Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 125/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 125/2009
Ședința publică de la 13 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Daniela Mărginean
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan Truță
Grefier - -
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către pârâta împotriva deciziei civile nr.340 din 17 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu reclamanta intimată -
Având în vedere că din completul de judecată C3 recursuri civile de vineri, d-na judecător se află în concediu de odihnă și dl. judecător și-a încetat activitatea, completul a fost alcătuit cu participarea d-lor judecători - - și - - din lista de permanență, fiind întocmit proces verbal în acest sens.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat, lipsind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este motivat, insuficient timbrat.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială, chitanța de onorariu avocațial și un set de înscrisuri în probațiune cuprinzând: certificate de la Tribunalul Sibiu și copii minute decizii pronunțate de Curtea de Apel în alte dosare de evacuare ale reclamantei - - S cu alți chiriași - ca practică judiciară, și adresa Parchetului de pe lângă Înalta Curte de Casație și Justiție nr.5265/2318/III-7/2008.
Mai depune la dosar chitanță în cuantum de 4 lei reprezentând diferența la taxa de timbru.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Avocat solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, casarea hotărârilor pronunțate de instanța de fond și cea de apel și în rejudecare, respingerea acțiunii formulate de - -
În continuare susține motivele de recurs invocate în scris arătând, în esență, că au existat mai multe acțiuni în evacuare pe rolul Judecătoriei Sibiu și, deși legea se aplică unitar, completele de judecată au avut viziuni diferite -unele dintre acțiuni fiind respinse, altele admise. Învederează că în speța de față s-a admis acțiunea în evacuare, instanța de fond invocând legislația europeană privind dreptul de proprietate dar aceasta are rolul de a se adapta legislației interne de protecție a chiriașilor.
Mai arată că societatea reclamantă nu avea nici un motiv pentru a cere evacuarea pârâtei întrucât aceasta și-a achitat chiria la zi, a fost de acord să-și prelungească contractul de închiriere, solicitând prelungirea prin notificare comunicată de executorul judecătoresc reclamantei.
Solicită cheltuieli de judecată în toate instanțele, onorariile avocațiale și taxele de timbru.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului de față reține:
Prin sentința civilă nr.3067 din 5.05.2008 a Judecătoriei Sibiua fost admisă acțiunea civilă în evacuare promovată sub nr.9852 din 3.12.2007 de reclamanta - - S în contradictoriu cu intimata, dispunându-se evacuarea acesteia din imobilul înscris în CF 18724 S top 3121/2, au fost respinse totodată atât excepția autorității lucrului judecat, cât și cererea reconvențională promovată de aceasta din urmă în contradictoriu cu reclamanta.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în esență că reclamanta este proprietara imobilului-cămin, cu intimata a încheiat, în anul 2000, contract de închiriere pentru camera 106, pentru o perioadă de 5 ani. Proprietarul nu și-a exprimat opțiunea în sensul prelungirii contractului de închiriere, prevederile 40/1999 intră în contradicție cu prevederile art.1 din Protocolul 1 Adițional CEDO, statul fiind dator să asigure respectarea dreptului de proprietate al cetățenilor, ori grevarea la infinit a imobilelor cu chiriași constituie un atac la inviolabilitatea dreptului de proprietate. Pentru prelungirea închirierii nu sunt aplicabile prevederile 8/2004. Nu operează autoritatea de lucru judecat, căci în litigiul anterior s-a solicitat obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare.
Împotriva soluției a declarat apel intimata, cerând respingerea acțiunii în evacuare și insistând în admiterea cererii sale reconvenționale. Invocă prevederile art.14 din 40/1999, inaplicabilitatea dreptului comun, faptul că, anterior, la data apariției Ordonanței a deținut spațiul cu contract de închiriere, hotărârea CEDO invocată are alt obiect, lipsa notificării concediului valorează reînnoire de contract. Susține că prin sentință a fost privată de un proces echitabil și imparțial, că a fost încălcată dispoziția art.6 CEDO, fără a motiva această susținere.
Apelul pârâtei -reclamante reconvenționale, împotriva sentinței civile nr.3067/5-05.2008 Judecătoriei Sibiu, a fost respins ca nefondat prin decizia civilă nr.340/2008 a Tribunalul Sibiu -Secția civilă, în acest mod confirmându-se legalitatea și temeinicia sentinței apelate.
Pentru a pronunța această decizie s-a reținut în esență în considerente că statul prin reprezentanții săi are abilitatea limitării prerogativelor dreptului de proprietate pe calea normelor de protecție locativă, fără însă de a lipsii de efecte dreptul de proprietate.
nr.40/1999 nu este aplicabilă fiind vorba de o societate comercială în patrimoniul căreia se regăsește acel spațiu de locuit și nu în proprietatea statului. Locuința în speță este strâns legată de calitatea de angajat al celui în cauză în cadrul societății. Mai mult, obiectul de activitate al intimatei nu constă în închirierea de locuințe, astfel că îndeplinindu-se termenul locațiunii, contractul nu mai poate fi prelungit.
nu-i sunt aplicabile dispozițiile art.14 din OUG 40/1999 ci de dreptul comun, prin art. 1437 și 1452 cod civil.
Încheierea unui nou contract este voința proprietarului, și duce la încălcarea atributelor ce derivă dintr-un atare drept, chiriașul fiind un detentor precar. Dispozițiile art.5 din actul normativ menționat nu fac referire la vreun temei de drept care să justifice prelungirea contractelor peste voința proprietarului.
Împotriva acestei decizii în termen a declarat recurs pârâta, aducându-i critici sub aspectul nelegalității ei, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului și rejudecând cauza în fond, să fie respinsă ca neîntemeiată acțiunea reclamantei - - S, privind evacuarea sa și admisă cererea sa reconvențională așa cum a fost investită prima instanță.
În expunerea motivelor de recurs în esență s-au reiterat aceleași aspecte din apel, în sensul că având un contract încheiat pe perioada 1000-2005 în condițiile OUG nr.40/1999, beneficiază de o nouă locațiune în condițiile art.14 alin.1 din actul normativ menționat.
Fiind încheiată locațiunea pe o normă specială nu pot fi aplicabile dispozițiile privind tacita relocațiune, prelungirea contractului de locațiune și a efectelor sale se face prin voința legiuitorului.
Proprietarul poate refuza reînnoirea contractelor doar în condițiile art.14 alin.2 din OUG nr.40/1999, prin notificare comunicată de executor. în contextul acestui act normativ, începând cu 2005 în condițiile art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999, nu aduce atingere exigențelor art.1 din primul protocol adițional la Conveție. Prin prelungire nu poate însemna un abuz cu privire la atributele proprietății.
De fapt, arată recurenta, anterior expirării termenului de 5 ani a solicitat prin notificare comunicată de executorul judecătoresc, prelungirea închirierii, executându-și obligația legală ce îi revenea, contrar celor menționate în considerentele deciziei din apel.
Sancțiunea nerespectării procedurii impuse de art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999 de către societatea intimată este prevăzută în art.22 al aceluiași act normativ.
În drept s-au invocat dispozițiile art.304 punct 7, 8 și 9 cod procedură civilă.
Analizând recursul prin prisma criticilor din motivele de recurs și în temeiul textelor de lege invocate se constată a fi fondat doar în parte, respectiv cu privire la modul de soluționare a acțiunii principale, vizând evacuarea recurentei.
Cele două instanțe în mod corect au stabilit că părțile au încheiat un contract de locațiune în condițiile OUG nr.40/1999, aspect confirmat prin conținutul acestuia (fila 5 dosar fond).
Acest spațiu este în fapt un apartament într-un cămin pentru salariați, astfel că se înscrie evident în categoria celor enumerate în art.5 al textului de lege sus-menționat, care stipulează expres că "proprietarul va încheia la cererea chiriașului sau fostului chiriaș ce ocupă locuința un contract de locațiune pe 5 ani".
Prin urmare la expirarea locațiunii, nu sunt incidente dispozițiile Codului civil privind tacita relocațiune ci ale legii speciale în raport de care s-a încheiat contractul.
De altfel prin Decizia civilă cu nr.224/2006 a Tribunalului Sibiu depusă la dosar s-a stabilit că în privința contractelor de închiriere încheiate de intimata reclamantă cu mai mulți chiriași, între care și pârâta recurentă, sunt incidente dispozițiile art.14 din OUG nr.40/1999, iar reînnoirea contractului poate fi refuzată de pârâtă doar în situațiile stipulate în alin.2 al acelui articol.
Prin urmare în speță în raport de această decizie există identitate de cauză juridică, reclamanta recurentă beneficiind de reînnoirea contractului de închiriere și că în consecință are titlu locativ, în contextul în care reclamanta intimată nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de reînnoire prev.de art.14 din ordonanță.
Prin urmare, se impunea a fi stabilit că dispozițiile art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999 nu sunt în contradicție cu art.1 din Protocolul adițional nr.1 la Convenție.
Respingerea acțiunii în evacuare și reînnoirea contractului de închiriere cu pârâta recurentă în baza art.14 alin.1 reprezintă o ingerință în dreptul intimatei la respectarea bunurilor sale în sensul art.1 din Protocolul nr.1 însă desigur că urmărește un scop legitim, cu privire la protecția chiriașilor și totodată urmărește o tranzacție progresivă a unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat. are deci un caracter legal și urmărește un scop legitim.
În acest context criticile din recurs vizând nelegalitatea celor 2 hotărâri cu privire la evacuarea recurentului sunt fondate și se circumscriu dispozițiilor art.304 pct.9 cod procedură civilă, astfel că pe cale de consecință, se va admite recursul, modificându-se decizia recurată, cu consecința admiterii apelului și rejudecând fondul cauzei se va schimba sentința instanței de fond, prin respingerea acțiunii reclamantului pentru evacuare.
Criticile vizând respingerea cererii reconvenționale formulată de pârâta sunt nefondate astfel că sub acest aspect va fi menținută sentința instanței de fond.
Se impune a verifica astfel dacă prin respingerea acțiunii în evacuare și constatarea reînnoirii locațiunii s-a păstrat acel raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat de natură să asigure "justul Echilibru" care să se circumscrie între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.
De fapt măsura reînnoirii locațiunii în contextul art.14 din OUG nr.40/1999 a fost clară și promisibilă pentru părți. Nu se poate susține că în ce privește reînnoirea locațiunii actul normativ este unul lacunar, el stabilind cu claritate cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar pe de altă parte, acest act are drept scop, protecția chiriașilor, ceea ce implică o restrângere temporare a folosinței.
Curtea a considerat astfel că a sancționa proprietarii care au omis să se conformeze condițiilor de formă impuse de OUG nr.40/1999, prin a le impune o obligație atât de grea ca cea de a păstra locatarii din imobilul lor timp nedeterminat este de natură a întrerupe echilibru just dintre interesele celor două părți.
A nu limita aceste împrejurări ar însemna desigur a se încălca în final atributele dreptului de proprietate astfel că în considerarea tuturor acestor aspecte recursul este nefondat în legătură cu cererea reconvențională, astfel că se va menține sentința fondului cu privire la modul de soluționare a acestei cereri.
În baza art.274 cod procedură civilă va fi obligată intimata să-i plătească recurentului 1008 lei cheltuieli de judecată în toate instanțele.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr.340/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile 3067/5.05.2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu și în consecință:
Schimbă în parte sentința atacată în sensul că respinge acțiunea civilă formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei pentru evacuare.
Menține sentința în privința respingerii cererii reconvenționale formulate de.
(continuarea deciziei civile nr.125/2009)
pârâta de plata cheltuielilor de judecată la cheltuielile de judecată la fond și apel.
Obligă intimata să plătească recurentei cheltuieli de judecată de 1008 lei în toate instanțele.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 13 Martie 2009.
Președinte, - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, - - |
Red.
Dact.2ex/10.04.2009
Jud..-,
Jud.fond
Președinte:Daniela MărgineanJudecători:Daniela Mărginean, Anca Neamțiu, Ioan Truță
