Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 123/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 123/2009
Ședința publică de la 13 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan Truță
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către reclamanta - S-PRIN ADM. EURO - PRIN, împotriva deciziei civile nr.350 din 21 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar cu nr.unic - având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu pârâta intimată .
Având în vedere că din completul de judecată C3 recursuri civile de vineri, d-na judecător se află în concediu de odihnă și dl. judecător și-a încetat activitatea, completul a fost alcătuit cu participarea d-lor judecători - - și - - din lista de permanență, fiind întocmit proces verbal în acest sens.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat pentru pârâta intimată, lipsind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este motivat, scutit de taxă, cauza fiind amânată de la termenul anterior la cererea avocatului pârâtei intimate.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială, chitanța de onorariu avocațial și un set de înscrisuri în probațiune cuprinzând: certificate de la Tribunalul Sibiu și copii minute decizii pronunțate de Curtea de Apel în alte dosare de evacuare ale reclamantei - - S cu alți chiriași - ca practică judiciară, și adresa Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție nr.5265/2318/III-7/2008.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în apărare.
Avocat solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei pronunțată în apel d e Tribunalul Sibiu ca fiind temeinică și legală.
Învederează, în esență, că au existat mai multe acțiuni în evacuare pe rolul Judecătoriei Sibiu și, deși legea se aplică unitar, completele de judecată au avut viziuni diferite -unele dintre acțiuni fiind respinse, altele admise. Învederează că în speța de față s-a admis acțiunea în evacuare de instanța de fond dar instanța de apel a admis apelul pârâtei și a respins acțiunea în evacuare.
Solicită cheltuieli de judecată onorariul avocațial.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față reține:
Prin acțiunea civilă înregistrată la Judecătoria Sibiu sub dosar nr.-, reclamanta - - a chemat în judecată pe pârâta solicitând evacuarea necondiționată a acesteia din imobilul situat administrativ în S- jud.S înscris în CF nr.18724 S nr.top.3121/2 și obligarea la cheltuieli de judecată.
În motivare arată că este proprietară a imobilului iar pârâta folosește fără titlu imobilul, contractul de închiriere al acesteia încetând la 01.01.2005.
Prin întâmpinarea formulată în cauză pârâta a solicitat respingerea acțiunii arătând că după expirarea în anul 2005 contractului de închiriere încheiat cu reclamanta, în temeiul art.14 din OUG nr.40/1999 a continuat să folosească spațiul, având dreptul la reînnoirea contractului.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractului doar în cazurile prevăzute de art.44 alin.2 lit.a-d din OUG 40/1990 ceea ce nu este cazul în speță iar reclamanta ar fi trebuit să notifice chiriașul cu privire la refuzul reînnoirii cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia conform art.14 alin.3 coroborate cu art.22 alin.1 din OUG 40/1999.
În lipsa notificărilor prealabile cu respectarea termenelor imperative, societatea nu poate solicita evacuarea pârâtei din spațiul locativ întrucât contractul se consideră reînnoit de drept până la încheierea unui nou contract locativ în condițiile legale ale OUG 40/1999.
Pe calea cererii reconvenționale, pârâta a solicitat să fie obligată societatea pârâta reconvențională să încheie în condițiile OUG 40/1999 contract de închiriere pentru apartamentul în discuție. În motivare se arată că totdeauna pârâta-reclamantă reconvențională și-a manifestat dorința reînnoirii contractului de închiriere dar s-a lovit de refuzul abuziv și nejustificat legal din partea societății.
Prin sentința civilă nr. 2912/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiua fost respinsă excepția autorității de lucru judecat invocată de reclamanta pârâtă reconvențională - -.
S-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanta - - dispunându-se evacuarea necondiționată a pârâtei din imobil.
Cererea reconvențională a fost respinsă.
Pârâta a fost obligată la 10,3 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a constatat că nu există îndeplinite cerințele art.1201 cod civil și 166 Cod procedură civilă între cauza de față și cea soluționată prin sentința civilă nr.3790/2005 a Judecătoriei Sibiu, aceasta din urmă având ca temei juridic OUG 8/2004.
Pe fondul cauzei s-a reținut că anterior datei de 01.01.2000 când s-a încheiat contractul de închiriere ce a expirat în 2005 între părți nu existau raporturi locative, deci locatorul nu ocupa efectiv locuința la data intrării în vigoare a OUG 40/1999 astfel că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile legii speciale în materie de protecție a chiriașilor. Prin hotărârile judecătorești pronunțate în litigiile anterioare pârâtei nu i s-a recunoscut nici dreptul la cumpărarea locuinței.
Prima instanță a mai reținut constatările Curții Europene a Drepturilor Omului cu privire la măsurile de protecție adoptate prin OUG 40/1999 în cauzele și împotriva României și Arsenovici contra României.
S-a constatat că CEDO a concluzionat că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile sunt rezultatul unor dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței de urgență, aceste restricții fiind apreciate de C ca disproporționate.
În consecință, instanța de fond a concluzionat că pârâta nu se poate prevala de prevederile art.14 din OUG 40/1999 iar reclamanta a dovedit faptul ocupării fără titlu a locuinței de către pârâtă, împrejurare care, coroborată cu voința reclamantei de a face să înceteze această stare și a restabili o situație corespunzătoare dreptului pretins caracterizează cauza acțiunii în evacuare.
Prin decizia civilă nr. 350/2008, Tribunalul Sibiua admis apelul formulat de pârâta împotriva sentinței civile pronunțate de prima instanță care a fost schimbată în parte în sensul că a fost respinsă acțiunea civilă în evacuare formulată de reclamantă.
S-au menținut celelalte dispoziții ale hotărârii atacate.
Intimata a fost obligată să plătească apelantei suma de 375 lei cheltuieli de judecată parțiale.
În considerentele deciziei s-a reținut că prima instanță a reținut corect starea de fapt în sensul că termenul închirierii în baza contractului din anul 2000 fost convenit de părți pe o durată de 5 ani iar chiria s-a stabilit în condițiile OUG 40/1999.
În speță erau însă aplicabile dispozițiile art.14 din OUG 40/1999 potrivit căruia la expirarea termenului de închiriere chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioadă, dacă părțile nu notifică prin acord expres durata închirierii.
Potrivit aceluiași articol, proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru motivele expres arătate în text și care nu sunt date în speță. Oricum, proprietarul ar fi trebuit să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul în termenele prevăzute de același text, în lipsa notificării contractul reînnoindu-se.
S-a apreciat că apelanta beneficiază de reînnoire și ca urmare nu se poate susține că nu au titlu locativ.
În ceea ce privește practica CEDO invocată de prima instanță s-a constatat că aceasta nu este de natură să ducă la o altă concluzie deoarece textul art.14 alin.1 nu este în contradictoriu cu art.1 din protocolul adițional nr.1 al CEDO. Astfel s-a reținut că echilibrul între respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie este păstrat în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoire doar o singură dată și numai în cazul unor reînnoiri succesive s-ar ajunge ca proprietarul să fie lipsit în mod perpetuu de proprietatea exercitării depline a dreptului de proprietate.
În privința clauzei din contractul de închiriere conform căreia la expirarea termenului locațiunii contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți s-a reținut că aceasta nu poate avea semnificația că apelanta a renunțat la dreptul la reînnoirea contractului, renunțările la drepturi trebuind să fie clare și lipsite de echivoc.
S-a precizat că nu se poate reține nici considerentul instanței în sensul că de prevederile art.14 alin.1 ar putea uza doar cei care au contracte încheiate la data apariției OUG 40/1999, o asemenea exigență nefiind prevăzută de actul normativ menționat și nici impusă de principiile aplicării legii în timp.
În raport de faptul că se consideră că s-a reînnoit contractul de închiriere cererea reconvențională s-a apreciat că nu este admisibilă întrucât un asemenea contract există, deci nu mai poate fi încheiat altul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate și rejudecarea cauzei cu consecința admiterii acțiunii în evacuare.
Consideră decizia atacată ca nelegală deoarece pe tot parcursul soluționării cauzei în faza de apel procedura cu reclamanta nu a fost legal îndeplinită, aceasta nefiind citată prin administrator judiciar Euro, în conformitate cu dispozițiile legii 85/2006 în condițiile în care aceasta se află în procedură de ență.
În expunerea motivelor de recurs se arată că decizia este nelegală deoarece instanța de apel în mod greșit a considerat ca fiind aplicabile dispozițiile OUG 40/1999, OUG 8/2004 și eronat a înlăturat jurisprudența CEDO în materia proprietății și implicit a dispozițiilor art.1 din Protocolul adițional nr.1 al CEDO.
Afirmă că între părți contractul de închiriere s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a OUG 40/1999 iar acest act normativ se aplică numai contractelor aflate în curs de executare în momentul intrării în vigoare a acesteia. În speță consideră că se aplică prevederile dreptului comun în materie de locațiune și a operat încetarea contractului de închiriere prin împlinirea termenului în condițiile art.1436 Cod civil.
Precizează că pârâta recunoaște faptul că nu are titlu valabil în condițiile în care prin cererea reconvențională solicită încheierea unui contract de închiriere.
În fine, mai arată că jurisprudența CEDO întemeiată pe art.1 din Protocolul Adițional nr.1 al CEDO condamnă privarea perpetuă a proprietarului de uzul proprietății, aceasta fiind obligatorie după aderarea României la UE.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, pârâta a solicitat respingerea recursului arătând că evacuarea sa se putea efectua doar în condițiile art.14 alin.1 din OUG 40/1999, că este prima cerere de reînnoire astfel că aceasta nu poate aduce atingere exigențelor Protocolului iar în speță nu sunt incidente dispozițiile dreptului comun.
Verificând decizia atacată prin prisma motivelor invocate și în raport cu normele legale incidente, Curtea reține următoarele:
Prin încheierea de ședință de la 24 octombrie 2008, instanța de apel, constatând că s-a deschis procedura de ență împotriva - - și s-a numit administrator judiciar economistul din cadrul societății Euro a dispus citarea reclamantei prin administrator judiciar.
Procedura de citare cu reclamanta intimată a fost legal îndeplinită pentru termenul la care s-a soluționat apelul prin administratorul judiciar din cadrul Euro (fila 13 dosar apel) astfel că apare ca fiind lipsită de fundament critica de nelegalitate adusă de recurentă deciziei atacate sub acest aspect.
Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariați astfel că este înscris în categoria celor enumerate în art.5 din OUG 40/1999, fiindu-i aplicabile dispozițiile acestui act normativ. Dealtfel, chiar din cuprinsul contractului rezultă cu evidență faptul că părțile au înțeles să încheie contractul de închiriere în condițiile OUG 40/1999.
Împrejurarea că actul de închiriere s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a OUG 40/1999 nu poate duce la o altă concluzie decât cea reținută mai sus în condițiile în care, pe de o parte, acestuia îi sunt incidente dispozițiile art.5 din ordonanță care nu prevăd aplicarea dispozițiilor ordonanței doar contractelor aflate în curs de executare, și, pe de altă parte, așa cum s-a mai arătat, voința părților a fost de încheiere a unui contract în baza dispozițiilor ordonanței de protecție a chiriașilor.
Oricum, pârâta a demonstrat cu contractul de închiriere nr.20614/7.12.1976 și cel din 12.02.1999 (filele 6-12 dosar recurs) că avea raporturi de locațiune cu reclamanta și înainte de intrarea în vigoare a OUG 40/1999.
Ca atare, în mod corect instanța de apel a constatat că raporturile juridice dintre părți trebuie analizate prin prisma dispozițiilor OUG 40/1999, critica formulată de recurentă cu referire la normele legale aplicabile speței neputând fi primită.
Instanța de apel a reținut în mod judicios că la expirarea termenului de închiriere stabilit conform dispozițiilor OUG 40/1999, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului de închiriere în conformitate cu dispozițiile art.14 din ordonanță, proprietarul putând refuza reînnoirea contractului numai pentru motivele limitativ enumerate de lege, motive care nu se regăsesc în cauza de față, niciunul din acestea nefiind invocat de reclamantă.
Mai mult, potrivit art.14 alin.3, proprietarul, în speță societatea reclamantă, era obligat să notifice pârâților refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, pentru situațiile prevăzute la alin.2 lit.a și b ale art.14, iar în cazurile prevăzute la lit.d notificarea trebuia făcută cu cel puțin 60 zile înainte de expirarea contractului.
Reclamanta nu numai că nu a respectat această procedură reglementată de OUG 40/1999 însă nu a precizat nici motivul refuzului de reînnoire solicitând direct evacuarea pârâtei în contextul în care aceasta a înțeles să continue locațiunea folosind locuința și plătind chiria chiar și după expirarea contractului inițial.
În plus, anterior expirării termenului de închiriere pârâta a solicitat prin notificare trimisă de executorul judecătoresc prelungirea acestui contract (fila 131 dosar fond).
Prin urmare, în mod corect instanța de apel a constatat că pârâta beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere având titlu locativ și că acțiunea în evacuare este neîntemeiată.
Nefondată se constată a fi și critica de nelegalitate cu referire la înlăturarea jurisprudenței CEDO și a art.1 din Protocolul adițional nr.1 al CEDO.
Respingerea acțiunii în evacuare și constatarea intervenirii reînnoirii contractului de închiriere, în baza art.14 alin.1 din OUG 40/1999 ar putea reprezenta o ingerință în dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale conform art.1 din Protocolul nr.1.
Însă, așa cum a stabilit Curtea Europeană a Drepturilor Omului, această ingerință urmărește un scop legitim, conform interesului general, și anume, protecția chiriașilor și tranziția progresivă a unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja și împotriva României).
În același sens se observă că CEDO a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul național prin OUG 40/1999-destinate, pe de o parte să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepția unor situații excepționale, prevăzute expres și restrictiv- urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriașilor într-o situație caracterizată prin lipsa de locuințe la un preț scăzut (cauza Burza contra România, cauza și contra României). În consecință, este corectă reținerea instanței de apel că alin.1 al art.14 din OUG 40/1999 este în acord cu exigențele art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenție întrucât realizează atât scopul legii referitor la protecția chiriașilor cât și o ingerință rezonabilă care nu creează o sarcină disproporționată pentru proprietar.
Curtea mai constată că norma juridică în discuție întrunește condițiile de accesibilitate și previzibilitate cerute de jurisprudența CEDO. Așa cum a statuat și Curtea Constituțională în analizarea constituționalității art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecția temporară a chiriașilor se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prin acordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Așadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, precum și cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute în ordonanță.
În ceea ce privește verificarea existenței unui raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat de natură să asigure justul echilibru care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului ca urmare a respingerii acțiunii în evacuare și a constatării reînnoirii contractului de închiriere, Curtea reține următoarele:
Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Situațiile concrete analizate de CEDO nu sunt însă similare cu cea din speță.
În cauza și contra României, CEDO a reținut că acest "just echilibru" a fost rupt, în special datorită imposibilității în care s-au aflat reclamantele timp de mai mulți ani de a obliga ocupanții să le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația asupra imobilelor. Așadar, raportul de proporționalitate nu a fost menținut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligația de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie.
CEDO a constatat și în cauza Arsenovici contra României, aceeași sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condițiile în care chiriașul a refuzat încheierea contractelor de închiriere și nu a plătit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a reținut că în art. 13 și 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres și restrictiv, câteva situații excepționale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaș.
Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre dreptul individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, datorită punerii defectuoase în practică a garanțiilor aflate la dispoziția proprietarului (instanțele naționale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obține condamnarea chiriașilor la plata chiriilor).
Situații similare au fost constatate de CEDO și în cauzele Spanoche vs România, și Toader vs România sau Cleja și vs România.Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanțiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecție a chiriașilor.
În prezenta cauză, instanța constată căjustul echilibru a fost respectat.Astfel, trebuie reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, chiar în condițiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate reține că, în ce privește reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă și lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop protecția chiriașilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosință a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanță.
Concluzionând, așa cum corect a reținut instanța de apel, dispoziția din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO. Se impune a se reține în acest sens și jurisprudența Curții Constituționale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 și 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanță cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Având în vedere cele de mai sus și cum nu se poate reține nici un motiv de nelegalitate din cele prevăzute de art.304 Cod procedură civilă, Curtea în temeiul art.312 Cod procedură civilă, va respinge ca nefondat recursul de față.
În baza art.274 Cod procedură civilă recurenta va fi obligată să plătească intimatei suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocat (fila 34).
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanta - - S prin administrator judiciar Euro S, împotriva deciziei civile nr.315/7.11.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Obligă pe recurentă să plătească intimatei cheltuieli de judecată de 500 lei.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 13 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Dact.2ex/5.05.2009
Jud..
Jud.fond
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Anca Neamțiu, Ioan Truță
