Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 442/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
DOSAR NR-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA a IX-a CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
PROPRIETATEA INTELECTUALĂ
DECIZIA CIVILĂ NR. 442
Ședința publică din data de: 29.10.2009
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Elena Viviane Tiu
JUDECĂTOR 2: Andreea Vasile
JUDECĂTOR 3: Ileana
GREFIER -
Pe rol se află soluționarea cererii de recurs formulată de recurentele - pârâte - și împotriva deciziei civile nr. 366A/18.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
La apelul nominal, făcut în ședință publică, a răspuns recurenta - pârâtă -, personal, lipsind recurenta - pârâtă și intimații - reclamanți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează că recurentele - pârâte - și nu au depus timbru judiciar și nu făcut dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantumul stabilit de către instanță, deși au fost citate cu mențiunea de a-și îndeplini această obligație.
Recurenta - pârâtă -, personal, solicită amânarea judecării cauzei și acordarea unui nou termen de judecată având în vedere că apărătorul său se află în imposibilitate de a se prezenta la termenul de judecată de astăzi.
Totodată, depune timbru judiciar în valoare de 0,15 lei și dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 4 lei, respectiv chitanța seria - nr. -/28.10.2009, eliberată de Unitatea Bank.
Curtea ia act de îndeplinirea de către recurentele - pârâte - și a obligației stabilite în sarcina acestora prin rezoluția pusă la primirea dosarului, de a depune timbru judiciar și a achita taxă judiciară de timbru în cuantumul fixat de către instanță.
Curtea, având în vedere momentul la care se află ședința de judecată, respectiv acela al amânărilor fără discuții cu toate părțile prezente, reținând lipsa intimaților - reclamanți și și a recurentei - pârâte și apreciind că în cauză se impune a se supune dezbaterii părților cererea de amânare a judecării cauzei formulată, dispune lăsarea dosarului la ordine.
La a doua strigare a cauzei, au răspuns recurentele - pârâte -, personal și asistată de avocat -, cu împuternicire avocațială nr. -/13.07.2009, aflată la fila nr. 6 din dosar și, reprezentată de același avocat, lipsind intimații - reclamanți și.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Curtea, constatând că nu mai sunt alte cereri de formulat și nici probe de administrat, acordă cuvântul cu privire la cererea de recurs.
Apărătorul recurentelor - pârâte - și solicită admiterea recursului, schimbarea în tot a celor două hotărâri pronunțate în cauză, respingerea acțiunii în evacuare, admiterea cererii reconvenționale și obligarea intimaților - reclamanți să încheie contract de închiriere.
Continuând, apreciază că instanța a aplicat în mod greșit dispozițiile legale privitoare la situația imobilului în litigiu.
Precizează că recurentele - pârâte au deținut acest imobil cu acordul statului are a avut în proprietate și administrare acest imobil, iar clientele sale au avut posesia în baza unui contract de închiriere legal încheiat.
Apreciază că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile OUG nr. 40/1999, considerând că recurentele - pârâte nu mai pot beneficia de aceste prevederi, că dreptul locativ al acestora ar fi încetat deoarece nu au încheiat cu actualii proprietari nici un contract de închiriere după ce aceștia au obținut imobilul în proprietate.
Subliniază că nici dispozițiile OUG nr. 40/1999 și cele ale OUG nr. 8/2004 nu îi exonerează pe foștii proprietari de a aduce la cunoștință, în termen de 30 de zile de la data deschiderii rolului fiscal pe numele acestora, că au obligația încheierii acestui contract.
Totodată, învederează că cele două hotărâri pronunțate în cauză nu aur respectat dispozițiile art. 6, art. 10 alin. 1, art. 13 alin. 1, art. 14 alin. 3 din OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004, texte de lege care trebuiau raportate la dispozițiile art. 13 alin. 1 și art. 15 din Legea nr. 10/2001, instanțele trebuind să admită, în opinia sa, cererea reconvențională și să oblige intimații - reclamanți să încheie contract de închiriere.
Mai arată că acțiunea în evacuare pentru lipsa titlului se putea admite numai în situația în care exista un contract de închiriere ceea ce nu a fost demonstrat că a existat la momentul promovării acțiunii.
Subliniază că din actele dosarului nu rezultă existența vreunui raport locativ între părți.
Concluzionând, solicită admiterea recursului promovat de către recurentele - pârâte - și și obligarea părților adverse la plata cheltuielilor de judecată.
Curtea, dispune încheierea dezbaterilor și reține cauza în vederea pronunțării asupra cererii de recurs formulată de recurentele - pârâte - și împotriva deciziei civile nr. 366A/18.03.2009, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimații - reclamanți și.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin cererea înregistrată sub nr- la data de 26.03.2008 pe rolul Judecătoriei Sectorului 1, reclamanții și au solicitat în contradictoriu cu pârâtele - și evacuarea acestora din imobilul situat în B,-,. 1, sector 1, pentru lipsa titlului locativ.
În motivarea cererii, reclamanții au arătat că sunt proprietarii imobilului menționat mai sus în baza Dispoziției Primarului - nr. 6739/ 08.11.2006 de restituire în natură a imobilului. Deși i-a notificat în numeroase rânduri pe pârâți, arătând că este necesară reglementarea situației locative, aceștia nu au dat curs notificărilor.
În drept, cererea a fost întemeiată pe disp. art. 480, art. 21 din Legea nr. 114/1996.
Pârâtele - și au formulat întâmpinare, prin care au arătat că se opun admiterii acțiunii, deoarece au contract de închiriere cu reclamanta, titlurile lor locative derivând din lege.
Pârâții au formulat și cerere reconvențională, prin care au solicitat obligarea reclamanților să încheie cu aceștia un contract de închiriere pe o durată de 5 ani în privința imobilului din care se solicită evacuarea cestora.
Prin sentința civilă nr. 14693/ 11.11.2008 pronunțată de Judecătoria Sectorului 1 în dosar nr-, a fost admisă cererea principală și s-a dispus evacuarea pârâtelor din imobil; de asemenea, a fost respinsă cererea reconvențională ca neîntemeiată.
În motivarea sentinței, s-a reținut că în momentul de față contractul locativ al pârâților al încetat, ca urmare a desființării titlului locatorului, prin restituirea în natură către reclamanți a imobilului. S-a mai reținut că notificarea emisă de reclamanții-pârâți îndeplinește condițiile prevăzute de art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 și că prelungirea contractului de închiriere intervine, conform art. 14 din același act normativ, la solicitarea expresă a chiriașului, nefiind o măsură care să opereze de drept în favoarea acestuia.
Notificarea adresată de către reclamant pârâtei în sensul că nu dorește prelungirea contractului de închiriere nu este corolarul unei cereri prealabile a pârâtei de reînnoire a contractului în baza art. 14 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, ci este intenția unilaterală și discreționară a acestuia de a pune capăt contractului de închiriere la expirarea termenului contractual. Pe de altă parte, notificarea menționată anterior reprezintă intenția reclamanților de a nu permite pârâtei reînnoirea contractului în condițiile tacitei relocațiuni, iar pe de altă parte, aceasta reprezintă manifestarea în plan civil a atributelor dreptului de proprietate, și nu este reflexul refuzului de a reînnoi contractul de închiriere determinat de art. 14 alin. 4 din OUG nr. 40/1999. așadar, contractul de închiriere al părților a încetat prin ajungerea la termen a acestuia, împrejurare care determină lipsa titlului locativ al pârâtei în privința imobilului descris în petitul acțiunii.
Împotriva acestei sentințe au formulat apel pârâtele-reclamante - și, criticând hotărârea pentru nelegalitate și netemeinicie.
În motivarea apelului, s-a arătat că reclamanții aveau obligația de a fixa prin notificare data și locul întâlnirii, în vederea încheierii contractului de închiriere și numai în cazul în care chiriașul nu ar fi dat curs acestei solicitări, reclamanții ar fi putut solicita evacuarea din imobil înainte de împlinirea termenului de 5 ani prevăzut de OUG nr. 40/1999. Mai arată că, din modul de redactare a notificării nr. 197/ 2.04.2007, rezultă că nu sunt îndeplinite cerințele art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, așa încât nu se poate admite acțiunea reclamanților înainte de împlinirea termenului de 5 ani prevăzut de respectivul act normativ.
Prin decizia civilă nr. 366/ 18.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -secția a III a Civilă, a fost respins apelul ca nefondat.
În motivarea deciziei, s-a reținut că intimata a notificat apelanților restituirea în natură a imobilului conform dispoziției nr. 6739/ 08.11.2006, situație în care contractul de locațiune al apelanților a încetat ca urmare a desființării titlului locativ al locatorului, apelanții ocupând imobilul în litigiu în lipsa unui titlu locativ valabil.
Deși apelanții susțin că nu sunt îndeplinite condițiile cerute de lege pentru a se dispune evacuarea, tribunalul a reținut că aceștia nu au formulat o solicitare către intimați cu privire la încheierea unui contract de închiriere, așa încât la data formulării cererii de chemare în judecată contractul de închiriere invocat de pârâți a încetat prin ajungere la termen. S-a mai avut în vedere faptul că dreptul de proprietate presupune exercitarea folosinței asupra lucrului, folosință care în speță de față este împiedicată prin ocuparea imobilului de către apelanți fără ca aceștia să dețină un titlu locativ opozabil proprietarului.
Împotriva acestei decizii au formulat recurs pârâtele-reclamante - și.
În motivarea cererii de recurs, se arată că ambele motive de recurs se încadrează în dispozițiile art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă.
Se solicită instanței de recurs să constate că instanțele anterioare au aplicat în mod greșit dispozițiile din materia obținerii unui bun imobil de către un proprietar care nu are posesia imobilului, posesia fiind în mâinile unui neproprietar.
Se arată că instanța de apel a aplicat în mod greșit dispozițiile OUG nr. 40/1999, considerând că părțile nu mai pot beneficia de acest act normativ și că dreptul locativ a încetat deoarece nu au încheiat cu actualii proprietari nici un contract de închiriere după ce aceștia au obținut prin dispoziție proprietatea imobilului.
Se arată că instanța de apel a nesocotit cu bună știință și nu a considerat că dispozițiile art. 129 pct. 5 din Codul d e procedură civilă pot fi puse în aplicare, iar instanțele trebuiau să aplice legea în mod corect.
După emiterea dispoziției de restituire, actualii proprietari sunt obligați să se subroge în mod firesc în obligațiile pe care le-a avut până la această dată statul, în sensul de a respecta fără nici un fel de rabat dispozițiile art. 15 din Legea nr. 10/2001.
Se arată că astfel contractul de închiriere nr. 50520/ 27.09.1984 a fost prelungit odată cu apariția OUG nr. 40/1999 cu 5 ani, până la data de 11.04.2004. Ca urmare a apariției OUG nr. 8/2004, acest contract de închiriere a fost prelungit cu încă o perioadă de 5 ani pentru a da posibilitatea atât foștilor proprietari, cât și viitorilor proprietari să nu dispună de bunul lor imobil după bunul lor plac.
Se arată că instanțele au aplicat în mod greșit aceste norme, în sensul că nu s-a observat că intimatele aveau obligația, de la data de 08.11.2006, când în mod legal a încetat contractul de închiriere, să respecte dispozițiile art. 7 din OUG nr. 40/1999, în sensul că prelungirea de care se face vorbire în art. 1 al OUG nr. 40/1999 se aplică și după ce foștii proprietari intră în proprietatea acestor imobile după apariția acestei ordonanțe, respectarea normelor fiind obligatorii nu numai pentru chiriași, dar și pentru cei ce reprimesc imobilul în proprietate de la stat.
O altă normă încălcată de instanțe a fost art. 10 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, în sensul că actualii proprietari s-au abătut în mod conștient de la aceste dispoziții, în sensul că au neglijat să îi notifice în termen de 30 de zile de la data deschiderii rolului fiscal pe numele acestora, cu privire la faptul că aceștia sunt proprietarii imobilului și că urmează a se prezenta la locul stabilit de aceștia pentru perfectarea noului contract de închiriere în condițiile OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004, mai ales că au intrat în posesie după ce OUG nr. 40/1999 își încetase aplicarea.
Or, prin notificarea nr. 197/ 02.04.2007, intimații i-au notificat peste termenul de 30 de zile pentru părăsirea imobilului și nu pentru încheierea contractului de închiriere. Instanțele nu au observat că se impunea aplicarea dispozițiilor art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, care îi sancționează pe cei care nu îndeplinesc dispozițiile în materie, și anume dacă nu s-a solicitat de către actualul proprietar încheierea acestui contract, contractul vechi își va produce efecte prin prelungirea lui până când proprietarul va încheia contractul de închiriere cu chiriașii cu care a fost implicit de acord să preia în proprietate imobilul retrocedat.
În concluzie, se arată că s-au pronunțat două hotărâri care nu au respectat dispozițiile art. 6, art. 10 alin. 1, art. 13 alin. 1, art. 14 alin. 3 din OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004, articole care trebuiau raportate la dispozițiile art. 13 alin. 1 și art. 15 din Legea nr. 10/2001 și prin urmare instanțele trebuiau să le admită în totalitate cererea reconvențională în sensul de a obliga intimații să încheie contract de închiriere și nu să dispună evacuarea. Se arată că numai în situația în care s-ar fi constatat că recurenții nu ar fi dat curs notificării de convocare în vederea încheierii acelui contract de închiriere, se putea dispune evacuarea.
În al doilea motiv de recurs, se arată că instanța nu a observat faptul că intimații au folosit calea evacuării directe, fără a realiza că nu aceasta era calea legală, ci acțiunea în revendicare.
Acțiunea în evacuare pentru lipsa titlului se putea admite numai în situația în care exista între părți un contract de închiriere, ceea ce nu a fost demonstrat. Neexistând raporturi juridice de locațiune, deoarece locatorul nu le-a asigurat folosința acestui bun determinat nici pentru o perioadă de timp și nici nu a fost stabilită vreo sumă de bani numită "chirie", instanțele trebuiau să respingă acțiunea ca inadmisibilă.
Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea unei acțiuni în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare.
În drept, au fost invocate prevederile art. 304 pct. 9 din Codul d e procedură civilă.
S-a solicitat judecarea cauzei și în lipsa părților, în temeiul art. 242 din Codul d e procedură civilă.
Cererea de recurs a fost timbrată cu 4 lei taxă judiciară de timbru și 0,15 lei timbru judiciar.
Analizând cauza de față prin prisma motivelor de recurs invocate de recurente, precum și a apărărilor formulate de intimați, Curtea reține următoarele:
Prin cererea de recurs de față, se solicită instanței de recurs să constate că instanțele anterioare au aplicat în mod greșit dispozițiile din materia restituirii imobilelor cu destinație de locuință și a protecției chiriașilor.
Situația de fapt, reținută de instanțele de fond, este următoarea:
Prin dispoziția nr. 6739/08.11.2006 emisă de, s-a dispus restituirea în natură în proprietatea reclamanților-pârâți și a imobilului situat în B,- (fosta-), sector 1, cu excepția apartamentelor vândute în baza Legii nr. 112/1995.
Cu privire la apartamentul de la etajul 1 din acest imobil, care nu a fost vândut, a fost încheiat contractul de închiriere nr. 50520/ 27.09.1984 între pârâtele-reclamante și prin SC SA, prelungit, conform mențiunii de pe contract, conform OUG nr. 8/2004 pentru perioada 08.04.2004-08.03.2009.
Prin notificarea nr. 197N/ 02.04.2007 emisă de BEJ, reclamanții-pârâți le-au notificat pe pârâtele-reclamante cu mențiunea că în dispoziția de restituire se prevede în mod expres că de la momentul predării imobilului, contractul de închiriere cu SC SA încetează.
Într-un prim motiv de recurs, se arată, în esență, că s-au pronunțat două hotărâri care nu au respectat dispozițiile art. 6, art. 10 alin. 1, art. 13 alin. 1, art. 14 alin. 3 din OUG nr. 40/1999 și OUG nr. 8/2004, articole care trebuiau raportate la dispozițiile art. 13 alin. 1 și art. 15 din Legea nr. 10/2001 și prin urmare instanțele trebuiau să le admită în totalitate cererea reconvențională în sensul de a obliga intimații să încheie contract de închiriere și nu să dispună evacuarea. Se arată că numai în situația în care s-ar fi constatat că recurenții nu ar fi dat curs notificării de convocare în vederea încheierii acelui contract de închiriere, se putea dispune evacuarea.
Curtea constată, în primul rând, că prevederile art. 3 din Dispoziția nr. 6739/ 08.11.2006 emisă de, potrivit cărora "contractele de închiriere privind imobilul în cauză, dintre chiriași și SC SA încetează de drept pe data punerii în posesie a proprietarilor", sunt în neconcordanță cu prevederile art. 14 din Legea nr. 10/2001.
Conform art. 14 din Legea nr. 10/2001, dacă imobilul restituit prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească face obiectul unui contract de locațiune, concesiune, locație de gestiune sau asociere în participațiune, noul proprietar se va subroga în drepturile statului sau ale persoanei juridice deținătoare, cu renegocierea celorlalte clauze ale contractului, dacă aceste contracte au fost încheiate potrivit legii.
Rezultă că prin normă specială, legiuitorul a derogat de la norma de drept comun din materia contractului de locațiune, potrivit cu care dacă se desface sau se desființează titlul locatorului în baza căruia consimțise la locațiune, se desface și contractul de locațiune, căci locatorul nu mai este în măsură să asigure locatarului folosința lucrului.
Astfel, acest argument adus de recurente este corect, urmând a fi reținut ca atare.
Prin urmare, la data restituirii imobilului prin dispoziție către reclamanții-pârâți, aceștia s-au subrogat locatorului ( prin SC SA), în temeiul dispozițiilor art. 14 din Legea nr. 10/2001.
Conform dispozițiilor art. 1 alin. 1 din OUG nr. 8/2004 privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinația de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență, care expiră la data de 8 aprilie 2004, se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani.
Or, la data intrării în vigoare a OUG nr. 8/2004, contractul de închiriere al pârâtelor-reclamante cu unitatea administrativ-teritorială, era în executare, astfel încât s-a aplicat prelungirea termenului de închiriere pentru o durată de 5 ani, conform chiar cu mențiunea de pe contract "08.04.2004-08.03.2009".
Conform dispozițiilor art. 9 din OUG nr. 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuințe, în cazurile prevăzute la art. 2 - 7 din aceeași lege ( art. 7 prevede că "prelungirea contractelor de închiriere, realizată în baza prevederilor art. 1, rămâne valabilă și în cazul redobândirii imobilelor respective de către foștii proprietari sau de moștenitorii acestora după intrarea în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență"), între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz.
Conform prevederilor art. 10 alin. 1 din lege, "n vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgență sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul îi va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul întâlnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire".
De asemenea, art. 11 alin. 1 prevede că " erespectarea de către proprietar a dispozițiilor art. 10 alin. (1) atrage prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere. chiriei până la încheierea noului contract de închiriere nu poate fi invocată de proprietar ca motiv de evacuare a chiriașului sau a fostului chiriaș."
Or, prin notificarea nr. 197/ 02.04.2007, intimații le-au notificat pe recurente pentru părăsirea imobilului și nu pentru încheierea contractului de închiriere.
Prima problemă care se pune în speță este aceea dacă pârâtele-reclamante au sau nu dreptul de a beneficia în continuare de folosința locuinței în calitate de chiriașe, în baza unui contract de închiriere pe care proprietarul este obligat să îl încheie cu chiriașul.
Reținem, în primul rând, faptul că dispozițiile OUG nr. 8/2004 nu reprezintă un act nou de reglementare a protecției juridice acordate chiriașilor, așa cum a fost OUG nr. 40/1999, ci doar un act normativ de prelungire a unora dintre termenele de închiriere introduse sau prelungite (la rândul lor ) de OUG nr. 40/1999.
Astfel, pentru nerespectarea dispozițiilor OUG nr. 8/2004, instanța va apela tot la sancțiunile prevăzute de OUG nr. 40/1999, ca și act normativ-cadru în materie, acesta fiind motivul pentru care apreciem că și în speța de față, sunt aplicabile dispozițiile OUG nr. 40/1999, după data de 8 aprilie 2004.
Prin urmare, dispozițiile art. 13 din Legea nr. 10/2001, republicată, fac trimitere la dispozițiile nr.OUG 40/1999 în sensul că "în cazul imobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătorească sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse în nr.OUG 40/1999 privind protecția chiriașilor și stabilirea chiriei pentru spațiile cu destinația de locuință, aprobată cu modificări și completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările și completările ulterioare".
A doua problemă care se ridică în speță era aceea dacă notificarea trimisă de reclamanți respecta exigențele cerute de actul normativ cu privire la conținutul notificării.
Or, prin notificarea din 02.04.2007, reclamanții-pârâți au pus în vedere pârâtelor-reclamante să elibereze imobilul, ca urmare a încetării raportului de locațiune.
Potrivit dispozițiilor art. 10 din actul normativ menționat mai sus, notificarea trebuia făcută în vederea încheierii noului contract de închiriere, iar nu în vederea eliberării imobilului. Astfel, nefiind respectate prevederile art. 10 din nr.OUG 40/1999, s-a reținut aplicarea sancțiunii din art. 11, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Curtea apreciază că în mod corect a fost aplicată sancțiunea prevăzută de art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999, problema de drept care se pune de aici încolo fiind aceea a duratei și modului de funcționare a unei asemenea sancțiuni.
Or, cu privire la acest aspect, devine relevantă în cauză, practica Curții Europene a Drepturilor Omului în materia respectării dreptului de proprietate reglementat de art. 1 din Protocolul 1 adițional la Convenție.
Prima cauză în care Curtea Europeană a Drepturilor Omului s-a pronunțat cu privire la convenționalitatea prevederilor nr.OUG 40/1999 a fostși Stănescu României,în care eclamantele invocau o atingere adusă dreptului lor de proprietate contrară art. 1 al Protocolului nr. 1 din cauza imposibilității prelungite în care s-au aflat de a dispune de un imobil ce le-a fost retrocedat și de a încasa o chirie, imposibilitate ce a rezultat din aplicarea dispozițiilor în discuție.
Pe fondul plângerii, Curtea de la Strasbourg a reamintit că art. 1 al Protocolului nr. 1 conține trei norme distincte: prima, care este exprimată în prima frază a primului alineat și are un caracter general, enunță principiul respectării proprietății; a doua, figurând în a doua frază a aceluiași alineat, vizează privarea de proprietate și o supune anumitor condiții; în privința celei de-a treia, consemnată în al doilea alineat, ea recunoaște statelor puterea, între altele, de a reglementa folosirea bunurilor în conformitate cu interesul general. Nu este vorba de aceea de reguli lipsite de legătură între ele. A doua și a treia s-au inspirat din exemple deosebite de atingere a dreptului de proprietate; în consecință, ele trebuie să fie interpretate în lumina principiului consacrat de prima.
Așa cum apreciase anterior în legătură cu Legea nr. 17/1994, Curtea a relevat că nr.OUG 40/1999, a cărei aplicare de către tribunale a condus la menținerea locatarilor în apartamentele reclamantelor, se traduce într-o reglementare a folosirii bunurilor și că al doilea alineat al art. 1 al Protocolului nr. 1 intră prin urmare în joc. Curtea a îmbrățișat opinia conform căreia măsurile de urgență adoptate în 1999 - destinate, pe de o parte, să controleze creșterea chiriilor și, pe de altă parte, să prelungească valabilitatea contractelor de închiriere în curs, cu excepția câtorva situații excepționale, în special în caz de refuz al locatarului de a încheia un contract de închiriere cu noul proprietar - urmăreau un scop de interes general, și anume protecția locatarilor în fața crizei de locuințe.
Sistemul pus astfel la punct de autoritățile naționale nu este criticabil în sine, a reținut în continuare Curtea, având în vedere în special marea marjă de apreciere permisă de pararaful 2 al art. 1 din Protocolul nr. 1. Cu toate acestea, din moment ce implica riscul de a impune locatorului osarcină excesivăîn privința posibilității de a dispune de bunul său, autoritățile erau obligate să apliceproceduri sau mecanisme legislative previzibile și coerente, prevăzând anumite garanții pentru punerea lor în practică și incidența lor asupra dreptului de proprietate al locatorului să nu fie nici arbitrare nici imprevizibile.
Or, Curtea nu a fost convinsă că ordonanța de urgență a Guvernului a instaurat o asemenea pentru a evita riscurile de imprevizibilitate sau de arbitrar. Mai multe dispoziții ale ordonanței de urgență a Guvernului au atras în special atenția sa în această privință, printre care dispozițiile incidente în cauza de față, respectiv art. 11 alin. 1 din nr.OUG 40/1999.
Curtea a constatat că dispoziția citată anterior se limitează să indice vag că această prelungire are loc "până la încheierea unui nou contract", fără a preciza în ce condiții acest nou contract poate fi încheiat.
Într-adevăr, nicio informație nu este oferită în privința căii de care ar dispune proprietarul care a omis, datorită necunoașterii sau neglijenței, să respecte condițiile de formă impuse de articolul 10 alin. 1 din nr.OUG 40/1999 pentru a încheia acest nou contract cu ocupanții imobilului său sau pentru a înlocui statul în vederea încasării chiriilor înainte de termenul prelungirii legale a contractelor, adică înainte ca cei cinci ani să se fi scurs începând de la intrarea în vigoare a ordonanței de urgență.
Or, aceasta a condus la imposibilitatea din partea reclamantelor, timp de mai mulți ani în care ordonanța intrase în vigoare, să ceară orice chirie - chiar și fiind plafonată de lege - ocupanților imobilului lor.
În cazul în speță, nu numai că reclamantele au fost lipsite de o posibilitate evidentă de a încasa o chirie, dar în plus, având în vedere refuzul locatarilor de a le considera drept noii proprietari - și deci lipsa oricărui raport contractual între ei - nu se poate invoca faptul că le era permis să ceară, în temeiul Legii nr. 114/1996 indicată de Guvern, rambursarea costurilor de refacere a imobilului lor (după toate aparențele degradat în urma proastei utilizări a ocupanților), din moment ce respectiva lege reglementa în exclusivitate relațiile juridice contractuale stabilite între proprietari și locatari.
Ținând cont de circumstanțele speței și de jurisprudența sa în materie, Curtea a apreciat că nu se poate considera că intrarea în vigoare a OUG nr. 40/1999 a remediat situația reclamanților. În acest sens, a reamintit că a statuat deja că prevederile defectuoase și lacunele constatate în nr.OUG 40/1999 în cazul proprietarilor care nu au trimis ocupanților apartamentului lor notificarea necesară în termenul prevăzut de ordonanță din cauza unor litigii nesoluționate cu aceștia i-au făcut pe proprietarii respectivi să sufere o sarcină disproporționată.
Ca urmare, se reține că, sancțiunea reglementată de art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999 este contrară Convenției, prin aceea că instituie o sarcină disproporționată asupra proprietarilor, nefiind suficient de clară și precisă, și ducând la imposibilitatea din partea reclamanților, timp de mai mulți ani în care ordonanța intrase în vigoare, să ceară orice chirie - chiar și fiind plafonată de lege - ocupanților imobilului lor.
Concluzionând, cu privire la acest prim motiv de recurs, Curtea reține următoarele:
La data restituirii imobilului prin dispoziție către reclamanții-pârâți, aceștia s-au subrogat locatorului ( prin SC SA), în temeiul dispozițiilor art. 14 din Legea nr. 10/2001, fiind obligați la respectarea contractului de închiriere încheiat de unitatea administrativ-teritorială cu pârâtele-reclamante, dar aveau obligația de a notifica chiriașele în vederea încheierii unui nou contract.
Nefiind respectate prevederile art. 10 din nr.OUG 40/1999, s-a reținut aplicarea sancțiunii din art. 11, respectiv prelungirea de drept a contractului de închiriere anterior până la încheierea unui nou contract de închiriere.
Ca urmare însă a aplicării Convenției Europene a Drepturilor Omului, se reține neconvenționalitatea prevederilor art. 11 alin. 1 din OUG nr. 40/1999.
Ca urmare, se reține valabilitatea contractului de închiriere până la data de 08.03.2009, conform mențiunii existente pe înscrisul depus la dosar, în temeiul OUG nr. 8/2004, chiriașii neputând dobândi prin nerespectarea legii de către reclamanții-pârâți, drepturi mai largi decât ar fi avut dacă aceștia din urmă și-ar fi respectat obligația de notificare.
Prin urmare, la data formulării prezentei cereri de chemare în judecată, pârâtele-reclamante (recurente ) nu justificau nici un titlu locativ, ocupând imobilul fără drept.
Astfel, acest motiv de recurs, invocat de recurente, este nefondat, pentru considerentele arătate anterior.
În al doilea motiv de recurs, se arată că instanța nu a observat faptul că intimații au folosit calea evacuării directe, fără a realiza că nu aceasta era calea legală, ci acțiunea în revendicare. Acțiunea în evacuare pentru lipsa titlului se putea admite numai în situația în care exista între părți un contract de închiriere, ceea ce nu a fost demonstrat. Neexistând raporturi juridice de locațiune, deoarece locatorul nu le-a asigurat folosința acestui bun determinat nici pentru o perioadă de timp și nici nu a fost stabilită vreo sumă de bani numită "chirie", instanțele trebuiau să respingă acțiunea ca inadmisibilă. Dreptul real de proprietate nu poate fi apărat decât pe calea unei acțiuni în revendicare, nicidecum pe calea acțiunii în evacuare.
Cu privire la acest aspect, Curtea constată că practic se invocă direct în recurs inadmisibilitatea cererii în evacuare. Cu toate acestea, apreciind că este vorba despre un motiv de recurs de ordine publică, Curtea reține că inadmisibilitatea unei cereri poate fi invocată direct în faza procesuală a recursului.
Pe fondul acestui motiv de recurs, Curtea constată că este neîntemeiat, pentru următoarele considerente:
Reclamanții-pârâți au făcut dovada calității de titulari ai dreptului de proprietate asupra imobilului menționat. În această calitate, aceștia beneficiază de toate drepturile conferite de lege proprietarului, cu referire la art. 480. civ.
În acest context, este adevărat că revendicarea, ca acțiune petitorie, în sensul că tinde să stabilească direct existența dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantului, conduce implicit și la redobândirea posesiei, dar aceasta apare doar ca efect accesoriu.
Or, în speță, obiectul cererii nu privea stabilirea existenței dreptului de proprietate, ci redobândirea posesiei prin evacuarea pârâtelor, care folosesc imobilul fără titlu.
Curtea apreciază că nu se poate vorbi despre inadmisibilitatea evacuării dintr-un imobil-construcție a unor persoane care nu dețin niciun titlu locativ, cât timp acțiunea în evacuare este o creație jurisprudențială, care nu are un regim juridic strict reglementat de lege.
În aceste condiții, limitarea acțiunii în evacuare numai la raporturile juridice locative clasice (expirarea sau nevalabilitatea unui contract de închiriere sau nerespectarea obligațiilor dintr-un contract de închiriere) nu are temei legal și duce la încălcarea principiului accesului liber la justiție.
În plus, inadmisibilitatea reprezintă acea situație în care reclamantul folosește o cale procedurală care îi este interzisă expres de lege sau care nu este reglementată de lege, situație care nu se regăsește în speța de față.
În al doilea rând, nu există nici un temei juridic pentru a se considera că există o ordine de prioritate în cadrul acțiunilor pe care le poate introduce proprietarul pentru recuperarea posesiei, deoarece în materie civilă, funcționează principiul de drept comun potrivit cu care ceea ce nu este interzis expres de lege, este permis.
În al treilea rând, având în vedere că recurentele nu invocă la rândul lor un drept de proprietate, intimații nici nu aveau la dispoziție acțiunea în revendicare.
În sfârșit, ipoteza din speța de față se încadrează perfect în dispozițiile acțiunii în evacuare, reglementată ca drept comun de dispozițiile Legii nr. 114/1995, cât timp recurentele invocă la rândul lor existența unui drept locativ izvorât dintr-un contract de închiriere.
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 312 alin. 1 din Codul d e procedură civilă, Curtea va respinge recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Respinge recursul formulat de recurentele - și în contradictoriu cu intimații și împotrivadeciziei civile nr. 366/ 18.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -secția a III a Civilă în dosar nr-, ca nefondat.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică, azi, 29.10.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
- - - - - - -
GREFIER
Red. Jud. AV
2 ex
Data red. 17.11.2009
decizia civilă nr.366/ 18.03.2009 pronunțată de Tribunalul București -secția a III a Civilăîn dosar nr-
judecători apel-,
Președinte:Elena Viviane TiuJudecători:Elena Viviane Tiu, Andreea Vasile, Ileana
