Anulare act. Decizia 41/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 41/
Ședința publică din data de 26 ianuarie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon
JUDECĂTORI: Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Vanghelița Tase
- -
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 449/26.09.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în C,-, - 35,. A,. 16, județul C și "ACORD ", cu sediul în b-dul 1 -, - 52, județul C, având ca obiect constatarea nulității antecontractului de vânzare-cumpărare.
Dezbaterile au avut loc în ședința publică din data de 19.01.2009, fiind consemnate în încheierea de ședință din acea dată, ce face parte integrantă din prezenta hotărâre și când instanța, pentru a da posibilitatea părților să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea în cauză la data de 26.01.2009, când a pronunțat următoarea hotărâre:
CURTEA
Asupra recursului civil de față:
Reclamantul a chemat în judecată pârâții, și "Acord Imobiliar" C pentru a se constata nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, pentru absența acordului de voință al reclamantului la încheierea acestuia si să fie obligată pârâta "Acord Imobiliar" C la restituirea comisionului în valoare de 400 Euro și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În argumentarea cererii de chemare în judecată se arată că între reclamant și pârâții și a fost încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare asupra lotului 204 din lotizarea Cartierul a localității 23 August, județul C, în suprafață de 730,59. cu prețul de 20.500 Euro. Cu acel prilej, s-a achitat avansul de 10.000 Euro, actul translativ de proprietate urmând a fi încheiat până la data de 9.04.2007, dată la care se va fi consemnat și diferența de preț. Mai arată reclamantul că antecontractul a fost semnat de către o persoană interpusă care nu a avut un mandat special de reprezentare. În acest context, faptul că numai unul dintre promitenți a semnat actul, reprezintă un temei de nevalabilitate virtuală a acestuia.
În drept, au fost invocate prevederile art. 948 alin. 2 Cod civil, art. 948 alin. 4, art. 966 și art. 968 Cod civil.
Prin sentința civilă nr. 16630/12.12.2007 Judecătoria Constanțaa admis excepția lipsei calității procesual pasive a pârâtei "Acord Imobiliar" pentru capătul de cerere vizând constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 9.03.2007 și pe cale de consecință a respins ca atare acest capăt de cerere. Pe fond, față de ceilalți pârâți instanța a respins ca nefondată acțiunea.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut, în esență, că actul juridic a cărui nulitate absolută se solicită a se constata, a fost încheiat exclusiv între reclamantul, în calitate de promitent cumpărător și pârâții și, în calitate de vânzători promitenți, pârâta Acord Imobiliar a avut doar calitatea de intermediar între părțile arătate mai sus, în baza contractelor de consultanță imobiliară nr. 1 și nr. 4/2007 încheiate cu acestea și prin urmare nu justifică calitatea procesuală în acest capăt de cerere. A mai reținut instanța de fond că între părți a intervenit la data de 9.03.2007 antecontractul de vânzare-cumpărare prin care pârâții s-au obligat, în calitate de promitenți vânzători, să înstrăineze către reclamant, în calitate de promitent cumpărător, terenul în suprafață de 730,59. situat în intravilanul comunei 23 August, lot 204, lotizare Cartier, pentru prețul de 20.500 Euro. La data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare promitentul cumpărător a achitat J din prețul vânzării, respectiv suma de 10.000 Euro, diferența de 10.500 Euro urmând să fie achitată la data semnării actelor notariale cel mai târziu la data de 9.04.2007. Din probele administrate s-a reținut că antecontractul a fost semnat de către tatăl reclamantului, însă nu se poate reține că aceasta reprezintă o cauză de nulitate absolută pentru cauză ilicită, scopul urmărit de către părți fiind unul neprohibit și în acord cu bunele moravuri și ordinea publică. Prima instanță nu a reținut nici frauda la lege întrucât limitele antecontractului de vânzare-cumpărare se înscriu în condițiile generale de valabilitate ale unui antecontract de vânzare-cumpărare. Referitor la cererea de obligare a pârâtei "Acord Imobiliar" la restituirea sumei de 400 Euro achitată de reclamant cu titlu de comision s-a arătat că reclamantul nu a contestat faptul că a solicitat și a beneficiat de consultanță imobiliară de la societatea pârâtă, aceasta îndeplinindu-și prestațiile convenite contractual în acest sens.
Împotriva acestei soluții a declarat apel reclamantul.
Prin decizia civilă nr. 449/26.09.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, s-a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelantul reclamant, împotriva sentinței civile nr. 16630/12.12.2007 pronunțată de Judecătoria Constanța, în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți, și "Acord Imobiliar" C și a fost obligat apelantul la plata către intimați a cheltuielilor de judecată de 1.500 lei, reprezentând onorariul apărătorului ales.
Împotriva deciziei tribunalului a declarat recurs reclamantul, criticând soluția conform motivelor înscrise în dispozițiile art. 304 pct. 5, 6, 8 și 9 Cod procedură civilă, în sensul că hotărârea pronunțată a încălcat formele de procedură prevăzute sub sancțiunea nulității, instanța a acordat mai mult decât s-a cerut, interpretând greșit actul juridic dedus judecății și pronunțând o soluție lipsită de temei legal.
Astfel, instanțele au exclus din cadrul procesual constituit, calitatea procesuală a intermediarului, care a mijlocit și în prezența căruia s-a încheiat înscrisul.
Prin urmare, "Acord Imobiliar" a desfășurat o operațiune juridică de prestare a intermedierii, pe baza unui contract scris, instrumentum, în care intimata figurează ca parte, pe propria-i blanchetă de contract, cu semnătură și ștampilă.
Referitor la mandat, trebuie precizat că mandatul este un contract și nu un fapt juridic, iar instanței îi este interzis să-l prezume într-un raport juridic precontractual de translație a unei proprietăți funciare contra unei sume importante de bani, cu clauze concrete privind neexecutarea convenției.
De asemenea, instanța nu analizează ansamblul probator administrat de ambele părți, analizează trunchiat probele scrise, testimoniale și răspunsurile la interogator.
Examinând motivele de recurs și verificând probele administrate, instanța constată următoarele:
Prin cererea introductivă, reclamantul recurent solicită instanței constatarea nulității absolute a convenției încheiate la data de 9.03.2007, intitulată antecontract, pentru vânzarea lotului 204 din Cartierul al localității 23 August, județul C, în suprafață de 730,59. cu prețul de 20.500 Euro, pentru absența acordului de voință - art. 948/2 cod civil și cauză ilicită prin fraudă la lege.
Întrucât convenția s-a încheiat prin intermediul "Acord Imobiliar" C, s-a solicitat restituirea comisionului, cu motivarea că nu și-a respectat propriul contract de înființare și a atribuțiilor pe care le are în mijlocirea și încheierea contractelor de vânzare-cumpărare - acte civile.
Astfel, la data de 9.03.2007, sub antetul Agenției Imobiliare și prin intermediul acesteia, "Acord Imobiliar", se încheie Antecontractul de vânzare-cumpărare între vânzătorii și și cumpărătorul.
Convenția pentru valabilitatea tranzacției este semnată și ștampilată de intermediar.
Antecontractul are o semnătură la vânzători, una la cumpărător și una a intermediarului.
Ulterior, s-a dovedit și confirmat și de intimații pârâți că pentru cumpărător nu a semnat titularul obligației, ci tatăl acestuia, care nu avea un mandat special în acest sens.
Astfel, pentru a fi valabil încheiat, un contract trebuie să întrunească regulile generale în materie de contracte și elementele de valabilitate - cum ar fi cele enumerate de art. 948 Cod civil - consimțământul, capacitatea, obiectul - o cauză licită și în contractele solemne, forma.
Prin urmare, actul de voință al părților, într-un contract oneros, este necesar și el se materializează prin semnarea convenției și pe cale de consecință, asumarea conținutului și clauzelor contractuale.
În cauza dedusă judecății, reclamantul nu a semnat, sens în care se prezumă că nu cunoaște conținutul înscrisului și clauza de penalitate care îl obligă. Semnarea unui înscris de vânzare-cumpărare se face personal sau prin mandatar cu procură specială. Mandatul, la rândul său, este un contract prin care o persoană, numită mandatar, se obligă să îndeplinească anumite acte juridice pe seama unei alte persoane, numită mandat - art. 1532 Cod civil - care îi dă această împuternicire și pe care îl reprezintă.
Mandatul este un contract consensual, iar în cazul încheierii actului juridic, care urmează a fi încheiat în formă autentică, atunci procura trebuie dată și ea în aceeași formă autentică - art. 1788 Cod civil.
În cauză, nu suntem în prezența unui mandat specific actului încheiat. Interpretarea dată de instanță că am fi în prezența unui mandat aparent urmează a fi înlăturată, întrucât este creația jurisprudenței în cauze limitative (Legea nr. 18/1991 și Legea nr. 10/2001).
Drept urmare, teza mandatului aparent astfel cum a fost aplicată în cauză, contravine dispozițiilor legale ale nulității absolute - înscrise în caz de neîndeplinire în art. 948 pct. 2 Cod civil.
Cum un act care respectă dispozițiile art. 1191 Cod civil, este bilateral, o convenție oneroasă se probează exclusiv cu înscrisul care cuprinde conținutul contractului, pe care se află semnăturile care se obligă.
În speță, s-au stabilit drepturi și obligații, precum și clauze penale, pentru părțile contractante și intermediar.
Mai mult, în afara semnăturii cumpărătorului și a unui vânzător, condițiile de înstrăinare a terenului și neexistența unor utilități - plan de situație, absența conductei de apă, canalizare, branșament electric, etc. nu este în concordanță cu prețul pretins.
În principiu, instanța va analiza valabilitatea înscrisului ce atrage nulitatea convenției și nu celelalte obligații și pretenții ale părților.
Pe cale de consecință, față de dispozițiile cuprinse în art. 966-968 Cod civil, nulitatea actelor juridice ilicite impune desființarea lor retroactivă, urmând ca părțile să fie repuse în situația anterioară.
Aceasta înseamnă că în cazul unui contract ilegal părțile trebuie să-și restituie reciproc prestațiile efectuate.
O altă cauză de nulitate, cu aceleași efecte, o reprezintă și cauza ilicită, atunci când scopul urmărit de cei ce se obligă contravine dispozițiilor legale imperative, ordinii publice și sociale. În conformitate cu dispozițiile art. 948 Cod civil, printre condițiile de valabilitate ale unei convenții este prevăzută și aceea a unei cauze licite, iar potrivit art. 966 obligația fără cauză sau întemeiată pe o cauză falsă ori ilicită nu poate avea niciun efect. Cauza este ilicită, potrivit art. 968 Cod civil, când este prohibită de lege sau este contrară ordinii publice. Lipsa semnăturii și a unui mandat special este o încălcare gravă a legii, pe care intermediarul "Acord Imobiliar" a certificat-o prin propria semnătură și ștampilă.
Prin urmare, intermediarul în contractul civil încheiat în faza precontractuală are obligația de a verifica titlul de proprietate, elementele de valabilitate ce trebuie respectate la momentul încheierii contractului, legitimarea părților și semnarea, în condiții de legalitate a înscrisului.
În cauză, intermediarul, în cadrul operațiunii juridice de încheiere a unui precontract de vânzare-cumpărare între persoane fizice, deci un contract civil, avea obligația, în calitate de intermediar, de a respecta dispozițiile legale în materie.
Drept urmare, nu trebuie confundată activitatea sa comercială - ca persoană juridică - cu operațiunea specifică propriei activități - respectiv operațiuni juridice de prestare a intermedierii, pe bază de contracte civile scrise, în care în faza precontractuală apare ca parte în contract, semnează, ștampilează și își pune antetul pe înscris. Mai mult, își menționează comisionul pentru prestația efectuată și consecințele acesteia în caz de nerespectare a convenției și dispozițiilor legale. În concluzie, este parte în contract, în faza precontractuală.
Față de considerentele de mai sus, instanța, în baza art. 312 alin. 3 Cod procedură civilă, va admite recursul, va casa ambele hotărâri și pe fond va admite cererea reclamantului și va constata nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare din 9.03.2007, încheiat la sediul intimatei pârâte "Acord Imobiliar" C, cu repunerea părților în situația anterioară.
Pentru nerespectarea dispozițiilor legale și a propriilor obligații în materia tranzacțiilor imobiliare, permițând semnarea contractului de un terț, instanța va obliga pe pârâta intimată "Acord Imobiliar" C să restituire reclamantului comisionul de 400 de Euro.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Admite recursul civil declarat de recurentul reclamant, domiciliat în,-, județul C, împotriva deciziei civile nr. 449/26.09.2008 pronunțată de Tribunalul Constanța, în dosarul civil nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți și, domiciliați în C,-, - 35,. A,. 16, județul C și "ACORD ", cu sediul în b-dul 1 -, - 52, județul
Casează ambele hotărâri și pe fond admite cererea și constată nulitatea antecontractului de vânzare-cumpărare, cu repunerea părților în situația anterioară.
Obligă "Acord Imobiliar" să restituie comisionul de 400 Euro.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi 26 Ianuarie 2009.
PREȘEDINTE: Eleonora Spiridon | JUDECĂTOR 2: Paulina Georgescu Vanghelița Tase | Judecător, |
Grefier, - - |
Jud.fond.
Jud.apel. /
Red.dec.jud.
Tehnoredact.gref.
4 ex./ 24.03.2009.
Președinte:Eleonora SpiridonJudecători:Eleonora Spiridon, Paulina Georgescu Vanghelița Tase
