Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1279/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1846/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.1279
Ședința publică de la 12 octombrie 2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Daniela Adriana Bînă
JUDECĂTOR 2: Ioana Buzea
JUDECĂTOR 3: Doinița
GREFIER -
* * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta reclamantă-pârâtă, împotriva deciziei civile nr. 484 din 13.04.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți și.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă recurenta reclamantă-pârâtă personal și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 09.10.2009, eliberată de Baroul București și intimatul pârât-reclamant personal, lipsind intimata pârâtă-reclamantă.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier, după care,
Intimatul pârât-reclamant solicită lăsarea cauzei la a doua strigare față de lipsa apărătorului său.
Avocatul recurentei reclamante-pârâte depune la dosar chitanța CEC reprezentând dovada achitării taxei judiciare de timbru în sumă de 9 lei, timbru judiciar în valoare de 0,3 lei și nu se opune la cererea formulată de partea adversă.
Curtea reține cauza la a doua strigare având în vedere lipsa apărătorului intimatului pârât -reclamant.
La a doua strigare a cauzei se prezintă recurenta reclamantă-pârâtă personal și asistată de avocat, în baza împuternicirii avocațiale nr. - din 09.10.2009, eliberată de Baroul București și intimații pârâți-reclamanți personal și asistat de avocatul în baza împuternicirii avocațiale nr.50018, eliberată de Baroul București, reprezentată de același avocat.
Părțile, prin reprezentanți, având pe rând cuvântul declară că nu mai au cereri de formulat.
Curtea având în vedere că nu mai sunt cereri de formulat constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Avocatul recurentei reclamante-pârâte solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat, casarea deciziei civile atacate în sensul admiterii acțiunii principale și respingerea cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată.
Menționează că instanța de fond în mod greșit a reținut că pârâții-reclamanți sunt constructori de bună credință (având în vedere raporturile contractuale dintre părți) asupra unei părți din construcția ridicată reținând că edificarea acestor construcții s-a făcut în perioada derulării contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreținere.
Analizând acest motiv de apel, tribunalul a reținut că aprecierea făcută de instanța de fond este temeinică și legală, motiv pentru care invocă ca și motiv de recurs dispozițiile art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă și sub acest aspect consideră că ambele instanțe au făcut o aplicare greșită a legii întrucât pârâții prin încheierea contractului de vânzare cu clauză de întreținere, reclamanta era beneficiara unor obligații de întreținere ce trebuiau executate cu bună credință.
De asemenea arată că în mod greșit instanța a reținut calitatea de constructori de bună credință a pârâților și sub aspectul analizării bunei credințe a pârâților în respingerea capătului de cerere privind demolarea unei părți din construcții.
Totodată solicită să se constate că pârâții -reclamanți nu sunt constructori de bună-credință.
Avocatul intimatului pârât-reclamant solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea deciziei civile atacate ca legală și temeinică, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.
Menționează că probele solicitate de reclamantă au fost pe deplin analizate de către instanță și s-a constatat că pârâții-reclamanți sunt constructori de bună credință.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea reconvențională formulată în dosarul cu nr- pârâta - reclamantă din acest dosar, a solicitat, în contradictoriu cu reclamanții - pârâți și evacuarea acestora din imobilul proprietatea pârâtei - reclamante situate în B,-, sector 1, pentru lipsa titlului, obligarea reclamanților - pârâți la demolarea lucrărilor executate fără autorizație de construcție pe terenul proprietatea pârâtei - reclamante, iar în caz de refuz, să fie autorizată să le ridice pe cheltuiala acestora, precum și obligarea la plata cheltuielilor de judecată.
Prin sentința civilă nr.1127 din 23.01.2007 a Judecătoriei sectorului 1 B, s-a dispus disjungerea cererii reconvenționale și formarea unui nou dosar, respectiv dosarul de față.
Judecătoria Sectorului 1 B, prin sentința civilă nr.5984 din 29.04.2008, a respins, ca neîntemeiată, excepția lipsei calității procesuale active, a admis, în parte, acțiunea principală și cererea reconvențională și a dispus evacuarea pârâților - reclamanți din imobilul proprietatea reclamantei - pârâte.
Prima instanță a constatat calitatea de constructor de bună credință a pârâților - reclamanți asupra construcției edificată pe terenul proprietatea reclamantei - pârâte, compusă din: locuință (încăpere 1-4), magazie + wc (9), hol (10), astfel cum au fost identificate și numerotate în raportul de expertiză și a obligat pârâții - reclamanți la demolarea construcțiilor numerotate în plan cu (5), (6), (7), (8).
Reclamanta - pârâtă a fost autorizată de instanță ca în caz de refuz să efectueze lucrările de demolare pe cheltuiala pârâților - reclamanți.
Instanța a respins capătul din cererea reconvențională privind dreptul de superficie și a compensat cheltuielile de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că, prin sentința civilă nr.290 din 15.01.1992 a Judecătoriei sectorului 1 B, rămasă definitivă prin nerecurare, s-a constatat intervenită vânzarea - cumpărarea imobilului din B,-, sector 1 compus din teren în suprafață de 182 mp. și construcția alcătuită din două camere, antreu, bucătărie, hol și pivniță, în baza acestui act reclamanții din respectiva cauză, și, dobândind dreptul de proprietate asupra imobilului menționat. Ca urmare a decesului la data de 13.07.1998 a lui, reclamanta din prezenta cauză a dobândit prin moștenire și cota de proprietate a soțului său așa cum rezultă din certificatul de moștenitor nr.69/1998. La data de 10.11.1998 între reclamantă, în calitate de vânzătoare și pârâți, în calitate de cumpărători s-a încheiat un contract de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere autentificat sub nr.3129/1998 prin care s-a transmis dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu, reclamanta - vânzătoare rezervându-și dreptul de abitație asupra imobilului, iar pârâții - cumpărători fiind obligați la prestarea întreținerii față de reclamanta - vânzătoare. Din anexa 2 la raportul de expertiză judiciară tehnică în construcții rezultă că în perioada 1999 - 2005 pârâții au construit pe terenul cumpărat, o locuință cu verandă, hol, magazii și șopron, wc, construcție pentru care nu a obținut autorizație de construire. Prin sentința civilă nr.4049/27.04.2005 a Judecătoriei sectorului 1 B, irevocabilă prin decizia civilă nr.2181/29.11.2006 a Curții de APEL BUCUREȘTI, a fost admisă acțiunea reclamantei și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare a imobilului în litigiu datorită neîndeplinirii, de către pârâți, a obligației de întreținere asumată față de reclamantă.
Instanța a mai constatat că cel de al doilea capăt de cerere formulat de reclamantă referitor la obligarea pârâților la desființarea lucrărilor executate fără autorizație de construcție pe terenul proprietatea sa, iar în caz de refuz să fie autorizată să le ridice pe cheltuiala acestora, se află în strânsă legătură cu pretenția pârâților - reclamanți formulată prin cererea reconvențională, prin care se solicită constatarea calității lor de constructori de bună credință cu privire la imobilul edificat pe proprietatea reclamantei - pârâte împrejurare care a determinat instanța să le analizeze simultan. La data de 10.11.1998, arată instanța, în acest context, data încheierii contractului de vânzare - cumpărare a terenului pe care au construit și până la data de 21.03.2006, data rămânerii definitive a sentinței civile nr.4049/27.04.2005 a Judecătoriei sectorului 1 B, prin decizia civilă nr.683 A/2006 a Secției a III-a Civile a Tribunalului București, dată de la care s-au produs efectele sentinței menționate, prin care s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare încheiat de părți, pârâții au fost proprietari ai imobilului din B,-, sector 1, așadar construcțiile a căror demolare se solicită au fost edificate în perioada în care pârâții - reclamanți aveau calitatea de proprietari ai terenului pe care au construit, fiind fără relevanță împrejurarea că rezoluțiunea produce efecte retroactive, nefiind afectată calitatea de constructori de bună credință a pârâților reclamanți.
Împrejurarea că aceștia au continuat să construiască și după data de 02.02.2005, data introducerii acțiunii în rezoluțiune de către reclamanta - pârâtă este relevantă sub aspectul reținerii bunei sau relei lor credințe, raportat la dispozițiile art.494 alin.3 din Codul civil în ceea ce privește demolarea construcțiilor edificate pe terenul proprietatea reclamantei, și anume construcția compusă din locuință, magazie + wc și hol.
numerotate în planul raportului de expertiză cu numerele 5,6,7, edificate în anul 2005 au fost construite de către pârâții - reclamanți cu rea credință astfel că s-a dispus ridicarea acestor lucrări față de dispozițiile art.494 alin.2 din Codul civil și ale art.1076 din același cod.
Ținând seama și de înscrisurile administrate de părți, instanța a mai reținut, referitor la capătul de cerere reconvențională al pârâților de a se constata dreptul lor de superficie asupra terenului de sub construcția edificată, că existența acordului pentru edificarea construcției este lipsit de relevanță în speță, raportat la intervalul de timp în care s-a ridicat această construcție, respectiv, în perioada în care pârâții - reclamanți aveau calitatea de proprietari ai terenului, ceea ce făcea inutil un acord al fostului proprietar în acest sens.
Redevenind proprietar al terenului, cu efect retroactiv, reclamanta se bucură de prezumția de proprietate asupra construcțiilor aflate pe terenul proprietatea sa în baza art.492 din Codul civil, astfel că efectele accesiunii imobiliare artificiale anulează posibilitatea recunoașterii unui drept de superficie în favoarea, întrucât acesta a pierdut dreptul de proprietate asupra construcției.
are ca efect repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului rezolvit, prin restituirea prestațiilor efectuate, astfel că, în baza art.480 din Codul civil, instanța a admis cererea reclamantei de evacuare a pârâților din imobil.
Această soluție a fost menținută de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă care, prin decizia civilă nr.484 A din 13.04.2009 a respins, ca nefondate, apelurile formulate de reclamantă, precum și de către pârâți.
Tribunalul a arătat că distincția pe care instanța de fond o face între construcțiile edificate de pârâți până la data introducerii cererii de chemare în judecată pentru rezoluțiune și cele realizate ulterior acestei date este justă și, în aceste condiții, instanța de fond a aplicat corect prevederile art.494 alin.3 din Codul civil.
În privința construcțiilor edificate de pârâți după introducerea acțiunii având ca obiect rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere, instanța de fond a reținut în mod just calitatea pârâților de constructori de rea - credință, întrucât titlul de proprietate pe teren era contestat de către reclamantă.
Nefondată a fost considerată și critica referitoare la respingerea capătului de cerere având ca obiect dreptul de superficie întrucât pentru a putea lua naștere acest drept real este necesar să existe acordul proprietarului terenului în ceea ce privește edificarea respectivei construcții pe teren de către altă persoană, or în speța de față nu s-a probat de către pârâți existența acestui acord din partea reclamantei, cele două înscrisuri invocate neputând fi luate în considerare datorită viciilor pe care le prezintă, iar depoziția martorei audiată în cauză evidențiază opoziția reclamantei la ridicarea construcției.
Corect au fost aplicate și dispozițiile art.480 din Codul civil și, pe cale de consecință, prima instanță a dispus evacuarea pârâților - reclamanți din imobilul în litigiu, aceștia din urmă nemaiavând dreptul de proprietate asupra terenului și construcțiilor pe care le-au edificat.
Împotriva acestei din urmă hotărâri, în temeiul dispozițiilor art.304 pct.9 din Codul d e procedură civilă reclamanta a formulat recurs susținând că instanțele au aplicat greșit dispozițiile art.480 și ale art.494 alin.2 din Codul civil.
Astfel, se susține în motivarea recursului, deși tribunalul constată că pârâții în calitate de beneficiari ai contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere autentificat sub nr.3129/1998, nu și-au executat obligațiile stipulate în contract cu bună - credință, reține că la momentul edificării noii construcții aceștia ar fi fost de bună credință.
Atitudinea psihică a pârâților - reclamanți nu poate fi analizată din punct de vedere juridic și trebuie analizate efectele juridice ale unui act încheiat cu pârâții care reprezintă o consecință juridică și nu o ficțiune, fiind un mijloc de probă în raport de care trebuie analizată buna sau reaua credință a pârâților ca și constructori ai imobilului în cauză.
Nici instanța de fond și nici instanța de apel nu au făcut nici o apreciere asupra interogatoriilor administrate în cauză și asupra depozițiilor martorilor pe care instanța de fond i-a încuviințat, din coroborarea probelor rezultând că în cauză, sunt incidente dispozițiile art.494 alin.2 din Codul civil și anume că, pârâții - reclamanți au fost de rea credință la momentul edificării construcției.
De asemenea, reclamanta solicită instanței de recurs să constate că a contestat raportul de expertiză tehnică Imobiliară efectuat în cauză și a formulat obiecțiuni pe care le consideră întemeiate, motivate în primul rând de valoarea de circulație exagerat de mare dată de expert unei construcții care nu are autorizație de construcție și care nu poate face obiectul unei tranzacții imobiliare, acestei construcții fiindu-i necesar a se stabili un preț tehnic și nu unul practicat pe piața imobiliară.
Trebuie de asemenea, analizată soluția dată de instanța de fond și confirmată de instanța de apel și sub aspectul că nu poate fi reținută calitatea de constructori de bună credință a pârâților dacă instanța a respins cererea privind acordarea unui drept de superficie asupra terenului pe care este edificată construcția, sub acest aspect fiind încălcate dispozițiile art.480 Cod civil.
În mod greșit, instanța de fond a respins cererea prin care reclamanta a solicitat să fie încuviințată o expertiză tehnică Imobiliară construcții care să stabilească care este valoarea ce trebuie avansată pentru desființarea construcției, întrucât reclamanta a solicitat, în cazul în care pârâții nu vor desființa această construcție, ca acesta să fie făcută pe cheltuiala reclamantei.
, nelegală și contradictorie este soluția dată de instanța de fond și confirmată de instanța de apel sub aspectul analizării bunei - credințe a pârâților în respingerea capătului de cerere privind demolarea unei părți din construcții considerând că sunt incidente dispozițiile art.494 alin.3 din Codul civil.
Întrucât recurenta a solicitat ridicarea construcției, instanța nu putea să se pronunțe pe o cerere de accesiune imobiliară și cu atât mai mult valoarea terenului nu a crescut prin edificarea unei construcții fără autorizație, executată impropriu din punct de vedere tehnic și a diminuat șansele efectuării unei tranzacții imobiliare pentru imobilul proprietatea reclamantei.
Posibilitatea de demolare a unei părți din construcție trebuie analizată prin prisma raportului de expertiză ale cărei concluzii sunt în sensul că nu s-a stabilit o astfel de posibilitate de demolare fără a fi afectat restul construcției.
Nu s-a formulat întâmpinare.
Recursul este nefondat.
Examinând cauza prin prisma criticilor invocate în motivarea recursului, având în vedere probatoriul administrat în cauză, Curtea constată că instanța de fond cât și instanța de apel au dat o aplicare și interpretare corectă a dispozițiilor legale la care face referire recurenta - reclamantă și care sunt incidente în speță, respectiv, dispozițiilor art.494 cât și celor ale art.480 din Codul civil.
Astfel, ambele instanțe au surprins corect efectele juridice pe care le-a avut rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere încheiat între părțile din litigiu asupra bunei credințe a acestora în ceea ce privește executarea obligațiilor ce le incumbau potrivit acestui act juridic cât și asupra efectuării unor construcții de către pârâți.
Pe cale de consecință, corect s-a statuat că sancțiunea pentru neexecutarea culpabilă a obligației de întreținere a fost rezoluțiunea contractului și că efectul acesteia este repunerea părților în situația anterioară.
Până la data la care au fost notificați pârâții, respectiv, prin promovarea acțiunii în rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare, aceștia au fost de bună credință în ceea ce privește lucrările de construcții pe care le-au executat, buna credință fiind prezumată, iar reclamanta nu a dovedit contrariul.
Mai mult, prin acel contract de vânzare - cumpărare pârâții - reclamanți au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului din litigiu și s-au comportat ca atare construind pe terenul proprietatea lor până la data la care contractul a fost rezolvit.
Cu referire la aceste acte juridice a fost interpretată și analizată buna - credință, în mod corect, și nu doar prin prisma sancțiunii ce a fost aplicată de instanță atunci când a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare cu clauză de întreținere.
În aceste condiții, Curtea a reținut că sunt incidente în cauză dispozițiile art.494 alin.3 din Codul civil și ale art.480 și 1076 din Codul civil, dispoziții ce au primit o interpretare corectă din parte instanțelor.
Cu referire la critica ce privește respingerea de către instanța de fond a cererii prin care reclamanta a solicitat încuviințarea unei expertize tehnice imobiliare construcții prin care să stabilească valoarea care trebuie avansată pentru desființarea acestei construcții, Curtea constată că și această critică este neîntemeiată, instanțele aplicând corect dispozițiile art.138 din Codul d e procedură civilă fiind încuviințate și administrate doar probele utile, pertinente și concludente în cauză.
Evaluarea unor cheltuieli viitoare pe care recurenta - reclamantă le va efectua cu ocazia demolării construcției nu este utilă soluționării cauzei de față.
Celelalte critici care vizează greșita interpretare a interogatoriilor administrate în cauză și a depozițiilor martorilor precum și constatarea de către instanța de recurs a faptului că valoarea de circulație reținută de expert este exagerat de mare deoarece edificarea unei construcții fără autorizație de construire nu a sporit valoarea terenului, imposibilitatea de demolare rezultată din expertiza efectuată în cauză, nu pot fi examinate de instanța de recurs deoarece acestea sunt critici care privesc netemeinicia hotărârilor pronunțate.
Recursul este o cale extraordinară de atac, iar în cadrul acesteia sunt examinate doar criticile care se referă la nelegalitatea hotărârii atacate, dispozițiile art.304 pct.10 și 11 din Codul d e procedură civilă fiind de altfel abrogate prin dispozițiile Legii nr.219/2005, instanței de recurs nefiindu-i permis să reanalizeze probatoriul administrat în cauză, ori situația de fapt reținută de instanțele precedente.
Văzând și dispozițiile art.274 din Codul d e procedură civilă,
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta - reclamantă împotriva deciziei civile nr.484 A din 13.04.2009 pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații - pârâți și.
Obligă recurenta la 500 lei cheltuieli de judecată către intimatul.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 12.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - -
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/21.10.2009
Secția a III-a Civ. -
-
Jud.sector 1. -
Președinte:Daniela Adriana BînăJudecători:Daniela Adriana Bînă, Ioana Buzea, Doinița
