Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 494/2009. Curtea de Apel Bucuresti
| Comentarii |
|
Dosar nr-
(128/2009)
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL BUCUREȘTI
SECȚIA A III A CIVILĂ ȘI PENTRU CAUZE CU MINORI ȘI DE FAMILIE
DECIZIA CIVILĂ NR.494
Ședința publică de la 16.03.2009.
Curtea constituită din:
PREȘEDINTE: Doina Anghel
JUDECĂTOR 2: Cristina Nica
JUDECĂTOR 3: Mariana Haralambe
GREFIER - - -
* * * * * * * * * * *
Pe rol se află soluționarea recursului formulat de recurenta reclamantă-pârâtă A, împotriva deciziei civile nr. 1283 A din 22.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III a Civilă, în contradictoriu cu intimații pârâți-reclamanți, și OG.
are ca obiect - evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă consilierul juridic, în calitate de reprezentant al recurentei reclamante-pârâte A, în baza delegației depuse la dosar ((fila 13 dosar), intimații pârâți-reclamanți și personal OG și asistați de avocatul, în baza împuternicirii avocațiale nr. -/2009, eliberată de Baroul București, pe care o depune la dosar, același avocat reprezentând în proces și interesele intimatului pârât-reclamant.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
Reprezentantul recurentei, în susținerea motivelor de recurs, solicită încuviințarea probei cu înscrisuri, constând în contractul de vânzare cumpărare de acțiuni nr. B 0 36 din 12.11.2003, inclusiv actul adițional nr. 1 la contractul menționat, pe care le depune la dosar în copii certificate pentru conformitate cu originalul, comunicând și părții adverse un exemplar de pe aceste înscrisuri.
Avocatul intimaților, având cuvântul asupra cererii de probatorii, arată că nu se opune la admiterea acestei cereri. În ceea ce privește părțile pe care le reprezintă, arată că nu are alte probe de administrat în cauză.
Curtea, după deliberare, în temeiul dispozițiilor art. 305 din Codul d e procedură civilă, încuviințează pentru recurentă proba cu înscrisuri astfel cum a fost solicitată și administrată la acest termen, apreciind-o ca fiind pertinentă, concludentă și utilă soluționării cauzei.
Reprezentanții părților, având pe rând cuvântul, arată că nu au cereri prealabile de formulat.
Curtea, având în vedere că nu sunt cereri prealabile de formulat, constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul pentru dezbaterea motivelor de recurs.
Reprezentantul recurentei reclamante-pârâte A solicită admiterea recursului astfel cum a fost formulat și motivat, desființarea hotărârii recurate și, admițând apelul, modificarea în tot a hotărârii instanței de fond în sensul admiterii acțiunii principale, respingerea cererii reconvenționale ca neîntemeiată, să se dispună evacuarea intimaților din imobilul în litigiu, pentru următoarele considerente:
Instanța de apel nu a ținut cont de faptul că prin sentința civilă nr. 6102/01.06.2000, definitivă și irevocabilă, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. 1466/16.01.1981, încheiat între cele două părți, dată de la care acest contract nu mai putea produce efecte juridice, iar încheierea unui nou contract de închiriere nu putea avea loc decât în baza unui nou ordin de repartiție, emis cu respectarea unor dispoziții legale în materie locativă. Chiar dacă ulterior a fost încheiat contractul de închiriere nr. 1186/2001, dispozițiile nr.OUG 40/1999 nu sun aplicabile în speța de față. Pe de altă parte, apreciază că această garsonieră nu făcea parte din locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, ci reprezintă un activ al A, fiind înscrisă în capitalul social al societății și regăsindu-se în balanța cu mijloacele fixe la data de 31.01.2007, care urmează reguli speciale. De asemenea, era obligatoriu acordul A, exprimat prin hotărârea Adunării Generale a Acționarilor, privind vânzarea acestui bun imobil, acord care nu a fost dat. În acest sens, arată că directorul general al societății apelante, care a avizat această presupusă înstrăinare, nu a avut un mandat special din partea acționarului majoritar, respectiv fostul
Prin urmare, având în vedere aceste aspecte, consideră cp nu a fost întrunit acordul părților pentru aprobarea vânzării către foștii chiriași, deoarece nu a existat consimțământul A la această vânzare, nu au fost respectate dispozițiile impuse de art. 948 Cod civil.
În ceea ce privește faptul că, în speță, a operat tacita relocațiune după expirarea termenului contractual, întrucât intimați au continuat să locuiască în imobil și să plătească chiria, această motivare este neîntemeiată, în condițiile în care, chiria se achită până la executarea efectivă a hotărârii de evacuare, iar pârâții nu au făcut dovada faptul că după apariția OUG nr. 8/2004, au solicitat apelantei încheierea unui nou contract de închiriere.
Nu solicită cheltuieli de judecată.
Depune la dosar practică judiciară.
Avocatul intimaților pârâți-reclamanți, și OG, având cuvântul, din punctul său de vedere, motivele de recurs formulate de partea adversă nu se încadrează în dispozițiile prevăzute de art.304 din Codul d e procedură civilă, în raport de care, înțelege să invoce excepția nulității recursului.
Dacă instanța va trece peste această excepție, pe fond, solicită respingerea recursului ca nefondat și menținerea hotărârii recurate ca temeinică și legală, având în vedere că, printr-o coroborare corectă și exactă a susținerilor părților cu întreg ansamblul probator administrat în cauză, a pronunțat o hotărâre temeinică și legală.
Depune la dosar concluzii scrise.
CURTEA,
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr.1996/24.03.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B, s-a dispus respingerea cererii principale formulată de reclamanta - pârâtă SC "" SA, împotriva pârâților - reclamanți, și OG, ca neîntemeiată. A fost admisă cererea reconvențională și obligată reclamanta - pârâtă să încheie cu pârâții - reclamanți contract de vânzare - cumpărare cu plata în rate a prețului pentru imobilul situat în B,-,.1,.1,.1,.13, sector 6, luându-se act că părțile nu au solicitat cheltuieli de judecată.
Pentru a se pronunța astfel, instanța de fond a reținut că între reclamanta - pârâtă, în calitate de proprietar și pârâtul - reclamant, în calitate de chiriaș, s-a încheiat contractul de închiriere nr.1466/16.01.1981 având ca obiect imobilul situat în B,-,.1,.1,.1,.13, sector 6.
Prin sentința civilă nr.6102/01.07.2000 a Judecătoriei Sectorului 6 B, definitivă și irevocabilă, s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.1466/16.01.1981 și evacuarea pârâtului - reclamant din imobilul mai sus menționat.
Instanța a reținut că în speță, între părți s-a încheiat contractul de închiriere nr.1186/05.03.2001 valabil până la 08.04.2004, iar după expirarea termenului de închiriere a operat o tacită relocațiune, conform art.1437 Cod civil, având în vedere că pârâții - reclamanți au continuat să locuiască în imobil și să plătească chiria, astfel cum rezultă din chitanțele aflate la filele 45 - 50 și 83 din dosar, aceștia achitând chiria până în luna aprilie 2008, inclusiv.
Prin decizia civilă nr.1283 A/22.10.2008, Tribunalul București - Secția a III-a Civilă a respins ca nefondat apelul formulat de apelanta - reclamantă - pârâtă SC "" SA, împotriva sentinței civile nr.1996/24.03.2008, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a constatat că, în ceea ce privește criticile ce vizează cererea de evacuare formulată de apelantă, instanța de fond în mod corect a reținut că intimații - pârâți dețin titlu locativ asupra imobilului, fiind vorba de un contract încheiat între părți în anul 2001 și prelungit prin efectul tacitei relocațiuni, aceasta fiind corect reținută din probatoriul administrat.
Referitor la criticile formulate în ceea ce privește soluția dată pe cererea de obligare la încheierea contractului de vânzare - cumpărare, s-a reținut, pe de o parte, că susținerile apelantei în ceea ce privește caracterul locuinței în litigiu și legea aplicabilă, sunt contradictorii, întrucât, deși susține că aceasta nu se încadrează în dispozițiile Legii nr.85/1992, nefiind locuință din categoria celor construite din fonduri de stat ori ale unităților economice, în finalul acestor motive, susține că nu sunt întrunite cerințele art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 referitoare la vânzarea acestora, în cazul de față.
Tribunalul a apreciat că instanța de fond, în mod corect a constatat că imobilul din care face parte și garsoniera în litigiu, a fost construit anterior intrării în vigoare a Legii nr.85/1992, fiindu-i aplicabile dispozițiile acestei legi, fiind vorba de o locuință construită din fondurile statului și în condițiile în care pentru aceasta a existat și încă mai există un contract de închiriere în ființă, în mod corect, raportat la prevederile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 s-a dispus vânzarea sa, în condițiile acestor legi.
Referitor la susținerile apelantei că în speță intimații - pârâți nu beneficiază de prevederile OUG nr.40/1999, s-a reținut că însăși instanța de fond a arătat în considerentele sentinței civile că acestea nu sunt aplicabile în speță.
Cum în speță, sunt întrunite cerințele legale pentru vânzarea locuinței ocupate de către intimații - pârâți - reclamanți cu titlu de închiriere, au fost apreciate lipsite de relevanță celelalte apărări ale apelantei - reclamante referitoare la necesitatea existenței acordului organelor de conducere ale acesteia.
Împotriva acestei decizii a formulat recurs recurenta - reclamantă - pârâtă SC "" SA, criticând-o pe motive de nelegalitate, respectiv în mod greșit a fost obligată să încheie contract de vânzare - cumpărare, apreciind că nu a fost întrunit acordul părților pentru aprobarea vânzării, instanța de apel nu a ținut cont de faptul că prin sentința civilă nr.6102/2000, pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B s-a dispus rezilierea contractului de închiriere nr.1466/1981 încheiat între cele două părți și încheierea unui nou contract de închiriere nu putea avea loc decât în baza unui nou ordin de repartiție, apreciind că în speță nu a operat tacita relocațiune după expirarea termenului contractual.
În dovedirea recursului recurenta a depus copie după contractul de vânzare - cumpărare de acțiuni nr.B 0 36 din 12.11.2003 și practică judiciară.
Prin notele scrise depuse în ședința publică de azi, intimații au solicitat respingerea recursului ca nefondat, apreciind că sentința instanței fondului reflectă materialul probator, iar decizia dată în apel a analizat în mod corect aplicarea dispozițiilor art.1 și art.7 din Legea nr.85/1992, coroborate cu prevederile Decretului - Lege nr.61/1990.
Verificând legalitatea deciziei recurate, în raport de criticile formulate și de materialul probator administrat în cauză, Curtea a constatat că recursul este nefondat și în baza art.312 Cod procedură civilă, l-a respins pentru următoarele considerente:
Recurenta a invocat ca temei juridic al recursului declarat dispozițiile art.304 pct.9 Cod procedură civilă, care vizează nelegalitatea deciziei recurate, respectiv greșita aplicare a unei norme legale, în prezenta cauză dispozițiile art.1 și art.7 din Legea nr.85/1992.
Curtea a constatat că în mod corect atât instanța fondului, cât și instanța de apel au făcut o corectă aplicare a dispozițiilor art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992 privind vânzarea de locuințe și spații cu altă destinație construite din fondurile statului și din fondurile unităților economice sau bugetare de stat, republicată, care prevede că "locuințele construite din fondurile statului pot fi cumpărate de titularii contractelor de închiriere, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990, privind vânzarea de locuințe construite din fondurile statului către populație și ale prezentei legi".
Potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, "locuințele construite din fondurile unităților economice sau bugetare de stat până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuințele de intervenție, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a prețului, în condițiile Decretului - Lege nr.61/1990 și ale prezentei legi", iar în conformitate cu alin.2 al aceluiași articol, "vor fi vândute la cerere în condițiile prevederilor alin.1 și cu respectarea dispozițiilor art.1 alin.3, titularilor contractelor de închiriere și locuințele care înainte de 06.03.1945 au aparținut regiilor autonome, instituțiilor și societăților cu capital de stat, mixt sau privat, care și-au încetat existența după această dată sau, după caz, au devenit prin reorganizare unități economice sau bugetare de stat" și în alin.6 al acestui articol să se precizeze că "beneficiază de prevederile alin.1 și chiriașii care nu sunt angajații unităților proprietare".
În mod corect, ambele instanțe au apreciat că în raportul obligațional stabilit între cele două părți sunt îndeplinite cumulativ condițiile prevăzute de Legea nr.85/1992 coroborate cu cele ale Decretul - Lege nr.61/1990, respectiv locuința a fost construită în anul 1980 din fondul unității economice, așa cum rezultă din fila 51 a dosarului de fond, solicitantul era titularul contractului de închiriere, conform contractului nr.1186/05.03.2001, aflat la fila 7 din dosarul de fond și locuința nu face parte din categoria celor de intervenție, în sensul dispozițiilor art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992.
Intimatul avea calitatea de chiriaș, atât la momentul apariției legii, deoarece între părți a existat un contract de închiriere încheiat în anul 1981, așa cum rezultă din actele depuse la dosar coroborate cu răspunsurile la interogatoriu ale părților aflate la filele 41-42 din dosarul de fond, cât și la momentul formulării cererii de cumpărare a imobilului în litigiu.
De altfel, în art.1 alin.1 din Legea nr.85/1992 este stabilit că locuințele construite din fondurile statului "pot fi cumpărate" sau "vor fi vândute", astfel că nașterea raportului juridic este la latitudinea titularului contractului de închiriere, care, fără a fi legat de vreun termen, poate formula cerere de cumpărare.
Ori, intimatul a formulat cerere de cumpărare a imobilului în litigiu la 06.03.2001, în calitate de chiriaș.
Cum obligația de vânzare a acestor imobile este unain rem, în raport cu natura obiectului, obligație derivată din calitatea de chiriaș a intimatului, în mod corect instanța fondului a admis cererea reconvențională și a obligat recurenta la încheierea unui contract de vânzare - cumpărare cu privire la imobilul în litigiu.
Nu pot fi reținute criticile formulate de recurentă în sensul că instanța nu a ținut cont de sentința civilă nr.6102/2000 pronunțată de Judecătoria Sectorului 6 B, prin care s-a dispus rezilierea contractului de închiriere încheiat în anul 1981 între părți, dat fiind faptul că în anul 2001, prin acordul părților, s-a încheiat un nou contract de închiriere, intimații locuind din anul 1981 neîntrerupt în imobilul în litigiu, fie în baza unui contract de închiriere, fie, cum corect au reținut instanțele, în condițiile art.1437 Cod civil, prin tacită relocațiune, fiind făcută dovada plății chiriei.
Ambele instanțe au menționat în mod expres că în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile OUG nr.40/1999, astfel că nici această critică nu poate fi reținută.
Din contractul aflat la fila 7 din dosarul de fond rezultă că la momentul încheierii contractului - 05.03.2001 - directorul recurentei a făcut mențiunea expresă că imobilul se poate vinde, motiv pentru care critica privitoare la necesitatea unei hotărâri a Adunării Generale a Acționarilor privind vânzarea acestui activ nu poate fi reținută de
Contractul de vânzare - cumpărare de acțiuni a fost încheiat la 12.11.2003, posterior nașterii raportului juridic de vânzare a imobilului - 05.03.2001.
Față de aceste considerente, Curtea a respins recursul ca nefondat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamantă - pârâtă SC "" SA, împotriva deciziei civile nr.1283 A/22.10.2008, pronunțată de Tribunalul București - Secția a III-a Civilă, în contradictoriu cu intimații - pârâți - reclamanți, și OG.
Ia act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședință publică, azi 16.03.2009.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR JUDECĂTOR
GREFIER
Red.
.
2 ex./07.05.2009
TB-3 -;
Jud.6 -
Președinte:Doina AnghelJudecători:Doina Anghel, Cristina Nica, Mariana Haralambe
