Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 174/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 174/2009
Ședința publică de la 03 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Cristina Gheorghina Nagy Nicoară vicepreședinte
JUDECĂTOR 2: Daniela Mărginean
Judecător - -
Grefier
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului formulat de pârâții -, -, și - împotriva deciziei civile nr.179 din 10 iunie 2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosarul nr- având ca obiect evacuare, în contradictoriu cu reclamanta intimată
Procedura de citare este îndeplinită fără citarea părților.
Se constată că la dosar s-au depus prin registratură precizări denumite "cerere" din partea intimatei - SRL în care învederează că cererea de strămutare formulată de către recurenți a fost respinsă de Înalta Curte de Casație și Justiție.
dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierile de amânare a pronunțării din 20 martie 2009 și 27 martie 2009, care fac parte integrantă din prezenta decizie.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului de față reține:
Prin acțiunea formulată și precizată, înregistrată la udecătoria Sibiu sub dosar nr.8771/2005, reclamanta - SRL a solicitat evacuarea pârâților, - și din imobilul situat administrativ în Sibiu, Calea - nr.152 înscris în CF nr.3 cu nr.top.11365/92, pentru lipsa titlului locativ.
Prin întâmpinarea formulată în cauză pârâții au solicitat respingerea acțiunii.
Totodată, pe calea acțiunii reconvenționale, aceștia au solicitat obligarea pârâtei reconvenționale - SRL să încheie cu aceștia contract de închiriere asupra spațiului de locuit pe care îl folosesc până când aceștia primesc un spațiu corespunzător din partea Consiliului local Sibiu. În motivare arată că până în anul 2005 nu au avut cunoștință despre schimbarea proprietarului imobilului și apoi, după primirea somației comunicată de reclamantă prin executor judecătoresc au făcut demersuri la Consiliul local Sibiu, pentru a le fi repartizat un alt spațiu de locuit.
Prin sentința civilă nr.5111/2007 Judecătoria Sibiua admis acțiunea formulată și precizată de reclamanți dispunând evacuarea pârâților din imobilul înscris în CF nr.3 nr.top.11365/92. Cererea reconvențională a fost respinsă.
Pentru a hotărî astfel, prima instanță a reținut că reclamanta este proprietara imobilului în discuție. Aceasta a dobândit imobilul prin cumpărare în anul 20001 de la - Com SRL Sibiu care la rândul său l-a cumpărat de la și care l-au redobândit prin hotărâre judecătorească.
Pârâții au folosit imobilul ca și chiriași încă din13.01.1989, ultimul fiind încheiat cu - SA Sibiu sub nr.787/2001, termenul încheierii expirând la 8.04.2004.
La data de 9.04.2003 pârâții au fost încunoștințați de - SA că imobilul a fost revendicat de foștii proprietari.
Plata chiriei pentru spațiul deținut de chiriașii pârâți a fost sistată începând cu data de 1.11.2002. Pârâții au consemnat la CEC cu titlu de chirie suma de 2373 lei la data de 20.06.2006, în timpul procesului.
Apărarea pârâților cu privire la greșita identificare a imobilului nu a fost reținută de instanță apreciindu-se că a fost vorba de o eroare materială care a fost îndreptată de reclamant prin precizarea de acțiune.
Calitatea procesuală activă a fost considerată ca fiind justificată întrucât situația de carte funciară dovedește calitatea de proprietar al imobilului locuit de pârâți în persoana reclamantei.
Excepția nulității titlului de dobândirii a dreptului de proprietate de către reclamantă, invocată de pârâți după disjungerea acțiunii în nulitatea acestor acte juridice a fost calificată ca o apărare de fond și nu ca o excepție asupra căreia instanța să se pronunțe în condițiile art.137 cod procedură civilă.
S-a apreciat că această apărare nu poate fi reținută întrucât la momentul judecății reclamanta a dovedit existența dreptului său de proprietate asupra imobilului ce a constituit obiectul locațiunii și nu se dovedește că titlul acesteia a fost desființat în condiții legale.
S-a mai constatat că pârâții au invocat la baza dreptului lor locativ asupra locuinței un contract de închiriere încheiat în temeiul OUG 40/1999, judecătoria apreciind că dispozițiile art.10 și 11 din actul normativ menționat sunt aplicabile numai până la expirarea termenului de 5 ani, respectiv până la data de 8.04.2004, o altă interpretare presupunând prelungirea la infinit a contractului și implicit încălcarea dreptului de proprietate al reclamantei.
S-a constatat că dreptul chiriașilor la reînnoirea contractului de închiriere instituit de art.14 OUG nu operează de drept în cazul în care termenul contractual a fost prelungit de drept.
Chiar și în condițiile în care ar fi intervenit relocațiunea tacită potrivit dreptului comun, această locațiune este una fără termen contractul putând fi denunțat unilateral, cu respectarea termenului de preaviz. În cauză reclamanta a notificat pârâții la 21.06.2005, dată care poate fi considerată ca fiind data denunțării contractului.
S-a mai apreciat că faptul consemnării unei sume de bani cu titlu de chirie pentru 3 ani, în temeiul ultimului contract de închiriere nu este în măsură să confere pârâților drepturi locative retroactiv și nu poate susține ideea unei relocațiuni tacite.
Pârâții nu au recunoscut dreptul reclamantei asupra imobilului și, implicit, au refuzat încheierea unui nou contract de închiriere, deși, potrivit art.7 alin.1 din OUG 40/1999 încheierea unui nou contract de închiriere se face numai la cererea chiriașilor. Această cerere a fost formulată pentru prima dată în cadrul acestui proces, prin acțiunea reconvențională, după data împlinirii termenului locațiunii.
Prima instanță a mai reținut și cele statuate de CEDO cu referire la art.11 și 13 din OUG 40/1999 în sensul că restricțiile impuse proprietarului în ceea ce privește folosința bunului său creează un dezechilibru între dreptul individului de a-i fi respectate drepturile asupra bunului și cerințele interesului general.
În consecință, instanța față de dispozițiile art.20 din Constituție a constatat că dreptul de locațiune al pârâților a încetat la 8.04.2004 și după această dată nu mai au nici un titlu care să le confere folosința imobilului iar cererea lor de obligare a proprietarului la încheierea unui contract de închiriere până la rezolvarea situației lor locative nu are suport legal.
Prin decizia civilă nr.179/2008 Tribunalul Sibiua respins apelul declarat de pârâții reclamanți reconvenționali împotriva soluției primei instanțe.
În considerentele deciziei s-a reținut că apelanții au invocat motive de nulitate precum cauza ilicită, imorală și frauda la lege însă precizarea cererii reconvenționale care conține aceste capete de cerere a fost disjunsă și înregistrată separat.
Fiind proprietara imobilului în litigiu, până la o eventuală desființare a titlului său intimata reclamantă este îndreptățită ca, în temeiul art.480 cod civil și al OUG 40/1999 să solicite evacuarea apelanților din imobil.
S-a constatat că procedura de citare a apelanților la instanța de fond a fost efectuată conform dispozițiilor legale și că, în condițiile în care apelanții au fost asistați de doi avocați și un mandatar care au propus probe, nu se poate susține nici încălcarea dreptului lor la apărare.
Pe fond s-a considerat că prima instanță a reținut în mod corect că potrivit dispozițiilor OUG 40/1999 dreptul la locațiune al apelanților a încetat la 08.04.2004 și, chiar dacă ar fi intervenit tacita relocațiune, intimata reclamantă a denunțat contractul la 21.06.2005 când i-a notificat pe apelanți să elibereze spațiul locativ.
Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâții, solicitând în principal casarea sentinței și trimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de fond iar în subsidiar modificarea în totalitate a sentinței în sensul respingerii acțiunii, cu cheltuieli de judecată.
În expunerea motivelor de recurs se arată că identificarea topografică a imobilului este greșită, fiind în realitate restituit un alt imobil și nu cel în care locuiesc pârâții, și că apelul a fost respins în lipsa mandatarului lor, fiind astfel lipsiți de apărare, și încălcându-se grav dreptul lor de proprietate.
Invocând nulitatea prevăzută de art.304 pct.9 Cod procedură civilă, pârâții susțin că hotărârea a fost dată cu aplicarea greșită a legii. Acțiunea întemeiată în drept pe dispozițiile art.480 Cod civil era inadmisibilă față de motivul invocat care era lipsa titlului locativ, acțiunea fiind de fapt una în revendicare și nu una în evacuare.
Arată că instanța de apel nu a analizat în nici un fel motivul vizând obligația reclamantei de a-i notifica pe chiriași, conform art.14 din Legea nr.241/2001 și, totodată, a făcut o greșită aplicare a dispozițiilor art.120 Cod procedură civilă atunci când a disjuns cererea reconvențională deși aceasta viza tocmai titlul reclamantei. Instanța de fond, investită cu cererea principală nu se putea pronunța asupra evacuării decât după ce verifica valabilitatea titlului, fiind evidentă legătura dintre cererea principală și acțiunea reconvențională.
Susțin greșita aplicare și a art.124 din Constituție cu privire la care, chiar dacă nu s-a făcut referire concretă, prin invocarea excepției imparțialității acest lucru era evident. astfel calitatea reclamantei care este societatea celui mai om de afaceri din Sibiu cât și faptul că inegalitatea de tratament a fost vădită în momentul în care s-a dispus judecarea separată a precizării cererii reconvenționale în condițiile în care s-a menținut la dosar precizarea acțiunii introductive, care nu viza doar o eroare materială cum a reținut prima instanță ci a schimbat întreg cadrul procesual.
Mai arată că instanța de apel a făcut o greșită aplicare și a dispozițiilor legale privind citarea părților (art.85-100 Cod procedură civilă), recurenții fiind citați în Sibiu, Calea - nr.150, respectiv la aceeași adresă unde este sediul societății reclamante. Aceștia au aflat de proces pentru că citațiile comunicate greșit au fost puse în cutia lor poștală.
Instanța s-a pronunțat în condițiile în care pârâții nu aveau o reprezentare legală, fiindu-le încălcat dreptul la apărare deoarece după repunerea pe rol a cauzei nu au mai fost reprezentați de avocat iar mandatarul lor nu a fost citat în mod legal.
Invocă aplicarea greșită a art.137 alin.1 Cod procedură civilă, instanța de apel nepunând în discuție excepțiile invocate prin întâmpinarea depusă. Pentru ca instanța să se poată pronunța asupra lor era necesară trimiterea cauzei spre rejudecare.
Prin întâmpinarea formulată în cauză, intimata a solicitat respingerea recursului și obligarea recurenților la cheltuieli de judecată arătând că la termenul la care s-a judecat apelul procedura s-a realizat la domiciliul pârâților mandatarul acestora renunțând la mandat, iar în fața instanței de fond procedura a fost legal îndeplinită la domiciliul mandatarului acestora,.
Mai susțin că întâmpinarea depusă în fața instanței de fond nu cuprinde nici un fel de excepții de procedură sau de fond care să impună soluționarea lor cu prioritate.
Precizează că cererea introductivă are natura juridică a unei acțiuni în evacuare pentru lipsa titlului locativ și nu reprezintă o cerere în revendicare.
Verificând decizia atacată prin prisma motivelor invocate și în raport cu normele legale incidente, Curtea constată că recursul este nefondat.
Extrasul de carte funciară in extenso depus la dosarul de fond relevă faptul că reclamanta este proprietară tabulară a imobilului cu nr.top.11365/92 ocupat de chiriașii pârâți. În aceste condiții, menționarea în petitul acțiunii inițiale a altui număr topografic deși celelalte date de identificare sunt aceleași în mod corect a fost apreciată ca având natura unei erori materiale, critica formulată sub acest aspect de recurenți neputând fi reținută.
Petitul acțiunii promovate de reclamantă este unul specific acțiunii în evacuare, neputându-se reține că ar fi vorba de o acțiune în revendicare, doar pentru faptul că în drept, pe lângă dispozițiile art.7 din OUG 40/1999 se invocă și dispozițiile art.480 Cod civil.
Pentru a putea fi calificată ca acțiune în revendicare, cererea reclamantei ar fi trebuit să cuprindă un petit prin care acesta să solicite să i se recunoască dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu și să fie obligați pârâții la restituirea posesiei bunului, ceea ce nu este cazul în speță.
Este evident că acțiunea reclamantei pune în discuție raporturile juridice de locațiune pe care pârâții le-au avut în baza OUG 40/1999 neputând fi calificată ca o acțiune în evacuare. Ca atare, susținerea în sensul inadmisibilității acțiunii în revendicare nu poate fi primită.
în cuprinsul motivelor de apel nu se invocă de către pârâții apelanți faptul că reclamanta ar fi trebuit să-i notifice pe chiriași conform art.14 din Legea nr.241/2000, în legătură cu refuzul de a încheia un contract de închiriere la data dobândirii imobilului astfel că nu se poate imputa instanței de apel că nu s-a pronunțat cu privire la acest motiv și nici nu se impune retrimiterea cauzei spre rejudecare la instanța de apel.
Nu se poate reține aplicarea greșită a dispozițiilor art.120 Cod procedură civilă, atâta timp cât dispozițiile art.135 Cod procedură civilă prevăd că cererea reconvențională care nu s-a făcut înăuntrul termenului prevăzut de lege se judecă deosebit, afară de cazul când amândouă părțile consimt să se judece împreună.
Prima instanță a constatat că precizarea depusă de reclamanții reconvenționali este o completare a cererii reconvenționale tardiv formulată, astfel că în mod legal și cu respectarea dispozițiilor art.135 Cod procedură civilă a dispus disjungerea și înregistrarea separată a precizării cererii reconvenționale, împrejurare care nu se constituie într-un impediment în soluționarea separată a acțiunii în evacuare.
Precizarea de acțiune depusă de reclamantă se circumscrie dispozițiilor art.132 alin.2 pct.1 Cod procedură civilă neputând fi considerată o completare la acțiunea inițială în condițiile în care așa cum s-a mai arătat, toate datele din petitul acțiunii de identificare a imobilului au rămas neschimbate, menționându-se doar nr.topografic corect ca fiind 11365/92 în loc de 11365/2. În consecință nu se impunea judecarea separată a acesteia astfel că nu se poate susține cu temei existența unui tratament inegal al părților și nici încălcarea dispozițiilor art.124 din Constituție.
Chiar dacă au fost citați în Sibiu, calea - nr.150 la adresa societății reclamante, pârâții așa cum ei înșiși recunosc în cuprinsul memoriului de recurs, au aflat despre proces, deoarece citațiile comunicate greșit au fost puse în cutia lor poștală.
Scopul emiterii citațiilor este tocmai acela de a încunoștința persoana căreia i se adresează despre existența procesului cât și termenul la care trebuie să se prezinte în fața instanței. Acest scop a fost atins, pârâții, așa cum s-a mai arătat, având cunoștință despre litigiu.
Prin cererea aflată la fila 114 dosar fond, pârâții au solicitat să le fie comunicate toate actele de procedură la adresa numitului.
La termenul la care litigiul a rămas în pronunțare în fața instanței de fond pârâții au fost citați atât la adresa indicată de aceștia cât și în Sibiu-.
Fiind citați la adresa aleasă de aceștia, în condițiile în care și mandatarul acestora a fost legal citat pentru termenul de care s-a vorbit și, având în vedere și recunoașterea acestora în sensul că deși citați la nr.150 totuși au aflat de proces, Curtea nu poate să constate decât că procedura de citare cu aceștia a fost legal îndeplinită neputând fi reținută încălcarea dispozițiilor art.85-100 Cod procedură civilă și nici a celor care reglementează dreptul la apărare.
Nici încălcarea dispozițiilor art.137 alin.1 Cod procedură civilă de către instanța de apel nu poate fi reținută. Sub acest aspect se impune a se observa, pe de o parte, că în apel pârâții au avut calitatea de apelanți iar nu de intimați, astfel că nu au putut depune nici o întâmpinare la dosar.
Pe de altă parte, se constată că prin hotărârea atacată, instanța de apel s-a pronunțat asupra tuturor motivelor invocate cât și asupra excepțiilor invocate de pârâții apelanți în cuprinsul declarației de apel.
În contextul în care reclamanta este proprietară tabulară a imobilului ocupat de pârâți iar titlul acesteia nu s-a dovedit a fi nevalabil până în prezent, având în vedere că pârâții nu mai dețin un titlu locativ pentru spațiul pe care îl ocupau, termenul prevăzut în contractul de închiriere de care beneficiau expirând și nu au probat că dețin vreun titlu de proprietate valid cu privire la acesta, Curtea constată că soluția instanței de fond este una legală și nici într-un caz nu se poate vorbi de încălcarea dreptului de proprietate al pârâților atâta timp cât aceștia au deținut imobilul doar cu titlu de închiriere.
Față de cele ce preced, constatând că nu poate fi reținut ca fondat niciunul din motivele de nelegalitate prevăzute de art.304 Cod procedură civilă Curtea, în temeiul art.312 Cod procedură civilă va respinge ca nefondat recursul pârâților.
În baza art.274 Cod procedură civilă recurenții vor fi obligați să plătească intimatei 2.400 lei cheltuieli de judecată reprezentând onorariu de avocat (filele 28-29).
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul formulat de pârâții, și - împotriva deciziei civile nr.179 /10.06.2008 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosarul nr-.
Obligă recurenții să plătească în favoarea intimatei - SRL suma de 2.400 lei reprezentând cheltuieli de judecată.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 03 Aprilie 2009.
Președinte, - - - - | Judecător, - - | Judecător, - - |
Grefier, |
Red.
Dact. 2ex/14.05.2009
Jud..
Jud.fond
Președinte:Cristina Gheorghina Nagy NicoarăJudecători:Cristina Gheorghina Nagy Nicoară, Daniela Mărginean
