Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 218/2010. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(1617/2009)
ROMANIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR. 218
Ședința publică din 16.02.2010
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Mirela Vișan
JUDECĂTOR 2: Bianca Elena Țăndărescu
JUDECĂTOR 3: Simona
Grefier - -
- XX -
Pe rol se află pronunțarea asupra recursului declarat de recurenta pârâtă Fundația pentru Educație și Dezvoltare Economico - Socială, împotriva deciziei civile nr. 324 din 27.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă Asociația de proprietari nr. 2.
Cauza are ca obiect acțiune civilă pentru evacuare.
Dezbaterile în cauză au avut loc în ședința publică din 2 februarie 2010, care face parte integrantă din prezenta, când, pentru a da posibilitate părților să depună concluzii scrise și având nevoie de timp pentru a delibera, Curtea a amânat pronunțarea la data de 9 februarie, apoi la 16 februarie 2010 și a decis următoarele:
CURTEA,
Deliberând asupra cererii de recurs de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei sectorului 3 B, la data de 15.04.2008, sub nr-, reclamanta Asociația de Proprietari, nr. 2 solicitat instanței ca, prin hotărârea pe care o va pronunța, să dispună evacuarea pârâtei Fundația pentru Educație și Dezvoltare Economico Sociala din spațiul situat la subsolul 1 și 2 al imobilului din B, nr.2, sector 3.
Prin sentința civilă nr. 10756/19.11.2008, Judecătoria Sectorului 3 Baa dmis cererea privind pe reclamanta Asociația de Proprietari, nr. 2, în contradictoriu cu pârâta Fundația Pentru Educație și Dezvoltare Economico Sociala, a dispus evacuarea pârâtei din imobilul - spațiul situat la subsolul 1 și 2, ce reprezintă subsol tehnic al imobilului din B, nr.2, sector 3, obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 2710,3 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, din care 2000 lei onorariu de avocat.
Împotriva acestei hotărâri, la data de 25.11.2008, Fundația pentru Educație și Dezvoltare Economico Socială a declarat apel.
Prin decizia civilă nr.324 din 27.02.2009, Tribunalul București - Secția a V-a Civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâtă, cu obligarea acesteia la plata către intimată a sumei de 1350 lei.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut, cu privire la critica, potrivit căreia taxa de timbru în cauză a fost achitată greșit, deoarece trebuia să se achite taxa datorată pentru acțiunea în revendicare și nu pentru evacuare, că intimata reclamantă a învestit instanța cu o acțiune în evacuare, iar această cerere nu a fost modificată pe parcursul judecații.
În privința calificării acțiunii, tribunalul a reținut că pârâta deține spațiul în litigiu, în temeiul unui contract de închiriere, având, deci, calitatea de detentor precar și nu de posesor, care ar fi îndreptățit reclamanta la introducerea unei acțiuni în revendicare. Având în vedere aceste considerente, tribunalul a apreciat că taxa de timbru a fost legal stabilită la prima instanță în raport de acțiunea introdusă.
În privința excepției lipsei calității procesuale active, Tribunalul a reținut că spațiul în litigiu se află la subsolul imobilului, fiind în coproprietatea forțată a tuturor proprietarilor de apartamente. Potrivit art.4 din Legea nr. 230/2007, Asociația de Proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietăți comune. Acțiunea în evacuare introdusă de reclamanta în cauză are caracterul unui act de administrare, ce se circumscrie sferei avute în vedere de articolul menționat. Față de aceste considerente, Tribunalul a reținut că Asociația de Proprietari are calitate pentru a introduce acțiunea în evacuare dintr-un spațiu aflat în proprietatea comună a proprietarilor.
Pe fondul cauzei, tribunalul a apreciat că prima instanță a reținut corect situația de fapt în speță, respectiv faptul că pârâta deține în imobilul în litigiu în baza contractului de închiriere nr.159/12.03.2003, un spațiu, la parter, în suprafață de 358,01 mp. De asemenea, la subsolul 2 al imobilului (subsolul tehnic), ocupă o suprafață de 81,94 mp, însa această suprafață nu este trecută în contractul de închiriere, ci numai în fișa de calcul. Așa cum rezultă din raportul de expertiză efectuat în fața primei instanțe, în afara acestor spatii, pârâta mai deține în plus o suprafața de 245 mp. ce reprezintă subsolul 1 al imobilului, pentru care nu are nici un titlu.
În raport de această situație de fapt, Tribunalul a apreciat ca susținerile apelantei pârâte, potrivit cărora nu se poate dispune evacuarea, atât timp cât nu s-a stabilit destinația spațiului în litigiu, la momentul construirii, nu sunt întemeiate.
Astfel, potrivit principiului forței obligatorii a contractului, pârâta nu putea ocupa în mod legal în imobil decât suprafețele trecute în contractul de închiriere. Potrivit Ordinului de repartizare Of. 6 din data de 25.02.2003, emis de Primăria Municipiului B, Direcția Asistență Socială, s-a dispus închirierea către pârâta a spațiului în suprafață de 358,01 mp, aflat la parterul și mezaninul imobilului în litigiu. Contractul de închiriere nr.159/12.03.2003 a fost încheiat tot pentru aceasta suprafață. Față de acest act juridic, în fișa de calcul a chiriei, care este un accesoriu al contractului de închiriere, nu putea fi trecută o altă suprafață închiriată decât cea din contractul de închiriere. Astfel, tribunalul a reținut că suprafața deținută cu titlu de pârâta este de 358,01 mp, neavând din acest punct de vedere nici o importanță destinația spațiului.
Având în vedere aceste considerente, tribunalul a apreciat că soluția primei instanțe de evacuare a apelantei, din spațiul pe care nu îl deține cu titlu, este legală și, în consecință, a respins apelul ca nefondat, obligând apelanta la 1350 lei către intimată, reprezentând cheltuieli de judecată.
Împotriva acestei hotărâri, a formulat recurs pârâta Fundația pentru Educație și Dezvoltare Economico - Socială ( - ), solicitând casarea celor două hotărâri pronunțate în cauză, prin admiterea excepțiilor invocate și respingerea acțiunii, în raport de aceste excepții, iar, în subsidiar, admiterea recursului și casarea cu trimitere, spre rejudecare, instanței de fond.
Astfel, recurenta pârâtă a arătat că, în susținerea excepțiilor, a avut de depus acte noi în apel, solicitând un termen în acest sens, solicitare respinsă de către tribunal, deși art.295 Cod procedură civilă prevedea depunerea de înscrisuri noi. In acest sens, actele noi ce nu au fost depuse și care ar putea schimba în totalitate soluția instanței, precum și necesitatea efectuării unei noi expertize sunt: autorizația de construire nr.160B/05.09.1928, emisă de Primăria Municipiului B, fost Sectorul 1 - Direcțiunea, eliberată de la data de 11.03.2009, apelul pronunțându-se pe data de 27.02.2009 și planurile inițiale ale imobilului, ce fac parte integrantă din autorizație, unde se pot vedea descrise foarte bine spațiile din subsol.
În temeiul art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă, recurenta a invocat excepțiile de ordine publică, și anume: excepția de netimbrare la valoare a acțiunii formulate în temeiul art.480 și următoarele cod civil, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, în raport de spațiile din litigiu și excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare, având ca temei juridic 480 și următoarele cod civil.
În susținerea acestor excepții, recurenta a arătat că spațiul în litigiu este deținut de către pârâtă, în baza contractului de închiriere nr.159/12.03.2003, pentru suprafața de 358,01, parter și suprafața (depozit subsol), precum și fișei de calcul nr.355/29.01.2008, pentru suprafața de 81,94 mp, încheiate de proprietarul acestor spații, Municipiul B prin Primar General.
Astfel, singurul care putea promova o acțiune, în baza art.1410 cod civil, era titularul dreptului de proprietate, respectiv Municipiul B, și nu Asociația de Proprietari.
Or, în situația în care revendică reclamanta Asociația de Proprietari, nr. 2, aceasta trebuia să facă dovada dreptului de proprietate a spațiilor de la subsol cu destinația de depozite, fapt ce nu s-a întâmplat, aceasta nedepunând niciun act de proprietate, urmând a se judeca cu cel care se considera proprietar, respectiv Municipiul B, și nu cu chiriașul acestuia, respectiv fundația.
In acest sens, între obiectul pricinii și motivarea acțiunii, există o vădită contradicție, prin obiect, acțiunea fiind de evacuare, iar motivarea aparținând acțiunii în revendicare, după natura dreptului și scopul urmărit.
Spre deosebire de acțiunea în revendicare, acțiunea în evacuare, reglementată prin art.1410 și următoarele Cod civil, sau pe art.25 din Legea nr.114/1996 - legea locuinței, este specifică raporturilor juridice de locațiune, adică acelor raporturi prin care o parte, numită locatar, s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat și neconsumptibil in schimbul unei sume de bani, numită chirie.
Asemenea raporturi juridice au ca efect translațiunea folosinței unui bun, locatarul fiind un detentor care nu dobândește drepturi reale asupra bunului, având obligația restituirii acestuia. Cu alte cuvinte, raporturile juridice din materia locațiunii sunt raporturi de obligații.
În cauza de față, între reclamantă și pârât, nu au existat raporturi de obligații derivate din locațiune, ci raporturi de drept real, constând în exercitarea fără drept, de către fundație, a posesiei asupra spațiului de la subsol cu destinație comercială de depozit.
Ca urmare, dreptul real de proprietate al reclamantului nu poate fi apărat decât pe calea acțiunii în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare.
Intimata reclamanta Asociația de Proprietari, nr. 2 nu a formulat întâmpinare, obligatorie conform art. 308 alin. 2 Cod procedură civilă.
În etapa procesuală a recursului, a fost administrată proba cu înscrisuri noi, în sensul art. 305 Cod procedură civilă.
Examinând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate, și analizând actele și lucrările dosarului, Curtea apreciază că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:
Sub un prim aspect, Curtea consideră necesar să precizeze că excepția de netimbrare la valoare a cererii de chemare în judecată, excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, și excepția inadmisibilității acțiunii în evacuare, invocate de recurentă, în temeiul art. 306 alin. 2 Cod procedură civilă, nu vor fi analizate ca excepții procesuale distincte, în temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, nefiind invocate, în virtutea naturii lor, pentru prima dată în recurs, ci acestea, fiind soluționate și de către instanțele anterioare, constituie veritabile motive de critică, ce ar putea forma obiectul analizei Curții în cadrul recursului.
In acest context, însă, Curtea apreciază că dezlegarea motivelor de recurs menționate nu poate avea decât caractera posteriori, după ce se va verifica dacă a fost pe deplin stabilită, în cauză, situația de fapt dedusă judecății.
Or, potrivit înscrisului nou depus în recurs, respectiv adresa nr. 4528/26.01.2010, emisă de -, rezultă că imobilul din nr. 2, sector 3, B, este dispus pe, dintre care subsolul II, în suprafață totală de 364,02 mp, este parțial subsol tehnic, parțial ocupat cu boxele locatarilor; subsolul I, în suprafață totală de 377,15 mp este spațiu cu altă destinație decât de locuință; parterul imobilului, în suprafață totală de 719,13 mp, este spațiu cu altă destinație decât de locuință; supanta imobilului (mezaninul), în suprafață totală de 116,21 mp, este spațiu cu altă destinație decât de locuință, fiind închiriată, în prezent, recurentei; suprafețele menționate în această adresă sunt diferite de cele înscrise în anexa 1 la contractul de închiriere înregistrat sub nr. 159/12.03.2003, cu referire la parter și mezanin, cât și în fișa de calcul nr. 355/29.01.2008, acte ce se regăsesc în dosarul instanței de fond. În același sens, se observă că și destinațiile acestor spații, descrise de către - I, în adresa menționată, sunt diferite de cele menționate în concluziile raportului de expertiză întocmit de către expertul, care menționează că subsolul I este subsolul tehnic, și acesta face parte, împreună cu subsolul II, din spațiile comune ale locatarilor.
În raport de acest înscris nou, administrat în etapa procesuală a recursului, în acord cu dispozițiile art. 305 Cod procedură civilă, de autorizația de construire nr.160/1928, emisă de Primăria Municipiului B, fost Sectorul I, de planurile de situație și cele ale parterului, subsolului superior și inferior, aflate la filele 9 -16, dosar recurs, Curtea consideră că este necesară o nouă expertiză tehnică în specialitatea construcții imobiliare pentru identificarea spațiilor comune ale imobilului în litigiu, în funcție de titlurile pe care fiecare dintre membrii Asociației nr. 2, sector 3, B, proprietari ai acestui imobil, le au asupra spațiilor comune.
Astfel, numai după corecta stabilire a situației de fapt, sub aspectul identificării și descrierii spațiului din care reclamanta intimată solicită evacuarea recurentei pârâte și a titlului pe care reclamanta îl poate invoca pentru acest spațiu, a spațiilor pe care pârâta le deține în fapt și a concordanței acestora cu cele ce formează obiectul contractului contractul de închiriere înregistrat sub nr. 159/12.03.2003, instanța de apel va putea să dea o calificare juridică cererii de chemare în judecată, calificare ce nu este dată de temeiul juridic invocat de reclamantă, în cauză, art. 480 Cod civil, ci de obiectul și cauza juridică a cererii de chemare și să stabilească dacă o astfel de cerere este admisibilă, în sensul pretins de către recurentă, aspect asupra căruia instanța de recurs nu găsește oportun a se pronunța la acest moment procesual.
Tot astfel, numai după calificarea cererii de chemare în judecată, sub aspect obiectiv, tribunalul va putea să verifice aspectul insuficientei timbrări a cererii de chemare în judecată, invocat de recurentă, pentru a se declara legal învestit, dar și legitimarea procesuală activă a reclamantei, din perspectiva identității între aceasta și persoana care s-ar putea pretinde titulară a dreptului dedus judecății, pentru că poate fi incidentă ipoteza în care, dreptul de proprietate asupra acestor spații, să fie încă în patrimoniul Municipiului
Cum proba cu expertiză tehnică imobiliară este incompatibilă cu structura recursului, în considerarea art. 312 alin. 1 și 3 Cod procedură civilă, Curtea va admite recursul formulat de recurenta pârâtă FUNDAȚIA PENTRU EDUCAȚIE ȘI DEZVOLTARE ECONOMICO-SOCIALĂ împotriva deciziei civile nr.324 din 27.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI CALEA NR. 2, va casa decizia recurată și va trimite cauza, spre rejudecarea apelului, Tribunalului București.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de recurenta pârâtă FUNDAȚIA PENTRU EDUCAȚIE ȘI DEZVOLTARE ECONOMICO-SOCIALĂ, împotriva deciziei civile nr.324 din 27.02.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a V-a Civilă, în contradictoriu cu intimata reclamantă ASOCIAȚIA DE PROPRIETARI CALEA NR. 2.
Casează decizia recurată și trimite cauza, spre rejudecarea apelului, Tribunalului București.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, astăzi, 16.02.2010.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
Tehnodact.
Ex.2/26.04.2010
Secția a V- a Ci. -
-
Jud.sector 3. -
Președinte:Mirela VișanJudecători:Mirela Vișan, Bianca Elena Țăndărescu, Simona
