Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 140/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 140/2009
Ședința publică de la 20 Martie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicepreședinte
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
Judecător - -
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de către reclamanta - S-prin administrator judiciar EURO împotriva deciziei civile nr.314 din 7 noiembrie 2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr- având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu pârâta intimată .
Având în vedere că domnul judecător -titular al completului de judecată C3 recursuri civile și-a încetat activitatea, completul a fost alcătuit potrivit art.98 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești prin participarea d-nei judecător - - - - din programarea de permanență, fiind întocmit proces verbal în acest sens.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă, la a doua strigare, avocat pentru pârâta intimată, lipsind părțile.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este motivat și timbrat, cauza fiind amânată de la termenul anterior la cererea avocatului intimatei.
Avocat depune la dosar împuternicire avocațială, 2 chitanțe de onorariu avocațială de câte 250 lei și un număr de 10 hotărâri judecătorești ca practică judiciară.
Nemaifiind alte cereri de formulat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul în apărare.
Avocat pentru pârâta intimată solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii pronunțate de Tribunalul Sibiu ca fiind legală și temeinică.
În continuare susține motivele de respingere invocate în întâmpinare, susținând, în esență că în mod corect Tribunalul Sibiua admis apelul pârâtei respingând acțiunea în evacuare, făcând aplicarea în speță a dispozițiilor art.1 din Protocolul adițional privind protecția chiriașilor, dispoziții care nu contrazic jurisprudența CEDO. Solicită cheltuieli de judecată.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului de față:
Prin sentința civilă nr.. 2522/2008 a Judecătoriei Sibiu a fost respinsă excepția autorității de lucru judecat invocată de reclamanta și totodată a fost admisă acțiunea civilă formulată de reclamanta - în contradictoriu cu pârâta și s-a dispus evacuarea necondiționată a acesteia din imobilul situat administrativ în Sibiu- și înscris în CF 18724 Sibiu nr. top. 3121/2.
A fost respinsă cererea reconvențională formulată de pârâta prin care aceasta solicitat obligarea reclamantei la încheierea contractului de închiriere în condițiile OUG 40/1999.
Pentru a se pronunța această hotărâre s-au reținut următoarele:
La data de 01.01.2000 între părți a intervenit contractul de închiriere nr. 2439/2000 având ca obiect cedarea folosinței locuinței din Sibiu,-, cămin 2, cam. 206, proprietatea reclamantei, așa cum rezultă din extrasul de carte funciară ( 12). Termenul închirierii a fost convenit de părți pentru o durată de 5 ani și s-a prevăzut că prețul locațiunii este stabilit în condițiile OUG 40/1999.
La expirarea termenului închirierii, prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sibiu sub nr. 60/2005 pârâta a solicitat obligarea proprietarului la încheierea contractului de închiriere potrivit Legii 8/2004, în aceleași condiții și termen ca și contractul anterior.
Prin sentința civilă nr. 3790/2005 a Judecătoriei Sibiu acțiunea a fost respinsă, reținându-se că în speță nu sunt aplicabile dispozițiile OUG 8/2004.
Potrivit art. 1201 Cod civ. și 166 Cod proc. civ. există autoritate de lucru judecat atunci când a doua cerere are același obiect, este întemeiată pe aceeași cauză și este între aceleași părți, făcută de ele și în contra lor în aceeași calitate.
În speță nu este incidentă excepția autorității de lucru judecat, având în vedere că între cele două cereri nu există identitate de cauză, temeiul juridic al primei cereri fiind OUG 8/2004, care reglementa prorogarea legală a unor contracte de închiriere, iar în prezenta cerere, pârâta își întemeiază pretențiile pe art. 14 din OUG 40/1999, privind dreptul de reînnoirea contractului de închiriere.
Pentru aceste considerente excepția autorității de lucru judecat a fost respinsă.
Pe fondul cauzei, s-a reținut că, în speță contractul de închiriere a fost încheiat la data de 01.01.2000 și, deși pârâta a afirmat că și anterior a existat contract de închiriere între părți pentru locuința în litigiu, nu a făcut o astfel de dovadă, astfel că instanța va reține că raporturile locative între părți au început la data de 01.01.2000.
Potrivit art. 5 din OUG 40/1999 pentru imobilele - terenuri și construcții -, precum și pentru suprafețele locative cu destinația de locuință, privatizate după 1 ianuarie 1990 o data cu societățile comerciale care le dețineau în proprietate ca locuințe, locuințe de serviciu, cămine pentru salariați, așezăminte social-culturale sau unități de învățământ, proprietarul va încheia, la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș careocupa efectivlocuința, un contract de închiriere pe o durata de 5 ani.
Se cere deci ca locatarul să fi ocupat efectiv locuința la data apariției ordonanței - 08.04.1999 - ca și chiriaș sau fost chiriaș, deci să fi existat anterior raporturi locative, ori pârâta nu a făcut dovada existenței acestor raporturi.
În aceste condiții, nu sunt aplicabile dispozițiile legii speciale în materie de protecție a chiriașilor, prin hotărârile judecătorești pronunțate în litigiile anterioare pârâtei nefiindu-i recunoscut nici dreptul la cumpărarea locuinței - sentința civilă 1206/2006 a Judecătoriei Sibiu, irevocabilă.
S-a mai reținut că în raport de practica CEDO, care concluzionat că restricțiile impuse în privința utilizării bunurilor imobile prin OUG nr. 40/1999 sunt rezultatul unor "dispoziții defectuoase și lacune ale ordonanței de urgență", pârâta nu se poate prevala de prevederile art. 14 din OUG 40/1999. În speță, reclamanta a dovedit faptul ocupării fără titlu a locuinței de către pârâtă, împrejurare care, coroborată cu voința reclamantei de a face să înceteze această stare și a se restabili o situație corespunzătoare dreptului pretins caracterizează cauza acțiunii în evacuare.
Obiectul prezentei acțiuni este o obligație de a face, respectiv de a preda materialmente locuința, iar nu o obligație de a da, respectiv de a constitui sau transmite un drept real, astfel că acțiunea în evacuare este pe deplin admisibilă, nefiind necesar ca reclamanta să formuleze o acțiune în revendicare pentru apărarea dreptului său.
Împotriva acestei hotărâri a formulat apel pârâta solicitând schimbarea ei în sensul respingerii acțiunii reclamantei și admiterii cererii reconvenționale în sensul de a fi obligată reclamanta să-i încheie contract de închiriere pentru locuința pe care o ocupă.
Prin decizia civilă nr.314/2008 Tribunalul Sibiua admis apelul formulat de pârâta, împotriva sentinței civile nr.2522/2008 a Judecătoriei Sibiu, pe care a schimbat-o în parte în sensul că a respins acțiunea civilă de evacuare formulată de reclamanta - - împotriva pârâtei.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale hotărârii atacate.
A fost obligată intimata să plătească apelantei 500 lei cheltuieli de judecată parțiale.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut și motivat următoarele:
Prima instanță a reținut în mod corect starea de fapt, în sensul că la data de 01.01.2000 între părți a intervenit contractul de închiriere nr. 2439/2000 având ca obiect închirierea locuinței din Sibiu,-, cămin 2, cam. 206, proprietatea reclamantei și că termenul închirierii a fost convenit de părți pentru o durată de 5 ani, iar chiria s-a stabilit în condițiile OUG 40/1999.
S-a reținut însă în mod greșit faptul că apelanta nu mai are un titlu locativ, așa încât se impune evacuarea acesteia din locuință. În speță erau aplicabile dispozițiile art. 14 al.1 din OUG nr. 40/1999, potrivit cărora " La expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgenta chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului, pentru aceeași perioada, dacă părțile nu modifica prin acord expres durata închirierii."
Potrivit aceluiași articol proprietarul poate refuza reînnoirea contractului de închiriere numai pentru motivele expres arătate în text și care nu sunt incidente în speță. În plus, se prevede că dacă ar fi îndeplinite condițiile care justifică reînnoirea contractului, proprietarul ar trebui să îi notifice chiriașului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel puțin un an înainte de expirarea acestuia, sau cu cel puțin 60 de zile, în funcție de motivul care justifică refuzul, iar în lipsa notificării, contractul de închiriere se reînnoiește în condițiile art. 14 alin.1. Reclamanta nu și-a îndeplinit obligația de a notifica chiriașa în condițiile mai sus arătate.
Apelanta beneficiază deci de reînnoirea contractului de închiriere și ca urmare nu se poate susține că nu are un titlu locativ. Practica CEDO invocată de prima instanță nu este de natură să ducă la o altă concluzie, deoarece textul art. 14 alin.1 nu este în contradicție cu articolul 1 din Protocolul adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor omului pentru a se pune problema unei eventuale încălcări a convenției. Dispoziția legală menționată are drept scop <LLNK 11999 40180 301 0 45> protecția chiriașilor prin asigurarea stabilității în viitor a drepturilor lor locative. Articolul 1 al Protocolului nu împiedică legiuitorul ca, în îndeplinirea dispozițiilor constituționale referitoare la obligația statului de a asigura cetățenilor un nivel de trai decent, noțiune ce, în lumina reglementărilor internaționale privind drepturile omului, cuprinde și dreptul la locuință să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, ținând seama nu numai de interesele proprietarilor, ci și de cele ale chiriașilor, cărora trebuie sa le asigure dreptul la o locuință. Important este ca în acest demers să se realizeze un echilibru între cele doua cerințe constituționale, respectiv respectarea dreptului de proprietate și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie.
Tribunalul a apreciat că acest echilibru este păstrat în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului doar o singură dată, justul echilibru fiind rupt doar în condițiile în care s-ar da eficiență și dispoziției de la alin 4 al art. 14 unde se prevede că chiriașul are dreptul la mai multe reînnoiri succesive, pentru că în aceste condiții s-ar ajunge ca practic proprietarul să fie lipsit în mod perpetuu de posibilitatea exercitării depline a atributelor dreptului său de proprietate. În condițiile în care se consideră că doar alin. 1 al art. 14 este în acord cu exigențele art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 al Convenției Europene a Drepturilor, se realizează atât scopul legii referitor la protecția chiriașului cât și o ingerință rezonabilă, care nu creează o sarcină disproporționată pentru proprietari.
Din aceste motive s-a apreciat că în anul 2005 operat reînnoirea contractului de închiriere al reclamantei pe o perioadă de 5 ani și că la expirarea acestei perioade chiriașul trebuie să părăsească locuința.
Nu s-ar putea susține nici faptul că chiriașul ar fi renunțat la dreptul la reînnoirea contractului prin clauza din contract în care se arată că "la expirarea termenului locațiunii, contractul poate fi reînnoit cu acordul ambelor părți". Această clauză nu face decât să sublinieze că părțile pot să încheie un nou contract sau să-l prelungească sau să-l modifice pe cel existent, ceea ce ar fi putu face și în lipsa ei, dar nu poate avea semnificația că recurenta a renunțat la dreptul la reînnoirea contractului, renunțările la drepturi trebuind să fie clare și lipsite de echivoc, ceea ce nu este cazul în speță. Apelanta a invocat și faptul că instanța nu s-a pronunțat asupra nulității acestei clauze, dar o asemenea nulitate nici nu a fost invocată iar clauza nici nu poate fi considerată nulă deoarece chiar dacă s-ar fi renunțat la dreptul respectiv, ceea ce nu este cazul, oricum ar fi fost vorba de drepturi de care părțile pot dispune.
Nu se poate reține nici considerentul instanței în sensul că de prevederile art. 14 alin.1 ar putea uza doar cei care au contracte încheiate la data apariției OUG nr. 40/1999, o asemenea exigență nefiind prevăzută de actul normativ menționat și nici impusă de principiile aplicării legii în timp.
În raport de faptul că se consideră că s-a reînnoit contractul de închiriere al recurentei pârâte, cererea reconvențională privind obligarea reclamantei la încheierea unui contract de închiriere nu este admisibilă pentru simplul motiv că un asemenea contract există, deci nu mai poate fi încheiat altul.
Împotriva acestei ultime hotărâri a declarat recurs reclamanta solicitând modificarea deciziei în sensul menținerii sentinței instanței de fond.
În expunerea criticilor se arată că instanța de apel în mod greșit a considerat ca fiind aplicabile dispozițiile OUG 40/1999 și eronat a înlăturat jurisprudența CEDO în materia proprietății și implicit a dispozițiilor art.1 din Protocolul adițional nr.1.
OUG 40/1999 nu se aplică în cauză întrucât contractul de închiriere s-a încheiat ulterior intrării în vigoare a acestui act normativ, față de dispozițiile art.1 din OUG care prevede că se aplică contractelor aflate în curs de executare. Astfel nu sunt incidente prevederile art.14 din OUG 40/1999 ci dispozițiile dreptului comun în materie de locațiune.
Jurisprudența CEDO condamnă privarea perpetuă a proprietarului de uzul proprietății.
Prin întâmpinare, intimata a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
În recurs nu s-au depus înscrisuri noi.
Examinând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate, față de dispozițiile art.304 pct.9 cod procedură civilă, Curtea constată recursul nefondat pentru următoarele considerente:
-Prima critică referitoare la greșita aplicare a OUG 40/1999 nu poate fi primită.
Instanța de apel în mod corect a reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în condițiile OUG 40/1999, împrejurare care, de altfel, rezultă expres din clauzele contractului.
Imobilul în litigiu este un apartament într-un cămin pentru salariați, astfel că e înscris în categoria celor enumerate în prevederile art.5 ale OUG 40/1999, text legal care nu instituie aplicarea dispozițiilor ordonanței doar contractelor aflate în curs de executare.
Așa cum corect a reținut instanța de apel, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform dispozițiilor OUG 40/1999, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractelor de închiriere în conformitate cu dispozițiile art.14 din ordonanță, putând refuza reînnoirea contractului numai pentru motivele enumerate de textul de lege, motive care nu se regăsesc în cazul de față.
De altfel, prin decizia civilă nr.224/2008 a Tribunalului Sibiu cu referire la același imobil înscris în CF 18724, s-a statuat cu putere de lucru judecat că, în privința contractelor de închiriere încheiate de către recurentă, în conformitate cu dispozițiile art.5 din OUG 40/1999 sunt aplicabile dispozițiile art.14 din aceeași ordonanță.
Prin urmare, în mod corect instanța de apel a constatat că pârâta beneficiază de reînnoirea contractului de închiriere și că în consecință are titlu locativ, de vreme ce reclamanta, în calitate de proprietar, nu a făcut dovada îndeplinirii obligației de reînnoire, prevăzută de art.14 din ordonanță.
Nici a doua critică cu referire la dispozițiile CEDO nu este de primit.
Corect a reținut instanța de apel că alin.1 al art.14 din OUG este în acord cu exigențele art.1 din Protocolul nr.1 adițional la Convenție, dispoziții care realizează atât scopul legii referitor la protecția chiriașilor cât și o ingerință rezonabilă, care nu creează o sarcină disproporționată pentru proprietari.
Respingerea acțiunii în evacuare și reînnoirea contractului de închiriere cu pârâta, în baza art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999, reprezintă o ingerință în dreptul reclamantei la respectarea bunurilor sale, în sensul art. 1 din Protocolul nr. 1.Această ingerință, însă, urmărește un scop legitim, conform interesului general,anume protecția chiriașilor și tranziția progresivă
a unui sistem de contracte de închiriere de locuințe controlate de stat la un sistem liber negociat (cauza Cleja și Mihalcea contra României).
De altfel, Curtea Europeană a Drepturilor Omului a afirmat constant că măsurile adoptate de legiuitorul național prin OUG nr. 40/1999 - destinate, pe de o parte, să controleze majorarea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere, cu excepția unor situații excepționale prevăzute expres și restrictiv - urmăreau un scop de interes general, respectiv apărarea chiriașilor într-o situație caracterizată prin lipsa de locuințe la un preț scăzut. (cauza Burza contra României, cauza Rodovici și Stănescu contra României).
Ca atare, această ingerință are un caracter legal, urmărind un scop legitim.
În același timp instanța reține că norma juridică în discuție întrunește condițiile de accesibilitate și previzibilitate cerute de jurisprudența CEDO. Așa cum a statuat și Curtea Constituțională în analizarea constituționalității art. 14 din OUG nr. 40/1999, protecția temporară a chiriașilor se realizează prin diverse modalități juridice, cum sunt: prelungirea contractelor de închiriere, asigurarea stabilității, în viitor, a drepturilor lor locative prinacordarea dreptului chiriașului la reînnoirea contractelor de închiriere, etc. (decizia nr. 512/2006; dec. civ. 1286/2008)
Așadar, dreptul la reînnoire a fost prevăzut de legiuitor încă de la intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999, iar condițiile și termenele de reînnoire, precum și cazurile în care se poate refuza reînnoirea au fost expres și limitativ prevăzute în ordonanță.
Rămâne de verificat dacă prin respingerea acțiunii în evacuare și constatarea reînnoirii contractului de închiriere, s-a păstrat un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele folosite și scopul vizat de natură să asigure "justul echilibru", care trebuie păstrat între exigențele interesului general al comunității și imperativele protejării drepturilor fundamentale ale individului.
Este adevărat că CEDO a condamnat România printr-o serie de hotărâri, în care s-a invocat încălcarea art. 1 din Protocolul nr. 1 atunci când s-a făcut aplicarea OUG nr. 40/1999.
Din situațiile concrete analizate de CEDO nu sunt similare cu cea din speță.
Astfel, în cauza Rodovici și Stănescu contra României, CEDO a reținut că acest "just echilibru" a fost rupt, în specialdatorită "imposibilitățiiîn care s-au aflat reclamantele timp de mai mulți ani,de a obliga ocupanții să
le plătească o chirie, din cauza dispozițiilor defectuoase și a lipsurilor relevate în legislația asupra imobilelor". Așadar, raportul de proporționalitate nu a fost menținut întrucât reclamantelor le-a fost impusă o sarcină exagerată, respectiv obligația de a păstra locatarii în imobilul lor timp de 5 ani, fără nici o posibilitate concretă și reală de a încasa o chirie.
CEDO a constatat și în cauza Arsenovici contra României,aceeași sarcină exorbitantă impusă proprietarilor, în condițiile în care chiriașul a refuzat încheierea contractelor de închiriere și nu a plătit chirie.
În cauza Burza contra României, CEDO a reținut că înart. 13 și 14 din OUG nr. 40/1999, referitoare la prelungirea și reînnoirea contractelor de închiriere, legiuitorul a prevăzut în mod expres și restrictiv, câteva situații excepționale care permiteau proprietarilor să nu prelungească contractele de închiriere, între care întârzierea cu trei luni consecutive la plata chiriei de către chiriaș.
Curtea, fără a condamna aceste măsuri care se înscriu în marja de apreciere de care se bucură statul, a considerat că nu a fost respectat echilibrul just dintre apărarea individului la respectarea bunurilor sale și cerințele interesului general, datorităpunerii defectuoase în practică a garanțiiloraflate la dispoziția proprietarului (instanțele naționale au apreciat că reclamatul trebuia să demareze alte proceduri pentru a obține condamnarea chiriașilor la plata chiriilor).
Situații similare au fost constatate de CEDO și în cauzele Spânoche vs România, și Toader vs România sau Cleja și Mihalcea Vs România.Prin urmare, ceea ce a criticat CEDO raportat la OUG nr. 40/1999 a fost modalitatea defectuoasă de punere în practică a garanțiilor oferite proprietarilor, iar nu măsurile de protecție a chiriașilor.
În prezenta cauză, instanța constată că "justul echilibru" a fost respectat.Astfel, mai întâi, trebuie reținut că părțile au încheiat un contract de închiriere în anul 2000, iar pârâta și-a îndeplinit obligația de plată a chiriei, chiar în condițiile în care reclamanta a refuzat primirea chiriei.
Sub alt aspect, nu se poate reține că, în ce privește reînnoirea contractului, OUG este defectuoasă și lacunară. Aceasta pentru că, pe de o parte, a stabilit cazurile în care proprietarul poate refuza încheierea contractului, iar, pe de altă parte, OUG nr. 40/1999 are drept scop, protecția chiriașilor, ceea ce implică inclusiv o restrângere temporară a dreptului de folosință a bunului contra unei chirii calculată după criteriile stabilite în ordonanță.
Concluzionând, așa cum corect a reținut instanța de apel, dispoziția din art. 14 alin 1 din OUG nr. 40/1999 nu încalcă art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la CEDO. Se impune a se reține în acest sens și jurisprudența Curții Constituționale care, verificând conformitatea art. 14 alin 1 și 2 din OUG nr. 40/1999 cu prevederile cuprinse în art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție,a statuat că textele legale criticate sunt în deplină concordanță cu alineatul 2 din articolul 1 din primul Protocol (decizia nr. 22/2005).
Pentru considerentele expuse, Curtea, în temeiul dispozițiilor art.312 cod procedură civilă va respinge ca nefondat prezentul recurs, decizia atacată fiind legală.
Față de dispozițiile art.274 cod procedură civilă, recurenta va fi obligată la plata cheltuielilor de judecată efectuate de către intimată și justificate cu înscrisuri la dosar.
Pentru aceste motive,
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul declarat de reclamanta - împotriva deciziei civile nr.314/2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar nr-.
(continuarea deciziei civile nr.140/2009)
Obligă recurenta să plătească intimatei () suma de 500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 20 Martie 2009.
Președinte, - - - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Dact. 2ex/30.03.2009
Jud..
Jud.fond
Președinte:Cristina Gheorghina Nagy NicoarăJudecători:Cristina Gheorghina Nagy Nicoară, Daniela Mărginean
