprietari, respectiv pârâții din prezenta cauzei, care prin întâmpinare și cerere reconvențională au solicitat a se constata că și-au exprimat în mod valabil consimțământul cu privire la înstrăinarea uscătoriei și a spațiului de acces din spatele blocului, banii rezultați din această vânzare profitând tuturor coproprietarilor părților comune, fiind destinați efectuării unor lucrări de renovare a acestor părți comune din imobil.
Prin contractul de vânzare - cumpărare a cărui nulitate se solicită, într-adevăr așa cum a reținut și instanța de apel, a fost înstrăinată și suprafața de 2 mp. teren, pentru care s-ar impune ca mandatul să îmbrace forma autentică, având în vedere că actul juridic la care participă mandatarul în numele mandatului urma să fie încheiat în formă solemnă.
Potrivit art. 723 al. (1) Cod procedură civilă, drepturile procedurale trebuie exercitate însă cu bună credință și potrivit scopului în vederea căruia au fost recunoscute de lege.
Or, în condițiile în care reclamanții - recurenți și-au exprimat acordul cu privire la vânzarea spațiilor din litigiu, obiect al contractului de vânzare cumpărare atacat, nu se poate reține că aceștia au fost prejudiciați în vreun fel prin neîncheierea în formă autentică a contractului de mandat, prioritară fiind așa cum a reținut și instanța de apel, voința acestora de a contracta.
Pe de altă parte, cu privire la înstrăinarea spațiului de acces de la intrarea din spatele blocului, este de precizat că toți proprietarii de apartamente, inclusiv recurenții, au fost de acord să fie înstrăinat o dată cu uscătoria, neexistând nici o dispoziție legală care să îngrădească această posibilitate, considerente față de care, apreciind că nu subzistă nici una din criticile invocate, Curtea de Apel Oradea în temeiul art. 312 alin. (1) Cod procedură civilă va respinge ca nefondat recursul civil de față, iar în baza art. 274 Cod procedură civilă va obliga recurenții la 2000 lei cheltuieli de judecată în favoarea intimaților, reprezentând onorariu avocațial în recurs.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de recurenții reclamanți și ambii din O,-, - 33,.8, Cod poștal -, jud. B, în contradictoriu cu intimații pârâți: - O,-, - 33,. 4, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 4, Cod poștal -, Județ B, G - O,-, - 33,. 17, Cod poștal -, Județ B, G - O,-, - 33,. 1, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 1, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 2, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 3, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 3, Cod poștal -, Județ B, - O, -, nr. 5, - 33,. 5, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 6, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 7, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 9, Cod poștal -, Județ B, - O, -, nr. 5, - 33,. 10, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 11, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 11, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 12, Cod poștal -, Județ B, - - O,-, - 33,. 12, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 13, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 14, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 15, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 15, Cod poștal -, Județ B, - - O,-, - 33,. 16, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 17, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 18, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 18, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 19, Cod poștal -, Județ B, - O,-, - 33,. 19, Cod poștal -, Județ B, împotriva deciziei civile nr.337 din 22 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor pe care o menține în întregime.
Obligă partea recurentă să plătească părții intimate suma de 2000 lei cheltuieli de judecată în recurs.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 11 noiembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red.dec.- /09.12.2008
Jud.fond:
Jud.apel. -
Dact./10.12.2008
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
