Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 171/2009. Curtea de Apel Suceava
| Comentarii |
|
Dosar nr- - evacuare -
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
SECȚIA CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA NR. 171
Ședința publică din 29 mai 2009
PREȘEDINTE: Rață Gabriela JUDECĂTOR 2: Surdu Oana
JUDECĂTOR 3: Timofte Cristina
Grefier - -
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de reclamanta Asociația de proprietari nr. - prin reprezentant cu sediul în mun. S,-, -. D,. 4 împotriva deciziei nr. 92 din 24 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă în dosar nr-.
Concluziile dezbaterilor au fost consemnate în încheierea ședinței de judecată din 22 mai 2009, redactată separat și care face parte integrantă din prezenta și când, din lipsă de timp pentru deliberare, pronunțarea a fost amânată pentru astăzi 29 mai 2009, ora 12,00.
După deliberare,
CURTEA,
Asupra recursului de față, constată că prin cererea adresată Judecătoriei Suceava și înregistrată la data de 17.09.2007 sub nr-, reclamanta Asociația de Proprietari nr. A 12 S prin președinte a chemat în judecată pe pârâții, și, toți locatari ai blocului A 12 de pe strada -, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună evacuarea lor din subsolul tehnic al blocului A 12 și ridicarea boxelor construite de aceștia, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamanta a arătat că pârâții au ocupat abuziv subsolul tehnic și au improvizat în acest spațiu boxe pe care le folosesc în scop personal; prin compartimentarea beciului tehnic au cuprins în aceste spații și o parte din instalația de apă, canal și instalația termică; fiecare boxă este prevăzută cu încuietori iar ușa de la intrarea în beci este încuiată, nepermițând conducerii asociației de proprietari intrarea în acest spațiu.
tehnic deservește întregul bloc care cuprinde șapte scări și spațiile comerciale de la parterul blocului; prin ocuparea subsolului tehnic în mod abuziv fără aprobarea asociației de proprietari și fără autorizație de construcție, se împiedică desfășurarea normală a activității asociației; în prezent asociația de proprietari nu poate să verifice starea tehnică a instalației din subsolul tehnic de la scara G și nici nu are siguranța ca în aceste spații nu s-au făcut modificări deoarece au acces în acest subsol numai cei 5 locatari.
Prin întâmpinarea formulată, pârâții, și au invocat excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, întrucât în opinia lor titularul acțiunii în evacuare poate fi, potrivit legii, doar un alt proprietar și nu administratorul.
Pe fondul cauzei, pârâții au solicitat respingerea acțiunii, ca nefondată, întrucât situația de fapt prezentată de reclamantă nu corespunde realității, susținând că nu a fost în nici un mod afectat accesul, întreținerea, funcționarea instalațiilor termice, de canal și apă.
În cauză, au formulat cerere de intervenție în interesul pârâților și colocatarii, și, solicitând de asemenea, respingerea acțiunii formulată de reclamantă.
În motivarea cererii de intervenție s-a arătat că fiecare proprietar din scara G (care are 16 apartamente) poate avea acces la instalațiile de la subsol, nefiind niciodată îngrădit accesul administratorului pentru citirea contoarelor ori pentru alte verificări.
Numitul a formulat în cauză o cerere de intervenție în interes propriu, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunța, pârâții să fie obligați să evacueze subsolul tehnic ocupat abuziv și să-1 aducă la starea inițială.
Intervenientul, în motivarea cererii sale, a arătat că după ce din subsolul tehnic în litigiu a fost evacuat depozitul restaurantului "" în baza sentinței civile nr. 2053/02.03.1993 a Judecătoriei Suceava, profitând de inexistența asociației de proprietari care să administreze spațiul pârâții au ocupat fiecare diverse suprafețe și au amenajat boxe personale fără a avea acordul celorlalți coproprietari.
Judecătoria Suceava, prin sentința civilă nr. 1521/19.03.2008 a respins excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei; a respins acțiunea formulată de reclamantă, ca nefondată; a admis cererea de intervenție formulată în interesul pârâților de intervenienții, și și a respins cererea de intervenție formulată de, în interes propriu.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut în ceea ce privește excepția invocată, că reclamanta are calitate procesuală activă în temeiul dispozițiilor art. 31 din Legea nr. 230/2007, potrivit căreia asociația de proprietari, prin președintele său poate iniția împotriva proprietarilor acțiuni care privesc neîndeplinirea de către aceștia a unor obligații legale față de asociație.
Pe fondul cauzei, instanța a avut în vedere, în urma cercetării la fata locului, coroborată cu depozițiile martorilor, că pârâții și intervenienții nu au schimbat aspectul sau destinația proprietății comune reprezentată de subsolul tehnic, întrucât boxele au fost amenajate din materiale ușoare, demontabile, fără a afecta instalațiile de apă, termoficare și canalizare și că aceștia nu au îngrădit niciodată accesul reprezentanților reclamantei la acest spațiu ci, din contră, l-au întreținut și îngrijit.
Soluția a fost menținută de Tribunalul Suceava - Secția Civilă care, prin decizia nr. 92/24.02.2009 a respins, ca nefondat, apelul reclamantei, cu aceeași motivare, obligând-o la plata cheltuielilor de judecată.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta, în motivarea căruia a arătat, în esență, că prin hotărârile pronunțate, instanțele au făcut o greșită aplicare a prevederilor art. 11 alin. 2, 14, 18 și 34 din Legea nr. 230/2007, respectiv a dispozițiilor art. 13 alin. 2 din nr.HG 1588/2007, în condițiile în care și-a întemeiat pretențiile deduse judecății, pe dreptul de coproprietate al tuturor locatarilor proprietari de apartamente din condominiu, respectiv imobilul situat pe-, - din mun. S, asupra subsolului tehnic al acestuia, parte integrantă a spațiilor comune, întabulat ca atare în cartea funciară, precum și pe ocuparea abuzivă - fără acordul tuturor coproprietarilor, prin asociația de proprietari, respectiv fără autorizarea de către autoritățile publice locale a modificărilor constructive a spațiului comun în litigiu, reprezentat de subsolul clădirii, care se constituie în întregime din nivelul tehnic, traversat de conductele de apă, canalizare și termoficare ce deservesc întreg imobilul - constând în îngrădirea accesului coproprietarilor, prin amenajarea unor boxe improvizate în acest spațiu, folosite în interes personal, prevăzute cu încuietori, ca de altfel și ușa de intrare în subsol, astfel încât este evidentă încălcarea dreptului de proprietate al coindivizarilor și prejudicierea intereselor comune ale acestora, prin imposibilitatea întreținerii și verificării periodice a instalațiilor, cu atât mai mult cu cât, asociația de proprietari reclamantă nu deține actualmente un sediu pentru desfășurarea activității și se consideră îndreptățită a-l amenaja în respectivul spațiu, sens în care a obținut și autorizație de construire; în subsidiar, recurenta a invocat și prevederile art. 304 pct. 7 și 8 cod pr. civilă, arătând că decizia tribunalului este sumar motivată și că instanța de apel a interpretat greșit actele juridice deduse judecății, al căror înțeles real a fost ignorat.
Criticile formulate de reclamanta recurentă în principal, vizând aplicarea greșită a legii, se circumscriu motivului de modificare prev. de art. 304 pct. 9 Cod pr. civilă și se dovedesc a fi întemeiate, justificând admiterea recursului.
În ceea ce privește motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 7 și 8 Cod procedură civilă, se reține că acestea nu sunt incidente în cauză, în condițiile în care, decizia tribunalului este motivată, prin trimiterile la împrejurările de fapt constatate, coroborate și cu probatoriul administrat la prima instanță - și temeiurile de drept, care i-au format convingerea, acestea din urmă fiind implicite prin aprecierea nelegalității pretențiilor reclamantei, dedusă din respectarea dispozițiilor legale ce reglementează raportul juridic dintre coindivizari și caracteristicile dreptului de coproprietate; totodată, interpretarea dată ansamblului probator al cauzei constituie o chestiune de fapt, care nu se circumscrie motivului de recurs bazat pe denaturarea actului juridic dedus judecății.
Pe de altă parte, în susținerea soluției de reformare a hotărârii, prin admiterea recursului, se rețin următoarele argumente:
Dreptul de proprietate, ca drept real, conferă titularului dreptul de a întrebuința lucrul potrivit naturii ori destinației sale, de a-l folosi și de a dispune de acesta în mod exclusiv și perpetuu, în cadrul și cu respectarea dispozițiilor legale în materie.
Dreptul de a dispune de lucru, fie prin acte materiale de folosință sau consumație, fie prin acte juridice, privit ca atribut al dreptului de proprietate, în sensul dispozițiilor art. 480 Cod civil, nu este însă absolut, neîngrădit, exercitarea acestuia fiind limitată de restricții legale.
Astfel, în cazul proprietății comune pe cote-părți (coproprietate), prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor titulari, fără ca respectivul bun individual determinat să fie materialmente divizat, nici unul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei porțiuni strict delimitate din bun, ci al unei cote părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate. De aici, regula imperativă a exercitării dreptului cu condiția respectării drepturilor celorlalți coproprietari, cu precizarea că în cazul actelor de dispoziție asupra bunului sau a unor părți din acesta, este necesar acordul coproprietarilor, iar actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimității.
În speță, potrivit extrasului de carte funciară nr. 506 din 10 februarie 1998 depus la fila 4 dosar fond și necontestat, pârâții și intervenienții în interesul acestora sunt, alături de ceilalți proprietari ai apartamentelor situate în blocul de locuințe "A- 12",- A, amplasat pe parcela de clădire nr. 2581 din CF 5460 col. a comunei cadastrale S, coproprietari asupra părților comune din imobilul sus-menționat.
Ori, după cum rezultă fără echivoc din conținutul "Acordului de Asociere" autentificat sub nr. 2416 din 11 martie 1998 de Biroul Notarului Public << Petru, S (filele 5-9 dosar fond) și consimțit de proprietarii de apartamente situate în clădirea anterior individualizată, motivat de existența proprietății comune, indivizibil legată de proprietățile individuale pe care aceștia le dețin în cadrul imobilului, proprietatea comună (compusă din părți care nu sunt incluse într-o proprietate individuală, formând o coproprietate forțată și perpetuă, destinate a fi folosite în comun de către coproprietari) se circumscrie și subsolului clădirii, constituit în întregime în nivel tehnic.
Este cunoscut că proprietatea pe cote-părți forțată și perpetuă există independent de voința coproprietarilor, fiind determinată prin destinația bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existenței acestuia din urmă.
De asemenea, trebuie precizat că, în speță, aceasta nu este aferentă fiecărei scări sau tronson din imobil, coproprietarii spațiilor comune fiind intabulați în indiviziune în cartea funciară, inclusiv asupra nivelului tehnic care constituie subsolul întregului condominiu, fără vreo demarcație a acestuia aferentă scărilor, ceea ce presupune îndreptățirea oricăruia dintre titulari să exercite prerogativele dreptului de coproprietate asupra nivelului tehnic în integralitatea acestuia, cu respectarea întinderii aceluiași drept recunoscut deopotrivă celorlalți coproprietari.
Din această perspectivă, simpla amenajare a boxelor de către pârâți, destinate folosinței exclusive a acestora, fără acordul coproprietarilor, reprezintă, prin ea însăși, o împiedicare a folosinței recunoscute legal și celorlalți coproprietari, o depășire a limitelor și o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate forțată, configurată juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natură să antreneze răspunderea civilă delictuală a pârâților și sancționarea acestora, prin dispunerea evacuării pretinsă de reclamantă.
Așadar, depășirea limitelor dreptului subiectiv presupune orice faptă culpabilă (indiferent de gradul culpei) prin care titularul acestuia îl deturnează de la scopul economic, cauzând prin aceasta o atingere intolerabilă celorlalte drepturi și, în consecință, o tulburare a conviețuirii și o prejudiciere a celorlalți cotitulari.
Atitudinea culpabilă a pârâților este configurată și prin limitarea accesului persoanelor autorizate în subsolul blocului în vederea verificării, întreținerii instalației tehnice (termică,de apă, canal) ce deservește întregul imobil - apartamente și spații comerciale și igienizării spațiului, aspect confirmat și prin adresele emise de Primăria municipiului S, Asociația de Proprietari nr. Oficiul Poștal S 6, Farmacia "" (filele 10.11 dosar fond și 7-8 dosar recurs) precum și de intervenientul în interesul reclamantei, alături de majoritatea locatarilor blocului, care și-au manifestat intenția de a interveni în proces, în sprijinul pretențiilor reclamantei (filele 38-42), aspect rămas nesoluționat în apel, dar care nu face obiectul prezentului recurs.
Față de cele ce preced, cererea reclamantei, de evacuare a pârâților din subsolul tehnic în discuție, precum și cererea de intervenție în interesul reclamantei, sub același aspect, apar întemeiate, urmând a fi admise.
Cu referire la cel de-al doilea capăt de cerere al acțiunii - ridicare construcții - se reține că în cauză este necontestat și de altfel, confirmat de ansamblul probator administrat, că pretinsele construcții ce au primit destinația de boxe individuale, în folosința exclusivă a pârâților și intervenienților în interesul acestora, ca locuitori ai scării Gab locului, au fost edificate odată cu ridicarea, amenajarea și darea în folosință a complexului imobiliar în ansamblul său, cuprinzând apartamente și spații comerciale, împrejurare care rezultă, fără echivoc, și din cuprinsul memoriului justificativ existent la filele 72-75 dosar fond, în care se specifică expres că, subsolul imobilului cuprinde "spații de depozitare pentru magazine și canal tehnic".
Ori, în condițiile în care pârâții și intervenienții în interesul acestora, pretind numai o folosință exclusivă a respectivelor spații, cărora le este aplicabil același regim juridic al coproprietății forțate, amenajate în boxe, prin închiderea delimitărilor preexistente și blocarea accesului nelimitat al tuturor coproprietarilor, neputându-se reține calitatea de constructori de rea-credință a celor dintâi, în cauză nu devin incidente prevederile art.494 Cod civil, cu atât mai mult cu cât, structura și modalitatea de concepere a respectivelor lucrări sunt de natură și să susțină, într-o oarecare măsură, nivelul superior al imobilului, precum și instalațiile tehnice aferente, aspecte care pot fi observate și din planșele fotografice depuse la dosar.
În consecință, capătul de cerere în ridicarea construcțiilor (boxe) urmează a fi respins, ca nefondat, cu admiterea corelativă a cererii de intervenție în interesul pârâților sub acest aspect, față de prevederile art.55 Cod procedură civilă.
Așadar, apreciind că în cauză este dat motivul de nelegalitate invocat, prin aplicarea greșită a regulilor ce guvernează regimul juridic al coproprietății, Curtea, în temeiul art.312 alin.1-3 Cod procedură civilă, va admite recursul, cu consecința schimbării sentinței și admiterii, în parte, a acțiunii și a cererilor de intervenție, în sensul celor arătate.
Potrivit art.274, 277 Cod procedură civilă, culpa procesuală reținându-se în sarcina pârâților, ca părți căzute parțial în pretenții, aceștia vor fi obligați să suporte parțial, cheltuielile de judecată avansate de reclamantă în apel și recurs, reprezentând onorariu avocat și expert construcții.
Pentru aceste motive,
În numele Legii,
DECIDE:
Admite recursul declarat de reclamanta Asociația de Proprietari nr. - prin reprezentant cu sediul în mun. S,-, -. D,. 4 împotriva deciziei nr. 92 din 24 februarie 2009 pronunțată de Tribunalul Suceava - Secția civilă, în dosar nr-.
Modifică decizia civilă nr. 92/24.02.2009 a Tribunalului Suceava - Secția Civilă, în sensul că:
Admite apelul reclamantei.
Schimbă, în parte, sentința civilă nr. 1521/19.03.2008 a Judecătoriei Suceava și, în consecință:
Menținând dispozițiile de respingere a excepției lipsei calității procesuale active a reclamantei și a cererii de intervenție în interes propriu, formulată de intervenientul,
Admite, în parte, acțiunea și dispune evacuarea pârâților din imobilul tehnic al blocului situat în municipiul S,-.
Respinge, ca nefondat, capătul de cerere privind ridicarea construcțiilor (boxe).
Admite, în parte, cererea de intervenție în interesul pârâților, precum și cererea de intervenție accesorie în interesul reclamantei, formulată de intervenientul.
Obligă pârâții să plătească, în solidar, reclamantei suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată din apel și recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 29 mai 2009.
Președinte, Judecători, Grefier,
Red.
Tehnored.
2 ex./29.06.2009
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL SUCEAVA
IV. Caracterizarea cererii în raport de care s-a soluționat pricina -evacuare
II. Soluția în apel - respins apelul ca nefondat
III.Soluția în recurs- admis recursul, admis apelul, schimbat în totalitate sentința
ÎN CIVIL
JUDECĂTORIA II.CURTEA DE APEL SUCEAVA
Sentința nr. 1521/19.03.2008 Decizia nr. 171/29.05.2009
Judecător Dosar nr- Complet: - - - -
- -
II.TRIBUNALUL
Decizia nr. 92/24.02.2009
Judecători
Astfel, în cazul proprietății comune pe cote-părți (coproprietate), prerogativele dreptului aparțin împreună și concomitent mai multor titulari, fără ca respectivul bun individual determinat să fie materialmente divizat, nici unul dintre proprietari nefiind titular exclusiv al unei porțiuni strict delimitate din bun, ci al unei cote părți ideale, abstracte din dreptul de proprietate. De aici, regula imperativă a exercitării dreptului cu condiția respectării drepturilor celorlalți coproprietari, cu precizarea că în cazul actelor de dispoziție asupra bunului sau a unor părți din acesta, este necesar acordul coproprietarilor, iar actele juridice de administrare sunt supuse regulii unanimității.
În speță, potrivit extrasului de carte funciară nr. 506 din 10 februarie 1998 depus la fila 4 dosar fond și necontestat, pârâții și intervenienții în interesul acestora sunt, alături de ceilalți proprietari ai apartamentelor situate în blocul de locuințe "A- 12",- A, amplasat pe parcela de clădire nr. 2581 din CF 5460 col. a comunei cadastrale S, coproprietari asupra părților comune din imobilul sus-menționat.
Este cunoscut că proprietatea pe cote-părți forțată și perpetuă există independent de voința coproprietarilor, fiind determinată prin destinația bunurilor respective, ca accesorii celui principal, pe durata existenței acestuia din urmă.
Din această perspectivă, simpla amenajare a boxelor de către pârâți, destinate folosinței exclusive a acestora, fără acordul coproprietarilor, reprezintă, prin ea însăși, o împiedicare a folosinței recunoscute legal și celorlalți coproprietari, o depășire a limitelor și o exercitare abuzivă a dreptului de proprietate forțată, configurată juridic, indiscutabil, ca abuz de drept, de natură să antreneze răspunderea civilă delictuală a pârâților și sancționarea acestora, prin dispunerea evacuării pretinsă de reclamantă.
Așadar, depășirea limitelor dreptului subiectiv presupune orice faptă culpabilă (indiferent de gradul culpei) prin care titularul acestuia îl deturnează de la scopul economic, cauzând prin aceasta o atingere intolerabilă celorlalte drepturi și, în consecință, o tulburare a conviețuirii și o prejudiciere a celorlalți cotitulari.
Potrivit art.274, 277 Cod procedură civilă, culpa procesuală reținându-se în sarcina pârâților, ca părți căzute parțial în pretenții, aceștia vor fi obligați să suporte parțial, cheltuielile de judecată avansate de reclamantă în apel și recurs, reprezentând onorariu avocat și expert construcții.
Președinte:Rață GabrielaJudecători:Rață Gabriela, Surdu Oana, Timofte Cristina
