Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 379/2008. Curtea de Apel Iasi
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL IAȘI
SECTIA CIVILĂ
DECIZIE Nr. 379
Ședința publică de la 08 Octombrie 2008
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Georgeta Pavelescu
JUDECĂTOR 2: Cristiana Angelescu
JUDECĂTOR 3: Viorica Olariu
GREFIER: - -
S-a luat în examinare cererea de recurs formulată de Asociația Familială cu sediul în I,B-dul - nr. 28-etaj 9,apartament 60 împotriva deciziei civile nr. 232 din 31 martie 2008 pronunțată de Tribunalul Iași.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă avocat și avocat pentru recurenta Asociația Familială și avocat pentru intimata Asociația de proprietari -
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier care învederează că recursul este la al treilea termen de judecată,nu se solicită judecata în lipsă.
Recurenta Asociația Familială Iad epus la dosar prin Serviciul de Registratură înscrisuri,respectiv proces verbal încheiat la 29 noiembrie 2002,acord încheiat la 28 martie 2005,rezolvare obiecțiuni în dosarul nr- al Judecătoriei Iași,proces - verbal încheiat la 21 aprilie 2007,tabel cu cheltuieli conexe aferente proiectului de construcție și taxe autorizare-funcționare spațiu amenajat,factură fiscală din 25.04.2005,factură fiscală din 06.05.2004,chitanța nr. - din 17.04.2003 și un număr de șapte chitanțe,duplicatul acestor înscrisuri fiind comunicat din oficiu de către instanță și intimatei Asociația de Proprietari - spre luare la cunoștință.
Avocat depune la dosar un număr de patru chitanțe reprezentând dovada achitării onorariului de avocat.
Nemaifiind alte cereri de formulat,instanța consideră recursul în stare de judecată și dă cuvântul la dezbateri.
Avocat pentru recurenta Asociația Familială având cuvântul,solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat,având în vedere motivele invocate prin cererea scrisă de recurs.
Apărătorul consideră că decizia Tribunalului Iași este nelegală,instanța de apel aplicând greșit dispozițiile art. 1167 și ale art. 1169 Cod civil.
Susține că termenul general de prescripție este de 3 ani de la data nașterii dreptului și în speță,în cazul unei construcții,curge de la data predării.
Contractul dintre Asociația Familială și Asociația de proprietari O6 a fost încheiat în luna ianuarie a anului 2003,iar în prezent recurenta Asociația Familială are posesia spațiului. În vederea perfectării contractului de închiriere,părțile și-au exprimat acordul pentru transformarea spațiului în spațiu comercial încă din anul 2002.
Apărătorul susține că așa cum rezultă din conținutul raportului de expertiză și din înscrisurile depuse la dosar,lucrările de construcție au fost efectuate în perioada 2003 - 2005,astfel încât termenul de prescripție nu poate fi apreciat din anul 2003,ci de la finalizarea lucrărilor,respectiv din anul 2005.
Solicită a se avea în vedere că chiria nu a fost scăzută din îmbunătățiri,cum se prevedea în contract, ci a fost achitată din banii recurentei și toate lucrările de transformare a spațiului s-au realizat cu acordul proprietarilor.
Valoarea totală a lucrărilor a fost cunoscută abia în anul 2005,la dosar existând facturile fiscale în acest sens,iar la instanța de apel s-a depus contractul încheiat pentru furnizarea energiei electrice.
Avocat solicita ca instanța să aibă în vedere împrejurarea că recurenta este în prezent în posesia spațiului și că acel contract a avut termen cert,determinat de 3 ani,îmbunătățirile au fost acceptate de intimată,iar desfășurarea în timp a lucrărilor a permis recurentei să cunoască totalul sumei abia la finalul anului 2005,astfel încât în mod greșit instanța de apel a reținut că sunt îndeplinite condițiile pentru admiterea excepției prescripției.
Solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat,respingerea apelului și admiterea cererii reconvenționale,cu cheltuieli de judecată.
Avocat pentru recurentă având cuvântul, achiesează la concluziile orale ale avocatului,solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat,apreciind că excepția prescripției nu poate fi admisă. Actul de plecare al datei la care trebuie calculat termenul de prescripție nu este contractul de închiriere,ci data finalizării lucrărilor. Acordul încheiat cu Asociația de Proprietari - viza transformarea spațiului gunoier + uscător în spațiu comercial,respectiv patiserie,iar pentru această transformare recurenta a obținut autorizații și proiecte. Lucrările au fost efectuate în termen,recurenta având posesia spațiului și acordul proprietarilor.
Apreciază că termenul de prescripție nu poate curge din anul 2002,solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și respingerea excepției.
Avocat pentru intimata Asociația de Locatari - având cuvântul,consideră că recursul este inadmisibil. Solicită a se avea în vedere că obiectul cererii reconvenționale formulată de recurenta Asociația Familială a fost pretenții,iar contravaloarea acestora menționată în cererea reconvențională este sub 1 miliard.
În ceea ce privește motivele de recurs formulate,avocat susține că recurenta nu ține seama practic de dispozițiile și motivarea hotărârii pronunțată în apel și este în eroare. Astfel,instanța de apel a socotit ca fiind prescris dreptul la acțiune pentru pretențiile recurentei din reconvențională aferente anului 2003 și a respins cerere de obligare a intimatei la daune ca fiind neîntemeiată pentru celelalte pretenții aferente perioadei ulterioare 2004 - 2005.
Avocat solicită a se analiza raporturile juridice dintre părți,din care rezultă că,potrivit contractului,orice eventuală lucrare în măsura în care Asociația de Proprietari ar fi fost de acord urma să fie scăzută din chirie. Acest lucru nu a fost făcut din culpa recurentei Asociația Familială. Recurenta putea face cheltuieli pentru a-și desfășura activitatea,dar nu s-a pus problema ca Asociația de Proprietari să plătească sumele cheltuite pentru autorizații sau avize ce profită doar recurentei și de care nu beneficiază Asociația.
Solicită respingerea recursului,cu cheltuieli de judecată.
Avocat solicită respingerea excepției inadmisibilității recursului ca neîntemeiată.
Solicită a se observa că la dosar există dovezi privind acordul Asociației de proprietari pe parcursul desfășurării lucrărilor și recurenta nu pretinde să rămână în acel spațiu,ci doar să i se plătească ce a cheltuit.
Instanța respinge excepția inadmisibilității recursului invocată de intimata Asociația de Proprietari -,prin apărător și rămâne în pronunțare cu privire la fondul cauzei.
După deliberare,
CURTEA DE APEL:
Asupra recursului civil de față.
Prin sentința civilă 6126 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iași, s-a admis în parte cererea principală formulată de reclamanta -pârâtă Asociația de Proprietari -.6 în contradictoriu cu pârâta -reclamantă Asociația Familială " ". Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile din cererea reconvențională. Admite cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă Asociația Familială " ", în contradictoriu cu reclamanta pârâtă Asociația de Proprietari -.6.
Dispune evacuarea pârâtei reclamante din spațiul din str. -. - nr. 21, - parter, la încetarea efectelor dreptului de retenție.
Respinge cererea reclamantei pârâte privind obligarea pârâtei -reclamante la plata chiriei restante și la plata cheltuielilor de întreținere. Obligă reclamanta -pârâtă la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ lucrărilor de investiții efectuate de pârâta reclamantă la spațiul din str. -. - nr. 21, - parter. Instituie în favoarea pârâtei -reclamante un drept de retenție până la achitarea către reclamanta -pârâtă a sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ lucrărilor de investiții. Obligă pârâta -reclamantă să plătească reclamantei -pârâte cheltuieli de judecată de 10,30 lei la pretențiile admise. Obligă reclamanta -pârâtă să plătească pârâtei reclamante suma de 2240,90 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că:
Între Asociația de locatari - și a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1 din 17.01.2003 autentificat sub nr. 739/2003 și că ulterior Asociația de locatari s-a transformat în Asociație de Proprietari, având astfel legitimare procesuală activă în cauză. Au convenit părțile ca durata închirierii să fie de 3 ani începând cu data de 17.01.2003 și până la 17.01.2006.
Așadar, la data de 17.01.2006 contractul de închiriere a expirat, în cauză nefiind posibilă existența acordului părților pentru continuarea locațiunii, prin introducerea acțiunii locatarul arătând că nu mai este de acord cu prelungirea contractului, astfel încât potrivit disp. art. 1436 Cod civil, acesta încetând de drept la data expirării termenului.
Potrivit art. 34 din contract, pârâtei -reclamante îi revine obligația de a restitui bunul închiriat, împreună cu toate accesoriile, în starea în care a fost primit potrivit anexei 1, astfel încât cererea reclamantei pârâte privind evacuarea pârâtei -reclamante este întemeiată și urmează a fi admisă.
Urmează a se respinge cererea reclamantei -pârâte privind obligarea la plata chiriei restante în valoare de 350 lei, motivat de faptul că suma a fost achitată la data de 20.03.2006, astfel încât această cerere a rămas fără obiect.
În ceea ce privește cererea reclamantei -pârâte având ca obiect obligarea pârâtei -reclamante la plata sumei de 400 lei cheltuieli de întreținere pentru perioada oct. 2004 -martie 2005, oct. 2005 -martie 2006 urmează a fi respinsă ca nefondată, nefiind probată în cauză.
Față de cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă prin care a solicitat obligarea reclamantei pârâte la plata sumei de 14.920,70 lei c/ investițiilor pe care le-a efectuat la spațiul închiriat în perioada 2003-2005, instanța apreciază că dreptul la acțiune nu este prescris având în vedere dispozițiile Decretului 167/1958, valoarea totală a sumei pretinse fiind la finalizarea lucrărilor realizate pentru îmbunătățirea spațiului, astfel încât se va respinge excepția prescrierii dreptului la acțiune.
Pe fondul cererii reconvenționale, cu probele administrate în cauză se constată că valoarea îmbunătățirilor conform expertizei efectuate în cauză este de 14.920,70 lei, motiv pentru care se va admite cererea reconvențională și va obliga reclamanta pârâtă la plata acestora către pârâta reclamantă.
Până la achitarea acestei sume se va constitui în favoarea pârâtei reclamante în calitate de creditor pentru îmbunătățirile aduse imobilului în litigiu, un drept de retenție asupra spațiului, având în vedere că prin încetarea efectelor contractului de închiriere, asociația de proprietari a devenit beneficiara acestor lucrări.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel Asociația de Proprietari - criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie întrucât în mod greșit i s-a respins cererea privind obligarea pârâtei la plata chiriei restante și a cheltuielilor de întreținere și a admis în totalitate cererea reconvențională a pârâtei.
Prin decizia civilă 232 din 31.03.2008 a Tribunalului Iași, s-a admis apelul reclamantei pârâte Asociația de Proprietari - împotriva sentinței civile 6126 din 28.05.2007 a Judecătoriei Iași pe care o schimbă în parte.
Admite excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile pârâtei reclamante aferente anului 2003. Respinge ca fiind prescrisă cererea reconvențională formulată de pârâta reclamantă în contradictoriu cu reclamanta pârâtă Asociația de Proprietari - pentru pretențiile aferente anului 2003 și ca neîntemeiată pentru celelalte. Respinge cererea pârâtei reclamante de obligare a reclamantei pârâte la plata cheltuielilor de judecată. celelalte dispoziții ale sentinței apelate care nu contravin prezentei decizii. Obligă intimata să plătească apelantei suma de 407,15 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de apel a reținut că:
Prin cererea de chemare în judecată, Asociația de Proprietari - a solicitat evacuarea pârâtei din spațiul pe care îl ocupă abuziv, obligarea acesteia la plata chiriei restante indexate începând cu luna februarie 2006 până la eliberarea spațiului și plata sumei de 400 lei c/ utilităților neachitate.
Pârâta intimată a formulat cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 8751 lei c/ îmbunătățirilor aduse spațiului închiriat precum și acordarea unui drept de retenție a spațiului până la achitarea integrală a debitului.
Față de concluziile expertizei, pârâta -reclamantă și-a majorat pretențiile la suma de 14,920,70 lei, această sumă fiind formată din c/ lucrărilor efectuate pentru amenajarea spațiului în 2003 și pentru cele executate în 2005.
Excepția prescripției dreptului la acțiune în ceea ce privește obligarea reclamantei la plata contravalorii lucrărilor efectuate în 2003 este întemeiată întrucât fiind o acțiune în pretenții, având un obiect patrimonial este supusă termenului de prescripție general de 3 ani conform art. 3 din Decretul 167/1958.
Cererea pârâtei -reclamante fiind formulată în 2007 pentru suma pretinsă aferentă perioadei 2003, aceasta este prescrisă.
În ceea ce privește obligarea reclamantei -pârâte la plata contravalorii lucrărilor de amenajare a spațiului aferent anului 2005, această cerere este neîntemeiată.
Din actele depuse la dosarul cauzei nu rezultă că locatarul, în speță reclamanta pârâtă, și-ar fi dat acordul scris cu privire la efectuarea de modificări și amenajări a spațiului închiriat.
Neavând acordul scris al locatarului, nerespectând clauza contractuală prevăzută de art. 32 din contract, pârâta -reclamantă nu este îndreptățită să solicite obligarea reclamantei -pârâte la plata contravalorii îmbunătățirilor care au avut drept scop schimbarea destinației spațiului închiriat.
Totodată se reține că cererea reclamantei -pârâte de acordare a c/ chiriei restante și utilități a fost corect soluționată de instanța de fond.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs pârâta criticând-o pentru nelegalitate potrivit art. 304 pct.9 Cod procedură civilă motivat de faptul că instanța a aplicat greșit dispozițiile Decretului 167/1958 și dispozițiile art. 1169 cod civil în sensul că dreptul său s-a născut la data nașterii raportului juridic de drept, adică a efectuării plății reprezentând lucrări de transformare a spațiului, lucrările fiind efectuate în perioada 2003 -2005, acțiunea reclamantului fiind introdusă la data de 18.09.2006 iar cererea sa reconvențională fiind depusă la 9.10.2006, încât dreptul său la acțiune vizând contravaloarea lucrărilor de îmbunătățiri nu este prescris așa cum nelegal s-a reținut de către instanța de apel, hotărârea astfel pronunțată fiind nelegală și dată cu aplicarea greșită a legii.
Recursul este fondat.
Verificând actele și lucrările dosarului, instanța de recurs reține că:
Prin acțiunea introductivă de instanță reclamanta Asociația de proprietari - a chemat în judecată pârâta pentru a dispune evacuarea acesteia din spațiul pe care îl ocupă în mod abuziv întrucât contractul de închiriere pe care l-a încheiat cu pârâta la data de 17.01.2003 având ca obiect folosința uscătorului și gunoierului de la parterul blocului ca spațiu comercial, pe o perioadă de 3 ani până la data de 17.01.2006 a încetat și nu a mai fost prelungit, cu obligarea aceleiași pârâte la plata chitiei restante, neachitate începând cu febr. 2006 până la eliberarea spațiului și plata sumei de 400 lei reprezentând c/ utilităților consemnate și neachitate.
" " a formulat întâmpinare și cerere reconvențională prin care solicită respingerea capătului de cerere vizând plata chiriei restante și a utilităților, deoarece au fost achitate precum și acordarea unui drept de retenție până la achitarea c/ utilității făcute la acel spațiu care a fost transformat în spațiu comercial în valoare totală de 110.777 lei(ROL).
La data de 07.05,2007 pârâta " " și-a majorat pretențiile din cererea reconvențională la suma de 14.920,70 lei (RON) conform raportului de expertiză tehnică efectuată în cauză,
Față de aceste precizări reclamanta Asociația de Proprietari - a invocat excepția prescripției dreptului la acțiune privitoare la c/ lucrărilor investiției la spațiul comercial.
Potrivit art. 1 al. 1 din Decretul 167/1958 dreptul la acțiune având un obiect patrimonial se stinge prin prescripție dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege, respectiv de 3 ani de la data nașterii dreptului la acțiune conform art. 3 al. 1 și art. 7 din Decretul 167/1958.
Prin cererea reconvențională formulată " " a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 14.920,70 lei reprezentând c/ investițiilor pe care le-a efectuat pentru transformarea spațiului închiriat în perioada 2003 -2005, pentru a desfășura activitatea comercială pentru realizarea scopului locațiunii.
Întrucât lucrările au fost efectuate în perioada 2003 -2005 așa cum rezultă din actele depuse la dosarul cauzei și din expertiza tehnică efectuată în cauză, raportat la data introducerii acțiunii de către reclamantă -18.09.2006 și a formulării cererii reconvenționale de către pârâtă -9.10.2006 se poate aprecia că dreptul la acțiunea în pretenții a pârâtei nu este prescris având în vedere disp. art. 8 al. 2 din Decretul 167/1988, valoarea totală a sumei pretinse fiind cunoscută abia cu ocazia efectuării expertizei, valoare la care a achiesat, pârâta și, a timbrat corespunzător, așa cum de altfel aceasta a solicitat prin cererea reconvențională formulată.
Ca atare, excepția prescrierii dreptului la acțiune invocată de reclamantă nefiind întemeiată motivul de recurs invocat sub acest aspect fiind fondat, urmează a fi primit și se va respinge excepția prescrierii dreptului la acțiune, pentru suma pretinsă aferentă anului 2003.
Prin urmare, constatând că pentru perioada aferentă anului 2003 pretențiile pârâtei sunt prescrise iar pentru cele aferente anului 2005 sunt neîntemeiate, tribunalul nu a cercetat cauza în fond ci s-a mărginit să facă doar verificări limitate sub acest aspect.
În această situație se impune casarea în parte a hotărârii instanței de apel și trimiterea cauzei aceleiași instanțe pentru rejudecarea în fond a apelului formulat de Asociația de Proprietari - privitor la capătul de cerere din cererea reconvențională vizând lucrările de investiții efectuate la spațiul închiriat de către pârâta -recurentă în integralitatea lor în perioada 2003 -2005, menținând celelalte dispoziții din decizia recurată ce nu contravin prezentei decizii.
Pentru toate aceste considerente, raportate la motivele de recurs invocate și care sunt fondate, în conformitate cu disp. art. 312 Cod procedură civilă urmează a se admite recursul formulat de " " împotriva deciziei civile 232 din 31.03.2008 a Tribunalului Iași pe care o va casa în parte se va respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile aferente anului 2003, dispunând trimiterea cauzei la Tribunalul Iași, pentru rejudecarea în fond a apelului, menținând dispozițiile deciziei recurate ce nu contravin prezentei decizii.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Admite recursul formulat de Asociația Familială cu sediul în I,--etaj 9,. 60 împotriva deciziei civile nr. 232 din 31 martie 2008 Tribunalului Iași,pe care o casează în parte.
Respinge excepția prescripției dreptului la acțiune față de pretențiile aferente anului 2003.
Dispune trimiterea cauzei la Tribunalul Iași pentru rejudecarea apelului în fond formulat de Asociația de Proprietari -.
Menține dispozițiile deciziei apelate care nu contravin prezentei decizii.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi 8 octombrie 2008
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
Grefier
Red.
Tehnored.
2 ex.
24.10.2008
Tribunalul Iași:
-
-
Președinte:Georgeta PavelescuJudecători:Georgeta Pavelescu, Cristiana Angelescu, Viorica Olariu
