Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 414/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, MINORI ȘI FAMILIE, LITIGII DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ nr. 414/
Ședința publică de la 23 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Ganea
JUDECĂTOR 2: Vanghelița Tase
JUDECĂTOR 3: Gabriel Lefter
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil declarat de recurenții-pârâți și domiciliați în Râmnicu V,-, -.49,. 4, județ V împotriva deciziei civile nr.127/26.02.2009 pronunțată de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimații-reclamanți și domiciliați în C, al. - nr.2,.14,. G,.129 județ C și la cab. av.,-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă pentru intimații-reclamanți avocat conform împuternicirii avocațiale nr.40 din 16.10.2009 depusă la dosar, lipsind celelalte părți.
Procedura legal îndeplinită conform art.87 și urm. Cod pr.civilă.
După referatul grefierului de ședință, instanța luând act că nu mai sunt alte cereri prealabile ori înscrisuri de depus la dosar, constată dosarul în stare de judecată și acordă cuvântul părților.
Apărătorul intimaților-pârâți, având cuvântul consideră decizia civilă nr.127/26.02.2009 a Tribunalului Constanța ca fiind legală și temeinică. Arată că instanța de fond a respins în mod netemeinic și nelegal cererea de evacuare, motivând că evacuarea nu-și poate găsi reglementarea în dispozițiile art.480 Cod civil, ci doar în Legea nr.114/1995 sau în dispozițiile art.1410 Cod civil. Acțiunea în evacuare asigură protecția dreptului de folosință atunci când acest drept izvorăște dintr-un raport obligațional dar, asigură în egală măsură protecția dreptului de folosință ca atribut al dreptului de proprietate, ce are ca temei juridic prevederile art.480 Cod civil. Se mai arată că greșit instanța de fond a motivat că acțiunea în evacuare presupune deținerea de către părți a imobilului cu un titlu precar, lăsând să se înțeleagă că deținerea imobilului fără nici un titlu, în mod abuziv, ca în speță, nu ar presupune evacuarea.
Pentru toate aceste considerente, solicită respingerea recursului ca nefondat.
Instanța, fiind lămurită asupra cauzei, în conformitate cu art.150 Cod pr.civilă declară dezbaterile închise, rămâne în pronunțare asupra recursului.
CURTEA
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Mangalia la 15.01.2008, reclamanții și i-au chemat în judecată pe pârâții lon si pentru ca, prin hotărârea ce se va pronunța, să dispună evacuarea acestora din imobilul proprietatea lor situat in localitatea, sat Schitu, județul Constanta, obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii lor, reclamanții arată că au cumpărat imobilul mai sus precizat, compus din teren in suprafață de 185,57 mp si construcție in suprafață de 36,70. prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 848/27.11.2001 la., M, bun care a fost înscris în cartea funciară sub nr. 407/N conform încheierii nr. 252/11.03.2002, pronunțată de Judecătoria Mangalia - Biroul de Carte funciara.
Reclamanții au mai motivat că pârâții au pretins că ar fi beneficiarii unei promisiunii de vânzare-cumpărare supra acestui imobil si au cerut în instanță nulitatea actului de vânzare-cumpărare încheiat intre ei si vânzătorii proprietari (dos. civ. nr. 1408/2001), cererea pârâților fiind respinsă (inclusiv și cererea de revizuire a deciziei civile nr.86/C/2006).
S-a mai precizat că, încă din anul 2001, pârâții au depozitat unele bunuri în construcție, care se află intr-o stare avansata de degradare, acoperișul prezentând un risc mare de prăbușire; construcția este formată din două camere și o sală, este foarte veche, edificată din pământ, foarte joasă, plină de mucegai si igrasie, cu geamurile sparte, nelocuită, situație în care impunea demolarea de urgentă, mai ales ca zăpada abundenta a îngreunat si mai mult rezistenta clădirii, acoperișul este deja lăsat, apa precipitațiilor s-a scurs in interiorul construcției, prăbușirea este iminenta.
Reclamanții au mai arătat că, la data de 28.11.2007, au notificat pârâții să predea imobilul dar până la data promovării cererii, aceștia nu au dat curs acestei solicitări.
La 18.03.2008, reclamanții au formulat completări ale acțiunii inițiale, învederând că solicită evacuarea pârâțilordoar din construcțiaîn care acesteia au depozitat fără drept mai multe bunuri mobile; de asemenea a fost indicat temeiul în drept al cererii ca fiind dispozițiile art. 480 cod civil
Pârâții și au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea cererii în evacuare ca fiind inadmisibilă, cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecata.
În apărare, s-a arătat că mobil ce face obiectul prezentei cauze se află in posesia lor încă de la data de 02.09.1999 când, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3644/02.09.1999, imobil a fost cumpărat de la si; aceștia, în timp se aflau în litigiu, au vândut același imobil reclamanților, care aveau cunoștință de această vânzare-cumpărare intervenită; s-a mai precizat că, pentru imobil cumpărat, au achitat integral prețul solicitat de proprietar de 75.000.000 lei, conf. chitanței sub semnătură privata.
Față de această situație, pârâții au înțeles să invoce excepția de inadmisibilitate a acțiunii în evacuare întrucât, in motivarea acțiunii, exista o vădita contradicție: prin obiect, acțiunea este o cerere în evacuare, iar motivarea acesteia aparține unei acțiuni în revendicare, după natura dreptului si scopului urmărit.
Cele două acțiunii prezintă însă deosebirii esențiale, acțiunea in evacuare fiind specifică raporturilor juridice de locațiune, iar în prezenta cauză intre părți nu au existat raporturi juridice de obligații derivate din locațiune, ci raporturi de drept real, revendicându-se chiar proprietatea imobilului.
Pârâții mai precizează că au doar posesia asupra acestuia încă din anul 1999, că au achitat prețul integral în sumă de 75.000.000 lei, iar prin procesul verbal din data de 15.04.2002 au fost puși in posesie de executorul judecătoresc.
Drept urmare, dreptul real de proprietate al reclamanților nu poate fi apărat decât numai pe calea acțiunii în revendicare și nicidecum pe calea acțiunii in evacuare și, cum reclamanții au înțeles să utilizeze calea acțiunii in evacuare și nu pe cea a acțiunii in revendicare pusa la îndemâna lor, instanța nu poate schimba obiectul cererii potrivit art. 129 alin. ultim Cod procedură civilă astfel că solicită respingerea acțiunea in evacuare ca inadmisibilă cu consecința obligării acestora la plata cheltuielilor de judecată.
La termenul din data de 27.03.2008, judecătoria a respins excepția inadmisibilității cu motivarea că, ață de dispozițiile articolului nr. 21 din Constituție și cele ale art. 6 din Convenția pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale, reclamanții au dreptul de a se adresa justiției pentru apărarea dreptului dedus judecății, astfel că nici o normă juridică nu poate îngrădi exercitarea acestui drept.
Prin sentința civilă nr. 2089/23.10.2009, Judecătoria Mangaliaa respins excepția inadmisibilității cererii în evacuare și a respins acțiunea ca neîntemeiată cu obligarea reclamanților la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, judecătoria a reținut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 848/27.11.2001 la., M - înscris in Cartea Funciara sub nr. 407/ conform încheierii nr.252/11.03.2002 a Biroul de Carte Funciara al Judecătoriei Mangalia, eclamanții și u cumpărat de la si imobilul situat in localitatea, sat Schitu, județul Constanta, compus din teren in suprafață de 185,57 mp si construcție in suprafață de 36,70.
În schimb, pârâții nu dețin nici un titlu de proprietate privind imobilul ci doar o promisiune de vânzare-cumpărare încheiat cu foștii proprietari, contract care dă naștere doar la o obligație de a face; după închiderea acestui antecontract de vânzare-cumpărare, foștii proprietari și au încheiat cu reclamanții cu contractul de vânzare-cumpărare.
Judecătoria a mai observat că, prin decizia civilă nr. 1045/C/09.10.2002, a fost respinsă cererea promitenților cumpărători - pârâții din prezenta cauză - prin care au solicitat instanței să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului disputat, cu motivarea că, în situația în care promitentul vânzător nu își respectă obligația și vinde lucrul altei persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea bunului, iar vânzarea încheiată cu o altă persoană este valabilă, beneficiarul promisiunii având dreptul numai la despăgubiri.
Față de această situație, cum pârâții nu dețin niciun titlu valabil privind imobilul în care locuiesc, judecătoria i-a considerat pe aceștia doar posesori ai acestui bun.
Judecătoria a mai stabilit că acțiunea în evacuare presupune deținerea de către pârâți a unui imobil cu un titlu precar; or, în cazul de față, nu există niciun act juridic încheiat între părți care să dovedească precaritatea titlului (contract de închiriere sau de comodat).
De aceea, judecătoria a remarcat că evacuarea nu-și poate găsi reglementarea în dispozițiile art. 480 Cod civil, ci doar în Legea 114/1995 sau în dispozițiile art. 1410 și următoarele Cod civil, fiind specifică raporturilor juridice de locațiune, raporturi prin care o parte, numită locator s-a obligat să procure celeilalte părți, numită locatar, folosința pe timp determinat a unui bun individual determinat și neconsumptibil în schimbul unei sume de bani numită chirie.
Or, cum în cauza cu care a fost învestită, între reclamanți și pârâți nu există raporturi de obligații derivate din locațiune ci raporturi de drept real, constând în exercitarea fără drept de către pârâți a posesiei asupra imobilului, proprietatea reclamanților, judecătoria a considerat că dreptul real de proprietate al reclamanților nu poate fi apărat decât pe calea unei acțiuni în revendicare și nicidecum pe calea unei acțiuni în evacuare astfel că cererea în evacuare a pârâților se impunea a fi respinsă ca nefondată
Împotriva acestei sentințe au formulat apel reclamanții și, criticând-o pentru nelegalitate și netemeinicie, învederând că, în mod greșit instanța de fond a respins cererea de evacuare formulată împotriva pârâților, și să lase reclamanților deplina folosință a proprietății, considerând că evacuarea este sancțiunea civilă aplicabilă doar în cazul neîndeplinirii de către locator a obligațiilor ce-i revin în baza unor raporturi de locațiune.
Apelații au susținut că acțiunea în evacuare asigură protecția dreptului de folosință atunci când acest drept izvorăște dintr-un raport obligațional, dar asigură în egală măsură protecția dreptului de folosință ca atribut al dreptului de proprietate, ce are ca temei juridic prevederile art. 480 Cod civil.
Apelanții au mai considerat că interpretarea legii trebuie să se facă în sensul aplicării ei și nu al neaplicării, iar trimiterea reclamanților proprietari să urmeze calea acțiunii în revendicare, doar pentru că între părți nu există raporturi de locațiune, nu este altceva decât o îngrădire a accesului la justiție, obligându-i pe reclamanți la cheltuieli suplimentare, după mai bine de 7 ani de judecată, în referire la acest imobil.
De asemenea, apelanții au arătat că în mod greșit instanța de fond a motivat că acțiunea în evacuare presupune deținerea de către pârâți a imobilului cu un titlu precar, lăsând să se înțeleagă că deținerea imobilului fără niciun titlu, în mod abuziv, ca în speță, nu ar presupune evacuarea.
Prin decizia civilă nr. 127/26.02.2009, Tribunalul Constanțaa admis apelul și, schimbând în tot sentința apelată, a admis acțiunea dispunând evacuarea pârâților din imobil, cu obligarea lor la plata cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această soluție, tribunalul a reținut că obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie o acțiune în evacuare formulată de proprietari împotriva unor posesori de rea-credință.
Tribunalul a observat că reaua-credință a pârâților-intimați a fost relevată la judecata cauzei pe fond cu ocazia administrării probei cu interogatoriu, unde aceștia au refuzat categoric a elibera imobilul, deși știau că acesta este proprietatea reclamanților.
Tribunalul a considerat că acreditarea ideii avansate de judecătorie conform căreia proprietarii nu pot exercita decât o acțiune în revendicare, aceasta fiind rezervată numai titularilor dreptului de proprietate, iar acțiunea în evacuare numai celor ce dețin un drept de creanță, este excesivă și în total dezacord cu apărarea dreptului de proprietate, ce se materializează în acțiuni care permit titularului dreptului de proprietate înlăturarea oricăror atingeri aduse dreptului și asigurarea exercitării lui în condiții normale.
Astfel, a stabilit tribunalul, acțiunea în evacuare poate fi formulată de și proprietarul imobilului împotriva unui posesor de rea-credință sau împotriva unui simplu tolerat, acesta reprezentând unul dintre mijloacele juridice nespecifice sau indirecte de apărare a dreptului de proprietate.
Față de cele reliefate, tribunalul a apreciat întemeiate criticile formulate având în vedere și situația că, pa această cale se ajunge, în mod direct, la protejarea folosinței (jus utendi) ca atribut al dreptului de proprietate în final se ajunge la consfințirea acestui drept, fapt pentru care, a admis apelul cu consecința schimbării în tot a sentinței civile apelate în sensul admiterii acțiunii reclamanților.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâții, prin care a criticat hotărârea instanței de apel pentru nelegalitate, critici pe care instanța de recurs le analizează prin prisma prevederilor art. 304 pct. 9. pr. civ..
În motivarea căii de atac s-a arătat că, potrivit legii, evacuarea este o sancțiune civilă aplicabilă în cazul neîndeplinirii de către locatar a obligațiilor ce-i revin în baza raporturilor de locațiune.
În mod nelegal și fără un suport sau explicare juridică, instanța de apel a respins excepția inadmisibilității cererii de evacuare. Potrivit legii, în cazul în care prin cererea formulată se solicită protecția dreptului real de proprietate cu privire la un imobil, reclamanții aveau deschisă calea unei acțiuni în revendicare și nu calea unei cereri de evacuare specifică raporturilor locative. Acțiunea în evacuare, așa cum a fost calificată de reclamanți și admisă fără niciun temei legal de către instanța de apel, asigură protecția dreptului de folosință, atunci când acest drept izvorăște dintr-un raport obligațional, dar, în egală măsură și atunci când este vorba de dreptul de folosință, ca atribut al dreptului de proprietate; au susținut că singura condiție pentru admisibilitatea acțiunii în evacuare este ocuparea fără drept a imobilului, ceea ce înseamnă că proprietarul poate apela la acțiunea în revendicare pe considerentul că obligația eliberării spațiului ocupat fără niciun drept ar fi o obligație corelativă a dreptului de folosință, ca drept personal, căruia nu i se poate aduce vreo atingere.
Instanța de apel a ignorat atât situațiile juridice ce vizează dreptul de proprietate pretins de reclamanți, cât și actele folosite de fiecare dintre părți în apărarea lor.
De asemenea se mai arată că, instanța de apel a ignorat atât situațiile juridice ce vizează dreptul de proprietate pretins de reclamanți cât și actele folosite de fiecare dintre părți în apărarea lor.
Dar, motivează recurenții, un lucru esențial se impunea a fi riguros analizat de către judecătorii apelului și anume faptul că din anul 1999 pârâții au posesia imobilului dobândită printr-un act privat autentificat de notar, imobil pe care l-au cumpărat de la proprietarii, persoane care în timpul litigiului cu pârâții au înstrăinat ceea ce le vânduse anterior acestora, imobilul reclamanților care la data respectivă aveau cunoștința exactă asupra vânzării. De altfel, pentru imobilul cumpărat, pârâții au achitat integral prețul solicitat de reclamanți, așa cum de altfel rezultă din înscrisul privat. În situația introducerii acțiunii în evacuare s-ar putea presupune că pârâții dețin un imobil cu titlu precar. Dar, instanța de apel investită cu verificarea corectă a situației reclamate, ar fi trebuit să observe că în speța dedusă judecății nu există niciun act juridic încheiat între părți care să poată dovedi precaritatea titlului, cum ar fi de exemplu un contract de închiriere sau un comodat.
În fine, se mai precizează, între reclamanți și pârâți nu există raporturi de obligații derivate din locațiune ci raporturi de drept real și, ca atare, dreptul real de proprietate al reclamanților nu poate fi apărat decât pe calea unei acțiuni în revendicare.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate de recurent raportat de situația de fapt reținută de instanțele de fond, curtea constată că recursul este neîntemeiat și urmează a fi respins ca atare.
Astfel, curtea consideră că tribunalul, în mod corect - spre diferență de judecătorie -, a dat o dezlegare judicioasă problemei de drept care face obiectul prezentului recurs: raportul dintre acțiunea în revendicare și acțiune în evacuare și admisibilitatea unei astfel de acțiuni în condițiile în care reclamantul își întemeiază cererea sa pe dreptul de proprietate.
Acțiunea în evacuare este un mijloc juridic pus la dispoziția proprietarului unui imobil - sau titularul unui alt drept real sau de creanță, care îi conferă folosința imobilului - prin care acesta solicită instanței, după dovedirea dreptului său, să constate lipsa oricărui drept al pârâtului în baza căruia acesta să poată folosi bunul și să îl oblige pe pârât să înceteze această folosință abuzivă prin părăsirea imobilului.
Este adevărat că, în Legea nr. 114/1996 în art. 23 și 24 legiuitorul face vorbire despre diferite cauze de încetare a contractului de închiriere a locuințelor, iar la art. 25 se arată că evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile
În acest mod stabilită astfel o regulă generală - aplicabilă nu doar în situația existenței unui contract de închiriere, cum s-ar putea deduce din modalitatea de reglementare ce face vorbire despre " evacuarea chiriașului" -, conform căreia cel care afirmă că bunul său este folosit fără drept de o altă persoană nu poate obține încetarea acestei folosințe neautorizate decât prin intermediul instanței judecătorești.
În aplicarea principiului conform căruia nimeni nu-și poate face singur dreptate (statuat și de Legea nr. 114/1996, art. 61, conform căruia orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor acestei legi se soluționează de către instanțele judecătorești), atunci când titularul este tulburat în exercitarea dreptului său de folosință/administrare a unei locuințe și nu poate obține satisfacție printr-o modalitate nejudiciară, va trebui să exercite o acțiune în justiție și să obțină o hotărâre judecătorească de condamnare; dacă, și după pronunțarea hotărârii, titularul dreptului nu obține executarea de bună voie, acesta nu poate obține prin forța lui executarea, ci va trebui să apeleze la forța coercitivă a statului pentru a realiza o executare silită.
Ca situație premisă - ce trebuie constatată de instanță înaintea oricărei analize a dreptului abuziv al folosinței pârâtului asupra bunului -, reclamantul trebuia să demonstreze existența în patrimoniul său a unui drept (real saude creanță) care să includă și prerogativa folosinței exclusive a imobilului.
Această probă, care incumbă reclamantului în temeiul art. 1169 Cod civil, presupune nu numai dovada dreptului de proprietate (cum au reținut instanțele de fond), ci și existența unui drept de uzufruct, abitație (ca desmembrăminte ale dreptului de proprietate) sau a unui contract de închiriere, comodat (ca drept de creanță).
Spre diferență, acțiunea în revendicare este acea acțiune reală și petitorie prin care proprietarul care are posesia bunului său cere restituirea acestuia de la posesorul neproprietar.
Definiția acțiunii în revendicare permite identificarea trăsăturilor proprii ale acesteia, care duc la departajarea ei de mijloacele juridice indirecte de apărare a proprietății.
Astfel, acțiunea în revendicare este o acțiune petitorie, în sensul că tinde să stabilească existența dreptul de proprietate invocat de reclamant (delimitându-se astfel de acțiunile posesorii unde se verifică doar atingerile aduse posesiei, o simplă stare de fapt); de asemenea, revendicarea este o acțiune reală, cerere de natură aod iferenția de acțiunile personale patrimoniale și, în special, de acțiunile ex contractu: acțiunea în revendicare se întemeiază direct pe dreptul de proprietate, iar acțiunile contractuale se bazează pe un drept de creanță a cărei obligație corelativă nu a fost executată.
Distincția între cele două categorii de acțiuni, conduce la clasificarea lor în acțiunidirecte(acțiunea în revendicare) șiindirectede înlăturare a atingerilor aduse dreptului de proprietate de către terți.
Deoarece atunci când proprietarul unui imobil urmărește pronunțarea unei hotărâri care să pună capăt atingerilor aduse atributelor dreptului său de către o persoană care nu poate invoca niciun drept - de natură convențională - opozabil reclamantului, poate exista o dificultate în realizarea în practică a distincției dintre acțiunea în revendicare și cea în evacuare și, corelativ, la stabilirea necesității unei acțiuni în revendicare
Dreptul de proprietate este un drept subiectiv - care dă expresia apropierii unui bun - drept care permite titularului său să posede, să folosească și să dispună de acel lucru, în putere proprie și în interes propriu, în cadrul și cu respectarea legislației existente.
Conținutul juridic al dreptului de proprietate este determinat de art. 480 Cod civil, prin enumerarea atributelor acestuia: dreptul de a folosi bunul, dreptul de a-i culege fructele și dreptul de a dispune de bun.
utendipresupune exercitarea de către titularul dreptul de proprietate a avea stăpânire efectiv asupra bunului în materialitatea sa, direct și nemijlocit prin putere proprie în interes propriu.
Atributele enunțate conturează ansamblul prerogativelor care aparțin titularului dreptului de proprietate asupra unui bun, punct de vedere din care se poate afirma că dreptul de proprietate este un drept total.
Trebuie precizat că jus utendi nu reprezintă doar folosirea bunului de proprietar, ci și stăpânirea lui în putere proprie și în interes propriu - posesia bunului.
Deși art. 1846 al. 2.civ. definește posesia drept "deținerea unui lucru sau folosirea de un drept, exercitată, una sau alta, de noi înșine sau de altul în numele nostru", totuși, în mod riguros, posesia este caracterizată ca fiindstăpânirea de fapta unui bun, care, din punct de vedere al conduitei posesorului, apare ca o exteriorizare a atributelor unui drept real.
Pentru a se produce efectele prevăzute de lege nu este necesară existența numai a elementelor constitutive ale posesiei ci și întrunirea anumitor calități (condiții de eficacitate) de natură să caracterizeze o posesie utilă.
Interpretarea art. 1847.civ. poate conduce la identificarea viciilor posesiei a căror constatare ar face ca să nu "se poată prescrie" anume: discontinuitatea, violența, clandestinitatea și echivocul.
Posesia este discontinuă când posesorul o exercită în mod neregulat, adică cu intermitențe anormale; posesia este tulburată atunci când posesorul actual a dobândit-o prin violență; posesia este clandestină când posesorul o exercită pe ascuns de adversarul său încât acesta este nu este în stare de a putea să o cunoască; posesia este echivocă în acea situație în care nu este sigură nici existența dar nici lipsa elementului psihologic, anume voința celui care stăpânește bunul de a se comporta cu privire la bun ca un proprietar.
Spre diferență,detențiaconstituie întotdeauna o starede dreptrezultând -astfel cum prevede și art.1853 civ. - din dreptul de folosință ce include încheierea anumitor contracte (de locație, de depozit, de uzufruct etc.).
Analiza prevederilor aliniatului 2 al art.1853 civ. duce la aceeași concluzie deși formularea este aparent diferită. ". proprietarului" este în fapt tot un contract (ca și cel de locațiune, uzufruct etc.) care însă nu s-a concretizat prin întocmirea unui act scrisinstrumentum- ca în situația alin.1- fiind un negotiumiurisce urma a fi dovedit cu alte mijloace de probă decât înscrisuri.
În acest mod, detentorul, care deține bunul de la o altă persoană,întotdeauna în puterea unui act juridic, nu stăpânește bunul pentru sine, ci pentru altul.
Astfel, detentorul nu ci, dimpotrivă, recunoaște dreptul de proprietate a celui de la care și pentru care deține bunul, întotdeauna pe baza unei situații juridice născută dintr-un act juridic și nu dintr-o situație de fapt.
Elementele constitutive ale posesiei ce trebuie întrunite cumulativ sunt elementul material - contractul direct cu lucrul concretizat în orice acte materiale (ex. acte de folosință, culegerea fructelor, efectuarea unor transformări etc.) și elementul psihologic - intenția celui care stăpânește bunul de a se comporta cu privire la acesta ca proprietar.
Dovada posesiei înseamnă dovada existenței elementelor sale. Pentru elementul psihologic - care este mai greu de dovedit - civ. a instituit două prezumții legale. Prima dintre ele este conținută de art.1854 civ. care prevede că, posesorul este presupus că posedă pentru sine, sub nume de proprietar, daca nu este probat ca a început a poseda pentru altul.
Fiind vorba de o prezumție legală simplă, aceasta poate fi răsturnată de dovada contrarie (art. 1202 al.2 civ.) cerință prevăzută expres de art.1845 civ. și care, în circumstanțele date, nu poate fi decât un act (negotiumiuris) care să dea (doar) dreptul de folosință.În lipsa acestei contraprobe, beneficiarul prezumției se bucură în continuare de efectele acesteia.
În final, se impune concluzia că proprietarul stăpânește un bun în puterea dreptului său de proprietate, posesia fiind un atribut al acestui drept: starea de fapt se suprapune stării de drept. stăpânește bunul în puterea sa - ca și cum ar fi proprietar - deși nu este; el are numai o putere de fapt asupra bunului, nefiind nici titularul unui drept real, nici titularul unui drept de creanță; în sfârșit, detentorul precar stăpânește pentru proprietar, pe temeiul unui act încheiat cu acesta; starea de fapt se suprapune din nou cu starea de drept.
Este și situația pârâților recurenți și care, în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3644/02.09. 1999 au primit de la numiții și promisiunea de a vinde proprietatea lor din satul Schitu, comuna (actual comuna ) - în termen de 30 de zile de la autentificarea antecontractului - contra sumei de 20 milioane lei, despre care s-a menționat că a fost achitată la data contractării.
O astfel de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare - deoarece vânzătorul nu a înstrăinat și cumpărătorul nu a dobândit bunul, ci ambii s-au obligat numai să încheie contractul, înțelegându-se asupra lucrului și asupra prețului - nu transferă proprietatea.
Deoarece un astfel de antecontract creează numai obligația de a încheia vânzarea pe viitor, acceptul promitentului vânzător ca beneficiarul promisiunii să poată folosi bunul până la momentul încheierii vânzării, nu este de natură a crea în folosul promitentului cumpărător un drept (real sau de creanță) care să-i confere prerogativa folosirii imobilului.
Fiind vorba despre acte efectuate cu îngăduința proprietarului (în accepțiunea termenului astfel cum este amintit de art. 1853 alin. 2 Cod civil) o astfel de folosință efectuată de promitentul cumpărător nu poate fi calificată decât o detenție precară.
De aceea, înlăturarea acestei folosințe la momentul când a încetat "îngăduința" proprietarului nu presupune decât verificarea dreptului reclamantului și constatarea lipsei oricărui drept opozabil acestuia din partea pârâtului.
Situația se impune în împrejurarea în care pârâtul nu invocă sau nu poate invoca niciun drept real de natură a-i conferi prerogativa folosinței și nici nu poate fi vorba despre un drept de creanță (folosința rezultând ex contractu).
Recurenții se află chiar în această situație: au conștiința faptului că nu au dobândit proprietatea imobilului (după cum rezultă din răspunsul la întrebarea nr. 3 interogatoriilor ce le-au fost adresate, coroborat cu finalizarea procesului în care s-a urmărit valorificarea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3644/1999, conform deciziei civile nr. 1045/C/2002 a Curții de Apel Constanța ); de asemenea, recurenții se găsesc în ipoteza în care, în mod irevocabil, valabilitatea titlului de proprietate al intimaților reclamanți a fost stabilit în contradictoriu cu ei (odată cu respingerea cererii lor în nulitatea contractului de vânzare-cumpărare nr. 848/2001 pronunțată prin decizia nr. 86/C/2006 a Curții de Apel Constanța ).
Astfel, în solicitarea de evacuare a recurenților din clădire, instanțele s-au aflat în situația în care constatând dreptul de proprietate al reclamanților (contrar situației din acțiunea în revendicare în care se stabilea dreptul de proprietate) constată și lipsa oricărui drept al pârâților în folosința bunului.
De aceea, în soluționarea cererii ce face obiectul prezentei cauze nu poate fi vorba de folosirea, în mod obligatoriu, a unei acțiuni în revendicare: reclamanții de față nu se găsesc în situația de a dovedi dreptul lor de proprietate pârâților atâta timp cât aceștia nu se pot prevala de calitatea de posesor, fiind un simpli detentori precari.
Astfel, părțile nu se găsesc în acea situație în care reclamanții să trebuiască să dovedească existența dreptului lor, iar în lipsa probei, pârâtul să nu fie obligat să-și dovedească titlul său, deoarece legea ocrotește posesia, independent de vreo dovadă a dreptului ce pretinde a se manifesta prin ea.
De asemenea, rezolvarea cererii în evacuare nu a impus soluționarea uneia dintre situațiile caracteristice revendicării: compararea de titluri (indiferent de distincțiile dacă provin de la același autor sau de la autori diferiți); aceasta deoarece doar reclamanții aveau un titlul de proprietate pe când pârâții aveau doar detenția și erau beneficiarii unei promisiuni de vânzare (promisiune devenită caducă prin înstrăinarea imobilului de către promitenții vânzători).
Este motivul pentru care și proprietarul se poate folosi de acțiunea în evacuare, fără a fi nevoit a se folosi de acțiunea în revendicare (ale cărei dificultăți probatorii punct de vedere material și juridic sunt cunoscute).
Faptul că, prin ambele acțiuni, se ajunge la protecția dreptului de proprietate: indirect/în mod nespecific și, respectiv direct, prin acțiunea în revendicare nu este de natură a crea confuzie între condițiile de exercițiu ale celor două tipuri de acțiuni, confuzie care să impună doar posibilitatea de a recurge doar la acțiunea în revendicare; și proprietarul, atunci când urmărește doar protecția dreptului său de folosință, are deplină libertate a alegerii acțiunii în evacuare, ca orice persoană care își întemeiază cererea pe un drept de folosință (comodatarul, locatorul, etc.).
În fine, curtea observă că, atunci când se impune recurgerea la acțiunea în revendicare (pentru situația în care pârâtul invoca un drept real despre care pretinde să ar fi opozabil și reclamantului), acțiunea în evacuare nu poate fi considerată inadmisibilă ci doar neîntemeiată, inadmisibilitatea reprezentând doar folosirea unei acțiuni sau mijloc procedural care nu este permis de lege (în mod expres) sau de către o persoană care nu este îndreptățită.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge ca neîntemeiat recursul civil declarat de recurenții-pârâți și, domiciliați în Râmnicu V,-, - 49,. 4, județul V, împotriva deciziei civile nr.127/26.02.2009 pronunțate de Tribunalul Constanța, în contradictoriu cu intimații-reclamanți și, domiciliați în C,-,. 14,. G,. 129, județul C și cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat, cu sediul în,-, județul
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 23.11.2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTORI JUDECĂTORI,
- - - - - -
pt. Grefier
- -
aflată în concediu medical
potrivit dispozițiilor art. 261 alin. 2
Cod procedură civilă, semnează
Grefier șef secție,
jud. fond -
jud. apel -,
red. dec. recurs jud. /4.03.2010
tehnoredactat gref. /05.03.2010/2 ex.
Președinte:Mihaela GaneaJudecători:Mihaela Ganea, Vanghelița Tase, Gabriel Lefter
