Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1075/2008. Curtea de Apel Craiova
| Comentarii |
|
DOSAR NR- - evacuare -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CRAIOVA
SECȚIA I CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
INSTANȚĂ DE RECURS
DECIZIE NR.1075
Ședința publică de la 11 decembrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Tatiana Rădulescu
JUDECĂTOR 2: Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
Judecător: - - -
Grefier - -
*****
Pe rol, judecarea recursului declarat de pârâții, C, împotriva deciziei civile nr. 288 din 02 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, prin care s-a respins apelul impotriva sentinței civile nr.3138 din 22 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Tg.J în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimații pârâți, A, C, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal, făcut în ședința publică, au răspuns recurenta pârâtă și intimata pârâtă, lipsind intimata reclamantă, asistată de avocat, intimații pârâți, C și intimații pârâți, A, C,
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, care a învederat instanței că, prin Serviciul registratură, recurenta pârâtă a taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar și note de ședință, după care;
Avocat, pentru intimata reclamantă, a depus împuternicire avocațială nr.29644 din 11.12.2008 și chitanța nr.- din 11.12.2008, în cuantum de 1500 lei, reprezentând onorariu avocat.
Instanța constatând că nu sunt cereri de formulat și excepții de invocat, a apreciat cauza în stare de soluționare și a acordat cuvântul asupra recursului de față.
Recurenta pârâtă a arătat că nu a atacat decizia Comisiei pentru că a fost indusă în eroare și a pierdut termenul legal de formulare a contestatiei. A solicitat admiterea recursului, așa cum a fost formulat, casarea deciziei civile atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Tg.
Intimata pârâtă a lăsat la aprecierea instanței.
CURTEA
Asupra recursului civil de fata;
Prin sentința civilă nr. 3138/22.04.2008 pronunțată de Judecătoria Tg-J în dosarul nr- s-a admis în parte acțiunea civilă în evacuare așa cum a fost precizată ulterior, formulată de reclamanta -, în contradictoriu cu pârâții, ( fostă ), -, C, -, -, -, -, -, -, -, -, A, C, și și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul casă locuit, proprietatea reclamantei, situat în Târgu-J, strada -, nr. 262, județul G, fiind respinsă cererea privind obligarea pârâților la plata de daune interese.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut și motivat că, prin dispoziția nr. 1725/31.03.2004 emisă de Primăria Târgu-J, s-a dispus restituirea în natură în favoarea reclamantei a imobilului situat în Târgu-J,-, județul G, compus din construcții în suprafață de 166 mp. și teren aferent în suprafață de 593 mp, decizia emisă în temeiul Legii 10/2001, fiind pusă în executare, prin procesul verbal încheiat la 29.12.2004, iar reclamanta fiind pusă în posesie asupra imobilul casă de locuit și teren aferent, pe de altă parte din probele administrate rezultând fără echivoc că, imobilul este ocupat de pârâți, parte din aceștia având contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului Târgu-J, parte locuind fără drept în calitate de tolerați ai foștilor chiriași.
S-a apreciat ca fiind incidente în cauză dispozițiile art. 1 din OG 40/1999 potrivit cărora, contractele de închiriere privind suprafețele locative cu destinație de locuințe, legal înregistrate, prelungite sau reînnoite conform Legii 17/1994 și aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentului act normativ se prelungesc de drept pe o perioadă de 5 ani de la data intrării în vigoare a acesteia, în aceleași condiții, cu excepția nivelului chiriei, pe de altă parte, potrivit art. 10 din OG 40/1999 în vederea încheierii noului contract de închiriere proprietarul imobilului îi va notifica pe chiriași prin intermediul executorului judecătoresc în vederea negocierii încheierii unui nou contract de închiriere, care este obligat să comunice în scris proprietarului cererea de încheiere a unui nou contract de închiriere în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării.
Că, potrivit art. 11 alin. 2 din OG 40/1999, lipsa unui răspuns scris sau refuzul nejustificat al chiriașului sau al fostului chiriași de a încheia un nou contract de închiriere în termen de 60 de zile de la primirea notificării îl îndreptățește pe proprietar să ceară în justifice evacuarea necondiționată a locatarilor cu plata daunelor interese, în cauza dedusă judecății reținându-se că reclamanta a îndeplinit obligațiile ce îi reveneau potrivit art. 10 alin. 1 din OG 40/1999, notificând toate persoanele ce locuiesc în imobilul proprietatea sa situat în Târgu-J,-, județul G, invitându-le în data de 24.08.2007, la sediul Biroului executorului judecătoresc din B, în vederea negocierii încheierii unui nou contract de închiriere, pârâții neprezentându-se în vederea încheierii unui nou contract de închiriere.
S-a apreciat că, acțiunea este în parte întemeiată, hotărând în consecință asupra evacuării pârâților din imobilul proprietatea reclamantei situat în Târgu-J,-, județul G.
În ceea ce privește capătul de cerere privind plata de daune interese, instanța a reținut că, această cerere este neîntemeiată, pe de o parte reclamanta nemotivând ce reprezintă aceste daune interese, iar pe de altă parte din petitul acțiunii rezultând că, se solicită plata de daune interese în cuantum de 100 lei pe fiecare zi de întârziere pentru fiecare pârât începând cu rămânerea definitivă a hotărârii, practic reclamanta urmărind constrângerea pârâților să părăsească imobilul sub sancțiunea acestor daune, având la îndemână însă posibilitatea punerii în executare a hotărârii, sentința privind evacuarea fiind susceptibilă de executare silită.
Împotriva sentinței au declarat apel reclamanta - și pârâți, -, C, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie.
În dezvoltarea motivelor scrise reclamanta a invocat că, instanța de fond a omis se pronunța cu privire la acordarea cheltuielilor de judecată efectuate și solicitate, impunându-se în conformitate cu art. 296 rap. la art. 274.pr.civilă schimbarea sentinței în sensul obligării pârâților la plata sumelor datorate cu acest titlu.
Prin decizia civila nr 288/2 sept. 2008 Tribunalul Gorja respins ca nefondate apelurile declarate de apelanta reclamantă - și apelanții pârâți, -, C, împotriva sentinței civile nr. 3138/22.04.2008 pronunțată de Judecătoria TG-J în dosar nr-.
Pentru a se pronunța astfel tribunalul a avut în vedere următoarele considerente:
Criticile aduse sentinței de către apelanții pârâți au vizat în principal, aprecierea eronată a probelor, interpretarea și aplicarea greșită a legii, susținându-se în acest sens că, instanța de fond nu a clarificat raporturile juridice între părți, cadrul procesual și calitatea procesuală pasivă a persoanelor chemate în judecată, pe de altă parte că, nu a manifestat rol activ cu referire la stabilirea în concret a titularului dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, recunoscut de altfel ca fiind ocupat de către aceștia fără titlu, contestându-se în această cale de atac, dispoziția nr. 1725/2004 a Primarului Mun. Tg-J, apreciată ca fiind emisă cu încălcarea dispozițiilor legale privitoare la protecția chiriașilor, în circumstanțiere invocându-se folosința neîntreruptă a imobilului o perioadă îndelungată de timp și imposibilitatea obiectivă de achiziționare a unui alt spațiu locativ.
Contestarea titlului de proprietate invocat de către reclamanta și respectiv a dispoziției nr. 1725/31.03.2004 a Primarului Mun. Tg-J, de către apelanții pârâți, nu pot face obiectul cercetării judecătorești, în raport de obiectul acțiunii așa cum a fost precizată, temeiul legal invocat și de împrejurarea că apelanții pârâți nu au putut opune reclamantei un titlu valabil care să le recunoască legitimitatea drepturilor locative asupra spațiului în litigiu pe care îl dețin, sub acest aspect recunoașterea calității de proprietar operând în favoarea reclamantei în conformitate cu procedura specială Legii 10/2001, procedură pe care reclamanta a urmat-o, aceasta fiind moștenitoarea titularului dreptului de proprietate -, care a solicitat restituirea în natură a imobilului în litigiu conform notificării nr. 5921/28.11.2001 adresată Primăriei Mun. Tg-
Din conținutul dispoziției nr. 1725/2004 ( fila 9 în dosar) s-a apreciat ca rezultă fără echivoc faptul că imobilul a fost naționalizat în anul 1950 de la autorul solicitantei, pe de altă parte reclamanta făcând dovada filiației cu autoarea sa -, conform certificatului de moștenitor nr. 187/12.09.2002.
Sub acest aspect s-a constatat că acțiunea reclamantei, care și-a legitimat dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Tg-J,-, privind evacuarea pârâților, este întemeiată, aceasta de altfel conform actelor dosarului, notificând pe pârâți prin intermediul executorului judecătoresc pentru încheierea unor noi contracte de închiriere, parte dintre apelanții pârâți fiind deținători ai unor contracte de închiriere încheiate cu Primăria Tg-J, restul pârâților având calitatea de tolerați, sub acest aspect constatându-se că, reclamanta a respectata procedura prevăzută de OG 40/1999, art. 10, la dosar fiind consemnate notificările adresate fiecăruia dintre pârâții din prezenta cauză.
S-a concluzionat astfel ca, în mod corect instanța de fond- constatând refuzul nejustificat al foștilor chiriași și respectiv al persoanelor tolerate, de a încheia noi contracte de închiriere în termenul de 60 zile, de la primirea notificării, temeiul legal al acțiunii deduse prezentei judecăți, se regăseste de altfel în prevederile art. 11 alin. 2 din OG 40/1999 care, îndreptățesc pe proprietari să solicite evacuarea necondiționată a locatarilor.
S-a mai retinut ca nu se poate analiza în acest cadru procesual legalitatea și temeinicia dispoziției nr. 1725/2004 a Primarului Mun. Tg-J, contestată de către apelanții pârâți, critica adusă sub acest aspect sentinței, fiind înlăturată ca nefondată.
De asemenea, examinându-se notificările persoanelor care dețin imobilul proprietatea reclamantei, s-a reținut că aceasta le-a invitat la data de 24.08.2007 la sediul BEJ din B în vederea negocierii încheierii unor noi contracte de închiriere, pârâții neridicând de altfel de la oficiul poștal notificările, fiind restituite expeditorului urmare a expirării termenului de păstrare astfel că, tribunalul a concluzionat ca instanța de fond a interpretat și aplicat în mod corect disp.art. 11 alin. 2 din OG 40/1999 constatând că, pârâții ocupă spațiul locativ din litigiu fără drept și hotărând asupra evacuării acestora, celelalte împrejurări de fapt invocate în circumstanțiere prin motivele de apel scrise neavând relevanță juridică, culpa procesuală fiind pe deplin dovedită.
Împotriva acestei hotarari judecatoresti au declarat recurs in termen, motivat si timbrat, apelantii parati, C, criticand decizia pentru nelegalitate.
Criticile sunt următoarele: instanța de apel în mod greșit nu a dispus conexarea dosarului 4116 din 6.11.2002, din care se putea constata faptul că adevăratul proprietar al imobilului în litigiu este, iar (decedată), în mod eronat a acțiune pentru evacuare, iar dosarul menționat a fost perimat. Așadar, nu putea deveni proprietară, câtă vreme nu dobândise acest imobil; Pe cale de consecință, și dispoziția primăriei a fost dată abuziv, cu nerespectarea disp. art. 15 din legea 10/2001 și a drepturilor chiriașilor care locuiesc în imobil de peste 30 de ani, nu au alte surse pentru obținerea unor locuințe și sunt îndreptățiți la prelungirea contractelor de închiriere.
Solicita admiterea recursului așa cum a fost formulat, casarea deciziei recurate și trimiterea cauzei spre rejudecare în primă instanță.
Recurenta pârâtă a depus la dosar note, denumite de parte întâmpinare și calificate de instanță ca fiind concluzii scrise, prin care reitereaza aceleași critici din motivele de recurs și arată că nu a fost reținută corect starea de fapt, că reclamanta a amenințat-o, fiind suspectă împrejurarea că pârâta nu primit scrisoarea recomandată, realitatea fiind că nu a știut de aceasta.
Recursul de față este nefondat și se va respinge ca atare pentru considerentele ce se vor arăta în continuare:
În speță se ridică două probleme de drept, cărora le corespund și criticile din recurs, astfel: 1. legitimarea procesuală activă a reclamantei; 2. interpretarea și aplicarea dispozițiilor legale cuprinse în legea specială, privind drepturile și obligațiile proprietarilor și chiriașilor din imobilele ce au făcut obiectul restituirii în natură, potrivit Legii 10/2001.
1. În cauză, reclamanta a invocat în dovedirea dreptului său de proprietate asupra imobilului, care o legitimează procesual activ pe aceasta, dispoziția nr. 1725/31.03.2004 a Primarului Mun. Tg-J, dată în procedura urmată la Legea 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate în mod abuziv în perioada 6 martie 1945 - 22 decembrie 1989, prin care s-a dispus restituirea în natură a imobilului reclamantei - ca moștenitoare, potrivit Certificatului de moștenitor 187 din 12.09.2002, a numitei, titulara Notificării nr. 592/2001, decedată ulterior notificării și anterior soluționării acesteia, la data de 16 august 2002.
Or, potrivit disp. art. 25 alin. 2 din legea 10/2001, decizia sau, după caz, dispoziția de aprobare a restituirii în natură a imobilului face dovada proprietății persoanei îndreptățite asupra acestuia, are forța probantă a unui înscris autentic și constituie titlu executoriu pentru punerea în posesie, după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară și în conformitate cu disp. alin. 7, prevederile alin. 1 - 6 sunt aplicabile și dispozițiilor emise de primari ori, după caz, de președinții consiliilor județene potrivit art. 21 alin. 4 din același act normativ.
În condițiile în care Dispoziția invocată, emisă în procedura administrativă de restituire, nu a fost desființată în instanță, fiind definitivă prin neatacare, procedându-se inclusiv la predarea efectivă a imobilului prin proces verbal, calitatea de proprietar al imobilului în litigiu este dovedită pe deplin, astfel că excepția lipsei calității procesual active a reclamantei, ridicată de către pârâți este neîntemeiată, fiind corect rezolvată de către instanța de fond și în mod corespunzător, critica din apel vizând această chestiune a fost judicios analizată și respinsă ca atare, de către tribunal.
În aceiași ordine de idei, în mod corect instanța de apel reținut că valabilitatea Dispoziției, ca titlu de proprietate al reclamantei nu poate face obiectul cenzurii judiciare nici pe cale principală, nici incidentală, în procesul de față, având în vedere obiectul cauzei, ca element al cadrului procesual fixat de reclamantă prin cererea introductivă de instanță. Așadar și atașarea spre observare unui alt dosar, indiferent de soluția pronunțată, câtă vreme acesta nu privește desființarea titlului reclamantei, este inutilă.
Prin urmare, orice discuție privind persoana îndreptățită la restituire, nu poate avea loc în cauza de față, fiind atributul exclusiv al entității notificate în procedura prealabilă și ulterior, în caz de contestație, al instanței de judecată - tribunal - secție civilă, competent material în primă instanță, potrivit dispozițiilor din legea specială, art. 26 alin. 3 din Legea 10/2001.
2. În ceea ce privește interpretarea și aplicarea în speță a dispozițiilor legale cuprinse în legea specială, respectiv a celor care se referă la protecția chiriașilor, instanța de recurs apreciază că tribunalul a pronunțat o hotărâre legală, dată cu aplicarea judicioasă a dispozițiilor legale incidente.
În primul rând trebuie subliniat că potrivit art. 9 din același act normativ, imobilele preluate în mod abuziv, indiferent în posesia cui se află în prezent, se restituie în natură în starea în care se află la data cererii de restituire și libere de orice sarcini.
Într-adevăr, în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările și completările ulterioare, potrivit art. 13 alin. 1 din Legea 10/2001.
De asemenea, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii, conform disp. art. 14 din același act normativ.
În orice caz, dispozițiile art. 15 din legea 10/2001, la care fac trimitere recurenții, cu mențiunea că sunt amintite și în art. 3 al Dispoziției de restituire, nu sunt aplicabile în speță, astfel:
Prin art. 15 alin. 1 este reglementată situația contractelor de închiriere prevăzute la art. 6 din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999, care se vor încheia pentru o perioadă de 5 ani. Or, potrivit art . 6 din OUG 40/1999, în cazul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu încălcarea prevederilor Legii nr. 112/1995 pentru reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe, trecute în proprietatea statului și desființate prin hotărâre judecătorească, proprietarul recunoscut de justiție va încheia cu persoanele care au cumpărat locuința în baza Legii nr. 112/1995 și care o ocupă efectiv, la cererea acestora, un contract de închiriere pentru o perioadă de 5 ani, ceea ce nu este cazul în speță.
De asemenea, nici disp. art. 15 alin. 2 din același act normativ, nu sunt incidente în speță, întrucât se referă la prelungirea de drept a contractului de închiriere până la încheierea noului contract, în cazul neîncheierii noului contract de închiriere în cazul prev. de art. 9 și 10 din OUG, neîncheiere cauzată de neînțelegere asupra cuantumului chiriei cerute de proprietar sau de pretenția acestuia de restrângere a suprafeței locative, ceea ce nu este cazul în speță - întrucât pârâții nu au răspuns la notificări și deci, nu au avut loc negocieri și nici neînțelegeri de natura celor la care se referă legea.
Nici art. 15 alin. 5 din Legea 10/2001 nu este incident în speță și oricum se referă la drepturile chiriașilor în raport cu statul, ale căror contracte de închiriere nu s-au reînnoit pentru motivele prevăzute la art. 14 alin. (2) lit. a) și b) din Ordonanța de urgență a Guvernului nr. 40/1999 au prioritate la acordarea înlesnirilor prevăzute de Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, precum și a celor prevăzute de Legea nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, cu modificările și completările ulterioare.
Din examinarea notificărilor adresate persoanelor care dețin imobilul proprietatea reclamantei, dovedite prin înscrisurile depuse la dosar, Tribunalul a reținut definitiv ca stare de fapt, că aceasta le-a invitat la data de 24.08.2007 la sediul BEJ din B în vederea negocierii încheierii unor noi contracte de închiriere, pârâții neridicând de altfel de la oficiul poștal notificările, fiind restituite expeditorului urmare a expirării termenului de păstrare.
În fața instanței de recurs, pârâții nu au depus la dosar înscrisuri noi în sensul disp. art. 305 Cod procedură civilă, de natură să combată cele susținute și probate în fața instanțelor de fond, de către reclamantă cu privire la îndeplinirea de către aceasta a obligațiilor prev. în art. 10 alin. 1 din OUG 40/1999, potrivit cărora în vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire.
De asemenea, recurenții nu au depus înscrisuri prin care să facă dovada comunicării în scris proprietarului, cu confirmare de primire, a cererilor de a încheia un nou contract de închiriere, în termen de cel mult 30 de zile de la primirea notificării, potrivit art. 10 alin. 2 din același act normativ.
Față de aceste elemente concrete ale speței, definitiv stabilite în instanța de apel, Curtea constată că în mod judicios s-a făcut aplicarea în cauză a disp. art. 11 alin. 2 din OUG 40/1994, reținându-se pe de-o parte că nu a operat o prelungire de drept a contractelor de închiriere în cazul pârâților care ocupau imobilul cu acest titlu, întrucât proprietarul a respectat disp. art. 10 alin. 1 și mai mult, acesta este îndreptățit a cere evacuarea atât a persoanelor care nu au un titlu locativ, cât și evacuarea necondiționată a acelora care au avut calitatea de chiriaș, dar nu au comunicat un răspuns la notificare, în baza art. 11 alin. 2 din același act normativ.
Orice alte susțineri ale recurenților care se referă la diverse contacte sau discuții pe care le-ar fi avut cu reclamanta de astăzi, care se referă la natura sau conținutul acestora, la conduita sa neadecvată, la durata închirierii anterioare sau la inexistența unui răspuns al primăriei vizând închirierea unor locuințe din fondul de stat, câtă vreme nu se circumscriu unei proceduri ce trebuia urmată potrivit legii speciale, pentru a da naștere la drepturi și obligații, nu au relevanță juridică în cauză.
Pentru toate aceste motive, neexistând nici un caz de casare sau modificare, din cele prev. expres și limitativ de art. 304 pct. 1 - 9 Cod procedură civilă si nesubzistand niciun motiv de ordine publica in sensul disp. art. 306 alin. 2 Cod procedura civila ce poate fi invocat si din oficiu si pus in dezbaterea partilor, in baza art. 312 alin. 1 teza II cod procedura civila, se va respinge recursul de fata ca nefondat, fiind mentinuta ca legala decizia atacata.
Vazand solutia pronuntata, disp. art. 274 Cod procedura civila si culpa procesuala a recurentilor, vor fi obligati recurenții către intimata reclamantă la 1500 lei cheltuieli de judecată în recurs, reprezentand onorariu de avocat - in limita a ceea ce s-a cerut si dovedit.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții, C, împotriva deciziei civile nr. 288 din 02 septembrie 2008, pronunțată de Tribunalul Dolj în dosar nr-, prin care s-a respins apelul impotriva sentinței civile nr.3138 din 22 aprilie 2008, pronunțată de Judecătoria Tg.J în dosar nr-, în contradictoriu cu intimatul reclamant și intimații pârâți, A, C,.
Obligă recurenții către intimata reclamantă la 1500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizie irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 11 decembrie 2008.
Președinte, - - | Judecător, --- - - | Judecător, - - |
Grefier, - |
Red.
2 ex/09.01.09
Tehn.red.
Președinte:Tatiana RădulescuJudecători:Tatiana Rădulescu, Mihaela Loredana Nicolau Alexandroiu
