Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 1652/2008. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.1652/2008-R
Ședința publică din 18 noiembrie 2008
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind pronunțarea asupra recursului civil declarat de recurenții pârâți reclamanți reconvenționali -, și toți din Carei,-,. 26, jud. S M, în contradictoriu cu intimații reclamanți pârâți reconvenționali, și toți cu domiciliile procedurale alese la Cabinetul avocațial din Carei, str. P-ța. - -, nr.2. jud. S M, împotriva deciziei civile nr.135/Ap din 20.05.2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr-, prin care a fost schimbată în totalitate sentința civilă nr.58 din 15.01.2008 pronunțată de Judecătoria Carei, în dosar nr-, având ca obiect evacuare.
Se constată că dezbaterea cauzei a avut loc la data de 11 noiembrie 2008, când părțile prezente au pus concluzii ce au fost consemnate în încheierea de ședință din acea zi, încheiere ce face parte integrantă din prezenta și când pronunțarea hotărârii a fost amânată pentru data de 18 noiembrie 2008, când:
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.58/15.01.2008 pronunțată în dosar nr-, Judecătoria Careia respins acțiunea formulată de reclamanții-pârâți reconvenționali, și, în calitate de moștenitori după defuncta în contradictoriu cu pârâții-reclamanți reconvenționali, -, ca neîntemeiată și a admis cererea reconvențională formulată de pârâții-reclamanți reconvenționali, ca întemeiată, obligând reclamanții să încheie un contract de închiriere pentru perioada rămasă, respectiv martie 2005 - 4 aprilie 2009, cu stabilirea unei chirii în funcție de prevederile 1886/21.12.2006 și art.15 din HG 250/03.04.2007, pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001. Totodată, reclamanții au fost obligați în solidar, la plata sumei de 257 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea pârâților.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că prin dispoziția nr.92/2001 emisă de Primăria municipiului Carei, prin primar, s-a dispus restituirea în natură a apartamentului menționat în petitul acțiunii, în favoarea petenților și soția, dispoziție emisă la data de 17 decembrie 2001. În baza acestei decizii, petenții și-au intabulat dreptul de proprietate la Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară, respectiv în CF 10100 Carei.
În urma acestei situații de fapt și de drept, reclamanții au introdus prezenta acțiune prin care au solicitat evacuarea pârâților din imobil, invocând că aceștia îl ocupă fără nici un drept, fără contract de închiriere, fără plata vreunei chirii și ca urmare a expirării termenului prevăzut de OG 40/1999 privind protecția chiriașilor.
Pârâții locuiesc în acest imobil în baza contractului de închiriere nr.292/30.07.1998, precum și a actului adițional nr.2 la acest contract, prin care "termenul închirierii prevăzut în contractul de închiriere nr.292/1998 se prelungește de drept începând cu data de 08.04.2004 pe o perioadă de 5 ani conform OUG nr.8/11.03.2004 sau până la încheierea noului contract cu proprietarul în cazul retrocedării imobilului, conform Legii 10".
Prin adresa nr.2508/28.02.2005 emisă de Primăria municipiului Carei s-a comunicat pârâților că începând cu data de 01.03.2005 Primăria municipiului Carei nu mai percepe chirie pentru acest imobil, întrucât acesta a fost restituit foștilor proprietari.
În urma acestei adrese, pârâții s-au adresat instanței pentru anularea acestei dispoziții, acțiune înregistrată sub dosar nr.578/2005 al Judecătoriei Carei, iar în urma declinării de competență în favoarea Tribunalului Satu Mare, prin Decizia civilă nr.487/28.11.2005, s-a respins acțiunea acestora.
Pârâții au încercat să încheie un contract de închiriere cu reclamanții dar fără nici un rezultat, reclamanții locuind chiar în Ungaria.
Mai mult, reclamanții nu au înaintat vreo notificare, conform art.10 din OUG 40/1999, pârâții nefiind în vreo culpă în acest sens, conform art.11 din OUG 40/1999.
Deși reclamanții sunt proprietari de drept ai acestui imobil, pârâții sunt ocrotiți de lege, având dreptul legal să locuiască în acest imobil în baza unui contract de închiriere prelungit de Statul Român, care era proprietar în anul 2004, până la expirarea acestuia.
Pârâții nu au stat în pasivitate și au depus toate diligențele pentru rezolvarea acestei situații, însă au întâmpinat dificultăți prin indiferența manifestată de către reclamanți.
Instanța de fond nu a putut dispune reînnoirea a ceea ce nu fost nicicând încheiat și nu a putut obliga reclamanții să închirieze un bun ce aparține de drept altor persoane.
Însă, până la expirarea contractului de închiriere, în vigoare și în prezent, pârâții au dreptul legal de a locui în acest imobil, iar reclamanții de a percepe chirie, în culpă fiind doar Statul Român.
Deoarece pârâții nu mai plătesc chirie Statului Român începând cu data de 01.03.2005 și se folosesc în continuare de acest imobil, instanța a respins acțiunea ca neîntemeiată și a admis cererea reconvențională ca întemeiată, sens în care a obliga reclamanții să încheie un contract de închiriere pentru perioada rămasă, respectiv martie 2005 - 4 aprilie 2009, cu stabilirea unei chirii în funcție de prevederile 1886/21.12.2006 și art.15 din HG 250/03.04.2007, pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare unitară a Legii 10/2001. Totodată, reclamanții au fost obligați, în solidar, la plata sumei de 257 lei reprezentând cheltuieli de judecată în favoarea pârâților.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții, și, solicitând admiterea apelului și desființarea în totalitate a sentinței apelante, ca fiind total neîntemeiată și nelegală și cu titlu de consecință admiterea acțiunii apelanților-reclamanți în evacuare și respingerea acțiunii reconvenționale; cu cheltuieli de judecată la fond și în apel.
În motivare arată că imobilul din Carei, str. - - 6/26, înscris în CF 10100 este proprietatea lor prin restituire în natură în baza Legii nr.10/2001 prin Dispoziția nr.92/2001. La data retrocedării în natură a imobilului, erau incidente dispozițiile OG 40/1999, prin care de la data intrării în vigoare a aceasta îi proteja pe chiriași pe o perioadă obligatorie de 5 ani, de la data intrării în vigoare a ordonanței, chiriașii neputând fi evacuați dacă potrivit art.14 alin.1 din OG, proprietarul nu a notificat prin executor judecătoresc să încheie contract de închiriere. Într-o asemenea situație până în aprilie 2004 proprietarii își asumau riscurile păstrării în imobil 5 ani a chiriașului cu plata unei chirii sau fără plata chiriei.
Menționează că OG 2/1999 a fost modificată prin Legea nr.241/2001 și prin OUG nr.8/2004, când legiuitorul a simțit nevoia să reglementeze în mod distinct situația contractelor de închiriere, care au beneficiat de prorogare legală precizând prin OUG nr.8/2004, care dintre aceste contracte beneficiază de o nouă prelungire legală a duratei lor.
Astfel, după aprilie 2004 au beneficiat de prorogare legală doar contractele de închiriere cu Statul Român care în 2004 figura ca și proprietar, pentru restul contractelor în măsura în care părțile interesate nu au inițiat diligențe pentru încheierea cu noii proprietari a unor contracte de închiriere, efectele acestora au încetat odată cu trecerea termenului prevăzut de art.1 din OUG nr.40/1999.
Potrivit art.2 din Legea nr.241/2001, "contractele de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuințăse prelungesc la cererea chiriașilor pentru perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei Ordonanței de urgență".
Mai arată că pârâții-intimați au beneficiat în anul 1998 de un contract de închiriere nr.292/1998, contract la care există un act adițional nr.2, unde se prevede "termenul închirierii prevăzut în contractul de închiriere 292/1998 se prelungește de drept începând din 08.04.2004 pe o perioadă de 5 ani, conform OUG 8/2004 până la încheierea noului contract cu proprietarul în cazul retrocedării imobilului conform Legii nr.10". La data prelungirii de drept a contractului de închiriere cu intimații-pârâți, în 08.04.2004, imobilul nu mai era proprietatea Statului Român și, deci nu mai putea opera prorogarea de drept a contractului de închiriere, deoarece noii proprietari al imobilului erau apelanții prin reconstituire.
Astfel, la 08.04.2004 expirase termenul de protecție al chiriașilor iar, potrivit OUG 8/2004 și Lg.nr.241/2001, potrivit art.2, diligența pentru a încheia un nou contract de închiriere trebuia depusă de această dată de chiriași și nu conform art.14 din OUG nr.40/1999 de către proprietari.
Mai mult, prin adresa nr.2508/28.02.2005 a Primăriei Carei, li s-a adus la cunoștință faptul că încetează contractul lor cu primăria și că imobilul a fost restituit proprietarilor. Deci, chiriașii, conform art.2 din Lg.nr.241/2001, la data expirării contractului de închiriere cu primăria trebuiau să solicite proprietarului încheierea de contract de închiriere pentru că termenul din 08.04.2004 fusese depășit. Aceștia nu au făcut-o, deși interesul era al lor, iar despre o prelungire de drept a contractului nu se poate vorbi pentru că anterior contractul de închiriere era încheiat cu Statul Român și nu se poate prelungi ceea ce nu a existat niciodată, iar art.1 din OUG nr.8/2004 se referă doar la locuințele proprietatea statului.
Astfel, situația în concret este clară, la 08.04.2004 expirase termenul de 5 ani de protecție al OUG NR.40/1999. Din 08.04.2004, potrivit OG nr.8/2004 se puteau prelungi de drept doar contractele de închiriere pentru locuințele aflate în proprietatea statului, iar din 01.03.2005 contractul de închiriere al chiriașilor - pârâți a încetat chiar și cu primăria, dată după care, potrivit art.14 (alin.1) din OUG 40/199 aprobat prin Lg.241/2001 "la expirarea termenului de închiriere stabilit conform prezentei ordonanțe de urgență, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă dacă părțile nu modifică prin acord expres durata încheierii."
Cu toate acestea, din interpretarea prevederilor OUG nr.40/1999, cu modificările aduse prin Lg.nr.241/2001, rezultă că ipoteza avută în vedere de textul de lege anterior arătat este aceea în care între chiriași și proprietari a fost încheiat un contract de închiriere potrivit art.2 și 9 din Ordonanță, astfel încât sfera de aplicare a prevederilor art.14 (alin.1) din OG nr.40/1999 nu include și situația în care chiriașul a beneficiat de prorogarea legală.
Deci, după 01.03.2005, având în vedere că între chiriași și proprietari anterior nu fusese încheiat un contract de închiriere legal, după această dată interesul chiriașului împreună cu proprietarul trebuiau să-și manifeste voința cu privire la un nou contract și durata acestuia, lucru care nu s-a întâmplat și din martie 2005 chiriașii-intimați locuiesc în imobil fără nici un drept locativ.
Astfel, din 1998 - până în martie 2005, au achitat chiria la stat, deși din 2001 proprietar al imobilului era apelantul, care la data retrocedării trebuia să îndeplinească condiția notificării încheierii contractului de închiriere. De aceea cu sau fără notificarea proprietarului, chiriașii pârâți-intimați puteau sta în imobil prin protecția legii până în aprilie 2004. Perioada aprilie 2004-martie 2005, deși în mod nelegal au beneficiat de prevederile OUG nr.8/2004, au achitat chirie la stat, dar după 2005 nu au mai plătit nimănui.
Faptul că după intrarea în vigoare a Legii nr.241/2001 se prevede posibilitatea înnoirii contractului de închiriere cu încă 5 ani, se referea doare la situația în care anterior între proprietar și chiriași fusese deja încheiat un contract, ceea ce nu este cazul în speță.
În consecință, consideră că admiterea acțiunii reconvenționale este total nelegală, neputându-se impune proprietarului să încheie pe 5 ani cu o perioadă retroactivă de timp, după 08.04.2004, atâta timp cât anterior acestei date nu fusese încheiat între părți un contract, iar prorogarea legală oferă doar în condițiile art.1 din OUG nr.8/2004, ceea ce nu se mai impunea, deoarece statul nu mai era proprietar, iar la data apariției Legii nr.241/2001 și a intrării în vigoare a acesteia, între părți nu exista nici un raport locativ, ba mai mult, proprietarul achita impozitul pe imobil, iar intimații fac datorii la utilități.
În drept, au invocat disp.art.2 din Legea nr.241/2001, art.1 din OUG nr.8/2004, art.14 alin.1 din OUG nr.40/1999, art.282 și urm. Cod procedură civilă, art.274 Cod procedură civilă.
Prin decizia civilă nr.135/Ap din 20 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr-, s-a admis apelul reclamanților, cu domiciliul procedural ales în Carei, P-ța - -, nr.2. jud. S M, împotriva sentinței civile nr.58/2008 pronunțată de Judecătoria Carei în dosar nr-, în contradictoriu cu intimații, cu domiciliul în Carei,-/26, jud. S
A fost schimbată în tot sentința atacată în sensul că:
S-a admis acțiunea reclamanților, împotriva pârâților, și -.
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul proprietatea reclamanților, înscris în CF indiv.10100 Carei, nr. top 1140/3.
A fost respinsă acțiunea reconvențională formulată de pârâți având ca obiect obligarea reclamanților de a încheia contract de închiriere pentru imobilul menționat, în baza OG 40/1999.
Pârâții au fost obligați să achite reclamanților 1511 lei cheltuieli de judecată ocazionate în primă instanță.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
Potrivit art.2 din Legea nr.241/2001, "contractele de închiriere pentru suprafețele cu destinația de locuințăse prelungesc la cererea chiriașilor pentru perioada de 5 ani de la data intrării în vigoare a prezentei Ordonanței de urgență".
Pârâții-intimați au beneficiat în anul 1998 de un contract de închiriere nr.292/1998, contract la care există un act adițional nr.2, unde se prevede "termenul închirierii prevăzut în contractul de închiriere 292/1998 se prelungește de drept începând din 08.04.2004 pe o perioadă de 5 ani, conform OUG 8/2004 până la încheierea noului contract cu proprietarul în cazul retrocedării imobilului conform Legii nr.10". La data prelungirii de drept a contractului de închiriere cu intimații-pârâți, în 08.04.2004, imobilul nu mai era proprietatea Statului Român și, deci nu mai putea opera prorogarea de drept a contractului de închiriere, deoarece noii proprietari al imobilului erau apelanții prin reconstituire.
Faptul că după intrarea în vigoare a Legii nr.241/2001 se prevede posibilitatea înnoirii contractului de închiriere cu încă 5 ani, se referea doare la situația în care anterior între proprietar și chiriași fusese deja încheiat un contract, ceea ce nu este cazul în speță.
În consecință, în mod greșit a admis judecătoria acțiunea reconvențională a pârâților, întrucât statul nemaifiind proprietar, prorogarea legală, în baza art.1 din OUG 8/2004, nu este posibilă.
În baza art.296 Cod procedură civilă, tribunalul a admis apelul declarat de reclamanți, a schimbat în tot sentința atacată, în sensul că a admis acțiunea reclamanților, conform dispozitivului prezentei decizii și a respins acțiunea reconvențională formulată de pârâți.
În baza art.274 Cod procedură civilă, pârâții au fost obligați să achite reclamanților suma de 1511 lei cheltuieli de judecată ocazionate în primă instanță.
Împotriva acestei decizii, în termen au declarat recurs pârâții - reclamanți, - și, solicitând modificarea în tot a hotărârii atacate, în sensul respingerii apelului și păstrării hotărârii instanței de fond.
În motivarea recursului se arată că instanța a dat o greșită interpretare dispozițiilor art. 10 și 11 din OG. nr.40/1999, precum și a probelor de la dosar, apreciind că termenul de închiriere de 5 ani curge de la data apariției OUG.40/1999, deși în realitate el trebuia calculat de la data la care Primăria Carei nu a înțeles să le mai perceapă chirie, respectiv începând cu data de 01 martie 2005.
În drept, invocă dispozițiile art. 304, pct.9 Cod procedură civilă.
Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimații, și au solicitat respingerea recursului ca nefondat.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate, precum și din oficiu, Curtea apreciază că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
În mod corect a reținut instanța de apel că prelungirea de drept a contractelor de închiriere reglementate prin Legea 241/2001 vizează doar situația în care între proprietar și chiriași exista anterior încheiat un contract de închiriere ceea ce nu este cazul în speță.
Astfel la data prelungirii de drept a contractului de închiriere cu pârâții recurenți, (8.04.2004), imobilul în litigiu nu mai era proprietatea Statului Român și prin urmare nu mai putea opera această prorogare întrucât noii proprietari erau reclamanții.
Față de considerentele mai sus reținute, Curtea urmează în temeiul art. 312 alin.1 coroborat cu art. 316 și 296 Cod procedură civilă să respingă recursul ca nefondat, fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
RESPINGE ca nefondat recursul civil declarat de recurenții pârâți reclamanți reconvenționali, și - toți din Carei,-,. 26, jud. S M, în contradictoriu cu intimații reclamanți pârâți reconvenționali, și toți cu domiciliile procedurale alese la Cabinetul avocațial din Carei, str. P-ța. - -, nr.2. jud. S M, împotriva deciziei civile nr.135/Ap din 20 mai 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare pe care o menține în întregime.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică din 18 noiembrie 2008.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red.dec.- /02.12.2008
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./08.12.2008
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
