Anulare act. Decizia 299/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR. 299/2009-
Ședința publică din 24 februarie 2009
PREȘEDINTE: Pantea Viorel judecător
R - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de reclamanta "DEALUL " - cu sediul în Săcuieni,-, județul B în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliați în Săcuieni,-/A, județul B, B - cu sediul în O,-, - 6, județul B și STATUL ROMÂN, prin CONSILIUL LOCAL cu sediul în Săcuieni, -, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 153 din 29 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, prin care a fost păstrată în totalitate sentința civilă nr.494 din 29 mai 2007 pronunțată de Judecătoria Marghita, în dosar nr-, având ca obiect: anularea contractului de vânzare - cumpărare.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă pentru recurenta reclamantă "DEALUL " - reprezentanta acesteia avocat în baza împuternicirii avocațiale din 30.04.2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet individual de avocat, intimatul pârât personal și reprezentat de avocat în baza împuternicirii avocațiale din 15.09.2008 emisă de Baroul Bihor - Cabinet individual, care se prezintă și în reprezentarea intimatei pârâte lipsă, lipsă fiind restul părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că, recursul este scutit de plata taxei de timbru și a timbrului judiciar, că la data de 09.12.2008 prin registratura instanței a parvenit la dosar cerere de probațiune din partea recurentei reclamante prin avocat, prin care aceasta solicită ca intimata să depună la dosar cererea evocată în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare ca fiind sub nr.466/1999 și care potrivit rubricii unde a fost inserată ar trebui să reprezinte cererea de cumpărare aprobată; că la data de 09.12.2008 prin același serviciu al instanței și din partea aceleași recurente a parvenit la dosar note de ședință, după care:
Reprezentanta recurentei reclamante "DEALUL " SA. Săcuieni susține cererea de probațiune și solicită a se dispune prin adresă intimatei pârâte B ca să depună la dosar cererea 466/1999 care nu se află la dosarul cauzei și care se află inserată în cuprinsul contractului a cărei nulitate o solicită.
Reprezentantul intimaților pârâți și se opune cererii de probațiune formulată de reprezentanta recurentei, învederând că la fila 7 din dosarul 597/2005 al Tribunalului Bihor (atașat prezentului dosar) se află cererea având nr.39 prin care intimații solicită cumpărarea imobilului.
Reprezentanta recurentei reclamante - - SA. Săcuieni învederează că actul respectiv poartă nr.466, iar intimata trebuie să facă o justificare deoarece scriptul inițiator a vânzării nu se află la dosar.
Instanța, respinge cererea de probațiune formulată de reprezentanta recurentei reclamante, ca neutilă cauzei.
Nemaifiind probe sau cereri de formulat, instanța consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurentei reclamante DEALUL SA. Săcuieni solicită admiterea recursului, modificarea hotărârilor atacate și admiterea acțiunii, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, contractul de vânzare cumpărare s-a încheiat pe baza unui contract de închiriere datat ulterior încheierii contractului de vânzare cumpărare. Arată că, acest imobil a existat în patrimoniul societății și nu se contestă că ar fi existat un portofoliu, imobilul a intrat și a făcut parte ca și activ din patrimoniul societății, așa cum rezultă din înscrisurile existente la dosar. Precizează că, în contractul de vânzare cumpărare încheiat, nu se regăsește cele două încăperi cu destinație de birouri. Cu privire la suprafața de teren întabulată pe numele pârâților, arată că nu există dovada deținerii dreptului de proprietate asupra acestuia.
Reprezentantul intimaților pârâți și solicită respingerea recursului și menținerea hotărârilor atacate, cu cheltuieli de judecată. În motivare arată că, intimații pârâți și au avut calitatea de chiriași la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, din actul de identitate a intimatului rezultă că din anul 1992 acesta are stabilit domiciliul la adresa respectivă, iar cererea pentru aprobarea vânzării locuinței a existat. Arată că, intimații pârâți nu au deținut contract de închiriere, cesta fiind deținut în cadrul societății. Precizează că, cele două birouri au făcut parte din imobil.
În replică, reprezentanta recurentei reclamante învederează că se impune forma ad validitatem și nu ad probaționem. Domiciliul este într-o altă parte și a fost suficientă doar declarația cunoștinței lor pentru avizul de închiriere.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.494/2007 din 29 mai 2007 pronunțată de Judecătoria Marghita, în dosar nr.261/2006, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta DEALUL, cu sediul în Săcuieni,-, jud. B, împotriva pârâților și, ambii cu domiciliul în Săcuieni,-/A, jud. B și B cu sediul în O,-, - 6 parter, pentru constatare nulitate contract, rectificare CF.
A fost obligată petenta DEALUL să plătească intimatului cheltuieli de judecată în sumă de 1500 Ron, reprezentând onorariu avocațial.
Prin considerentele sentinței s-a reținut în esență că, prin contractul de vânzare-cumpărare a locuinței în rate nr. 82 la data de 07.06.1999, pârâta IBS.AOa vândut pârâților și imobilul situat în Săcuieni,-/A, pentru prețul de 17.900.000 lei, în baza Legii 112/1995 și HG 20/1996. Locuința vândută este compusă din 2 camere în suprafață de 90,27mp. precum și coridor, bucătărie, hol, baie,.
La baza întocmirii acestui contract, a stat contractul de închiriere nr.527/22.06.1999.
Potrivit CF. 135 Săcuieni, topograficele 2348, având suprafața de 129 mp. în natură casă în - M, 2349 având suprafața de 6434 mp, în natură curte în - M și 2350 având suprafața de 49799 mp, în natură arabil în - M, au fost proprietatea numiților, și din anul 1916.
În anul 1947, prin încheierea nr. 876/29.11.1947, în baza adresei 810/1947 a Ocolului Agricol Săcuieni, precum și a hotărârii nr. 718/1946 a Comisiei Județene de reformă agrară, se prenotează dreptul de proprietate asupra imobilelor de sub AI 1-3, în favoarea Statului Român, la poziția B8.
Prin încheierea nr. 2560/18.12.2000 în baza contractului de vânzare-cumpărare nr. 82/ 07.06.1999, încheiat cu IBS.A O s-a întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului ce constă din 2 camere, antreu, coridor, bucătărie, hol, baie, și 2 birouri cu o suprafață construită a locuinței de 117 mp. și cu o suprafață construită a birourilor de 43,00 mp și 2173 mp. teren, cu titlu de cumpărare în baza Legii 112/1995 în favoarea pârâților și, la poziția B 9, 10. Totodată s-a întabulat în foaia de sarcini dreptul de ipotecă pentru suma de 17.900.000 lei în favoarea IBS.A O, la poziția C1.
Față de împrejurarea că locuința a aparținut unor persoane fizice și că după 1945, respectiv în 1947 trecut în proprietatea statului, instanța a apreciat că în speță ar fi incidente prev. Legii 112/1995, care la art.1 prevăd: " proprietari - persoane fizice - ai imobilelor cu destinația de locuințe, trecute ca atare în proprietatea statului sau a altor persoane juridice, după 6 martie 1945, cu titlu, și care se aflau în posesia statului sau a altor persoane juridice la data de 22 decembrie 1989, beneficiază de măsurile reparatorii prevăzute de prezenta lege.
Fiind imobil preluat de stat, îi sunt aplicabile prevederile Legii 112/1995 inclusiv cu privire la îndeplinirea condițiilor de încheiere a contractului de vânzare cumpărare către chiriaș. Pentru verificarea îndeplinirii acestor condiții, instanța nu a fost sesizată, iar reclamanta a renunțat expres la invocarea ca temei de drept a acestui act normativ.
Instanța nu este ținută de temeiul de drept al acțiunii, însă, nici nu poate să verifice îndeplinirea condițiilor de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, deoarece nu a fost sesizată, iar reclamata nu are calitate procesuală activă pentru a solicita verificarea valabilității actului și nici interes, pentru că - -, avea doar un drept de administrare asupra acestui imobil.
Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta apelantă - - solicitând admiterea apelului, desființarea hotărârii în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.
În motivarea apelului s-a învederat că vânzarea cumpărarea s-a făcut având la bază un contract de închiriere ce s-a încheiat în data de 22.06.1999, adică la 15 zile după data vânzării (data de 7.06.1999), fiind astfel încălcate prev. art. 6 din HG 20/1996 și art. 21 din Legea 114/1996. Nu rezultă din nici un înscris existența contractului de închiriere anterior celui încheiat și înregistrat la data de 22.06.1999. În ceea ce privește depozițiile martorilor audiați, este vădită atitudinea părtinitoare a acestora, pe de o parte, iar pe de altă parte, acest mijloc de probă este lipsit de forță juridică, deoarece prev. art. 1197 cod civil impun ca pentru a se administra o atare probă este necesar în primul rând a exista un început de dovadă scrisă. Prima instanță nu a analizat și celelalte aspecte de fapt și de drept ce atrag incidența nulității contractului și anume faptul că imobilul nu intră sub incidența Legii 12/1995. Astfel, imobilul nu se încadrează în nici una dintre prevederile Legii 112/1995 și a Normelor sale de aplicare aprobată din HG 20/1996, de asemenea, în speță sunt incidente și prev. art. 7 al. ultim din Legea 85/1992. Prima instanță reține în mod netemeinic și faptul că nu s-a făcut dovada că imobilul făcea parte din patrimoniul societății apelante. În ceea ce privește înscrierile în careta funciară, în mod nelegal s-a înscris, în baza contactului de vânzare cumpărare, dreptul de proprietate și asupra suprafeței de teren de 2173 mp și două încăperi cu destinație de birouri.
Intimații și, prin întâmpinare, au solicitat respingerea apelului.
Prin decizia civilă nr.153/A din 29 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, în dosar nr-, s-a respins ca nefondat apelul civil introdus de apelanta - - SRL cu sediul în Săcuieni-, în contradictoriu cu intimații și. în Săcuieni-/A, B cu sediul în O str.-, -6 și Statul Român prin Consiliul Local Săcuieni cu sediul în Săcuieni, P-ța - nr.1. împotriva sentinței civile nr. 494 din 29.05.2007 pronunțată de Judecătoria Marghita pe care a păstrat-o în totalitate.
A fost obligată apelanta la cheltuieli de judecată în cuantum de 500 lei în favoarea intimaților și.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
În baza contractului de vânzare cumpărare a locuinței în rate nr.82/7.06.99, ( fila 7 dosar nr. 473/2004 al Judecătoriei Marghita ) intimații și au cumpărat locuința situată în Săcuieni-/a compusă din 2 camere de locuit în suprafață de 90,27 mp precum și coridor, bucătărie, hol, baie,.
Vânzarea s-a efectuat în baza Legii 112/1995 și HG 20/1996, locuința fiind ocupată de către cumpărători în baza contractului de închiriere din 22.06.1999.
Într-adevăr, în urma unei simple lecturări a contractului se poate observa că acesta este încheiat anterior datei încheierii contractului de închiriere din 22.06.1999. Faptul însă că intimații au deținut calitatea de chiriași anterior datei vânzării locuinței rezultă din actul de identitate al intimatului ( 6 dosar nr.597/2005 al Tribunalului Bihor ) în care există mențiunea stabilirii domiciliului la adresa locuinței din litigiu încă din anul 17.03.1992, mențiune ce nu se putea efectua decât în urma eliberării de către apelantă a unei adeverințe în acest sens, din declarațiile martorilor, ( filele 44, 45, 46 dosar nr.261/R/2006 al Judecătoriei Marghita ).
Asupra încuviințării probei testimoniale, apelanta reclamantă nu s-a opus (potrivit încheierii din 27.06.2006 - fila 23 dos. nr.261/R/2006 al Judecătoriei Marghita ), fiind astfel aplicabile disp. art. 1191 al.3 Cod civil.
De asemenea, în mod corect a reținut instanța de fond faptul că forma scrisă a contractului de închiriere nu este o condiție " ad validitatem" ci o condiție " ad probationem".
În ceea ce privește încadrarea imobilului în dispozițiile Legii 112/1995 instanța a reținut următoarele:
Potrivit CF-ului imobilului și anume CF. 135 Săcuieni și potrivit adeverinței nr.659/21.05.1999 eliberată de Primăria comunei Săcuieni (fila 6 dosar nr.597/2005 al Tribunalului Bihor ) imobilul a trecut în proprietatea Statului Român în baza Decretului nr.111/1951 și nu a fost revendicat de proprietari sau moștenitorii acestora. Printre legile și decretele ce reprezintă"titlu"în înțelesul Legii 112/1995 este enumerat și Decretul nr.111/1951 în dispozițiile art. 1 al.2 din Hotărârea nr.20/1996.
Așadar, vânzarea cumpărarea s-a efectuat în mod legal în temeiul dispozițiilor Legii 112/1995 și nu în temeiul dispozițiilor Legii 85/1992, nefăcându-se dovada destinației de "locuință de serviciu" a imobilului în litigiu.
În ceea ce privește capătul de cerere privind rectificarea situației de CF. instanța a reținut următoarele:
Intimații și-au înscris dreptul de proprietate în CF. 135 Săcuieni, nr.top.2348, 2349, 2350 sub B 9,10 asupra imobilului compus din 2 camere de locuit, antreu, coridor, bucătărie, hol, baie, și două birouri cu o suprafață construită de 117,00 mp. și cu o suprafață construită a birourilor de 43,00 mp și 2173 mp teren. La baza întabulării au stat următoarele acte: contractul de vânzare cumpărare nr.82/7.06.1999, schița imobilului potrivit căreia suprafața de teren aferentă imobilului este de 2173 mp. și releveul imobilului din care rezultă componența imobilului, suprafața construită a locuinței și suprafața utilă a locuinței și procesul verbal de predare primire a locuinței ( fila 71 - 74 din dos. nr.473/2004 al Judecătoriei Marghita ).
Așadar, dreptul de proprietate asupra terenului aferent s-a dobândit în baza dispozițiilor art. 21, 22 din Legea 112/1995.
Față de considerentele expuse, instanța a apreciat ca legală și temeinică sentința atacată, motiv pentru care în baza art. 296 cod procedură civilă a respins apelul.
În baza art. 274 Cod procedură civilă a obligat apelanta la cheltuieli de judecată în cuantum de 500 lei în favoarea intimaților, reprezentând onorariu de avocat.
Împotriva acestei decizii, în termen a formulat recurs Societatea Comercială - - care a solicitat admiterea acestuia, admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinței de fond și admiterea acțiunii cum a fost formulată.
În motivarea recursului s-a susținut că pârâții nu au deținut contract de închiriere valabil asupra imobilului din litigiu și prin urmare nu-l puteau cumpărat în temeiul Legii 112/1995.
Astfel, la data cumpărării imobilului, pârâții nici nu aveau calitatea de chiriași.
Pe de altă parte, imobilul din litigiu este locuință de serviciu și astfel nu se poate face nici aplicarea dispozițiilor Legii 85/1992, astfel cum greșit au făcut instanțele.
A mai arătat recurentă că, asupra celor două birouri și a terenului aferent, pârâții nici nu dețin titlu, acestea nu fac obiectul contractului de vânzare cumpărare și nici nu a fost emis Ordin al prefectului pentru suprafața de teren aferentă.
Intimații și s-au opus admiterii recursului, invocând că ei au deținut contract valabil de închiriere, au cumpărat cu respectarea dispozițiilor legale, cele două birouri cumpărate au făcut parte inițial din locuință, iar terenul aferent a fost cumpărat cu respectarea HG.11/1997 care au completat normele metodologice de aplicare a Legii 112/2995.
Analizând hotărârile recurate prin prisma motivelor invocate, Curtea constată că acestea sunt în parte nelegale, pentru următoarele considerente:
Imobilul din litigiu înscris în CF. 135 Săcuieni a fost trecut în proprietatea statului în anul 1947, fără titlu, dar înscris ca atare în CF. sub 8.
Asupra a două camere și dependințe, pârâții și au deținut contract de închiriere așa cum rezultă din probele testimoniale administrate.
În mod corect a reținut instanța de fond că forma scrisă a contractului de închiriere este cerută doar pentru probațiune și nu pentru valabilitatea acestuia. Așa cum am arătat, rezultă cert din probe că o parte din imobilul din litigiu a fost ocupat cu titlu chirie de pârâți.
Această parte din imobil, compusă așa cum am arătat din două camere, coridor, bucătărie, hol, baie și a fost în mod corect cumpărată de chiriași, neavând relevanță titlul legal de care aceștia au uzat.
Astfel, chiriașii erau îndreptățiți să cumpere imobilul în aceleași condiții, indiferent că era vorba de Legea 112/1995 ori de Legea 85/1992.
Singura excepție de la vânzare reglementată de Legea 85/1992 este cazul locuințelor de intervenție, iar în speță nu s-a făcut dovada că ar fi vorba în prezentul litigiu de atare locuință.
Prin urmare, suprafața închiriată, a fost în mod legal cumpărată de pârâții și.
Sunt însă fondate criticile recurenților privind întabularea pârâților și asupra diferenței de cotă, ce nu a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare.
Astfel, contractul de vânzare cumpărare nr.82/1999 se referă doar la două camere de locuit și anexe compuse din, coridor, bucătărie, hol, baie și în suprafață de 117 mp. Doar asupra acestei cote, pârâții dețin titlu legal.
Cu toate acestea, sub 9, 10 în CF. 135 pârâții și-au înscris dreptul de proprietate în temeiul aceluiași contract de vânzare cumpărare și asupra a două birouri cu suprafață de 43 mp. și asupra a 2173 mp. teren, imobile asupra cărora pârâții nu au justificat că dețin titlu valabil.
Ori, pentru diferența dintre cota legal cumpărată de 117 mp. din imobile și suprafața acestora, astfel cum este ea descrisă la coala A, pârâții nu dețin titlu și astfel se impune radierea înscrierii drepturilor acestora de proprietate și reînscrierea titlului statului sub 8, cu privire la această cotă.
Interesul legitim al reclamanților în promovarea prezentei cauze, nu a fost contestat în prezenta cauză, imobilele în litigiu fiind deținute de reclamantă, dovadă fiind și împrejurarea că titlul de chirie al pârâților provine de la acest deținător. De altfel, rezultă din înscrisurile aflate la dosar că imobilul este în posesia reclamantei și nu a fost revendicat de foștii proprietari, în baza legilor de retrocedare (fila 31 dosar fond).
În fapt, reclamanta a deținut acolo mai multe imobile pe care le-a închiriat unor persoane fizice care ulterior le-au cumpărat prin unitățile specializate, aspect care rezultă din probele administrate.
În concluzie, se impune în temeiul art. 34 pct.1 din Legea 115/1938, pârâții neavând titlu valabil asupra întregii înscrieri de sub 9, 10, din CF. 135 Săcuieni, radierea în parte a acesteia.
Se va menține înscrierea dreptului de proprietate al pârâților asupra cotei de 117 mp. din imobile, ce a fost cumpărată valabil. Urmare a menținerii în parte a înscrierilor de sub 9 și 10, se va menține și înscrierea de sub 1 din aceeași coală, dat fiind cuantumul mic al creditului pentru care s-a garantat cu ipotecarea imobilului.
Așa fiind, cu aplicarea greșită a legii, instanțele au ignorat lipsa titlului pârâților asupra unei cote părți din imobil și au respins ca nefondată acțiunea de față, motiv de modificarea a acestor hotărâri, în temeiul art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Pentru aceste considerente, în baza art. 312 cu referire la art. 316 și 296 Cod procedură civilă, se va admite recursul reclamanților, se va modifica decizia instanței de apel, în sensul admiterii apelului și schimbării în parte a sentinței de fond cu consecința admiterii în parte a acțiunii formulate de reclamanți.
Recurenta a solicitat cheltuieli de judecată, pe care însă nu le-a probat, astfel că instanța nu le va acorda.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil introdus de reclamanta "DEALUL " - cu sediul în Săcuieni,-, județul B în contradictoriu cu intimații pârâți, domiciliați în Săcuieni,-/A, județul B, B - cu sediul în O,-, - 6, județul B și STATUL ROMÂN, prin CONSILIUL LOCAL cu sediul în Săcuieni, -, nr. 1, județul B, împotriva deciziei civile nr. 153 din 29 februarie 2008 pronunțată de Tribunalul Bihor, pe care o modifică, admite apelul reclamantei și schimbă în parte sentința civilă nr.494 din 29.2007 pronunțată de Judecătoria Marghita în sensul că:
Admite în parte acțiunea civilă formulată de reclamanta DEALUL SA. în contra pârâților, B -, STATUL ROMÂN, prin CONSILIUL LOCAL și în consecință:
Dispune anularea înscrierilor de sub 9, 10 din CF. 135 Săcuieni, asupra nr. top. 2348, 2349, 2350, în parte, până la cota de 90,27 mp. cât s-a cumpărat conform contractului de vânzare cumpărare 82/1999 încheiat între pârâți.
Menține înscrierea dreptului de proprietate al pârâților, asupra cotei de 90,27 mp. parte din imobilele înscrise în CF. 135 Săcuieni.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică, azi 24 februarie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
- - R - - - - -
Red.dec.R /04.03.2009
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./16.03.2009
Ex.2
Președinte:Pantea ViorelJudecători:Pantea Viorel, Roman Florica, Bocșe Elena
