Anulare act. Decizia 827/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMANIA
CURTEA DE APEL Operator 2928
SECTIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.827/
Ședința publică din 12 octombrie 2009
PREȘEDINTE: Carmina Orza
JUDECĂTOR 2: Marinela Giurgincă
JUDECĂTOR 3: Erica Nistor
GREFIER: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.292/A/25.06.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr- și a sentinței civile nr.1405/18 februarie 2009 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții, G și, având ca obiect anulare act.
La apelul nominal, au lipsit părțile.
Procedura completă.
Recursul a fost declarat în termen și este legal timbrat cu suma de 10 lei taxă judiciară de timbru și timbru judiciar în cuantum de 0,50 lei.
Dezbaterea în fond a recursului a avut loc în ședința publică din data de 05 octombrie 2009, cele declarate fiind consemnate în încheierea de ședință de la acel termen, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, iar pronunțarea s-a amânat pentru astăzi.
CURTEA
Deliberând asupra recursului de față, reține următoarele:
Prin sentința civilă nr.1405 din 18 februarie 2009 pronunțată în dosarul nr-, Judecătoria Arada respins acțiunea civilă precizată exercitată de reclamanții și, împotriva pârâților, G și, pentru constatare nulitate absolută a contractului de închiriere, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut că între pârâta - în calitate de proprietar, și pârâta - în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere înregistrat la Administrația Finanțelor Publice A sub nr. 2056/28.08.2001, având ca obiect imobilul situat în A, str.-, nr.21,.4. Părțile au stipulat că locațiunea se va derula începând cu data de 1.08.2001, pe o durată nelimitată, chiria fiind fixată la 598.249 lei (vechi).
Instanța a apreciat acțiunea ca neîntemeiată, întrucât motivul invocat de reclamanți pentru constatarea nulității absolute a contractului de închiriere este acela că la momentul încheierii actului, rubrica referitoare la data încetării locațiunii a fost lăsată liberă și după data de 4.08.2004 - când a expirat ultima prelungire legală, pârâții-chiriași au inserat mențiunea "nelimitat", neavând consimțământul proprietarului. De asemenea, instanța a apreciat că acest aspect nu poate determina nulitatea absolută a contractului de închiriere. Astfel, chiar dacă părțile contractante nu au stipulat în contract că îl încheie în baza OUG 40/1999, având în vedere că obiectul contractului îl reprezintă un imobil restituit, ce era ocupat în momentul restituirii de către chiriași, instanța a stabilit incidența acestui act normativ asupra condițiilor de închiriere și a efectelor contractului, ordonanța amintită prevăzând anumite perioade minime de timp pe care proprietarul trebuie să le respecte la încheierea contractului de închiriere, în vederea asigurării protecției chiriașilor. Este indiferent dacă rubrica privind încetarea locațiunii a fost necompletată la momentul încheierii contractului-acest aspect arătând că voința părților a fost ca durata locațiunii să fie nelimitată. Chiar dacă pârâții - foști chiriași, ar fi completat ulterior rubrica cu mențiunea "nelimitat"- așa cum au susținut reclamanții, acest aspect nu a atras nulitatea actului, întrucât, așa cum s-a arătat, aceasta a fost voința părților la momentul încheierii contractului. Dacă fosta proprietară - - ar fi dorit să încheie contract de închiriere pentru o anumită perioadă de timp, atunci termenul locațiunii ar fi fost stipulat. Sub nici un motiv nu s-a putut susține că lipsește consimțământul acesteia la derularea locațiunii, după data de 4.08.2004. Reclamanții au mai pretins că la această dată expiră ultima prelungire legală, omițând dispozițiile legale ce reglementează prelungirea contractelor, precum și reînnoirea acestora.
Dispozițiile ordonanței se completează cu dreptul comun, respectiv cu prevederile Codului civil ce reglementează locațiunea. Astfel, din reglementarea art.1436 Cod civil, a rezultat că un contract de închiriere se poate încheia fără termen. Prin urmare, inclusiv în reglementarea codului civil, durata contractului de închiriere poate fi determinată ori nedeterminată, dispozițiile art.1415 cod civil interzicând doar concesiunile perpetue de folosință imobiliară.
Față de cele reținute, instanța a apreciat că actul încheiat a întrunit condițiile de validitate cerute de dispozițiile art.948 Cod civil, și prin urmare, reclamanții nu le-au putut invoca în favoarea lor pentru a li se admite acțiunea, a apreciat, de asemenea, că neprezentarea pârâților la interogatoriu nu a putut fi socotită nici măcar ca un început de dovadă în folosul reclamanților; mai mult, chiar dacă putea fi socotită astfel, instanța nu ar fi fost în măsură să o coroboreze cu vreo altă probă, reclamanții prin mandatar declarând expres că nu solicită administrarea altei probe, decât cea cu interogatoriul. Prin urmare, acțiunea reclamanților a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei hotărâri au declarat apel reclamanții și, solicitând admiterea apelului și desființarea hotărârii primei instanțe, admițând acțiunea pe care au formulat-
În motivare, au susținut că hotărârea primei instanțe conține grave erori de raționament juridic, întrucât instanța nu a înțeles, în primul rând, speța. Au apreciat că în speță este vorba de o nulitate absolută, dar parțială și că acest contract de închiriere este nul absolut, doar după o anumită dată, respectiv 04.08.2004, până la această dată fiind însă un contract valabil. Mai mult, un contract de închiriere poate fi pe un termen determinat sau pe un termen nedeterminat, numai că acest termen trebuie să fie rezultatul acordului de voință al părților (o parte neputând să-și impună termenul ei peste voința celeilalte părți). Ori, în speță, clauza termenului "nedeterminată" nu și-o asumă nici o parte contractantă, ea fiind nulă absolută.
Intimații și nu s-au prezentat în instanță și nu au formulat întâmpinare; intimata, prin înscrisul de la fila 19, arătat că este de acord cu admiterea acțiunii și constatarea nulității absolute parțiale contractului de închiriere, după data de 04.08.2004.
Tribunalul Arad, prin decizia civilă nr.292/A din 25.06.2009, pronunțată în dosar nr-, a respins apelul declarat de apelanții și împotriva sentinței civile nr. 1405/18.02.2009 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, G și, fără cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reținut că în mod corect prima instanță a considerat că nu se poate pune problema constatării nulității absolute parțiale a contractului de închiriere încheiat între și, la data de 01.08.2001 (fila 6 dosar fond). În concret, reclamanții au invocat faptul că lipsește consimțământul proprietarului imobilului ( ) cu privire la termenul de expirare al închirierii, întrucât mențiunea "nelimitat" menționată la pct. D al contractului, fost inserată ulterior întocmirii acestuia, fără acordul locatorului.
Admițând această susținere, instanța de apel a constatat că la momentul încheierii contractului de închiriere, părțile nu au stipulat nimic cu privire la durata locațiunii, fapt ce conduce la concluzia că dorința acestora a fost ca durata contractului să rămână nederminată. Nimic nu ar fi împiedicat părțile ca, în urma acordului lor, să menționeze o anumită dată până la care ar fi fost valabilă locațiunea; dacă ar fi înțeles ca această dată să fie cea rezultată din aplicarea dispozițiilor OUG nr.40/1999, părțile ar fi inserat termenul de 04.08.2004; neprocedând astfel, rezultă că durata contractului de închiriere este nespecificată, astfel că nu se poate pune problema absenței consimțământului locatorului în derularea locațiunii după această dată; prin urmare, instanța nu poate constata absența vreuneia dintre condițiile necesare pentru validitatea unei convenții, conform dispozițiilor art. 948 Cod civil.
În concluzie, în consens cu opinia instanței de fond, tribunalul a apreciat că intimații nu pierduseră calitatea de chiriași la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare între proprietar și reclamanți, astfel că, în cauză sunt aplicabile prevederile nr.OUG 40/1999 privitor la condițiile și efectele contractelor de închiriere în situația imobilelor redobândite de către foștii proprietari; pe de altă parte, justificat s-a apreciat că poziția procesuală adoptată de către intimați nu poate fi valorificată în favoarea apelanților în temeiul art. 225 Cod procedură civilă.
Față de cele expuse anterior, în baza art. 296 alin. 1 Cod procedură civilă, tribunalul a respins ca nefondat apelul promovat, păstrând ca legală și temeinică hotărârea instanței de fond.
Împotriva deciziei civile nr.292/A/25.06.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr- și a sentinței civile nr.1405/18 februarie 2009 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-, în termen legal, la data de 28 iulie 2009, reclamanții și, au declarat recurs, solicitând admiterea lui, modificarea ambelor hotărâri și pe fond, admiterea acțiunii civile, întrucât în mod nelegal ambele instanțe de judecată nu au luat în considerare faptul că ei au solicitat constatarea nulității absolute parțiale a contractului de închiriere dintre pârâți, referitor la durata acestuia.
In drept, au fost invocate dispozițiile art.304 pct.9 pr.civ. susținându-se nelegalitatea hotărârii.
Examinând recursul prin prisma temeiului de drept indicat, în raport de obiectul cauzei, actele depuse în susținere, dispozițiile OG nr.40/1999 și dispozițiile art.299, 312 alin.1 pr.civ. Curtea constată că este întemeiat, pentru următoarele considerente:
Imobilul în litigiu situat administrativ în A,-,.4, a fost redobândit de pârâta în baza legii speciale, fiind, la acel moment, ocupat de chiriași, respectiv pârâții.
In favoarea acestora din urmă, opera OUG nr.40/1999 privind protecția chiriașilor, situație în care, fosta proprietară - pârâta, în baza actului normativ încheiat cu ei la data de 28.08.2001 contractul de închiriere nr.2054, înregistrat la Administrația Financiară a Municipiului
Relativ la durata acestui contract de închiriere, în raport de dispozițiile OUG nr.40/1999, Curtea apreciază că în mod nelegal s-a inserat mențiunea "nelimitat", în condițiile în care dispozițiile art.2 din OUG nr.40/1999 prevăd prelungirea de drept a contractului de închiriere aflate în derulare la data redobândirii imobilului de foștii proprietari pe o durată de 5 ani. Pe de altă parte, prin înscrisul depus la fila 19 dosar apel, pârâta a declarat că mențiunea "nelimitat" din cuprinsul contractului de închiriere "nu îi aparține".
Aceste considerații sunt susținute, de altfel, și de atitudinea pârâtei, care, în considerarea expirării contractului de închiriere cu pârâții, la termenul dat de legiuitor, la data de 16 mai 2005 vândut acest apartament către reclamantul cu prețul de 600 milioane lei.
Concluziile instanței de apel, potrivit cu care, chiar admițând punctul de vedere al pârâtei foste proprietare, în sensul lipsei oricărei mențiuni referitoare la durata contractului de închiriere (relativ la înscrierea în cuprinsul contractului a mențiunii "nelimitat"), echivalează cu dorința părților de a încheia pe o perioadă nedeterminată, este nelegală, întrucât dispozițiile OUG nr.40/1999 prevăd expres termenul de 5 ani, este dat de legiuitor, iar la expirarea lui (4.08.2004), pârâtul a procedat la înstrăinarea imobilului către reclamanți.
In consecință, Curtea apreciază că cele două instanțe de judecată au făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor legii, respectiv OUG nr.40/1999 raportat la dispozițiile art.948 lit."b" Cod civil, astfel că, în baza art.299, 312 alin.1 pr.civ. va admite recursul reclamanților, va modifica în tot ambele hotărâri și rejudecând, va admite acțiunea civilă, constatând nulitatea absolută parțială a contractului de închiriere nr.2054/28.08.2001 încheiat între pârâți, referitor la durata lui, constatând că a expirat de drept la data de 4.08.2004.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanții și împotriva deciziei civile nr.292/A/25.06.2009 pronunțată de Tribunalul Arad în dosar nr- și a sentinței civile nr.1405/18 februarie 2009 pronunțată de Judecătoria Arad în dosar nr-.
Modifică în totalitate ambele hotărâri și rejudecând, admite acțiunea civilă, astfel:
Constată nulitatea absolută parțială a contractului de închiriere încheiat între și, încheiat la data de 1.08.2001, pentru apartamentul nr.4 din A, str.-. - nr.21, respectiv pct.D - durata contractului, în sensul că acesta nu a fost încheiat pe termen "nelimitat", ci a expirat de drept la data de 4.08.2004.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 12 octombrie 2009.
PRESEDINTE, JUDECATOR, JUDECATOR,
- - - - - -
GREFIER,
- -
Red.: /13.11.2009
Tehnored./M/ 2 ex./16.11.2009
Inst.fond.: jud.
Inst.apel: jud.,
Președinte:Carmina OrzaJudecători:Carmina Orza, Marinela Giurgincă, Erica Nistor
