Anulare act. Decizia 257/2008. Curtea de Apel Ploiesti
| Comentarii |
|
ROMANI
CURTEA DE APEL PLOIEȘTI
SECȚIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
Dosar nr-
DECIZIA NR. 257
Ședința publică din data de 4 martie 2008
PREȘEDINTE: Eliza Marin
JUDECĂTOR 2: Elisabeta Gherasim
JUDECĂTOR 3: Rodica Duboșaru
Grefier - - -
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului formulat de reclamanta domiciliată în P,-, județ P împotriva deciziei civile nr. 704 din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu pârâta domiciliată în P,-, județ
Dezbaterile și susținerile părților au avut loc în ședința publică din data de 26 februarie 2008, fiind consemnate în încheierea de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta.
Curtea având nevoie de timp pentru studierea actelor și lucrărilor dosarului, a amânat pronunțarea pentru data de 4 martie 2008, când a dat următoarea decizie:
CURTEA:
Asupra recursului civil de față;
Examinând actele și lucrările dosarului, reține următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată sub nr.5436/2006 reclamanta a chemat în judecată pe pârâta și a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2069/2002 de către Biroul Notarial Public - și evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul antecontractului menționat mai sus.
În motivarea cererii s-a arătat că reclamanta este succesoarea legală a defunctei a, decedată la data de 29 august 2000, în succesiune sa aflându-se imobilul situat în-,
Prin antecontractul de vânzare - cumpărare a înstrăinat pârâtei pentru prețul de 3.500 USD imobilul ce a aparținut autoarei sale. Acest apartament era supus disp.art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 neputând fi înstrăinat timp de 10 ani de la data dobândirii, adică 29 septembrie 2007.
Mai arată reclamanta că deoarece antecontractul s-a încheiat cu încălcarea acestei norme imperative, convenția este nulă.
Pârâta a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, întrucât reclamanta nu justifică un interes iar în cauză s-a
încheiat un antecontract și nu o vânzare cumpărare nefiind încălcate dispozițiile legale.
Prin sentința civilă nr.1567/2007 a Judecătoriei Ploieștis -a respins acțiunea ca neîntemeiată.
Pentru a dispune astfel, prima instanță a reținut că potrivit art.9 alin.8 din Legea nr.112/1995 cumpărătorii (chiriașii) apartamentelor ce intră în sfera de reglementare a acestui act normativ, nu le puteau înstrăina timp de 10 ani (fiind scoase din circuitul civil), practic legiuitorul introducând un caz de inalienabilitate temporară.
Apartamentul situat în str.- - (fostă -), nr.2, P, județul P, fusese cumpărat de autoarea reclamantei, defuncta a în baza contractului de vânzare cumpărare nr.1303-N din 29 septembrie 1997 încheiat cu SC""SA
Instanța a constatat că părțile au încheiat un antecontract de vânzare cumpărare sinalagmatic, autentificat sub nr.2069/13 august 2002 de către BNP - prin care nu s-a vândut și cumpărat imobilul. Există doar promisiunea părților de a încheia la data la care va expira termenul de 10 ani privind interdicția de vânzare a imobilului, un contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
Fiind un acord de voințe, un act juridic bilateral, antecontractului îi sunt aplicabile dispozițiile privitoare la contract și convenții, cuprinse în art.942 - 1206.
Instanța de fond a mai constatat că acest antecontract este perfect valabil, neexistând nici o încălcare a dispozițiilor Legii nr.112/1995 deoarece până la expirarea termenului legal de 10 ani, reclamanta este în continuare proprietară, obligată însă să încheie contractul de vânzare cumpărare în baza promisiunii asumate atunci când cauza de inalienabilitate temporară va înceta.
De asemenea, instanța a constatat că pârâta a achitat prețul vânzării la momentul încheierii antecontractului (3.500 USD) și a intrat în posesia imobilului în baza unei clauze foarte clare din antecontract ce prevede că "părțile au convenit de comun acord, ca apartamentul să fie eliberat de către promitenta vânzătoare și pus la dispoziția promitentei cumpărătoare în termen de 7 zile de la data autentificării prezentului antecontract"
De asemenea, prima instanță a reținut că reclamanta a acordat până la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, pârâtei, folosința gratuită a imobilului ce face obiectul antecontractului.
Împotriva hotărârii menționate mai sus a declarat apel reclamanta, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
Un prim motiv de apel se referă la faptul că antecontractul s-a încheiat în mod evident cu încălcarea normei imperative care este Legea nr.112/1995, potrivit art.12 lit.c din normele metodologice de aplicare a acesteia, convenția încheiată de apelantă cu intimata este nulă.
A mai arătat reclamanta apelantă că antecontractul încheiat între părți are o cauză ilicită și a fost încheiat cu încălcarea unei norme imperative în materie, instanța de fond fiind în eroare că prevederile legale sunt aplicabile numai contractului autentic de vânzare cumpărare, în realitate acestea sunt aplicabile și antecontractului de vânzare cumpărare prin care s-a făcut promisiunea de vânzare.
Prin decizia civilă nr.704 din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, a fost respins ca nefondat apelul declarat de reclamanta
împotriva sentinței civile nr.1567 din 20 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Ploiești în contradictoriu cu intimata pârâtă. A fost obligată reclamanta - apelantă aflată în culpă procesuală la 400 lei cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocat către intimata pârâtă.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că în mod corect prima instanță a apreciat că prin antecontractul de vânzare cumpărare sinalagmatic autentificat sub nr.2069/13 august 2002 de către Biroul Notarial Public -, nu s-a vândut și cumpărat imobilul, existând doar promisiunea părților de a încheia, la data la care va expira termenul de 10 ani privind interdicția de vânzare a imobilului, un contract de vânzare cumpărare în formă autentică.
Promisiunea de vânzare cumpărare încheiată între părți este, de fapt, un antecontract care dă naștere la un drept de creanță, ambele părți obligându-se să încheie în viitor, la prețul stabilit, contractul de vânzare cumpărare.
S-a mai reținut că antecontractul nu este un act translativ de proprietate, el rămâne un antecontract care dă naștere, cel mult, unui drept de creanță. Desigur, dacă clauzele anticipatorii ale unui asemenea antecontract au fost executate, prețul a fost plătit, iar bunul predat, nu buna credință justifică folosirea imobilului de către deținător, ci împrejurarea că promitentul, încă proprietar al bunului, îi recunoaște un drept de folosință asupra acestuia.
Față de aceste considerente, în mod corect prima instanță a reținut că acest antecontract este perfect valabil, neexistând nicio încălcare a dispozițiilor Legii nr.112/1995 deoarece până la expirarea termenului legal de 10 ani, reclamanta este în continuare proprietară, obligată însă să încheie contractul de vânzare cumpărare în baza promisiunii asumate atunci când cauza de inalienabilitate temporară va înceta.
De asemenea, instanța de apel a constatat că pârâta a achitat prețul vânzării la momentul încheierii antecontractului și a intrat în posesia imobilului în baza unei clauze clare din antecontract ce prevede că "părțile au convenit de comun acord, ca apartamentul să fie eliberat de către promitenta vânzătoare și pus la dispoziția promitentei cumpărătoare în termen de 7 zile de la data autentificării prezentului antecontract", considerente față de care tribunalul a respins apelul formulat de reclamantă ca nefondat.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta, înregistrat la această instanță sub nr- și întemeiat pe dispozițiile art.304 pct. 8 și 9 Cod pr.civilă.
În motivarea recursului reclamanta învederează că decizia s-a dat cu încălcarea dispozițiilor art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995, art. 948 Cod civil, art. 480 Cod civil.
Astfel, prin acțiunea formulată a solicitat constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2069/13.08.2002 de Biroul Notarului Public și repunerea părților în situația anterioară, în sensul că reclamanta ține la dispoziția pârâtei prețul încasat de 3500 dolari, echivalentul în lei din ziua plății de la BNR, precum și evacuarea pârâtei din imobil.
Recurenta motivează că este succesoarea legală a defunctei a, decedată la data de 29.08.2000, cu ultimul domiciliu în Municipiul P, str. - - (-) nr. 2, județul P, conform certificatului de moștenitor
nr. 9/22.11.2000, în succesiunea defunctei mame aflându-se și imobilul din-, județul P, compus dintr-o cameră de locuit și dependințe.
Arată recurenta că, prin antecontractul de vânzare cumpărare a fost înstrăinat intimatei imobilul ce a aparținut autoarei sale pentru prețul de 3500 dolari, compus dintr-o cameră de locuit și dependințe cu suprafața construită de 37,08 mp. și cota indiviză de 59,36% din părțile și dependințele comune ale imobilului, precum și folosința asupra terenului aferent apartamentului în suprafață indiviză de 22 mp.
Astfel, acest apartament a fost dobândit potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 1303 N din 29 septembrie 1997 încheiat cu SC SA P, fiind supus dispozițiilor art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995 și art. 43 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 republicată, neputând fi înstrăinat timp de 10 ani de la data dobândirii, adică din 29.09.1997 până la 29 septembrie 2007.
Deoarece antecontractul s-a încheiat în mod evident cu încălcarea normei imperative care este Legea nr.112/1995, potrivit art. 12 lit.c din Normele metodologice de aplicare a acestei legi, convenția încheiată este nulă, motivează recurenta.
De asemenea, prin Legea nr. 247/2005 are a modificat și completat art. 43 alin.2 din Legea nr. 10/2001, s-a prevăzut în mod expres că,sub sancțiunea nulității absolute, este interzisă înstrăinarea în orice mod a imobilelor dobândite în baza Legii nr.112/1995 cu modificările și completările ulterioare.
În final, recurenta motivează că în cauză sunt incidente și dispozițiile art.948 cod civil și art. 963 Cod civil, antecontractul încheiat între părți are o clauză ilicită și a fost încheiat cu încălcarea unei norme imperative în materie și anume Legea nr. 112/1995, Legea nr.10/2001 și Legea nr. 247/2005, instanțele apreciind eronat că prevederile legale de mai sus sunt aplicabile numai contractului autentic de vânzare cumpărare, în realitate aceste reguli sunt aplicabile și antecontractului de vânzare cumpărare prin care s-a făcut o promisiune de vânzare.
Curtea, analizând actele și lucrările dosarului, motivele de recurs și dispozițiile legale în materie, urmează să admită recursul pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
Obiectul prezentei acțiuni îl reprezintă constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2069/13.08.2002 de către Biroul Notarului Public și evacuarea pârâtei din imobilul ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2069/2002, spațiul respectiv fiind situat în P,-, compus dintr-o cameră de locuit și dependințe și o cotă indiviză de 59,36% din părțile și dependințele comune ale imobilului precum și folosința asupra terenului aferent apartamentului în suprafață indiviză de 22,00 mp.
Apartamentul în discuție, potrivit celor precizate în contract, este supus dispozițiilor art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995, neputând fi înstrăinat timp de 10 ani de la data dobândirii, respectiv de la data de 29.09.1997 până la data de 29.09.2007.
Acest antecontract de vânzare cumpărare este însă un veritabil contract de vânzare cumpărare, instanțele anterioare reținând în mod greșit că în cauză se pune
problema unei promisiuni de vânzare cumpărare și menținând ca atare actul notarial în discuție.
Deși intitulat antecontract de vânzare cumpărare, precizându-se în acesta că dreptul de proprietate asupra apartamentului nu s-a transferat la cumpărătoare, făcându-se numai dovada realizării acordului de voință al părților în vederea încheierii viitorului contract de vânzare cumpărare, acesta este în fapt un contract de vânzare cumpărare.
Astfel, potrivit art. 1294-1295 din Codul civil, vânzarea este o convenție prin care două părți se obligă între acestea, una a transmite celeilalte proprietatea unui lucru și cealaltă să plătească prețul, iar vânzarea este perfectă și proprietatea este de drept strămutată la cumpărător, în privința vânzătorului, îndată ce părțile s-au învoit asupra lucrului și asupra prețului, deși lucrul încă nu se va fi predat și prețul încă nu se va fi numărat.
În materie de imobile, drepturile care rezultă prin vânzarea perfectă între părți, nu se poate opune, mai înainte de transcrierea actului, unei a treia persoane care ar avea, după lege, oarecare drepturi asupra imobilului vândut.
În cazul de față, părțile s-au învoit asupra lucrului, prețul a fost plătit integral, apartamentul a fost predat pârâtei, întocmindu-se și actul autentic. Astfel, singurul artificiu pe care l-au făcut părțile pentru a motiva că nu au încălcat interdicția de înstrăinare a apartamentului, în termenul legal de 10 ani, este intitularea actului autentic drept antecontract de vânzare cumpărare, când în fapt acesta este un contract de vânzare cumpărare, proprietatea strămutându-se la cumpărătoare din data de 13 august 2002, data încheierii acestui act.
Părțile însă au stipulat în contract că potrivit art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995, apartamentul nu poate fi înstrăinat timp de 10 ani de la data dobândirii, respectiv de la data de 29 septembrie 1997.
Încălcarea acestui text de lege conduce însă la constatarea nulității absolute a contractului respectiv. Astfel, nulitățile absolute sunt determinate fie de lipsa unui element esențial al actului juridic, fie de nesocotirea unei dispoziții imperative și prohibitive a legii și a regulilor de conviețuire morală, iar acestea conduc la desființarea retroactivă a contractului datorită unor clauze existente în momentul încheierii lui.
În cazul de față, la momentul încheierii actului părțile au încălcat o dispoziție imperativă a legii, procedând la vânzarea cumpărarea unui imobil pentru care exista o interdicție de vânzare de 10 ani și despre care au cunoscut amândouă, stipulând ele însele această interdicție.
Potrivit clauzei inserate în contract, apartamentul este supus dispozițiilor art.9 alin.8 din Legea nr. 112/1995, neputând fi înstrăinat timp de 10 ani de la data dobândirii, respectiv de la data de 29 septembrie 1997, conform contractului de vânzare cumpărare nr. 1303-N din 29 septembrie 1997 încheiat de autoarea reclamantei cu SC SA
Astfel, conform Legii nr.112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului, art 9 alin.8, chiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta pentru cumpărarea acestor apartamente, acestea neputând fi înstrăinate 10 ani de la data cumpărării, iar potrivit
Hotărârii nr. 20/1996R privind aplicarea Legii nr. 112/1995 (art.12 lit.c), contractelor de vânzare cumpărare la care se referă art.9 din lege, le sunt aplicabile dispozițiile
legale privind nulitatea actelor juridice dacă încheierea lor are loc cu nerespectarea dispozițiilor art.9 alin.8 din lege.
Și ulterior prin Legea nr. 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6.03.1945 - 22.12.1989 (art.44 alin.1) modificată ulterior prin Legea nr. 247/2005 (art.48), imobilele supuse prevederilor art.9 alin. 1-4 din Legea nr.112/1995 pot fi înstrăinate în termenul de 10 ani de la data cumpărării numai fostului proprietar al locuinței, sub sancțiunea nulității absolute.
Așadar, în cauză a avut loc o vânzare cumpărare a imobilului în litigiu, în perioada în care exista interdicția vânzării, părțile de comun acord încălcând o normă imperativă a legii, aspect care se sancționează cu sancțiunea constatării nulității absolute a actului și cu repunerea părților în situația anterioară.
Cum nulitatea absolută poate fi invocată de oricine și oricând, Curtea constată că motivele de recurs sunt întemeiate, instanțele anterioare reținând eronat că în cauză se pune problema unei promisiuni bilaterale de vânzare cumpărare.
Văzând și dispozițiile art. 304 pct.8, 9, art. 312 (1) (2) (3) Cod pr.civilă, art. 963 Cod civil potrivit căruia numai lucrurile ce sunt în circuitul civil pot face obiectul unui contract, va admite recursul, va modifica sentința civilă nr. 1567 din 20 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Ploiești și decizia civilă nr. 704 din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova și pe fond va admite acțiunea și în consecință;
Va constata nulitatea absolută a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 2069/13 august 2002 de și va dispune repunerea părților în situația anterioară, în sensul că reclamanta va înapoia pârâtei prețul încasat, iar aceasta va evacua imobilul.
În baza art. 274 Cod pr.civilă Curtea va obliga intimata la 400 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta domiciliată în P,-, județ P împotriva deciziei civile nr. 704 din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova, în contradictoriu cu pârâta domiciliată în P,-, județ P, și în consecință;
Modifică sentința civilă nr. 1567 din 20 februarie 2007 pronunțată de Judecătoria Ploiești și decizia civilă nr. 704 din 22 noiembrie 2007 pronunțată de Tribunalul Prahova și pe fond admite acțiunea și în consecință;
Constată nulitatea absolută a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2069/13.08.2002 de, dispune repunerea părților în situația anterioară și evacuarea pârâtei din imobil.
Obligă intimata cu 400 lei cheltuieli de judecată către recurentă.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 4 martie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red. RD/BA
3 ex./17.03.2008
f- Jud.
a- Trib.
;
R
operator de date cu caracter personal
notificare nr.3120/2006
Președinte:Eliza MarinJudecători:Eliza Marin, Elisabeta Gherasim, Rodica Duboșaru
