Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1378/2008. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 1378/R/2008
Ședința publică din data de 13 iunie 2008
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Lucia Ștețca
JUDECĂTORI: Lucia Ștețca, Valentin Mitea Traian Dârjan vicepreședinte al Curții de APEL CLUJ
- -
Grefier: - -
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâții, și împotriva deciziei civile nr. 134/A din 5 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr- privind și pe reclamantul intimat având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică se prezintă reprezentanta pârâților recurenți, avocat cu împuternicire avocațială la dosar și reprezentantul reclamantului intimat, avocat cu împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind pârâții recurenți și reclamantul intimat.
Procedura de citare este îndeplinită.
Recursul este timbrat cu suma de 395 lei taxă judiciară de timbru și 5,3 lei timbru judiciar conform mențiunii din citativ.
S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că prin întîmpinarea depusă la dosar, reclamantul intimat a solicitat respingerea recursului declarat de pârâții recurenți ca fiind neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată, instanța comunicând cu reprezentanta pârâților recurenți un exemplar din întîmpinare.
Nefiind formulate cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta pârâților recurenți solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, casarea deciziei atacate precum și a sentinței civile nr. 3494/2007 ca fiind nelegale și trimiterea cauzei instanței competente.
În subsidiar solicită modificarea în întregime a deciziei atacate și a sentinței 3494/2007 în sensul respingerii acțiunii introductive de instanță și respectiv admiterea cererii reconvenționale formulată de pârâți, cu cheltuieli de judecată.
Reprezentantul reclamantului intimat, susține motivele depuse în scris prin întîmpinare solicitând respingerea recursului ca neîntemeiat, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Asupra recursului declarat reține:
Prin entința civilă nr. 3494 din 25.04.2007 pronunțată în dosar nr- al Judecătoriei Cluj Ns -a admis în parte acțiunea civilă formulată de reclamantul, în contradictoriu cu pârâții, și.
S-a respins cererea reconvențională și s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat din punct de vedere administrativ în C-N,-,. l, etaj 1,.6, jud
Au fost respinse restul capetelor de cerere, iar pârâții au fost obligați să plătească reclamantului cheltuieli parțiale de judecată în cuantum de 10,30 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că reclamantul este proprietar tabular asupra imobilului înscris în CF nr. - C, nr.top 23382/S/VI, apartamentul nr. 6, situat în C-N,-, jud
Din coroborarea probelor administrate în cauză instanța a reținut că pârâții s-au mutat în apartamentul reclamantului, cu acordul acestuia în anul 1993. Au locuit împreună cu reclamantul în acest imobil până în anul 1994, când reclamantul s-a mutat, pârâții rămânând să locuiască în apartamentul proprietatea reclamantului.
Din răspunsul reclamantului la interogatoriu prima instanță a reținut că acesta a formulat răspunsuri contradictorii. Astfel, dacă la întrebarea 1 reclamantul a recunoscut că doar pârâții locuiesc în apartamentul în litigiu din anii 1993-1994, la întrebarea 2 reclamantul a afirmat că locuiește în apartamentul în litigiu continuu, încă din anul 1982 iar la intrebarea suplimentară adresată de instanță reclamantul a invederat că ocupat continuu o cameră a imobilului în toată această perioadă, cameră pentru care a achitat cheltuielile de întreținere.
La întrebarea 4 reclamantul a răspuns că el a fost cel care a achitat cheltuielile de întreținere și taxa de reinstalare a energiei electrice, pentru ca la întrebarea 7 să arate că cea mai mare parte din cheltuielile de întreținere au fost achitate de către pârâții reclamanți reconvenționali
Răspunsurile reclamantului la interogatoriu sunt contrazise de înscrisurile depuse în probațiune la filele 21-28,32-36 dosar, respectiv chitanțele eliberate pentru plata cheltuielilor comune ale apartamentului în litigiu, înscrisuri din care rezultă că pârâții reclamanți reconvenționali au fost cei care au achitat aceste cheltuieli în perioada oct 1994-2006. Acest aspect a fost confirmat și de către martorul care a deținut funcția de administrator al imobilului în care este situat apartamentul în litigiu. Depoziția acestui martor a infirmat și susținerile reclamantului din răspunsurile la interogatoriu potrivit cărora ar fi locuit continuu, împreună cu pârâții în imobilul în litigiu, încă din anul 1982. Astfel,martorul a declarat că reclamantul s-a mutat din apartamentul în litigiu în anul 1993,de la aceasta dată apartamentul continuând să fie ocupat doar de către pârâții reclamanți reconventionali. Aceasta afirmație a martorului este susținută de înscrisul depus în probațiune la filele 20-21din dosar, respectiv copia cărții imobilului,din care rezultă că reclamantul a plecat din imobilul în litigiu în anul 1993.
De asemenea, conform înscrisului de la fila 36 dosar reclamantul reconvențional a fost acela care a încheiat contract de furnizare a energiei electrice pentru apartamentul în litigiu, la data de 18.08.1993.
Apoi, conform înscrisurilor depuse în probațiune de reclamanții reconvenționali la filele 28-30 dosar,coroborate cu răspunsurile reclamantului la interogatoriu, impozitul aferent apartamentului în litigiu a fost achitat exclusiv de către reclamanții reconvenționali de la data la care aceștia s-au mutat în acest apartament.
Din întreg materialul probator administrat în cauză a rezultat că între părți a fost încheiat un act juridic( în sens de " negotium") în temeiul căruia pârâții reclamanți reconvenționali au dobândit folosința apartamentului în litigiu, în contraprestație aceștia obligându-se să achite impozitul aferent acestui apartament precum și cheltuielile de întreținere. Cu toate că pârâții reclamanți reconvenționali au susținut că au achitat atât avansul prevăzut în contractul de vânzare-cumpărare nr. 55400/1994, încheiat cu SC SA de către reclamant,cât și ratele din preț, astfel cum acestea au fost prevăzute în același contract, aceste afirmații nu au fost susținute de probe.
În consecință, prima instanță a reținut încheierea între părți a unei convenții în temeiul căreia pârâții reclamanți reconvenționali au dobândit folosința imobilului în litigiu în contraprestație aceștia obligându-se la achitarea impozitului și a cheltuielilor de întreținere,precum și a achitării taxei pentru racordarea apartamentului la rețeaua de energie electrică. Acest contract nu a primit forma scrisă, date fiind relațiile de rudenie existente între părți.
Încheierea contractului de locațiune s-a făcut pe o perioada nedeterminată situația față de care, reclamantul a notificat pârâții reclamanți reconvenționali la data de 05.10.2006, solicitând acestora să procedeze la eliberarea apartamentului în termen de 7 zile calendaristice, dar nu mai târziu de 17 octombrie 2006.
Aceasta valorează denunțarea unilaterală a contractului de către locator, conform prevederilor art.1436 Cod civil.
Asadar, de la aceasta data denunțării pârâții reclamanți reconvenționali ocupă fără drept imobilul în litigiu, lipsind proprietarul tabular de posibilitatea exercitării tuturor prerogativelor dreptului său de proprietate.
Întrucât la data de 17.10.2006 pârâții reclamanți reconvenționali nu au predat imobilul în litigiu, de la această dată în sarcina acestora se activează răspunderea civilă delictuală reglementată de art. 998-99 Cod civil.
În această privință reclamantul a solicitat obligarea pârâților la plata sumei 250 euro, în lei, respectiv suma de 880 lei lunar, reprezentând contravaloarea chiriei pe care aceștia ar fi fost obligați să o plătească în perioada 17 octombrie 2006 și până la data eliberării efective a imobilului.
Este de principiu că victima unei fapte ilicite are dreptul de a solicita repararea prejudiciului suferit, cu condiția ca acest prejudiciu să fie cert și nereparat. Certitudinea unui prejudiciu se referă atât la existența cât și la întinderea sa. În speță reclamantul nu a dovedit intenția sa de a închiria imobilul și nici cuantumul chiriei lunare pe care ar fi obținut-o prin închirierea acestui imobil. Aceasta cu atât mai mult cu cât reclamantul a declarat la interogatoriu că nu a părăsit niciodată imobilul în litigiu. De asemenea, nu se poate reține criteriul avut în vedere de reclamant pentru stabilirea întinderii prejudiciului suferit și anume contravaloarea chiriei pe care parații reclamanți reconvenționali o datorau pentru perioada cât au ocupat fără drept imobilul, dat fiind că nu s-au indicat elemente îndestulătoare pentru stabilirea acestui cuantum. Mai mult, în perioada în care pârâții reclamanți reconvenționali au avut folosința imobilului în temeiul contractului de închiriere încheiat cu reclamantul aceștia nu au fost ținuți la plata sumei de 880 lei (ROL) lunar cu titlu de chine.
Cu privire la cererea reconvențională pârâții reclamanți reconvenționali au încercat acreditarea ideii conform căreia ar fi încheiat cu reclamantul un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul în litigiu, contract care nu a primit forma scrisă, date fiind relațiile de încredere existente între părți.
În speță, nu se poate reține încheierea valabilă în condițiile prevăzute de art. 948 Cod civil, a unui antecontract de vânzare-cumpărare între părți, având ca obiect imobilul în litigiu, astfel că prima instanță a apreciat că nu sunt întrunite condițiile pentru exercitarea cu succes a acțiunii în prestație tabulară, respectiv: existența unui antecontract valabil încheiat, dovedirea antecontractului în condițiile dreptului comun, refuzul uneia dintre părți de a autentifica actul de vânzare-cumpărare, partea care formulează acțiunea în prestație tabulară să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract
Împotriva sentinței au formulat în termen legal apel pârâții, și.
Prin decizia civilă nr. 134/A/05.03.2008, Tribunalul Cluja respins ca nefondat apelul declarat de, și.
Au fost obligați apelanții să plătească intimatului suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că în apel s-a procedat la audierea martorilor cu privire la care recurenții au susținut că în mod greșit nu au fost audiați de prima instanță teza probatorie urmărită fiind diferită raportat la martorii audiați la prima instanță.
Din depoziția martorei reiese că în cursul anului 1992 l-a auzit pe reclamant pe casa scărilor discutând cu un prieten că va vinde apartamentul și va pleca la țară, fără a menționa cui. În anul 1993 în apartament s-au mutat apelanții ocazie cu care aceștia au renovat apartamentul și l-au mobilat După mutarea pârâților în apartament printre vecini se vorbea că aceștia sunt noii proprietari, iar administratorul i-a spus că pârâții au cumpărat imobilul în litigiu.
Martorul, a declarat că locuiește în acest bloc din anul 1964, fiind vecin cu reclamantul și părinții acestuia care au decedat între timp. După mutarea pârâților în apartament pârâtul i-a comunicat martorului că l-au plătit pe reclamant fără a spune despre ce sumă este vorba. Co ocazia mutării pârâții au efectuat lucrări renovare și mobilare a apartamentului.
În fine martorul, administratorul blocului și la momentul mutării pârâților în bloc, a declarat că pârâții s-au mutat în anul 1993 în apartamentul în litigiu în baza unui contract de închiriere pe care reclamantul îl avea încheiat cu SC SA. Pârâții s-au mutat în apartament în urma unei înțelegeri cu reclamantul, convingere creată prin aceea că anterior mutării acestora reclamantul a fost chemat să-și plătească cheltuielile ocazie cu care acesta a spus că nu-l mai interesează întrucât se va muta altcineva. După mutarea în imobil pârâții au efectuat o serie de îmbunătățiri constând în schimbarea geamurilor, ușilor, închiderea balconului. Martorul nu cunoaște dacă între părți a existat vreo înțelegere potrivit căreia în schimbul achitării prețului la de către pârâți aceștia deveneau proprietarii imobilului în litigiu. Valoarea cheltuielilor restante ale reclamantului la momentul mutării pârâților cuprindeau cheltuielile aferente anului1993.
În interogatoriul luat reclamantului acesta a recunoscut că o parte din ratele pentru apartament au fost achitate de pârâți, însă le-a dat și el bani pentru o parte.
Coroborând depozițiile martorilor audiați pe parcursul desfășurării procesului tribunalul a apreciat că din acestea nu reiese existența vreunei înțelegeri între părți, înțelegere în baza căreia reclamantul să se fi obligat să transmită pârâților dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu. Chiar dacă martora audiată în apel a declarat că ar fi auzit de la administratorul blocului că aceștia sunt noii proprietari ai apartamentului, la nivelul anului 1993 nu putea fi vorba de proprietari decât ca și locatari ai apartamentului întrucât apartamentul era proprietate de stat. Susținerea acesteia potrivit căreia administratorul i-a spus că pârâții au cumpărat apartamentul nu a fost confirmată de persoana administratorului, audiat și el.
La dosar au fost depuse de către pârâți chitanțele cu care au fost achitate ratele de preț pentru cumpărarea apartamentului în litigiu. Aceste chitanțe au fost emise pe numele cumpărătorului, fără a exista mențiunea că plata s-a făcut de pârâți pentru reclamant. Cu toate acestea, dacă inițial reclamantul a susținut că a plătit doar el ratele pentru apartament, în interogatoriul luat în apel și-a schimbat poziția procesuală în sensul că și pârâții au achitat o parte din rate. Este evident că la momentul încheierii contractului singura persoană îndreptățită la încheierea contractului de vânzare cumpărare cu SC SA a fost reclamantul, motiv pentru care contractul a fost încheiat pe numele acestuia.
Faptul că pârâții au achitat o parte din ratele de preț ale apartamentului și că au locuit continuu din anul 1993 în apartamentul în litigiu nu sunt elemente apte de a da naștere în favoarea lor a la un drept de proprietate.
Tribunalul a apreciat că este corectă, raportat la dovezile administrate în cauză, interpretarea dată de prima instanță potrivit căreia între părți s-a încheiat un contract de închiriere, chiria constând în plata de către pârâți a ratelor de preț aferente apartamentului, precum și a impozitului aferent. În ceea ce privește cheltuielile de întreținere este de notorietate că acestea se achită de beneficiarii utilităților, în speță de către pârâți. Nu are relevanță cu privire la valabilitatea contractului de închiriere nedeclararea acestuia la Administrația Financiară întrucât aceasta este o operațiune ulterioară și ține de obligațiile fiscale ale proprietarului. Pentru perioada în care nu au fost rate de achitat singura obligație a chiriașilor a fost aceea de achitare a impozitului.
Prin administrarea probelor suplimentare tribunalul a răspuns primului motiv invocat de apelanți cu privire la neadministrarea tuturor probelor. În ceea ce privește lipsa rolului activ al instanței în depunerea actelor cu privire la dovada achitării avansului și a ratelor pentru apartament acest motiv nu este întemeiat întrucât partea care avea interes le putea depune. Așa cum s-a reținut anterior, contractul de vânzare cumpărare și chitanțele de achitare a ratelor au fost întocmite pe numele reclamantului și nu prezintă relevanță pentru soluționarea cauzei persoana celui care deține aceste acte.
Este neîntemeiat motivul doi de apel potrivit căruia instanța a apreciat diferit probele, raportat la aceleași temeiuri invocate. Din probatoriul administrat în cauză, nu rezultă că între părți s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare. Deținerea actelor cu privire la imobil, respectiv contractul de vânzare cumpărare, chitanțele de plată a avansului și a ratelor de către apelanți nu conduc la concluzia că aceștia sunt și proprietarii apartamentului în litigiu, dovada proprietății sau a promisiunii de vânzare cumpărare trebuind să rezulte fără dubiu din probele administrate în cauză. Chiar apelanții au invocat la un moment dat în motive că dovada dobândirii dreptului de proprietate se poate face și prin martori asistenți, martori care se pare că nu au existat, întrucât cei audiați nu au confirmat existența unui antecontract de vânzare cumpărare între părți.
Cu privire la primul motiv de apel referitor la fondul cauzei instanța s-a pronunțat prin analizarea celor două motive anterioare.
Motivul de recurs potrivit căruia instanța nu a ținut cont de nivelul minim de cunoștințe juridice al pârâților este de asemenea nefondat. Legea protejează deopotrivă persoanele care au cunoștințe juridice cât și pe cele care nu au cunoștințe juridice. Totuși, chiar dacă pârâții nu au cunoștințe juridice este de notorietate, indiferent de mediul din care partea vine că la transmiterea unui drept real este necesară întocmirea unui înscris, înscris necesar uneori pentru valabilitatea convenției alteori pentru dovada acesteia. Însăși apelanții susțin că pe lângă posesia exercitată asupra imobilului mai sunt necesari și martori și chiar declarațiile părților. În cauză martorii nu confirmă susținerile pârâților, iar reclamantul le contestă. Ca atare simpla posesie și buna credință invocate nu sunt generatoare de drept de proprietate în acest caz.
În fine, nu au precizat apelanții care sunt dispozițiile legale aplicabile în caz de imposibilitate materială de preconstituire a unui înscris. Prima instanță a procedat la administrarea probei cu martori și la prezumții potrivit dispozițiilor art.1198 Cod civil.
Împotriva deciziei au declarat recurs pârâții, și considerând-o nelegală invocând în drept motivele de recurs prevăzute de art. 304 pct 1 și 8 Cod procedură civilă.
În motivele de recurs se arată că, tribunalul în mod greșit a calificat calea de atac promovată de pârâți ca fiind aceea a apelului deoarece legal sentința judecătoriei era supusă numai recursului.
Reclamantul a promovat o acțiune posesorie, obiectul cererii reconvenționale este unul cu valoare inferioară cuantumului de 100.000 lei fiind aplicabile prevederile art. 2821Cod procedură civilă.
De asemenea se susține că, instanța de fond și cea de apel au dat o calificare greșită actului juridic dedus judecății prin cererea reconvențională. Astfel, deși s-a solicitat obligarea pârâtului reconvențional la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică instanțele au apreciat în mod eronat că suntem în prezența unui contract de închiriere.
Toate probele administrate converg spre concluzia că s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare în formă simplificată părțile fiind în imposibilitate de a preconstitui un înscris datorită relațiilor de rudenie existente între reclamant și pârâta.
Din analiza probelor s-a dovedit că pârâții au folosit bunul litigios în calitate de proprietari.
Prin întâmpinare reclamantul a solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.
Recursul nu este fondat.
Prima instanță fiind investită cu soluționarea acțiunii reclamantului a dat calificarea juridică corectă cererii acestuia dispunând evacuarea pârâților din imobilul în litigiu.
Este de reținut că, instanța nu a calificat acțiunea ca fiind una posesorie apreciind că între părți s-ar fi încheiat în realitate un contract de locațiune care nu a îmbrăcat forma scrisă datorită imposibilității morale în care s-au aflat părțile, a relației de rudenie între reclamant și pârâta.
Art. 2821Cod procedură civilă stipulează faptul că nu sunt supuse apelului hotărârile judecătorești date în primă instanță, în cererile introduse pe cale principală privind litigii al căror obiect are o valoare de până la 100.000 lei inclusiv, și acțiunile posesorii.
Chiar dacă prin petitul său cererea reconvențională are un obiect evaluabil în bani sub 100.000 lei în conformitate cu dispozițiile art. 17 Cod procedură civilă competența soluționării acesteia revine instanței ce judecă cererea principală. Pe cale de consecință, dacă sentința prin care s-a soluționat cererea principală este supusă atât apelului cât și recursului aceeași soartă o va urma și soluția dată cererii reconvenționale.
Se constată deci că motivul de recurs prevăzut de art. 304 pct 1 nu este prezent.
În ceea ce privește motivul prevăzut de art. 304 pct 8 Cod procedură civilă conform căruia modificarea unei hotărâri se poate cere când instanța interpretând greșit actul juridic dedus judecății a schimbat natura ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia observă Curtea că, pârâții nu au reușit să facă dovada existenței unui act juridic cu înțeles lămurit și vădit neîndoielnic în sensul că ar fi încheiat cu reclamantul un antecontract de vânzare-cumpărare.
Starea de fapt reținută de prima instanță și instanța de apel se impune și instanței de recurs avându-se în vedere că, în sensul dispozițiilor art. 304 Cod procedură civilă modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate.
Argumentele invocate de pârâții-recurenți în susținerea motivului de recurs mai sus arătat tind la o reapreciere a probelor administrate ceea ce este inadmisibil în recurs.
stabilit că între părți nu s-a făcut dovada încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare soluțiile instanțelor de a admite acțiunea și a dispune evacuarea pârâților după notificarea acestora de către reclamant, ceea ce a reprezentat denunțarea unilaterală a contractului de locațiune apar ca legale.
Pentru motivele expuse, în temeiul dispozițiilor art. 312 alin (1) Cod procedură civilă, Curtea va respinge recursul pârâților ca nefondat.
În baza dispozițiilor art. 274 alin (1) și (3) raportat la art. 276 Cod procedură civilă pârâții căzuți în pretențiile lor vor fi obligați să plătească reclamantului suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată parțiale în recurs reprezentând parte din onorariul avocațial.
Instanța a apreciat că, onorariul de 2.000 lei este nepotrivit de mare față de valoarea pricinii și munca îndeplinită de avocat care, a constat în formularea întâmpinării și prezența la un singur termen de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge recursul declarat de pârâții, și împotriva deciziei civile nr. 134/A din 5 martie 2008 Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă recurenții să îi plătească intimatului suma de 1.000 lei, cheltuieli de judecată parțiale în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 13 iunie 2008.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - - - - -
plecat în plecat în
semnează vicepreședintele semnează grefier șef secție
Curții de APEL CLUJ
Red.SL/dact.
2 ex./14.07.2008
jud.apel: /
Președinte:Lucia ȘtețcaJudecători:Lucia Ștețca, Valentin Mitea Traian Dârjan
