Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 2808/2009. Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale
pentru minori și familie
Dosar nr-
DECIZIA CIVILĂ NR. 2808/R/2009
Ședința publică din data de 4 decembrie 2009
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: Denisa Băldean vicepreședinte al Curții de APEL CLUJ
JUDECĂTORI: Denisa Băldean, Traian Dârjan Sergiu Cătălin
---
Grefier:
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, recursul declarat de reclamanții reconvenționali și împotriva deciziei civile nr.117/A/22.04.2009, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr- privind și pe pârâții, și, având ca obiect evacuare.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 27 noiembrie 2009, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
CURTEA
Cererea de chemare în judecată. Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Baia Mare sub nr-, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții și, solicitând instanței să dispună evacuarea pârâților din imobilul situat în B M, str. - nr. 6. în natură apartament compus din două camere și dependințe, în suprafață de 45 mp. și teren aferent în suprafață de 15 mp. în indiviziune, înscris în CF nr. 10072/26 B M și să oblige pârâții la plata cheltuielilor de judecată.
În motivele cererii, reclamanții au arătat, în esență, că sunt proprietarii imobilului, cumpărat de la foștii proprietari tabulari în baza contractului autentic din 10.01.2007, încheiat în fața notarului public, că și-au întabulat dreptul de proprietate în CF nr. 10072/26 B M, comunicând, totodată, pârâților care ocupă abuziv apartamentul o somație de evacuare.
În drept, s-au invocat art. 480, art. 481, art. 1075.civ.
II. Cererea reconvențională. Prin cererea reconvențională, astfel cum a fost precizată în cel de-al doilea ciclu procesual (p. 25-28, dosar nr-), pârâții și au solicitat constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. 139/2007 - BNP, pentru următoarele motive:
- contractul nu are o cauză licită. Un contract prin care nu s-a urmărit predarea proprietății, ci evacuarea reclamanților din imobil are o cauză imorală și ilicită;
- contractul nu are un preț serios. Un preț neserios echivalează cu o cauză insuficientă a obligației vânzătorului; de asemenea, un preț fictiv conduce la concluzia caracterului ilicit al contractului;
- drepturile civile au fost exercitate cu rea-credință de către pârâții cererii reconvenționale.
În drept, s-au invocat dispozițiile art. 966 și art. 968.civ.
III. Judecata în primul ciclu procesual.
1. Prin sentința civilă nr. 4285/20.09.2007, pronunțată în dosar nr- de Judecătoria Baia Mare, s-a admis acțiunea civilă formulată de reclamanții și, în contradictoriu cu pârâții și.
S-a dispus evacuarea pârâților și din imobilul situat în B M, str. - nr. 6. în natură apartament compus din două camere și dependințe, în suprafață de 45 mp. și teren aferent în suprafață de 15 mp. în indiviziune, înscris în CF nr. 10072/26 B
Pârâții au fost obligați la plata către reclamanți a sumei de 1.010,3 lei RON cu titlu de cheltuieli de judecată.
2.Prin decizia civilă nr. 59/A/28.02.2008, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr-, s-a admis apelul declarat de și, fiind desființată sentința atacată, cu consecința trimiterii cauzei spre rejudecare instanței de fond.
S-a apreciat că atât timp cât se solicită printr-o cerere reconvențională nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a apartamentului și cât timp planează o suspiciune asupra titlului reclamanților, cele două cereri trebuiau soluționate împreună, iar nu disjunse. Cum în speță acțiunea principală - evacuarea - depinde de modul de soluționare a cererii reconvenționale, având ca obiect nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare, cele două cereri s-au impus a fi judecate împreună.
IV. Judecata în cel de-al doilea ciclu procesual.
Prin încheierea de ședință din 13.06.2008, Judecătoria Baia Marea dispus conexarea dosarului nr- la dosarul nr-.
1.Prin sentința civilă nr. 5721/17.10.2008, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosar nr-, s-a admis cererea reclamanților și, împotriva pârâților și și, în consecință, s-a dispus evacuarea pârâților și din imobilul situat în B M, str. - nr. 6. în natură apartament compus din două camere și dependințe în suprafață de 45 mp. înscris în CF nr. 10072/26 B M nr. top 4257/14.
S-a respins cererea reconvențională formulată de pârâții și împotriva reclamanților și și împotriva pârâților și.
Prima instanță a reținut că pârâții și locuiesc în apartamentul din litigiu fără niciun titlu.
Acțiunea în evacuare este admisibilă, nefiind obligatorie formularea unei acțiuni în revendicare. Dreptul de proprietate are ca atribute posesia și folosința. Așa fiind, titularul dreptului de proprietate este îndreptățit să solicite evacuarea pentru a putea să exercite atributele dreptului său, respectiv posesia și folosința.
Susținerile pârâților și, din cuprinsul cererii reconvenționale, nu au fost probate, nu s-a dovedit că acest contract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 139/2007 de BNP, încheiat între reclamanții și pârâții și, are o cauză falsă.
2.Prin decizia civilă nr. 117/A/22.04.2009, pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosar nr-, s-a respins apelul declarat de pârâții și, contra sentinței civile nr. 5721/17.10.2008, pronunțată de Judecătoria Baia Mare.
Pentru a pronunța această hotărâre, Tribunalul a reținut că apartamentul situat în B M, str. - nr. 6. a fost proprietatea pârâților și, fiind dobândit prin vânzare-cumpărare.
Aceștia l-au înstrăinat familiei și, care la rândul lor l-au vândut, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 648/1998, pârâților și.
Proprietarii au înstrăinat ulterior apartamentul în litigiu, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 189/2007 de BNP, reclamanților și.
Aceste aspecte au rezultat din înscrierile operate în CF nr. 10072/26 B
Astfel cum corect a reținut instanța de fond, intimații au dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 139/10.01.2007, dreptul de proprietate asupra apartamentului situat în B M, str. -, nr. 6. compus din două camere și dependințe, în suprafață de 45 mp. și teren aferent în suprafață de 15 mp. în indiviziune, înscris în CF nr. 10072/26 B M, prin cumpărare de la familia.
Pârâții au recunoscut că ocupă imobilul în litigiu, în absența unui titlu, apărările lor vizând faptul că au fost lăsați să folosească imobilul de către proprietarul anterior.
Or, faptul că proprietarul le-a permis reclamanților să folosească imobilul nu generează vreun drept locativ în favoarea acestora.
Instanța a apreciat că reclamanții nu caută să-și valorifice un drept de proprietate personal și absolut, în cadrul unei acțiuni în revendicare, ci doar un drept personal de creanță având caracter relativ, în cadrul acțiunii în evacuare, urmărind să-l constrângă pe debitor să execute o obligație de a face, adică de a evacua și preda material locuința. Izvorul obligației este culpa, respectiv greșeala constând în atingerea păgubitoare a unuia din prerogativele cuprinse într-un drept real.
În privința cererii reconvenționale privind anularea contractului de vânzare-cumpărare nr. 139/10.01.2007, instanța de apel a reținut că nu subzistă niciuna dintre cauzele de nulitate invocate de către pârâți. Dreptul de proprietate a fost dobândit de reclamanți prin cumpărare de la proprietarii tabulari, achitându-se integral prețul convenit.
Prin acțiunea în anulare se afirmă că nu s-ar fi urmărit "predarea" proprietății, ci doar evacuarea reclamanților din imobil, aspect care, raportat la contract, îi imprimă o cauză imorală și ilicită, fără a se prezenta ulterior argumente pertinente de fapt și de drept în susținerea tezei imoralității și ilicității cauzei.
Motivarea acțiunii în anulare vizează împrejurări și aspecte anterioare restabilirii dreptului de proprietate al familiei asupra imobilelor, sens în care susținerile sunt lipsite de relevanță câtă vreme cu autoritate de lucru judecat a fost restabilit dreptul de proprietate asupra imobilelor în favoarea soților.
Este irelevantă invocarea propriei culpe a pârâților, față de operațiuni juridice încheiate în trecut. Din punctul de vedere al actualilor proprietari, soții, relevanță la încheierea contractului a avut situația din CF, conform căreia vânzătorii erau proprietarii legali și tabulari ai bunurilor vândute.
Astfel, la data încheierii contractului în speță, proprietari legali și tabulari ai bunurilor imobile erau soții, fără ca în CF să fie notat vreun drept în favoarea pârâților - reclamanți - reconvențional.
Vânzătorii - proprietari ai bunurilor au transmis dreptul de proprietate asupra imobilelor cumpărătorilor care au achitat prețul convenit, din care vânzătorii și-au achitat datoria față de creditorul urmăritor al bunului.
Prin urmare, este îndeplinită condiția cauzei licite, nefiind încălcată vreo prevedere legală la încheierea contractului de vânzare - cumpărare.
Afirmația privind pretinsa neseriozitate a prețului este lipsită de suport real și probator.
Prețul a fost negociat de părți în condițiile în care bunul imobil era urmărit silit pentru un debit pe care vânzătorul îl avea față de un terț, iar din prețul achitat de cumpărător a fost achitat debitul vânzătorului către terț, încetând astfel urmărirea asupra bunului.
Nu se poate confunda neseriozitatea prețului cu eventualele aspecte lezionare, ceea ce nu este cazul în speță.
Fapt este că prețul convenit a fost achitat, după cum rezultă din chitanța emisă de executorul judecătoresc și celelalte înscrisuri din dosarul execuțional depuse la dosarul cauzei și cumpărătorii sunt actualii proprietari tabulari ai bunului.
În condițiile art. 973.civ. pârâții - reclamanți - reconvențional sunt terți față de contractul de vânzare-cumpărare și în această calitate nu se pot prevala de prevederile contractului și nu pot cenzura maniera de negociere a părților sau rezultatul acestor negocieri, materializat în clauzele stipulate în contract.
Dimpotrivă, situația juridică creată prin încheierea contractului, este opozabilă terților, iar în condițiile Legii nr. 7/1996 înscrierea dreptului de proprietate în CF conferă acestuia caracter de opozabilitate erga omnes.
Având în vedere considerentele de mai sus, constatând că prima instanță a soluționat corect litigiul dintre părți, făcând o corectă aplicare a dispozițiilor legale, apelul a fost respins conform dispozitivului.
VII. Declarația de recurs.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții și, solicitând admiterea recursului și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, modificarea celor două hotărâri judecătorești pronunțate, în sensul respingerii acțiunii reclamanților și admiterii cererii reconveționale, cu consecința constatării nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare în litigiu; cu obligarea intimaților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivele declarației de recurs, se afirmă că atât prima instanță cât și instanța de apel au apreciat în mod greșit "actul de judecată" și au dat o interpretare eronată probelor, inclusiv a poziției procesuale exprimată prin întâmpinări și prin cererea reconvențională.
Această cauză nu a fost lămurită sub toate aspectele și nu se află în stare de judecată, cu toate că într-un prim ciclu procesual s-a dispus trimiterea spre rejudecare însă nici una dintre cele două instanțe de fond nu au ținut seama de îndrumările instanței de control judiciar date prin decizia civilă nr. 250/28.01.2008 a Curții de APEL CLUJ.
În drept, se invocă dispozițiile art. 304 pct. 7, 8 și 9. proc. civ. raportat la art. 312 pct. 5. proc. civ.
VIII. Judecata în recurs.
Prin cel dintâi motiv de recurs, se afirmă că instanța de apel "nu a apreciat în mod just actul de judecată", cu referire la contractul de vânzare-cumpărare în litigiu.
Curtea constată că reclamanții reconvenționali au solicitat constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 10.01.2007 în forma solemnă a înscrisului autentic, cu privire la un imobil, situat în B M, str. - nr. 6. înstrăinat de proprietarii tabulari și cumpărătorului cu prețul de 19.000 Euro, "achitat integral".
Se afirmă caracterul ilicit al cauzei în convenția de vânzare-cumpărare însă motivele de fapt se circumscriu unei cauze inexistente, afirmată fiind lipsa intenției de transmitere a proprietății în schimbul unui preț.
Or, când lipsa cauzei se datorează lipsei scopului imediat (dobândirea dreptului de proprietate asupra lucrului vândut, respectiv plata prețului), atunci lipsește un element esențial al actului juridic; această lipsă se răsfrânge și asupra scopului mediat (motivul determinant al încheierii actului juridic), lăsându-l fără suport juridic.
În speță, înscrisul constatator al convenției de vânzare-cumpărare redă exclusiv scopul imediat, nu și acela mediat, al vânzării, însă, cu toate acestea, operează cele două prezumții legale relative instituite prin art. 967 alin. 1.civ. și anume, prezumția de existență a cauzei și prezumția de valabilitate a cauzei.
Atâta timp cât reclamanții reconvenționali nu au făcut proba contrară, astfel cum se reține prin hotărârea atacată, se prezumă că această convenție are o cauză și ea este valabilă.
Din perspectiva caracterului afirmativ ilicit al cauzei, Curtea constată că nu a fost precizată nicicând în proces care este dispoziția legală încălcată prin cauza actului juridic în litigiu.
Totodată, se cere constatarea nulității contractului de vânzare-cumpărare pentru lipsa unui element esențial, și anume prețul, care este "neserios".
Prețul este obiectul contraprestației cumpărătorului și corespunde valorii lucrului vândut.
Potrivit art. 1303.civ. pentru a exista valabil, prețul trebuie să fie serios. Un preț derizoriu, disproporționat în raport cu valoarea lucrului vândut nu poate constitui obiect al obligației cumpărătorului și, prin urmare, o cauză suficientă a obligației asumate de vânzare, aceea de a transmite dreptul de proprietate.
Seriozitatea prețului rămâne însă o chestiune de fapt și, sub acest aspect, temeinic instanțele au apreciat că prețul în contractul de vânzare-cumpărare atacat este sincer și serios; 19.000 Euro pentru o locuință în suprafață de 45 mp. situată în B M, nu poate fi considerat un preț derizoriu, mult inferior valorii reale a lucrului vândut, atâta timp cât legea conferă părților libertatea de a determina prețul, iar echivalența este una relativă, raportată nu doar la valoarea reală a bunului imobil vândut, ci și la subiectivismul părților.
O reapreciere a tuturor împrejurărilor de fapt în recurs este de altfel inadmisibilă, în condițiile abrogării exprese a cauzelor de modificare reglementate prin art. 304 pct. 10 și 11.proc.civ.
Rămâne instanței de recurs să verifice legalitatea deciziei atacate, fără a putea da o nouă interpretare probelor care au fost administrate, or, în raport cu cele reținute în fapt prin hotărârea instanței de apel, Curtea constată că dispozițiile art. 948, art. 966 și art. 1303.civ. au fost corect interpretate și judicios aplicate.
Sancțiunea nulității absolute nu operează, pentru motive invocate expres de recurenți, acelea referitoare la cauza convenției de vânzare-cumpărare și la preț.
Afirmă recurenții că nu s-a ținut seama de "îndrumarul instanței de control", pentru a motiva solicitarea de casare cu trimitere spre rejudecare.
Observă Curtea că transmiterea cauzei spre rejudecare a fost decisă, în acest proces, consecutiv admiterii apelului declarat de reclamanții reconvenționali și și desființării sentinței civile nr. 4285/20.09.2007 a Judecătoriei Baia Mare, în a cest sens a fost pronunțată decizia civilă nr. 59/A/28.02.2008 a Tribunalului Maramureș (dosar nr-).
Soluția desființării cu trimitere spre rejudecare a fost argumentată prin necesitatea reunirii cererii în evacuare cu cererea reconvențională având ca obiect constatarea nulității titlului de proprietate prevalat de reclamanți (contract de vânzare-cumpărare), cele două cereri trebuind soluționate împreună, iar nu disjunse, cum în mod greșit s-a hotărât.
Instanța de rejudecare a procedat la reunirea cererii în evacuare cu aceea în constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare, prin încheierea ședinței publice din 13 iunie 2008 (dosar nr-).
Prin urmare, "îndrumarul instanței de control" a fost respectat, decizia recurată dobândind, și sub acest aspect, atributul legalității.
Față de cele de mai sus, întrucât niciunul dintre cele trei motive de recurs susținute de recurenți nu se verifică, Curtea va respinge ca nefondat acest recurs și va menține în tot hotărârea atacată.
Prin aplicarea dispozițiilor art. 316 rap. la art. 274 alin. 1.proc.civ. recurenții urmează a fi obligați la plata cheltuielilor de judecată determinate de părții admise în recurs, și anume, 450 lei, onorariu avocațial ales al intimaților (p. 16 și 23 dosar).
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții reconvenționali și împotriva deciziei civile nr. 117/A din 22 aprilie 2009 Tribunalului Maramureș pronunțată în dosar nr-, pe care o menține.
Obligă pe numiții recurenți să plătească intimaților, suma de 450 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 4 decembrie 2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER
- - - - ---
Red.DB/dact.MM
8ex./12.02.2010
Jud.apel: /
Jud.fond:
Președinte:Denisa BăldeanJudecători:Denisa Băldean, Traian Dârjan Sergiu Cătălin
