Anulare act. Decizia 465/2008. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 465
Ședința publică din data de: 11.11.2008
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Aglaia Vălan
JUDECĂTOR 2: Georgeta Stegaru
JUDECĂTOR 3: Antonela Cătălina
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de către recurenții - reclamanți și împotriva deciziei civile nr. 456A/03.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți și
La apelul nominal, făcut în ședință publică, au răspuns recurenții - reclamanți, personal și asistat de avocat, care depune, în ședință publică, împuternicire avocațială nr. -/11.11.2008 și, reprezentată de același avocat și intimații - pârâți și, reprezentați de avocat, cu împuternicire avocațială nr. 61845/23.08.2008, aflată la fila nr. 18 din dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că recurentul să asigure semnarea declarației de recurs de către recurenta intrasportabilă.
Apărătorul recurenților - reclamanți și depune, în două exemplare, motive de recurs semnate de către ambii recurenți - reclamanți.
Se procedează la comunicarea unui exemplar al motivelor de recurs către reprezentantul intimaților - pârâți și
Reprezentantul intimaților - pârâți și învederează că motivele de recurs ce i-au fost comunicate la acest termen de judecată au alt conținut față de cele depuse inițial
Apărătorul recurenților - reclamanți și precizează că motivele de recurs depuse la acest termen de judecată sunt aceleași cu cele formulate și depuse anterior în cauză, dar semnate numai de către recurentul - reclamant.
Pentru a da posibilitatea reprezentantului intimații - pârâți și să ia cunoștință de conținutul motivelor de recurs ce i-au fost comunicate în ședința publică de astăzi și să verifice dacă acestea sunt cele depuse inițial, dispune lăsarea cauzei la a doua strigare.
La a doua strigare a cauzei, au răspuns recurenții - reclamanți, personal și asistat de avocat, cu împuternicire avocațială nr. -/11.11.2008, aflată la dosar și, reprezentată de același avocat și intimații - pârâți și, reprezentați de avocat, cu împuternicire avocațială nr. 61845/23.08.2008, aflată la fila nr. 18 din dosar.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Reprezentantul intimaților - pârâți și învederează că deși s-a îndeplinit cerința semnării motivelor de recurs de către recurenta - reclamantă, motivele de recurs depuse la acest termen de judecată nu sunt același cu cele depuse inițial.
Totodată, solicită ca părțile adverse să precizeze dacă înțeleg să atace hotărârea recurată și sub aspectul ce vizează cererea reconvențională sau numai sub aspectul acțiunii principale.
Apărătorul recurenților - reclamanți și precizează că recursul declarat de către părțile pe care le reprezintă vizează doar acțiunea principală nu și cererea reconvențională, fiind întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Curtea, costată că prin cererea inițială de recurs se solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate, admiterea apelului declarat de către recurenții - reclamanți și respingerea apelului promovat de către intimații - pârâți, iar pe fond admiterea cererii introductive de instanță și să se constate intervenită cauza de forță majoră care conduce la suspendarea obligației privind mutarea sediului și activității firmei și a locuinței în-, sector 1, B, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - pârâți și arată că, în opinia sa, modificarea în tot a deciziei recurate vizează și cerere reconvențională. Față de acest aspect, apreciază că recursul trebuia timbrat la valoare.
Apărătorul recurenților - reclamanți și lasă acest aspect la aprecierea instanței și precizează că motivele de recurs depuse astăzi sunt aceleași cu cele depuse anterior, doar partea introductivă fiind altfel redactată.
Curtea, constatând din analiza motivelor de recurs, că nu s-a contestat obligația de plată a sumelor de bani la care sunt obligați recurenții - reclamanți până la acest moment, față de dispozițiile art. 2 din Legea nr. 146/1997, apreciază că nu se impune timbrarea la valoare a cererii de recurs.
Curtea, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și nici probe de administrat, acordă cuvântul cu privire la cererea de recurs.
Apărătorul recurenților - reclamanți și învederează că părțile pe care le reprezintă au înțeles să își întemeieze cererea de recurs pe dispozițiile art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă.
Continuând, precizează că instanțele de fond și apel nu au observat și nu au reținut în mod corect situația de fapt. Subliniază că succesiunea de acte care a avut loc s-a bazat pe o relație de prietenie.
Totodată, învederează că instanța a încălcat dispozițiile art. 977 Cod civil, potrivit cărora interpretarea contractelor se face după intenția comună a părților contractante, iar nu după sensul literar al termenilor și ale art. 978 Cod civil, care prevăd că atunci când o clauză este primitoare de două înțelesuri, ea se interpretează în sensul în care poate avea un efect.
De asemenea, arată că instanța, în mod greșit, a apreciat că situația ivită în derularea raportului juridic dintre părți nu poate fi considerată forță majoră. Subliniază că din toate probele administrate în cauză rezultă că părțile pe care le reprezintă au condiționat mutarea sediului societății " ", precum și a locuinței în construcția din B- - -, pentru care obținuse autorizație de construcție. Menționează că, la acel moment, nu se putea prevede că autorizația de construire emisă de un organ al administrației locale va fi anulată.
Mai arată că părțile pe care le reprezintă au părăsit de bună voie imobilul în care au locuit, la acest moment locuind cu chirie.
Concluzionând, solicită admiterea recursului, modificarea în tot a hotărârii recurate, admiterea apelului declarat de către recurenții - reclamanți și respingerea apelului promovat de către intimații - pârâți, iar pe fond admiterea cererii introductive de instanță și să se constate intervenită cauza de forță majoră care conduce la suspendarea obligației privind mutarea sediului și activității firmei și a locuinței în-, sector 1, B, fără cheltuieli de judecată.
Reprezentantul intimaților - pârâți și apreciază că motivele depuse la acest termen de judecată invocă două noi aspecte față de motivele depuse anterior în cauză.
Precizează că în preambulul motivelor scrise de recurs depuse în ședința publică de astăzi se face vorbire despre sumele de bani la plata cărora au fost obligați recurenții - reclamanți, iar în finalul acelorași motive se solicită trimiterea cauzei la fond pentru o nouă rejudecare a acesteia.
Totodată, apreciază că motivul de recurs ce are în vedere cererea reconvențională este nul, nefiind motivat.
De asemenea, apreciază că în speță cerere de recurs este contradictorie. Menționează că, prin cererea de chemare în judecată, părțile adverse au solicitat, în principal, anularea contractului de vânzare - cumpărare și, în subsidiar, constarea forței majore.
Mai arată că atât instanța de fond, cât și cea de apel au apreciat în mod corect că în situația de față nu este incidentă o cauză de forță majoră. Totodată, învederează că instanțele au analizat convențiile încheiate în conformitate cu dispozițiile Codului Civil.
Concluzionând, solicită respingerea recursului promovat de către recurenții - reclamanți și și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
Apărătorul recurenților - reclamanți și subliniază că prin motivele de recurs scrise depuse la acest termen de judecată nu a procedat la o modificare a motivelor inițiale de recurs formulate de către recurenții - reclamanți.
Curtea, apreciind cauza lămurită, o reține în vederea pronunțării asupra cererii de recurs formulată de către recurenții - reclamanți și împotriva deciziei civile nr. 456A/03.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți și
CURTEA
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 B sub nr. 11636/300/29.11.2005 reclamanții - și - au chemat în judecată pe pârâții și SC SRL, solicitând în principal constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 709/09.08.2002 și a actelor adiționale subsecvente încheiat la BNP Asociați " - și ", iar, în subsidiar, constatarea faptului că reclamanții se găsesc într-o situație de forță majoră, astfel încât convenția existentă este suspendată în privința obligației de a preda spațiul pe care îl ocupă.
Pârâtele-reclamante au formulat cerere reconvențională prin care au solicitat să se constate că întregul preț al vânzării-cumpărării imobilului situat în B,-, sector 2, format din teren și construcții a fost achitat; să se dispună obligarea reclamanților-pârâți la punerea în posesie asupra parterului și anexelor gospodărești ale imobilului sus-menționat sub sancțiunea plății daunelor cominatorii de 100 lei/zi de întârziere; să se dispună evacuarea reclamanților-pârâți din spațiul pe care îl ocupă abuziv în prezent, respectiv parterul imobilului sus-menționat, pentru lipsa titlului locativ; să se dispună obligarea reclamanților-pârâți la plata lipsei de folosință pentru acest spațiu, pentru perioada 06.02.2004 și până la data eliberării spațiului.
Prin sentința civilă nr. 2617/2007, Judecătoria Sectorului 2 Baa dmis excepția lipsei calității procesuale active a pârâtei-reclamante SC SRL pe ultimele trei capete de cerere și, în consecință, a respins cererea reconvențională formulată de această pârâtă pentru aceste trei capete de cerere, ca fiind formulată de o persoană fără calitate procesuală activă.
A fost respinsă cererea de chemare în judecată principală formulată de reclamanți, ca neîntemeiată, a fost admisă în parte cererea reconvențională, s-a constatat că întregul preț al vânzării-cumpărării întregului imobil situat în B,-, sector 2, format din teren și construcție a fost achitat reclamanților-pârâți și s-a dispus evacuarea reclamanților-pârâți din imobilul situat în B,-, parter, demisol, sector 2.
Totodată, prima instanță a dispus obligarea reclamanților-pârâți la plata către pârâta-reclamantă a sumei de 31.457 Euro, reprezentând lipsa de folosință în perioada 06.02.2004 - 31.12.2006 și a obligat reclamanții-pârâți la plata în solidar către pârâta-reclamantă a sumei de 7.853,52 lei cheltuieli de judecată.
In motivarea sentinței s-a arătat în esență că, în primul rând pârâta SC SRL nu a încălcat principiul specialității de folosință, întrucât nu a cumpărat terenul în scopul revânzării și orice societate comercială poate achiziționa terenuri sau imobile pentru afectarea lor fondului de comerț.
În al doilea rând, s-a reținut că nu există nici o cauză de forță majoră care ar suspenda obligația reclamanților-pârâți de a preda subsolul, parterul și anexele gospodărești ale imobilului din B,-, sector 2.
Rezultă fără echivoc că reclamanții-pârâți s-au angajat, în condițiile art.969 pr.civ. prin al doilea act adițional ca posesia asupra subsolului și parterului din construcție, precum și anexele gospodărești să se transfere cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice, calculate de la momentul predării ultimei sume restante din preț în cuantum de 16.000 USD, sume care vor fi predate nu mai târziu de 16.01.2004. Acest lucru cumpărătorii l-au făcut, respectiv au predat la data convenită restul de preț și, în consecință, reclamanții-pârâți ar fi trebuit să predea spațiul cel târziu până la 06.02.2004.
În speța dedusă judecății, obligația de predare a spațiului nu este condiționată, invocarea forței majore în executarea acestei obligații nefiind incidentă în cauză întrucât reclamanții-pârâți o puteau înlătura prin predarea la termen a spațiului, așa cum s-au obligat în contract și prin mutarea cu chirie într-un alt spațiu de locuit.
Instanța a constatat că reclamanții au încălcat dispozițiile art.969 alin.1 civ. și a constatat că refuzul nejustificat al reclamanților-pârâți de a preda spațiul la termenul stipulat a creat pârâtei-reclamante un prejudiciu dat de lipsa de folosință apreciat la suma de 31.457 Euro, conform primei variante din raportul de expertiză.
Pârâtele-reclamante au atacat cu apel această sentință, solicitând modificarea în parte a sentinței civile atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale pe următoarele aspecte:
1. Obligarea reclamanților-pârâți la punerea în posesie asupra parterului și anexelor gospodărești ale imobilului, sub sancțiunea plății daunelor cominatorii de 100 lei/ zi de întârziere;
2. Obligarea reclamanților-pârâți la plata cu titlu de lipsă de folosință și a sumei de 15.871 Euro pentru perioada 06.02.2004 până la 31.12.2006, suma reprezentând diferența dintre media valorilor arătate în raportul de expertiză și suma acordată de instanța de fond.
3. Obligarea reclamanților-pârâți la plata cu titlu de lipsă de folosință și a sumei de 1.525 Euro/lună de la data 01.01.2007 și până la eliberarea spațiului;
4. Obligarea reclamanților-pârâți la plata tuturor cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea fondului, cu mențiunea că pârâta SC SRL înțelege să formuleze apel numai în ce privește punctul 4, respectiv obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
In motivarea apelului astfel declarat s-a arătat în esență că hotărârea apelată este nelegală și netemeinică, pentru următoarele considerente:
1. În ceea ce privește capătul de cerere referitor la punerea în posesie, instanța de fond a considerat eronat că acesta este asimilat de măsura evacuării, întrucât temeiurile de drept și de fapt ale cele două cereri sunt diferite, obligația de predare a spațiului derivând din contract, iar evacuarea este determinată de lipsa unui titlu locativ; chiar dacă ar exista o finalitate identică între cele două cereri, instanța ar fi trebuit să se pronunțe și asupra cererii de obligare la plata daunelor cominatorii de la data introducerii cererii și până la eliberarea și predarea spațiului, ceea ce nu s-a întâmplat.
2. În privința capătului 2 și 3 al cererii, s-a arătat că plata a fost valabil făcută prin consemnare la data de 06.01.2004, astfel încât vânzătorii trebuiau să predea posesia și să elibereze spațiul ocupat cel mai târziu la data de 06.02.2004, lucru ce nu s-a întâmplat, astfel încât prejudiciul suferit este rezultatul imposibilității exercitării tuturor prerogativelor conferite de dreptul de proprietate asupra imobilului, prin neutilizarea spațiului. Deși instanța de fond a admis cererea de obligare a reclamanților la plata lipsei de folosință a apreciat că valoarea acesteia se situează la suma de 31.457 Euro, pentru perioada 06.02.2004 - 31.12.2006, sumă compusă din valoarea lipsei de folosință numai pentru spațiul în, excluzând lipsa de folosință aferentă anexelor ocupate de către reclamanți.
În primul rând, fără nici o motivare, instanța a ales ca valoare a lipsei de folosință varianta I din expertiză, respectiv valoarea minimă, deși instanța trebuia să aleagă valoarea medie dintre minimul și maximul arătat în raport și care se raportează și la raportul cerere-ofertă pe piața închirierilor.
În al doilea rând, instanța a acordat lipsă de folosință numai până la data de 31.12.2006, deși la dosar există suficiente elemente care să permită instanței să stabilească cuantumul lunar al lipsei de folosință, începând cu 01.01.2007 și până la eliberarea spațiului.
În al treilea rând, în mod eronat instanța nu a acordat lipsă de folosință și pentru spațiul reprezentând magazie, întrucât acesta constituie anexă ce a rămas în folosința reclamanților și a fost folosit în totalitate de reclamanții-pârâți și chiar dacă acesta este impropriu destinației economice, reclamanții datorează lipsă de folosință pentru faptul că a fost folosit exclusiv de către reclamanți.
3. Cu privire la cheltuielile de judecată, instanța a acordat cheltuieli numai pârâtei și a respins cheltuielile datorate către SC SRL.
Chiar în ipoteza în care față de această pârâtă s-a admis numai în parte cererea reconvențională, aceasta avea dreptul la recuperarea cheltuielilor de judecată, proporționale admiterii în parte.
În ceea ce o privește pe pârâta, suma acordată cu titlu de cheltuieli de judecată este cu mult mai mică față de cheltuielile avansate, instanța nemotivând în nici un fel nici reducerea și nici criteriile avute în vedere atunci când a calculat reducerea.
Și reclamanții-pârâți au formulat apel împotriva hotărârii primei instanțe, solicitând modificarea în tot a sentinței apelate.
În motivarea apelului, s-a arătat că instanța a interpretat literal prevederile art.2 alin.2 al actului adițional nr.1, încălcând prevederile art.977 și 978.civ.
Înțelesul ce rezultă potrivit art.977 civ. al intenției părților era ca vânzarea să fie făcută pentru ca vânzătorii să-și procure banii necesari edificării imobilului din-, imobil pentru construcția căruia s-a obținut certificat de urbanism.
La data de 04.09.2003, când s-a încheiat actul adițional nr.2, s-au menținut prevederile art.2 alin.2 din actul adițional nr.1, clauză ce nu produce nici un efect dacă nu este înțeleasă în totalitatea ei și în spiritul ei.
În mod logic, dacă o clauză nu poate produce efecte ea nu este inserată în cuprinsul unui act juridic, ori, pentru ca această clauză să producă efecte, ea trebuie să urmeze transferului efectiv al locuinței vânzătorilor și activității societății în spațiul din - - nr.28.
Clauza nu a putut fi adusă la îndeplinire din motive independente de voința reclamanților, datorită forței majore și anume sistarea lucrărilor de la imobilul din- datorate unui litigiu.
Instanța nu a corelat însă clauza prevăzută în actul adițional nr.1 cu evenimentele fortuite ce au împiedicat transferul locuinței și al activității societății în - - nr.28, deși minuta din 20.04.2002 urmată de încheierea contractului de vânzare-cumpărare la 09.08.2002, după obținerea certificatului de urbanism și încheierea actului adițional nr.1, conduc la concluzia că vânzarea imobilului din- s-a făcut condiționat de cele consemnate în minută și anume de imposibilitatea susținerii financiare datorită întârzierii în valorificarea proprietății de la - - nr.28.
La data vânzării, reclamanții obținuseră deja certificat de urbanism și era imposibil să aprecieze că Primăria Sector 1 emis certificatul de urbanism și autorizația cu încălcarea prevederilor legale și că autorizația va fi anulată printr-o hotărâre judecătorească în recurs, acesta fiind motivul pentru care nu a putut face transferul locuinței și activității firmei în-.
Instanța a apreciat că cele două clauze vizează două situații distincte, însă dacă ar viza situații distincte, cea de-a doua clauză ar rămâne fără efect, iar logica existentei celor două clauze este dată de termenul efectuării lor.
Prima clauză prevede că posesia subsolului și parterului se face la 15.09.2003, iar în continuarea acestei clauze se simte nevoia unei lămuriri și se inserează oad oua clauză care prevede un termen și pentru procedurile formale ce urmează transferului locuinței și activității firmei, și anume se fixează termenul din 30.12.2003 apreciindu-se că după transferul efectiv în noua proprietate din - -, întocmirea actelor nu se poate face imediat.
O altă interpretare ar trunchia înțelesul celor două clauze și ar face inoperantă inserarea celei de-a doua clauze, deoarece dacă s-ar fi pus problema mutării cu chirie, procedurile de transfer al sediului social s-ar fi raportat la data predării posesiunii.
Prin decizia civilă nr. 456/03.04.2008 pronunțată de Tribunalul București secția a IV-a civilă, a fost respins apelul declarat de către reclamanții-pârâți și, ca nefondat.
A fost admis apelul declarat de către pârâții-reclamanți și, dispunându-se schimbarea în parte a sentinței apelate, în sensul că:
Au fost obligați reclamanții și să o pună pe pârâta în posesia subsolului și parterului precum și a anexelor judecătorești ale imobilului din B,-, sector 2. Aceiași reclamanți au fost obligați la plata către pârâta persoană fizică a sumei de 1000 euro/lună, începând cu data de 01.01.2007 și până la data eliberării efective a imobilului de către reclamanți, cu titlu de lipsă de folosință pentru spațiul menționat.
Au fost obligați reclamanții menționați la plata sumelor de 9633 lei și respectiv de 1125 lei către pârâta, și respectiv SC SRL cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate la judecata în fond a pricinii.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței.
S-a dispus obligarea apelanților și la plata sumei de 2703,8 lei cheltuieli de judecată corespunzătoare judecării apelului, către apelanta.
Pentru a dispune astfel, instanța de apel a reținut în esență că:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 709/09.08.2002 de BNP, reclamanții-pârâți au înstrăinat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în B,-, sector 2, compus din teren în suprafață de 583. și construcția edificată pe acest teren compusă din demisol, parter, etaj 1, etaj 2 și anexe gospodărești pârâtelor-reclamante și SC SRL, cu prețul de 160.000 USD, persoana fizică dobândind în proprietate construcția, iar persoana juridică dobândind în proprietate terenul.
Părțile au stabilit ca vânzătorii să rămână în parterul imobilului și anexele gospodărești până la data de 01.05.2003, dată la care urma să fie transferată posesia subsolului, parterului și anexelor gospodărești și să fie achitat restul de preț de 35.000 USD.
La data de 11.04.2003, părțile au încheiat actul adițional nr.1 la contractul de vânzare-cumpărare, prin care i-au modificat conținutul sub aspectul eșalonării restului de preț de 35.000 USD în trei tranșe, ultima având scadența la data de 15.08.2003, stabilindu-se, de asemenea, prelungirea duratei folosinței subsolului și parterului din imobilul, precum și a anexelor gospodărești până cel târziu la data de 15.09.2003.
Vânzătorii s-au mai obligat să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC SRL și a actelor de identitate, după semnarea procesului-verbal de recepție a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în B,-, sector 1, unde se transferă activitatea și locuința vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30.12.2003.
La data de 04.09.2003, părțile au încheiat actul adițional nr.2 la contractul de vânzare-cumpărare prin care i-au modificat din nou conținutul sub aspectul achitării ultimei părți din preț în sumă de 16.000 USD, în termen de 15 zile calendaristice de la data la care vânzătorii transmit prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau notificare posibilitatea de a preda spațiul.
Părțile au mai stabilit că în cazul în care vânzătorii nu transmiteau notificarea până cel mai târziu la 16.12.2003, SC SRL va achita restul de preț cel mai târziu la 06.01.2004, iar posesia asupra subsolului și parterului din imobil, precum și anexele gospodărești se va transfera cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice calculate de la momentul predării sumei restante.
Pârâtele au notificat vânzătorii la data de 16.12.2003, prin intermediul BEJ, despre faptul că pot achita restul de preț de 16.000 USD oricând până la data de 06.01.2004 și i-au încunoștiințat de faptul că trebuie să predea spațiul după 30 de zile de la data de 06.01.2004.
Reclamanții au comunicat un răspuns la această notificare la 19.12.2003, prin care precizau că intervenția unei forțe majore îi determină să nu fie de acord cu nici o propunere a pârâtelor-reclamante.
Prețul imobilului a fost achitat de către pârâte integral în luna ianuarie 2004, însă acestea nu au intrat în posesia imobilului nici până în prezent.
Potrivit art. 1320 cod civil dacă vânzătorul nu face predarea în timpul determinat de ambele părți, cumpărătorul va avea facultatea de a alege între a cere rezoluțiunea vânzării sau punerea sa în posesie, dacă întârzierea nu provine decât din faptul vânzătorului.
În raport de situația de fapt reținută în cele ce preced, instanța a constatat că apelanții-reclamanți nu dețin nici un titlu valabil (contract de vânzare cumpărare, închiriere, hotărâre judecătorească, etc.) în baza căruia să ocupe imobilul, motiv pentru care, în baza art.1320 civ. art. 969-970.civ. a apreciat că în mod corect prima instanță a admis acțiunea formulată și a dispus evacuarea reclamanților din imobil, având în vedere că numai prin admiterea cererii reconvenționale se poate da eficiență dreptului pe care îl au pârâtele de a avea proprietatea și posesia bunului.
Atâta vreme cât părțile au încheiat un act juridic acesta își produce efectele conform principiului forței obligatorii a contractului prev. de 969-970 Cod civ. astfel încât în mod corect prima instanță a admis cerea reconvențională formulată.
Toate susținerile apelanților-reclamanți, în sensul că instanța de fond nu ar fi interpretat în mod corect clauzele contractuale au fost apreciate nefondate întrucât reclamanții s-au angajat, în condițiile art.969 pr.civ. prin cel de-al doilea act adițional ca posesia asupra subsolului și parterului construcției, precum și a anexelor gospodărești să se transfere cumpărătorului în termen de 30 de zile calendaristice, calculate de la momentul predării ultimei sume restante din preț în cuantum de 16.000 USD, care vor fi predate nu mai târziu de 16.01.2004. Cumpărătorii au predat la acea dată restul de preț și, prin urmare, reclamanții-pârâți trebuia să preda spațiul cel târziu până la 06.02.2004.
Faptul că în primul act adițional este inserată o clauză conform căreia reclamanții s-au obligat să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC SRL și a actelor de identitate, după semnarea procesului-verbal de recepție a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în B,-, sector 1, unde se transferă activitatea și locuința vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30.12.2003, nu anihilează obligația acestora de a preda locuința; această clauză se referă exclusiv la transferul sediului social, a actelor de identitate și nu reprezintă o exonerare de obligație de predare a imobilului asumată prin contractul inițial.
Cele două clauze vizează situații distincte, iar interpretarea apelanțilorreclamanți se bazează pe o simplă speculare a acestor clauze. Însă, atât timp cât în mod expres reclamanții s-au angajat să predea imobilul în 30 de zile calendaristice de la momentul predării ultimei sume restante din preț, această clauză trebuie să fie aplicată, neputând fi anihilată printr-o altă clauză contractuală, care se referă la o altă situație.
A apreciat instanța că împiedicarea transferului sediului social în spațiul din-, anularea autorizației printr-o hotărâre judecătorească în recurs, etc. nu pot constitui un caz de forță majoră care să atragă imposibilitatea reclamanților de a-și obligațiile asumate prin contract, întrucât forța majoră este un eveniment imprevizibil și insurmontabil, adică o împrejurare externă, extraordinară și invincibilă, precum cutremure de pământ, inundație, război, etc.
Or, în speța dedusă judecății, aspectele invocate de către apelanții-reclamanținu reprezintă motive de forță majoră întrucât aceste evenimente nu sunt mai presus de controlul părții (precum starea de război, revoluție, incendiu, inundație, carantină etc.) și nu pot determina suspendarea sau ineficienta clauzelor contractuale.
În ceea ce privește apelul formulat de către pârâți, acesta a fost apreciat ca întemeiat, pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește obligarea reclamanților la punerea în posesie, s-a reținut,căprin contractul de vânzare-cumpărare reclamanții și-au asumat inclusiv obligația de a transfera posesia asupra subsolului și parterului din construcție, precum și asupra anexelor gospodărești.
Având în vedere principiul forței obligatorii a contractului, instanța de apel a apreciat că, atât timp cât reclamanții și-au asumat o asemenea obligație prin chiar conținutul contractului, instanța de fond nu putea să respingă capătul de cerere privind obligarea reclamanților la punerea în posesie, cu motivarea că acest capăt este asimilat de măsura evacuării.
Atât timp cât pârâții au solicitat în mod expres, prin cererea reconvențională, analizarea și admiterea acestui capăt de cerere, instanța avea obligația să se pronunțe asupra acestuia, chiar dacă a admis capătul de cerere privind evacuarea, temeiurile de drept și de fapt ale celor două cereri fiind diferite (obligația de predare a spațiului derivând din contract, iar evacuarea este determinată de lipsa unui titlu locativ).
În ceea ce privește lipsa de folosință datorată după data de 01.01.2007, a constatat instanța de apel că și acest capăt de cerere este întemeiat, întrucât prin cererea reconvențională formulată pârâții au solicitat în mod expres obligarea la plata lipsei de folosință pentru perioada 06.02.2004 și până la data eliberării spațiului, însă instanța acordat lipsa de folosință doar până la data de 31.12.2006, deci a acordat mai puțin decât s-a cerut.
A fost avut în vedere faptul că prin raportul de expertiză depus la dosarul cauzei s-a stabilit un cuantum al chiriei de 1000 Euro/lună, începând cu ianuarie 2007, pentru spațiul din.
În ceea ce privește solicitarea pârâtelor de acordare a lipsei de folosință, luându-se în calcul media dintre valorile minime și maxime stabilite de către expert,instanța de apel a apreciat că este nefondată, întrucât instanța poate omologa una din variantele raportului de expertiză, însă în nici un caz nu stabilește despăgubirile ca o medie a valorilor menționate de către expert.
S-a reținut că valorile menționate în prima variantă a raportului de expertiză sunt cele care pot fi luate în considerare, acestea având în vedere o chirie de 1000 Euro/lună pentru anul 2006, 900 Euro/lună pentru anul 2005 și 800 Euro/lună pentru anul 2004, care sunt chirii apreciate de către instanță ca fiind rezonabile și care reflectă valoarea cererii și a ofertei pentru imobilul ce formează obiectul acțiunii.
În ceea ce privește lipsa de folosință pentru spațiul de depozitare din curte, s-a reținut că în mod corect prima instanță nu a luat în calcul acest spațiu, întrucât - așa cum rezultă din fotografiile depuse la dosar - acesta este impropriu pentru asemenea destinație economică, iar acordarea de despăgubiri pentru acest spațiu s-ar transforma în mod evident într-o îmbogățire fără justă cauză a pârâților.
A mai apreciat instanța că nu există nici un temei pentru a considera că pârâții ar fi putut obține vreun beneficiu de pe urma închirierii unei magazii, nu există nici un temei pentru a se trage concluzia certă că vreo persoană fizică sau juridică ar intenționa să închirieze magazia existentă pe acel teren și în orice caz, chiria stabilită prin raportul de expertiză pentru acel spațiu este una pe care o apreciază exorbitantă, cu mult peste posibilitățile reale pe care pârâtele le-ar fi avut în ipoteza în care ar fi închiriat un asemenea spațiu.
În raport de prevederile art. 580 ind. 2 și art. 580 ind. 3 din Codul d e procedură civilă, în prezent este inadmisibilă obligarea reclamanților la plata de daune cominatorii, pârâtele-reclamante având această posibilitate numai în situația în care ar încerca punerea în executare a hotărârii judecătorești iar reclamanții refuză acest lucru.
În ceea ce privește ultimul motiv de apel, s-a apreciat că este întemeiat, în sensul că instanța nu a acordat pârâtei toate cheltuielile de judecată efectuate la instanța de fond, deși acesteia i s-a admis cererea reconvențională, fie chiar și în parte, pe toate capetele de cerere, având în vedere și soluția pronunțată în apel, astfel încât demersul judiciar promovat de către pârâtă nu a fost inutil, acesta soldându-se cu câștigarea procesului și pierderea acțiunii promovate de către reclamanți.
De asemenea, s-a constatat că pârâtei SC SRL nu i-au fost acordate cheltuieli de judecată, deși acesteia i s-a admis un capăt de cerere din cererea reconvențională.
Reclamanții-pârâți apelanți au declarat recurs împotriva hotărârii instanței de apel.
În motivarea recursului se arată în esență că:
1.Instanța a interpretat în mod literal prevederile art. 2 alin. 2 din primul act adițional, autentificat sub numărul 709/09.08.2002, încălcând prevederile art. 977 și 978.civ.
Susțin recurenții că prima parte a clauzei menționate, prin care ei s-au obligat să transfere și sediul societății SRL și domiciliul prevăzut în actele de identitate după semnarea procesului verbal de recepție a lucrărilor ce se execută la imobilul din-, sector 1, unde se transferă activitatea și locuința vânzătorilor "nu poate produce nici un efect dacă nu se face și cea de-a doua parte a clauzei, respectiv transferul activității firmei și locuinței vânzătorilor". Respectiva clauză nu produce nici un efect dacă se interpretează trunchiat, ea trebuind înțeleasă nu atât în sensul literal, ci în sensul în care poate avea o aplicativitate juridică.
S-a încălcat, în susținerea recurenților, și regula de interpretare a contractelor conținută în art. 982.civ.
Intenția părților a fost, în susținerea recurenților, ca vânzarea să fie făcută pentru ca vânzătorii să își procure banii necesari edificării imobilului din str. - -. Dacă transferul activității societății comerciale la care sunt asociați cei doi recurenți cât și al locuinței acestora din urmă în imobilul din- nu a fost avut în vedere la negocierea și încheierea contractului de vânzare-cumpărare și a actelor adiționale, se ridică întrebarea de ce intimata a fost informată și de ce a fost inclusă clauza menționată anterior.
Făcând referire la răspunsul intimatei la interogatoriu (întrebarea nr.5), recurenții arată că aceasta nu a recunoscut că vânzarea în etape a locuinței din- a fost condiționată de construcția din-, acest răspuns fiind însă contrazis de clauza inserată în primul act adițional.
În continuare, recurenții fac referire la relațiile avute cu persoane ce au calitate de terți față de procesul pendinte, anterioare datei la care au înstrăinat imobilul către intimate, și care au fost de natură a-i "forța" pe recurenți să convină cu intimata ca o parte din prețul imobilului să o achite către respectivele persoane, "în contul" recurenților.
Mai susțin recurenții că au arătat instanței faptul că nu au putut aduce la îndeplinire clauza referitoare la transferul sediului societății comerciale și al locuinței din imobilul în litigiu pentru motive independente de voința lor, datorită forței majore, respectiv datorită faptului că au fost sistate lucrările de construire a imobilului din-, însă instanța nu a corelat respectiva clauză cu evenimentele fortuite survenite ulterior datei la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare și care au împiedicat transferul.
Greșit a apreciat instanța că "redactarea celor două clauze una după cealaltă vizează două situații distincte", pentru că în situația în care ar viza situații distincte cea de-a doua ar rămâne - în susținerea recurenților - fără efect, contrar prevederilor art. 978.civ.
Aceste critici expuse ca reprezentând primul motiv de recurs au fost circumscrise de către recurenți pe prevederilor art. 304 pct. 9.pr.civ.
2.Instanța a greșit legând cauzele de forță majoră numai de elemente naturale, generate de forțe ale naturii ce nu pot fi controlate. Tot cauze de forță majoră sunt - în opinia recurenților - și evenimente insurmontabile, care nu pot fi prevăzute și pot fi generate de alte cauze decât cele naturale, neputând fi controlate de parte.
Recurenții susțin că s-au aflat într-o astfel de situație în condițiile în care au dovedit împrejurarea că dețineau autorizație de construcție pentru lucrările necesare amenajării locuinței din- la data la care au încheiat convenția cu privire la mutarea sediului SC SRL și a locuinței lor în acest din urmă imobil, fiind evident că la acel moment nu puteau prevedea faptul că respectiva autorizație va fi anulată de o instanță judecătorească.
În dicționarul economic, forța majoră este definită ca reprezentând "situația în care cineva nu poate acționa sau proceda așa cum ar dori, din cauza unor evenimente constrângătoare", iar în cauză au fost dovedite cu prisosință asemenea "evenimente constrângătoare".
Mai fac trimitere recurenții și la prevederile HG 517/2004, anexa 1, art. 10.1 prin care este de asemenea definită forța majoră.
Invocând prevederile art. 304 pct. 8.pr.civ. recurenții susțin că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății, neobservând că actul de vânzare-cumpărare a imobilului din- nu este un contract simplu de vânzare-cumpărare, el fiind încheiat în niște condiții deosebite, respectiv cu plata unei sume către primii proprietari (fam. ) și mutarea unei alte familii () în același imobil încă înainte de momentul încheierii contractului de vânzare respectiv. Și prețul de vânzare (către intimata ) a fost sub cel real, tocmai pentru că se condiționa șederea în imobil a vânzătorilor până la terminarea lucrărilor din-.
Recurs legal timbrat.
Nu s-a formulat întâmpinare în cauză.
De menționat că recurenții au depus un nou exemplar al motivelor de recurs în ședința publică din data de 11.11.2008, în cuprinsul acestuia regăsindu-se și aspecte care tind a aduce noi critici deciziei recurate.
Apărătorul recurenților a învederat instanței la același termen de judecată, că prin respectivul înscris nu înțelege să formuleze noi motive de recurs, urmând a se analiza recursul în limitele criticilor formulate prin motivele depuse inițial.
În raport de aceste precizări, și ținând seama și de împrejurarea că înscrisul menționat nu a fost depus înăuntrul termenului legal de exercitare a recursului prevăzut prin art. 303 alin. 1 coroborat cu art. 301.pr.civ. Curtea constată că nu este investită să analizeze aspectele ce au fost invocate cu caracter de noutate prin memoriul depus la data de 11.11.2008.
Nu s-au administrat probe noi în recurs.
Analizând recursul în raport de actele și lucrările dosarului, de criticile formulate și de limitele impuse prin dispozițiile art. 304.pr.civ. Curtea constată caracterul nefondat al acestuia.
Considerentele avute în vedere sunt următoarele:
Instanța de apel, ca și cea de fond dealtfel, au făcut o riguroasă interpretare a clauzelor contractului de vânzare cumpărare încheiat între părțile din proces, precum și a celor cuprinse în actele adiționale la respectivul contract, interpretare care corespunde exigențelor art. 977-985 din civ.
Nu poate fi reținută susținerea recurenților în sensul că instanța ar fi omis a avea în vedere clauza înscrisă la art. 2 alin. 2 din primul act adițional (clauză care are următorul conținut: " vânzătorii se obligă să îndeplinească procedurile de transfer a sediului social al SC SRL și a actelor de identitate după semnarea procesului verbal de recepție a lucrărilor ce se execută la imobilul situat în - - nr. 28, sector 1, unde se transferă activitatea și locuința vânzătorilor, dar nu mai târziu de data de 30.12.2003") în condițiile în care, în mod evident, și prin aceasta este stabilit - prin voința părților - un termen limită până la care urma să se realizeze respectivele proceduri de transfer, și anume "nu mai târziu de data de 30.12.2003".
Deși impută instanței că ar fi făcut o interpretare trunchiată a clauzei enunțate, recurenții sunt cei care dezvoltă argumente pornind de la trunchierea respectivei clauze, ignorând în mod nejustificat partea ei finală din care rezultă că și-au asumat obligația de a respecta un termen limită spre a proceda la îndeplinirea formalităților necesare transferului locuinței și al sediului social al firmei indicate din imobilul pe care l-au vândut pârâților-reclamanți. fără vreo a insera o condiționare suplimentară.
Dincolo de conținutul neechivoc al clauzei menționate (privită în integralitatea ei), și din perspectiva dispozițiilor art. 1312.civ. conform căruia " Vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înțelege a lua asupră-și. Orice clauză obscură sau îndoioasă se interpretează în contra vânzătorului." apare ca fiind evident că recurenții vânzători nu sunt îndreptățiți a atribui clauzei stipulate la art. 2 din primul act adițional o interpretare de natură a le permite să refuze predarea posesiei imobilului după cum le este sau nu accesibil ca locuință imobilul din-.
Mai mult, din cuprinsul celui de-al doilea act adițional rezultă că părțile au stabilit drept unic reper care să marcheze curgerea unui nou termen limită - de 30 de zile - în care urma să fie predată cumpărătorilor posesia imobilului în litigiu (subsolul și parterul, precum și anexele gospodărești ale imobilului situat în-) acela al datei la care cumpărătorul SC SRL ar fi achitat sumele restante.
Niciuna dintre clauzele contractului de vânzare-cumpărare, astfel cum acestea au completate prin actele adiționale ulterioare nu permit a se trage concluzia - prin aplicarea regulilor de interpretare conținute de art. 977 și/sau 982 civ. - că predarea posesiei bunului imobil către cumpărători ar fi fost convenită sub condiția ca vânzătorii să finalizeze lucrările de construcții începute spre a-și asigura o altă locuință, respectiv un alt sediu social pentru o societate comercială ce nu a fost parte în vreuna dintre aceste convenții.
Tot astfel, în cuprinsul acelorași convenții nu se regăsesc clauze care conducă la concluzia că efectele specifice vânzării-cumpărării încheiate între recurenți și intimate ar fi fostafectate de condiții(în sensul prevederilor art. 1296 alin.1 coroborat cu art.1004 civ.) legate de motivele care i-au determinat pe vânzători să procedeze la înstrăinarea bunului ori de rezolvarea situației locative a acestora din urmă. Așa fiind, este lipsit de relevanță juridică, în speță, motivul pentru care recurenții au luat hotărârea de a vinde imobilul cât și raporturile care au existat între aceștia și persoanele de la care ei cumpăraseră anterior același bun.
Condiția, ca modalitate a actului juridic, trebuie să fie expres stipulată în conținutul acestuia, ea nefiind o clauză obișnuită într-un contract de vânzare-cumpărare (astfel cum rezultă din prevederile art. 1296 alin. 1.pr.civ.) spre a se deduce pe cale de interpretare, corespunzător prevederilor art. 981.civ. (prin raportare la conduita părților, care au convenit asupra unor termene - modalitate a actului juridic distinctă de condiție - prin încheierea a două acte adiționale) în privința momentului la care au stabilit părțile să aibă loc predarea posesiei imobilului către cumpărători.
C de-al doilea motiv de recurs, prin care se susține existența situației de forță majoră, raportat la condițiile care au condus la imposibilitatea finalizării lucrărilor de construcții la imobilul situat în- până la termenele stabilite prin cele două acte adiționale, este de asemenea nefondat.
Astfel cum s-a reținut prin considerentele anterior expuse, momentul predării de către recurenți a posesiei imobilului a fost stabilit convențional prin raportare la data plății restului de preț de către intimata SC SRL.
Ținând seama de forța obligatorie a obligației astfel asumate, în puterea prevederilor art. 969.civ. de împrejurarea că acea clauză stipulată la art. 2 alin. 2 din primul act adițional nu se referă la situația de fapt a predării posesiei, ci la aspectele formale ale transferului locuinței și respectiv sediului social, mai concret la îndeplinirea formalităților legale necesare pentru ca recurenții și societatea respectivă să nu mai fie înregistrate în evidențele diferitelor autorități ca având reședința/sediul în imobilul în litigiu, situația evocată de către recurenți nu poate fi calificată drept una de forță majoră de natură a-i împiedica să cedeze în fapt posesia bunului, potrivit obligației ce le revine.
Definiția dată de dicționarul economic forței majore este lipsită de relevanță în contextul situației analizate, iar actul normativ indicat de către recurenți ca sursă unei definiții legale a forței majore (HG 517/2004) are ca obiect de reglementare "transmiterea unui imobil din domeniul privat al statului și din administrarea Companiei Naționale a în domeniul privat al Municipiului B și în administrarea Consiliului Local al Sectorului 1", neavând în cuprinsul său dispoziții care să intereseze cauza pendinte.
Față de considerentele expuse și de dispozițiile legale menționate, Curtea constată caracterul nefondat al criticilor aduse de către recurenți deciziei instanței de apel, urmând a dispune, potrivit prevederilor art. 312 alin. 1.pr.civ. respingerea recursului astfel susținut.
În temeiul art. 274 alin. 1.pr.civ. urmează a fi obligați recurenții la plata către intimata a sumei de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de către recurenții - reclamanți și împotriva deciziei civile nr. 456A/03.04.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a IV-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - pârâți și, ca nefondat.
Obligă recurenții, la plata către intimata a sumei de 3000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 11.11.2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red. GS
.red. AP
2 ex./9.12.2008
Judecători apel - Secția a IV-a Civilă
Președinte:Aglaia VălanJudecători:Aglaia Vălan, Georgeta Stegaru, Antonela Cătălina
