Anulare act. Decizia 988/2009. Curtea de Apel Pitesti
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL PITEȘTI
SECȚIA CIVILĂ, PENTRU CAUZE PRIVIND CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE ȘI PENTRU MINORI ȘI DE FAMILIE
DOSAR NR- DECIZIA CIVILĂ NR.988/
Ședința publică din 21 Mai 2009
Curtea compusă din:
PREȘEDINTE: Mariana Stan judecător
JUDECĂTOR 2: Corina Pincu Ifrim
JUDECĂTOR 3: Veronica
Grefier:
S-au luat în examinare, pentru soluționare, recursurile declarate de reclamanții, și de pârâții, MUNICIPIULUI PITEȘTI, PRIMARUL MUNICIPIULUI PITEȘTI, SERVICIUL PUBLIC DE EXPLOATARE A MUNICIPIULUI PITEȘTI, împotriva deciziei civile nr.18 din 22 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns: recurenții-reclamanți asistați de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr.25/2009, emisă de Baroul Argeș, avocat pentru recurentul-pârât, în baza împuternicirii avocațiale nr.47/2009 și consilier juridic pentru recurenții-pârâți Municipiul Pitești, Primarul Municipiului Pitești, lipsind recurentul-pârât Serviciul Public de Exploatare a Municipiului Pitești.
Procedura, legal îndeplinită.
Recursurile sunt legal timbrate.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Avocat, având cuvântul pentru recurentul-pârât, precizează că a formulat cerere de strămutare a cauzei la o altă instanță egală în grad, cu capăt de cerere privind suspendarea judecății prezentei cauze, sens în care depune certificatul emis de Înalta Curte de Casație și Justiție sub nr-. Solicită suspendarea judecății cauzei până la soluționarea cererii de strămutare sau acordarea unui termen de judecată după data de 19 octombrie 2009, termenul de soluționare al cererii de strămutare. Depune concluzii scrise. și o decizie de speță pronunțată de Înalta Curte de Casație și Justiție.
Avocat apreciază că nu există temei pentru suspendarea judecății cauzei și nici nu se poate acorda termen de judecată după data fixată pentru soluționarea cererii de strămutare, având în vedere principiul celerității.
Consilier juridic arată că este de acord cu amânarea cauzei după data fixată pentru soluționarea cererii de strămutare.
Curtea respinge cererea formulată de apărătorul recurentului-pârât ca neîntemeiată.
Părțile prezente precizează pe rând că nu mai au cereri de formulat.
Curtea, constatând recursurile în stare de judecată, acordă cuvântul în fond.
Avocat, având cuvântul pentru recurenții-reclamanți, susține oral recursul așa cum a fost motivat în scris, solicitând admiterea lui, modificarea deciziei și obligarea pârâților să încheie contract de vânzare-cumpărare și pentru suprafața de 145 mp. cu cheltuieli de judecată. În condițiile în care instanța a concluzionat că reclamanții au devenit proprietari pe suprafața de teren pe care se află imobilul casă de locuit, trebuia să admită în parte acțiunea și să oblige pârâții și pentru diferența de teren, indiferent de unde derivă obligația, din lege sau asumată prin contract.
Avocat, având cuvântul pentru recurentul-pârât, referitor la recursul promovat de reclamanți, consideră că este nefondat și solicită a fi respins ca atare; susține că potrivit dispozițiilor Legii nr.112/1995 art.21 chiriașii nu puteau dobândi în baza acestei legi decât ceea ce au avut și nu ceea ce a aparținut foștilor proprietari. Nu putea fi admisă acțiunea și pentru suprafața de 145 mp. care nu constituie teren aferent, iar în acest sens invocă decizia de speță pronunțată de, depusă la dosar.
În ce privește recursul declarat de pârâtul, îl susține oral așa cum a fost motivat în scris, solicitând admiterea lui, casarea deciziei și admiterea apelului declarat de pârât și respingerea apelului reclamanților, cu cheltuieli de judecată. Arată că instanța nu s-a pronunțat asupra excepțiilor invocate de partea pe care o reprezintă. Potrivit deciziei Înaltei Curți de Casație și Justiție, chiriașii pot formula acțiune atât timp cât au titlu, ori, reclamanții nu pot cere anularea unei dispoziții dată în baza Legii 10/2001 pentru pârât. Suprafața de teren ce depășește terenul aferent construcțiilor nu poate fi atribuit chiriașilor întrucât ei nu pot cumpăra decât construcția și terenul aferent ei. Reclamanții susțin că le este necesară acea suprafață de teren pentru că nu au pe unde să treacă cu mașina la proprietatea lor.
Consilier juridic, având cuvântul pentru recurenții-pârâți, achiesează la concluziile formulate de apărătorul pârâtului și solicită respingerea recursului formulat de reclamanți.
Avocat, având cuvântul cu privire la recursul declarat de pârât, solicită respingerea acestuia ca nefondat, potrivit întâmpinării depusă la dosar. Prin teren aferent se înțelege atât terenul de sub construcție cât și cel din jurul casei de locuit pentru accesul la utilități. Susține că suprafața ce reprezintă teren aferent e de 145 mp. Potrivit Legii nr.112/1995 art.21, odată cu dobândirea dreptului de proprietate asupra construcțiilor se dobândește și dreptul de proprietate. În Legea nr.18/1991, legiuitorul vizează constituirea dreptului de proprietate pentru terenul de sub construcții și pentru curți. Invocă practică judiciară două decizii ale Curții de Apel Pitești, care au statuat că trebuie vândut chiriașilor, actuali proprietari, și terenul aferent construcțiilor. Referitor la excepția inadmisibilității acțiunii formulată de o persoană fără calitate, consideră că dispoziția emisă în temeiul Legii nr.10/2001 poate fi atacată de terți.
În ce privește motivul doi de recurs, este autoritate de lucru judecat, sens în care invocă sentința civilă nr.5640/2008. Precizează că și, înainte de anul 1989 au făcut un schimb de apartament cu casa ce face obiectul litigiului de față.
Consilier juridic, având cuvântul pentru recurenții-pârâți, solicită admiterea recursului promovat de pârâtul. Susține oral recursul declarat de pârâții Municipiul Pitești și Primarul Municipiului Pitești și solicită admiterea acestuia. Susține că instanța de apel a încălcat disp.Legii nr.10/2001 și prevederile art.33 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995, care explică termenul de teren aferent. În mod greșit a fost obligată Primăria la plata cheltuielilor de judecată deși s-a constatat că aceasta și-a îndeplinit obligația. De asemenea, solicită admiterea recursului promovat de pârâtul Serviciul Public de Exploatare a Municipiului Pitești.
Avocat, având cuvântul pentru recurenții-reclamanți, solicită respingerea recursurilor declarate de pârâții Municipiul Pitești, Primarul Municipiului Pitești și Serviciul Public de Exploatare a Municipiului Pitești.
Avocat, având cuvântul pentru recurentul-pârât solicită admiterea recursurilor formulate de pârâții Municipiul Pitești, Primarul Municipiului Pitești și Serviciul Public de Exploatare a Municipiului Pitești.
CURTEA
Deliberând, în condițiile art.256 Cod procedură civilă, asupra recursurilor civile de față, a reținut următoarele:
Prin acțiunea formulată la data de 15.08.2006, reclamanții - și au solicitat, în contradictoriu cu pârâții Municipiul Pitești, Primarul Municipiului Pitești, Administrația Domeniului Public și, să se constate nulitatea absolută a dispoziției nr.2466/2006 a Primarului Municipiului Pitești și să fie obligați pârâții persoane juridice să încheie contract prin care să vândă reclamanților suprafața de 280. teren situat în Pitești,-, aferent locuinței lor.
În motivare, reclamanții au arătat că prin dispoziția contestată s-a restituit în natură numitului suprafața de 280. situată la adresa de mai sus, deși acesta nu a formulat notificarea în termenul prevăzut de art.22 din Legea nr.10/2001, republicată, iar terenul respectiv nu făcea parte din cele care puteau fi restituite foștilor proprietari în temeiul Legii nr.10/2001, regimul său juridic fiind cel reglementat de Legea nr.112/1995 ca teren aferent locuinței ce le-a fost vândută.
Prin emiterea dispoziției, nu a fost asigurată suprafața de teren necesară normalei utilizări a locuinței, motiv pentru care au formulat cel de al doilea capăt de cerere.
Prin întâmpinare, pârâții Municipiul Pitești și Primarul Municipiului Pitești au invocat excepțiile necompetenței materiale a Judecătoriei Pitești și a lipsei calității procesuale active a reclamanților, pe fond au solicitat respingerea acțiunii ca inadmisibilă.
Pârâta Administrația Domeniului Public a invocat lipsa calității procesual-pasive în cauză, întrucât activitățile de administrare a fondului locativ al Municipiului Pitești au fost preluate de Serviciul Public de Exploatare a, potrivit nr.9/2006 modificată prin nr.107/2006 și 191/2006, începând cu 01.07.2006.
Prin sentința civilă nr.4073/02.10.2006, Judecătoria Pitești, admițând excepția de necompetență materială a instanței, s-a declinat în favoarea Tribunalului Argeș, potrivit Legii nr.10/2001.
Recursul declarat împotriva sentinței de către reclamanți a fost admis de către Tribunalul Argeș, prin decizia nr.197/R din 12 februarie 2007, fiind casată și cauza trimisă, pentru continuarea judecării, aceleiași instanțe.
La data de 23.05.2007, pârâtul a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.105/08.04.1997 între reclamanții și fostul Pitești încheiat cu ignorarea dispozițiilor legale imperative care impuneau suspendarea operațiunii, pe parcursul judecății cererii de restituire, în natură, a imobilelor, formulată de fostul proprietar
Totodată, a invocat lipsa calității procesual active și a interesului pârâților în promovarea cererii, față de calea de drept comun aleasă pentru valorificarea drepturilor pretinse, în opinia sa, reclamanții neavând la dispoziție decât acțiunea în revendicare.
Judecătoria Pitești, prin sentința civilă nr.4291 din 7 iulie 2008, respins excepțiile lipsei calității procesuale active, lipsei de interes a reclamanților, a autorității de lucru judecat și a inadmisibilității acțiunii.
Pe fond, a admis, în parte, acțiunea și a respins cererea reconvențională reținând că, prin dispoziția nr.2466/2006 Primarul Municipiului Pitești a restituit în natură pârâtului terenul în litigiu, în baza dispozițiilor Legii nr.10/2001, în ceea ce privește terenul, de 280. întrucât construcția și terenul aferent (reprezentat fiind de terenul de sub construcție) au fost vândute chiriașilor - și, în condițiile Legii nr.112/1995, prin contractul de vânzare-cumpărare nr.105/08.04.1997, pentru diferență stabilindu-se acordarea de despăgubiri.
Terenul aferent a fost determinat, potrivit dispozițiilor art.21 din Legea nr.112/1995, ca fiind terenul de sub construcție, iar ceea ce depășește această suprafață a rămas în proprietatea statului care l-a restituit, la cerere, moștenitorului fostului proprietar, conform Legii nr.10/2001. În aceste condiții, s-a constatat că există o diferență netă între terenul aferent construcției (de sub construcție) și terenul curții imobilului sau terenul alăturat, care excede acestuia și care s-a A, de drept și de fapt, în proprietatea statului, până la restituirea către fostul proprietar, de aceea, nu putea forma obiectul unui contract de vânzare-cumpărare către reclamanți.
Privitor la calitatea procesuală a reclamanților, deși nu au fost titularii dreptului de proprietate asupra terenului ce a format obiectul dispoziției primarului ce se cere a se constata nulă, sunt persoane care pretind interesul legitim și personal de a dobândi, în condiții legii, terenul A în imediata apropiere a restului imobilului cumpărat în condițiile Legii nr.112/1995.
Asupra cererii reconvenționale, instanța s-a constatat inexistentă autoritatea lucrului judecat a sentinței civile nr.5640/1998. Prin aceasta, Judecătoria Piteștia respins acțiunea având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.105/08.04.1997 între reclamanții și fostul Pitești, prilej cu care a fost analizat titlul statului asupra imobilului.
În prezenta cauză, motivul de nulitate invocat împotriva aceluiași contract, îl constituie nerespectarea dispozițiilor ce interziceau încheierea lui, până la lămurirea, pe cale judiciară, a situației juridice a proprietății preluate de către stat.
Ca atare, motivul de nulitate fiind altul, neanalizat în instanța anterioară, nu s-a găsit fondată excepția inadmisibilității judecății în cererea reconvențională.
Pe fond, cererea a fost constatată nefondată, în condițiile în care, prin soluția anterioară, a fost confirmată legalitatea titlului statului, ca vânzător față de reclamanții din prezenta cauză, or sensul interdicției era acela de a proteja dreptul la restituirea în natură, către fostul proprietar or, acest drept a fost negat prin judecata aflată, la acea dată, pe rolul instanțelor.
Acțiunea promovată de reclamanți împotriva dispoziției primarului, s-a apreciat a viza un act administrativ, care putea fi contestat numai la instanța de contencios administrativ, iar nu potrivit dreptului comun, motiv pentru care cererea este inadmisibilă.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal au declarat apel atât reclamanții cât și pârâtul.
În motivare, reclamanții au invocat aplicarea și interpretarea greșită a legii, în ceea ce privește noțiunea de teren aferent, dispozițiile art.21 din Legea nr.112/1995 având un caracter imperativ, ceea ce atrage nulitatea absolută a dispoziției de restituire în favoarea fostului proprietar al terenului.
Pârâtul a criticat sentința pentru greșita soluționare a excepțiilor lipsei calității procesuale active, a lipsei de interes și a inadmisibilității. În opinia sa, dispoziția emisă de Primar este un act administrativ, supus regulilor care reglementează această categorie, reclamanții, chiriași ai imobilelor în litigiu, neputând ataca dispoziția de restituire.
Într-o altă critică, s-a susținut că cererea de constatare a nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr.105/8.04.1997 a fost soluționată greșit de către prima instanță, nr.HG20/1996 impunea în mod imperativ suspendarea operațiunilor de încheiere a lui.
Tribunalul Argeș, prin decizia civilă nr.18 din 22 ianuarie 2009, espins ca nefondat apelul formulat de pârâtul și a dmis apelul declarat de reclamanții - si, în sensul modificării, în parte, a sentinței civile nr.4291/07.07.2008, admițând, în parte, acțiunea și constatând nulitatea absolută parțială a dispoziției nr.2466/2006 a Primarului Municipiului P, respectiv pentru suprafața de 100,45m.p., identificată în schița anexă a raportului de expertiză tehnică prin reperele 1-2-3-4-5-6-7-8-B-A-1 și 9-10-11-12-9. Totodată, a fost respins capătul de cerere nr.2 al acțiunii ca nefondat, menținând, în rest, sentința, cu obligarea intimatului Municipiul Pitești la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, tribunalul a reținut, că nadmisibilitatea acțiunii intervine în cazul în care o persoană încearcă valorificarea unui drept subiectiv prin intermediul unui mijloc procesual care nu este prevăzut de lege.
În cazul terțului interesat, care nu are deschisă calea prevăzută de art.26 din Legea nr.10/2001, pentru a obține desființarea dispoziției de restituire, care îl prejudiciază, s-a constatat că poate recurge la acțiunea în constatarea nulității absolute a actului juridic civil, iar instanța nu poate refuza soluționarea unei astfel de acțiuni, fără încălcarea art.3 Cod civil.
Faptul că dispoziția este un act administrativ, nu este de natură a schimba situația, întrucât, atunci când acționează în temeiul obligațiilor ce îi revin potrivit Legii nr.10/2001, primarul nu întocmește, prin dispozițiile pe care le emite, acte de autoritate, ci simple acte de gestiune, de drept civil, ale persoanei juridice pe care o reprezintă.
În ce privește excepțiile lipsei de interes și lipsei calității procesuale active, tribunalul, a constatat că intimații-apelanți - și au vocația, ca dobânditori ai dreptului de proprietate asupra unei case de locuit, la dobândirea și a terenului aferent, așa încât, justifică atât calitatea procesuală activă, cât și interesul în promovarea acțiunii.
Referitor la cererea reconvențională formulată, tribunalul a reținut că în mod corect prima instanță a respins-o, întrucât în primul rând, operează efectul negativ al autorității de lucru judecat, cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.105/8.04.1997, iar în al doilea rând intimații-apelanți - și, au fost dobânditori de bună-credință, cu referire la sentința civilă nr.5640/1998 a Judecătoriei Pitești, intrată în puterea lucrului judecat, chiar dacă vânzarea a operat pe parcursul judecății acțiunii anterioare.
Apelul formulat de către reclamanți, s-a constatat, în parte, fondat față de dispozițiile art.21, art.22, art.26 din Legea nr.112/1995 și art.37 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 care stipulează că dreptul de proprietate asupra terenului aferent se dobândește cu respectarea art.26 alin.3 din Legea nr.112/1995, în sensul că suprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului.
Tribunalul pentru a determina întinderea și delimitarea suprafeței aferente a recurs la criteriul legal, dedus din interpretarea sistematică a art.21 din Legea nr.112/1995 cu art.23 alin.2 din Legea nr.18/1991, republicată, potrivit cărora suprafețele de teren aferente casei de locuit și anexelor gospodărești, precum și curtea și grădina din jurul acestora sunt cele evidențiate în actele de proprietate, în cartea funciară, în registrul agricol sau în alte documente funciare. Coroborând dispozițiile art.26 alin.ultim din Legea nr.112/1995 și ale art.37 din Normele metodologice, s-a considerat, pentru identitate de rațiune, că și suprafața, respectiv configurația terenurilor aferente apartamentelor, cumpărate de foștii chiriași, este cea existentă la data preluării acestor imobile de Statul Român, potrivit actelor de proprietate (ubi eadem est legis ratio, ibi eadem est legis dispositio).
Așadar, foștii chiriași au dobândit, odată cu cumpărarea apartamentelor, și dreptul de proprietate asupra întregului teren, care rezultăex legefiind opozabil oricui fără înscrierea lui în cartea funciară (art.28 din Legea nr.7/1996, republicată).
De aceea, tribunalul a constatat că apelantul nu putea primi decât măsuri reparatorii prin echivalent, astfel că dispoziția nr.2466/2006 a Primarului municipiului Pitești, de restituire în natură este parțial nulă absolut.
În ce privește critica intimaților-apelanți - și de obligare a pârâtului Municipiul Pitești la încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru terenul aferent, tribunalul a constatat-o nefondată, întrucât pârâtul Municipiul Pitești și-a îndeplinit obligația derivând din art.9 din Legea nr.112/1995, de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare nr.105/8.04.1997, proprietatea asupra terenului aferent dobândindu-se"ope legis"de către cumpărători, astfel că nu se impune aplicarea disp.art.1073-1077.civil.
Împotriva deciziei, în termen, au formulat recurs părțile.
Reclamanții au criticat decizia pentru motive încadrabile în cele prevăzute de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, după cum urmează:
Cu aplicarea greșită a legii, a fost respinsă critica adusă modului de soluționare a capătului de cerere prin care s-a solicitat obligarea pârâților persoane juridice să încheie contractul de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul aferent construcției, practica judiciară, în mod constant stabilind că prevederile art.1077 cod civil sunt aplicabile în cazul neexecutării oricărei obligații de a face, indiferent care ar fi izvorul său, motiv pentru care, se solicită admiterea recursului și modificarea deciziei în sensul admiterii și a acestei cereri.
Or, în opinia recurenților reclamanți, acesta cuprinde întreaga fostă proprietate a pârâtului persoană fizică, el fiind necesar accesului în locuință, dar, totodată, și către anexele gospodărești, accesorii acesteia, intrate, pe cale de consecință, în proprietatea chiriașilor, odată cu locuința.
Pârâtul critică decizia pentru nelegalitate, în ceea ce privește constatarea nulității absolute parțiale a Dispoziției nr.2466/2006 pentru suprafața de 100,45. dar și asupra excepțiilor invocate.
Astfel, acțiunea reclamanților este inadmisibilă, neexistând în dreptul intern o reglementare care să confere chiriașilor posibilitatea de a ataca dispoziția emisă în temeiul Legii nr.10/2001 în favoarea altor persoane, pentru motive de nulitate absolută ce țin de aplicarea Legii nr.10/2001.
C mult, aceștia au la îndemână acțiuni în revendicare, neavând un titlu asupra imobilului ci urmăresc constituirea unuia, așa încât nu au calitate procesual activă și interes în a cere verificarea legalității emiterii deciziei primarului.
O altă critică vizează nelegalitatea admiterii în parte a acțiunii, în acest mod chiriașii fiind împroprietăriți cu o suprafață de teren la care, potrivit Legii nr.10/2001 nu aveau dreptul, prin aplicarea unor norme ce se referă la restituirea către foștii lor proprietari sau dobânditorii de la aceștia ori de la stat, a proprietăților funciare, cu caracter de curte și grădină, or aceștia nu puteau dobândi, prin cumpărare, decât casa de locuit și suprafața efectivă de 88. în temeiul Legii nr.112/1995. de suprafață de 280. a fost nelegal stăpânit.
Ultima critică vizează încălcarea, atât de către prima instanță, cât și de instanța de apel, a legii cu prilejul soluționării cererii reconvenționale și aplicarea eronată a principiului dobândirii cu bună-credință.
Pretinsa bună-credință era contrazisă de faptul că pârâții au fost parte în cauza ce a avut ca obiect contestația formulată de împotriva hotărârii Comisiei special constituite potrivit Legii nr.112/1995 prin care a fost respinsă cererea de restituire în natură, iar la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare litigiul nu fusese soluționat irevocabil.
Contractul s-a încheiat cu încălcarea dispozițiilor imperative ale nr.HG20/1996 care declară lovite de nulitate absolută actele juridice care au ca obiect imobilele menționate la art.1 alin.4 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995 aprobate prin nr.HG20/1996. și impun suspendarea oricărei vânzări pe parcursul disputei juridice asupra proprietății acestora.
Pârâții Municipiul Pitești și Primarul Municipiului Pitești critică soluția adoptată de tribunal pentru nelegalitate și netemeinicie, invocând încălcarea dispozițiilor speciale ale Legii nr.10/2001 și ale art.21 din Legea nr.112/1995, care privesc situația proprietarilor i nu a chiriașilor, cât și prevederile art.33 din Normele metodologice de aplicare a Legii nr.112/1995.
Reclamanții nu au fost vătămați prin actul contestat, întrucât în planul de situație ce reprezintă anexa la dispoziția nr.2466/2006, a fost inserată o notă prin care se asigura servitute de trecere pentru imobilul casă, proprietatea reclamanților, instanța de apel a acordat un surplus de aproximativ 12. care reprezintă de fapt tocmai această servitute. De altfel, instanța nu a ținut cont nici de interpretarea dată noțiunii de teren aferent prin adresa nr.373/FI/26.03.2002 a Ministerului Administrației Publice.
Pe de altă parte, se critică soluția în ceea ce privește obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată în sumă de 1427,45 lei către intimații-reclamanți, deși a fost menținută soluția primei instanțe, cu referire la capătul de cerere având ca obiect obligația de a face.
La rândul său, pârâtul Serviciul Public de Exploatare a Municipiului Pitești a criticat decizia pentru greșita aplicare a prevederilor art.26 din Legea nr.112/1995, invocându-se greșita interpretare a legii în ceea ce privește noțiunea de suprafață aferentă construcțiilor, care trebuia să intre în proprietatea foștilor chiriași, cu referire și la prevederile art.37 din Normele metodologice de aplicare a aceleiași legi.
Odată cu dobândirea locuinței în temeiul Legii nr.112/1995, chiriașii pot dobândi terenul de sub aceasta, cel de sub trotuarul de protecție și cel prin care se asigură accesul la construcții, restul terenului rămânând în proprietatea privată a administrației locale, putând fi închiriat, concesionat sau vândut, așa cum se arată și în adresa emisă de Guvernul României-Ministerul Administrației Publice nr.373/27.03.2002.
De aceea se observă că instanța a interpretat greșit legea atunci când a stabilit ce categorie de teren cade sub înțelesul noțiunii de aferent construcției locuință închiriată de către stat din fosta proprietate preluată abuziv.
Recursurile sunt fondate pentru considerentele ce se vor prezenta:
În ceea ce privește transmisiunea proprietății asupra terenului,ope legis,în patrimoniul cumpărătorului imobilului pe care l-a locuit ca și chiriaș al statului, în condițiile prevăzute de Legea nr.112/2005, tribunalul nu arată care este temeiul legal al unei asemenea constatări, temei care ar face inutilă încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru această parte de patrimoniu.
Potrivit art.9, hiriașii titulari de contract ai apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari sau moștenitorilor acestora pot opta, după expirarea termenului prevăzut la art.14, pentru cumpărarea acestor apartamente.
Legiuitorul nu cuprinde dispoziții speciale referitoare la terenul aferent acestor apartamente în corpul legii.
Totuși, atunci când, în Normele metodologice, aprobate prin Hotărârea nr.20 din 17 ianuarie 1996 republicată, guvernul României stabilește modalitatea de stabilire a prețului de vânzare a acestora, la art.19, pentru evaluarea terenurilor, se face trimitere la Criteriile nr.2.665/1C/311 din 28 februarie 1992, cu completările ulterioare, elaborate de Ministerul Finanțelor și Ministerul Lucrărilor Publice și Amenajării Teritoriului, atât pentru apartamentele prevăzute la art.17, cât și pentru cele prevăzute la art.18 din aceleași norme metodologice. Art.17 stabilește modalitatea folosită pentru stabilirea - prețului de vânzare a apartamentului, după caz, pentru locuințele realizate inițial din fonduri de stat, cumpărate ulterior ca locuințe proprietate personală și apoi trecute în proprietatea statului, precum și pentru apartamentele realizate din fondurile populației cu sprijinul statului în credite și execuție, trecute în proprietatea statului și care fac obiectul Legii nr.112/1995, prin trimitere la normele prevăzute în Decretul-lege nr.61/1990 (anexa nr.1 și anexa nr.2), în funcție de data realizării lor, înainte sau după 1 ianuarie 1977, cu completările prevăzute la art.16 din Legea nr.85/1992, republicată.
Este mai mult decât evident că proprietatea asupra terenului se transmite și ea convențional, prin vânzare-cumpărare, valoarea acestuia fiind avută în vedere la stabilirea prețului contractului, iar nu ope legis, așa cum, lipsit de temei juridic, instanța de apel a apreciat.
De aceea, greșit, într-adevăr, tribunalul nu a obligat la încheierea contractului și pentru eventuala diferența de teren pe care chiriașii ar fi avut, potrivit legii, dreptul de aod obândi, odată cu locuința dobândită de la stat.
Astfel rezolvată, în drept, chestiunea litigioasă asupra acestei cereri a reclamanților, însă, se impune verificarea celei de-a doua susțineri a reclamanților, deopotrivă cu cea a celorlalte părți, în privința modalității de interpretare a cuprinsului noțiunii de teren aferent locuinței.
De aceea, curtea, nu poate modifica direct soluția, în privința acestei cereri, dată fiind temeinicia recursurilor formulate și de către celelalte părți, a căror rezolvare, însă, cum se va artă în continuare, impune casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei, spre rejudecare, prin completarea probatoriului, după cum se va arăta:
Recurentul pârât persoană fizică pretinde că instanța în mod greșit a considerat admisibilă acțiunea reclamanților prin care este invocată nulitatea unui act provenind de la o autoritate administrativă, pe de o parte, dată fiind categoria actului, respectiv administrativ, pe de alta, legitimitatea interesului urmărit a fi valorificat de către recurenți, care ar atrage legitimitatea procesual-activă.
Tribunalul a arătat, în motivarea sa, de ce actul atacat nu este unul de autoritate, ci unul de administrare a patrimoniului unității administrativ-teritoriale, fără ca recurentul pârât să critice argumentele legale ale acestuia.
Prin motivele sale, a reprodus, în schimb, motivarea uneia din deciziile instanței supreme, schimbând, însă, contextul procesual.
Astfel, intr-adevăr, această instanță a statuat că singurele persoane care pot recurge la calea de atac specială prevăzută de legea nr.10/2000 în valorificarea drepturilor născute în patrimoniul or prin această lege, sunt destinatarii ei, respectiv, foștii proprietari și succesorii lor în drepturi, iar nu și chiriașii.
Acestora din urmă, însă, le-a fost recunoscut dreptul de a apela la mijloacele de drept comun, între care, aplicat la speța în care soluția s-a dat, era enunțată, cu titlu exemplificativ, acțiunea în revendicare, în cadrul căreia se procedează la compararea titlurilor celor două părți ce se pretind proprietare.
Soluția însă nu are aplicabilitate în pricina de față în care se tinde la protejarea și realizarea îndrituirii de a dobândi întreaga suprafață de teren aferentă normalei utilizări a construcției, în contra fostului proprietar care încerca sa readucă, în patrimoniul său, cât mai mult din bunul abuziv pierdut.
Ceea ce se tinde la valorificare, deci, sunt două vocații legitime, compararea făcându-se în privința acestora.
Cum fostul chiriaș nu are la îndemână căile deschise de legea specială, acesta nu poate invoca vătămările pretinse, decât în fața instanței de drept comun, nulitatea având a fi calificată de către instanța de judecată și tratată cu regimul juridic aplicabil, în funcție de valoarea publică, generală, apărată, sau individuală, privată.
De aceea, corect instanțele de fond au constata atât acțiunea, în principiu, admisibil a fi adusă în fața instanței de drept comun, cât și existent interesul reclamanților în promovarea ei, atât în ceea ce privește eventuala greșită stabilire a unei îndreptățiri inexistente în favoarea pârâtului, în funcție de situația reală a imobilelor, cât și în ceea ce privește eventuala lor îndreptățire de a cumpăra o suprafață mai mare decât strict amprenta clădirii.
De aceea, nu se poate pune problema unei acțiuni în revendicare, așa cum pretinde pârâtul, câtă vreme, reclamanții nu invocă un drept de proprietate deja dobândit, ci numai vocația la dobândirea unuia.
Într-o a doua critică, același pârât critică soluția, sub aspectul modalității de interpretare și aplicare a legii, în ceea ce privește interpretarea noțiunii de "teren aferent", interpretare prin care s-a ajuns la stabilirea unei îndreptățiri, în favoarea foștilor chiriași de a dobândi întregul teren fosta lor proprietate, deși, în opinia sa, acesta se limita strict la cel ce constituie amprenta la sol a casei, așa cum a și fost el înscris în contractul de proprietate inițial încheiat cu reprezentantul autorității statale.
La o astfel de soluție se apreciază că s-ar fi ajuns prin aplicarea, la speță, a unor norme, motive și temeiuri străine cauzei, respectiv, cele ale legislației din materia restituirii bunurilor aparținând fondului funciar, în contextul legii nr.18/1991 cu modificările și completările ulterioare.
Într-adevăr, instanța de apel, în fundamentarea soluției, apelează la reglementările ce vizează modalitatea de atribuire a terenurilor aferente gospodăriei țărănești, edificate ori dobândite, în perioada cooperativizării agriculturii, în mediul rural. Or, aceste gospodării sunt, în principal, caracterizate de existența unor grădini, sau spații utilitare, ceea ce, însă, nu este similar locuințelor urbane, decât în relativ puține situații.
De aceea, aplicarea prin similitudine a acelorași norme, nu respectă nici scopul legii, nici intenția legiuitorului.
Astfel, scopul legislației privitoare la protecția foștilor chiriași este acela de a nu se aduce atingeri mai mari, ale unor drepturi născute între timp, prin restituirea fostelor proprietăți uzurpate de către stat, respectiv, prin protejarea nevoilor locative ale ocupanților, cu titlu de chiriași, ai unor asemenea locuințe.
Din acest motiv, legiuitorul vorbește în principal despre posibilitatea vânzării apartamentelor, admițând că, uneori, este necesară și înstrăinarea terenurilor aferente acestora.
Cum se poate observa, instanța atacată a folosit criterii de stabilire a conținutului noțiunii de "teren aferent"prin raportare la o situație de fapt și juridică diferită de cea avută în vedere de legiuitor la reglementarea situației bunurilor de tipul celor în discuție în litigiul de față. pronunțând o hotărâre sprijinită pe motive străine naturii pricinii.
Noțiunea de teren aferent nu a fost clarificată legislativ, decât prin adresa nr.373/FI/26 martie 2002 Guvernului României-Ministerul Administrației Publice, (fila 32, dosar fond), în sensul că ea ar include terenul de sub construcție, împreună cu cel A sub trotuarul de protecție a acestora și cel prin care se asigură accesul la construcții, la cer fac referire și ceilalți recurenți pârâți, în motivarea căii de atac.
Evident, aceasta este o opinie a ministerului ce coordona, al acel moment, activitatea din cadrul administrației publice, fără putere de legiferare sau interpretare a legii, însă are valoare orientativă, în contextul general, sus-arătat, al tipului de imobile la care se referă reglementarea neclară.
Cum în cazul acestor imobile este vorba despre valori unitare cu un conținut economic ridicat, evident, legiuitorul nu a înțeles să creeze un drept de proprietate dincolo de necesitățile normale de utilizare ale imobilelor a căror înstrăinare a permis-o, chiar dacă titlul statului era unul ce a stat sub semnul exercițiului abuziv.
Ca atare, instanțele au datoria, de a determina, în general, suprafața strict necesară acestei normale utilizări a imobilului, incluzând căile de acces, potrivit destinației inițiale a acestuia, respectiv, acolo unde, la data preluării de către stat existau, pot fi eventual, avute în vedere chiar și spațiile destinate garării unor mijloace de transport, după cum, adăugirea, de către chiriași a unora asemenea, prin ocuparea terenurilor posedate în folosință, de la stat, nu le-ar da, automat, dreptul și asupra terenurilor astfel ocupate, dar și zonele care, potrivit legii suportă servituți naturale (de ex.picătura streșinii ).
În caz contrar, prevederile art.26 din Legea nr.112/1995, potrivit cărora, uprafețele de teren preluate de stat sau de alte persoane juridice, aflate la data de 22 decembrie 1989 în posesia acestora și care depășesc suprafața aferentă construcțiilor, rămân în proprietatea statului, ar rămâne lipsite de conținut.
Astfel, în principiu, terenul ce nu a fost vândut în procedura Legii nr.112/1995 se cuvine fostului proprietar, așa cum corect s-a reținut de către ambele instanțe.
Pentru a se stabili însă suprafața rămasă la dispoziția municipiului, după aplicarea acestei legi, se impune a fi determinată întinderea suprafeței terenului aferent imobilelor, dar și pentru exploatarea normală a construcției în limitele determinate la data trecerii în proprietatea statului.
În noțiunea de teren aferent se va avea în vedere trotuarul de protecție al construcției, prin care se asigură accesul pietonal la locuință, teren strict necesar normalei utilizări a clădirii, la ambele intrări ale imobilului, inclusiv servitutea de picătura a streșinii, așa cum a fost proiectată și realizată construcția, potrivit destinației dată de către fostul său proprietar.
Cum aceste aspecte nu au fost lămurite de către instanțe, se impune efectuarea unei expertize tehnice cu aceste obiective, probă care nu poate fi efectuată în această cale de atac.
În ceea ce privește dobândirea, nu numai a ternului, dra chiar a întregului imobil, de către reclamanți, motivat de lipsa bunei credințe a acestora, critica este nefondată:
Astfel, într-adevăr, reclamanții prezentei cauze s-au constituit părți în pricina invocată de către pârâtul-recurent ca reprezentând cauza lipsei acestui caracter al dobândirii lor.
Însă, în acea pricină, discuția a privit tocmai posibilitatea, prin prisma legii în vigoare, a acestora, d ea cumpăra fosta proprietate a autorilor pârâtului-reclamant.
Acea pricină a statuat, în privința reclamanților de astăzi, că sunt titularii unui bun, în sensul Convenției europene pentru apărarea drepturilor și libertăților fundamentale precum și un drept de a păstra imobilul; o speranță legitimă în același sens, dedusă din dispozițiile legii speciale, confirmată, deci, printr-o hotărâre judecătorească anterioară.
De aceea, existența acelei judecăți nu poate fi, în pricina de față, invocată ca argument pentru lipsirea reclamanților tocmai de acel drept.
Nici critica referitoare la refuzul instanței de a declara nulă vânzarea efectuată în timpul cercetării judecătorești privitoare la valabilitatea titlului vânzătorului-stat nu este fondată.
Astfel, într-adevăr, legiuitorul a instituit o asemenea nulitate absolută, prin textele avute în vedere de către pârâtul fost proprietar, însă, cum se poate vedea, scopul legii speciale a fost cel de protejare a eventualelor interese ce ar face obiectul unei dispute judecătorești, după tranșarea acelei dispute, în favoarea terțului față de contractul incriminat ca nul absolut.
În cauza de față, însă, litigiul a fost tranșat în favoarea statului și a chiriașului dobânditor de la acesta, motiv pentru care, scopul protecției constatându-se neatins, este lipsită de interes menținerea unei asemenea sancțiuni și aplicarea ei.
Pentru aceleași argumente sus-arătate, se constată fondată și critica recurenților Municipiul Pitești, primarul acestuia și Serviciul de exploatare a Patrimoniul municipiului, în ceea ce privește determinarea suprafeței aferente imobilului-construcție înstrăinat către chiriași, de către stat.
Nu se pot, însă, reține fondate susținerile acestora, potrivit cărora, contractul de vânzare putea privi numai suprafața de 88m.p., câtă vreme, din expertiza efectuată în instanța de fond, rezultă fără tăgadă că, în această suprafață nu a fost inclus terenul pe care sunt situate scările intrării în imobil, nici la stradă, nici pe la intrarea din spate, precum, nici terenul avut în vedere, la data construirii, care suportă scurgerea apelor pluviale, ci, strict, terenul de sub spațiul de locuit, ceea ce, evident, nu a făcut parte din intenția legiuitorului.
În sfârșit, în ceea ce privește modul de suportare a cheltuielilor de proces, acesta urmează a fi regularizat, în conformitate cu dispozițiile art.274 Cod procedură civilă, la finalizarea judecății în fața instanței de fond a apelului, față de nevoia sus-arătată, a unei determinări de fapt ce ies de sub imperiul instanței de recurs.
De aceea, în conformitate cu prevederile art.312 pct.5 Cod procedură civilă, se vor admite recursurile, se va casa decizia și se va trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal, pentru completarea probatoriului.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursurile declarate de reclamanții, și de pârâții, MUNICIPIULUI PITEȘTI, PRIMARUL MUNICIPIULUI PITEȘTI și SERVICIUL PUBLIC DE EXPLOATARE A MUNICIPIULUI PITEȘTI, împotriva deciziei civile nr.18 din 22 ianuarie 2009, pronunțată de Tribunalul Argeș, în dosarul nr-.
Casează decizia și trimite cauza spre rejudecare aceluiași tribunal.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 21 mai 2009, la Curtea de Apel Pitești - Secția Civilă, pentru cauze privind Conflicte de Muncă și Asigurări Sociale și pentru cauze cu Minori și de Familie.
,
Pt.Grefier,
A în B, semnăm noi,
Prim grefier
Red./
Tehored.T/4 ex.//30.06.2009
Jud.apel:
Jud.fond:
Președinte:Mariana StanJudecători:Mariana Stan, Corina Pincu Ifrim, Veronica
