Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 444/2009. Curtea de Apel Constanta
| Comentarii |
|
Dosar nr-
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL CONSTANȚA
SECȚIA CIVILĂ, PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
PRECUM ȘI PENTRU CAUZE PRIVIND
CONFLICTE DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE
DECIZIA CIVILĂ NR. 444/
Ședința publică din data de 9 decembrie 2009
Completul compus din:
PREȘEDINTE: Mihaela Popoacă
JUDECĂTOR 2: Daniela Petrovici
JUDECĂTOR 3: Vanghelița Tase
Grefier - - -
S-a luat în examinare recursul civil formulat de recurenta reclamantăCOMUNA PRIN PRIMAR, cu sediul în comuna, județul C, împotriva deciziei civile nr. 629 din 11 noiembrie 2008, pronunțate de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, domiciliată în comuna, județul C, având ca obiect evacuare.
Dezbaterile asupra cauzei au avut loc în ședința publică din data de decembrie 2009 și au fost consemnate în încheierea de amânare a pronunțării din acea dată, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Curtea, pentru a-i da posibilitatea recurentului reclamant să depună concluzii scrise, a amânat pronunțarea asupra cauzei la data de 9 decembrie 2009.
CURTEA
Asupra recursului civil de față;
Din examinarea lucrărilor dosarului constată următoarele:
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanța sub nr-, reclamanta Comuna prin Primar a chemat în judecată pârâta, solicitând instanței ca prin hotărârea ce o va pronunța să dispună evacuarea pârâtei și a familiei acesteia din imobilul închiriat ca urmare a expirării termenului de închiriere, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii, reclamanta a arătat că în calitate de reprezentant legal a încheiat la data de 1 mai 1999 un contract de închiriere cu soțul pârâtei, în prezent decedat, privind spațiul proprietatea reclamantei situat în localitatea, str. - nr. 54, județul Părțile au convenit o durată a contractului de 5 ani, cu începere din 1 mai 1999 și până la data de 31 mai 2004. Deși durata acestui contract a expirat și între părți nu a intervenit nicio prelungire convențională a acestuia iar contractul a fost reziliat în anul 2000, motivate de faptul că pârâta nu a achitat chiria datorată pentru folosința imobilului în care locuia și locuiește încă cu familia, pârâta refuză să elibereze imobilul, deși a fost somată cu insistență de mai multe ori de către autoritățile locale să elibereze de bună-voie acest spațiu de locuit.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 1431 și art. 1436 Cod civil.
În ședința publică din 16 noiembrie 2006, reclamanta a depus la dosar cerere modificatoare, prin care a arătat că înțelege să se judece în contradictoriu cu pârâta iar obiectul cererii de chemare în judecată îl constituie constatarea încetării valabilității contractului de închiriere din data de 1 mai 1999 și, pe cale de consecință, evacuarea pârâtei.
În drept, au fost invocate dispozițiile art. 23 și art. 25 alin. 1 din Legea nr. 114/1996, art. 1431, art. 1436 și art. 1438 Cod civil.
Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acțiunii ca nefondată și cerere reconvențională, prin care a solicitat obligarea reclamantei la reînnoirea contractului de închiriere pentru imobilul în care pârâta locuiește în calitate de chiriaș.
În motivarea cererii, pârâta a arătat că susținerile reclamantei sunt nefondate, pe de o parte întrucât contractul de închiriere încheiat de soțul acesteia a atribuit drepturi locative proprii și membrilor de familie menționați în fișa locativă iar pe de altă parte, după decesul acestuia, era obligatorie încheierea contractului de închiriere cu pârâta, în calitate de soție.
În ceea ce privește rezilierea contractului pentru neplata chiriei, a arătat pârâta că nu a avut niciodată cunoștință despre acest aspect cât timp soțul său a fost titular iar ulterior, pârâta a solicitat permanent perceperea chiriei pentru folosința locuinței. De asemenea, niciodată reclamanta nu a notificat și nu a pretins plata chirie, pentru a se prevala de o culpă contractuală din partea acesteia, deși pârâta nu a manifestat rea-credință în executarea contractului de închiriere.
Pârâta a arătat că în imobilul în cauză locuiește împreună cu copiii săi în mod continuu din anul 1990, în calitate de chiriași iar de administrarea imobilului și plata chiriei s-a ocupat numai soțul, care a îndeplinit și funcția de consilier local până în anul 2004. După decesul soțului, intervenit la 17 aprilie 2004, pârâta a solicitat în permanență Primăriei reînnoirea contractului de închiriere și perceperea chiriei aferente imobilului, întrucât termenul contractual al locațiunii expira la data de 31 mai 2004.
Demersurile repetate în acest sens au rămas, însă, fără rezultat iar datorită refuzului primarului de a întocmi contractul de închiriere pe numele său, pârâta a fost în imposibilitate de a încheia contract de furnizare a energiei electrice, situație în care de 3 ani de zile familia pârâtei locuiește în imobil fără energie electrică. A arătat pârâta că are domiciliul permanent în comuna și este cadru didactic la grădinița din anul 1990 și nu deține o altă locuință proprietate personală sau cu chirie.
Pârâta a menționat că drepturile locative atribuite prin contractul de închiriere subzistă și în prezent iar lipsa titlului locativ este în mod evident doar culpa reclamantei care a încălcat cu rea-credință obligația legală de a reînnoi contractul de închiriere.
Prin sentința civilă nr. 13042/2007 instanța a admis acțiunea formulată de reclamantă și a constatat încetată valabilitatea contractului de închiriere încheiat la data de 1 mai 1999.
A dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în comuna,-, jud.
A respins cererea reconvențională formulată de pârâta-reclamantă în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă Comuna prin Primar, ca neîntemeiată.
A obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă Comuna prin Primar a sumei de 10,3 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Împotriva aceste sentințe, în termen legal, a declarat apel pârâta reconvenientă, care a criticat-o pentru nelegalitate și netemeinicie. A susținut apelanta că în mod nelegal prima instanță a reținut că a încetat contractul de închiriere al pârâtei, aceasta având dreptul la reînnoirea locațiunii, sens în care a adresat mai multe cereri, nesoluționate până în prezent.
Prin decizia civilă nr. 629 din 11 noiembrie 2008 Tribunalul Constanțaa admis apelul pârâtei reconveniente și a schimbat în tot sentința apelată. A respins ca nefondată acțiunea reclamantei Comuna prin Primar și a admis cererea reconvențională formulată de pârâta. A fost obligată reclamanta Comuna prin Primar la reînnoirea contractului de închiriere în favoarea pârâtei pentru imobilul situat în Comuna, str. - nr. 54, județul
Pentru a pronunța această soluție instanța de apel a reținut, în esență, că pârâta a avut calitatea de chiriaș în imobilul în litigiu, alături de soțul său - titular al contractului de închiriere nr. 1031 din 28 decembrie 1999, încheiat pentru o perioadă de 5 ani iar după decesul titularului contractului intervenit la data de 17 aprilie 2004, soția supraviețuitoare a continuat să folosească această locuință împreună cu copiii rezultați din căsătorie.
Conform art. 14 lit. c din nr.OUG 40/1999, la expirarea termenului de închiriere stabilit conform acestui act normativ, chiriașul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeași perioadă dacă părțile nu modifică prin acord expres durata închirierii, instanța de fond apreciind că aceste dispoziții legale sunt pe deplin aplicabile în cauză.
S-a mai reținut că neachitarea la timp a 3 luni consecutiv a chiriei nu atrage posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de închiriere, cum greșit a reținut instanța de fond, ci numai rezilierea lui, în temeiul Legii nr. 114/1996, iar rezilierea nu poate fi decât convențională sau judiciară.
Cum în speță nu s-a făcut dovada rezilierii contractului de închiriere printr-o hotărâre judecătorească iar pârâta a formulat mai multe cereri de reînnoire a contractului de închiriere, nesoluționate de reclamantă, instanța de apel a apreciat că pârâta nu ocupă spațiul în mod abuziv, fiind îndreptățită la perfectarea unui nou contract de închiriere.
Împotriva acestei decizii, în termen legal, a declarat recurs reclamanta Comuna prin Primar, care a criticat legalitatea hotărârii Tribunalului Constanța conform art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă.
Recurenta a susținut că hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se sprijină soluția pronunțată în cauză iar pe de altă parte, a fost pronunțată cu aplicarea greșită a legii. Contractul de închiriere nr. 1031 din 28 decembrie 1999 fost reziliat prin rezoluția Primarului Comunei la data de 10 aprilie 2000, anterior decesului titularului contractului de închiriere - - pentru neplata chiriei iar decizia Primarului nu a fost contestată de chiriaș la
instanțele competente, chiriașul continuând să folosească locuința fără niciun drept.
Mai mult, nici anterior decesului titularului contractului de închiriere, și nici ulterior, soția supraviețuitoare nu a înțeles să achite chiria pentru spațiul în litigiu. Ulterior datei de 31 mai 2004 pârâta a continuat să folosească imobilul fără un temei legal, contractul său încetând prin ajungerea la termen.
În această situație, nu se mai impunea promovarea unei cereri de reziliere, pârâta urmând să fie evacuată din spațiu pentru lipsa titlului locativ.
Analizând legalitatea hotărârii recurate în raport cu criticile formulate se constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:
Imobilul situat în localitatea, str. - nr. 54, județul C, proprietatea unității administrativ-teritoriale, Comuna, a făcut obiectul contractului de închiriere nr. 1031 din 28 decembrie 1999, încheiat pe o perioadă de 5 ani, respectiv 1 mai 1999 - 31 mai 2004, titularul acestui contract fiind, soțul pârâtei, în prezent decedat.
Se reține că acest contract de închiriere a fost perfectat sub regimul Legii nr. 114/1996, lege ce guvernează atât efectele contractelor, cât și condițiile de încetare a locațiunii.
Conform dispozițiilor art. 21 lit. k din Legea nr. 114/1996, dreptul locativ se dobândește nu numai de către titularul contractului, ci și de către alte persoane ce urmează să locuiască împreună cu titularul.
Mai mult, art. 27 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicată, prevede că în cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă în beneficiul soțului sau soției, dacă a locuit împreună cu titularul. Spre deosebire de alte persoane care au locuit cu titularul, pentru care legea impune în vederea continuării locațiunii și condiția existenței înscrierii acestor persoane în contractul de închiriere anterior decesului titularului acestui contract, în cazul soției supraviețuitoare, actul normativ prevede o singură condiție pentru continuarea locațiunii și anume ca soția supraviețuitoare să fi locuit împreună cu titularul contractului de închiriere.
În cauză, se constată că instanța de apel a reținut în mod judicios că pârâta a locuit cu soțul său în imobilul închiriat începând cu anul 1999 și până la decesul acestuia, intervenit la data de 17 aprilie 2004 iar ulterior acestui eveniment a continuat să folosească locuința în calitate de chiriaș, Legea nr. 114/1996 prevăzând în mod expres dreptul soțului supraviețuit la continuarea locațiunii.
Susținerea recurentei reclamante în sensul că locațiunea imobilului litigios a încetat încă din timpul vieții titularului contractului de închiriere, respectiv în anul 2000, ca urmare a rezilierii contractului de închiriere nr. 1031 din 28 decembrie 1999, prin rezoluția primarului Comunei este lipsită de fundament legal.
Subliniem faptul că potrivit Legii nr. 114/1996 normele din legislația locativă referitoare la obligațiile proprietarului sunt imperative, neputând fi modificate prin voința proprietarului sau prin convenția părților.
În acest sens, art. 24 din Legea nr. 114/1996 prevede cauzele în care intervine rezilierea contractului de închiriere, această reziliere având caracter judiciar și neputând fi dispusă prin rezoluție în mod unilateral de proprietar, cum fără temei reține recurenta.
Astfel, art. 24 lit. b teza I din lege prevede că rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face "la cererea proprietarului, atunci când chiriașul nu a achitat chiria cel puțin 3 luni consecutiv", evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile (art. 25 din Legea nr. 114/1996).
Prin urmare, revine exclusiv instanței judecătorești competența să stabilească dacă sunt întrunite condițiile legale pentru rezilierea contractului de închiriere, proprietarul fiind îndreptățit să ceară instanței de judecată aplicarea acestei sancțiuni civile pentru neexecutarea obligației chiriașului de a-și achita chiria stipulată prin contract, cel puțin 3 luni consecutiv.
În cauză se reține că recurenta reclamantă nu a făcut dovada existenței unei hotărâri judecătorești irevocabile prin care să fi dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 1031 din 28 decembrie 1999, pentru neplata chiriei, conform art. 24 lit. b din Legea nr. 114/1996, situație în care se constată că la data decesului titularului contractul de închiriere mai sus menționat, acest contract a continuat să își producă efectele juridice în raport de ceilalți chiriași, conform art. 27 alin. 1 lit. a din Legea nr. 114/1996, republicată.
Cum nici în prezenta cauză prima instanță nu a fost investită cu o acțiune în rezilierea contractului de închiriere pentru neplata chiriei, reclamanta precizându-și în mod expres obiectul acțiunii la termenul de judecată din 16 noiembrie 2006 - în sensul că solicită să se constate încetarea valabilității contractului de închiriere și, pe cale de consecință, evacuarea pârâtei - în mod corect instanțele au analizat acțiunea reclamantei în limitele investirii, modalitatea de plată a chiriei, respectiv neplata acesteia într-un anumit interval de timp, nefăcând obiectul litigiului de față.
Prin urmare, se reține că la data decesului titularului contractului de închiriere, pârâta a continuat locațiunea, conform termenului stipulat în contract, respectiv până la data de 31 mai 2004. Ulterior acestei date, este real că reclamanta a refuzat perfectarea unui nou contract de închiriere cu pârâta, toate cererile acesteia din urmă rămânând fără rezultat până în prezent, dar locațiunea s-a prelungit prin voința legiuitorului conform nr.OUG 8 din 11 martie 2004 și, respectiv nr.OUG 44 din 13 mai 2009.
Pentru a asigura locatarului stabilitatea dreptului de folosință, legiuitorul a intervenit frecvent prin prorogări legale, prelungind efectele contractului de închiriere dacă chiriașul nu a pierdut dreptul de folosință pentru alte cauze legale decât expirarea termenului.
Conform art. unic al nr.OUG 8 din 11 martie 2004, privind prelungirea duratei unor contracte de închiriere, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 278 din 30 martie 2004, "Durata contractelor de închiriere privind suprafețele locative cu destinație de locuințe, din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale, aflate în curs de executare la data intrării în
vigoare a prezentei ordonanțe de urgență - se prelungește de drept pentru o perioadă de 5 ani".
În speță, se constată că pârâta întrunește toate condițiile legale pentru a beneficia de prorogarea legală dispusă prin nr.OUG 8/2004, aceasta având calitatea de chiriaș într-un imobil proprietatea unității administrativ-teritoriale, iar contractul său se afla în curs de derulare, efectele sale urmând să înceteze prin ajungerea la termen la 31 mai 2004.
Prin urmare, pârâta a beneficiat de o prorogare a duratei contractului de închiriere pe o perioadă de 5 ani, în temeiul actului normativ invocat, respectiv până în aprilie 2009.
Prin nr.OUG 44 din 13 mai 2009 legiuitorul a dispus o nouă prorogare legală a duratei contractelor de închiriere pentru locuințele proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale.
Conform acestui act normativ, durata contractului de închiriere privind suprafețele locative cu destinație de locuințe din proprietatea statului sau a unităților administrativ-teritoriale reglementată de nr.OUG 8/2004, aprobată prin Legea nr. Legea nr. 219/2004, pentru care a operat tacita relocațiune, în condițiile art. 1437 Cod civil, este de 5 ani de la data intrării în vigoare a acestei ordonanțe de urgență (publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 330 din 19 mai 2009).
Se reține că pârâta a beneficiat și de această prorogare legală, aceasta folosind locuința în litigiu și în prezent.
Această soluție legislativă dă expresie obligației constituționale a statului de a asigura condițiile necesare pentru creșterea calității vieții și pentru un trai decent și este în acord cu jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, în care s-a reținut în mod constant că orice persoană supusă riscului unei ingerințe de o asemenea magnitudine - pierderea "domiciliului" - ar trebui, în principiu, să poată supune proporționalitate și caracterul rezonabil al măsurii analizei unei instanțe independente, în lumina principiilor relevante ale art. 8 din Convenție, indiferent dacă, conform legilor interne, dreptul său de a ocupa imobilul respectiv a luat sfârșit (Cauza Cosic contra Croației, 28261 din 15 ianuarie 200).
În ceea ce privește critica reclamantei în sensul că hotărârea recurată nu este motivată în fapt și în drept, se reține că este nefondată și urmează a fi respinsă.
Din analiza deciziei civile nr. 629 din 11 noiembrie 2008 se constată că Tribunalul Constanțaa făcut o expunerein extensoa considerentelor pentru care a reținut că pârâta deține și în prezent calitatea de chiriaș în imobilul în litigiu. S-a reținut faptul că toate cererile pârâtei de perfectare a contractului de închiriere - în care și ea să fie menționată ca titulară a contractului de închiriere pentru această locuință - au rămas nesoluționate, deși dreptul pârâtei era prevăzut de nr.OUG 40/1999 și de actele normative ulterioare, care au dispus cu privire la prorogarea legală a acestor contracte de închiriere.
Pentru considerentele expuse, în baza art. 312 Cod procedură civilă, se va respinge recursul reclamantei ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul civil formulat de recurenta reclamantăCOMUNA PRIN PRIMAR, cu sediul în comuna, județul C, împotriva deciziei civile nr. 629 din 11 noiembrie 2008, pronunțate de Tribunalul Constanța în dosarul nr-, în contradictoriu cu intimata pârâtă, domiciliată în comuna, județul
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 9 decembrie 2009.
Președinte, Judecători,
- - - -
- -
Grefier,
- -
Jud. fond -
Jud. apel -,
Red. dec. rec. jud. -/11.12.2009
gref. -
2 ex./11.12.2009
Președinte:Mihaela PopoacăJudecători:Mihaela Popoacă, Daniela Petrovici, Vanghelița Tase
