Evacuare. Jurisprudenta. Decizia 522/2009. Curtea de Apel Timisoara
| Comentarii |
|
ROMÂNIA
CURTEA DE APEL TIMIȘOARA Nr.-operator 2928
SECȚIA CIVILĂ
DOSAR NR-
DECIZIA CIVILĂ NR.522
Sedința publică din 18 mai 2009
PREȘEDINTE: PROF.-.DR.- -
JUDECĂTOR 1: Univ Lidia Barac
JUDECĂTOR 2: Rujița Rambu
GREFIER:
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamanta împotriva Deciziei civile nr. 797/A/18.11.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr- și a Sentinței civile nr. 804/7.04.2008, pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosar nr-, în contradictoriu cu pârâții intimați și, având ca obiect evacuare.
La apelul nominal făcut în ședință publică s-a prezentat reclamanta recurentă personal și pârâții intimați prin avocat.
Procedura legal îndeplinită.
După deschiderea dezbaterilor, s-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care reclamanta recurentă a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru în valoare de 315 lei și timbrul judiciar în valoare de 3 lei.
Reprezentanta pârâților intimați a depus întâmpinare, cu valoare de concluzii scrise, care au fost comunicate reclamantei recurente.
Nemaifiind cereri prealabile de formulat și excepții de invocat, se acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reclamanta recurentă, având cuvântul, a solicitat admiterea recursului, astfel cum a fost formulat, și evacuarea intimaților din locuință.
Reprezentanta pârâților intimați, având cuvântul, a solicitat respingerea recursului, menținerea deciziei civile atacate, ca fiind temeinică și legală, învederând că s-au făcut îmbunătățiri cu acordul fostului proprietar, care au sporit valoarea imobilului, cu cheltuieli de judecată.
CURTEA
Deliberând asupra recursului civil, constată următoarele:
Prin acțiunea civilă înregistrată pe rolul Judecătoriei Lugoj, sub nr. 1146/252/16.05.2007, reclamanta a chemat în judecată pe pârâții și, solicitând evacuarea acestora din imobilul, proprietatea sa, situat în L,-, evidențiat în, top nr. 976/1 -976/2/VI.
În motivarea cererii sale, reclamanta a arătat că este proprietara imobilului, că pârâții au calitatea de tolerați în imobil, că nu dețin nici un titlu locativ, care să le confere calitatea de a locui în acesta, că ea nu are alt spațiu de locuit, fiind nevoită să locuiască la locul de muncă și că pârâții, deși au fost somați, au refuzat să-i predea locuința.
Prin Sentința civila nr. 804/07.04.2008, pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosarul NR- s-a respins excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtei reconvenționale.
S-a admis acțiunea principală formulată de reclamanta, domiciliată în L, la Centrul de Plasament,-, județ T împotriva pârâților și, domiciliați în L,-, județ
S-a admis, în parte, acțiunea reconvențională formulată de pârâți și în consecință:
S-a stabilit un drept de retenție pentru suma de 9.107,23 lei în favoarea pârâților, asupra imobilului situat în L,-, evidențiat în CF nr. 1067/VI, top 976/1-976/2/VI.
A dispus evacuarea pârâților din acest imobil condiționată de plata de către reclamanta a sumei de 9.107,23 lei, compensând onorariile de avocat și obligând pe reclamantă la 1.390 lei cheltuieli de judecată
Pentru a se pronunța astfel, instanța a reținut următoarele:
Imobilul (apartamentul nr.6 compus din 2 camere, vestibul, alimente, magazie lemne din zid în suprafață utilă de 49 mp cu 6,78% părți comune indivize generale și 107/1582 mp.teren ) este proprietatea reclamantei dobândit în anul 2003, prin întreținere.
Anterior dobândirii dreptului de proprietate asupra acestui imobil de către reclamantă,acesta a fost restituit în baza Legii 10/2001,numitului,beneficiarul întreținerii prestate de reclamantă. Restituirea a avut loc în baza deciziei nr3463/11.04.2002 emisă în temeiul Legii 10/2001.
La 30 iulie 2002, încheie contract de închiriere, pentru locuința în cauză, cu pârâții pentru o perioadă de 1 an începând cu data de 1 august 2002.contract ce se înregistrează la Administrația Financiară sub nr.3242 din aceiași dată.
Așa cum au arătat martorii audiați în cauză,la data închirierii,locuința era într-un stadiu avansat de degradare,fiind improprie pentru locuit,motiv pentru care chiriașii la înțelegere cu fostul proprietar au adus îmbunătățiri acesteia respectiv au confecționat și montat ferestre duble, uși din lemn,pardoseli beton,au amenajat B,montat gresie în bucătărie,zidit o pentru lemne și au betonat curtea, lucrări evaluate prin expertiza efectuată în cauză la suma de 9.107.23 lei.
Aceste lucrări au sporit valoarea imobilului și au fost necesare, nu voluptorii, deoarece, în înțelesul Legii locuinței nr.114/1996 ( art.2), prin locuință, construcția alcătuită din una sau mai multe camere de locuit cu dependințele și dotările necesare pentru a satisface cerințele de locuit ale unei persoane sau familii. Ori, așa cum rezultă din probatoriul administrat, la data închirierii aceste dotări minimale nu existau.
Potrivit art.28 din aceiași lege proprietarul are obligația de a preda locuința în stare normală de locuit și de a asigura întreținerea elementelor de construcție, legea permițând chiriașului de a efectua cheltuieli cu privire la repararea locuinței în contul proprietarului,dacă acesta nu le efectuează (art.30).
A reținut ca aceste cheltuieli se fac cu acordul proprietarului, acord pe care fostul proprietar, l-a dat verbal pârâților, fapt ce reiese din declarațiile martorilor audiați în cauză.
Pârâții nu mai dețin contract de închiriere pentru locuința din litigiu și nici vreun alt titlu care să le confere dreptul de aoo cupa, iar în temeiul art.480 cod civil, reclamanta, în calitate de proprietară,este în drept să ceară predarea acesteia, acțiunea s-a fiind întemeiată,dar evacuarea nu poate avea loc necondiționat,reclamanții reconvenționali fiind în drept de a fi despăgubiți cu sporul de valoare adus imobilului proprietatea pîrîtei reconvenționale (reclamanta). Acest spor trebuie achitat de proprietarul imobilului la data la care se solicită evacuarea,în speță de reclamantă,în caz contrar s-ar ajunge la o îmbogățire fără just temei, avându-se în vedere și faptul că îmbunătățirile au avut loc și în perioada în care reclamanta ere deja proprietară,așa cum rezultă din expertiza efectuată în cauză și din restul probatoriului administrat. Este de reținut că aceste îmbunătățiri s-au efectuat, în cea mai mare parte după restituirea locuinței către, în prezent decedat și de la care reclamanta a dobândit-o ulterior, astfel că este neîntemeiată excepția lipsei calității procesuale pasive invocate de pârâta reconvențională, reclamanta, imobilul nefăcând parte din masa succesorală a defunctului,ci intrând în proprietatea sa încă de la data încheierii contractului de întreținere cu defunctul.
Împotriva acestei hotărâri, reclamanta apelantă a promovat apel, înregistrat la Tribunalul in dosarul - la data de 11.06.2008, solicitând admiterea apelului modificarea sentinței civile si, rejudecând cauza, să se dispună respingerea acțiunii reconvenționale.
Prin Decizia civilă nr. 797/18.11.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosar nr-, a fost respins, ca nefondat, apelul promovat de apelanta împotriva Sentinței civile nr. 804/07.04.2008, pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosarul nr- în contradictoriu cu intimații pârâții și și a fost obligată apelanta să plătească intimaților suma de 700 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a hotărî astfel, Tribunalul Timiș, analizând apelul, cu aplicarea corespunzătoare a dispozițiilor art. 292 al. 2, art. 295 al. 1 și art. 296.pr.civ. a constatat că acesta este nefondat, sens în care a fost respins, în consecință, pentru următoarele considerente:
Apelanta a reiterat excepția lipsei calității sale procesuale pasive în cererea reconvenționala a pârâților, arătând ca nu are calitatea de a le plăti acestora îmbunătățirile. Mai arata ca pârâții au deținut cu contract de închiriere doar un an locuința, astfel ca se apreciază a fi aplicabile disp. dreptului comun (Lg. 114/1996 si codul civil), iar nu ale OUG 40/1999 si ale Legii 10/2001.
Cât privește acest aspect, tribunalul a reținut din înscrisurile depuse la prima instanță, precum si din depozițiile martorilor audiați la propunerea părților următoarele:
Imobilul a fost restituit in baza Legii 10/2001, numitului ( în cota de 1/18) care, ulterior, urmare ieșirii din indiviziune cu ceilalți coproprietari, a devenit proprietar in cotă de 1/1.
În această calitate a încheiat cu pârâții intimați contractul de închiriere nr. 3241/30/07.2002, valabil până la 01.08.2003, (după cum rezulta din cuprinsul sau-fila 31).
Anterior acestei date, imobilul a fost ocupat tot de pârâti(apartamentul nr. 6), aproximativ din anii 1993-1994, așa cum afirma martora (fila 29 dosar apel).
Potrivit depoziției martorei (fila 30 dosar apel) audiată la propunerea apelantei reclamante, pârâții nu au cunoscut ca acel imobil ocupat de ei avea proprietar si in aceste condiții au făcut diverse lucrări, deoarece acolo nu se putea locui (având la momentul ocupării apartamentului si un copil mic, așa cum arată la interogatoriu-fila 38 dosar fond).
Referitor la perioada efectuării acestor lucrări, în cererea reconvențională (fila 14 dosar fond) pârâții arată ca aceștia au efectuat lucrările din anul 2002, martorul arata ca în anii 2000-2001 lucrările erau deja făcute, iar expertul retine ca perioada a lucrărilor anii 2000-2003.
Deși unul dintre martori a arătat că pârâții ar fi avut anterior contract de închiriere cu SC SA, apoi cu (căruia i s-a restituit imobilul) afirmația nu se poate corobora cu nicio altă probă, prin urmare va fi înlăturată. Acest aspect ar fi prezentat importanta sub aspectul persoanei obligate la restituirea sporului de valoare adus imobilului. . câta vreme la dosar exista depusa doar Dispoziția de restituire(filele 73-74) în care, deși se face vorbire de existenta unor contracte de închiriere, nu se precizează care sunt chiriașii, nu se poate deduce concluzia ca pârâții ocupau la acel moment apartamentul nr. 6 în baza vreunui contract de închiriere cu Statul
Prin urmare, nu se putea reține aplicabilitatea in speță disp.art. 48 din Lg. 10/2001 privind obligația statului, unitarii deținătoare sau persoanei îndreptățite ( căreia i s-a restituit imobilul), de a despăgubi chiriașii pentru sporul de valoare adus imobilului.
Existența la dosar doar a contractului de închiriere nr. 3241/30.07.2002, încheiat pe o perioada de 1 an cu fostul proprietar, în prezent decedat -, a plasat cercetarea judecătoreasca pe tărâmul dreptului comun, respectiv Legea 114/1996, si a dreptului civil in materie (principiul îmbogățirii fără justa cauza).
Din depozițiile martorilor a rezultat că, pe parcursul locațiunii încheiate cu, pârâții au avut acordul acestuia pentru lucrările făcute in această perioada (evidențiate si in raportul de expertiza).
Reclamanta apelanta a fost, în prezent, proprietara imobilului in baza încheierii unui contract de întreținere cu fostul proprietar, contract încheiat in 2003, intabulându-se in CF la 27.10.2003. Aceasta este, prin urmare, succesor cu titlu particular al locatorului (în prezent decedat) cel care si-a dat acordul pentru lucrările efectuate de pârâți pe perioada locațiunii în temeiul contractului de închiriere.
Tribunalul a apreciat că acest spor de valoare al imobilului, adus de pârâți, profita reclamantei, deoarece la data încheierii contractului de întreținere, în patrimoniul său intrase imobilul cu tot cu acest spor de valoare datorat lucrărilor pe care antecesorul sau le-a acceptat (cele efectuate in perioada 2002-2003).
In literatura de specialitate s-a reținut că îmbunătățirile pe care un chiriaș le face la imobilul închiriat reprezintă o mărire a patrimoniului locatorului, fără ca pentru acestea sa existe temei legitim. Prin urmare, în baza principiului îmbogățirii fără justă cauză, cel care si-a micșorat patrimoniul devine creditorul obligației de restituire a acestui spor (stabilit prin raportul de expertiza la suma de 9.107,23 lei).
Dreptul pârâților de a solicita aceasta suma s-a născut la momentul când proprietarul actual al imobilului a solicitat evacuarea lor, astfel încât în mod just a reținut prima instanță ca pârâții sunt îndreptățiți la a li se recunoaște un drept de retenție pana la plata acestei sume.
Contractul de închiriere încheiat de pârâți cu antecesorul reclamantei este opozabil acesteia, având data certă si fiind înregistrat la Administrația Finanțelor Publice L ( 31 dosar apel), iar acest aspect, coroborat cu acordul lui pentru efectuarea îmbunătățirilor, fac ca efectul principiului îmbogățirii fără justă cauza să de răsfrângă asupra acesteia.
După moartea vechiului locator, contractul de locațiune a continuat tacit, prin folosința în continuare a imobilului de către pârâți, cu acordul reclamantei.
Nu se putea retine că pârâții si-ar fi putut recupera investițiile din chiria plătita fostului proprietar, deoarece problema restituirii contravalorii îmbunătățirilor s-a ivit abia cu ocazia acțiunii in evacuare a reclamantei, în condițiile in care fostul locator este in prezent decedat, iar reclamanta este succesor cu titlu particular căreia contractul de închiriere îi era opozabil si căreia îi profită toate aceste investiții.
Cât privește motivele neexistentei niciunei facturi sau chitanțe pentru lucrările efectuate, faptul ca instanța ar fi acordat mai mult, fiind greșită suma de 9.107, 23 lei si includerea vopsitoriilor la tâmplărie care nu ar fi fost solicitata de intimați in cererea reconvenționala, acestea au reprezentat critici noi, făcute cu depășirea termenului de motivare a apelului (respectiv pana la prima zi de înfătișare in apel), fiind făcute prin concluziile scrise si prin urmare necomunicate si pârâților si nepuse in discuția contradictorie a părților.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamanta, solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului declarat împotriva Sentinței civile nr.804/7.04.2008, pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosar nr- și, rejudecând, respingerea acțiunii reclamanților.
În motivarea recursului, reclamanta recurentă a susținut că instanța de apel, în mod nelegal, nu a reținut concluziile raportului de expertiză tehnică efectuat în cauză, care a aplicat coeficientul de 0, 90, întrucât lucrările s-au efectuat în regie proprie, cu muncă necalificată și a stabilit că valoarea totală a lucrărilor este de 8156,5 lei.
Recurenta precizează că instanța de apel a ignorat expertiza efectuată în cauză și a menținut soluția instanței de fond, care a stabilit o valoare a lucrărilor efectuate mult mai mare ( 9107,21 lei), ce nu este dovedită și susținută cu vreo probă.
A mai precizat faptul că, în mod nelegal, a fost inclus în această valoare și cuantumul lucrărilor efectuate la betonarea curții, deși aceasta nu este proprietatea ei exclusivă ( ci în indiviziune forțată cu restul coproprietarilor), astfel încât nu poate fi obligată să suporte contravaloarea lucrărilor de betonare a curții în sumă de 1038,83 lei.
Examinând recursul, prin prisma motivelor invocate de reclamantă, în raport de actele depuse la dosar, probele administrate și dispozițiile art. 299, 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea reține că este fondat în parte, pentru următoarele considerente.
Potrivit extrasului de carte funciară nr. 1067/VI, reclamanta este proprietară în cotă de 1/1 asupra apartamentului nr. 6 compus din 2 camere, vestibul, alimente, magazie lemn din zid, 6, 78 % din părțile comune indivize generale și 107/1582 mp teren în proprietate.
Expertiza tehnică de specialitate întocmită în cauză de expert tehnic a evaluat lucrările efectuate la imobilul in litigiu, însă, în mod nelegal, instanța de fond a reținut în sarcina reclamantei și lucrările efectuate la platforma petonată din curtea imobilului, în cuantum de 1038,83 lei. Având în vedere situația de carte funciară, potrivit căreia curtea este în coproprietatea indiviză a reclamantei alături de toți ceilalți proprietari ai apartamentelor învecinate, și, deci, aceasta nu este proprietatea exclusivă a reclamantei, în mod nelegal, în valoarea de circulație a apartamentului a fost inclusă și contravaloarea lucrărilor ce reprezintă betonarea curții, ce urmează a fi scăzută din valoarea totală de circulație a acestor îmbunătățiri.
Pentru aceste considerente, Curtea apreciază că recursul declarat de reclamanta este fondat în parte, conform celor de mai sus și, în baza art. 299, 304 pct. 9 Cod procedură civilă, va admite recursul, va modifica în parte ambele hotărâri în sensul că dreptul de retenție este stabilit în favoarea pârâților la suma de 6971, 50 RON, rezultate din scăderea valorii lucrărilor, ce reprezintă betonarea platformei din curte - 1038,83 lei, din totalul de 8010,33 lei, și va menține în rest dispozițiile sentinței civile.
PENTRU ACESTE MOTIVE
ÎN NUMELE LEGII
DECIDE
Admite recursul declarat de reclamanta împotriva Deciziei civile nr. 797/A/18.11.2008, pronunțată de Tribunalul Timiș în dosarul nr- și a Sentinței civile nr. 804/7.04.2008, pronunțată de Judecătoria Lugoj în dosar nr-.
Modifică în parte ambele hotărâri în sensul că dreptul de retenție este stabilit în favoarea pârâților la suma de 6971, 50 RON.
Menține în rest dispozițiile sentinței civile.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi, 18 MAI 2009
Președinte Judecător JUDECĂTOR 3: Marinela
PROF.-.DR.- - - - -
Grefier
RED.G/18.06.2009
DACT.B/2ex/18.06.2009
INST.APEL-C - - Tribunalul Timiș
INST.FOND- - Jud.
Președinte:Univ Lidia BaracJudecători:Univ Lidia Barac, Rujița Rambu, Marinela
