Anulare act. Decizia 1669/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr- (1502/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III-A PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ nr.1669
Ședința publică de la 3 decembrie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Cristian Olteanu
JUDECĂTOR 2: Ilie MARI -
JUDECĂTOR 3: Ionelia Drăgan
GREFIER - - -
Pe rol se află pronunțarea recursului formulat de recurenta- reclamantă - )., împotriva deciziei civile nr.67 A din 22.04.2009, pronunțată de Tribunalul Giurgiu - Secția Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți G și.
are ca obiect - anulare act, nulitate contract vânzare - cumpărare.
Dezbaterile în fond și susținerile orale ale părților au avut loc în ședința publică din data de 19 noiembrie 2009, fiind consemnate în încheierea de la această dată, care face parte integrantă din prezenta decizie; pentru a da posibilitatea părților să depună note scrise și în vederea deliberării, Curtea a amânat pronunțarea cauzei la data de 26 noiembrie 2009 și apoi la 3 decembrie 2009, când a decis următoarele:
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr. 220/24.01.2005 pe rolul Judecătoriei Bolintin Vale, reclamanta a chemat în judecată pârâții G și solicitând instanței să constate nulitatea absolută parțială a contractului de vânzare - cumpărare autentificat sub nr. 5334/16.10.1996 de BNP, încheiat între autorul său, și cei doi pârâți, în ce privește suprafața de 4.500 mp teren situat în intravilanul comunei, județul G, cuprins în titlul de proprietate nr. 5845/15.10.1993 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor județul
Reclamanta și-a motivat cererea arătând că este moștenitoarea defunctului, conform certificatului de moștenitor nr. 5/19.01.2005, eliberat de BNP.
La data de 15.01.1993, a fost eliberat titlul de proprietate nr. 5845/1993 pe numele și, fiecare având cotă indiviză de .
Prin contractul de vânzare - cumpărare nr. 5334/1996, a vândut pârâților nuda proprietate asupra imobilului situat în comuna, județul G, compus din construcție și terenul aferent de 4.500 mp.
A menționat reclamanta că, după decesul autorului său, a aflat de existența contractului a cărui anulare o solicită, constatând astfel că suprafața de 4.500 mp menționată în titlul de proprietare a fost înstrăinată fără drept.
Reclamanta a arătat că în cauză este incidentă nulitatea absolută a actului, întrucât în mod greșit notarul s-a raportat la actele menționate în respectivul contract de vânzare cumpărare în condițiile în care era deja emis titlul de proprietate la care s-a făcut referire mai sus. De asemenea, actul a cărui nulitate se solicită nu cuprinde vecinătățile reale. S-a mai arătat că vânzarea cumpărarea repetată a imobilului între aceleași persoane denotă aceeași tendință de fraudare a moștenitoarei legale, că vânzătorul deținea numai o cotă indiviză din terenul cuprins în titlul de proprietate și nu a avut acordul coindivizarului la momentul vânzării.
În ceea ce privește cauza convenției, reclamanta a susținut că respectivul contract a cărui nulitate absolută o solicită reprezintă o operațiune speculativă, având o cauză ilicită, urmărindu-se fraudarea moștenitorului legal. S-a precizat că atât vânzătorul, cât și cumpărătorii au încheiat contractul de vânzare cumpărare fiind în cunoștință de cauză că terenul nu este proprietatea vânzătorului.
Prin întâmpinarea formulată la data de 28.02.2005, pârâții G și, au invocat excepția de garanție a vânzătorului, excepție ce tinde la inadmisibilitatea acțiunii, arătând că în speță, ieșirea din indiviziune nu s-a dispus niciodată, iar reclamanta în calitate de coindivizar, îl moștenește pe coindivizarul vânzător, fiind astfel succesor universal al celui ce a vândut, transmițându-i-se automat obligația patrimonială de garanție pentru evicțiune, iar conform art. 1337 Cod civil, cel care trebuie să garanteze pentru evicțiune nu poate să evingă, reclamanta neputând formula prezenta acțiune în condițiile date.
Prin sentința civilă nr. 1255/28.06.2006, Judecătoria Bolintin Vale, a admis excepția de garanție a vânzătorului și a respins acțiunea formulată de reclamanta, ca inadmisibilă.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta ce a fost soluționat de către instanța de control judiciar, Tribunalul Giurgiu, prin decizia civilă nr. 148/24.11.2006, în sensul respingerii acestuia ca nefondat. Instanța de apel a reținut în considerentele sale că nu sunt întemeiate criticile formulate, fiind îndeplinite condițiile esențiale de validitate a contractului, întrucât vânzătorul nu a înstrăinat un bun care nu era al lui, ci un imobil asupra căruia nu era în întregime proprietar, situație în care actul de vânzare nu este nul, ci supus condiției partajului.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta, arătând că instanța nu s-a pronunțat asupra excepției de garanție a vânzătorului contra evicțiunii. S-a mai arătat că nu s-a ținut cont de faptul că în cuprinsul contractului vânzare cumpărare s-a făcut o eroare foarte mare în sensul că s-a constat că vânzătorul este proprietarul bunurilor vândute în baza contractului de vânzare cumpărare încheiat la data de 04.12.1986. La această dată a primit în folosință 250 mp și nu s-a avut în vedere că, prin cumpărare, cumpărătorii și-au asumat riscul pentru că nu au solicitat actele de proprietate asupra bunurilor pe care le-au cumpărat.
Prin decizia civilă nr. 650/05.04.2007, Curtea de APEL BUCUREȘTIa admis recursul formulat și a modificat decizia Tribunalului Giurgiu, în sensul că a admis apelul formulat de apelanta - reclamantă () împotriva sentinței civile nr. 1255/28.06.2008 a Judecătoriei Bolintin Vale și a trimis cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.
A reținut Curtea de APEL BUCUREȘTI că în mod greșit s-a respins acțiunea ca inadmisibilă, având ca fundament excepția de garanție a vânzătorului pentru evicțiune întrucât, potrivit regimului juridic al nulității absolute, aceasta poate fi invocată de orice persoană care are un interes.
În sfera persoanelor care sunt interesate să ceară înlăturarea totală sau parțială a unui act juridic, intră atât părțile, cât și avânzii cauză.
În pricina de față trebuie făcută distincție între situația unui contract valabil, în cadrul căruia există obligația de garanție contra evicțiunii și situația existenței unei contestații asupra însăși valabilității contractului, cu incidența regimului juridic al nulității absolute.
După casarea cu trimitere, dosarul a fost înregistrat pe rolul Judecătoriei Bolintin Vale sub nr-.
Cu ocazia rejudecării, reclamanta a făcut "precizări" ale acțiunii, arătând că suprafața de 4.500 mp a mai fost cerută spre anulare în dosarul nr. 584/2005 de pârâții G și, pronunțându-se decizia civilă nr. 152/12.04.2006 a Tribunalului Giurgiu prin care s-a decis că suprafața de 5.000 mp, teren aferent construcției a fost a mamei reclamantei, () C, aceasta primind-o de la tatăl său, G (decedat în anul 1972), figurând în registrul agricol.
A arătat reclamanta că instanța nu a avut în vedere la pronunțarea soluției din prezenta cauză, decizia civilă nr. 152/2006 a Tribunalului Giurgiu, privitoare la dreptul de proprietate asupra terenului în suprafață de 5.000 mp, pentru care s-a emis titlul de proprietate nr. 5845/1993.
Această susținere a fost făcută de reclamantă cu titlu de apărare pe fond, așa cum rezultă din memoriile ulterioare formulate de reclamantă și, de asemenea, din motivele de apel ce fac obiectul prezentului dosar.
Prin sentința civilă nr. 2663/02.07.2008, Judecătoria Bolintin Valea respins cererea formulată de reclamantă ca neîntemeiată, reținând că susținerile reclamantei privind nevaliditatea contractului de vânzare - cumpărare, apar ca nefondate, vânzătorul înstrăinând un bun asupra căruia avea un drept de proprietate. S-a mai reținut că din probele administrate nu se poate trage concluzia că a fost răsturnată prezumția bunei credințe. S-a apreciat că nu s-a dovedit faptul că prin încheierea contractului de vânzare cumpărare defunctul a încercat împreună cu pârâții să fraudeze interesele moștenitoarei reclamante.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta (), arătând că în raport de decizia Curții de APEL BUCUREȘTI, privind trimiterea cauzei spre rejudecare, prima instanță a pronunțat o hotărâre nelegală, neținând seama de precizările instanței superioare, care a arătat clar că particularitățile cauzei de față sunt specifice și trebuie tratate ca atare, contestându-se însăși valabilitatea contractului sub incidența regimului juridic al nulității absolute, astfel că instanța de fond nu poate considera valabil contractul de vânzare - cumpărare încheiat, reținând că bunul a fost vândut de către proprietar.
A mai arătat reclamanta că instanța de fond nu a făcut nici o apreciere asupra existenței deciziei civile nr. 152/12.04.2006 pronunțată de Tribunalul Giurgiu, hotărâre care menține valabilitatea titlului de proprietate nr. 5845/1993, act în care este inclusă suprafața de teren în litigiu.
În plus, contractul de vânzare - cumpărare încheiat este lovit de nulitate absolută, întrucât nu are obiect determinat și o cauză licită.
Astfel, în ce privește obiectul contractului, vânzătorul a înstrăinat o suprafață de teren asupra căruia nu a dovedit nici un drept de proprietate, iar suprafața respectivă nu este concret determinată, din titlul de proprietate depus la dosar nerezultând care este suprafața de teren ce a făcut obiectul convenției părților.
Mai mult, din acte reiese că vânzătorul nici nu ar fi deținut teren în intravilan, ci numai în extravilan.
Trecând peste toate aceste aspecte, potrivit prevederilor legale în vigoare, vânzătorul ar fi putut înstrăina cel mult 250 mp teren.
În ce privește cauza, apelanta reclamantă a arătat că actul încheiat între părți reprezintă o operație speculativă, având o cauză ilicită, urmărindu-se fraudarea moștenitorului legal și a proprietarului de drept.
Este fraudare datorită modului în care s-a realizat această înstrăinare, terenul în litigiu aflându-se pe un titlu de proprietate comun, reclamanta venind la moștenire după mama sa, ba mai mult, fiind unica moștenitoare și a vânzătorului, care prin acest act, a încercat să o înșele și să diminueze suprafața de teren proprietatea sa.
Este evidentă reaua credință a părților contractante, reaua credință prezumându-se din faptul că nu s-a făcut o verificare a registrelor, vânzarea fiind făcută pe riscul cumpărătorilor.
A mai arătat apelanta - reclamantă că excepția invocată de pârâți nu poate fi reținută, conform căreia ea ar fi obligată să garanteze pentru evicțiune, fiind moștenitoarea vânzătorului, în speță, obiectul acțiunii vizând un bun propriu al reclamantului, bun care nu face parte din masa de împărțit, care nu era al înstrăinătorului și deci această obligație nu există.
S-a mai susținut că nu poate fi primită nici susținerea pârâților referitoare la actele de vânzare - cumpărare încheiate sub imperiul Legii nr. 58/1974.
Prin întâmpinarea formulată la data de 21.01.2009, intimații - pârâți, G și au solicitat respingerea apelului formulat de reclamantă.
Au arătat intimații că prin cererea de chemare în judecată, înregistrată în anul 2003 la instanță, a solicitat ieșirea din indiviziune față de, cu privire la terenul înscris în titlul de proprietate nr. 5845/15.01.1993, arătând că dorește ca lotul de 4.500 mp să-i fie atribuit acestuia, întrucât a fost înstrăinat odată cu casa nouă.
Ca atare, reclamanta cunoștea de existența vânzării, iar la acest moment nu mai poate solicita constatarea nulității absolute parțiale, întrucât a dovedit lipsă de interes.
Nu se poate reține de către instanță, că nu ar fi valabil contractul de vânzare - cumpărare încheiat, întrucât pârâților li s-a transmis dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcției, în suprafață de 4.500 mp, teren pentru care era proprietar, fiind singurul dobânditor al dreptului de proprietate asupra imobilului.
A fost plătit prețul integral în sumă de 10.000.000 lei vechi, iar pârâții, au intrat în posesia imobilului casă și teren.
Au mai arătat pârâții că în cazul vânzării bunului indiviz - teren, coindivizarul nu poate cere nulitatea actului, deoarece față de el, actul de vânzare nu este nul și nu se poate constata nulitatea absolută, întrucât actul respectiv este doar inopozabil.
La data când s-a făcut vânzarea, vânzătorul, avea dreptul de din tot terenul înscris în titlu și încă în calitate de soț supraviețuitor din teren cuvenit soției decedate, în total avea dreptul la 5/8 din tot terenul, iar reclamanta numai la 3/8. Terenul în litigiu, a intrat în circuitul civil, iar urmare a acestui fapt, s-a efectuat cadastrul funciar asupra casei și terenului aferent în suprafață de 4.174 mp, s-a înscris în cartea funciară cu nr. 183/N și poartă nr. cadastral 281/2005.
Voința manifestată expres de a fost aceea de a înstrăina odată cu casa și terenul aferent în suprafață de 4.500 mp, astfel că acest drept n-a fost contestat în termen de către reclamantă.
Din probele administrate rezultă că atât casa, cât și terenul au aparținut părinților reclamantei. Aceștia au vândut imobilul în litigiu cu act autentic lui la data de 17.02.1983, iar actul autentic nr. 154 al notariatului de Stat Baf ost transcris în registrul de inscripțiuni - transcripțiuni sub nr. 72/1983 astfel că acest imobil, conform legislației la vremea respectivă, a intrat în circuitul civil, iar actul a devenit opozabil erga omnes. și C și-au exprimat prin acest contract voința de a vinde.
Ulterior, i-a vândut lui, acesta fiind văduv, același imobil, pe care în anul 1996, acesta l-a vândut pârâților.
a dobândit imobilul în condițiile Legii nr. 58/1974, iar conform art. 8 din Legea nr. 42/1990, articol preluat de Legea nr. 18/1991, acesta a devenit singurul proprietar al terenului aferent construcției, astfel că fiind singurul proprietar putea să înstrăineze în condițiile în care formulase cerere cu privire la acest teren. Comisia pentru aplicarea Legii nr. 18/1991, trebuia să-i elibereze lui titlul de proprietate, separat, ori vânzătorul a înstrăinat un bun imobil al cărui proprietar era. În situația în care se va constata că nu era proprietar pe tot terenul, intimații au solicitat instanței să observe că sunt întrunite regulile vânzării, cel puțin cu privire la 5/8 din teren, având în vedere data la care s-a încheiat actul de vânzare - cumpărare.
Prin decizia civilă nr. 67/22.04.2009, Tribunalul Giurgiua respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta - reclamantă (), a luat act că intimații pârâți nu au solicitat cheltuieli de judecată și a respins cererea apelantei reclamante privind acordarea cheltuielilor de judecată.
Tribunalul a reținut, în raport de dispozițiile art. 315 Cod procedură civilă, hotărârea Curții de APEL BUCUREȘTI fiind obligatorie, că în mod corect prima instanță, cu ocazia rejudecării cauzei a procedat la analiza pe fond a actului încheiat, excepția inadmisibilității acțiunii nemaifiind supusă atenției instanței.
Criticile formulate de apelantă prin motivele de apel formulate față de excepția invocată de pârâți, au fost considerate lipsite de obiect, excepția fiind soluționată irevocabil prin decizia Curții de APEL BUCUREȘTI.
Cu privire la valabilitatea pe fond a contractului de vânzare - cumpărare încheiat, tribunalul a apreciat că susținerea apelantei în sensul că numitul nu a deținut teren în intravilan este nefondată, titlul de proprietate emis conferind ambilor titulari o cotă parte ideală și abstractă din întreg terenul acolo menționat, respectiv atât extravilan, cât și intravilan.
Mai mult, din actele dosarului rezultă cu claritate faptul că terenul în suprafață de 4.500 mp, ce a fost înstrăinat este un teren intravilan, fiind aferent casei de locuit ce a aparținut în proprietate exclusivă a numitului și a fost folosit tot timpul de acesta.
S-a apreciat că ceea ce s-a vândut este ca atare un teren determinat, în suprafață de 4.500 mp, aflat în intravilanul localității, regăsit în titlul de proprietate nr. 5845/1993. S-a considerat că implicit este vorba de un obiect al contractului, care există, se află în circuitul civil, este licit și moral, fiind ca atare îndeplinite condițiile de valabilitate impuse de lege.
S-a reținut, separat de îndeplinirea acestor condiții, că pentru valabilitatea obiectului contractului de vânzare - cumpărare se cere însă ca lucrul vândut să fie proprietatea vânzătorului.
În speță, suprafața de 4.500 mp teren intravilan, vândută de, aparține în coproprietate atât vânzătorului, cât și reclamantei (), conform titlului de proprietate nr. 5845/1993.
Valabilitatea titlului de proprietate nr. 5845/1993, astfel cum a fost emis, a fost consfințită prin decizia civilă nr. 152/12.04.2006 a Tribunalului Giurgiu, respingându-se acțiunea formulată de G și, pentru anularea parțială a titlul de proprietate nr. 5845/1993 și emiterea Ordinului Prefectului pentru stabilirea dreptului de proprietate.
S-a reținut astfel cu titlu irevocabil, că reconstituirea dreptului de proprietate, pentru terenul cuprins în titlul de proprietate nr. 5845/1993, implicit suprafața în litigiu, s-a făcut pe numele succesorilor îndreptățiți, potrivit cu cererile acestora, pentru terenul - fostă proprietatea defunctei
Susținerea reclamantei, în sensul că suprafața de 4.500 mp provenind de la autoarea sa, C (mama sa), i-ar aparține numai ei cu titlu de bun propriu, defunctul neavând nici un drept asupra acestui teren, a fost găsită nefondată, fiind contrazisă de decizia civilă nr. 152/2006, ce a reținut că ambii succesori ai defunctei C sunt îndreptățiți la reconstituirea acestei suprafețe.
Tribunalul a făcut referire la literatura și practica judiciară care stipulează că în cazul în care vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia (reguli ce ar atrage nulitatea actului, nimeni neputând vinde mai mult decât ceea ce are), ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare - cumpărare depinzând de rezultatul partajului.
Astfel, dacă bunul este atribuit la partaj coindivizarului înstrăinător, contractul rămâne valabil și dreptul cumpărătorului se consolidează retroactiv, deoarece împărțeala are efect declarativ, deci produce efecte retroactive (art. 786 Cod civil), vânzătorul devenind proprietar exclusiv în mod retroactiv.
Mai mult, s-a reținut în literatura de specialitate că drepturile indivize asupra bunului pot fi apărate pe calea acțiunii în partaj, iar nu pe calea acțiunii în constatarea nulității actului.
Aceasta întrucât dacă un coindivizar a încheiat un act pe care nu avea dreptul să-l încheie, actul nu este nul, ci numai inopozabil față de ceilalți coindivizari, fiind retroactiv validat, dacă bunul cade în lotul vânzătorului.
Cu privire la motivul de nulitate al contractului, constând în cauza ilicită, invocată de reclamantă, s-a reținut că acest motiv este neîntemeiat, în speță nefiind vorba de vânzarea lucrului altuia, ca operațiune speculativă, contractul nefiind încheiat în frauda dreptului proprietarului, reclamanta în calitate de coindivizar având posibilitatea reglementării situației cu ocazia partajului, ea neputând obține oricum la partaj decât cota indiviză la care este îndreptățită de la lege, neputând fi fraudată în nici un mod cu privire la această cotă.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta - (), solicitând, în temeiul art. 304 alin. 9 din Cod procedură civilă, admiterea recursului, modificarea în totalitate a deciziei atacate, admiterea acțiunii principale în sensul constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 5334/96 cu privire la terenul în suprafață de 4500 mp.
S-a susținut că în mod greșit a pronunțat tribunalul decizia atacată fără a se avea în vedere că, de fapt, părțile contractante au urmărit dezmoștenirea sa.
S-a precizat că nu s-a avut în vedere faptul că cel care vinde trebuie să îndeplinească condiția esențiala de a fi proprietar al lucrului vândut, întrucât în speță, terenul de 4500 mp. este proprietatea sa.
Cauza este a treia condiție de fond a actului juridic care trebuie respectată și care se presupune a fi licită și morală. Recurenta a arătat că a făcut dovada că actul de vânzare cumpărare are o cauză ilicită și imorală deoarece încheierea acestui contract reprezintă o operațiune speculativă. Părțile contractante au căutat să o fraudeze prin încheierea actului deoarece cumpărătorul este nepotul de sora al tatălui său și a cunoscut că există moștenitori și că întreaga avere a fost a mamei sale.
Recurenta a precizat că imobilul vândut, astfel cum este menționat în actul a cărui nulitate s-a solicitat, nu corespunde celor înscrise în titlul de proprietate cu nr. 5845/93. S-a mai arătat că în mod intenționat părțile nu au prezentat titlul de proprietate sus-indicat, întrucât, dacă titlul ar fi fost prezentat la notariat nu se mai încheia acest contract de vânzare-cumpărare.
S-a arătat că în mod greșit nu s-a avut în vedere de către instanța de judecată faptul că pârâții au ținut contractul ascuns din anul 1996 până în anul 2003, știind că prin acest contract au încercat să o fraudeze.
Recurenta a mai susținut că instanța de apel a pronunțat o decizie netemeinică și nelegală întrucât nu a ținut cont de toate înscrisurile depuse ca probatoriu și administrate de instanța de fond în dosarul nr-, respectiv proba cu martorii G și, care au declarat că terenul de 5000 mp. este proprietatea lui C, împreună cu casa de locuit.
Instanța de apel în mod greșit a interpretat decizia civilă 152 din 12.04.2006 a Tribunalului Giurgiu, irevocabilă, în ce privește proprietarii suprafeței de 5000 mp.
Instanța de control judiciar nu a avut în vedere încheierea de rectificare din 02.02.2005 după decesul vânzătorului, rectificare făcută la același notariat în care este specificat modul de dobândire al imobilului.
Nu a reținut nici faptul că, potrivit adresei nr. 2272 din 26.03.2008, recurenta a înregistrat decizia civilă nr. 152 din 12.04.2006, definitivă și irevocabilă, în Registrul Agricol la volumul IV, poziția 76, pentru care plătește taxe și impozit pe suprafața totală de 5,08 hectare teren și 5000 mp. intravilan.
Tribunalul Giurgiu nu a respectat îndrumările Curții de APEL BUCUREȘTI date prin decizia 650 din 05.04.2007, prin care s-a arătat clar că particularitățile cauzei de față sunt specifice și trebuiesc tratate ca atare, în speță contestându-se însăși valabilitatea contractului sub incidența regimului juridic al nulității absolute.
Intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat întrucât recurenta cunoștea de existența vânzării, dat fiind cererea înregistrată în anul 2003 la aceeași judecătorie având ca obiect ieșire din indiviziune, în contradictoriu cu, cu privire la terenul înscris în titlul de proprietate mai sus menționat. Au apreciat că acțiunea este nefondată dat fiind faptul că era proprietar asupra terenului în litigiu și putea la acea dată să-l vândă. S-a menționat că în cazul vânzării bunului indiviz, coindivizarul nu poate cere nulitatea actului, deoarece față de el actul de vânzare cumpărare nu este nul, ci doar inopozabil.
În calea de atac a recursului nu au fost administrate probe noi.
Curtea, analizând recursul, constată următoarele:
Instanța de fond a fost învestită pentru a se constata nulitatea absolută a contractului de vânzare - cumpărare nr. 5334/16.10.1996, încheiat de BNP, prin care numitul, necăsătorit, a vândut pârâților G și nuda proprietate asupra imobilului situat în comuna, județul G, compus din construcție, formată din 6 camere și anexe gospodărești și terenul aferent în suprafață de 4.500 mp, având configurate dimensiunile și vecinătățile stabilite printr-o schiță plan anexată contractului, schiță ce face parte integrantă din contractul încheiat, conform mențiunilor exprese inserate în acest sens în contract.
Prin acțiunea ce face obiectul prezentului dosar, reclamanta () a solicitat instanței să constate nulitatea absolută parțială a acestui contract, respectiv cu privire la suprafața de 4.250 mp situat în intravilanul comunei, teren cuprins în titlul de proprietate nr. 5845/15.10.1993 eliberat de Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor județul
Recurenta reclamantă a invocat în susținerea cererii sale mai multe motive care ar conduce la nulitatea absolută a respectivului contract de vânzare cumpărare, toate circumscrise opiniei sale de încercare a părților contractante de aof rauda.
Astfel, în esență, recurenta reclamantă a susținut că în mod deliberat părțile au prezentat notarului actul de vânzare cumpărare din anul 1986, deși se eliberase titlul de proprietate nr. 5845/15.10.1993 de către Comisia județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor județul G, că în baza actului prezentat nu se putea realiza vânzarea-cumpărarea, că vecinătățile stabilite în actul încheiat nu corespund realității, faptul că pârâții au cumpărat pe riscul lor este o dovadă în plus că s-a încercat fraudarea sa. În continuare, s-a susținut că bunul vândut nu era proprietatea sa, întrucât vânzătorul, deținea numai o cotă indiviză din terenul cuprins în titlul de proprietate, iar terenul acestuia se afla în extravilanul localității și nicidecum în intravilan. Pe de altă parte, fiind proprietarul construcției și ținând cont de actele anterioare de vânzare-cumpărare, autorul său ar fi putut înstrăina cel mult suprafața de 250 mp aferentă clădirii fără a avea consimțământul coindivizarului.
Dacă în ceea ce privește obiectul cauzei, instanța de apel a făcut o analiză a motivelor invocate de apelanta reclamantă, reținând că susținerile acesteia sunt nefondate pentru motivele arătate în cuprinsul deciziei, în ce privește cauza, instanța de apel a făcut referire la literatura și practica judiciară care stipulează că în cazul în care vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia (reguli ce ar atrage nulitatea actului, nimeni neputând vinde mai mult decât ceea ce are), ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare - cumpărare depinzând de rezultatul partajului.
Instanța de apel, referindu-se la cauza ilicită invocată ca motiv de nulitate al contractului, a apreciat că acesta nu este un motiv întemeiat pentru a constata nulitatea contractului, în speță nefiind vorba de vânzarea lucrului altuia, ca operațiune speculativă, reclamanta în calitate de coindivizar având posibilitatea reglementării situației cu ocazia partajului, ea neputând obține oricum la partaj decât cota indiviză la care este îndreptățită de la lege, neputând fi fraudată în nici un mod cu privire la această cotă.
Numai că instanța de apel a pierdut din vedere faptul că vânzătorul, decedase încă din data de 20.11.2004, singurul moștenitor al acestuia fiind recurenta reclamantă, potrivit certificatului de calitate de moștenitor nr. 5 eliberat de Biroul Notarului Public.
Instanța de apel a aplicat în pricina de față teoria reținută în literatura juridică de specialitate potrivit căreia, în cazul în care vânzătorul are o cotă ideală din dreptul de proprietate asupra bunului indiviz, nu se aplică regulile privitoare la vânzarea lucrului altuia (regulă ce ar atrage nulitatea actului întrucât nimeni nu poate vinde mai mult decât ceea ce are), ci regulile proprii stării de indiviziune, soarta contractului de vânzare-cumpărare depinzând de rezultatul partajului, numai că această regulă se aplică în cazul existenței unei convenții valabile în ce privește obiectul și cauza și există cel puțin doi moștenitori.
Or, în pricina de față, așa cum s-a arătat mai sus, există contestație asupra însăși valabilității contractului, cu incidența regimului juridic al nulității absolute și un singur moștenitor, în persoana recurentei reclamante.
A aplica regulile proprii stării de indiviziune, așa cum a procedat instanța de apel, ar însemna, în condițiile în care coproprietarul a decedat, iar singurul moștenitor este recurenta reclamantă, ca partajul să se realizeze în contradictoriu cu cumpărătorii, intimații pârâți din prezenta cauză, ceea ce presupune a considera, implicit, valabil contractul de vânzare cumpărare a cărui nulitate s-a solicitat, consecințele negative ale unei astfel de situații urmând să fie suportate numai de către reclamantă.
Curtea constată că această situație atipică nu a fost luată în considerare de către instanța de apel, aceasta aplicând în mod greșit teoria privitoare la vânzarea lucrului altuia, renunțând astfel a mai analiza valabilitatea convenției din perspectiva cauzei ilicite, a fraudei la lege invocate de reclamantă ca și motive de nulitate absolută a convenției de vânzare cumpărare.
Ca urmare, față de considerațiile expuse mai sus și pentru a nu prejudicia părțile de un grad de jurisdicție, Curtea, în baza art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, va admite recursul, va casa decizia civilă recurată și va trimite cauza aceleiași instanțe - Tribunalul Giurgiu, cu ocazia rejudecării această instanță urmând să aibă în vedere și celelalte susțineri făcute în calea de atac a recursului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta-reclamantă - )., împotriva deciziei civile nr.67A/22.04.2009, pronunțată de Tribunalul Giurgiu - Secția Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații-pârâți și.
Casează decizia civilă recurată și trimite cauza aceleiași instanțe - Tribunalul Giurgiu.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 03.12.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - MARI - - -
GREFIER
- -
Red. 21.12.2009
Tehnidact. /2 ex./21.12.2009
G - Civ. -;
Jud. B V - Civ. -
Președinte:Cristian OlteanuJudecători:Cristian Olteanu, Ilie, Ionelia Drăgan
