Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 181/2009. Curtea de Apel Alba Iulia
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL ALBA IULIA
SECȚIA CIVILĂ
DECIZIA CIVILĂ Nr. 181/2009
Ședința publică de la 09 Aprilie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Carla Maria Cojocaru
JUDECĂTOR 2: Anca Neamțiu președinte secție
JUDECĂTOR 3: Ioan
Grefier
Pe rol se află soluționarea recursului declarat de pârâta, împotriva deciziei civile nr. 9/2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu în dosar civil nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, care învederează instanței, că s-a înregistrat la dosar, prin serviciul registratură al instanței, cerere formulată de mandatarul pârâtei recurente - avocat, prin care se solicită judecarea cauzei în lipsă în baza art. 242 cod procedură civilă, întrucât nu se poate prezenta la acest termen deoarece se află la ICCJ, în susținerea unei cauzei. cererii, copie după chitanța reprezentând onorariu de avocat.
De asemenea, tot prin serviciul registratură al instanței, s-a înregistrat la dosar, concluzii scrise formulate de pârâta recurentă.
Nefiind alte cereri formulate, și raportat la actele de la dosar, instanța, deliberând lasă cauza în pronunțare.
După dezbaterea cauzei,
Se constată că s-a înregistrat la dosar în original, concluzii scrise și chitanță reprezentând onorariu avocat, depuse de mandatarul pârâtei recurente.
CURTEA DE APEL
Asupra recursului civil de față,
Prin sentința civilă nr. 2911/2008 a Judecătoriei Sibius -a admis acțiunea civilă formulată de - -, s-a dispus evacuarea pârâtei din locuința situată în Sibiu,-, cămin II, cam. 112 și s-a respins cererea reconvențională formulată de.
Pentru a hotărî astfel, instanța de fond a reținut că - - a solicitat, în contradictoriu cu, să se dispună:
- evacuarea necondiționată a pârâtei din imobilul proprietatea reclamantei - -, situat în Sibiu,-, jud. Sibiu, înscris în CF 18724 Sibiu nr. top 3121/2;
- obligarea pârâtei la cheltuieli de judecată.
Pârâta a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea - - la încheierea unui contract de închiriere conform OUG nr. 40/1999.
Instanța de fond, față de actele dosarului, a făcut aplicarea prevederilor art. 1 alin 2 Protocolul nr. 1 adițional la CEDO, art. 1169 cod civil și a statuat că se impune evacuarea pârâtei.
Împotriva sentinței a declarat în termen apel care a solicitat admiterea acestuia și schimbarea sentinței și respingerea acțiunii principale și admiterea cererii reconvenționale.
Apelanta a invocat în motivarea apelului că sentința este netemeinică și nelegală deoarece instanța de fond nu a făcut aplicarea prevederilor OUG nr. 40/1999 art. 14 și art. 22 care sunt incidente speței și nu dreptul comun așa cum s-a statuat prin decizia civilă nr. 1176/2005.
S-a arătat că deține contract de închiriere și folosește imobilul, iar proprietarul nu a notificat-o în vederea reînnoirii contractului, astfel că nu se poate dispune evacuarea.
În drept s-au invocat prevederile art. 282 Cod procedură civilă și OUG nr. 40/1999.
În speță nu sunt incidente prevederile art. 1436 Cod civil, respectiv tacita relocațiune.
Intimata - - prin întâmpinare a solicitat respingerea apelului.
Apelul pârâtei împotriva sentinței civile Nr. 2911/2008 a Judecătoriei Sibiua fost respins ca nefondat prin decizia civilă Nr. 9/2009 a Tribunalului Sibiu - secția civilă.
Pentru a pronunța această decizie s-a reținut în considerente că, în fapt, contractului de închiriere îi sunt aplicabile dispozițiile dreptului comun, în măsura în care legislația locativă nu prevede norme speciale.
În speță, având loc un proces de privatizare, prin care s-a schimbat persoana locatorului, astfel că între noul proprietar și chiriaș se încheie, la cererea chiriașului, un nou contract conform art. 9 din Nr.OUG 40/1999. Nerespectarea acestei proceduri de către proprietar duce la prelungirea de drept a contractului anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Locuința în litigiu, pentru că se circumscrie prevederilor art. 5, fiind situată într-un cămin pentru salariați, chiriașul trebuia să-și manifeste opțiune de încheiere a contractului conform art. 9 din nr.OUG 40/1999. Din această perspectivă, a conchis aceeași instanță, niciuna din părți nu și-a respectat obligațiile prevăzute de art. 10 cu privire la noul contract, astfel că la acest moment termenul de închiriere prorogat succesiv de Nr.OUG 40/1999 a expirat în 2004, în cauză ieșind din sfera de incidență a acestui act normativ.
CEDO a stabilit că măsurile de protecție adoptate prin Nr.OUG 40/1999 sunt destinate, pe de o parte, pentru a controla creșterea chiriilor, iar, pe de altă parte, scopul lor era de a prelungi locațiunile în situații excepționale, urmărind de fapt un scop imperativ, de protecție a chiriașilor. Tot Curtea a reținut că sistemul nu este criticabil în sine, pentru că statul dispune de o largă marjă de apreciere cu privire reglementarea folosinței imobilelor, însă cât timp există riscul ca proprietarul să suporte o sarcină excesivă cu privire la posibilitatea de a dispune de bunul său, autoritățile trebuiau să stabilească mecanisme legislative previzibile și coerente care să protejeze proprietarul față de unele intervenții arbitrare și imprevizibile în dreptul său de proprietate. Nr.OUG 40/1999 nu cuprinde astfel de garanții. În acest context s-a conchis că pârâta apelantă nu se poate prevala de dispozițiile art. 14 din actul normativ susmenționat, astfel că s-a respins apelul acesteia.
Împotriva deciziei civile Nr. 9/12.01.2009 a Tribunalului Sibiua declarat recurs aceeași pârâtă, solicitând modificarea acesteia în sensul admiterii apelului său cu consecința respingerii acțiunii principale în evacuare și admiterea acțiunii reconvenționale privind încheierea unui contract de închiriere conform Nr.OUG 40/1999.
În expunerea de motive, sub un prim aspect, s-a arătat că, fiind încheiat contractul de locațiune în condițiile acestei ordonanțe, beneficiază, la expirarea termenului, de dispozițiile art. 14 alin 1, chiriașul având dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă.
Dacă contractul inițial s-a încheiat în baza acestui act normativ, toate clauzele cad sub efectele acestuia, astfel că proprietarul poate refuza reînnoirea numai în situațiile prevăzute de art. 14 alin 2 prin notificare comunicată de executor, procedură neefectuată în cauza de față.
în condițiile acestui articol de lege nu aduce atingere exigențelor prevăzute de art. 1 din primul Protocol adițional la Convenție.
Mai mult, anterior expirării termenului de 5 ani, susține recurenta, a solicitat prin notificare comunicată de executor prelungirea contractului de închiriere, executând astfel obligația legală impusă de lege. Sancțiunea nerespectării procedurii instituită de art. 14 alin 1 de către intimată, este prevăzută de art. 22 din același act normativ.
În drept s-au invocat dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9 Cod procedură civilă.
Analizând recursul prin prisma acestor critici, dar și din oficiu în limitele conferite de art. 306 alin 2 Cod procedură civilă, se constată a fi fondat în ce privește modul de soluționare a acțiunii principale în evacuare.
Evident, acțiunea reclamantei este una în evacuare, însă analizarea locațiunii de care se prevalează pârâta recurentă intră sub incidența Nr.OUG 40/1999, astfel că nu se poate realiza decât prin prisma acestui act normativ.
Procedura specială instituită prin acest act normativ denotă că scopul lui este protejarea chiriașilor.
În acest sens s-a stipulat că la expirarea termenului de închiriere, stabilit în condițiile acestei ordonanțe, chiriașul are dreptul la reînnoirea locațiunii, conform art. 14, proprietarul putând refuza acest lucru doar în împrejurările limitativ prevăzute de textul acestui act normativ, care în speța de față nu sunt prezente.
De altfel, conform art. 14 alin 3, proprietarul, respectiv reclamanta intimată, avea obligația de a notifica pârâtei recurente refuzul reînnoirii locațiunii, cu cel puțin un an înainte de expirarea lui, pentru situațiile prevăzute în alineatul 2 lit. a și b ale art. 14, iar în situația refuzului de la lit. "d", notificarea se impunea a fi făcută cu cel puțin 60 de zile anterior expirării termenului. Intimata nu a respectat acest formalism obligatoriu impus prin această ordonanță, însă nici nu a precizat motivul refuzului.
Nefondate s-au dovedit criticile cu privire la obligarea intimatei reclamante la reînnoirea contractului.
Acest drept a fost prevăzut de legiuitor de la intrarea în vigoare a Nr.OUG 40/1999, condițiile și termenele de reînnoire, ca și situațiile în care se poate refuza reînnoirea fiind evident expres și limitativ prevăzute de această ordonanță.
În acest context, măsura reînnoirii a fost suficient de clară și previzibilă pentru chiriaș în legătură cu locațiunea.
Sub acest aspect, practicat CEDO a stabilit constant că art. 14 alin 1 nu este în contradicție cu art. 1 din Protocolul adițional Nr. 1 al Convenției. Această dispoziție urmărește protejarea chiriașului, iar art. 1 din Protocol nu împiedică legiuitorul să stabilească limitele și conținutul dreptului de proprietate, având în vedere însă interesele ambelor părți. A stabilit astfel Curtea că este păstrat echilibrul între respectarea dreptului propriu și interesul general al asigurării de locuințe pentru cei aflați în nevoie, în condițiile în care chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului o singură dată. Acest echilibru s-a rupe dacă s-ar da eficiență și dispoziției de la art. 14 alin 4 din nr.OUG 40/1999, cu privire la reînnoirile succesive ale locațiunii.
În considerarea acestor aspecte, recursul pârâtei cu privire la acțiunea în evacuare este deci fondat, urmând a fi admis în sensul modificării deciziei recurate, cu consecința admiterii apelului și a schimbării deci parțiale a sentinței primei instanțe, rejudecându-se astfel acțiunea principală în evacuare.
Vor fi menținute celelalte dispoziții privind cererea reconvențională, de reînnoire a contractului de locațiune.
Văzând și dispozițiile art. 274 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive,
În numele legii
DECI D
Admite apelul declarat de pârâta împotriva deciziei civile nr. 9/12.01.2009 pronunțată de Tribunalul Sibiu.
(continuarea dispozitivului deciziei civile nr. 181/2009 pronunțată de Curtea de APEL ALBA IULIA în dosar nr-)
Modifică decizia atacată în sensul că admite apelul declarat de pârâta împotriva sentinței civile 2911/2008 pronunțată de Judecătoria Sibiu.
Schimbă în parte sentința atacată în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanta - - împotriva pârâtei pentru evacuare.
Menține sentința în privința cererii reconvenționale.
Obligă intimata - - să plătească recurentei cheltuieli de judecată de 250 lei în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 9 Aprilie 2009.
Președinte, - - - | Judecător, - - | Judecător, - |
Grefier, |
.
Tehn.
2 ex/14.05.2009
Jud. fond:
Jud. apel: /
Președinte:Carla Maria CojocaruJudecători:Carla Maria Cojocaru, Anca Neamțiu, Ioan
