Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 500/2009. Curtea de Apel Oradea
| Comentarii |
|
ROMÂN IA
CURTEA DE APEL ORADEA
SECȚIA CIVILĂ MIXTĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.500/2009-
Ședința publică din 24 martie 2009
PREȘEDINTE: R - - judecător
- - - judecător
- - - judecător
- - - grefier
Pe rol fiind soluționarea recursului civil declarat de reclamantul din S M,-/5, jud. S M, în contradictoriu cu intimații pârâți ȘI ambii din S M,-, jud. S M, împotriva deciziei civile nr.256/Ap din 22 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr-, prin care a fost schimbată în parte sentința civilă nr. 2449/21.04.2008 a Judecătoriei Satu Mare, în dosar nr-, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședința publică de azi, se prezintă pentru recurentul reclamant lipsă, reprezentanta acestuia avocat în baza împuternicirii avocațiale nr.35 din 17.03.2009 emisă de Baroul Satu Mare - Cabinete asociate de avocați, lipsă fiind intimații pârâți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei învederându-se instanței cele de mai sus, precum și faptul că recursul este legal timbrat cu suma de 423,17 lei taxă timbru prin chitanțele nr.- din 19.11.2008 și nr.- din 23,93,2998 emise de Trezoreria Municipiului S M și timbre judiciare în valoare de 4,85 lei, după care:
Reprezentanta recurentului reclamant depune la dosar copia unei pagini dintr-un curs privind "excepția de la retroactivitatea nulității". Arată că nu mai are probe sau cereri de formulat și solicită judecarea cauzei.
Nemaifiind probe sau cereri de formulat, instanța consideră cauza în stare de judecată și acordă cuvântul asupra recursului.
Reprezentanta recurentului reclamant solicită admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii și a capătului de cerere privind obligarea intimaților pârâți la plata daunelor interese, a sumei de 16.296 lei reprezentând echivalentul lipsei de folosință a imobilului din ianuarie 2003 până la data predării acestuia, compensarea creanțelor reciproce ale părților, până la concurența sume de 12.130 lei și obligarea intimaților la plata 4.166 lei cheltuieli de judecată. Solicită înlăturarea obligării recurentului la plata cheltuielilor de judecată în fond, în sumă de 1506 lei în favoarea intimaților, cu cheltuieli de judecată în recurs. În motivare arată că, în mod greșit instanța de apel a reținut calitatea de subdobânditori de bună credință a intimaților și așa cum rezultă și din speța depusă la dosar, recurentului i se cuvine acordarea daunelor de la data introducerii acțiunii și nu de la pronunțarea hotărârii.
CURTEA DE APEL
DELIBERÂND:
Asupra recursului civil de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 2449/2008 pronunțată de Judecătoria Satu Mare, s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul domiciliat în S M, str. - 15 - 5.40 împotriva pârâților și domiciliați în S M,-.
S-a admis în parte acțiunea reconvențională formulată de pârâții - reclamanți și împotriva reclamantului pârât cu domiciliul de mai sus și în consecință, a fost obligat reclamantul pârât să plătească pârâților - reclamanți suma de 12130 lei pretenții, reprezentând contravaloarea investițiilor conform expertizei.
A fost obligat reclamantul pârât să plătească pârâților reclamanți suma de 1506 lei cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință instanța de fond a reținut că, potrivit extrasului de CF 53508 S M cu nr. top. 3944/247 căruia îi corespunde în natură apartamentul nr.5 compus din 2 camere și dependințe situat pe str. - - 5 în suprafață de 42,98 mp figurează ca proprietar tabular cu titlul juridic cumpărare și restabilire în 2007.
S-a luat interogatoriul reclamantului care a recunoscut contravaloarea investițiilor făcute de pârâții - reclamanți în imobilul identificat mai sus în ședința publică din 10.12.2007, iar în ședința publică din 18 februarie 2008 s-a luat interogatoriul pârâților - reclamanți. Au arătat pârâții reclamanți că nu au cunoscut faptul că imobilul aparține reclamantului și că cel care le-a vândut apartamentul este motivând că acest apartament îi aparține, iar ei au fost de bună credință la perfectarea contractului și imediat din ianuarie 2003 s-a apucat să efectueze investiții în imobil. Abia ulterior au aflat că s-a pornit proces cu privire la acest imobil și că și-a ridicat bunurile ce le-a avut în apartament si după punerea în executare de către executorul judecătoresc.
S-a solicitat o expertiză de specialitate în construcții de către pârâții - reclamanți, care s-a întocmit de ing. și în care s-a arătat că valoarea investițiilor efectuate de către pârâții reclamanți este de 12130 lei, valoare cu care părțile au fost de acord conform concluziilor expertizei.
Raportat la probele administrate în cauză, precum și faptul că reclamanții - pârâți au arătat că nu mai locuiesc în imobilul din litigiu, instanța a apreciat acțiunea reclamantului ca fiind lipsită de obiect cât privește capătul privind evacuarea, a respins-o raportat și la art.480 cod civil și în baza art.119 Cod procedură civilă. A admis în parte acțiunea reconvențională și a obligat reclamantul pârât să plătească pârâților - reclamanți suma de 12130 lei reprezentând contravaloarea investițiilor efectuate de aceștia în imobilul din litigiu, conform expertizei întocmite de ing.. Cât privește capătul de acțiune formulat de reclamantul privind daunele interese, instanța a apreciat ca nefiind justificate raportat la art.1084 și urm. Cod civil, le-a respins deoarece pe parcursul procesului pârâții reclamanți au evacuat imobilul, iar restabilirea dreptului de proprietate în sensul disp. art. 480 Cod civil al reclamantului s-a făcut în anul 2007 conform evidentelor de CF.
Împotriva acestei hotărâri reclamantul a declarat recurs ulterior recalificat în apel, solicitând admiterea căii de atac promovate, schimbarea în parte a sentinței atacate în sensul de a dispune:
- evacuarea intimaților din imobilul situat în S M, str. -, - 5.5, înscris în CF 53508 SMs ub nr. cadastral 3944/247;
- obligarea intimaților la plata unor daune în sumă de 16.296 lei RON reprezentând echivalentul lipsei de folosință a imobilului începând cu ianuarie 2003 și până la predarea acestuia, conform raportului de expertiză tehnică judiciară întocmit de exp. ing.;
- compensarea sumei de mai sus cu suma de 12.130 lei stabilită prin aceeași expertiză în contul lucrărilor de investiție la care a fost obligat apelantului prin hotărârea atacată și pe cale de consecință obligarea intimaților la plata sumei de 4166 RON, cu cheltuieli de judecată în fond și apel.
În motivele apelului arată că hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică, pentru următoarele considerente:
Apelantul a fost proprietarul tabular al imobilului situat în S M, str. -, - 5/5 înscris în CF 53508 SMs ub nr. cadastral 3944/247, până la data de 23.12.2002 când cu privire la acest imobil s-a încheiat un contract fictiv de vânzare cumpărare, prin care numitul și-a întabulat dreptul de proprietate, înstrăinând imediat imobilul la 24.12.2002 pârâților - intimați și.
Din anul 2003 apelantul s-a judecat cu părțile de mai sus pentru constatarea nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare și în final s-a stabilit irevocabil admiterea acțiunii apelantului și constatarea nulității absolute a contractelor respectiv a contractului 23.12.2002 încheiat în fața av., precum și a contractului autentificat sub nr.8733/2002 de BNP conform deciziei civile nr.1233/R/2006 pronunțată de Curtea de APEL ORADEA în dosar nr.1718/2006, hotărâre ce a fost întabulată în cartea funciară în cursul lunii aprilie 2007.
În aceste împrejurări consideră că în mod greșit instanța de fond a respins ambele capete de cerere (evacuare și daune) reținând un temei legal pe care reclamantul nu l-a invocat și anume art.1084 Cod civil când temeiul de drept al acțiunii l-a constituit art.480 și 998.civ.
Faptul că intimații au fost evacuați în temeiul unei ordonanțe președințiale, ca o măsură, era întemeiat capătul de cerere pentru evacuarea definitivă a acestora și predarea cheilor de la apartamentul în litigiu.
Cât privește daunele solicitate pentru lipsa de folosință a arătat apelantul, că în virtutea principiului retroactivității, efectele nulității se produc nu numai pentru viitor ci și pentru trecut prin restabilirea unei ordini de drept ce a fost încălcată cu ocazia încheierii actului juridic realizat cu nerespectarea unor condiții de valabilitate.
În virtutea acestui principiu, apelantul își păstrează calitatea de proprietar, fiind restabilită situația de carte funciară, condiții în care este în drept să solicite beneficiul nerealizat prin lipsirea de folosință în mod nelegal pentru perioada ianuarie 2003 - martie 2008.
Intimații și au solicitat respingerea apelului ca nefondat și pe cale de excepție au invocat lipsa de interes a apelantului de a solicita evacuarea intimaților din imobil, cu cheltuieli de judecată.
Intimații au susținut că hotărârea primei instanțe este legală și temeinică întrucât au predat apartamentul la data de 1.02.2008 care apoi a și fost vândut de apelant, astfel că azi nu mai deține calitatea de proprietar și nici nu mai justifică un interes actual și legitim privind exercitarea tuturor prerogativelor ce decurg din calitatea de proprietar conform art.480 Cod civil, în consecință nu mai are un bun actual aflat în patrimoniul său și pentru care să solicite protecție în sensul art.1 din Protocolul 1 la Convenție.
Cât privește răspunderea civilă delictuală pe care se întemeiată capătul de cerere privind obligarea acestora la plata unor daune, a arătat că nu sunt îndeplinite condițiile pentru angajarea acestei forme de răspundere, fiind cumpărător de bună credință și care au folosit apartamentul cu convingerea fermă că acesta constituie proprietatea lor mai ales după ce s-a confirmat prin expertizele de specialitate că semnătura de pe contractul de vânzare cumpărare din 23.12.2002 aparține reclamantului. Așadar nu există faptă ilicită și nici vinovăție întrucât și-au exercitat dreptul de proprietate și nu aveau cum să prevadă că acest contract va fi desființat într-o ultimă cale de atac.
Prin decizia civilă nr.256/Ap din 22 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare, în dosar nr-, s-a admis apelul declarat de reclamantul, cu domiciliul procedural ales în S M,-/5, împotriva sentinței civile nr.2449/21.04.2008 a Judecătoriei Satu Mare și în contradictoriu cu intimații și, ambii cu domiciliul în S M,- și în consecință:
S-a schimbat în parte sentința apelată în sensul că s-a admis în parte pretențiile reclamantului din acțiunea principală sens în care:
S-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat în S M, str. -, - 5/5 și au fost obligați pârâții să plătească reclamantului suma de 4386 lei pentru beneficiul nerealizat rezultat din lipsirea de folosință asupra imobilului.
Au fost compensate creanțele reciproce dintre părți, până la concurența sumei celei mai mici, diferența se va plăti de reclamant pentru pârâți, în sumă de 7744 lei.
Restul pretențiilor au fost respinse.
Au fost menținute celelalte dispoziții rămase neschimbate și au fost obligați intimații să plătească apelantului suma de 1219 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța în acest mod, tribunalul a reținut următoarele:
În urma pronunțării deciziei civile nr.1233/22.11.2006 de către Curtea de APEL ORADEA în dosar nr.1718/2006 reclamantul-apelant a redobândit dreptul de proprietate ca urmare a constatării nulității absolute a contractelor de vânzare cumpărare din 23.12.2002 încheiat în fața avocatului și respectiv a celui autentificat sub nr.8733/24.12.2002 de BNP - S M, având ca obiect imobilul apartament situat în S M, str. -, -C 5.5, înscris în Cf individual 53508 S
Anularea celui din urmă contract de vânzare cumpărare respectiv cel al terților subdobânditori si s-a întemeiat pe prevederile exprese cuprinse la art.37 din Legea 115/1938 și respectiv de art.38 din Legea 7/1996, fără a se mai cerceta buna credință invocată de aceștia, așa cum de altfel prevede textul de lege evocat, în sensul că dacă acțiunea în rectificare întemeiată pe art.4 pct.1 și 2 este formulată în 3 ani de la data înscrierii dreptului a cărui radiere se cere, efectele hotărârii se produc și față de terții dobânditori de bună credință cu titlu oneros, în favoarea acestor terți operând răspunderea pentru evicțiunea vânzătorului.
Prin urmare, de la data pronunțării deciziei civile în recurs de către Curtea de APEL ORADEA, încetează buna credință a terților subdobânditori care nu mai pot invoca existența unui titlu valabil de natură să justifice folosința imobilului.
Prin faptul că a fost dispusă restabilirea situației anterioare, reclamantul a redevenit proprietarul imobilului și are dreptul la daune pentru lipsa folosinței dar începând cu noiembrie 2006 și până în martie 2008 (când s-a predat imobilul), în total suma de 4386 lei RON, luând în calcul valoarea totală stabilită prin expertiză întocmită de expert și calculată pentru 17 luni.
La data soluționării irevocabile a recursului, s-a lămurit situația juridică a imobilului din perspectiva dreptului de proprietate, până la această dată hotărârile anterioare pronunțate în cauză au păstrat contractele de vânzare cumpărare și au recunoscut dreptul de proprietate inclusiv al terților subdobânditori.
În aceste condiții nu poate fi reținută lipsa titlului pentru folosința imobilului, decât după data de 22.11.2006 și până la predarea imobilului către proprietarul recunoscut de instanță.
Întemeiat pe aceste considerente, tribunalul a găsit ca întemeiate în parte pretențiile reclamantului în privința daunelor rezultate din lipsa de folosință a imobilului de la data restabilirii situației anterioare, precum și capătul de cerere referitor la evacuare, câtă vreme măsura anterioară a fost și chiar și în caz de vânzare cum susțin intimații, vânzătorul trebuie să predea posesia imobilului liberă de orice tulburare din partea vreunui terț.
Cât privește compensarea creanțelor reciproce, fiind vorba de bunuri fungibile de același gen, poate fi dispusă și pe cale judecătorească în condițiile art.1143 și urm.civ.până la concurența sumei celei mai mici de 7744 lei reprezentând diferența dintre 12.130 lei valoarea investițiilor realizate de intimații și valoarea beneficiului nerealizat de apelant în sumă de 4386 lei.
Prin prisma acestor considerente tribunalul a reținut ca nefondate restul pretențiilor formulate de apelant, astfel că în baza art.296 Cod procedură civilă s-a admis apelul, s-a schimbat în parte sentința în sensul admiterii în parte a pretențiilor reclamantului pentru suma arătată anterior și a celorlalte capete de cerere respectiv evacuarea și compensarea pe cale judecătorească a creanțelor reciproce până la concurența sumei celei mai mici urmând ca diferența arătată în considerente să fie plătită de reclamant pentru pârâți, sub acest aspect s-a diminuat cuantumul sumei stabilită în sarcina sa în primă instanță de la 12.130 lei la 7744 lei.
Referitor la cheltuielile de judecată datorate în primă instanță, tribunalul a reținut că instanța a acordat pârâților reclamanți cuantumul onorariului avocațial, astfel cum a fost justificat cu chitanța de la fila 34 și parțial taxa de timbru la valoarea pretențiilor admise, sumă pe care reclamantul-apelant o datorează pârâților-intimați ca urmare a admiterii pretențiilor acestora, la rândul lor intimații datorează apelantului cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocațial și parțial taxa de timbru calculată la valoarea pretențiilor admise în sumă totală de 1219 lei,conform dispozitivului prezentei hotărâri.
Taxa de timbru achitată în apel d e către apelant suplinește lipsa acesteia din prima instanță și acoperă necesarul în limita pretențiilor admise pentru fond și apel, nemaifiind necesară demararea formelor de executare silită către buget.
Împotriva acestei decizii, în termen a formulat recurs reclamantul, care a solicitat admiterea acestuia, modificarea hotărârilor, obligarea pârâților la plata de despăgubiri începând de la data introducerii acțiunii în urma căreia a fost constatată nevalabilitatea titlului acestuia și nu doar de la data rămânerii irevocabile a hotărârilor civile pronunțate.
S-a mai solicitat compensarea celor două creanțe și obligarea pârâților la plata către reclamant a diferenței, precum și înlăturarea cheltuielilor de judecată la care recurentul a fost obligat la fond.
În motivarea recursului s-a susținut că decizia instanței de apel este greșită, pârâții trebuiau obligați la restituirea folosului de tras de la data introducerii acțiunii și nu doar de la data când le-a fost anulat irevocabil contractul de vânzare cumpărare.
S-a motivat că nulitatea operează retroactiv și astfel se impunea obligarea pârâților la plata despăgubirilor începând cu data încheierii actului nul, acesta fiind efectul repunerii părților în situația anterioară.
Se cuvine obligarea pârâților la despăgubiri cât timp, pe durata procesului, între 2003 și 2006 recurentul reclamant a fost lipsit de folosința imobilului, proprietatea sa.
Analizând decizia recurată prin prisma motivelor invocate și din oficiu, Curtea constată că aceasta este în parte nelegală, pentru următoarele motive:
În esență, starea de fapt în prezenta cauză, este următoarea:
În data de 23 decembrie 2002, în fața avocatului a fost încheiat un contract de vânzare cumpărare, a imobilului apartament înscris în CF. individual 53508 S M, între reclamantul recurent de azi și cumpărătorul.
A doua zi, adică în 24.12.2002, cumpărătorul vinde imobilul pârâților din prezenta cauză, și.
În 14.03.2003 vânzătorul în dosarul 1551 Judecătorie SMa solicitat constatarea nulității contractelor de vânzare cumpărare, mai sus arătate.
Cauza a fost soluționată irevocabil prin decizia Curții de APEL ORADEA 1233/22.11.2006 prin care s-a constatat nulitatea absolută a celor două contracte de vânzare cumpărare și repunerea părților în situația anterioară.
Hotărârea irevocabilă a instanței a fost pusă în executare în martie 2008, prin predarea imobilului către intimatul recurent.
În dosarul de față, reclamantul a solicitat folosul de tras reprezentând fructele civile încasate de pârâții din anul 2003 și până în prezent.
Prin acțiunea reconvențională, pârâții și au solicitat obligarea reclamantului principal, la plata contravalorii îmbunătățirilor efectuate de aceștia la imobilul din litigiu.
În cauză s-a efectuat expertiză tehnică de specialitate prin care s-a stabilit valoarea pretențiilor părților, cuantumul acestora nefiind contestat.
Instanța de apel a reținut că reclamanții reconvenționali datorează restituirea fructelor încasate doar din anul 2006, de la data pronunțării deciziei irevocabile, prin care s-a anulat titlul acestora asupra imobilului din litigiu.
Hotărârea astfel pronunțată este rezultatul greșitei aplicări a dispozițiilor art. 485 Cod civil, motiv de modificare a acesteia în temeiul art. 304 pct.9 Cod procedură civilă.
Prin decizia civilă nr.1233/2006 a Curții de APEL ORADEA prin care s-a constatat nulitatea titlului pârâților, nu a fost analizată buna sau reaua credință a terților subdobânditori, pârâții de azi, în speță fiind incidente dispozițiile art. 37 din Legea nr.115/1938, buna sau reaua credință a cumpărătorilor neprezentând relevanță.
Potrivit art. 485 Cod civil, posesorul unui bun câștigă proprietatea fructelor, doar atunci când el posedă cu bună credință, în caz contrar el este dator de a le înapoia proprietarului care le revendică. Acest text legal este incident în cauză, fiind prin urmare esențial a se cerceta de instanță, dacă pârâții au fost de bună sau rea credință, cât timp au posedat imobilul din litigiu.
Așa fiind, în mod greșit instanțele nu au cercetat dacă pârâții au fost de bună sau rea credință, cât timp au avut în posesie imobilul reclamantului.
B credință, în accepție juridică înseamnă credința celui care posedă un bun că îl posedă în temeiul unui titlu valabil, posesorul ignorând nevalabilitatea titlului său se află în eroare iar această eroare reprezintă fundamentul convingerii sale.
În materia culegerii fructelor, buna credință încetează de îndată ce posesorul a luat cunoștință de viciile titlului său.
În speță, din luna martie 2003, data chemării în judecată a pârâților pentru anularea titlului lor, nu se mai poate reține că aceștia au fost de bună credință, prin cererea de chemare în judecată reclamantul a învederat viciile titlului primului cumpărător cât și nevalabilitatea titlului pârâților cu referire la art. 37 din Legea 115/1938. Odată cu promovarea acțiunii a încetat starea de eroare a pârâților intimați, aceștia luând cunoștință de posibila nevalabilitate a titlului pe care îl posedă și-au asumat riscul deposedării lor de bunul din litigiu precum și riscul restituirii fructelor civile percepute.
În concluzie, pârâții de la data introducerii acțiunii nu au fost de bună credință și datorează restituirea fructelor civile culese, către proprietar, începând cu anul 2003, data introducerii acțiunii așa cum s-a solicitat prin motivele de recurs.
Suma stabilită prin expertiza de specialitate efectuată în cauză, ca reprezentând folosul de tras cuvenit reclamantului, este de 16.026 lei și acestea vor fi despăgubirile la care Curtea va obliga pe pârâți să le plătească.
Se va dispune compensarea celor două creanțe și vor fi obligați pârâții în solidar, la plata diferenței în favoarea reclamantului.
Cu privire la cheltuielile de judecată ale părților, Curtea constată că fiind admise în mod corect, atât cererea principală cât și cererea reconvențională, în baza art. 276 Cod procedură civilă, se impune compensarea cheltuielilor de judecată în toate instanțele.
Prin urmare, vor fi înlăturate din cele două hotărâri dispozițiile privind obligarea părților la cheltuieli de judecată.
Pentru aceste motive, în baza art. 312 cu referire la art. 316 și 296 Cod procedură civilă, se va admite recursul reclamantului și se va modifica în parte decizia instanței de apel, în sensul mai sus arătat.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE:
ADMITE ca fondat recursul civil introdus de reclamantul din S M,-/5, jud. S M, în contradictoriu cu intimații pârâți ȘI ambii din S M,-, jud. S M, împotriva deciziei civile nr.256 din 22 octombrie 2008 pronunțată de Tribunalul Satu Mare pe care o modifică în parte în sensul că:
ADMITE în întregime acțiunea reclamantului și obligă pe pârâți să-o plătească acestuia suma de 16.296 lei cu titlu despăgubiri - rezultând din lipsa de folosință a imobilului din litigiu.
Compensează creanțele reciproce ale părților până la concurența sumei mai mici și obligă pe pârâții și să plătească reclamantului suma mde 4166 lei, diferența dintre cele două creanțe.
Menține restul dispozițiilor deciziei.
Compensează cheltuielile de judecată ale părților, în toate instanțele.
IREVOCABILĂ.
Pronunțată în ședința publică, azi 24 martie 2009.
PREȘEDINTE, JUDECĂTOR, JUDECĂTOR, GREFIER,
R - - - - - - -
Red. dec.R /02.04.2009
Jud.fond.
Jud.apel. -
Dact./02.04.2009
Ex.2
Președinte:Roman FloricaJudecători:Roman Florica, Bocșe Elena, Pantea Viorel
